土地登記代理實務(wù)-土地登記代理人《土地登記代理實務(wù)》押題密卷2

土地登記代理實務(wù)-土地登記代理人《土地登記代理實務(wù)》押題密卷2單選題（共10題，共10分）(1.)對土地權(quán)利證書進(jìn)行審核時，其重點是()。A.報人民政府審批B.（江南博哥）查看地籍資料的原始記載C.保證登記過程不會產(chǎn)生土地權(quán)屬糾紛D.查驗證件、證明的真?zhèn)我约白C件、證明的效力正確答案：D參考解析：土地登記人員對變更土地登記申請人的土地權(quán)利證書進(jìn)行審核。審核的重點是查驗證件、證明的真?zhèn)我约白C件、證明的效力。(2.)我國土地登記過程中土地登記標(biāo)的物是指()A.土地及上面的房屋B.土地及建筑物C.土地及附著物D.土地正確答案：D參考解析：我國土地登記的標(biāo)的物僅限于最狹義的土地，不包括地面上的房屋和其他建筑物、附著物。這主要是由我國目前不動產(chǎn)管理的體制決定的。這一做法與國際上通行的把地面上的房屋及其他建筑物、附著物作為土地登記內(nèi)容的一部分的做法不一致。(3.)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，下列說法不正確的是()。A.出讓合同和登記文件中所載明的義務(wù)和權(quán)利隨之轉(zhuǎn)移B.未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)利用土地的，不得轉(zhuǎn)讓C.轉(zhuǎn)讓后用途不得改變D.其使用期限為出讓合同規(guī)定的期限減去原使用者已使用的期限后的剩余年限正確答案：C參考解析：C項，國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，用途可以改變。需要改變原出讓合同規(guī)定用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)國土資源行政主管部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。(4.)記載土地權(quán)利現(xiàn)狀的土地登記資料是()。A.土地登記申請書B.地籍調(diào)查表C.地籍圖D.宗地圖正確答案：D參考解析：土地登記結(jié)果是記載土地權(quán)利現(xiàn)狀的，包括土地登記薄和宗地圖等，其中，宗地圖用于記載土地權(quán)利現(xiàn)狀。ABC三項屬于原始登記資料。(5.)對人民法院查封或者預(yù)查封的()進(jìn)行的登記稱作查封、預(yù)查封登記。A.土地所有權(quán)B.土地使用權(quán)C.土地抵押權(quán)D.土地他項權(quán)利正確答案：B參考解析：查封、預(yù)查封登記是指對人民法院查封或者預(yù)查封的土地使用權(quán)進(jìn)行的登記。它屬于囑托登記的范疇，在登記程序上比較特殊，一般分人民法院囑托申請、審核、注冊登記三個階段。(6.)發(fā)生代理法律關(guān)系的前提是()。A.代理權(quán)B.代理合同C.被代理人的相關(guān)法律權(quán)利D.代理人獲得的代理憑證正確答案：A參考解析：代理人之所以能夠以被代理人的名義進(jìn)行民事法律行為，而產(chǎn)生的法律后果直接歸屬于被代理人，是因為代理人有代理權(quán)。代理權(quán)是發(fā)生代理法律關(guān)系的前提。代理人必須在代理權(quán)限內(nèi)實施代理行為，這是由代理關(guān)系的本質(zhì)屬性所決定的。(7.)受理城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報的部門是()。A.鄉(xiāng)人民政府B.鄉(xiāng)土地所C.市、縣人民政府D.市、縣土地管理部門正確答案：D參考解析：根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報工作的若于規(guī)定》，城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報的具體工作由市、縣土地管理部門承辦。(8.)代理人的代理權(quán)限要根據(jù)法律規(guī)定和指定機關(guān)的指定來確定的土地登記申請的代理方式為()。A.法定代理B.委托代理C.承包代理D.指定代理正確答案：D參考解析：土地登記申請的代理除了法定代理、委托代理外，還有一種特殊的情況——指定代理。這是根據(jù)人民法院或者有關(guān)機關(guān)的指定而發(fā)生的代理。指定代理中，代理人的代理權(quán)限要根據(jù)法律規(guī)定和指定機關(guān)的指定來確定。(9.)地籍測量界址指證時，最終解決方案的選擇和決定權(quán)在于()。A.委托人B.土地登記代理人C.土地登記代理機構(gòu)D.當(dāng)?shù)匕l(fā)證機關(guān)正確答案：A參考解析：在現(xiàn)場指界前已經(jīng)出現(xiàn)的或者可能出現(xiàn)的界址爭議，土地登記代理人需要根據(jù)自己的專業(yè)知識為委托人提供解決方案以供參考。但最終解決方案的選擇和決定權(quán)在于委托人，土地登記代理人無權(quán)選擇最終方案。(10.)由于資金問題，D廠未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款，則()。A.D廠可申請辦理土地登記B.主管部門不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書C.主管部門按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書D.國家將收回D廠的國有建設(shè)用地使用權(quán)正確答案：B參考解析：根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第39號)，受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。多選題（共10題，共10分）(11.)土地登記代理機構(gòu)的設(shè)立應(yīng)具備的條件包括()。A.有足夠數(shù)量的專業(yè)人員B.有自己的名稱和組織機構(gòu)C.有固定的服務(wù)場所D.有充足的資金E.符合法律、行政法規(guī)規(guī)定正確答案：A、B、C、D、E參考解析：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四章第五十七條，對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)設(shè)立的條件確定土地登記代理機構(gòu)的設(shè)立應(yīng)具備的條件有：①有自己的名稱和組織機構(gòu)；②有固定的服務(wù)場所；③有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費；④有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；⑤法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。(12.)對初始土地登記公告結(jié)果有異議的，可申請復(fù)查。申請復(fù)查時應(yīng)提交()。A.土地登記復(fù)查申請書B.土地登記審批表C.身份證明文件D.異議證明文件E.地籍調(diào)查表正確答案：A、C、D參考解析：對初始土地登記公告結(jié)果有異議的，可申請復(fù)查。申請復(fù)查時，復(fù)查申請人應(yīng)提交土地登記復(fù)查申請書、身份證明文件和異議證明文件，并按規(guī)定交納復(fù)查費。B項由土地登記人員填寫；E項是土地登記申請時要提交的權(quán)屬證明材料。(13.)土地登記代理當(dāng)事人發(fā)生糾紛時，可以采取的處理方式有()。A.協(xié)商B.復(fù)議C.調(diào)解D.仲裁E.申訴正確答案：A、C、D、E參考解析：土地登記代理人一旦發(fā)現(xiàn)代理活動中的糾紛，要積極努力地去解決。如果屬于自己工作中的過失，應(yīng)及早地采取彌補措施，即使是委托人的過失，也應(yīng)盡可能友好地協(xié)商解決。對于無法通過協(xié)商達(dá)成一致的，可以通過仲裁或申訴等法律途徑來解決。(14.)土地登記收件單上需填寫()等內(nèi)容。A.收件編號B.土地權(quán)利人名稱C.權(quán)屬性質(zhì)D.交件人姓名E.收件日期正確答案：A、B、D、E參考解析：土地登記收件單上需填寫以下幾項內(nèi)容：收件編號、土地權(quán)利人名稱、單位性質(zhì)、通訊地址、電話、序號、土地權(quán)屬證件名稱、頁數(shù)、備注、交件人、收件人和收件日期。(15.)下列關(guān)于土地初始登記的說法，正確的有()。A.土地初始登記是對設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的第一次登記B.初始登記發(fā)生在土地總登記之后C.只要某宗地上新設(shè)定了某種權(quán)利，就要進(jìn)行初始登記，體現(xiàn)了土地初始登記的經(jīng)常性D.土地上設(shè)定了新的權(quán)利，就要對其進(jìn)行初始登記，體現(xiàn)了土地初始登記具有分散性E.土地初始登記等同于土地設(shè)定登記正確答案：A、C、D參考解析：B項，初始登記有可能在土地總登記之后發(fā)生，也可能在土地總登記之前發(fā)生；E項，初始登記是在規(guī)定的時間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域的土地進(jìn)行的普遍登記。設(shè)定登記屬于變更土地登記的一種類型。設(shè)定登記是對土地權(quán)利的第一次登記，但不是在一定時間、一定區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的普遍登記(即區(qū)別于初始登記)，而是對個別土地的登記。(16.)下列關(guān)于地址變更登記的敘述中，正確的有()。A.地址變更登記在宗地《土地登記卡》上進(jìn)行B.根據(jù)《土地登記卡》注冊登記的內(nèi)容，更改《土地歸戶卡》上的“通訊地址”欄目C.地址變更登記需要對土地權(quán)利證書進(jìn)行修改D.申請地址變更登記可以是其權(quán)利范圍內(nèi)的一部分土地變更E.因宗地所在地行政區(qū)域調(diào)整、街道名稱改變或宗地門牌號碼改變進(jìn)行的變更土地登記不屬于地址變更登記，一般由登記機關(guān)直接更改即可正確答案：A、B、E參考解析：C項，由于我國的土地權(quán)利證書上未設(shè)“土地權(quán)利人地址”欄目，不須記載土地權(quán)利人地址內(nèi)容，因此，地址變更登記一般不須對土地權(quán)利證書進(jìn)行更改；D項，由于一個土地權(quán)利人只能有一個地址，因此土地權(quán)利人申請地址變更登記不能只將其權(quán)利范圍內(nèi)的一部分土地變更，而其他部分不變，地址變更登記申請人權(quán)利范圍內(nèi)的全部土地均應(yīng)進(jìn)行地址變更。(17.)注銷異議登記申請人應(yīng)當(dāng)提交的文件資料有()。A.土地登記申請書B.異議登記證明C.異議登記通知書D.土地權(quán)利證書E.人民法院對異議登記申請人的起訴不予受理或請求不予支持的證明材料正確答案：A、B、C、E參考解析：注銷異議登記是將原異議登記的內(nèi)容廢止。其申請人應(yīng)當(dāng)提交的文件資料包括：①土地登記申請書；②異議登記證明或異議登記通知書；③人民法院對異議登記申請人的起訴不予受理或請求不予支持的證明材料。(18.)下列各項屬于應(yīng)當(dāng)申報和登記的土地價格的有()。A.土地的入股價格B.房屋重建價格C.土地出讓價格D.土地抵押價格E.土地轉(zhuǎn)讓價格正確答案：A、C、D、E參考解析：B項，重建價格屬于房屋的價格范疇，不屬于土地價格，不在申報和登記的內(nèi)容中。(19.)下列資料可以公開查詢的有()。A.土地登記卡B.宗地圖C.合同金額D.審批紀(jì)錄E.土地登記申請表正確答案：A、B、E參考解析：合同金額、審批記錄等都已超出了一般應(yīng)該讓公眾知曉的土地權(quán)利狀況的范圍，可能涉及土地權(quán)利人、當(dāng)事人等的一些個人隱私和商業(yè)秘密，因此對其查詢應(yīng)當(dāng)受到一定的限制。(20.)國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定用途的，應(yīng)征得出讓方同意并經(jīng)()批準(zhǔn)。A.縣、市人民政府B.省級人民政府C.國土資源行政管理部門D.建設(shè)主管部門E.城市規(guī)劃部門正確答案：C、E參考解析：國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變原出讓合同規(guī)定用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)國土資源行政主管部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。問答題（共4題，共4分）(21.)甲股份有限公司于2009年8月10日，經(jīng)國土資源部批準(zhǔn)，按照國土資函文件，以授權(quán)經(jīng)營方式取得一國有土地使用權(quán)。批準(zhǔn)用途為娛樂用地，授權(quán)經(jīng)營期限為25年，根據(jù)地籍調(diào)查并經(jīng)初步審查，該宗地實際界址清楚，土地面積與批準(zhǔn)面積一致為4300m2，國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營手續(xù)符合法律規(guī)定。根據(jù)土地登記有關(guān)規(guī)定，建議為某股份有限公司辦理授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)登記。問題：1.國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營對哪些企業(yè)適用？2.國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)注冊登記與核發(fā)證書的程序是什么？正確答案：參考解析：1.國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營只對下列企業(yè)適用：(1)經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司；(2)作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司；(3)作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的集團公司。2.國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)注冊登記與核發(fā)證書的程序是：(1)在《土地登記卡》上注冊登記；(2)依據(jù)《土地登記卡》更新或重新建立《土地歸戶卡》；(3)注銷原《國有土地使用證》，根據(jù)《土地登記卡》填制新的《國有土地使用證》。(22.)某宗地系國有土地，使用權(quán)人譚某于2006年8月8日經(jīng)登記取得該宗地的出讓國有土地使用權(quán)，面積80m2，土地用途為住宅，使用期限40年。依據(jù)1996年1月8日江規(guī)(96)字第13號文，2009年1月20日江都市土地管理局和譚某重新簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》以及土地使用權(quán)出讓金補交收據(jù)，土地用途變更為商業(yè)服務(wù)業(yè)，使用期限不變。經(jīng)地籍調(diào)查和初步審核，該土地用途改變的行為及過程符合法律規(guī)定，譚某已按合同規(guī)定期限補交了出讓金。問題：1.目前我國土地用途變更登記的主要情形有哪幾種？2.譚某應(yīng)當(dāng)提交哪些權(quán)屬文件資料？正確答案：參考解析：1.目前我國的土地用途變更登記主要有下列三種情形：(1)國有土地的用途發(fā)生變更的土地用途變更登記；(2)農(nóng)村集體所有土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整涉及已登記地類變化的土地用途變更登記；(3)集體土地建設(shè)用地的用途發(fā)生變更的土地用途變更登記。2.譚某應(yīng)當(dāng)提交下列權(quán)屬文件資料：(1)《國有土地使用證》(2)地上建筑物、附著物權(quán)屬證明凡是地上存在建筑物或附著物的，用途變更登記申請人還應(yīng)提交地上建筑物、附著物權(quán)屬證明，如房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證等。(3)土地用途變更的批準(zhǔn)文件國有土地的用途發(fā)生變更的，申請人應(yīng)提交城市規(guī)劃部門、土地行政主管部門等有批準(zhǔn)權(quán)的部門批準(zhǔn)用途改變的文件；以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的用途發(fā)生變更的，申請人還應(yīng)提交與政府簽訂的土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂的土地使用權(quán)出讓合同。(23.)某股份有限公司A是合資企業(yè)，2009年10月29日，申請人某金融機構(gòu)與河南某股份有限公司簽署了借款抵押合同，以河南某股份有限公司持有的《國有土地使用證》所屬面積7419.4平方米的國有土地使用權(quán)為抵押，貸款本金150萬元人民幣。2009年10月31日，河南某股份有限公司到某市國土資源局辦理了抵押土地登記，并取得了某市國土資源局頒發(fā)的土地他項權(quán)利證明書。但該有限公司的另一出資方B認(rèn)為該土地的使用權(quán)應(yīng)由A公司和B公司共同所有，欲申請更正登記，A方不支持B的說法。問題：1.B公司應(yīng)該怎么做？2.異議登記的法律特征是什么？3.異議登記的程序是什么？正確答案：參考解析：1.B公司應(yīng)該向國土資源行政主管部門提出異議登記申請，并同時向法院遞交訴訟請求。2.異議登記的法律特征有：(1)異議登記以利害關(guān)系人提起過更正登記并且土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正為前提；(2)異議登記屬于可單方申請的登記類型；(3)異議登記不當(dāng)造成權(quán)利人損害的，異議登記申請人應(yīng)當(dāng)賠償；(4)異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定土地抵押權(quán)登記；(5)異議登記失效后，原申請人就同一事項再次申請異議登記的，國土資源行政主管部門不予受理。3.異議登記的程序可分為異議登記申請、審核、注冊登記、核發(fā)異議登記證明四個階段。具體內(nèi)容如下：(1)申請異議登記的申請人為登記權(quán)利的利害關(guān)系人。申請人應(yīng)當(dāng)提交的文件資料有土地登記申請書和證明登記事項錯誤的有關(guān)材料。(2)權(quán)屬審核國土資源行政主管部門接到異議登記申請后，應(yīng)對更正登記申請人提交的書面申請和各項證明文件認(rèn)真審核。審核的重點應(yīng)是各項證明文件的合法性、有效性。(3)注冊登記與核發(fā)異議登記證明異議登記只是暫時限制土地登記簿上記載的土地權(quán)利人的權(quán)利，為事實上的真正權(quán)利人提供臨時性保護(hù)，并不涉及土地權(quán)屬的實際變更，因此由國土資源行政主管部門審核通過即可直接進(jìn)行注冊登記。①在宗地原《土地登記簿》和《土地歸戶卡》上對“序號”、“日期”、“登記類型”、“登記的其他內(nèi)容及初始、變更、注銷和其他登記事項”、“經(jīng)辦人”、“審核人”和“印章”等內(nèi)容上填寫本次登記的相關(guān)內(nèi)容；②根據(jù)《土地登記簿》注冊登記的內(nèi)容，更改《土地歸戶卡》上的相應(yīng)內(nèi)容；③根據(jù)《土地登記簿》注冊登記的內(nèi)容，填寫《異議登記證明》頒發(fā)給異議登記申請人，同時書面通知土地登記簿記載的土地權(quán)利人。(24.)B縣第一機械廠，1995年5月在城郊以協(xié)議出讓方式取得一宗地國有土地使用權(quán)，面積為18000m2，用途為工業(yè)，使用年限為50年，未辦理土地登記。1998年8月該廠進(jìn)行技術(shù)改造，又在原宗地附近購置了8000m2工業(yè)用地，使用年限50年。現(xiàn)為抵押貸款之需要，該廠急需辦理土地登記。問題：1.B縣第一機械廠應(yīng)當(dāng)如何申請土地登記？2.如何確定土地使用期限？3.出讓土地使用權(quán)