資產(chǎn)評估王景升課后參考答案

【復習思考】1.答案：（1）評估。評估就是通常意義的資產(chǎn)評估，是指評估機構(gòu)和評估人員接受委托，對資產(chǎn)的價值進行評定估算并向委托方出具資產(chǎn)評估的報告。評估機構(gòu)和評估人員要對其評估結(jié)果的真實性和合理性負責。（2）評估復核。評估復核是指評估機構(gòu)和評估人員對其他評估機構(gòu)出具的評估報告進行評判分析和再評估，并向委托方出具資產(chǎn)評估復核報告。評估復核服務(wù)于委托者的特定需求，對某個評估報告結(jié)果的真實性和合理性做出判斷和評價，并對自己做出的分析結(jié)論負責。（3）評估咨詢。評估咨詢是一個較為寬泛的術(shù)語。它既可以評估人員對特定資產(chǎn)的價值提出咨詢意見，也可以是評估人員對評估標的物的利用價值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及與此相關(guān)的市場分析、可行性研究等。評估機構(gòu)要向委托方出具評估咨詢報告，并對其提出的評估咨詢意見承擔相應(yīng)的責任。2.答案：（1）市場性。市場性是指資產(chǎn)評估是適應(yīng)市場經(jīng)濟要求的專業(yè)中介服務(wù)活動，其目標就是根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的不同性質(zhì)，通過模擬市場條件對資產(chǎn)做出評定估算和報告，資產(chǎn)評估結(jié)果是否客觀合理必須接受市場的檢驗。（2）公正性。公正性是指資產(chǎn)評估服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)并滿足社會公共利益的需要，而不能只滿足于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當事人任何一方的需要。保證資產(chǎn)公正性的基本條件包括:評估人員是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)。資產(chǎn)評估按照公允、法定的準則和規(guī)程進行，公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范是公正性技術(shù)基礎(chǔ)。（3）專業(yè)性。專業(yè)性是指資產(chǎn)評估是一種專業(yè)人員的活動，資產(chǎn)評估結(jié)果是一種專業(yè)化的估價意見，從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機構(gòu)應(yīng)由一定數(shù)量和不同類型的專業(yè)人士組成。一方面，這些資產(chǎn)評估機構(gòu)形成專業(yè)化分工，使得評估活動專業(yè)化；另一方面，評估機構(gòu)及其評估人員對資產(chǎn)價值的估計判斷是建立在專業(yè)技術(shù)知識和經(jīng)驗的基礎(chǔ)之上。（4）咨詢性。咨詢性是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化的估價意見，該意見本身并無強制執(zhí)行的效力，評估人員只對評估結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負責，而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價決策負責。事實上，資產(chǎn)評估為資產(chǎn)交易提供的估價往往由當事人作為要價和出價的參考，最終的成交價取決于當事人的決策動機，談判地位和談判技巧等綜合因素。（5）責任性。責任性是指資產(chǎn)評估機構(gòu)和評估專業(yè)人員對資產(chǎn)評估結(jié)果必須承擔相應(yīng)的法律責任。資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的評估報告經(jīng)評估師簽字蓋章并加蓋評估機構(gòu)公章后，就成為具有法律效力的文件，如果由于評估師主觀故意或者疏忽，造成評估結(jié)果失實，給相關(guān)當事人造成經(jīng)濟損失，評估師應(yīng)負直接的法律責任，評估機構(gòu)也要承擔間接的連帶責任。3.答案：（1）資產(chǎn)評估價值是一種估計值。資產(chǎn)評估是專業(yè)人員根據(jù)各類資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要對特定資產(chǎn)的價值量進行合理的判斷和估測，并得出評估結(jié)果。資產(chǎn)評估結(jié)果既不是“凝結(jié)在商品中的人類勞動”的多少，也不是資產(chǎn)在特定的市場交易中買賣雙方達成的交易數(shù)額，它是專業(yè)人員根據(jù)特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，在模擬市場條件下估算出的資產(chǎn)價值量。（2）資產(chǎn)評估價值屬于交換價值范疇。資產(chǎn)評估是為各類資產(chǎn)業(yè)務(wù)，特別是為資產(chǎn)交易中買方或賣方達成公平交易價格提供價值參考，評估人員對資產(chǎn)價值的判斷不僅考慮資產(chǎn)自身的因素，還要考慮市場的供求關(guān)系對評估結(jié)果的影響，資產(chǎn)評估值反映的是資產(chǎn)在某一市場條件和某一時間點進行交換貨幣數(shù)量和關(guān)系，它屬于交換價值的范疇。（3）資產(chǎn)評估價值具有多樣性。資產(chǎn)評估價值是根據(jù)不同資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要評定估算出來的，評估目的的不同使評估結(jié)果可能具有不同的價值屬性。在同一評估目的下，由于市場條件、交易主體、交易方式、交易時間、資產(chǎn)的使用方式和利用程度等方面的差異，同一資產(chǎn)可能存在著不同的評估結(jié)論。4.答案：資產(chǎn)評估工作的性質(zhì)決定了評估機構(gòu)及其評估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)堅持獨立、客觀、公正和科學性、謹慎性、保密性等工作原則。（1）獨立性原則。獨立性原則是指評估機構(gòu)和評估人員獨立的開展評估工作，不受委托人及外界的意圖及壓力的影響。獨立性原則包含兩層含義：一是評估機構(gòu)本身應(yīng)該是一個獨立的、不依附于他人的社會公正性中介組織，在利益及利害關(guān)系上與資產(chǎn)業(yè)務(wù)各當事人沒有任何聯(lián)系。二是評估機構(gòu)及其評估人員在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)始終堅持獨立的第三者地位。（2）客觀性原則?？陀^性原則是指評估機構(gòu)和評估人員以客觀事實為基礎(chǔ)，實事求是地開展資產(chǎn)評估工作。資產(chǎn)評估機構(gòu)及其評估人員在評估工作中必須以實際材料為基礎(chǔ)，以確鑿的事實和事物發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律為依據(jù)，以求實的態(tài)度為指針，實事求是地得出評估結(jié)果，而不可以以自己的好惡或其他個人的情感進行評估。（3）公正性原則。公正性原則是指評估機構(gòu)和評估人員公平正直、不能有任何偏向地開展資產(chǎn)評估工作。資產(chǎn)評估行為服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當事人的任何一方的需要。資產(chǎn)評估人員必須站在獨立的“第三者”立場開展評估業(yè)務(wù)，資產(chǎn)評估結(jié)果是評估人員認真調(diào)查研究，通過合乎邏輯的分析、推理得出的、具有公正性的評估結(jié)論。（4）科學性原則?？茖W性原則是指資產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員遵循科學的評估標準，以科學的態(tài)度制定評估方案，并采用科學的評估方法進行資產(chǎn)評估。在整個評估工作中必須把主觀評價與客觀測算、靜態(tài)分析與動態(tài)分析、定性分析與定量分析有機結(jié)合起來，使評估工作做到科學合理，真實可信。（5）謹慎性原則。謹慎性原則是指評估機構(gòu)和評估專業(yè)人員采取嚴謹、審慎的工作態(tài)度，充分考慮各種影響價值因素的不確定，慎重做出可能導致評估結(jié)果偏高或偏低的職業(yè)判斷，避免出現(xiàn)影響評估結(jié)論的有關(guān)行為和出具或者簽署有重大遺漏的資產(chǎn)評估報告。（六）保密性原則。保密性原則是指評估機構(gòu)和評估專業(yè)人員在開展評估工作中應(yīng)嚴格保守國家機密、商業(yè)秘密和個人隱私，不得在保密期限內(nèi)向委托人以外的第三方提供保密信息，除非得到委托人的同意或者屬于法律、行政法規(guī)允許的范圍。5.答案：資產(chǎn)評估的技術(shù)原則是指在資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中的技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準則，為評估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過程中的專業(yè)判斷提供技術(shù)依據(jù)和保證。資產(chǎn)評估中的技術(shù)原則主要包括：（1）預期收益原則。預期收益原則是指根據(jù)資產(chǎn)未來預測收益的現(xiàn)值分析判斷資產(chǎn)價值。資產(chǎn)之所以有價值是因為它能為其擁有者或控制者帶來未來經(jīng)濟利益。資產(chǎn)價值的高低主要取決于它能為其所有者或控制者帶來的預期收益量的多少。預期收益原則是評估人員判斷資產(chǎn)價值的一個最基本的依據(jù)。（2）供求原則。供求原則是指依據(jù)市場上資產(chǎn)的供求關(guān)系狀況分析判斷資產(chǎn)的價值。在其他條件不變的前提下，商品的價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。盡管商品價格隨供求變化并不成固定比例變化，但變化的方向都帶有規(guī)律性。供求規(guī)律對商品價格形成的作用，是確定資產(chǎn)評估價值的重要依據(jù)。（3）貢獻原則。貢獻原則是指根據(jù)構(gòu)成資產(chǎn)的各個要素的價值大小，以及各要素對資產(chǎn)整體的貢獻程度分析判斷資產(chǎn)價值。貢獻原則反映的是資產(chǎn)整體價值與要素價值的關(guān)系，當資產(chǎn)是由多個要素構(gòu)成，對該資產(chǎn)進行評估時，應(yīng)分析各個要素對整體資產(chǎn)的貢獻大小，或者是缺少某項要素資產(chǎn)時，整體資產(chǎn)的損失大小，通過要素資產(chǎn)的狀況來判斷資產(chǎn)整體價值。（4）替代原則。替代原則是指通過對市場上相同或相類似資產(chǎn)交易價格的比較和修正分析判斷資產(chǎn)價值。作為一種市場規(guī)律，在同一市場上，具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的價格。如果具有相同使用價值和質(zhì)量的商品具有不同的價格，買者會選擇價格較低者；作為賣者，如果可以將商品賣到更高的價格水平上，他將會在較高的價位上出售商品；通過價值規(guī)律的自發(fā)調(diào)節(jié)，同質(zhì)的資產(chǎn)會有基本相同的價格。（5）評估時點原則。評估時點原則是指以某一具體的日期作為評估結(jié)果對應(yīng)的時間點分析判斷資產(chǎn)價值。資產(chǎn)評估結(jié)果對應(yīng)的日期稱為評估基準日。由于市場是變化的，資產(chǎn)的價值會隨著市場條件的變化而不斷改變。為了使資產(chǎn)評估得以操作，同時，又能保證資產(chǎn)評估結(jié)果可以被市場檢驗，在資產(chǎn)評估時，必須假定市場條件固定在某一時點，這一時點就是評估基準日。資產(chǎn)評估值就是評估基準日的資產(chǎn)價值。（6）合法原則。合法原則是指以資產(chǎn)的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等為前提分析判斷資產(chǎn)價值。合法產(chǎn)權(quán)應(yīng)以產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或者其他合法證件為依據(jù)；合法使用應(yīng)以法律法、規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)用途、使用方式為依據(jù)；合法處分應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)。（7）最高最佳利用原則。最高最佳利用原則是指以資產(chǎn)在法律允許、技術(shù)可能、經(jīng)濟可行，能給其權(quán)利人帶來最大經(jīng)濟利益的利用狀態(tài)下分析判斷資產(chǎn)價值。法律允許應(yīng)考慮資產(chǎn)使用的法律限制；技術(shù)可能應(yīng)考慮資產(chǎn)用途及使用方式在技術(shù)上能夠?qū)崿F(xiàn)；經(jīng)濟可行應(yīng)考慮資產(chǎn)能否帶來預期的經(jīng)濟利益。6.答案：（1）資產(chǎn)自身因素。資產(chǎn)自身狀況是影響資產(chǎn)評估價值的主要因素，具體包括資產(chǎn)的實體狀況、資產(chǎn)的權(quán)利狀況和資產(chǎn)的使用狀況等方面。（2）市場因素。資產(chǎn)評估價值在本質(zhì)上是一種交換價值，因此市場供求狀況對資產(chǎn)評估價值具有重要影響。市場供求狀況是指資產(chǎn)在市場上的供給量和需求量以及相關(guān)因素對市場價格的影響。市場供求狀況取決于市場特征，在充分競爭的市場特征下，市場價格主要取決于市場的供求狀況，在非充分競爭的市場特征下，往往形成壟斷價格。（3）經(jīng)濟因素。影響資產(chǎn)評估價值的經(jīng)濟因素主要有經(jīng)濟發(fā)展狀況、物價水平、利率水平、稅率水平、匯率水平等方面。（4）其他因素。除上述因素之外，法律法規(guī)、經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策、社會發(fā)展狀況等對資產(chǎn)評估價值也具有影響?！揪毩曨}】（一）單選題1.B2.A3.D4.B5.B（二）多選題1.ABC2.ABD3.ABCDE4.ABCDE5.ABCDE（三）判斷題1.√2.×3.√4.×5.√【復習思考】1.答案：資產(chǎn)評估主體就是資產(chǎn)評估活動的組織和操作者。具體地講，資產(chǎn)評估主體是指具體從事資產(chǎn)評估工作的評估機構(gòu)和評估專業(yè)人員。其中，評估機構(gòu)是由一定數(shù)量的評估專業(yè)人員組成，并向有關(guān)評估行政管理部門備案，專門從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的操作機構(gòu)；評估專業(yè)人員是隸屬于評估機構(gòu)的評估師和其他評估從業(yè)人員。評估機構(gòu)和評估專業(yè)人員是一個有機的整體。評估機構(gòu)必須是具有一定數(shù)量評估專業(yè)人員的專業(yè)機構(gòu)，而評估專業(yè)人員不能脫離評估機構(gòu)獨立從事評估活動，因此不能把二者割裂開來，單純地將評估主體理解為評估機構(gòu)或評估專業(yè)人員。2.答案：（1）評估目的是界定評估對象和評估范圍的基礎(chǔ)。資產(chǎn)評估所涉及到的資產(chǎn)及其范圍必須根據(jù)特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要確定。企業(yè)的經(jīng)營活動使其經(jīng)常發(fā)生各種資產(chǎn)業(yè)務(wù)，為具體的資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供估價服務(wù)就形成了資產(chǎn)評估的目的。明確資產(chǎn)評估目的，就可以清晰地劃定出被評估的對象是什么，以及評估對象的內(nèi)容及構(gòu)成。（2）評估目的對價值類型選擇具有約束作用。不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)決定了資產(chǎn)評估的不同目的，不同的評估目的對資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性提出了不同的要求。在不同時期、地點及市場條件下，同一資產(chǎn)業(yè)務(wù)對資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型的要求也會有差別，這是資產(chǎn)價值本身的屬性因時間、地點及市場環(huán)境的變化而確定，這就要求價值類型與評估目的相匹配。（3）評估目的是選擇評估方法和評估參數(shù)的重要依據(jù)。評估目的需要達成的評估目標由適用的評估方法及評估參數(shù)實現(xiàn)，評估目的決定和影響了評估方法及評估參數(shù)的選擇，選擇評估方法首先應(yīng)考慮哪種方法是實現(xiàn)評估目標的最佳技術(shù)思路和技術(shù)手段，評估參數(shù)的選擇要與達成評估目標的實現(xiàn)相匹配。3.答案：資產(chǎn)評估范圍是指資產(chǎn)評估對象的具體內(nèi)容，它是對資產(chǎn)評估對象的具體細化。資產(chǎn)評估對象說明的是資產(chǎn)種類問題，即“評估的是什么資產(chǎn)”，而資產(chǎn)評估范圍說明是資產(chǎn)數(shù)量或邊界問題，即“評估的是哪些資產(chǎn)”。一般來講，資產(chǎn)評估對象和評估范圍是由特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)決定的，例如在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)股權(quán)變動、中外合資合作經(jīng)營、企業(yè)清算、融資服務(wù)、法律訴訟、納稅服務(wù)等不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)中，資產(chǎn)評估對象和評估范圍也往往是不同的，資產(chǎn)評估應(yīng)該根據(jù)不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)確定評估對象和評估范圍。4.答案：（1）資產(chǎn)評估目的。資產(chǎn)評估目的是為特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)服務(wù)的，不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)具有不同的評估目的，不同的評估目的對資產(chǎn)評估價值類型的選擇提出了不同的要求。此外，資產(chǎn)評估目的還通過對評估對象的使用方式和使用狀態(tài)的約束，評估假設(shè)前提設(shè)定的約束和影響，以及對資產(chǎn)評估市場條件的限定，間接影響資產(chǎn)評估價值類型的選擇。（2）評估對象自身的狀態(tài)。評估對象自身的特點、功能、使用方式和使用狀態(tài)是影響資產(chǎn)評估價值的內(nèi)在因素，不同特點和功能的資產(chǎn)具有不同的價值，同一資產(chǎn)由于使用方式和使用狀態(tài)不同也會有不同的價值。有的資產(chǎn)由于其自身的特殊性，不具有市場價值，有的資產(chǎn)由于使用方式和使用狀態(tài)不同也具有不同的價值。（3）資產(chǎn)評估的市場條件。在不同的市場條件下，相同的資產(chǎn)可能會有不同的價值。公開市場條件為資產(chǎn)評估市場價值類型選擇奠定了基礎(chǔ)。如果不具備公開市場條件，資產(chǎn)評估的價值類型只能選擇市場價值以外的價值類型。5.答案：（1）價值類型決定和影響資產(chǎn)評估結(jié)果。價值類型是價值屬性及其表現(xiàn)形式，由此一種價值與另一種價值具有質(zhì)的不同，不同的價值具有不同的定義和內(nèi)涵。價值類型不僅決定資產(chǎn)評估結(jié)果的性質(zhì)和內(nèi)涵，也決定和影響評估結(jié)果數(shù)量的不同，不同的價值類型影響資產(chǎn)評估假設(shè)的設(shè)定和資產(chǎn)評估方法和參數(shù)的選擇，使同一資產(chǎn)具有不同的評估結(jié)果。（2）價值類型影響評估方法和評估參數(shù)選擇。價值類型確定了資產(chǎn)評估結(jié)果的性質(zhì)和內(nèi)涵，對選擇適宜的評估方法和評估參數(shù)提出了要求和約束，采用哪種評估方法能夠滿足價值類型所確定的資產(chǎn)評估結(jié)果的性質(zhì)和內(nèi)涵要求，并選取相應(yīng)的評估參數(shù)，得出合理的評估結(jié)論，哪種評估方法就應(yīng)作為資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中的首選方法。（3）價值類型避免評估報告使用人錯用評估結(jié)論。通過評估專業(yè)人員對資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中的價值類型進行定義和說明，明確價值類型以及價值類型所確定的評估結(jié)果的性質(zhì)和內(nèi)涵，可以更清楚地表達評估結(jié)論，有效避免評估委托人和其他評估報告使用人誤用評估結(jié)論。6.答案：（1）交易假設(shè)。交易假設(shè)是以評估對象已經(jīng)處在交易過程中作為資產(chǎn)評估的假定前提。（2）公開市場假設(shè)。公開市場假設(shè)是以評估對象在公開市場條件下進行交易作為資產(chǎn)評估的假定前提。（3）持續(xù)使用假設(shè)。持續(xù)使用假設(shè)是以評估對象正處于使用狀態(tài)，并且還將繼續(xù)使用下去作為資產(chǎn)評估的假定前提。（4）持續(xù)經(jīng)營假設(shè)。持續(xù)經(jīng)營假設(shè)是以經(jīng)營主體的經(jīng)營活動可以連續(xù)下去，在未來可預測的時間內(nèi)該主體的經(jīng)營活動不會終止作為資產(chǎn)評估的假定前提。（5）最佳使用假設(shè)。最佳使用假設(shè)是以評估對象處于最佳使用狀況下作為資產(chǎn)評估的假定前提。（6）清算假設(shè)。清算假設(shè)是以評估對象在非公開市場條件下快速變現(xiàn)作為資產(chǎn)評估的假定前提。7.答案：（1）評估假設(shè)是資產(chǎn)評估工作順利進行的基礎(chǔ)條件。評估假設(shè)對資產(chǎn)評估基礎(chǔ)和條件的構(gòu)筑，是通過假設(shè)將被評估資產(chǎn)置于一個相對固定的市場環(huán)境中，以及將被評估資產(chǎn)設(shè)定到某一種狀態(tài)下。（2）評估假設(shè)是資產(chǎn)評估價值類型的重要影響因素。資產(chǎn)評估假設(shè)不但對評估對象交易的前提條件、使用方式和使用狀態(tài)等具有約束和限定作用，而且通過對評估對象交易的前提條件、使用方式和使用狀態(tài)等的約束和限定影響著評估結(jié)果的價值類型。（3）評估假設(shè)是資產(chǎn)評估結(jié)果客觀合理的重要前提。評估專業(yè)人員基于客觀事實，對評估對象特定市場條件、特定使用方式和使用狀態(tài)的設(shè)定，不僅使評估工作順利進行，也使評估結(jié)果與特定的市場條件、資產(chǎn)特定使用方式和使用狀態(tài)相對應(yīng)，評估假設(shè)是評估結(jié)果客觀合理的前提。8.答案：（1）評估基準日對評估資料搜集具有約束作用。對于現(xiàn)實性評估、追溯性評估、預測性評估不同的評估基準日選擇，評估資料搜集應(yīng)適應(yīng)對現(xiàn)在、過去、未來價值評估的需要。（2）評估基準日明確了評估結(jié)論時間基準。必須將資產(chǎn)評估結(jié)論固定在某一時間點上，才能科學、準確的提供評估對象的價值參考，使委托人和其他評估報告使用者明晰，評估結(jié)論是資產(chǎn)在評估基準日的時點價值，在評估基準日到評估目的實現(xiàn)日期間。（3）評估基準日是確定評估結(jié)論使用期限的依據(jù)。根據(jù)資產(chǎn)評估管理有關(guān)規(guī)定，資產(chǎn)評估結(jié)果使用有效期自評估基準日起為1年，超過1年資產(chǎn)評估結(jié)果不再有效?！揪毩曨}】（一）單選題1.D2.A3.C4.D5.A（二）多選題1.AB2.ABD3.CD4.ABCDE5.ABCDE（三）判斷題1.√2.×3.√4.√5.×復習思考題答案1.資產(chǎn)評估基本程序通常包括哪些環(huán)節(jié)？解析：資產(chǎn)評估基本程序通常包括以下八個主要環(huán)節(jié)：①明確業(yè)務(wù)基本事項；②訂立業(yè)務(wù)委托合同；③編制資產(chǎn)評估計劃；④進行評估現(xiàn)場調(diào)查；⑤收集整理評估資料；⑥評定估算形成結(jié)論；⑦編制出具評估報告；⑧整理歸集評估檔案。2.資產(chǎn)評估的基本事項包括哪些內(nèi)容？解析：委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評估報告使用者；評估目的；評估對象和評估范圍；價值類型；評估基準日；評估報告使用限制；評估報告提交時間及方式；評估服務(wù)費總額、支付時間和方式；委托方與資產(chǎn)評估師工作配合和協(xié)助等其他需要明確的重要事項。3.評估作業(yè)計劃的內(nèi)容是什么？解析：評估評估計劃是資產(chǎn)評估機構(gòu)和專業(yè)人員為完成評估業(yè)務(wù)委托而擬定的工作思路和實施方案，是對資產(chǎn)評估工作步驟、工作時間和評估人員所作的規(guī)劃和安排。評估計劃應(yīng)當涵蓋現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料、評定估算、編制和提交評估報告等評估業(yè)務(wù)實施全過程，包括評估的具體步驟、時間進度、人員安排和技術(shù)方案等內(nèi)容。4.什么是管理類工作底稿？什么是操作類工作底稿？解析：評估工作底稿分為管理類工作底稿和操作類工作底稿，其中管理類工作底稿是指評估人員在執(zhí)行評估業(yè)務(wù)的過程中，為承接、計劃、控制和管理評估業(yè)務(wù)所形成的工作記錄及相關(guān)資料，主要包括評估業(yè)務(wù)基本事項的記錄、評估委托合同、評估計劃、評估業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中重大問題的處理記錄、評估報告的審核意見等；操作類工作底稿是指評估人員在履行現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料和評定估算程序時所形成的工作記錄及相關(guān)資料，通常包括現(xiàn)場調(diào)查記錄與相關(guān)資料、收集的評估資料、評定估算過程記錄等。本章練習題答案（一）單項選擇題1.C2.A3.B（二）多項選擇題1.ABCDE2.ACD3.ABCDE4.AE5.ABCDE6.ABCDE（三）判斷題1.√2.×3.×4.√5.√第四章練習題答案（一）單選題1.C2.C3.D4.C5.D（二）多選題1.ABD2.ABCE3.ABCE4.BCD5.ABCE（三）判斷題1.正確2.錯誤3.正確4.錯誤5.正確（四）計算業(yè)務(wù)題1.答案：（1）1）交易情況修正參照物A交易情況修正系數(shù)為：100/102參照物B交易情況修正系數(shù)為：100/101參照物C交易情況修正系數(shù)為：100/100參照物D交易情況修正系數(shù)為：100/982）交易日期修正參照物A交易日期修正系數(shù)為：103/100參照物B交易日期修正系數(shù)為：100/100參照物C交易日期修正系數(shù)為：101/100參照物D交易日期修正系數(shù)為：102/1003）區(qū)域因素修正參照物A功能因素修正系數(shù)為：100/95參照物B功能因素修正系數(shù)為：100/100參照物C功能因素修正系數(shù)為：100/105參照物D功能因素修正系數(shù)為：100/904）計算比準價值參照物A比準價值=8000×（100/102）×（103/100）×（100/95）=8503.61（元）參照物B比準價值=8500×（100/101）×（100/100）×（100/100）=8415.84（元）參照物C比準價值=7600×（100/100）×（101/100）×（100/105）=7310.48（元）參照物D比準價值=7800×（100/98）×（102/100）×（100/90）=9020.41（元）（2）綜合確定評估結(jié)果運用簡單算術(shù)平均法，綜合確定評估結(jié)果為：（8503.61+8415.84+7310.48+9020.41）÷4=8312.59（元）評估對象的價值為8312.59×800=6650068（元）。2.答案：（1）計算折現(xiàn)率：折現(xiàn)率=4%+6%=10%（2）第一階段現(xiàn)值：P1=120×(1+10%)-1+136×(1+10%)-2+152×(1+10%)-3+160×(1+10%)-4+176×(1+10%)-5=554.25（萬元）（3）第二階段現(xiàn)值：P2=[176×（1+3%）]/[（10%-3%）-5]=1608.01（萬元）（4）兩個階段現(xiàn)值合計：P=554.25+1608.01=2162.26（萬元）3.答案：（1）重置成本=重新購置市場價格+運輸費用+安裝費用+調(diào)試費用=360+360×5%+22=400（萬元）（2）計算實體性貶值實體成新率=尚可使用年限/（實際已使用年限+尚可使用年限）=8/（4×110%+8）=64.52%實體性貶值=重置成本×（1-實體成新率）=400×（1-64.52%）=141.92（萬元）（3）計算功能性貶值年凈超額運營成本=年超額運營成本×（1-所得稅率）=10×（1-25%）=7.5（萬元）功能性貶值額＝年凈超額運營成本×（P/A，r，n)=7.5×（P/A，8%，8）=7.5×5.7466=43.10（萬元）（4）計算經(jīng)濟性貶值經(jīng)濟性貶值率=1-（評估對象可被利用的生產(chǎn)能力/評估對象原設(shè)計生產(chǎn)能力）規(guī)模效益指數(shù)=1-（160/200）0.6=12.53%經(jīng)濟性貶值=重置成本×經(jīng)濟性貶值率=400×12.53%=50.12（萬元）（5）計算評估價值評估對象的價值=重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟性貶值=400-141.92-43.10-50.12=164.86（萬元）【復習思考】1.答案：房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是指土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體的權(quán)益。其中，物質(zhì)實體是指一般的土地或房屋，它是權(quán)益的載體，也是一切經(jīng)濟活動的物質(zhì)基礎(chǔ)。依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益表現(xiàn)為一種權(quán)利，或者是人們擁有的財產(chǎn)權(quán)利。房地產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)利具有不同的權(quán)屬狀態(tài)和豐富的內(nèi)涵，如所有權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、抵押權(quán)與相應(yīng)的權(quán)能等。房地產(chǎn)各種經(jīng)濟活動的實質(zhì)是權(quán)益（也稱產(chǎn)權(quán)）的運動過程。當投資者購買一宗土地或完整意義的房地產(chǎn)時，購買的不是房地產(chǎn)本身，不能把購買的對象運往某處，而僅僅為一定的產(chǎn)權(quán)。即使同一物質(zhì)實體的房地產(chǎn)，如果附著于其上的權(quán)益不同，它在房地產(chǎn)市場上的價格將有所不同，房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益、責任和義務(wù)也會有所不同。因此，房地產(chǎn)也可以說是土地和土地上的建筑物、定著物及其衍生的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的總和。2.答案：（1）以合法性為評估前提。房地產(chǎn)的合法性主要體現(xiàn)在合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。（2）房地合估。從房地產(chǎn)存在的形態(tài)來看，房產(chǎn)總是依托于一定的土地之上，土地開發(fā)成本蘊含在房產(chǎn)價值之中，土地使用價值通過房產(chǎn)來反映。而房地產(chǎn)的價格很大程度上受房產(chǎn)環(huán)境質(zhì)量的影響，但決定環(huán)境質(zhì)量的不僅僅是房產(chǎn)建筑本身，也與地產(chǎn)的不可位移性相關(guān)。（3）建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約。由于我國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)是有限期的，并且政府規(guī)定土地使用權(quán)期滿土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得，因此，在建筑物評估時，必須注意建筑物的耐用年限與土地使用權(quán)的吻合程度。當建筑物的剩余壽命年限大于土地使用權(quán)的剩余年限時，只能以土地使用權(quán)剩余年限為準來評估建筑物的價值。3.答案：（1）所處區(qū)域的可比性。所處區(qū)域的可比性要求交易實例與評估對象處于同一區(qū)域或同一供求范圍內(nèi)的類似區(qū)域。（2）用途的可比性。用途的可比性要求交易實例的用途應(yīng)與評估對象的用途相同。（3）實體特征的可比性。實體特征的可比性要求交易實例的實體特征與評估對象接近。（4）權(quán)利性質(zhì)的可比性。權(quán)利性質(zhì)的可比性要求交易實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與評估對象的權(quán)利性質(zhì)相同。（5）交易時間的可比性。交易時間的可比性要求交易實例的交易日期應(yīng)與評估基準日接近。（6）交易方式的可比性。交易方式的可比性要求交易實例的交易方式應(yīng)與評估目的相吻合。（7）交易情況的可比性。交易情況的可比性要求交易實例的交易情況應(yīng)該是正常交易或可修正為正常交易。正常交易是房地產(chǎn)交易雙方在公平、平等、自愿、信息通暢情況下達成的交易。4.答案：出租型房地產(chǎn)的預期收入為預期租賃收入，預期租賃收入有潛在收入和有效收入之分。潛在收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的預期收入。有效收入是潛在收入扣除空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的預期收入。直接經(jīng)營型和自用型房地產(chǎn)的預期收入可參照相類似地產(chǎn)的租賃收入估算。房地產(chǎn)預期收入應(yīng)為有效收入，計算公式為：有效收入=潛在收入-空置等造成的收入損失5.答案：（1）土地年限和建筑物年限相等。對于土地剩余使用權(quán)年限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命年限相等的情況，可根據(jù)土地剩余使用權(quán)年限或建筑物剩余經(jīng)濟壽命年限確定房地產(chǎn)收益年限。（2）土地年限比建筑物年限短。對于土地剩余使用權(quán)年限比建筑物剩余經(jīng)濟壽命年限短的情況，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用權(quán)年限確定房地產(chǎn)收益年限。收益折現(xiàn)時，應(yīng)將土地使用年限到期時建筑物部分的可變現(xiàn)價值或政府收回土地使用權(quán)對建筑物的補償價值折現(xiàn)。（3）土地年限比建筑物年限長。對于土地剩余使用權(quán)年限比建筑物剩余經(jīng)濟壽命長的情況，以土地剩余使用權(quán)年限為房地產(chǎn)總的收益年限。但對房地產(chǎn)的收益折現(xiàn)分兩段進行，第一段以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為界，將房地合一的純收益折現(xiàn)；第二段將土地剩余使用權(quán)年限超過建筑物剩余經(jīng)濟壽命期限的土地純收益折現(xiàn)，以兩段期限的收益現(xiàn)值之和作為房地產(chǎn)的評估價值。6.答案：房地產(chǎn)重置成本通常包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、開發(fā)利潤、銷售費用、銷售稅金等。7.答案：（1）待開發(fā)土地，包括生地、毛地、熟地。（2）在建工程，主要指各類未完工的建筑工程項目。（3）可裝修改造或可改變用途的舊房?！揪毩曨}】（一）單選題1.C2.A3.C4.D5.A（二）多選題1.ABC2.ABCE3.ABCE4.ACDE5.ABCDE（三）判斷題1.×2.√3.×4.×5.√（四）計算業(yè)務(wù)題1答案：可比實例A時間因素修正系數(shù)=102.3%×101.2%×103.4%×101.6%×99.8%×104.1%=113%可比實例B時間因素修正系數(shù)=98.6%×102.3%×101.2%×103.4%×101.6%×99.8%×104.1%=111.4%可比實例C時間因素修正系數(shù)=99.8%×104.1%=103.9%可比實例A區(qū)域因素綜合得分=98×0.4+105×0.35+103×0.25=101.7可比實例B區(qū)域因素綜合得分=92×0.4+96×0.35+98×0.25=94.9可比實例C區(qū)域因素綜合得分=108×0.4+97×0.35+104×0.25=103.2比準價值A(chǔ)=9000×100102×100101.7×100103×100比準價值B=8800×10099×10094.9×100108×100比準價值C=9210×100105×100103.2×10094×100單價=（9424+9472+9489）÷3=9462（元/平方米）總價=1200×9462=11354400（元）=1135.44（萬元）經(jīng)評估該寫字樓2023年9月1日的市場價值為1135.44萬元。2.答案：（1）估算預期收入租金收入=1800×210×12×（1-15%）=3855600（元）不含稅租金收入=3855600÷（1+5%）=3672000（元）（2）估算預期運營費用年維修費用=3855600×1.5%=57834（元）年管理費用=3855600×2%=77112（元）保險費用=25000（元）房產(chǎn)稅=3672000×12%=440640（元）城鎮(zhèn)土地使用稅=600×18=10800（元）增值稅及附加=3672000×5.6%=205632（元）運營費用合計=57834+77112+25000+440640+10800+205632=817018（元）（4）估算預期收益年預期收益=3855600-817018=3038582（元）（5）估測折現(xiàn)率折現(xiàn)率=3.5%+6.5%=10%（6）估測收益期限土地剩余使用權(quán)年限=40-15=25（年）對于土地剩余使用權(quán)年限比建筑物剩余經(jīng)濟年限短的情況，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用權(quán)年限確定房地產(chǎn)收益年限，并適當考慮到期后建筑物的價值。為此，確定的收益期限為25年。未考慮到期后建筑物的補償價值。（7）計算評估價值評估價值=303858210%×（8）評估結(jié)果評估對象房地產(chǎn)于評估基準日2023年12月31日的評估價值為約2758.13萬元。3.答案：（1）土地價值=500×2800=1400000（元）（2）建筑物建造成本=1500×2300=3450000（元）（3）管理費用=3450000×2%=69000（元） （4）投資利息=3450000×4.35%=150075（元）（5）開發(fā)利潤=3450000×18%=621000（元）（6）銷售費用=（3450000+69000+150075+621000）/（1-3%）×3%=132683（元）（7）增值稅及附加=（3450000+69000+150075+621000+132683）×5.6%=247674（元）（8）建筑物重置成本=3450000+69000+150075+621000+132683+247674=4670432（元）（9）建筑物成新率=（60-6）/60=90%（10）建筑物價值=4670432×90%=4203389（元）（11）辦公樓價值=1400000+4203389=5603389（元）≈560.34（萬元）經(jīng)評估該辦公樓2023年12月20日價值為560.34萬元?！緩土曀伎肌?.答案：（1）清查核實評估對象。清查核實評估對象應(yīng)根據(jù)委托方提供的機器設(shè)備評估申報明細表，通過核對企業(yè)的賬面記錄和盤點實物兩個方面對評估對象機器設(shè)備進行核對，要盡可能對所有申報評估的機器設(shè)備逐臺核實。對數(shù)量較多的成批同型號設(shè)備可采用抽查的辦法，以落實評估對象。要特別注意對未進賬的機器設(shè)備、已攤銷完設(shè)備、租入和租出設(shè)備、建筑附屬設(shè)備的清查核實，避免重復評估或者漏評。（2）對機器設(shè)備進行勘查和技術(shù)鑒定。對機器設(shè)備進行勘查和技術(shù)鑒定是機器設(shè)備評估現(xiàn)場工作的核心?？辈殍b定的內(nèi)容包括：=1\*GB3①對機器設(shè)備所在整個生產(chǎn)系統(tǒng)、生產(chǎn)環(huán)境、生產(chǎn)強度以及生產(chǎn)系統(tǒng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品市場需求狀況進行總體鑒定和評價。以此為單臺（件）機器設(shè)備的技術(shù)鑒定提供背景資料。=2\*GB3②對機器設(shè)備的使用狀況，包括機器設(shè)備的購建時間、已使用年限、利用率及運行負荷的大小、完好率、技術(shù)改造、大修理情況進行勘查和鑒定。=3\*GB3③對機器設(shè)備的技術(shù)狀況，包括設(shè)備的類別、規(guī)格型號、制造廠家、生產(chǎn)能力、加工精度、設(shè)備實際所處狀況等進行分析和鑒定。2.答案：機器設(shè)備的重置成本一般包括設(shè)備自身購置價格、運雜費、安裝費、基礎(chǔ)費及其他費用。作為評估對象的機器設(shè)備包括外購國產(chǎn)設(shè)備、進口設(shè)備以及自制設(shè)備等，由于機器設(shè)備的取得方式不同，其成本構(gòu)成項目也不一致。3.答案：（1）市場詢價法。市場詢價法是通過市場調(diào)查，從生產(chǎn)廠家、銷售部門或其他途徑獲得設(shè)備銷售價格，在認真分析的基礎(chǔ)上確定設(shè)備自身購置價格的方法。（2）功能價值法。功能價值法是以同類設(shè)備的市場價格為基礎(chǔ)，并根據(jù)被評估設(shè)備功能與同類設(shè)備功能的比較，調(diào)整后得到被評估設(shè)備自身購置價格的方法。（3）價格指數(shù)法。價格指數(shù)法是以被評估設(shè)備的原購置價格為基礎(chǔ)，利用同類設(shè)備的價格指數(shù)將被評估設(shè)備的原購置價格調(diào)整為評估時購置價格的方法。（4）重置核算法。重置核算法是根據(jù)設(shè)備建造時所消耗的材料、人工、燃料及動力，按現(xiàn)行價格水平和費用標準重新計算設(shè)備自身的生產(chǎn)成本，然后再加上合理的利潤、稅金等來確定被評估設(shè)備自身購置價格的方法。4.答案：（1）觀察法。觀察法是評估專業(yè)人員根據(jù)對機器設(shè)備的現(xiàn)場觀察和技術(shù)檢測，在綜合分析機器設(shè)備的已使用時間、使用狀況、技術(shù)狀態(tài)、維修保養(yǎng)狀況、大修技改情況、工作環(huán)境和條件等因素的基礎(chǔ)上，估算機器設(shè)備成新率的方法。具體包括直接觀察法和打分法。（2）年限法。年限法是用機器設(shè)備的尚可使用年限與總使用年限的比估算機器設(shè)備成新率的方法。（3）修復費用法。修復費用法是根據(jù)修復機器設(shè)備磨損部件所需要的費用數(shù)額來確定機器設(shè)備實體性貶值的方法。5.答案：超額運營成本折現(xiàn)法的評估思路為，首先將舊設(shè)備（評估對象）未來預期年運營成本（工資、能源消耗、材料消耗等）與新設(shè)備未來預期年運營成本進行比較計算年超額運營成本，將年超額運營成本扣減所得稅計算年凈超額運營成本，確定評估對象的剩余經(jīng)濟壽命，按一定的折現(xiàn)率將年凈超額運營成本折算成現(xiàn)值。6.答案：（1）交易情況修正。交易情況修正是將可比實例的交易價格修正為正常交易價格。（1）交易日期修正。交易日期修正是將可比實例交易日期的價格修正為評估基準日交易價格。（3）個別因素修正。個別因素修正是將可比實例自身狀況的價格修正為評估對象自身狀況的價格。（4）交易地點因素修正。交易地點因素修正是將可比實例交易地點的價格修正為評估對象交易地點的價格?！揪毩曨}】（一）單選題1.D2.A3.A4.B5.B（二）多選題1.ABCD2.ABDE3.ABD4.AB5.DE（三）判斷題1.√2.×3.×4.√5.√（四）計算業(yè)務(wù)題1答案：該進口設(shè)備重置成本計算如下：設(shè)備自身購置價（FOB）=8.5萬歐元海運費=8.5×5%=0.425（萬歐元）海運保險費=（8.5+0.425）/（1-0.8%）×（1+10%）×0.8%=0.079（萬歐元）到岸價（外匯計價）=8.5+0.425+0.079=9.004（萬歐元）到岸價（人民幣計價）=9.004×7.8=70.23（萬元人民幣）關(guān)稅=70.23×10%=7.02（萬元人民幣）增值稅=（70.23+7.02）×13%=10.04（萬元人民幣）城市維護建設(shè)稅=10.04×7%=0.70（萬元人民幣）教育費附加=10.04×3%=0.30（萬元人民幣）地方教育費附加=10.04×2%=0.20（萬元人民幣）銀行財務(wù)費=8.5×7.8×0.8%=0.53（萬元人民幣）外貿(mào)手續(xù)費=70.23×1.2%=0.84（萬元人民幣）國內(nèi)運雜費=70.23×1%=0.70（萬元人民幣）安裝費=70.23×0.5%=0.35（萬元人民幣）基礎(chǔ)費=70.23×1.5%=1.05（萬元人民幣）進口設(shè)備重置成本=70.23+7.02+10.04+0.70+0.30+0.20+0.53+0.84+0.70+0.35+1.05=91.96（萬元人民幣）2.答案：重置成本=800×115%108%成新率=125+12功能性貶值=3×(1?25%)8%[1-1評估值=851.85×70.59%-16.96=584.36（萬元）3.答案：可比實例A比準價值=186×100（105）×100（102）×可比實例B比準價值=155×100（98）×100（100）×可比實例C比準價值=168×100（103）×100（102）×評估值=（174.43+174.77+176.27）÷3=175.16（萬元）4.答案：租金收入=13000（元）不含稅租金收入=130001+3%增值稅=12621×3%=379（元）城市維護建設(shè)稅=379×7%=27（元）教育費附加=379×3%=11（元）地方教育費附加=379×2%=8（元）預期收益=13000-379-27-11-8=12575（元）評估值=125758%【1-11+8%4第七章練習題答案（一）單選題1.C2.B3.D4.C5.C（二）多選題1.CD2.ABCD3.ABC4.BCDE5.BC（三）判斷題1.正確2.正確3.正確4.錯誤5.錯誤（四）業(yè)務(wù)題1.答案：商譽的價值=(250000—900000?20%)/20%=350000（元）2.答案：400?[3/(3+5)]?[400/(400+800)]+60+20=130(萬元)3.答案：（1）求利潤分成率80?(1+25%)?(1+400%)/[80?(1+25%)?(1+400%)+4000?(1+13%)]=9.96%（2）求未來每年的預期利潤額第1、2年:(500-400)?20=2000(萬元)第3、4年:(450-400)?20=1000(萬元)第5年:(430-400)?20=600(萬元)（3）求評估值:9.96%?(1-20%)?[2000/(1+12%)+2000/(1+12%)?2+1000/(1+12%)?3+1000/(1+12%)?4+600/(1+12%)?5]=1097.14(萬元)4.答案：使用權(quán)價值=25%?(1-20%)?[40?10/(1+12%)+45?10/(1+12%)?2+55?10/(1+12%)?3+60?10/(1+12%)?4+65?10/(1+12%)?5]=1535.71（萬元）5.答案：使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費={100?(1+500%)/[100?(1+500%)+3000?(1+15%)]}?(1-20%)?50?20?[(90-50)/(1+12%)+(90-50)/(1+12%)?2+(85-50)/(1+12%)?3+(75-50)/(1+12%)?4+(75-50)/(1+12%)?5]=42285.38(萬元)第八章練習題答案（一）單選題1.C2.BD3.C4.A5.B（二）多選題1.BC2.ABCE3.BCE4.ACDE5.ABCDE（三）判斷題1.錯誤2.正確3.錯誤4.錯誤5.正確（四）業(yè)務(wù)題（四）計算業(yè)務(wù)題1.答案：半成品評估值=[300×115×（1-3%）+4500×（1-1.5%）]×（1－7%）=35244.7（元）2.答案：（1）估算各工序在產(chǎn)品完工程度第一道工序完工程度：第二道工序完工程度：第三道工序完工程度：第四道工序完工程度：第五道工序完工程度：（2）估算在產(chǎn)品的材料成本在產(chǎn)品材料成本=200×60%×90＋310×90＋400×90+230×90+200×90=10800+27900+36000+20700+18000=113400（元）（3）估算在產(chǎn)品工資費用成本在產(chǎn)品工資費用成本=200×15%×30＋310×40%×30＋400×57%×30+230×72%×30+200×90%×30=21828（元）（4）估算在產(chǎn)品管理費用成本在產(chǎn)品管理費用成本=200×15%×10＋310×40%×10＋400×57%×10+230×72%×10+200×90%×10=7276（元）（5）估算在產(chǎn)品評估值在產(chǎn)品評估值=113400+21828+7276=142504（元）3.答案：應(yīng)收票據(jù)評估值=票據(jù)到期價值—貼現(xiàn)利息貼現(xiàn)期為4個月票據(jù)到期值=3000000（元）貼現(xiàn)利息=3000000×6‰×4＝72000（元）評估值=3000000－72000＝2928000（元）【復習思考】1.答案：收益性、風險性、流動性、期限性、可分性。2.答案：依據(jù)國民經(jīng)濟核算體系（SNA），基于統(tǒng)計分析視角可以對金融資產(chǎn)做出如下分類，具體包括：①貨幣黃金和特別提款權(quán)；②通貨和存款；③股票以外的證券（包括衍生金融工具）；④貸款；⑤股票和其他權(quán)益；⑥保險專門準備金；⑦應(yīng)收/其他應(yīng)收賬款。從企業(yè)角度來看，依據(jù)《企業(yè)會計準則第22號——金融工具確認和計量》，參考管理金融資產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式和金融資產(chǎn)的合同現(xiàn)金流量特征，金融資產(chǎn)可以劃分為以下三類：①以攤余成本計量的金融資產(chǎn)；②以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產(chǎn)；③以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產(chǎn)。從國民經(jīng)濟的廣義角度對金融資產(chǎn)加以區(qū)分，金融資產(chǎn)的范疇則相對較廣，例如，銀行存款、應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、貸款、股權(quán)、看漲期權(quán)或者看跌期權(quán)、基金、衍生金融工具等均屬于金融資產(chǎn)。3.答案：首先，金融資產(chǎn)評估需要重點關(guān)注被投資者的自身狀況。其次，金融資產(chǎn)的評估對象具有很強的異質(zhì)性。再次，金融資產(chǎn)評估需要考慮金融市場的風險對價值造成的影響。最后，金融資產(chǎn)評估還需要深刻把握金融產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策。4.答案：債券票面價值、債券到期期限、債券票面利率、債券外部環(huán)境中的市場利率。5.答案：債券價值評估一般借助現(xiàn)金流折現(xiàn)方法，即采用一定的資本化率或者折現(xiàn)率測算債券有效期內(nèi)發(fā)生的全部現(xiàn)金流的現(xiàn)值。6.答案：宏觀經(jīng)濟因素主要包括經(jīng)濟周期與經(jīng)濟政策。產(chǎn)業(yè)層面的影響因素主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)生命周期、產(chǎn)業(yè)政策。企業(yè)因素主要包括企業(yè)生命周期、企業(yè)經(jīng)營狀況、企業(yè)財務(wù)狀況、企業(yè)未來發(fā)展前景。其他因素主要包括政治因素和社會因素。7.答案：由于股票資產(chǎn)自身的特殊性，成本法在股票資產(chǎn)評估過程中的應(yīng)用較為受限。相比之下，由于股票資產(chǎn)可以在持有之后產(chǎn)生連續(xù)的獲利，因此適于采用收益法進行評估。此外，針對可以在市場中進行交易的股票資產(chǎn)，如果該市場為活躍的、充分發(fā)育的公開市場，且存在與評估標的股票資產(chǎn)相近的其他股票資產(chǎn)及其交易活動，則股票資產(chǎn)同樣適于采用市場法進行評估?！揪毩曨}】（一）單選題1.A2.B3.D4.C5.D（二）多選題1.ABCDE2.ABC3.ABCE4.ABCDE5.ABCDE（三）判斷題1.√2.×3.√4.√5.×（四）計算業(yè)務(wù)題1.答案：首先，計算該可轉(zhuǎn)換債券資產(chǎn)的現(xiàn)行債券價值：Pp=t=1故，該可轉(zhuǎn)換債券資產(chǎn)的現(xiàn)行債券價值為10388.96元。其次，計算該可轉(zhuǎn)換債券資產(chǎn)的未來轉(zhuǎn)換價值：d1=d2=Pf=S×N故，該可轉(zhuǎn)換債券資產(chǎn)的每股未來轉(zhuǎn)換價值為3.30元，全部未來轉(zhuǎn)換價值為10000/8×3.30=4125元。最后，計算該可轉(zhuǎn)換債券資產(chǎn)的當前評估價值：P=Pp綜上，該可轉(zhuǎn)換債券的當前評估價值為14513.96元。2.答案：計算ABC公司持有甲公司非上市普通股的評估價值：P=Amount×t=1mD故，ABC公司持有甲公司非上市普通股的評估價值為217260元。第十章【練習題】（一）單選題1.企業(yè)價值評估實質(zhì)是評估企業(yè)的（）。A．生產(chǎn)能力B．獲利能力C．總資產(chǎn)價值D．凈資產(chǎn)價值2.在企業(yè)價值評估中，企業(yè)的投資資本價值是指（）。A．所有者權(quán)益+負債 B．所有者權(quán)益+付息負債C．所有者權(quán)益+流動負債 D．所有者權(quán)益+長期負債3.收益途徑評估企業(yè)價值中對于現(xiàn)金流的詳細預測期一般為（）。A．1至2年B．5至7年C．7至10年D．10至15年4.中國資產(chǎn)評估產(chǎn)生于20世紀4.當評估的企業(yè)為非持續(xù)經(jīng)營時，適宜采用的評估方法是（）。A．市場法 B．收益法 C．資產(chǎn)基礎(chǔ)法 D．期權(quán)估價法5.采用股權(quán)自由現(xiàn)金流量評估企業(yè)價值應(yīng)選用的折現(xiàn)率是。（）。A．企業(yè)債務(wù)成本 B．優(yōu)先股資本成本C．股權(quán)資本成本D．加權(quán)平均資本成本（二）多項選擇題1.企業(yè)價值的表現(xiàn)形式有（）。A．企業(yè)總資產(chǎn)價值B．企業(yè)整體價值C．企業(yè)投資資本的價值D．企業(yè)股東全部權(quán)益價值E．企業(yè)股東部分權(quán)益價值2.以現(xiàn)金流量作為企業(yè)價值估算形式的原因包括（）。A．可靠性更高B．可比性更強C．及時性更好D．相關(guān)性更高E．估測更加容易3.市場途徑評估企業(yè)價值可以采用的價格比率包括（）。A．市盈率B．市凈率C．市銷率D．成本市價率E．資金利潤率4.采用市銷率模型評估企業(yè)價值的優(yōu)點包括（）。A．不會出現(xiàn)沒有意義的情況B．市銷率與市盈率相比更加穩(wěn)定C．市銷率更能體現(xiàn)公司的價格政策變化D．可以嘗試采用市銷率來進行評估有負的利潤和賬面價值的公司E．忽略了成本控制對于公司價值的影響5.下列各項中，在采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估企業(yè)價值時不屬于評估范圍的項目有（）。A．自創(chuàng)商譽 B．銷售網(wǎng)絡(luò) C．機器設(shè)備D．存貨 E．企業(yè)管理效率 （三）判斷題1.企業(yè)的交換價值是指企業(yè)內(nèi)在價值在評估基準日條件下的可實現(xiàn)部分。（）2.企業(yè)價值是企業(yè)具有的全部潛在獲利能力的貨幣化和資本化。（）3.估計股權(quán)自由現(xiàn)金流時需要考慮與債務(wù)有關(guān)的現(xiàn)金流。（）4.用市場法評估企業(yè)價值時，選擇不同的價格比率，評估結(jié)果完全一致。（）5.資產(chǎn)基礎(chǔ)法能夠反映企業(yè)各單項資產(chǎn)間的整合效應(yīng)。（）（四）計算題K公司在未來5年內(nèi)的企業(yè)自由現(xiàn)金流量分別為300萬元、320萬元、330萬元、350萬元和360萬元，根據(jù)該公司的現(xiàn)實收益情況推斷，從第6年開始，預期每年的公司自由現(xiàn)金流量將維持在360萬元的水平上；評估時中期國債的利率為4.2%，該公司預期的風險報酬率為5.8%。要求：根據(jù)上述資料估算該公司的整體價值。第十章【練習題答案】（一）單選題1.B2.D3.B4.C5.C（二）多項選擇題1.ABCDE2.AD3.ABC4.ABCD5.ABE（三）判斷題1.√2.×3.√4.×5.×（四）計算題解：（1）折現(xiàn)率=4.2%+5.8%=10% （2）前5年現(xiàn)值P=300×0.9091+320×0.8264+330×0.7513+350×0.683+360×0.6209=1247.71（萬元）（3）第6年后現(xiàn)值P=（360÷10%）×0.6209=2235.24（4）公司價值評估值=1247.71+2235.24=3482.95（萬元）第11章資產(chǎn)評估報告【復習思考題答案】1.什么是資產(chǎn)評估報告？資產(chǎn)評估報告的基本內(nèi)容有哪些？答案：《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估報告》中規(guī)定的資產(chǎn)評估報告是指資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，根據(jù)委托履行必要的資產(chǎn)評估程序后，由資產(chǎn)評估機構(gòu)對評估對象在評估基準日特定目的下的價值出具的專業(yè)報告。資產(chǎn)評估報告的基本內(nèi)容包括：標題及文號、目錄、聲明、摘要、正文、附件。2.資產(chǎn)評估報告的作用有哪些？答案：資產(chǎn)評估報告的作用包括：（1）資產(chǎn)評估報告有利于委托人評估目的的實現(xiàn)；（2）資產(chǎn)評估報告有利于明確委托人、受托方及有關(guān)方面的責任；（3）資產(chǎn)評估報告有利于行業(yè)自律管理組織及相關(guān)主管部門審核資產(chǎn)評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量和水平；（4）資產(chǎn)評估報告有利于建立評估檔案，歸集評估檔案資料。3.資產(chǎn)評估報告的編制步驟具體包括哪些？答案：資產(chǎn)評估報告的編制步驟包括：（1）整理和收集評估報告所需資料；（2）匯總分析評估數(shù)據(jù)；（3）撰寫評估報告；（4）評估報告的復核。4.使用資產(chǎn)評估報告時需要注意什么問題？答案：（1）資產(chǎn)評估報告結(jié)論只能用于評估報告載明的評估目的和用途，為特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)或經(jīng)濟行為服務(wù)。一份評估報告只允許按一個用途使用，不允許用于其他用途。（2）資產(chǎn)評估報告只能由評估報告載明的資產(chǎn)評估報告使用人使用、資產(chǎn)評估報告及其結(jié)論不適用于其他人。（3）只有當評估基準日與經(jīng)濟行為實現(xiàn)日相距不超過一年時，才可以使用評估報告。超過評估報告的有效期，原資產(chǎn)評估結(jié)果無效。（4）在資產(chǎn)評估報告的有效期內(nèi)，資產(chǎn)評估數(shù)量發(fā)生較大變化時，應(yīng)由原評估機構(gòu)或者資產(chǎn)占有單位按原評估方法對資產(chǎn)評估報告做相應(yīng)調(diào)整，或委托評估機構(gòu)重新評估，然后才能使用?！揪毩曨}答案】（一）單選題1.B2.A3.B4.A5.D（二）多選題1.ABC2.ABCD3.ABCDE4.ABCD5.ABE（三）判斷題1.×2.×3.√4.√5.√（四）案例分析題【參考答案】資產(chǎn)評估報告是資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，根據(jù)委托履行必要的資產(chǎn)評估程序后，由資產(chǎn)評估機構(gòu)對評估對象在評估基準日特定目的下的價值出具的專