租房市場調(diào)研

租房市場研究Researchonrentalmarket主講人：xxxLOGOHERE

開篇語2本次租房市場調(diào)研從4月19日至4月27日，共計9天時間，數(shù)據(jù)源于一手數(shù)據(jù)采集、二手數(shù)據(jù)整理以及現(xiàn)場訪談，共計走訪5家中介門店，累計訪問50余人租客（以大學(xué)生群體為主）。由于時間個人力量有限，對武漢市場具體的數(shù)據(jù)較多為引用其它機構(gòu)研究報告進行投射分析，最終數(shù)據(jù)表現(xiàn)可供參考。

通過此次調(diào)研發(fā)現(xiàn)，武漢公寓市場發(fā)展較為看好，無論是地產(chǎn)商，還是公寓運營商都在往公寓市場發(fā)力，武漢百萬大學(xué)生落戶政策、武漢市委書記陳一新對留漢大學(xué)生的展望談話中也提到對大學(xué)生要提供保姆式服務(wù)，包吃包住是基本條件，在這些綜合因素影響下，租房市場標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)進程會提上一個新高度。90后成為租客主體，加之此群體的人群特性使得品質(zhì)租房服務(wù)內(nèi)容的要求得到提升，在房源管理、品質(zhì)服務(wù)、平臺維護等方向還有很多路要走。3宏觀環(huán)境010204競爭市場運營策略目錄CONTENTS03用戶分析4第一章節(jié)宏觀環(huán)境流動人口基數(shù)大52011年至2014年，一直保持著上升趨勢，并在達到2.53億人。2015年，我國流動人口數(shù)量呈現(xiàn)下降趨勢，雖然流動人口數(shù)量減少，基于我國流動人口基數(shù)較大，因此對租房市場的需求依舊會在一定時間內(nèi)保持較高的熱度武漢人口凈流入62011年至2016年，武漢常住人口一直保持著上升趨勢，流入人口持續(xù)增長。2016年常住人口達到1076萬，其中凈流入常住人口為243萬人政策文件72015年11月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》首次點名“積極發(fā)展客棧民宿、短租公寓、長租公寓等細分業(yè)態(tài)”，并將其定性為生活性服務(wù)業(yè)，將在多維度給予政策支持2016年6月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》釋放出“國家大力扶持培育租賃市場”的信號，支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發(fā)展?；拘纬墒袌鲆?guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系。住房租賃是唯一仍有政策紅利的市場政策解讀8第二章節(jié)競爭市場運營模式9C2C業(yè)主自營C2B2C商戶經(jīng)營B2C平臺經(jīng)營

從資產(chǎn)端來看，有輕資產(chǎn)運營，做平臺，也有重資產(chǎn)運營，亦有輕重結(jié)合運營。如龍湖地產(chǎn)冠寓、當(dāng)代地產(chǎn)公寓、萬科的泊寓、鏈家自如以及萬鏈結(jié)合（萬科持股鏈家）。從租期來看即有長租公寓業(yè)態(tài)，也有短租業(yè)態(tài)。以Airbnb為代表，運營重心在線上，為房東和房客搭建一個在線溝通和交易平臺，并通過財產(chǎn)、人身安全保障方案及身份識別等機制建立綠色平臺生態(tài)系統(tǒng)。優(yōu)勢：輕運營成本，延展性強，便于擴張，盈利性強。劣勢：對于信用體系不完善，房源質(zhì)量良莠不齊的發(fā)展中國家需要很強的運營能力。以優(yōu)客逸家為代表，業(yè)主將房源出租給中介公司，中介公司對的房源進行統(tǒng)一裝修改造、統(tǒng)一運營銷售、統(tǒng)一保潔維修，業(yè)主全程不與房客接觸。優(yōu)勢：平臺對房源質(zhì)量和信用體系進行干預(yù)，有助于促成交易。劣勢：運營成本高，延展性弱，大量線下人員管理。以途家、58為代表，在房源端通過和開發(fā)商合作或業(yè)主托管獲得批量的、標(biāo)準(zhǔn)化新房房源并進行標(biāo)準(zhǔn)化運營管理，下游通過平臺幫助運營和出租。優(yōu)勢：能保障高品質(zhì)、有質(zhì)量的房源，高效對接上下游。劣勢：個性程度弱，無社交屬性，延展性弱，大量線下人員管理?？萍紤?yīng)用10

互聯(lián)技術(shù)的發(fā)展，創(chuàng)造一個由第三方創(chuàng)建的、以信息技術(shù)為基礎(chǔ)的市場平臺，極大地降低了信息搜索成本，AR/VR等技術(shù)應(yīng)用，可實現(xiàn)實景看房，移動技術(shù)發(fā)展變得智能，指尖一點，即可完成租房一站式服務(wù)。人臉識別技術(shù)等新科技手段有望加入到解決安全問題的領(lǐng)域中。解決信息不對稱實時溝通交流在線預(yù)訂支付搜索選房源智能推房源在線問答社區(qū)在線聯(lián)系客服在線聯(lián)系房東預(yù)訂支付在線看房樣例企業(yè)分析11個人房源B端房源（房企自持）改造房源收房出戶（中介公司）標(biāo)準(zhǔn)裝修（裝修公司）租后服務(wù)（物業(yè)公司）針對用戶運營的推廣、招租（電商公司）全產(chǎn)業(yè)衍生的消費金融（金融公司）長租公寓盈利模式121、廣告+擁金+增值服務(wù)（58同城）2、類中介，從房東房客端均抽取不等額服務(wù)費（短租、房天下）3、金融渠道業(yè)務(wù)沉淀資金變現(xiàn)（58同城）細分市場引入B端資源商58部份品牌公寓通過拓取城市公寓，將城市公寓運營方做為B端商戶入駐58平臺，從通過平臺展示對外出租，并以此為手段獲取用戶資源。（用戶需要注冊登錄，并可使用58金融產(chǎn)品）。

端口費1300/季，200套以上品牌公寓，精選50套，20100/季，另有其它附加服務(wù)套餐重點運營13

房天下，將租房分為特價真實房源和個人房源兩類，其中特價真實房源含自營房源并進行標(biāo)簽提示置頂運營。14第三章節(jié)用戶分析租客年齡1530歲以下用戶占82%。房價的持續(xù)上升，年青一代難以承擔(dān)高昂的房價，這部分人群也多為選擇去一線城市發(fā)展的畢業(yè)生，因此大多會選擇租房。30歲以上人群對租房需求相對較少，90后成主流租客租住狀態(tài)16應(yīng)屆生只需最低的居住需求租金水平低；工作年限累計或進入戀愛狀態(tài)，提升品質(zhì)要求合租降低；結(jié)婚生子后，房屋面積、實用性需要增加。高收入人群70%處于整租狀態(tài)，低收入人群75%處于合租狀態(tài)合租合租整租換房頻率17

由于租房合同大多為一年期，因此35%的租客租住周期為一年，另17%的租客租住周期甚至不足半年。租客普遍換房周期短房源情況武漢182016年武漢常住居民人均可支配收入39737元，比上年增長9.06%，月均可支配收入為3300元。市場供應(yīng)房源價格在20003000元區(qū)間段占比達到了38%，武漢租客可選房源較窄，1室1廳1衛(wèi)單間成為其必選項。武漢租房市場供應(yīng)價格帶房源情況19

從上張可知，由于可支配收入與市場租金的現(xiàn)實壓力，租客多選為1居室房源，下圖為一線城市1居室的