2024年杭州房地產(chǎn)市場回顧及2025年展望正式版

在2024年第四季度，位于未來科技城的杭珹未來中心與錢江世紀(jì)城的臺泥杭州公亮大樓交付，新增面積總計19.2萬平方米。至此，2024年全年杭州辦公樓市場共錄得27萬平方米的新增供應(yīng)，供應(yīng)量僅為去年同期的一半，且低于過去五年的年均水平，未對市場造成顯著壓力。下半年開始，市場的詢盤和帶看量有所回升。然而，與此同時，企業(yè)縮租和退租的現(xiàn)象也在增加，導(dǎo)致本季凈吸納量為9.7萬平方米。年末，杭州市的空置率同比上升1.2個百分點，達(dá)到24%，是過去五年的最高點。在行業(yè)需求方面，TMT與金融業(yè)共同推動市場去化率超過50%，消費品制造業(yè)位居第三，占比12.5%。TMT領(lǐng)域的主要活躍需求端包括平臺互聯(lián)網(wǎng)、直播電商和游戲公司。金融業(yè)則主要由保險、信托和基金公司主導(dǎo)。在消費品制造業(yè)中，快消品、健康食品和珠寶配飾類租戶的表現(xiàn)尤為突出。從區(qū)域組合來看，TMT的租賃成交主要集中在未來科技城和濱江板塊，而金融業(yè)租戶則偏好錢江新城和錢江世紀(jì)城。消費品制造業(yè)的分布相對廣泛，涵蓋了核心商務(wù)區(qū)和新興商務(wù)區(qū)，顯示出行業(yè)的多樣性和活力。在其他方面，內(nèi)資租戶依然是杭州市場需求的主導(dǎo)力量，而外資租戶的新增需求相對較少且面積較小，占比已降至6%。在租賃需求的面積分布中，500平方米以下的小面積需求仍占據(jù)主導(dǎo)地位，達(dá)到51%。全市新設(shè)企業(yè)占比15%，而搬遷類需求則超過一半。盡管市場表現(xiàn)出一定的活躍度，但全年新設(shè)企業(yè)數(shù)量依然較少，且大多為小面積租賃。其原因一方面在于經(jīng)濟(jì)增速放緩，導(dǎo)致企業(yè)在擴(kuò)張時更加謹(jǐn)慎；另一方面，今年企業(yè)的主要目標(biāo)是降本增效，進(jìn)一步抑制了新租賃需求。因此，全年的凈吸納量低于10萬平方米，低于過去五年平均的29萬平方米，顯示出市場在當(dāng)前整體環(huán)境下的謹(jǐn)慎態(tài)度。2024年杭州零售市場共錄得兩個新增供應(yīng)，分別是奧體板塊的蓮荷里與拱墅的吾悅廣場正式開業(yè)，共計為市場帶來18.1萬平方米的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)。與此同時，今年杭州有多個商場進(jìn)行品牌形象提升和業(yè)態(tài)調(diào)整，以吸引首店經(jīng)濟(jì)，推動城市消費結(jié)構(gòu)升級和功能轉(zhuǎn)型。杭州大廈購物城作為高端商業(yè)的代表，完成了全面的品牌改造，包括中央商城停車庫形象提升和AB座外環(huán)境改造，采用“盒子+街區(qū)”的商業(yè)模式，增強時尚感與商業(yè)氛圍。同時，杭州解百在湖濱商圈進(jìn)行閉店裝修，A座復(fù)刻七八十年代主題，吸引懷舊消費；B座則聚焦青年群體，強調(diào)個性化與體驗化，升級為24小時主題型網(wǎng)紅街區(qū)。此外，杭州龍湖西溪天街在2024年進(jìn)行品牌調(diào)整，新開17家店鋪，其中餐飲占42%，零售占41%，包括喜茶和樂樂茶等知名品牌。這些改造與調(diào)整不僅豐富了消費者選擇，也為杭州零售市場注入新活力，展現(xiàn)持續(xù)增長潛力。全年來看，餐飲品牌的更新迭代是市場需求的主要驅(qū)動力，占比46%，其中以傳統(tǒng)中餐、咖啡茶飲以及各甜點烘培店需求活躍。年內(nèi)錄得包括山葵炙烤肉、左庭右院、巴奴毛肚火鍋，爺爺不泡茶、周四晚和陳文鼎的新店開業(yè)。時尚服飾業(yè)態(tài)占比20%，錄得包括Wilson、PAULOPEDRO、MUSTOFF、波司登與國內(nèi)設(shè)計師品牌。當(dāng)前，運動美學(xué)正成為新消費熱點，這也促使戶外運動品牌紛紛加速拓展市場。C.P.Company、lululemon、On昂跑和Adidas等知名品牌均在新一輪的調(diào)改中開設(shè)新店。珠寶配飾業(yè)態(tài)占比8%