《個(gè)人理財(cái)實(shí)務(wù)》課件-5.2 購(gòu)房融資

選定住房并談妥價(jià)格之后，對(duì)于資金不充裕的購(gòu)房者而言，就可能需要向銀行申請(qǐng)抵押貸款。抵押貸款是一種以還貸為前提條件、從借款人到貸款人的對(duì)資產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，該權(quán)利是對(duì)由借款人享有贖回權(quán)的債務(wù)償還的保證。因此，當(dāng)個(gè)人或家庭以抵押貸款方式獲得住房時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)實(shí)際已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給貸款銀行，個(gè)人或家庭只能在貸款債務(wù)全部還清后才能獲得對(duì)該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。04住房公積金貸款02商業(yè)性住房貸款申請(qǐng)03住房貸款還款01商業(yè)性住房貸款條件購(gòu)房融資商業(yè)性住房貸款條件Part01（一）什么是商業(yè)性住房貸款

商業(yè)性住房消費(fèi)貸款是商業(yè)銀行以自營(yíng)資金為來(lái)源對(duì)個(gè)人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)、建造、大修理自住住房的貸款。商業(yè)性住房消費(fèi)貸款的資產(chǎn)、負(fù)債和收益按期納入商業(yè)銀行業(yè)務(wù)報(bào)表系統(tǒng)。

從1998年開(kāi)始，商業(yè)性住房消費(fèi)貸款不受商業(yè)銀行貸款規(guī)模限制，人民銀行只對(duì)商業(yè)銀行商業(yè)性住房消費(fèi)貸款實(shí)行指導(dǎo)性計(jì)劃管理，只要借款人符合貸款條件，商業(yè)銀行均可在資產(chǎn)負(fù)債比例要求的范圍內(nèi)發(fā)放住房消費(fèi)貸款，所有商業(yè)銀行均可辦理商業(yè)性住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)。貸款條件如下：（1）有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸荩唬?）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；（3）信用良好,有按期償還貸款本息能力；（4）有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押；（5）有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議；（6）住房?jī)r(jià)格基本符合機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)格；（7）有30%的存款或現(xiàn)金做為首付款。（二）商業(yè)性住房貸款條件商業(yè)性住房貸款申請(qǐng)Part02申請(qǐng)住房抵押貸款有以下幾個(gè)主要步驟：（1）購(gòu)房者填寫(xiě)貸款申請(qǐng)表，會(huì)見(jiàn)貸款機(jī)構(gòu)并提交自己的工作證明、收入證明、財(cái)產(chǎn)證明、現(xiàn)有負(fù)債狀況證明。（2）貸款銀行審批材料，核實(shí)申請(qǐng)者信用度，主要確定貸款者的最高貸款額度。二、商業(yè)性住房貸款申請(qǐng)（3）申請(qǐng)通過(guò)，貸款銀行通知申請(qǐng)人，與申請(qǐng)人簽訂保證合同。（4）申請(qǐng)人本人到銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理投保、貸款等有關(guān)手續(xù)。（5）銀行劃轉(zhuǎn)資金，申請(qǐng)人獲得貸款。二、商業(yè)性住房貸款申請(qǐng)住房貸款還款Part03三、住房貸款還款（一）到期一次性還本付息法這種方法只適用于期限在一年之內(nèi)（含一年）的貸款。它規(guī)定了貸款者需在貸款期滿一次還清期初的本金和貸款期利息。到期本息和的計(jì)算公式如下：到期本息和=本金×(1+年利率)或到期本息和=本金×[1+月利率×貸款期(月)]（一）到期一次性還本付息法

案例

牛先生于2008年12月25日向銀行申請(qǐng)短期房貸100000元，銀行貸款利率為6%，則到期時(shí)需還款金額計(jì)算過(guò)程如下：（1）若貸款一年，則2009年12月25日還款金額為：到期本息和=本金×(1+年利率)=100000×（1+6%）=106000元（2）若貸款9個(gè)月，則2009年9月25日還款金額為：到期本息和=本金×[1+月利率×貸款期(月)]=100000×[1+9×（6%/12）]=104500元三、住房貸款還款（二）等額本金還款法等額本金還款法指還款期內(nèi)按期等額歸還貸款本金，并同時(shí)還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。還款方式可以是按季還款或按月還款。其計(jì)算公式如下：每期歸還本金=貸款金額/貸款期數(shù)本期利息=當(dāng)期未歸還本金×貸款利率當(dāng)期還款金額=當(dāng)期歸還本金+當(dāng)期利息這種方法的第一個(gè)月還款額最高，以后逐月減少。馬先生于2008年8月向銀行申請(qǐng)7成20年按揭貸款購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)款為50萬(wàn)元的住房，銀行貸款利率為6%。采用按月等額本金還款方式。則馬先生需每月歸還本金為：每期歸還本金=貸款金額/貸款期數(shù)=50萬(wàn)元×70%/（20×12）=1458.33元第一個(gè)月歸還利息為：本期利息=當(dāng)期未歸還本金×貸款利率=35萬(wàn)元×（6%/12）=1750元第一個(gè)月歸還本息和為1458.33＋1750=3205.33元（二）等額本金還款法

案例最后一個(gè)月歸還利息為：（35－0.145833*239）萬(wàn)元×(6%/12)=7.30元最后一個(gè)月歸還本息和為：1458.33＋7.30=1665.63元？第20個(gè)月還款多少？

這種還款方式適合什么人群三、住房貸款還款（三）等額本息還款法這種方式下從使用貸款的第二個(gè)月起，每月以相同的額度平均攤還貸款的本金和利息。其每月還本付息額的計(jì)算公式如下：每月等額還本付息額=貸款本金×月利率×(1+月利率)還款期數(shù)/[(1+月利率)還款期數(shù)－1]或每月還款A(yù)=貸款本金P/(P/A,i,n）馬先生于2007年12月向銀行申請(qǐng)6成10年按揭貸款購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)款為40萬(wàn)元的住房，銀行貸款利率為6%。采用按月等額本息還款方式還款。則馬先生每月需還款(月供)為:每月等額還本付息額=貸款本金×月利率×(1＋月利率)還款期數(shù)/[(1＋月利率)還款期數(shù)－1]=240000×0.5%×(1＋0.5%)120/[(1＋0.5%)120－1]=2664.492元（三）等額本息還款法

案例？這種還款方式適合什么人群三、住房貸款還款（四）等比遞增還款法等比遞增還款法是把還款期限劃分為若干時(shí)間段，在每個(gè)時(shí)間段內(nèi)月還款額相同，但下一個(gè)時(shí)間段比上一個(gè)時(shí)間段的還款額按一個(gè)固定比例遞增。（五）等額遞增還款法

等額遞增還款法與等比遞增還款法基本相同，只是把固定比例改為固定金額。住房公積金貸款Part04四、住房公積金貸款（一）基本含義住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用個(gè)人以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款。相對(duì)于商業(yè)住房貸款，住房公積金貸款具有利率較低、還款方式靈活、首付比例低的優(yōu)點(diǎn)，缺點(diǎn)在于手續(xù)繁瑣、審批時(shí)間長(zhǎng)。（1）只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請(qǐng)住房公積金貸款，沒(méi)有參加住房公積金制度的職工就不能申請(qǐng)住房公積金貸款。（2）參加住房公積金制度者要申請(qǐng)住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款還必須符合以申請(qǐng)貸款前連續(xù)繳存住房公積金的時(shí)間不少于六個(gè)月的條件。（3）配偶一方申請(qǐng)了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。（4）貸款申請(qǐng)人在提出住房公積金貸款申請(qǐng)時(shí)，除必須具有較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還貸款的能力外，沒(méi)有尚未還清的數(shù)額較大、可能影響住房公積金貸款償還能力的其他債務(wù)。四、住房公積金貸款（二）住房公積金貸款條件

住房公積金貸款用途僅限于購(gòu)買(mǎi)具有所有權(quán)的自住住房，而且所購(gòu)買(mǎi)的住房應(yīng)當(dāng)符合市公積金管理中心規(guī)定的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。職工購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)住房的，不能申請(qǐng)住房公積金貸款。四、住房公積金貸款（二）住房公積金貸款必須專(zhuān)款專(zhuān)用

住房公積金貸款申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)有相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)格的20%或以上的自籌資金。公積金貸款額度的計(jì)算公司如下：公積金貸款額度=借款人家庭月工資收入之和×0.4（還款能力系數(shù)）×12個(gè)月×貸款年限四、住房公積金貸款（三）具備一般貸款應(yīng)具備的條件公積金貸款申請(qǐng)流程（四）公積金貸款申請(qǐng)？這種還款方式適合什么人群

住房公積金除了可以用來(lái)貸款購(gòu)買(mǎi)范圍等，還可以提取。有下列情形之一的，可以提取職