《公租房推出機(jī)制探究的國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述》4900字

公租房推出機(jī)制研究的國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u26302公租房推出機(jī)制研究的國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述 18178（一）國外研究綜述 144971.主動(dòng)退出管理 150412.被動(dòng)退出管理 215436（二）國內(nèi)文獻(xiàn)綜述 2229691.法律體系的完善 338802.審查和獎(jiǎng)懲制度的完善 329213.退出意愿的建立 4122664.組織結(jié)構(gòu)設(shè)置的完善 427084（三）文獻(xiàn)評(píng)述 411361參考文獻(xiàn)： 5（一）國外研究綜述在國外，有部分國家采用公租房這個(gè)叫法，還有的叫組屋、公屋、社會(huì)性住房、社會(huì)學(xué)性租賃住房等等[7-9]，但其概念的內(nèi)核都與我國的公租房相似，本文將對(duì)這些國家福利性出租房屋的政策及研究進(jìn)行總結(jié)與分析。由于國家的經(jīng)濟(jì)文化背景不同，其他世界各國的公租房形式豐富，都是政府直接新建、政府補(bǔ)貼或采取引入社會(huì)資本方式社會(huì)企業(yè)經(jīng)營，通過長(zhǎng)期租賃方式，以較低的租金租賃給中低收入的居民，以解決家庭住房困難，在香港和澳門這種人員密集，社會(huì)發(fā)展進(jìn)程快的地區(qū)，公租房的發(fā)展格外快速，香港超過1/2的人口居住在“公屋”中，新加坡有80%的人口居住在“租屋”中[10]。外國的公租房制度雖然發(fā)展得比我國早，也更充分，但居民們的拖欠租金，違規(guī)占據(jù)房屋的行為也層出不窮，因此各國都在努力制定保障公租房公平和效率的對(duì)策。各國制定的退出管理政策分為主動(dòng)退出管理政策和被動(dòng)退出管理政策。1.主動(dòng)退出管理主動(dòng)退出管理在發(fā)達(dá)國家運(yùn)用相對(duì)廣泛，美國對(duì)符合退出公租房者，出臺(tái)稅收和貸款優(yōu)惠政策，積極引導(dǎo)他們通過貸款買房、建房等方式退出公租房[11]。新加坡政府也出臺(tái)了一系列公租房公產(chǎn)變私產(chǎn)的政策，在政府補(bǔ)貼下以優(yōu)惠的價(jià)格向居民出售公租房，還有一種方式是政府實(shí)施私有化的政策，向承租人出售公共住房，通過幫助中低收入家庭改善其生活條件而使其主動(dòng)退出公共住房，如在新加坡，政府以補(bǔ)貼的價(jià)格向居民出售產(chǎn)權(quán)，鼓勵(lì)居民獲得房屋增殖部分收益、從而增加承租人資產(chǎn)收入[12]。日本在1996年將公租房政策修改為，寬入寬出，將公租房資格放寬讓更多的居民享受公租房福利，同時(shí)，根據(jù)承租人的收入變化調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)，直到公共租金超過市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)，間接促進(jìn)高收入租戶自愿退出[13]。Musterd認(rèn)為可以通過公租房與私產(chǎn)房混住的方式，讓鄰居中高收入者影響低收入者，改變其生活狀態(tài)，從而提高生活水平，引導(dǎo)其主動(dòng)努力工作主動(dòng)退出公租房[14]。2.被動(dòng)退出管理被動(dòng)退出管理在國外更多是以資格監(jiān)督審查和違法懲處的形式存在。英國學(xué)者于2005年提出核查繳稅情況和收入余額指數(shù)來調(diào)查公租房承租人的收入情況，與個(gè)人信用體系、固定資產(chǎn)等信息相結(jié)合，來判斷家庭的困難程度，以此來界定保障標(biāo)準(zhǔn)并過濾出不符合資格的承租人[15]。英國在建立信用體系時(shí)引入了社會(huì)資本，讓信用體系實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，讓市場(chǎng)盈利性專業(yè)機(jī)構(gòu)管理和運(yùn)行，從而分擔(dān)政府在信用體系管理方面的工作壓力，既能夠監(jiān)督公租房退出管理有序發(fā)展，也保護(hù)了承租人的個(gè)人信用信息，并實(shí)現(xiàn)了信息共享，促進(jìn)了英國的公租房信用體系發(fā)展，提高了公租房信用體系的運(yùn)行效率[16]。制定公租房許可制度規(guī)范嚴(yán)格監(jiān)督第三方機(jī)構(gòu)的行為[17]。英國還制定了詳盡的懲處機(jī)制，輕則罰款，或剝奪再次申請(qǐng)公租房的資格，重則監(jiān)禁。另外，英國還充分拓展社會(huì)監(jiān)督渠道，設(shè)立監(jiān)督舉報(bào)熱線電話，鼓勵(lì)公租房承租人或社會(huì)群眾舉報(bào)違規(guī)行為[18]。作為有高福利模式的瑞士有著完善的保障性用房管理制度，管理部門對(duì)承租人收入狀況進(jìn)行不定期隨機(jī)檢查，核查承租人是否符合保障條件。如果有承租人的收入高于標(biāo)準(zhǔn)，將通知其搬出公租房，并取消補(bǔ)貼，如果拒不執(zhí)行，將會(huì)計(jì)入個(gè)人信用體系，或增加稅率以進(jìn)行懲戒，而且為了加強(qiáng)公租房管理，瑞士的住房保障部門建立了公租房信息系統(tǒng)，將公租房來源、位置、收入和房產(chǎn)信息等納入系統(tǒng)，該系統(tǒng)已保障瑞士公租房的正常運(yùn)行30余年，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)承租人信息的動(dòng)態(tài)管理[19]。香港在2004年專門成立了“打擊濫用公屋資源特遣隊(duì)”，主要負(fù)責(zé)調(diào)查申請(qǐng)家庭的資產(chǎn)與收入情況，調(diào)查核實(shí)疑似不再符合租賃條件的家庭[20]，鼓勵(lì)公屋私有化，為有經(jīng)濟(jì)購買能力的住戶提供優(yōu)惠購房?jī)r(jià)格，鼓勵(lì)其購買公屋。對(duì)公屋申請(qǐng)過程中的虛假行為，香港有嚴(yán)厲的懲罰措施，會(huì)判處監(jiān)禁并進(jìn)行罰款處理[21]。國外關(guān)于公租房退出管理的研究只要是通過制定稅收或購房?jī)?yōu)惠政策吸引承租人主動(dòng)退出公租房，或公租房與私人房屋混合居住的方式提高承租人對(duì)美好生活的追求，從而主動(dòng)退出公租房。。同時(shí)，健全法律法規(guī)和個(gè)人信用體系、加強(qiáng)稅務(wù)和收入余額核查、建立社會(huì)保障房信息系統(tǒng)來對(duì)保障家庭的資格進(jìn)行有效監(jiān)督，還有通過引入社會(huì)組織等方式，共同建設(shè)公租房協(xié)會(huì)，加強(qiáng)保障人口的自律性，優(yōu)化公租房退出管理的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、建立保障監(jiān)督隊(duì)伍，提升服務(wù)水平與效率，讓公租房走向良性的循環(huán)發(fā)展方向。（二）國內(nèi)文獻(xiàn)綜述我國關(guān)于公租房退出管理問題的研究大概是從2014年公租房政策逐漸落實(shí)到位，退出管理問題逐漸顯露開始的，學(xué)界開始研究相關(guān)管理問題，學(xué)界普遍認(rèn)為公租房的公共性和普惠性決定了，政府應(yīng)在公租房管理中著重探索完善公租房退出管理的可行之策，具體研究?jī)?nèi)容為法律體系完善、資格審查和獎(jiǎng)懲制度的完善，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置，建立退出緩沖制度增強(qiáng)退出意愿等方面。1.法律體系的完善我國到目前為止仍缺少關(guān)于公租房的上位法，現(xiàn)在各地區(qū)政府規(guī)定的地方性法規(guī)重點(diǎn)關(guān)注在公租房的申請(qǐng)和分配，著重保障準(zhǔn)入與分配的公平，對(duì)于退出管理的關(guān)注很少，這會(huì)制約公租房制度的長(zhǎng)久、穩(wěn)定實(shí)施[22]。瑞士、英國、美國等國家在國家層面都單獨(dú)立法，以明確公租房的管理制度，而我國只有住建部頒布的《公共租賃住房管理辦法》和《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》兩個(gè)行政文件，此類文件法律效力低，賦予政府的懲處權(quán)有限，司法部門無法起到的強(qiáng)制執(zhí)行作用[23]。就最近法院對(duì)于公租房違規(guī)使用的判例來看，法院一般會(huì)依據(jù)《行政訴訟法》進(jìn)行判決，且考慮到承租人的生活困難等因素而駁回政府關(guān)于清退房屋，追繳補(bǔ)貼的訴求。而住房保障部門通過行政手段來處理違規(guī)行為的方式懲處效果有限，區(qū)縣級(jí)住房保障部門無強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)限，上報(bào)程序繁瑣，投入的時(shí)間與人力資源遠(yuǎn)大于執(zhí)行收益[24]。因此，國內(nèi)的研究者們都一致提出要求完善法律法規(guī)，增強(qiáng)執(zhí)法依據(jù)。2.審查和獎(jiǎng)懲制度的完善潘雨虹等認(rèn)為在公租房退出管理時(shí)出現(xiàn)違規(guī)使用的情況，如騙租、賴租等情況，其原因是資格審查和獎(jiǎng)懲制度有缺陷造成的[25]。各個(gè)地區(qū)的收入審查標(biāo)準(zhǔn)都是波動(dòng)的，大多數(shù)地區(qū)將標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置為本地區(qū)上年度的人均可支配收入，住房保障管理部門對(duì)承租人的收入要實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)監(jiān)管，但是，當(dāng)前的個(gè)人信用體系不完善，資產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等收入核查困難，遺產(chǎn)、贈(zèng)予、隱形收入等無法監(jiān)管，所以，監(jiān)管部門很難客觀地、全面的掌握承租人的收入情況[26]。有的地區(qū)以社保繳納標(biāo)準(zhǔn)來核準(zhǔn)承租人的收入，這會(huì)導(dǎo)致部分家庭的收入被認(rèn)定錯(cuò)誤，進(jìn)而影響公租房政策的執(zhí)行，也違背了公租房公平公正的初心，朱思慧認(rèn)為，要完善審查監(jiān)管制度就要建立個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況信息平臺(tái)，并將公租房誠信記錄納入個(gè)人信用檔案，讓公租房福利與違規(guī)懲戒并重的方式來完善公租房的資格審查監(jiān)管制度[27]。另外，從社會(huì)心理學(xué)的角度進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，公租房承租人認(rèn)為身邊應(yīng)退不退的行為很多，就可能產(chǎn)生霸占房屋的想法，在不符合公租房資格時(shí)將很難按時(shí)主動(dòng)退出公租房[28],所以加強(qiáng)對(duì)退出承租人的懲處非常有必要，以免造成惡性循環(huán)，提升承租人對(duì)退出政策的執(zhí)行信心，同時(shí)也增加了違法成本，進(jìn)而在未來收入提高住房條件改善后，選擇主動(dòng)及時(shí)退出公租房[29]。馮銀東認(rèn)為存在監(jiān)管對(duì)象缺位的情況，在我國大部分地區(qū)住房保障部門的監(jiān)管對(duì)象一般是承租人，對(duì)于相關(guān)工作人員的行為并無限制，所以要由各級(jí)人大及其常委會(huì)、各級(jí)政府、社會(huì)組織和第三方公租房申請(qǐng)人對(duì)公租房管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督[30]。3.退出意愿的建立當(dāng)公租房承租人在享受公租房實(shí)物所帶來的生活改變時(shí)，容易產(chǎn)生長(zhǎng)期擁有的想法，從而形成公租房福利固化，讓承租人產(chǎn)生依賴性而阻礙了承租人的自我發(fā)展，腐蝕承租人自我進(jìn)取的意志[31]。李進(jìn)濤對(duì)部分武漢市公租房承租人退出意愿的分析表明，公租房配置及運(yùn)行滿意度、退出認(rèn)知、家庭特征、個(gè)人特征等對(duì)公租房退出意愿產(chǎn)生顯著影響[32]。崔光燦通過對(duì)上海市公租房承租人退出行為的研表明究，公租房的家庭特征影響了其退出行為，公租房福利的長(zhǎng)期享受會(huì)讓承租人產(chǎn)生惰性，適當(dāng)?shù)呢泿叛a(bǔ)貼，或者提供就業(yè)機(jī)會(huì)等方式可能會(huì)增強(qiáng)承租人的退出意愿[33]。韓璟以江西省分宜市為例，對(duì)縣域公租房退出意愿進(jìn)行分析，公租房政策的宣導(dǎo)會(huì)引導(dǎo)承租人改變思想形成主動(dòng)退出的意識(shí)，政府組織就業(yè)培訓(xùn)等會(huì)增強(qiáng)承租人的就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，從而改善家庭收入，改善承租人對(duì)公租房的依賴性[34]。陳蕙林研究表明，可以通過完善公租房退出程序及退出后的緩沖機(jī)制來促進(jìn)承租人形成退出意愿[35]，學(xué)者們認(rèn)為要使保障性住房的退出機(jī)制得以有效實(shí)施，不能單純依賴懲罰措施，還要融入激勵(lì)因素[36]，并且逐步提出了“在保障性住房類型之間建立一種良性互動(dòng)的退出申領(lǐng)機(jī)制”[37]和“對(duì)主動(dòng)自愿退出承租人應(yīng)給予搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)”[38]等建議。潘雨紅等學(xué)者研究認(rèn)為，公租房退出過渡期、退出優(yōu)惠政策、梯度租金補(bǔ)貼等政策的設(shè)置可能會(huì)影響退出意愿，承租人在以上政策的影響下，可能會(huì)在收入及住房水平提高后退出公租房[39]。4.組織結(jié)構(gòu)設(shè)置的完善由于中國的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的獨(dú)特性，審批機(jī)制和機(jī)構(gòu)權(quán)責(zé)劃分不清。陳姝（2019）通過對(duì)黑龍江省公租房發(fā)展問題的研究中發(fā)現(xiàn)在審查證明材料真?zhèn)螘r(shí)需要民政部門和社區(qū)提供，會(huì)容易產(chǎn)生重復(fù)提供材料、權(quán)責(zé)劃分不清、機(jī)構(gòu)配合不當(dāng)?shù)膯栴}，從而公租房這一政策不能高效執(zhí)行，所以要加強(qiáng)審計(jì)部門與住房保障部門的信息共享互聯(lián)，有強(qiáng)制執(zhí)行作用的部門形成合力，增強(qiáng)法律執(zhí)行力[40]。（三）文獻(xiàn)評(píng)述在閱讀學(xué)習(xí)研究了很多國內(nèi)外眾多學(xué)者的研宄可以看出，國外的公租房起步早，退出政策和機(jī)構(gòu)設(shè)置等方面發(fā)展成熟，能夠做到公平公正，獎(jiǎng)懲政策完善，有很大的實(shí)踐意義和借鑒價(jià)值但是因國情和政府制度不同，不可生搬硬套。國內(nèi)的公租房起步晚，處于一邊發(fā)現(xiàn)問題一邊解決問題階段，對(duì)于公租房退出的研究過于分散，沒有從公租房退出管理的整體出發(fā)，而且給出的解決辦法只有未來發(fā)展方向，對(duì)于公租房退出的機(jī)構(gòu)設(shè)置方面的研究少之又少，筆者將在以上研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合工作實(shí)際案例，從我市情況出發(fā)，綜合公租房退出情況所面臨的問題，探尋在保障性住房的基層工作中更具實(shí)踐意義、更有效的措施已解決目前面臨的問題與挑戰(zhàn)。只有機(jī)構(gòu)設(shè)置合理了，崗位權(quán)責(zé)明確了，工作程序合理了，工作任務(wù)細(xì)化了，制度才能真正落實(shí)到位，將“騙租”、“賴租”現(xiàn)象消滅于萌芽。參考文獻(xiàn)：[1]張娟娟.我國公共租賃住房退出機(jī)制研究[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇,2024,23(22):212-214.[2]黃燕雄.如何加強(qiáng)公租房后期管理[J].新城建科技,2024,33(04):183-185.[3]張娟娟.我國公共租賃住房退出機(jī)制的缺陷[J].中國管理信息化,2024,27(02):212-214.[4]董藩,于澤.公租房退出激勵(lì)的政策設(shè)計(jì)——基于演化博弈的分析[J].重慶理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)),2023,37(11):114-125.[5]劉夢(mèng)潔.深圳市公租房退出機(jī)制問題及對(duì)策研究[J].上海房地,2023,(02):17-22.[6]聶圣.我國公租房使用退出壓力機(jī)制的反思與重構(gòu)[J].湖北社會(huì)科學(xué),2022,(04):122-130.[7]魏銘材,陳圓,陳超.公租房退出激勵(lì)策略邊界問題研究[J].山西建筑,2021,47(07):181-182.[8]李克武,聶圣.論我國公租房使用退出激勵(lì)機(jī)制的立法構(gòu)建[J].華中師范大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版),2021,60(02):71-81.[9]陳雪花,黎基欽,鄭煒,黃紹婷.廣西公共租賃住房運(yùn)營管理研究[J].經(jīng)濟(jì)研究參考,2020,(22):46-56.[10]劉應(yīng)珍,韓芳.烏魯木齊市公租房退出問題研究——基于博弈論[J].湖北農(nóng)業(yè)科學(xué),2020,59(13):195-198+204.[11]聶圣.公租房使用退出機(jī)制的理論解釋[J].長(zhǎng)春理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2020,33(01):59-63.[12]馮銀東,高悅凡.我國公共租賃住房退出機(jī)制的缺陷及完善[J].廣東開放大學(xué)學(xué)報(bào),2019,28(06):106-111.[13]陳超,謝金昊.公共租賃住房退出機(jī)制優(yōu)化及管理模式研究——以遼寧為例[J].工程經(jīng)濟(jì),2019,29(12):77-80.[14]胡晶晶,葉振梁.公共租賃住房租戶退出意愿的影響因素研究——以武漢市為例[J].南寧師范大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版),2019,40(06):100-112.[15]鄒開亮,邰帥,宋柯穎.論我國公租房退出制度[J].宜春學(xué)院學(xué)報(bào),2019,41(08):45-49.[16]趙沛琪.公租房準(zhǔn)入與退出核準(zhǔn)制度分析——基于上海聯(lián)明雅苑公租房案例