2024年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與預(yù)判正式版

2024年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與預(yù)判202518日Part1宏觀環(huán)境富民縣Part2土地市場(chǎng)Part3商品房市場(chǎng)Part4后市預(yù)判晉寧區(qū)統(tǒng)計(jì)范圍示意主城統(tǒng)計(jì)范圍郊縣統(tǒng)計(jì)范圍全國(guó)：經(jīng)濟(jì)預(yù)期偏弱，政策基調(diào)寬松，通過改善供求關(guān)系政策實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)昆明跟隨中央多維度促進(jìn)房地產(chǎn)回穩(wěn)，配售房第四代住宅產(chǎn)品倒逼新房產(chǎn)品升級(jí)【經(jīng)濟(jì)環(huán)境】全國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)仍在調(diào)整，整體需求依然不足，社零消費(fèi)/固投等增速低位，內(nèi)生動(dòng)能緩慢修復(fù)?前三季度全國(guó)GDP94.97萬億元，同比增長(zhǎng)4.8%；?食品及非食品價(jià)格漲跌互現(xiàn)，疊加去年低基數(shù)，CPI同比保持溫和上漲趨勢(shì)；受外部宏觀及季節(jié)性因素影響，同比跌幅略微收窄。2024年1-11月進(jìn)出口額累計(jì)39.81萬億元，同比漲幅4.9%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)44.27億元，同比增長(zhǎng)3.5%，在暑期出游旺盛等因素帶動(dòng)下，餐飲收入增速；全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）累計(jì)萬億元，同比增長(zhǎng)2.9%。2021年Q1-2024年Q3中國(guó)GDP累計(jì)增速走勢(shì)CPI與PPI同比增速走勢(shì)20.0%居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格指數(shù)PPI10.0%4.5%5.5%5.2%5.2%5.3%5.0%4.80%0.0%CPI溫和上漲PPI跌幅收窄2021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q22024Q3-10.0%2021-2024年11月進(jìn)出口額及增速變化2021-2024年11月固投額及增速變化2021-2024年11月社零總額及增速變化60000進(jìn)出口額（億元）當(dāng)月同比80%固定資產(chǎn)投資額（億元）當(dāng)月同比社零總額（億元）當(dāng)月同比100000240%8000050%400002000040%0%80000600004000020000200%160%120%80%40%0%60000400002000030%10%-10%0-40%0-40%0-30%備注：數(shù)據(jù)來源國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，其中進(jìn)出口數(shù)據(jù)來源于海關(guān)總署，GDP數(shù)據(jù)為季度更新，其余宏觀數(shù)據(jù)滯后1月，累計(jì)同比增幅以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布為準(zhǔn)（按可比口徑計(jì)算），部分單月同比數(shù)據(jù)未公布，以本月數(shù)據(jù)同比去年本月數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算【金融環(huán)境】2.8個(gè)百分點(diǎn)，社會(huì)融資規(guī)模同比少增，經(jīng)濟(jì)下行壓力大、居民消費(fèi)和企業(yè)投融資信心仍不足?年末房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)與專項(xiàng)債發(fā)行落地影響M1同比增速改善，11月M1增速降幅收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)；M2受財(cái)政支出放緩、信貸走弱影響增速放緩，11月增速回落。M1-M2剪刀差收窄至-10.8%，較上月下降2.8個(gè)百分點(diǎn)，顯示企業(yè)投資活力低迷但有所改善。?2024年1-11月，社會(huì)融資規(guī)模增量累計(jì)為萬億元，同比下滑；截止11月末存量為萬億元，同比增長(zhǎng)。盡管政府債券發(fā)行顯著增加，但自發(fā)性的融資需求依舊疲軟，拖累了信貸、企業(yè)債券和非金融企業(yè)股權(quán)融資，導(dǎo)致社融同比少增。2021年-2024年11月M1和M2同比增速走勢(shì)2021-2024年11月社融增量及存量同比增長(zhǎng)20714.00%15612.00%10M2增速放緩510.00%548.00%03M1增速改善26.00%剪刀差收窄14.00%02.00%0.00%M1增速（%）M2增速（%）M1-M2（%)社融增量（萬億元）存量同比增速（%）備注：數(shù)據(jù)來源國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，數(shù)據(jù)滯后1月，累計(jì)同比增幅以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布為準(zhǔn)（按可比口徑計(jì)算），部分單月同比數(shù)據(jù)未公布，以本月數(shù)據(jù)同比去年本月數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算【行業(yè)環(huán)境】土地成交回落態(tài)勢(shì)尚未扭轉(zhuǎn)，新開工、投資方面仍將處于低位徘徊，閑置存量土地盤活政策有望刺激投資、開工回暖?受土地成交規(guī)?？s量、企業(yè)融資壓力仍較大疊加市場(chǎng)庫存量高位等因素影響；2024年1-11月累計(jì)開發(fā)投資完成額億元，同比下降左右，11月單月開發(fā)投資完成額7325億元，同比-9.82%；?2024年1-11月累計(jì)新開工面積萬平，月單月新開工面積6081萬方，單月同比跌幅超，整體來看，房企經(jīng)營(yíng)壓力尚未緩解且存量較高，中央持續(xù)發(fā)布回收閑置土地、消化存量用作保障房政策將有望刺激投資、開工回暖；2021年—2024年11月房地產(chǎn)開發(fā)投資額及同比走勢(shì)2000050.00%2021年—2024年11月商品房新開工面積及同比走勢(shì)30000.0080%1800016000140001200040.00%30.00%20.00%25000.0020000.0060%40%20%1000010.00%15000.0080006000400020000.00%-10.00%-20.00%10000.005000.000%-20%-40%0-30.00%0.00-60%房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）同比增速（%）房地產(chǎn)新開工面積（萬方）同比（%）備注：數(shù)據(jù)來源國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，數(shù)據(jù)滯后1月，累計(jì)同比增幅以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布為準(zhǔn)（按可比口徑計(jì)算），部分單月同比數(shù)據(jù)未公布，以本月數(shù)據(jù)同比去年本月數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算【政策】供應(yīng)端為降存量、減稅減少企業(yè)融資壓力，需求端持續(xù)放松限購(gòu)、限貸、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)等，逐步改善供求關(guān)系實(shí)現(xiàn)止跌回暖?中央政策上半年推出多項(xiàng)政策去庫存政策，為下半年逐步提出存量房、存量用地回購(gòu)用作保障房；到9月后政治局會(huì)議，中央定調(diào)“止跌回穩(wěn)”疊加降首付、降利率等政策刺激樓市明顯回暖，年末中央政治局會(huì)議及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次定調(diào)明年“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”；3月—保交樓、地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)?國(guó)常委：持續(xù)抓好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，進(jìn)一步推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給。5月—保障房支持加強(qiáng)、取消貸款利率下限?住建部：打好商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)；推動(dòng)消化存量商品住房；妥善處置盤活存量土地。?央行：設(shè)立3000億元保障性住房再貸款；降低個(gè)人住房貸款最低首付比例；取消個(gè)人住房貸款利率政策下限；下調(diào)住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。7月—存量用作保障房，取消或調(diào)減限購(gòu)?中央政治局會(huì)議：堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房?二十屆三中全會(huì)：支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購(gòu)政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。4月—保交樓、優(yōu)化存量房增量房6月—回收閑置土地、消化存量中央政治局會(huì)議：切實(shí)做好保交房工作，保障購(gòu)房人合法權(quán)益。要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。?自然資源部：允許合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)要求；促進(jìn)市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓；以合理價(jià)格收回閑置土地，用于保障性住房建設(shè)。?國(guó)常會(huì)：著力推動(dòng)已出臺(tái)政策措施落地見效，繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫存、穩(wěn)市場(chǎng)政策措施。對(duì)于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)。12月—釋放更加堅(jiān)定“止跌回穩(wěn)”信號(hào)10、11月—專項(xiàng)債券收存量房用保障房、供需兩端減稅9月—定調(diào)止跌回穩(wěn)、控增量?中央政治局會(huì)議：會(huì)議提出“穩(wěn)住樓市”?國(guó)家發(fā)改委：運(yùn)用專項(xiàng)債券等支持盤活存量閑置土地；?中央政治局會(huì)議：要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回的政策導(dǎo)向，為歷年會(huì)議以來首次提及；?財(cái)政部：支持使用專項(xiàng)債券回收閑置存量土地；用好專項(xiàng)債券來收購(gòu)存量穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、?中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)商品房用作保障性住房；提高質(zhì)量市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、加力實(shí)施城中村和危舊房?運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券收回收購(gòu)存量閑置土地?央行：降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)；下調(diào)政策利率20bp；改造以及推進(jìn)處置存量”等相關(guān)表述?財(cái)政部等三部委：首套、二套房最低首付比例統(tǒng)一為15%【經(jīng)濟(jì)環(huán)境】經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，消費(fèi)市場(chǎng)總體保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，固投持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)但降幅收縮，房投意愿較低?2024年前三季度全市地區(qū)生產(chǎn)總值億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)，較上半年提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值205.32億元，增長(zhǎng)；第二產(chǎn)業(yè)增加值1666.03億元，增長(zhǎng)；第三產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長(zhǎng)；?從投資來看，1-11月，全市固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比下降22%。其中，房地產(chǎn)投資下降，固定資產(chǎn)投資持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，房企投資意愿低；?從消費(fèi)來看，1-11月，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額2237.48億元，同比增長(zhǎng)，商品零售億元，增長(zhǎng)，餐飲收入億元，增長(zhǎng)。150%50%年Q3GDP單季值與累計(jì)同比增速走勢(shì)GDP（億元）同比增幅（%）400020006000月固投額及增速變化5000固投額（億元）同比400030002000200%0%-50%010000-200%4000月房投額及增速變化200%500060%月社零總額及增速變化房投額（億元）同比社零總額（億元）當(dāng)月同比20000%10%0-200%0-40%數(shù)據(jù)來源：昆明市統(tǒng)計(jì)局，GDP為季度數(shù)據(jù)，固投、房投、社會(huì)消費(fèi)品零售總額數(shù)據(jù)為月度累計(jì)值【人口】近年來，昆明人口保持穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)，人口自然增長(zhǎng)率負(fù)數(shù)，但常住人口持增，屬人口凈流入城市?2023年昆明市常住人口萬，其中城鎮(zhèn)常住人口714.5萬人，增加萬人，鄉(xiāng)村常住人口153.5萬人，減少萬人。整體來看，常住人口較22年增長(zhǎng)萬人；?從人口自然增長(zhǎng)來看，出生人口6.54萬人，同比增加0.12萬人，出生率為7.57‰，死亡人口萬方，同比增長(zhǎng)萬人，人口死亡率7.7‰，人口自然增長(zhǎng)率0.13‰?從新增人口區(qū)域變化來看，主城五區(qū)均實(shí)現(xiàn)常住人口正增長(zhǎng)，郊縣東川、宜良、石林、祿勸常住人口負(fù)增長(zhǎng)；常住人口（萬人）戶籍人口（萬人）常住人口流入數(shù)量（萬人）流動(dòng)人口（萬人）人口規(guī)劃與完成情況對(duì)比——十四五人口規(guī)劃相比十三五，年均增長(zhǎng)量要求降低300250200860868846.01850.2263.14261.6264.62900850800750規(guī)劃節(jié)點(diǎn)目標(biāo)人口增長(zhǎng)量（相比節(jié)點(diǎn)上一年份）完成情況2017年2020年常住人口達(dá)850萬167萬，年均流入33.4萬延后一年完成2025年常住人2021年154萬，計(jì)劃年均流入口達(dá)1000萬——30.8萬150678.3685695151.01700昆明各區(qū)域常住人口（萬人）變化：10050115.3113.34116.36563571.66578.64582.87588.610.005.506.704.19595.389.808650600550時(shí)間昆明五華區(qū)盤龍區(qū)官渡區(qū)西山區(qū)東川區(qū)呈貢區(qū)晉寧區(qū)富民縣宜良縣石林縣嵩明縣祿勸縣尋甸縣安寧市市2022年117.07101.27162.3197.8525.7769.4734.8815.1538.223.9141.1637.5446.2849.142023年117.9102.35162.9598.3125.6570.9715.2638.1223.8543.1237.4346.3650.7305002017年2018年2019年20202021年2022年2023年80.831.080.640.46-0.121.50.120.11-0.08-0.061.96-0.110.081.59數(shù)據(jù)來源：2015-2019年數(shù)據(jù)出自昆明市統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2020年數(shù)據(jù)為七普數(shù)據(jù)，年昆明人口大幅增長(zhǎng)，是由于年的數(shù)據(jù)是人口普查數(shù)據(jù)與昆明市歷年公布的人口數(shù)據(jù)維度不同，準(zhǔn)確率高于市政府統(tǒng)計(jì)，年戶籍人口數(shù)據(jù)暫未公布【可支配收入】前三季度居民收入高出全國(guó)平均，城鎮(zhèn)居民收入對(duì)標(biāo)典型西部城市排名第二?2024年前三季度昆明全體居民人均可支配收入元，同比增長(zhǎng)，高出全國(guó)平均2647元。城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入元，同比增長(zhǎng)。農(nóng)村常住居民人均可支配收入17165元，同比增長(zhǎng)。?對(duì)比典型西部城市，以40609元的城鎮(zhèn)居民收入排第二。2019年年Q3人居可支配收入累計(jì)值及同比增速走勢(shì)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）農(nóng)村居民人均可支配入（元）同比同比6000025.0%5000020.0%4000015.0%3000010.0%200005.0%100000.0%0-5.0%

Q1Q32019年2020年2021年2022年2023年2024年年前三季度典型西部城市人居可支配收入對(duì)比城市城市居民人均可支配收入（元）增速農(nóng)村居民人均可支配收入（元）增速城鄉(xiāng)收入比成都494234.5%254266.4%1.94406093%171656%2.37重慶390074.6%167906.5%2.32貴陽386824.5%194837%1.99【政策基調(diào)】年昆明房地產(chǎn)政策涵蓋了土地供應(yīng)、規(guī)劃服務(wù)、預(yù)售資金監(jiān)管、融資支持等多個(gè)方面從供需兩端力促“止跌回穩(wěn)”?自三中全會(huì)以來，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展政策方向一致性高，將政策表述歸納為以下七大方向——保障性住房建設(shè)A土地供應(yīng)與用地調(diào)整①優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)：允許商業(yè)商務(wù)用地調(diào)整為居住用地。②非住宅用地轉(zhuǎn)型：已出未建非宅地允許轉(zhuǎn)型用于養(yǎng)老、文旅、體育等新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。③降低商業(yè)商務(wù)用房開發(fā)量：已出未建的商業(yè)用地可適當(dāng)降低商業(yè)商務(wù)用房開發(fā)量。E①配售型保障性住房：2024年全市計(jì)劃供應(yīng)居住用地342畝，計(jì)劃開工籌集5000套，建筑面積約58萬平方米。②配租型保障性住房：2024年計(jì)劃開工籌集9000套，計(jì)劃供應(yīng)分配3500套。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控①取消限購(gòu)限售政策，“認(rèn)房不認(rèn)貸”具體到區(qū)縣，首付比例最低15%。B④調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)要求：對(duì)已出讓的用地允許調(diào)規(guī)。規(guī)劃服務(wù)與建設(shè)管理①優(yōu)化相關(guān)規(guī)劃規(guī)定：對(duì)建筑退讓、道路交通與停車設(shè)置等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行優(yōu)F②公積金政策：?jiǎn)温毠ぷ罡呖少J50萬，雙職工最高80萬。二孩、三孩家庭貸款最高額度分別上浮20%、30%。省外公積金可在昆明金貸款。③購(gòu)房補(bǔ)貼與稅收優(yōu)惠：購(gòu)房享受契稅補(bǔ)貼。二孩三孩家庭可獲更高比例的契稅補(bǔ)貼。對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)購(gòu)房的，可給予個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠?；{(diào)整，以“戶”為單位配建停車位。②不計(jì)入容積率的設(shè)施：配建的配電室、公共廁所、社區(qū)服務(wù)設(shè)施等不計(jì)容。③完善公共服務(wù)配套：圍繞在售、待售樓盤，加大教育、醫(yī)療、交通、休閑娛樂等設(shè)施的建設(shè)。G爛尾樓清理整治與保交樓①推進(jìn)爛尾樓清理整治：昆明市住建局積極開展?fàn)€尾樓的清理整治工作，目前已解決約17.5萬套房屋的交付問題，保交房項(xiàng)目已經(jīng)完成交付70%。②建立融資協(xié)調(diào)機(jī)制：建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”，助力房企紓困。目前已有多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目納入了“白名單”，并獲得了銀行授信。C預(yù)售資金監(jiān)管與融資支持①優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管額度核定：根據(jù)建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額、項(xiàng)目交其他政策措施付條件等因素，核算確定商品房項(xiàng)目自預(yù)售形象進(jìn)度至竣工交付所需資金額度為預(yù)售資金監(jiān)管額度，不再上浮20%。②建立融資支持“白名單”：持續(xù)完善融資支持房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”，建H①鼓勵(lì)改善性住房需求：支持“以小換大”、“以舊換新”鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)推出相關(guān)服務(wù)。②加大促銷宣傳力度：依托主流媒體、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)和企業(yè)，舉辦房交會(huì)等加大城市一體化營(yíng)銷力度。立審批授信綠色通道，緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力。③老舊小區(qū)改造：持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作，以提升居民的生活環(huán)境和居住品質(zhì)?！窘?jīng)濟(jì)政策】條政策措施，支持公積金“又提又貸”，加大征地拆遷，啟動(dòng)村改造一是加快推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。包括：提升“8+N”產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展水平、聚焦關(guān)鍵核心技術(shù)攻關(guān)、鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)增產(chǎn)增效、全力推動(dòng)園區(qū)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展、積極承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、統(tǒng)籌跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展、大力支持?jǐn)?shù)實(shí)融合、加快現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)和重點(diǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展8條措施。二是持續(xù)恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)。包括：持續(xù)激發(fā)文旅消費(fèi)活力、多措并舉促消費(fèi)、不斷豐富消費(fèi)新業(yè)態(tài)新場(chǎng)景、穩(wěn)定提振大宗消費(fèi)、促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展、不斷優(yōu)化消費(fèi)環(huán)境6條措施。三是著力擴(kuò)大有效益的投資。包括：高質(zhì)量做好項(xiàng)目謀劃建設(shè)、持續(xù)擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)投資、推動(dòng)項(xiàng)目招引提質(zhì)增效、強(qiáng)化項(xiàng)目要素保障4條措施。四是加速推進(jìn)高水平對(duì)外開放。包括：促進(jìn)外貿(mào)穩(wěn)規(guī)模優(yōu)促進(jìn)住房消費(fèi)方面，《政策》提到，房企可積極舉辦或參加購(gòu)房節(jié)，面向省內(nèi)、省外購(gòu)房群體，開展宣傳推介活動(dòng)。同時(shí)，通過購(gòu)房補(bǔ)貼、支持居民換購(gòu)住房稅收優(yōu)惠等政策，促進(jìn)購(gòu)房需求釋放。推行“帶抵押過戶”合并登記服務(wù)，開展“帶抵押過戶”住房公積金貸款試點(diǎn)工結(jié)構(gòu)、全力提升開放通道優(yōu)勢(shì)、加快推動(dòng)“四區(qū)聯(lián)動(dòng)”發(fā)作。公積金政策方面，《政策》明確支持購(gòu)買首套或改善性住房“又提又貸”住房公積金，租賃住房提取公積金。公積金又提又貸，是指展、提速磨憨國(guó)際口岸城市建設(shè)4條措施。既可以將公積金賬戶內(nèi)的余額提取出來支付首付款，又可以申請(qǐng)?jiān)撎鬃》康墓e金貸款。這種政策，有助于減輕購(gòu)房者的首付款壓力。此五是著力優(yōu)化發(fā)展環(huán)境。包括：大力支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、外，生育二孩、三孩的住房公積金繳存職工家庭，購(gòu)買首套自住住房的，住房公積金貸款最高額度分別上浮30%，還支持提取住房深入推進(jìn)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)建設(shè)、激發(fā)各類經(jīng)營(yíng)主體發(fā)展動(dòng)能、持續(xù)增強(qiáng)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度、打造“四季如春營(yíng)商環(huán)境”5條措施。六是多措并舉保障民生。包括：全力穩(wěn)就業(yè)擴(kuò)參保、穩(wěn)步增強(qiáng)住房保障能力、持續(xù)提高公共服務(wù)質(zhì)量等3條措施?！墩摺诽岢?，要穩(wěn)步增強(qiáng)住房保障能力。探索將符合城鎮(zhèn)住房保障條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，納入城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋范圍。同時(shí)，將保障性住房建設(shè)與城中村改造相結(jié)合，增加保障性住房供應(yīng)。按照計(jì)劃，昆明今年擬開工保障性住房4000套、保障性租賃住房9235套，向社會(huì)供應(yīng)更多區(qū)位好、租金低、品質(zhì)優(yōu)、體現(xiàn)“家”溫暖的住房。另外，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城中村改造，加大征地拆遷，啟動(dòng)44個(gè)城中村改造，3【24條新政】條穩(wěn)樓市政策，提出降公攤、提高公積金貸款額度等措施?昆明市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》。《通知》從優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)項(xiàng)目規(guī)劃服務(wù)、提升要素保障質(zhì)效、推動(dòng)存量住房去化4個(gè)方面，提出了24條穩(wěn)樓市措施。供應(yīng)端暫停商辦用地，開發(fā)端降公攤、支持建第四代住宅，需求端從公積金/以舊換新/退個(gè)稅促進(jìn)存量房去化。一、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)：優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，原則上暫停商業(yè)地供應(yīng)：《通知》提出，除企業(yè)自身確有需求外，原則上暫停新的商業(yè)辦公用地供應(yīng)。同時(shí)，轄區(qū)政府可按片區(qū)具體情況，將計(jì)劃供應(yīng)的商業(yè)土地調(diào)整為居住用地。對(duì)已出讓尚未建設(shè)的非住宅商品房用地，允許按規(guī)定轉(zhuǎn)型用于養(yǎng)老、文旅、體育等新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。對(duì)于申請(qǐng)調(diào)整為住宅的，轄區(qū)政府可收回土地后按程序調(diào)整規(guī)劃，重新組織供應(yīng)。二、加強(qiáng)項(xiàng)目規(guī)劃服務(wù)減少公攤、車位，支持建第四代住宅：《通知》提出，對(duì)居住和商住混合用地的居住部分，調(diào)整為以“戶”為單位配建停車位。減少車位配比，可有效解決昆明小區(qū)地下車位庫存多、難去化等問題。另一方面，《通知》明確，建設(shè)項(xiàng)目用地上配建的配電室、生活垃圾收集點(diǎn)與垃圾處理設(shè)施用房、公共廁所，以及移交給政府的社區(qū)服務(wù)站、文化活動(dòng)站、體育活動(dòng)室、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，不計(jì)入容積率。要知道，公共配套設(shè)施不計(jì)入容積率面積，能減少公攤面積，提高得房率。此舉，既有利于用地出讓，同時(shí)也能降低買家購(gòu)房成本。此外，《通知》還強(qiáng)調(diào)，支持發(fā)展低層高品質(zhì)住宅、立體生態(tài)建筑（第四代建筑）等多樣化住宅形式。其中，立體生態(tài)建筑（第四代建筑）在方案設(shè)計(jì)方面，將給予政策支持。三、提升要素保障質(zhì)效針對(duì)開發(fā)商，《通知》提出滿足開發(fā)商合理融資需求，推動(dòng)符合“白名單”條件的項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，商業(yè)銀行對(duì)“白名單”項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”。同時(shí)，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管額度，預(yù)售資金監(jiān)管額度不再上浮20%，讓開發(fā)商有更多資金用于工程建設(shè)。另外，房企在小區(qū)內(nèi)建造的公共設(shè)施，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，或者建成后無償移交給政府，其成本、費(fèi)用可以扣除。針對(duì)爛尾樓，《通知》明確，將持續(xù)推進(jìn)清理和化解不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留問題工作。而需要通過調(diào)整規(guī)劃化解的爛尾樓或保交樓項(xiàng)目，可按程序申請(qǐng)控規(guī)調(diào)整。四、推動(dòng)存量住房去化《通知》共提出7條措施，涉及家庭住房套數(shù)核定、公積金貸款額度、以及賣舊買新退個(gè)稅等方面。1、掛牌、出租后，再買房都認(rèn)定為首套；2、支持提取公積金付首付，額度最高上浮50%；3、支持國(guó)企收購(gòu)商品住房用作保障房；4、支持住房以舊換新、賣1買1退個(gè)稅【規(guī)劃政策】3.1，有利于住宅品質(zhì)升級(jí)，加速“好房子”供應(yīng)?12月12日，昆明市自然資源和規(guī)劃局召開“昆明市中心城區(qū)開發(fā)強(qiáng)度管理”新聞發(fā)布會(huì)，對(duì)中心城區(qū)建設(shè)用地劃定為五個(gè)強(qiáng)度分區(qū)進(jìn)行管控，明確城鎮(zhèn)住宅用地和商業(yè)、商務(wù)金融用地不同強(qiáng)度分區(qū)的基準(zhǔn)容積率和容積率上限。政策利好：核心區(qū)城市面貌提升、改善住房品質(zhì)與舒適升級(jí)，核心地段價(jià)值更加聚焦。?中心城區(qū)建設(shè)用地共劃定為五個(gè)強(qiáng)度分區(qū)。其中，臨湖區(qū)域、生態(tài)敏感區(qū)域等劃定為強(qiáng)度一區(qū)；臨山區(qū)域、城市大型公共開敞空間周邊區(qū)域、大型文體設(shè)施周邊區(qū)域等劃定為強(qiáng)度二區(qū)；以城鎮(zhèn)住宅、生活服務(wù)為主的區(qū)域劃定為強(qiáng)度三區(qū)；片區(qū)組團(tuán)中心、綜合開發(fā)區(qū)域、綜合交通開發(fā)樞紐等區(qū)域劃定為強(qiáng)度四區(qū)；城市核心區(qū)、高強(qiáng)度開發(fā)的地標(biāo)節(jié)點(diǎn)區(qū)域（如巫家壩核心區(qū)、老城核心區(qū)、呈貢核心區(qū)高鐵站周邊區(qū)域等）劃定為強(qiáng)度五區(qū)。?城鎮(zhèn)住宅用地強(qiáng)度一區(qū)基準(zhǔn)容積率為，容積率上限為；強(qiáng)度二區(qū)基準(zhǔn)容積率為，容積率上限為2.0；強(qiáng)度三區(qū)基準(zhǔn)容積率為2.0，容積率上限為；強(qiáng)度四區(qū)基準(zhǔn)容積率為，容積率上限為；強(qiáng)度五區(qū)基準(zhǔn)容積率為，容積率上限為。?商業(yè)、商務(wù)金融用地強(qiáng)度一區(qū)基準(zhǔn)容積率為，容積率上限為；強(qiáng)度二區(qū)基準(zhǔn)容積率為，容積率上限為；強(qiáng)度三區(qū)基準(zhǔn)容積率為2.5，容積率上限為；強(qiáng)度四區(qū)基準(zhǔn)容積率為，容積率上限為；強(qiáng)度五區(qū)基準(zhǔn)容積率為4.0，容積率上限為。14【信貸政策】條規(guī)定住房商貸不再區(qū)分首套二套，最低15%、取消利率下限，利率低至3.05%?根據(jù)云南省關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)云南省房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)平穩(wěn)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見，其中發(fā)文統(tǒng)一個(gè)人住房貸款最低首付比例。自2024年10月12日起全省各州（市）商業(yè)性個(gè)人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例下限統(tǒng)一為不低于15%。12月20日中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2024年12月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。相比11個(gè)月LPR保持持平。商業(yè)貸款首套/二套15%3.05%根據(jù)目前昆明商貸政策，不再區(qū)分首套房和二套房，首付比例及利率統(tǒng)一共享。首付比例下限：15%，昆明2024年12月份最新商貸利率下限政策：5年期以上：房貸利率為：3.05%(3.6-首套20%2.85%55BP)公積金貸款昆明存量房公積金貸款利率將在2025年11日（含）開始調(diào)整，部分執(zhí)行分段計(jì)息的公積金貸款利率普遍下調(diào)25BP，最低將降至二套20%3.325%2.35%?！敬媪炕?代建續(xù)建】市場(chǎng)端投資續(xù)建、代建等方式化解存量，融資端“白名單”融資落地對(duì)房企形成有力的支撐，年內(nèi)爛尾盤活14?融資端，23年年初住建部、金監(jiān)局明確提出各地級(jí)及以上城市需建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，1月底昆明官宣房地產(chǎn)白名單，項(xiàng)目陸續(xù)獲批貸款，對(duì)房企形成有力支撐，對(duì)未復(fù)工項(xiàng)目，資金獲批后，交付層面更有保障，市場(chǎng)端，多個(gè)項(xiàng)目破產(chǎn)重整，房企投資續(xù)建及代建方式化解存量。112日，國(guó)家住建部、金融監(jiān)管總局曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》?！锻ㄖ访鞔_，各地級(jí)及以上城市需建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，綜合項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及開發(fā)企業(yè)有關(guān)情況，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，推126日，住建部召開會(huì)議，明確獲得融資支持的項(xiàng)目需51.項(xiàng)目處于在建施工狀態(tài)。若項(xiàng)目短暫停工，但資金到位就能復(fù)工建設(shè)和交付的，也可2.3./?據(jù)昆明規(guī)劃建設(shè)消息，建投春城華府是昆明融資“白名單”首個(gè)落地項(xiàng)目，3100?據(jù)滇中新區(qū)報(bào)消息，富滇銀行昆明滇中產(chǎn)業(yè)區(qū)支行對(duì)“白名單”內(nèi)的新區(qū)3億元，項(xiàng)目為滇中空港商務(wù)廣場(chǎng)?38日，晉寧區(qū)住建局回復(fù)表示，全面停工的實(shí)地常春藤已納入房地產(chǎn)融融資端?此外，融創(chuàng)、綠地、雅居樂、旭輝、中南等房企都表示，有昆明項(xiàng)目已入?“白名單”融資落地民營(yíng)房企開發(fā)項(xiàng)目，中駿天譽(yù)獲1億批復(fù)?22個(gè)項(xiàng)目均已列入住建部“白名單”，共獲得國(guó)家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)2461億元，2024年擬借款261億元。4.5.月底，昆明市官宣，已梳理出第一批房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”212個(gè)，融資需求約同時(shí)，項(xiàng)目“白名單”已向在昆各政策性銀行、大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市數(shù)據(jù)來源：昆明市自然資源和規(guī)劃局，公開信息整理編號(hào)新項(xiàng)目區(qū)域板塊賣點(diǎn)盤活方式1俊發(fā)逸天峰盤龍區(qū)白塔頂級(jí)地段與配套中航信托+俊發(fā)盤活，引入中交代建2俊發(fā)彩云城A12地塊官渡區(qū)螺螄灣東方資產(chǎn)注資盤活，引入綠城代建產(chǎn)城融合板塊，產(chǎn)業(yè)與3俊發(fā)彩云城A6地塊官渡區(qū)螺螄灣東方資產(chǎn)注資盤活，綠城代建，綠城云筑臻邸人口支撐強(qiáng)4俊發(fā)未來城官渡區(qū)螺螄灣金地代建，金地學(xué)府名著5經(jīng)典雙城E地塊五華區(qū)高新地鐵、成熟配套東方資產(chǎn)注資盤活，引入龍湖代建6筑友翰林府第西山區(qū)馬街西學(xué)校筑友向管理人提供借款，筑友代建7俊發(fā)龍泉俊園二期地塊五華區(qū)煙廠和諧學(xué)校龍湖代建8旭輝金樾玖璋盤龍區(qū)金江地段與配套任旗營(yíng)城改，旭輝中標(biāo)代建代管9陽光城檀境西山區(qū)前衛(wèi)地段與配套中信城開代建10西城時(shí)代西錦里五華區(qū)高新商業(yè)、生活配套建投投資續(xù)建，已交付11恒大城官渡區(qū)會(huì)展南地段、生態(tài)中鐵代建12恒大玖瓏灣官渡區(qū)會(huì)展南地段、生態(tài)中鐵代建13金地峯境（原中南·智在云辰）五華區(qū)泛亞科技配套平安注資，金地代建14天宇瀾山五華區(qū)北部山水生態(tài)、洋房保交樓續(xù)建復(fù)工【配售型保障房】套配售型保障房，有利于優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，緩解住房壓力，提升人居環(huán)境和居住品質(zhì)?現(xiàn)狀：2024年昆明計(jì)劃建設(shè)配售型保障性住房5000套，目前已有個(gè)地塊過規(guī)，其中呈貢吳家營(yíng)街道保障房地塊已開建，產(chǎn)品規(guī)劃多為低密板樓、洋房及帶錯(cuò)層大露臺(tái)產(chǎn)品；?意義：配售型保障性住房主要針對(duì)工薪收入群體和城市需引進(jìn)人才，解決住房問題，滿足了多層次住房需求，完善“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系，同時(shí)研究開發(fā)的第四代住宅產(chǎn)品，幫助提升居民的居住品質(zhì)。待入市配售保障房項(xiàng)目基本信息規(guī)劃產(chǎn)品呈貢區(qū)吳家營(yíng)街道KCC2024-2號(hào)地塊1.941.67742412.6333018.489394.15390已開建9棟洋房官渡區(qū)方旺片區(qū)KCGD2024-01號(hào)地塊1.263.123-2652360.4340101.5712258.864209月3日過規(guī)3棟高層，帶錯(cuò)層大露臺(tái)產(chǎn)品西山區(qū)草海片區(qū)KCXS2024-2號(hào)地塊0.933.120-2537809.4929642.898166.63517月15日過規(guī)3棟高層西山區(qū)草海片區(qū)KCXS2024-3號(hào)地塊1.473.119-2558590.7345813.5812777.155656月20日過規(guī)5棟高層西山區(qū)草海片區(qū)KCXS2024-4號(hào)地塊1.693.119-2567609.6353531.6214078.016376月28日過規(guī)5棟高層盤龍區(qū)北部山水新城片區(qū)KCPL2024-1號(hào)地塊2.073.123-26861826611120071696盤龍區(qū)北部山水新城片區(qū)KCPL2024-2號(hào)地塊2.213.0923-269112570105210206909月9日過規(guī)5棟高層，帶錯(cuò)層大露臺(tái)產(chǎn)品6棟高層，帶錯(cuò)層大露臺(tái)產(chǎn)品世博車輛段配售型保障性住房項(xiàng)目15.222.2318-27住宅總建面319113/8月29日重新調(diào)規(guī)18-27層住宅，規(guī)劃有小學(xué)17【配售型保障房】配售房預(yù)估均價(jià)低于商品房，但配套及現(xiàn)房呈現(xiàn)方面差異大，市場(chǎng)干擾較少，第四代住宅產(chǎn)品倒逼新房進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)?價(jià)格：粗略預(yù)估土地+建造成本多在8500-9000元㎡，按照“保本微利”的配售原則，即《關(guān)于公開征求昆明市配售型保障性住房管理辦法（試行）意見的公告》第十五條，昆明惠居公司根據(jù)項(xiàng)目土地劃撥價(jià)格、建安成本、不超過5%的利潤(rùn)等因素預(yù)估銷售價(jià)格，預(yù)計(jì)未來入市銷售價(jià)格接近1萬元㎡；?配套及交付：配售房多依賴于項(xiàng)目周邊配套，教育配套仍未知或待定，目前配售房進(jìn)度為剛開建或過規(guī)，整體看商品房在配套及現(xiàn)房呈現(xiàn)等方面優(yōu)勢(shì)明顯；?產(chǎn)品：已過規(guī)配售保障房產(chǎn)品包含低密板樓、洋房、其中有三個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品采用了錯(cuò)層大露臺(tái)設(shè)計(jì)，外觀上接近第四代住宅，倒逼新房進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)。12項(xiàng)目名稱待入市配售保障房項(xiàng)目土地及預(yù)計(jì)建造單價(jià)/錯(cuò)層大露臺(tái)設(shè)計(jì)，外觀上接近第四代住宅北部山水新城片區(qū)KCPL2024-1號(hào)地塊19416589新希望錦麟峯薈13000恒大翡翠華庭8500-9000北部山水新城片區(qū)KCPL2024-2號(hào)地塊19416712西山區(qū)草海片區(qū)KCXS2024-2號(hào)地塊19656928華發(fā)書香云海12000經(jīng)典雙城8000-11000大華錦繡山海11600西山區(qū)草海片區(qū)KCXS2024-3號(hào)地塊19786806中鐵時(shí)代央著17700梁源小區(qū)7000-9000吳家營(yíng)街道的—2號(hào)地塊戶型：西山區(qū)草海片區(qū)10000-12000KCXS2024-4號(hào)地塊19786823金地都會(huì)風(fēng)華12200金地商置昆悅邦泰臻境8500光明璟宸7000-7500采用低密度多層電梯洋房式設(shè)計(jì)，一梯兩戶的呈貢區(qū)吳家營(yíng)街道KCC2024-2號(hào)地塊15037280邦泰悅九章彩云8000鵬欣漫城都薈10000泛亞城邦6000-8000板式住宅，戶型均為89平方米三室戶型，得房中通世紀(jì)商務(wù)中心9000中通世紀(jì)商務(wù)中心9000-11000率高、公攤小，房型格局方正，南北通透官渡區(qū)方旺片區(qū)KCGD2024-01號(hào)地塊19357390保利城12600中梁碧桂園樾府900-10000備注：土地樓面價(jià)根據(jù)昆明自規(guī)局土地劃撥公告內(nèi)容計(jì)算，建造單價(jià)根據(jù)惠居公司招標(biāo)計(jì)劃表，建面單價(jià)=總投資額總建筑面積，總建面涵蓋地下室商業(yè)等配套，僅供參考18【配租型保障】多渠道籌集保租房，保租房規(guī)模持續(xù)擴(kuò)容，短期利于化解存量，長(zhǎng)期利于優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)?規(guī)劃：在“十四五”期間，昆明市計(jì)劃大力推進(jìn)保租房建設(shè)，目標(biāo)是達(dá)到6萬套，目前已進(jìn)入國(guó)家建設(shè)計(jì)劃的有5.9萬套，2024年年度目標(biāo)開工保障性租賃住房4萬套以上，計(jì)劃籌集9000套以上；?潛在入市：昆明已公布保障房且未入市項(xiàng)目較多，通過多種方式籌集，包括收購(gòu)爛尾項(xiàng)目化解存量、國(guó)企民企投資自建，公寓寫字樓改建，企業(yè)新增土地投資等布局保租房。套集中性保租房已建成：套商業(yè)轉(zhuǎn)保租房已有：套年新分配：套年計(jì)劃開工：套（基本建成套），完成率改造：存量住宅改建為保租房昆明潛在入市保租房項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目現(xiàn)狀區(qū)域項(xiàng)目體量現(xiàn)狀蓮花池畔240存量化解已建成興冶廣場(chǎng)461公寓改建已建成呈貢云南橡膠廠220自建已建成大諾方舟天地/存量化解規(guī)劃中區(qū)泊心灣泊心郡1515自建建設(shè)中孔雀鎮(zhèn)/存量化解規(guī)劃中五華區(qū)車行天下汽車城金鼎科技園467自建建設(shè)中二期C、D棟885公寓改建已建成花樣年籌建1580籌建建設(shè)中博欣時(shí)代商業(yè)中心2144公寓改建已建成盤龍東原籌建/籌建規(guī)劃中嚴(yán)家山（灃潤(rùn)雅庭）2000以購(gòu)代建已建成區(qū)蕻龍地產(chǎn)籌建/籌建規(guī)劃中北部山水新區(qū)惠尚城4483自建建設(shè)中棕樹營(yíng)城改A2地塊/自建規(guī)劃中惠悅城1331自建建設(shè)中西山區(qū)廣福城A4地塊/自建規(guī)劃中祥惠園4491自建已建成呈貢區(qū)滇池明珠廣場(chǎng)三嘉木南郡商務(wù)中期742公寓改建已建成心1700自建建設(shè)中清風(fēng)明月廣場(chǎng)156公寓改建已建成臨空產(chǎn)業(yè)園、杉官渡區(qū)松園片區(qū)2307自建建設(shè)中東盟商貿(mào)港444公寓改建已建成金域南郡1號(hào)地塊（南郡薈廣場(chǎng)）/自建規(guī)劃中斗南花卉小鎮(zhèn)花卉產(chǎn)業(yè)綜合配套服務(wù)區(qū)（一期）2198寫字樓改建已建成臨空產(chǎn)業(yè)園片區(qū)C4-04-01號(hào)地塊/自建規(guī)劃中19【配租型保障】保租房租金較低且規(guī)模擴(kuò)容，新房二手房潛在客群或被低租金吸引，同區(qū)域同類型項(xiàng)目將受到一定擠壓?已配租房源：昆明目前已配租項(xiàng)目有7個(gè)，主要分布于呈貢區(qū)和官渡區(qū)，五華區(qū)和盤龍區(qū)僅各1個(gè)保租房項(xiàng)目，產(chǎn)品多為小戶型一至三室產(chǎn)品，多為精裝部分帶家具家電；?租金：租金集中于17-22，租金最高項(xiàng)目為彩瑞中心達(dá)25.11元/㎡/月，最低為領(lǐng)東大廈為元/㎡/月，與周邊同類型項(xiàng)目租金相比較低，租售比降低或?qū)?dǎo)致二手房降價(jià)出售，對(duì)二手房?jī)r(jià)甚至新房?jī)r(jià)格帶來新的降價(jià)壓力，同區(qū)域同類型項(xiàng)目潛在客群或被保租房吸引受到擠壓。昆明已上市分配保租房項(xiàng)目??套?套?月?套)?套?套?月/月）121廳清河居五華區(qū)78-1163室1廳精裝19.24國(guó)茶港313室2廳1室1廳滇池明珠廣場(chǎng)二期盤龍區(qū)38-862室1廳精裝19大咖公館283室1廳?套?月?套?套?月月?套?套?月晉寧區(qū)?套?套?月?套?套?月中通世紀(jì)商務(wù)中心呈貢區(qū)37-83平層、LOFT精裝子君村欣景花園官渡區(qū)38-731室1廳2室1廳3室1廳20昆明跟隨中央多維度促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，商貸松綁快于公積金?經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)還在調(diào)整：全國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)仍在調(diào)整，整體需求依然不足，社零消費(fèi)/固投等增速低位，內(nèi)生動(dòng)能緩慢修復(fù)?消費(fèi)與投融資信心不足：M1-M2剪刀差收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)，社會(huì)融資規(guī)模同比少增，經(jīng)濟(jì)下行壓力大、居民消費(fèi)和企業(yè)投融資信心仍不足?行業(yè)預(yù)期偏弱、市場(chǎng)筑底還在進(jìn)行：房企持續(xù)承壓，企業(yè)開發(fā)投資和新開工表現(xiàn)仍處低位。?政策仍持續(xù)寬松，定調(diào)止跌回暖：供應(yīng)端多次提出存量庫存轉(zhuǎn)向保障房減少疊加減稅減少企業(yè)負(fù)擔(dān)，需求端持續(xù)放松限購(gòu)、限貸、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整供需關(guān)系，實(shí)現(xiàn)止跌回暖?經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，消費(fèi)市場(chǎng)保持增長(zhǎng)，固投持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)但降幅穩(wěn)定，房投意愿較低；?城市人口穩(wěn)定增長(zhǎng)：具有較強(qiáng)人口聚集能力，屬人口凈流入城市，人口紅利持續(xù)釋放；?城鄉(xiāng)收入差距縮?。壕用袷杖氡３州^快增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)收入差距呈現(xiàn)縮小趨勢(shì)，郊縣市場(chǎng)吸附力逐步加強(qiáng)。?宏觀政策寬松：商貸不在區(qū)分首二套，降低購(gòu)房門檻，釋放部分改善需求。?保障房建設(shè)：配售房第四代住宅產(chǎn)品倒逼新房產(chǎn)品升級(jí)，保租房租金低且規(guī)模擴(kuò)容，商品房市場(chǎng)將受到一定擠壓。行業(yè)去存，縮量供應(yīng)后完成率仍低安置回遷與平臺(tái)拿地支撐主城規(guī)模安寧優(yōu)質(zhì)宅地支撐郊縣交易量房企尋求輕資產(chǎn)增量，年內(nèi)房企直接拿地僅邦泰、新希望主城土地市場(chǎng)【供地完成率】33%，市場(chǎng)持續(xù)去存后供地積極性提升，官渡區(qū)、西山區(qū)在成熟板塊供地帶動(dòng)完成率提升?從近幾年供地完成率看，市場(chǎng)自20年起預(yù)計(jì)供地量不足萬畝，長(zhǎng)期維持0.75萬畝左右，年在土地成交規(guī)模持續(xù)低位的背景下，供地計(jì)劃縮減，市場(chǎng)預(yù)計(jì)供地量同比下降24%，僅0.58萬畝，年度完成率，完成率較之去年提升15個(gè)百分點(diǎn)。?分區(qū)看，各區(qū)供地完成率分化明顯，官渡區(qū)供應(yīng)螺螄灣、巫家壩、小哨等多宗宅地和商業(yè)商務(wù)用地，供應(yīng)完成率79%。西山區(qū)雙塔、前衛(wèi)板塊多宗純住地及草海片區(qū)安置地，區(qū)域供地完成率達(dá)52%。盤龍及五華以項(xiàng)目零星用地、小規(guī)模安置地為主，供地完成率分別為23%、16%。年昆明主城用地供地完成率預(yù)計(jì)供地量（萬畝）實(shí)際供地量（萬畝）供地完成率1.61.41.210.80.60.40.201.031.42138%134%0.980.730.590.760.7334%0.20.120.1416%18%0.5833%0.19160%140%120%100%80%60%40%20%0%24年昆明主城土地預(yù)計(jì)供應(yīng)量共5766.14畝，實(shí)際供應(yīng)量為1904畝，整體供地完成率33%（含安置回遷用地）。2019年2020年2021年2022年2023年2024年年昆明主城商住辦用地供地完成率預(yù)計(jì)供地量（畝）實(shí)際供地量（畝）供地完成率?分區(qū)域來看，主城區(qū)11月末集中供應(yīng)，其中以官15001000500079%1074913892944707.0552%75919%16%175.63117.68561.3457323%24%17%355256216.4483.8042.24五華區(qū)呈貢區(qū)官渡區(qū)盤龍區(qū)西山區(qū)經(jīng)開區(qū)高新區(qū)滇池度假區(qū)100%80%60%40%20%0%渡區(qū)供地最高，包含螺螄灣、巫家壩、空港小哨多個(gè)板塊的住宅、商業(yè)商務(wù)用地，供地完成率79%為各區(qū)最高。?其次是西山供地為前衛(wèi)、馬街板塊，完成率52%。數(shù)據(jù)說明：土地?cái)?shù)據(jù)為昆明主城四區(qū)及呈貢區(qū)住商辦類經(jīng)營(yíng)性用地【供應(yīng)走勢(shì)】11月單月供應(yīng)超百萬方，多成熟板塊的凈地且宅地容積率不超3.1，未來低容優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)提速?2024年供應(yīng)面積為2022年以來最高，年供應(yīng)60宗土地、建面萬方；供應(yīng)集中在第四季度，其中11月份供應(yīng)萬方，主要分布巫家壩、會(huì)展、螺螄灣且皆為凈地，住宅地塊容積率在1.4-3.1之間，商業(yè)用地容積率最高為5。伴隨市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)變，政府政府供地降容，為后市打造低密高品質(zhì)房源提供基礎(chǔ)。年年昆明主城商住辦用地供應(yīng)走勢(shì)供應(yīng)走勢(shì)供應(yīng)建面（萬方）同比供應(yīng)建面（萬方）宗數(shù)120.00110.5418.00250020001,986.93-9%30%40%20%0%100.0080.0016.0014.0012.0010.001500-20%60.008.0010005000-34%-33%467.23311.53283.34367.61-76%2020年2021年2022年2023年2024年-40%-60%-80%-100%40.0020.000.0012.560.000.000.000.002.961.650.008.6913.7130.186.004.002.000.00-2.00數(shù)據(jù)說明：土地?cái)?shù)據(jù)為昆明主城四區(qū)及呈貢區(qū)住商辦類經(jīng)營(yíng)性用地【成交走勢(shì)】345.5957%為安置用地。商品房用地房企摘地僅邦泰、新希望兩家，地方平臺(tái)托底土地市場(chǎng)?土地成交量回升，2024年土地成交量萬方，成交面積同比漲幅，但其中安置房、回遷房等非經(jīng)營(yíng)性用地成交27宗、建面萬方，商品房用地成交建面僅125.5萬方。樓面價(jià)1850元㎡，同比降幅21%，為安置用地占比過高導(dǎo)致。年內(nèi)房企拿地開發(fā)新項(xiàng)目的，僅邦泰、新希望兩家，邦泰摘得雙塔、楊家地萬㎡，新希望摘得經(jīng)開區(qū)21.3萬方。成交月度走勢(shì)2000150010005002020-2024年昆明主城商住辦用地成交量?jī)r(jià)走勢(shì)1,807.02成交27宗安置房用地平均樓面價(jià)為872元/，帶動(dòng)全年樓面價(jià)下滑；3,2853,5072,5622,3471,850278.93225.70263.48345.594,5003,5002,5001,500120.00100.0080.00成交建面（萬方）成交樓面價(jià)（元/㎡）101.78000700060005000050060.0040002020年2021年2022年2023年2024年量同比40.003000價(jià)同比拿地企業(yè)成交建面（萬㎡）宗數(shù)占比197.95（安置房用地）2757.3%地方平臺(tái)公司78.961522.8%國(guó)央企0.7450.2%民企45.8813.3%20.000.0012.574.610.000.000.000.000.000.008.6923.2913.71200010000數(shù)據(jù)說明：土地?cái)?shù)據(jù)為昆明主城四區(qū)及呈貢區(qū)住商辦類經(jīng)營(yíng)性用地【拿地企業(yè)】月僅邦泰拿地，兩度落子核心品質(zhì)板塊，年末新希望在經(jīng)開取地，周邊新房斷供，未來改善溢出條件好。?2月7日邦泰溢價(jià)9.36%摘得雙塔優(yōu)質(zhì)宅地，地塊建筑面積萬方，成交樓面價(jià)元/㎡，需配建3691㎡班幼兒園，地塊月過規(guī)，推廣名為“邦泰璟和”；9月26日，昆明又以6.34億元底價(jià)摘得楊家地城改39.50畝住宅用地，總建面萬方，容積率3.3，成交樓板價(jià)元/㎡。12月日，新希望摘得官渡經(jīng)開小麻苴城改三期宅地。?從地圖落位來看，邦泰始終布局城市核心品質(zhì)板塊，投資“優(yōu)中選優(yōu)”趨勢(shì)明顯，新希望雖落子經(jīng)開區(qū)，但項(xiàng)目位于昆船公園周邊，附近老小區(qū)較多，未來改善客戶溢出條件好。2024年重點(diǎn)成交經(jīng)營(yíng)性用地明細(xì)（剔除零星用地與酒店建設(shè)項(xiàng)目用地）土地面積建筑規(guī)模成交總金額凈地單價(jià)成交樓面價(jià)(元出讓

序號(hào)地塊編號(hào)土地位置用途容積率溢價(jià)率競(jìng)得單位競(jìng)得時(shí)間外掛條件

（畝）（萬方）（萬元）(萬元/畝)/㎡)方式1KCXS2023-7號(hào)西山區(qū)前衛(wèi)街道辦事處管莊昆明邦輝置業(yè)有限公司社區(qū)居民委員會(huì)城鎮(zhèn)住宅用地42.258.453.0057847.001369.2468469.36拍賣（邦泰置業(yè)）2024/2/73691㎡9班幼兒園2KCXS2024-8-A1西山區(qū)福海街道辦事處城鎮(zhèn)住宅用地39.508.693.363437160672990拍賣昆明邦昱置業(yè)有限公司

（邦泰集團(tuán)）2024/9/26/3KCJ2021-17號(hào)昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委昆明和廣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司員會(huì)阿拉街道辦事處城鎮(zhèn)住宅用地83.821.33.824215550319750拍賣（新希望）2024/12/27/合計(jì)97.2021.26/12978213356104/KCXS2023-7號(hào)地塊位置示意圖KCXS2024-8-A1號(hào)地塊位置示意圖KCJ2021-17號(hào)地塊位置示意圖2024年成交土地落位圖核心頂級(jí)KCXS2024-8-A1次核心頂級(jí)核心品質(zhì)U1S2023-7號(hào)KCJ2021-17核心棲居U2次核心品質(zhì)C1次核心棲居C2遠(yuǎn)郊品質(zhì)O1遠(yuǎn)郊棲居O2數(shù)據(jù)說明：土地?cái)?shù)據(jù)為昆明主城四區(qū)及呈貢區(qū)住商辦類經(jīng)營(yíng)性用地【賣房賣地比】土地成交保持低位，賣房量持續(xù)高于賣地量，土地樓面價(jià)下調(diào)但房企直接拿地冷淡，更愿意轉(zhuǎn)向爛尾盤活領(lǐng)域?23年至今住宅成交規(guī)模保持低位運(yùn)行，房企流動(dòng)性壓力不減，加之前期房企土地庫存積壓、開發(fā)項(xiàng)目暴雷等因素，新增土地成交量同步縮減，房企更多轉(zhuǎn)向爛尾盤活、代建領(lǐng)域。2024年賣房量比賣地量高70萬方，房企拿地依舊謹(jǐn)慎。在樓價(jià)下滑的行業(yè)格局下，昆明下調(diào)土地價(jià)格，24年涉宅地樓面價(jià)元/㎡，為5年來首度降至“1”字頭。年昆明主城賣房賣地比商品住宅成交體量涉宅地成交體量商品住宅成交均價(jià)涉宅地成交樓面價(jià)16001600014987149711414.5751400140001382913753126851200120001000941.59100008008000674.596006000450.22400200374.483565361127342916200.904170.737160.82337.38267.051888400020000020202021202220232024數(shù)據(jù)說明：1、商品住宅數(shù)據(jù)來源CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),均為商品房備案數(shù)據(jù)（昆明主城+呈貢）；2、涉宅地含純住宅地*1+商住用地*0.7+綜合用地*0.527【過規(guī)】年內(nèi)綠城、龍湖代建盤活爛尾，過規(guī)項(xiàng)目基本為類四代或四代建筑為主，主打大贈(zèng)送、公攤，區(qū)域“卷品質(zhì)、卷產(chǎn)品”提升?24年剔除安置房、保障房項(xiàng)目，共計(jì)18個(gè)項(xiàng)目過規(guī)，其中邦泰呈貢、雙塔項(xiàng)目推廣名分別定位邦泰·悅九章·彩云、邦泰璟和，并于7月月入市；萬科都會(huì)半島、萬科桂語東方擬于9月-10月面世（桂語東方已啟動(dòng)認(rèn)籌）；第四代建筑、類四代建筑項(xiàng)目中旭輝代建金樾玖璋3月過規(guī)、義承棕樹營(yíng)項(xiàng)目7月過規(guī)、邦泰楊家地項(xiàng)目12月過規(guī)。代建項(xiàng)目中，、綠城代建云衡苑、云筑臻邸，龍湖代建經(jīng)典雙城E地塊均以過規(guī)，序號(hào)1金樾玖璋小區(qū)（盤龍區(qū)任旗營(yíng)城中村改造項(xiàng)目A1地塊）旭輝金樾玖璋（旭輝代建）盤龍區(qū)金辰街道二類居住用地昆明杰盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司28613.48188248.004.4934.71%25.09%

2云青花園云圖商業(yè)中心雅居樂中央雅府昆明市官渡區(qū)小板橋街道商業(yè)金融業(yè)用地昆明雅景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司26164.00165585.644.9728.50%33.50%

3云衡苑（原彩云城A12地塊）未定（綠城代建）昆明市官渡區(qū)矣六街道二類居住用地云南匯奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司85538.24573864.415.2023.64%40.01%4云璇苑（原彩云城A6地塊）綠城云筑臻邸（綠城代建）昆明市官渡區(qū)矣六街道二類居住用地云南中豪置業(yè)有限責(zé)任公司、云南匯立房

地產(chǎn)開發(fā)有限公司49972.11363818.385.3124.80%40.00%5經(jīng)典雙城E地塊未定（龍湖代建）昆明市高新區(qū)人民西路北側(cè)商住混合用地云南經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司35606.16244576.465.2020.01%41.07%

6東福佳園觀云海商業(yè)中心批前公示未定（東福佳園小區(qū)配套商業(yè)體）官渡區(qū)廣衛(wèi)片區(qū)矣六街道商業(yè)用地昆明海鴻市場(chǎng)管理有限公司21708.9060357.511.4843.74%5.45%

7悅彩云花園項(xiàng)目批前公示邦泰·悅九章·彩云呈貢區(qū)吳家營(yíng)片區(qū)二類居住用地昆明冠泰置業(yè)有限公司79966.06299574.123.6921.99%40.10%

8映月灣小區(qū)(KCGD2020-12-A1地塊批前公示萬科都會(huì)半島（二期）官渡區(qū)官渡街道辦事處二類居住用地昆明萬宜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20188.9189448.353.2014.10%43.58%

9璟和花園項(xiàng)目批前公示邦泰璟和西山區(qū)希望路與規(guī)劃道路交叉處二類居住用地昆明邦輝置業(yè)有限公司28164.93112293.503.0021.33%40.01%10名悅花園·悅泊苑（西山區(qū)52號(hào)城中村D4地塊改造項(xiàng)目）批前公示金地都會(huì)風(fēng)華西山區(qū)興苑路與昌源南路交匯處二類居住用地昆明乾輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司15150.8987470.663.9627.34%40.00%11大華湖悅商務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目批前公示/盤龍區(qū)青云街道辦事處商業(yè)用地云南亞德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司23604.04260220.6126.60%25.00%

12都會(huì)半島小區(qū)（KCGD2022-7-A1號(hào)地塊）萬科都會(huì)半島昆明市官渡區(qū)官渡街道辦事處二類居住用地昆明萬麥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司46791.51175450.612.8016.39%40.01%13桂語東方小區(qū)(KCGD2023-4-A2號(hào)住宅地塊建設(shè)項(xiàng)目批前公示萬科桂語東方官渡區(qū)六甲街道辦事處二類居住用地昆明萬萃房地產(chǎn)開發(fā)有限公司27659.39111936.993.2024.98%40.00%14大華華悅廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目批前公示/盤龍區(qū)青云街道辦事處商業(yè)商務(wù)用地云南亞德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司13361.0488106.335.3835.04%25.01%15KCWH2021-9地塊觀樾府小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目批前公示/五華區(qū)大觀街道辦事處住宅用地云南義合置業(yè)有限公司25198.23157152.964.7524.75%30.03%16昆明市西山區(qū)城中村53號(hào)片區(qū)“梁源村”項(xiàng)目A2-3地塊項(xiàng)目批前公示/西山區(qū)馬街街道辦事處二類居住用地昆明滇創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司21231.83136718.795.124.91%41.00%17昆明市五華區(qū)璀璨星城KCWH2013-9號(hào)地塊項(xiàng)目批前公示/昆明市五華區(qū)隅山公園北側(cè)商業(yè)商務(wù)用地云南嘉卓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司25790.9666515.211.6636.10%7.78%18觀云朗月花園（KCXS2024-8-A1號(hào)地塊）項(xiàng)目楊家地城改昆明西山區(qū)福海街道楊家地二類居住用地昆明邦昱置業(yè)有限公司26336.35109042.413.3022.00%40.01%28【過規(guī)項(xiàng)目落位】T1?義承觀樾府小區(qū)項(xiàng)目T2/楊家地城改??萬科都會(huì)半島一期、二期?萬科桂語東方龍湖代建（經(jīng)典雙城E地塊）C1??旭輝代建（金樾玖璋小區(qū)）?邦泰璟和?金地都會(huì)風(fēng)華?“梁源村”項(xiàng)目綠城代建（綠城云筑臻?。〤2?雅居樂中央雅府?綠城代建（云衡苑）?綠城代建（綠城云筑臻?。?東福佳園配套商業(yè)體純新項(xiàng)目O1??大華湖悅商務(wù)中心?大華華悅廣場(chǎng)項(xiàng)目代建盤活正常在售項(xiàng)目后續(xù)地塊O2/保障房項(xiàng)目城改項(xiàng)目29【供銷走勢(shì)】165.31萬方領(lǐng)跑郊縣，郊縣整體以宅地底價(jià)、低價(jià)成交為主，帶動(dòng)樓面價(jià)降幅?從供應(yīng)走勢(shì)來看，自2022年不足萬方后，2024年郊縣供應(yīng)與主城同步上揚(yáng)，年供應(yīng)萬方，同比上漲。?從成交走勢(shì)來看，規(guī)模與供應(yīng)走勢(shì)保持一致。24年成交207.14萬方，同比上漲，樓面價(jià)元/㎡，同比下降，除安寧金方街道宗宅地樓面積超千外，晉寧、富民樓面價(jià)集中500-800元㎡，帶動(dòng)樓面價(jià)下降。2019年-2024年昆明郊縣商住辦用地供應(yīng)走勢(shì)供應(yīng)凈用地（畝）供應(yīng)可建體量（萬方）宗數(shù)6000.002004781.294000.002000.001521201028.721167.89516.412114.1835191434.006625793.92702.99503.4271.79104.90218.481000.0002019年2020年2021年2022年2023年2024年2019年-2024年郊縣商住辦用地成交走勢(shì)成交凈用地（畝）成交可建體量（萬方）成交樓面價(jià)（元/㎡）10000.0015005000.006598.2397711679981192121587110001188.90964.06293.0178.0084.55207.14547.71745.92854.44577.401337.205000.0002019年2020年2021年2022年2023年2024年數(shù)據(jù)說明：土地?cái)?shù)據(jù)為晉寧、嵩明、安寧、太平、富民、宜良住商辦類用地【凈增量】年末土地批量成交，凈增量為正，布局下階段商品房供應(yīng)。其余城市房企拿地少，凈增量為負(fù)持續(xù)去存?2024年年末安寧同樣大批量供應(yīng)，供應(yīng)眾多容積率2.5及以下的優(yōu)質(zhì)住宅凈地，布局一下階段商品房供貨，為郊縣板塊中凈增量唯一為正的。其他區(qū)域仍舊以老舊商品房項(xiàng)目去庫存為主，尤其前期太平、晉寧、嵩明大盤拿地，需要持續(xù)去存。?22年后品牌房企拿地減少，僅安寧實(shí)力房企創(chuàng)佳近兩年持續(xù)拿地，24年富民柚沐大健康產(chǎn)業(yè)引入摘地。22年-24年各板塊住宅凈增量及去化周期20年-24年各板塊品牌房企拿地板塊凈增量（萬方）板塊20年品牌房企拿地21年品牌房企拿地22年品牌房企拿地23年品牌房企拿地24年品牌房企拿地安寧57.86富民漢華溫泉華僑城云南交投——柚沐大健康富民-7.58安寧新城、融創(chuàng)、海倫堡、云南建投、俊發(fā)————?jiǎng)?chuàng)佳創(chuàng)佳宜良-46.3宜良————————富力（零星商辦用地）太平-38.99新城控股、環(huán)球世紀(jì)————————晉寧-83.36————云南交投海業(yè)旅游——嵩明-60.73嵩明碧桂園、藍(lán)光————中梁控股、新嘉園、融詳空港新城、瑞悅數(shù)據(jù)說明：凈增量=涉宅用地量住宅成交量；時(shí)間維度為2022-2024年。31?年內(nèi)供應(yīng)完成率33%，市場(chǎng)持續(xù)去存后供地積極性提升，官渡區(qū)、西山區(qū)在成熟板塊供地帶動(dòng)完成率提升。其中官渡憑借巫家壩、會(huì)展成熟區(qū)域優(yōu)質(zhì)宅地、商業(yè)商務(wù)用地與小哨片區(qū)商業(yè)商務(wù)用地供出，完成率居全市首位。?供求面積同比均正增但涉宅用地中商品房用地成交不足，房企拿地依舊謹(jǐn)慎：成交345.59萬㎡，其中57%為安置用地，商品房用地建面125萬方，其中63%為平臺(tái)摘地。?郊縣供求規(guī)模均翻倍，24年供應(yīng)218.4萬方，同比漲108%24年成交207.14萬方，同比上漲145%。?企業(yè)總體專注去存，房企直接出手拿地意愿低，主城房企新項(xiàng)目拓地僅邦泰、新希望兩家，邦泰堅(jiān)持城市核心區(qū)落子，新希望布局經(jīng)開區(qū)新房供應(yīng)較少區(qū)域。郊縣主要為地方實(shí)力房企拿地，憑借城市深耕口碑布局后續(xù)發(fā)展。?房企從追求拿地開發(fā)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向追求代建盤活增長(zhǎng)，純新項(xiàng)目開發(fā)量少：24年主城賣房/賣地量規(guī)模差距縮小，但實(shí)際拿地企業(yè)以平臺(tái)房企托底為主，后續(xù)尋找房企代建或合作開發(fā)路徑，未來房企輕資產(chǎn)輸出比重將提升。同比跌幅收窄，政策刺激明顯新房持續(xù)降價(jià)，但二手房市占持續(xù)提升主城客戶降預(yù)算明顯，郊縣外省客主導(dǎo)房企上榜門檻跌3成、集中度提升2%【供銷價(jià)走勢(shì)】供應(yīng)基本持平，打破連續(xù)下跌趨勢(shì)，成交持續(xù)筑底至443.1萬㎡、但跌幅收窄，去化周期穩(wěn)定為35個(gè)月左右?近5年商品房供銷量持續(xù)下跌，供應(yīng)量從2020年萬㎡下跌至年萬方，同比跌幅收窄，至年同比上漲為1.06%，成交量從年從萬㎡，下滑至2024年443.1萬方，同比跌幅收窄至，上漲8個(gè)百分點(diǎn)，成交均價(jià)為元/㎡、同比下滑，房企以價(jià)換量效果逐年下滑；?截止24年，市場(chǎng)總存量1330.09萬㎡，去化周期個(gè)月。存量聚焦商品住宅及商業(yè)，其中商品住宅存量主要集中在城市遠(yuǎn)郊板塊，去化周期為17.1個(gè)月，商業(yè)存量萬㎡，去化周期為148.8個(gè)月，辦公及公寓存量分別為萬㎡、218.26萬㎡，其中辦公去化周期為167.4個(gè)月，為公寓去化周期3.6倍，去化壓力大，公寓項(xiàng)目憑借大宗交易、工抵、政府收購(gòu)用作保障房等因素，去化周期為46.32個(gè)月。2020年-2024年昆明商品房市場(chǎng)供銷量?jī)r(jià)走勢(shì)16001400年)))0.69%-13.33%-5.06%1600014000120010001200010000480.4117.180080006004002000供銷小幅退坡均價(jià)高位熱度留存表現(xiàn)分化降幅同比收窄供應(yīng)同比持平供小于求供銷量?jī)r(jià)齊下降熱度減退均價(jià)持續(xù)低位量?jī)r(jià)跌幅收窄規(guī)模縮減，均價(jià)探底市場(chǎng)低位再降市場(chǎng)跌幅收窄市場(chǎng)趨冷規(guī)模堅(jiān)挺2021年2022年2023年2024年6000400020000408.39148.8223.03167.4()1487.63923.52450.4276.58279.51()1149.31872.11649.5512.27443.1218.2646.4()14363137021220412280116551330.0936備注：1、數(shù)據(jù)來源CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),均為商品房備案數(shù)據(jù)（昆明主城+呈貢），數(shù)據(jù)包含商品住宅+商業(yè)+辦公+公寓主城商品住宅【供銷價(jià)走勢(shì)】337.78萬㎡、受學(xué)區(qū)房降價(jià)低價(jià)大宗交易帶動(dòng)整體均價(jià)下滑至12685元/㎡，存量480萬㎡，去化周期17?近四年住宅供求量?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)下跌，2024年主城供應(yīng)萬㎡、同比-4.18%，成交萬㎡、同比-9.80%，成交均價(jià)元㎡為近四年歷史最低水平，主要受白沙理想居、浩創(chuàng)酌悅等低價(jià)大宗交易或延遲備案帶動(dòng)，其次為其次萬科公園城市、山海原著、保利城、招商雍瓏府以價(jià)換量，均價(jià)同比降幅下滑9~12%左右，0公攤項(xiàng)目中僅呈貢邦泰臻境成交火熱、而悅九章彩云、萬科桂語東方、都會(huì)半島等項(xiàng)目未延續(xù)火熱，疊加二手房持續(xù)分流市占帶動(dòng)整體市場(chǎng)下滑；?住宅市場(chǎng)存量共計(jì)480.41萬㎡，去化周期個(gè)月，整體可控；高層作為市場(chǎng)主力存量達(dá)萬㎡，占總庫存，房企不斷降價(jià)，去化周期僅個(gè)月；洋房存量萬㎡，集中東白沙、大漁等城市邊緣板塊，去化周期至26.5月，別墅存量47.45萬㎡，去化周期個(gè)月，市場(chǎng)僅現(xiàn)房/近滇/低總價(jià)類樓盤去化較好，去存壓力較大。2020年-2024年昆明商品住宅市場(chǎng)供銷量?jī)r(jià)走勢(shì)140012001000年)))-4.18%-9.80%-7.77%1550015000145001400080013500383.715.46001300040020012500120001150049.2726.50110002020年2021年2022年2023年2024年()1151.95770.3339.21229.09219.5247.4535.8()941.9674.6450.22374.48337.78(㎡)1498514971138291375312685480.4117.1備注：1、數(shù)據(jù)來源CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),均為商品房備案數(shù)據(jù)（昆明主城+呈貢），數(shù)據(jù)包含商品住宅【成交結(jié)構(gòu)】100-120萬受書包房和公轉(zhuǎn)售帶動(dòng)，120-180萬剛需剛改市占下滑?120萬以下的市占從23%上漲至，主要集中在100-120萬，成交受大華錦繡麓城、華發(fā)書香云海、大華公園天下等書包房項(xiàng)目帶動(dòng)；改善市場(chǎng)中萬以上市占在12%左右，180-260萬從市占下滑至，120-180萬從下滑至。?套均價(jià)平均數(shù)持續(xù)走低，主要受白沙理想居低價(jià)大宗交易及筑友雙河灣、萬科公園城市降價(jià)促銷帶動(dòng)；中位數(shù)下滑至130萬/套。成交套數(shù)7.85萬套5.60萬套3.64萬套2.99萬套2.69萬套萬萬萬套均價(jià)2020年2021年2022年2023年2024年平均數(shù)180萬/套184萬/套172萬/套172萬/套159萬/套中位數(shù)159萬/套160萬/套149萬/套151萬/套130萬/套6【成交結(jié)構(gòu)】120-150㎡集中為南市學(xué)區(qū)項(xiàng)目，改善項(xiàng)目仍需學(xué)區(qū)賦能方帶動(dòng)成交?近五年90㎡以下市占從19%下滑至，90-120㎡穩(wěn)定在成市占，比年提升2個(gè)百分點(diǎn)，主要受邦泰臻境、首創(chuàng)譽(yù)華洲、白沙理想居等低價(jià)項(xiàng)目帶動(dòng)，改善面積㎡-150㎡占市上漲至37%，且主要集中在120-130㎡或㎡均為15%市占，較㎡提升一倍，成交集中為萬科公園城市、筑友雙河灣等南市學(xué)區(qū)房項(xiàng)目帶動(dòng)，其他面積段市占環(huán)比變化較??；?面積段中位數(shù)和平均數(shù)均呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)，中位數(shù)為119㎡、平均數(shù)為126㎡；成交套數(shù)7.85萬套5.60萬套3.64萬套2.99萬套2.69萬套㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡面積段2020年2021年2022年2023年2024年平均數(shù)120㎡123㎡124㎡125㎡126㎡中位數(shù)113㎡111㎡115㎡116㎡119㎡37【板塊格局】+降價(jià)帶動(dòng)；溢價(jià)分布于二環(huán)內(nèi)城市成熟板塊或者品牌學(xué)校落位板塊TOP20()滇池板塊27075東南板塊23854翠湖板塊21460量格局金碧板塊20050北辰板塊19459豐寧板塊18132分布于沿滇成熟配套板塊或?qū)W南窯板塊17868區(qū)邊緣低價(jià)走量呈貢邦泰好產(chǎn)品品質(zhì)低價(jià)帶動(dòng)、馬街螺螄灣會(huì)展巫家壩教育云紡板塊17852核桃箐板塊17590雙塔板塊17428會(huì)展南板塊16794落地帶動(dòng)關(guān)上板塊16292TOP10()呈貢中心板塊2172度假區(qū)板塊1728巫家壩板塊1662東白沙板塊1347馬街西板塊1135空港板塊1029斗南板塊1004會(huì)展南板塊900螺螄灣板塊886雙塔板塊866價(jià)格局?豪宅占據(jù)城市核心資源——滇池、市芯、雙塔等?剛需剛改向配套成熟疊加知名學(xué)?？繑n——泛亞科技、煙廠和諧、高新等白塔板塊16014學(xué)府板塊15514度假區(qū)板塊15111泛亞科技板塊14810煙廠和諧板塊14781教場(chǎng)板塊14556白云路板塊14467高新板塊1438438【一二手成交對(duì)比】5%，客戶量下滑1%，成交價(jià)差3400-3800/㎡，一二手房比6140㎡以上供應(yīng)漲2.5%?新房二手房整體成交套數(shù)下降5%，客戶看房量環(huán)比下滑1%，成交價(jià)差3400-3800元/㎡水平，新房成交規(guī)模萎縮10個(gè)百分點(diǎn)、市場(chǎng)份額下降至，二手房市場(chǎng)份額提升至63%。?新房二手房供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)分化，二手房威脅主要在120㎡以下，140㎡以上集中新房市場(chǎng)。隨著次新房的不斷供應(yīng)，120-140㎡面積段一二手房供應(yīng)占比接近，同時(shí)第四季度㎡以上房源供應(yīng)占比合計(jì)提升2.5個(gè)百分點(diǎn)。未來二手房威脅加大，逼迫新房項(xiàng)目以戶型、贈(zèng)送、物業(yè)、公區(qū)等方面提品質(zhì)搶市場(chǎng)。90008000700060005000400030002000100002024年月均成交2131套、二手房3701套；2024年總量新房2.58萬套、二手房4.45萬套二手房銷售套數(shù)（套）新房銷售套數(shù)（套）二手房成交價(jià)格（元㎡）新房成交價(jià)格（元/15000700060005000141531414414000136171349213497129231300012790125011273912563123311200011960352310995110002604236722052160182520431788201222032018100009000181593859081105888809032907090758933883686728666868885368404800037523815286932154109344135003537386840714138378440692023.122024.12024.22024.32024.42024.52024.62024.72024.82024.92024.102024.112024.12新房來訪量（組）350002343222033152471613830000250002000015000100005000023-923-1023-1123-1224-124-224-324-424-524-624-724-824-924-1024-1124-12801%20%15%-2.1%80-100㎡21%24%23%-1.0%100-120㎡32%18%22%0.9%120-140㎡18%17%17%-0.2%140-160㎡19%10%12%0.7%160-180㎡3%3%3%0.6%1806%8%7%1.0%100%80%-20%-40%39【高層供銷價(jià)存走勢(shì)】100-120㎡、120-140萬，180-220萬大平層降價(jià)帶動(dòng)140㎡以上提升?高層供銷量?jī)r(jià)、存量走勢(shì)與住宅整體趨勢(shì)一致，24年供應(yīng)203.86萬㎡、同比-3.36%，成交萬㎡、同比-5.45%，成交均價(jià)為元/㎡、同比-7.98%；24年存量為383.7萬㎡、去化周期為15個(gè)月均為近年最低水平；?近五年成交面積中㎡以下市占從35%24%，㎡仍為主力維持3成占比主要集中120-140120-140㎡市占持續(xù)穩(wěn)定2成、主力總價(jià)集中在140-180萬，140-160㎡的改善市占從提升至、主力總價(jià)180-220萬；10005000年年高層供銷量?jī)r(jià)走勢(shì)2024年供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(jià)(元/㎡)()()()-3.36%-5.45%-7.98%143811463214000120001342013503770.54535.32354.06316.7912425299.52904.66629.12289.77210.94203.86100002020年2021年2022年2023年2024年10005000年高層存量走勢(shì)存量面積(萬㎡)去化周期(月)672.2360515.1498.3118.8581.59.1383.715.42020年2021年2022年2023年2024年3020100100%80%60%40%80㎡以下80-100㎡100-120㎡120-140㎡14