XXXX衡水項(xiàng)目花香維也納營銷策劃報(bào)告(上)

衡水項(xiàng)目評(píng)估匯報(bào)項(xiàng)目解讀與分析營銷策劃思路衡水地產(chǎn)市場分析衡水市位于河北省東南部東部與滄州市的東光縣、吳橋縣和山東省德州市毗鄰，西部與石家莊市的深澤縣、辛集市接壤，南部與邢臺(tái)市的新河縣、南宮市、清河縣以及山東省武城縣相連，北部同保定市的安國市、博野縣、蠡縣和滄州市的肅寧縣、獻(xiàn)縣、泊頭市交界，戶籍人口436萬人。鐵路：衡水境內(nèi)有京九、石德、邯黃三條干線鐵路在此交匯，使衡水成為貫通南北東西的鐵路交通樞紐。位于站前路上的衡水火車站被譽(yù)為“京南第一大站”，每天都有經(jīng)過這里開往北京、上海、天津、哈爾濱、杭州、西安、漢口、鄭州、廣州、沈陽、深圳、大連、武漢等全國各大中城市的共計(jì)一百多對(duì)旅客列車。公路：石黃高速、衡德高速、大廣高速，國道有G106、G307以及10余條省道貫穿衡水，與境內(nèi)的縣鄉(xiāng)公路組成了四通八達(dá)的公路交通網(wǎng)絡(luò)，公路交通十分便捷。京九鐵路衡水市目錄衡水地產(chǎn)市場分析衡水城市概況衡水城市未來發(fā)展方向區(qū)域市場板塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市場政策分析衡水市競品案例分析市場總結(jié)項(xiàng)目解讀與分析營銷策劃思路/衡水概況/衡水市按照“以人為本、以水為魂、以河為脈、以湖為韻、以業(yè)興城”的原則，構(gòu)建“水市湖城”城市空間發(fā)展框架。明確“打造中國北方濱湖休閑度假城”的定位。城市未來發(fā)展方向：以桃城為中心，主要向南，靠近衡水湖；衡水城市未來的發(fā)展方向初步界定為以桃城為中心向北和向南發(fā)展，向北主要發(fā)展工業(yè)、倉儲(chǔ)職能，向南發(fā)展文教、旅游服務(wù)和生活居住等職能。向西和向東適當(dāng)控制發(fā)展。本案處于城市中心地帶，坐享城市升級(jí)的優(yōu)勢(shì)帶來巨大投資價(jià)值。目錄衡水地產(chǎn)市場分析衡水城市概況衡水城市未來發(fā)展方向區(qū)域市場板塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市場政策分析衡水市競品案例分析市場總結(jié)項(xiàng)目解讀與分析營銷策劃思路/衡水發(fā)展方向/衡水房地產(chǎn)市場根據(jù)城市格局、城市建設(shè)發(fā)展和房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)域特點(diǎn)等方面因素，以及對(duì)住宅市場的調(diào)研結(jié)果，將衡水市區(qū)劃分為開發(fā)區(qū)、河西區(qū)、滏陽河區(qū)域、河?xùn)|區(qū)和路北區(qū)五個(gè)主要區(qū)域，具體如下圖所示：本案開發(fā)區(qū)板塊河?xùn)|區(qū)：滏陽河以東、南環(huán)路以北、京衡南大街以西、石德鐵路以南圍合區(qū)域。該區(qū)域?yàn)楹馑欣铣菂^(qū)，老舊房屋建筑較多，發(fā)展較為落后。目前多為老舊住宅改造，在售項(xiàng)目主要以多層為主。目前該區(qū)域樓盤的現(xiàn)房價(jià)約為3500元/平米左右，期房價(jià)格為3000元/平米左右。路北區(qū)：主要指石德鐵路以北的城區(qū)部分。該區(qū)域內(nèi)污染型企業(yè)較多，如生化農(nóng)藥、石油化工、塑料、煤礦儲(chǔ)備、印染等行業(yè)，并且配套資源較為缺乏，環(huán)境相對(duì)較差，區(qū)域內(nèi)多層產(chǎn)品較多，多層產(chǎn)品均價(jià)約3000元/平米左右，高層期房價(jià)格為2800元/平米左右，高層現(xiàn)房價(jià)格為3300元/平米左右。開發(fā)區(qū)：西環(huán)路以東、永興路以北、前進(jìn)街以西、石德鐵路以南圍合區(qū)域。該區(qū)域?yàn)槭〖?jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是城市新興區(qū)域，路況良好，但區(qū)域配套略顯不足。區(qū)域內(nèi)物業(yè)形式多樣，多層、高層、小高層并存。該區(qū)域銷售均價(jià)為3800元/平米左右，主力消費(fèi)群體包括市區(qū)中高端客戶及周邊市縣富裕階層。本案位于河西區(qū)，河西區(qū)以衡百商圈為核心，是衡水傳統(tǒng)且公認(rèn)的衡水市中心，商業(yè)繁華，配套齊全，交通便利，主要指自前進(jìn)大街以東、滏陽河以西、石德鐵路以南及滏陽路以北的圍合區(qū)域，積聚了衡水主要商業(yè)，如市百貨大樓、市商貿(mào)中心、國美電器、體育休閑廣場等。該區(qū)域市場認(rèn)可度高，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目星羅密布，是衡水各區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目最多的區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)樓盤品質(zhì)參差不齊，整體銷售均價(jià)約4100元/平米左右。滏陽河:區(qū)域包括河西區(qū)與河?xùn)|區(qū)的一部分，隨著滏陽河改造工程的逐步推進(jìn)，消費(fèi)者對(duì)滏陽河畔未來的居住環(huán)境和景觀資源有較高的預(yù)期，自2009年底開始，該區(qū)域成為房地產(chǎn)新興的熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)樓盤多打景觀優(yōu)勢(shì)，樓盤品質(zhì)普遍較高且規(guī)模較大，銷售均價(jià)居衡水各版塊之首，約3900元/平米。目錄衡水地產(chǎn)市場分析衡水城市概況衡水城市未來發(fā)展方向區(qū)域市場板塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市場政策分析衡水市競品案例分析市場總結(jié)項(xiàng)目解讀與分析營銷策劃思路/板塊格局/衡水市區(qū)縣GDP排名序號(hào)河北省排名地區(qū)人口主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)147冀州市37萬人汽車配件、化工、玻璃鋼248深州市57萬人棉、糧食、石油、天然氣349景縣50萬人廚房設(shè)備，通訊器材，橡膠化工，機(jī)鐵制造452安平縣32萬人絲網(wǎng)560棗強(qiáng)縣37萬人皮毛產(chǎn)業(yè)662故城縣48萬人皮毛皮革、玻璃鋼、鋼絲繩770饒陽縣30萬人農(nóng)副果業(yè)、大棚蔬菜、飼養(yǎng)業(yè)883武邑縣31萬人金屬櫥柜、硬木雕刻、節(jié)水設(shè)備992武強(qiáng)縣21萬人化工、線纜、樂器、玻璃纖維1095阜城縣33萬人加工業(yè)、糧保器材業(yè)小結(jié)：通過對(duì)衡水GDP前十縣的初步考察，可以根據(jù)城市規(guī)模、建設(shè)程度、房地產(chǎn)發(fā)展程度、數(shù)據(jù)分析等將這些縣劃分為三個(gè)梯隊(duì)：第一梯隊(duì)冀州市、武邑縣、深州市；第二梯隊(duì)安平市、棗強(qiáng)縣、故城縣；第三梯隊(duì)阜城縣、武強(qiáng)縣、饒陽縣；第一梯隊(duì)房地產(chǎn)發(fā)展迅速、房價(jià)存在少許泡沫；第二梯隊(duì)房地產(chǎn)處于發(fā)展階段、房價(jià)基本無泡沫、城市人口多，發(fā)展?jié)摿Υ?。第三梯?duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，城市人口少，房地產(chǎn)發(fā)展緩慢。根據(jù)我司對(duì)衡水周邊各縣做的初步調(diào)查，按級(jí)別為分三類，以便于本案后期推廣做出合理安排。目錄衡水地產(chǎn)市場分析衡水城市概況衡水城市未來發(fā)展方向區(qū)域市場板塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市場政策分析衡水市競品案例分析市場總結(jié)項(xiàng)目解讀與分析營銷策劃思路/區(qū)縣經(jīng)濟(jì)/深州市地理位置及概況深州市位于河北省東南部，總面積1252平方公里，歷史悠久，漢初設(shè)縣，隋初置州。1994年6月，撤縣建市；深州地處國省干線、高速公路、鐵路動(dòng)脈的“黃金十字交叉點(diǎn)”京九鐵路、石德鐵路，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。重要商場：時(shí)代商廈、蘇寧電器等GDP（億元）人均GDP（美元）總?cè)丝冢ㄈf人）城市化率主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)71.57189557.238%機(jī)械制造、化學(xué)工業(yè)、絲網(wǎng)加工機(jī)械制造業(yè)，是深州市的傳統(tǒng)行業(yè)，主要包括缸體、濾材、變速箱、方向機(jī)等機(jī)動(dòng)車零部件等。目錄衡水地產(chǎn)市場分析衡水城市概況衡水城市未來發(fā)展方向區(qū)域市場板塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市場政策分析衡水市競品案例分析市場總結(jié)項(xiàng)目解讀與分析營銷策劃思路/深州市/冀州市地理位置及概況冀州市隸屬河北省衡水市，地處華北平原腹地，北距首都300公里，西距省會(huì)石家莊110公里，轄區(qū)總面積918平方公里；重要商場：天泰百貨GDP（億元）人均GDP（美元）總?cè)丝冢ㄈf人）城市化率主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)58.8243036.743%汽車配件、化工、玻璃鋼河北省冀州市銀河化工有限責(zé)任公司屬股份制企業(yè)，年銷售額近兩億元。主要產(chǎn)品是甲醛甲縮醛、多聚甲醛、烏洛托品等化工產(chǎn)品。目錄衡水地產(chǎn)市場分析衡水城市概況衡水城市未來發(fā)展方向區(qū)域市場板塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市場政策分析衡水市競品案例分析市場總結(jié)項(xiàng)目解讀與分析營銷策劃思路/冀州市/武邑縣地理位置及概況武邑縣位于華北平原的河北省中南部，所轄6鎮(zhèn)3鄉(xiāng)，545個(gè)行政村；人口密度為每平方公里385人。全縣總面積830.1平方公里。重要商場：泰和購物中心GDP（億元）人均GDP（美元）總?cè)丝冢ㄈf人）城市化率主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)46235531萬48%金屬櫥柜、化工、硬木雕刻、節(jié)水設(shè)備全縣共有工商企業(yè)350家，其中國有及規(guī)模以上企業(yè)（年銷售收入500萬元以上）43家。目錄衡水地產(chǎn)市場分析衡水城市概況衡水城市未來發(fā)展方向區(qū)域市場板塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市場政策分析衡水市競品案例分析市場總結(jié)項(xiàng)目解讀與分析營銷策劃思路/武邑縣/安平縣地理位置及概況安平位于冀中平原，因地勢(shì)平坦安居樂業(yè)而得名；安平縣隸屬河北省衡水市，東接饒陽縣，西鄰深澤縣，南抵深州市、辛集市，北靠安國市、博野縣?？偯娣e493平方千米。重要商場：金緣百貨GDP（億元）人均GDP（美元）總?cè)丝冢ㄈf人）城市化率主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)62.2290332.533%絲網(wǎng)安平絲網(wǎng)是安平的特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，也是安平的支柱產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過多年的發(fā)展，絲網(wǎng)業(yè)在安平已經(jīng)煥發(fā)出巨大的生機(jī)和活力，成為省級(jí)八大龍型經(jīng)濟(jì)之一，并先后被國家命名為“中國絲網(wǎng)之鄉(xiāng)”。目錄衡水地產(chǎn)市場分析衡水城市概況衡水城市未來發(fā)展方向區(qū)域市場板塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市場政策分析衡水市競品案例分析市場總結(jié)項(xiàng)目解讀與分析營銷策劃思路/安平縣/棗強(qiáng)縣地理位置及概況棗強(qiáng)縣位于河北省東南部，衡水市南端。棗強(qiáng)縣是國務(wù)院確定的對(duì)外開放縣。現(xiàn)轄5鎮(zhèn)6鄉(xiāng)，總面積829平方公里。重要商場：新天下購物廣場GDP（億元）人均GDP（美元）總?cè)丝冢ㄈf人）城市化率主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)38.5170637.621%裘皮業(yè)、玻璃鋼工業(yè)棗強(qiáng)縣大營鎮(zhèn)是裘皮業(yè)的發(fā)源地，不僅是棗強(qiáng)縣經(jīng)濟(jì)的支柱，而且成為全市乃至河北省重要的區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)之一；棗強(qiáng)縣是中國玻璃鋼工業(yè)協(xié)會(huì)命名的全國唯一“中國玻璃鋼工業(yè)基地縣”，全縣玻璃鋼總產(chǎn)量達(dá)58萬噸。目錄衡水地產(chǎn)市場分析衡水城市概況衡水城市未來發(fā)展方向區(qū)域市場板塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市場政策分析衡水市競品案例分析市場總結(jié)項(xiàng)目解讀與分析營銷策劃思路/棗強(qiáng)縣/武強(qiáng)縣地理位置及概況武強(qiáng)縣南臨衡水，北通京津，東接滄州，西距省會(huì)石家莊市135千米。地處河北平原，滏陽河、滹沱河、天平溝穿境而過；

307國道橫貫縣境中南部。武（強(qiáng)）武（邑）公路、武（強(qiáng)）饒（陽）公路在境內(nèi)與307國道交會(huì)。重要商場：欣榮購物中心GDP（億元）人均GDP（美元）總?cè)丝冢ㄈf人）城市化率主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)29.1202321.822%電線、電纜、化工、樂器電線電纜行業(yè)起步于二十世紀(jì)七十年代，現(xiàn)已成為縣域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，擁有河北北方線纜集團(tuán)、沈強(qiáng)線纜集團(tuán)、武春線纜集團(tuán)等骨干企業(yè)16家；目錄衡水地產(chǎn)市場分析衡水城市概況衡水城市未來發(fā)展方向區(qū)域市場板塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市場政策分析衡水市競品案例分析市場總結(jié)項(xiàng)目解讀與分析營銷策劃思路/武強(qiáng)縣/衡水部分下轄區(qū)縣總結(jié)武邑縣：武邑縣城目前已初步構(gòu)成了一個(gè)現(xiàn)代化小城市框架。城區(qū)內(nèi)樓房林立，各街道布局合理，干凈整潔，一點(diǎn)一景均展示著平和的新形象，但房地產(chǎn)任然處于起步階段。冀州市：冀州市的房價(jià)略高于衡水部分地區(qū)，有少許泡沫存在，根據(jù)調(diào)查，目前有些樓盤銷售處于停滯階段。深州市：深州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局調(diào)查深州市2012年住房銷售價(jià)格平均每平米2400到2600元。深州市房地產(chǎn)市場價(jià)格增長幅度將控制在8%以內(nèi)。衡水市周邊區(qū)縣的房地產(chǎn)水平多數(shù)處于初步發(fā)展階段，泡沫少，且未有高檔次社區(qū)出現(xiàn)。武邑冀州深州經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r處在衡水區(qū)域發(fā)展前列，可作為重點(diǎn)輻射地區(qū)。目錄衡水地產(chǎn)市場分析衡水城市概況衡水城市未來發(fā)展方向區(qū)域市場板塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市場政策分析衡水市競品案例分析市場總結(jié)項(xiàng)目解讀與分析營銷策劃思路/重點(diǎn)區(qū)縣/2011年樓市調(diào)控政策較為密集，集中表現(xiàn)為限購、加息、房產(chǎn)稅加息，其中對(duì)衡水影響較為深遠(yuǎn)的莫過于加息和限貸政策，使得不少購房者暫時(shí)打消購房計(jì)劃。進(jìn)入2012年受政策影響全國各地普遍投資額以及開工量增速逐步放緩，衡水地產(chǎn)市場的投資增速下降也表明未來其供應(yīng)量也在減少。限貸令衡水目前購房的一手房貸款最高額度依舊是房產(chǎn)價(jià)值七成，二手房則為五成左右。商業(yè)貸

款買房利率五年以下是6.9%，五年以上是7.05%。住房公積金貸款利率五年以上是4.9%。限購單國家限購令頻出，截止至2011年底，衡水不在47個(gè)限購城市名單之上。目錄衡水地產(chǎn)市場分析衡水城市概況衡水城市未來發(fā)展方向區(qū)域市場板塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市場政策分析衡水市競品案例分析市場總結(jié)項(xiàng)目解讀與分析營銷策劃思路/政策解析/公園壹號(hào)基本信息開發(fā)商搜房集團(tuán)衡水中城萬源置業(yè)有限公司物業(yè)地址桃城區(qū)河西人民東路與榕花街交叉口路南側(cè)建筑類別板樓小高層高層占地面積345299平方米建筑面積1000000平方米價(jià)格最低價(jià)3988元/平方米裝修狀況毛坯優(yōu)惠政策VIP購房卡的客戶享受1萬抵2萬公園壹號(hào)銷售情況本期開盤日期

未開盤推出房源12#樓預(yù)計(jì)房源200套銷售率--目錄衡水地產(chǎn)市場分析衡水城市概況衡水城市未來發(fā)展方向區(qū)域市場板塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市場政策分析衡水市競品案例分析市場總結(jié)項(xiàng)目解讀與分析營銷策劃思路/競品案例-公園壹號(hào)/天璽香頌基本信息開發(fā)商衡水景旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

物業(yè)地址桃城區(qū)河西紅旗大街與南環(huán)路交叉口北行50米路西建筑類別板樓小高層高層占地面積180000平方米建筑面積400000平方米價(jià)格均價(jià)4300元/平方米裝修狀況毛坯優(yōu)惠政策一次性97折天璽香頌銷售情況本期開盤日期

二期預(yù)計(jì)2012年9月開盤推出房源4棟多層預(yù)計(jì)150套銷售率一期2010年開盤銷售率達(dá)95%目錄衡水地產(chǎn)市場分析衡水城市概況衡水城市未來發(fā)展方向區(qū)域市場板塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市場政策分析衡水市競品案例分析市場總結(jié)項(xiàng)目解讀與分析營銷策劃思路/競品案例-天璽香頌/中華道*君悅?cè)A府基本信息開發(fā)商河北溯源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地址桃城區(qū)河西紅旗大街與南環(huán)路交叉口北行50米路西建筑類別板塔結(jié)合高層占地面積110000平方米建筑面積448000平方米價(jià)格均價(jià)3800元/平方米裝修狀況毛坯優(yōu)惠政策首付40%，9.8折中華道*君悅?cè)A府銷售情況本期開盤日期

2011年推出房源6棟樓，約560套銷售率78%目錄衡水地產(chǎn)市場分析衡水城市概況衡水城市未來發(fā)展方向區(qū)域市場板塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市場政策分析衡水市競品案例分析市場總結(jié)項(xiàng)目解讀與分析營銷策劃思路/競品案例-中華道*君悅?cè)A府/據(jù)統(tǒng)計(jì)全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8809元/平方米，環(huán)比6月下降0.25%。河北7個(gè)監(jiān)測(cè)城市2012年7月有5個(gè)房價(jià)上漲，其中衡水、廊坊漲幅較大。截止至2012年7月底，衡水市桃城區(qū)房價(jià)均價(jià)為3993元/平米。河西區(qū)作為衡水老城區(qū)，配套資源豐富，樓盤競爭激烈本月成交價(jià)格達(dá)到4107元/平米，環(huán)比上漲0.61%根據(jù)調(diào)查，2012年衡水樓市的房價(jià)走勢(shì)大致表現(xiàn)為：一季度平穩(wěn)；二季度上漲。數(shù)據(jù)表明，2012年衡水的房價(jià)一直處于平穩(wěn)上漲的態(tài)勢(shì)，雖然有些樓盤有漲有跌，不過，整體走勢(shì)還是穩(wěn)中有升。這表明城區(qū)內(nèi)4000元/平米以上的住宅成交量明顯上升。綜上可以看出，在全國樓市一片蕭條的大背景下，衡水樓市雖然或多或少的受到了一定程度的影響，但整體依然逆勢(shì)上揚(yáng)。目錄衡水地產(chǎn)市場分析衡水城市概況衡水城市未來發(fā)展方向區(qū)域市場板塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市場政策分析衡水市競品案例分析市場總結(jié)項(xiàng)目解讀與分析營銷策劃思路/市內(nèi)房價(jià)整體上漲河西房價(jià)最高/1、衡水市地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，多條公路、鐵路貫穿，使衡水成為通訊地理上的“黃金十字點(diǎn)”。2、城市未來發(fā)展方向，主要向南，靠近衡水湖；本案處于城市中心地帶，借勢(shì)城市升級(jí)的優(yōu)勢(shì)帶來巨大投資價(jià)值。3、本案位于河西區(qū)板塊，河西區(qū)以衡百商圈為核心，是衡水傳統(tǒng)且公認(rèn)的衡水市中心，區(qū)域認(rèn)可度高，周邊區(qū)縣的房地產(chǎn)水平多數(shù)處于初步發(fā)展階段。4、對(duì)衡水房地產(chǎn)政策影響較為深遠(yuǎn)的莫過于加息和限貸政策，使得不少購房者暫時(shí)打消購房計(jì)劃；另外對(duì)政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)的研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)在國民生產(chǎn)總值的比例逐年降低，開工量減少，也表明未來兩年的供應(yīng)量也逐步減少。5、衡水市區(qū)的房價(jià)河西區(qū)最高，2012年房價(jià)走勢(shì)處于平穩(wěn)上漲的態(tài)勢(shì)，城區(qū)內(nèi)4000元/平米以上的住宅成交量明顯上升。通過滿江紅市場研究中心的數(shù)據(jù)以及實(shí)地調(diào)研我司目前初步提出如下建議：一、本案地塊指標(biāo)以及工程進(jìn)度不會(huì)影響對(duì)本案重新定位的周期，建議本案后期在產(chǎn)品包裝；二、對(duì)本案的推廣方式建議作出新一輪調(diào)整，主要加大對(duì)周邊各縣的傳播方式來挖掘潛在客戶；目錄衡水地產(chǎn)市場分析衡水城市概況衡水城市未來發(fā)展方向區(qū)域市場板塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市場政策分析衡水市競品案例分析市場總結(jié)項(xiàng)目解讀與分析營銷策劃思路/市場小結(jié)/項(xiàng)目解讀與分析營銷策劃思路衡水地產(chǎn)市場分析目錄/項(xiàng)目位置/本案地處衡水市中心區(qū)。位于勝利西路及育才大街交匯處，交通位置便利。距離政府區(qū)域較近，屬于衡水市居住環(huán)境最佳，生活質(zhì)量最高的宜居類地區(qū)。政府區(qū)域勝利育路才路衡水地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目本體概況項(xiàng)目營銷推廣現(xiàn)狀SWOT分析項(xiàng)目總結(jié)營銷策劃思路地段優(yōu)勢(shì)也成為本案最具競爭力的核心優(yōu)勢(shì)西區(qū)占地面積96959地上建筑面積437679容積率4.51住宅面積236910商業(yè)面積200109地下建筑面積126239車庫面積98337/項(xiàng)目指標(biāo)/目錄東區(qū)占地面積49249地上建筑面積184337容積率3.74住宅面積171610商業(yè)面積11301地下建筑面積31920車庫面積16171本案由育才路將項(xiàng)目分城東西兩大區(qū)域，相比較西區(qū)體量大容積率較高衡水地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目本體概況項(xiàng)目營銷推廣現(xiàn)狀SWOT分析項(xiàng)目總結(jié)營銷策劃思路/產(chǎn)品結(jié)構(gòu)/本案產(chǎn)品類型較為豐富。西區(qū)主要以高層板樓及商業(yè)區(qū)為主。商業(yè)部分為北側(cè)大型集中商業(yè)，其余商業(yè)街區(qū)穿插在小區(qū)內(nèi)部。住宅部分除南側(cè)2排洋房外，其余均為27層的高板。東區(qū)產(chǎn)品以南部6~10層的多層產(chǎn)品為主，北側(cè)有4棟27層的高板。東區(qū)商業(yè)部分體量較小，出現(xiàn)在北側(cè)高層底商位置。目錄高層多層商業(yè)衡水地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目本體概況項(xiàng)目營銷推廣現(xiàn)狀SWOT分析項(xiàng)目總結(jié)營銷策劃思路本案推廣外圍形象展示主要以戶外圍擋為主，但育才路西側(cè)圍擋大部分被綠化樹木遮擋，展示效果不佳。主打推廣語“全景空間品質(zhì)大盤盡享優(yōu)尚城市生活”雖已闡述項(xiàng)目特質(zhì)但主題不夠鮮明，沒有體現(xiàn)項(xiàng)目特色與大盤氣勢(shì)。展示中心位于十字路口交匯處，地理位置十分優(yōu)越應(yīng)善加運(yùn)用，各項(xiàng)細(xì)節(jié)要處理得當(dāng)。要體現(xiàn)出“尊貴但又不拒之于人”的氣質(zhì)。/項(xiàng)目推廣/目錄衡水地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目解讀與分析項(xiàng)目本體概況項(xiàng)目營銷推廣現(xiàn)狀SWOT分析項(xiàng)目總結(jié)營