2024年上海商辦市場簡報(bào)正式版

辦公進(jìn)入壓力周期，部分超跌物業(yè)價(jià)值凸顯商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)扎堆入市，推動(dòng)市場租金下跌2024年商辦市場回顧及趨勢分析Contents一二三四辦公市場情況/PARTONE辦公專題/PARTTWO商業(yè)市場情況商業(yè)專題/PARTTHREE/PARTFOUR01辦公市場供求：供求趨勢短期難以扭轉(zhuǎn)，推高全市甲級(jí)辦公空置率2024年四季度甲級(jí)辦公新增供應(yīng)13.88萬方，主要集中于CBD核心商務(wù)區(qū)；全年新增供應(yīng)51萬方，凈吸納48萬方，供大于求趨勢難扭轉(zhuǎn)，持續(xù)推高全市甲級(jí)辦公空置率17年Q1~24年Q4上海全市甲級(jí)辦公供求走勢17年Q1~24Q4上海全市甲級(jí)辦公空置率走勢凈吸納114151445614371564830.00%26.00%22.00%18.00%14.00%10.00%1401201008022.3%6040200供應(yīng)面積（萬㎡）凈吸納面積（萬㎡）空置率新增供應(yīng)13.88萬㎡13.88萬㎡-凈吸納量空置率22.3%全市14.95萬㎡7.88萬㎡7.07萬㎡CBD核心區(qū)DBD核心區(qū)16.4%↑29.0%↓?

2024年第四季度，上海甲級(jí)辦公市場迎來共計(jì)13.88萬方新增供應(yīng)（太平洋新天地商業(yè)中心T1、豐盛商業(yè)中心），新增供應(yīng)推高CBD核心區(qū)整體空置率至16.4%，環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)，同比上升1.5個(gè)百分點(diǎn)。四季度，由于成本驅(qū)動(dòng)型需求涌入，DBD商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到29.0%。數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)，市場調(diào)研、克而瑞整理；辦公市場租金-受新增供應(yīng)及企業(yè)降本增效影響，CBD商務(wù)區(qū)租金加速下跌在供大于求的寫字樓市場形勢下，越來越多的企業(yè)看重次級(jí)商務(wù)區(qū)及新興商務(wù)區(qū)的租金優(yōu)勢。搬遷依然是最主要的租賃類型，新近竣工項(xiàng)目較為集中的板塊內(nèi)升級(jí)需求較為顯著，以價(jià)換量仍為市場主流趨勢。1.7倍1.6倍2024Q4租金全市CBD核心區(qū)7.56元/㎡·天↓11.6%DBD核心區(qū)4.78元/㎡·天↓1.6%6.50元/㎡·天↓2.58%環(huán)比變化?

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行的大背景下，多數(shù)企業(yè)都在強(qiáng)調(diào)“降本增效”，削減辦公租賃費(fèi)用成為企業(yè)節(jié)流的重要手段，因此對(duì)租金更為敏感。同時(shí)，由于新入市項(xiàng)目在產(chǎn)品及服務(wù)方面趨同，因此租金更低的DBD商務(wù)區(qū)更受當(dāng)前升級(jí)租戶青睞，導(dǎo)致核心商務(wù)區(qū)不得不下調(diào)更多租金來留住租戶。部分核心商務(wù)區(qū)扣除裝免期后的租金相比23年下降25~30%。數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)，市場調(diào)研、克而瑞整理；辦公市場細(xì)分板塊分化，樓齡較老的CBD及新增供應(yīng)較大的DBD板塊租金跌幅更大2024年四季度，CBD商務(wù)區(qū)項(xiàng)目為保證原有出租率，進(jìn)一步下調(diào)租金以留住租戶，部分項(xiàng)目樓齡較老的板塊如人民廣場、南京西路、外灘等板塊租金下調(diào)幅度超4%子市場租金2024年Q4CBD甲級(jí)辦公平均租金及變化2024年Q4DBD甲級(jí)辦公平均租金及變化南京西路陸家嘴外灘9.798.428.617.447.177.116.615.895.785.865.135.555.405.035.374.194.423.63租金變化幅度租金變化幅度2.00%1.00%平均租金（元/㎡·天）1.00%0.50%0.00%平均租金（元/㎡·天）徐家匯人民廣場竹園CBD核心區(qū)中山公園87.8%0.00%世博578.5.8%5古北虹橋677.6%7891011大寧470.73%-1.00%-2.00%-3.00%-4.00%-5.00%-6.00%-7.00%-8.00%-9.00%-10.00%33.54.55長壽路66.5徐家匯75.5%陸家嘴87.8%竹園78.8%-0.50%76%徐匯濱江中山公園古北虹橋北外灘前灘-1.00%-1.50%-2.00%-2.50%-3.00%-3.50%-4.00%77.3%北外灘71.9%長風(fēng)62.8%人民廣場84.7%南京西路87.7%虹橋商務(wù)區(qū)83.2%真如56.4%長壽路世博五角場84%外灘88.7%前灘79.8%徐匯濱江長風(fēng)DBD核心區(qū)虹橋商務(wù)區(qū)大寧?

受企業(yè)降本增效的影響，大量企業(yè)從核心區(qū)搬遷至新興區(qū)域，業(yè)主方為保證出租率，不斷地調(diào)整租金結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致核心商務(wù)區(qū)租金變化幅度較為明顯。五角場真如數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)，市場調(diào)研、克而瑞整理；注：氣泡大小代表商務(wù)區(qū)出租率辦公市場租戶-搬遷類需求占據(jù)主導(dǎo)專業(yè)服務(wù)業(yè)是季內(nèi)最為主要的租賃需求來源，租賃面積占比達(dá)26.0%。零售商貿(mào)類企業(yè)租賃面積占比15.7%，位居第二，主要集中在閔行和徐匯新興等板塊。此外，金融和TMT公司分別占比15.6%和14.6%。數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫、公開數(shù)據(jù)、克而瑞整理辦公市場外資加速退出，地方國企參與度提升2024年全年，上海房地產(chǎn)市場合計(jì)錄得111筆大宗成交，總交易金額近758億元，與2023年全年交易金額接近。外資買家受“匯率”及“資金資產(chǎn)池到期“影響，加速退出。買家來源——2016-2024大宗交易金額變化及內(nèi)外資占比內(nèi)資買家上半年成交持續(xù)走高，占總成交金額的88%。地方國資持續(xù)購入上海核心地段資產(chǎn)。典型如河南國資從復(fù)星系旗下的上市公司豫園股份手中接手了位于上海普陀區(qū)的星光耀大廈，完成對(duì)該優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)的收購。人民幣（億元）外資買家內(nèi)資買家12%88%按成交金額買家目的——以投資為目的的交易金額占比在逐年回升，2024年上海大宗交易投資活動(dòng)達(dá)到70%。主要得益于（1）市場折價(jià)辦公項(xiàng)目增多；（2）公寓、零售及商務(wù)園區(qū)投融管退渠道打通后，底層資產(chǎn)青睞度增加。自用買家投資買家30%70%按成交金額數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)、克而瑞整理辦公市場辦公大宗交易低迷，超跌物業(yè)投資價(jià)值顯現(xiàn)受市場持續(xù)低迷影響，投資客戶對(duì)商辦類資產(chǎn)仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。當(dāng)前辦公大宗物業(yè)報(bào)價(jià)相比23年下跌15~30%，在此種情況下，部分核心物業(yè)的資本回報(bào)率已超5%2021-2024上海大宗成交物業(yè)類型占比一線城市甲級(jí)辦公平均資本化率及貸款利率資本化率銀行貸款利率4.8%4.7%?

受整體市場低迷影響，辦公物業(yè)的大宗成交金額占比連續(xù)四年下降，當(dāng)前已縮減至44%4.30%4.5%4.0%20244.2%4.2%4.0%4.0%4.10%202220232025E2026E成交建面成交總價(jià)資本化率預(yù)城市板塊真如買家匯融東方（萬㎡）（億元）估星光耀廣場1號(hào)樓上海上海5.963.55155.18%美呈大廈非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)宗教機(jī)構(gòu)14.864.57%注：資本化率=租金*（1+增長率）/成交單價(jià)，其中租金是扣除了免租、裝修補(bǔ)貼等的有效租金。樣本統(tǒng)計(jì)范圍為當(dāng)年度一線城市辦公大宗交易公開信息，2023年樣本量為66，2024年樣本量為50；25-26年預(yù)測數(shù)據(jù)依據(jù)租金增長率預(yù)期調(diào)整數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)、克而瑞整理，其他物業(yè)包含：土地、法拍等02商業(yè)市場四季度上海社消總額持續(xù)下滑，居民消費(fèi)信心不足24年11月上海社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)16369億元，同比下降3.1%；消費(fèi)細(xì)項(xiàng)中，住宿餐飲、用的商品及燒的商品降幅較去年同期進(jìn)一步擴(kuò)大，社會(huì)消費(fèi)降級(jí)情況明顯，居民消費(fèi)動(dòng)力明顯不足。上海社會(huì)消費(fèi)品零售總額（同比）2024年11月上海社會(huì)消費(fèi)品零售總額細(xì)項(xiàng)27.5%30%25%20%15%10%5%本月(億元)比去年同月增長（%）1-本月(億元)比去年同期增長（%）指標(biāo)社會(huì)消費(fèi)品零售總額(億元)1442.95-13.516369.85-3.19.7%8.2%#批發(fā)零售業(yè)住宿餐飲業(yè)#吃的商品穿的商品1323.59119.35282.06367.40754.4239.06-14.3-2.515065.851304.013403.943939.308544.79481.82-3.0-5.31.64.1%4.3%0.7%0.5%0.5%-0.7%-2.3%-2.0%-3.1%0%-2.8%-3.3%-3.4%-3.9%-8.3%1.6-5%-10%-7.4-0.6-5.7-8.5用的商品-20.3-16.6燒的商品社會(huì)消費(fèi)品零售總額（同比）?

上海商務(wù)委等12部門在11月初發(fā)布制定《本市關(guān)于更好發(fā)揮消費(fèi)信貸促進(jìn)消費(fèi)提質(zhì)升級(jí)作用的實(shí)施意見》，《意見》以擴(kuò)大內(nèi)需為導(dǎo)向，以惠民生、促消費(fèi)為重點(diǎn)，使消費(fèi)信貸余額增速與社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速相適應(yīng)。?

中共上海市委十二屆六次全體會(huì)議上指出，2025年將堅(jiān)定實(shí)施擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)外需戰(zhàn)略，結(jié)合提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)，落實(shí)消費(fèi)品以舊換新政策，指導(dǎo)規(guī)劃各區(qū)意見。數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計(jì)局、克而瑞整理商業(yè)市場項(xiàng)目依舊扎堆入市，核心購物中心空置率小幅上升商業(yè)租金持續(xù)下跌24年四季度全市購物中心首層平均租金環(huán)比下降3.2%，至24.7元/㎡/天。2020Q1-2024Q4上海核心商業(yè)首層租金及空置率全

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率40353025201510510.0%9.0%31.888.0%環(huán)比環(huán)比24.7元/㎡·天9.88%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%↓3.2%↑0.7%核

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）環(huán)比環(huán)比31.88元/㎡·天9.1%↓2.8%↑0.9%0首層租金（元/平米·天）空置率數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫、公開數(shù)據(jù)、克而瑞整理商業(yè)市場品牌首店分析2024年上海首店總數(shù)達(dá)1269家，刷新上海首店開業(yè)紀(jì)錄，其中以零售業(yè)態(tài)增長為主，餐飲業(yè)態(tài)占比有所下降。在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化和市場策略調(diào)整下，品牌對(duì)于開設(shè)新店的態(tài)度趨向謹(jǐn)慎，但上海依托首店經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)固國際消費(fèi)中心城市的地位。圖：2024年上海首店開業(yè)數(shù)量圖：2024年上海首店業(yè)態(tài)分布單位：個(gè)單位：個(gè)圖：2024年下半年典型高能級(jí)首店圖：2024年上海TOP5商圈首店開業(yè)14012010080125單位：個(gè)525050494760454540200SALOMON亞洲首店BAPEGALLERYC.P.Company全國首店南京西路南京東路淮海中路五角場徐家匯中山公園陸家嘴真如全國首店地址：新天地地址：西岸地址：靜安寺商業(yè)市場年末新開商業(yè)以社區(qū)型購物中心為主，多元業(yè)態(tài)、體驗(yàn)式消費(fèi)場景模式下沉鄰里商業(yè)2024年四季度共開業(yè)12個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，其中6個(gè)商業(yè)為區(qū)域社區(qū)配套商業(yè)體，隨著體驗(yàn)式消費(fèi)盛行與大眾消費(fèi)行為的改變，社區(qū)商業(yè)探索創(chuàng)新綜合服務(wù)模式，滿足居民家門口一站式消費(fèi)與社交體驗(yàn)。圖：2024年四季度上海新開業(yè)項(xiàng)目中集美蘭湖金地廣場商業(yè)體量開發(fā)商/運(yùn)營商區(qū)域項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間商業(yè)用途（萬㎡）奉賢寶山長寧虹口浦東崇明靜安奉賢浦東青浦楊浦浦東上海奉賢經(jīng)發(fā)商業(yè)廣場中集美蘭湖金地廣場WYSH翡悅里3.8奉賢經(jīng)發(fā)2024.102024.102024.102024.112024.112024.112024.122024.122024.122024.122024.122024.12社區(qū)配套購物中心金澤元拾光里中集產(chǎn)城/金地商置13.50.85百聯(lián)ZX造趣場城市更新/園區(qū)配套社區(qū)配套/城市更新社區(qū)配套/城市更新嘉華集團(tuán)綠地集團(tuán)/澤合商業(yè)徽百商管&嘉宏集團(tuán)金澤元拾光里張江大橘天地2長興陽光天地4萬芊薈商管新加坡吉寶寶龍商業(yè)社區(qū)配套購物中心購物中心社區(qū)配套購物中心大型專業(yè)店社區(qū)配套吉寶靜安中心張江大橘天地wysh翡悅里吉寶靜安中心PAC奉發(fā)寶龍廣場4.36綠洲智谷花園里川沙九六廣場川沙九六廣場3.53陸家嘴商管趙巷經(jīng)發(fā)/招商商管綠洲智谷花園里（北區(qū)）百聯(lián)ZX造趣場1.54.8百聯(lián)股份浦商集團(tuán)航頭浦樂匯航頭浦樂匯數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫、公開數(shù)據(jù)、克而瑞整理商業(yè)市場商業(yè)未來供應(yīng)預(yù)計(jì)2025年有超50家新商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，總體量將超380萬方，約2024年新開商業(yè)體量的1.4倍，其中含多個(gè)地標(biāo)商業(yè)綜合體。圖：2025上海待開商業(yè)項(xiàng)目（不完全統(tǒng)計(jì)）區(qū)域項(xiàng)目名稱體量運(yùn)營商開業(yè)時(shí)間體量（萬㎡）區(qū)域項(xiàng)目名稱運(yùn)營商開業(yè)時(shí)間黃浦區(qū)黃浦區(qū)閔行區(qū)閔行區(qū)閔行區(qū)金山區(qū)金山區(qū)虹口區(qū)普陀區(qū)楊浦區(qū)奉賢區(qū)太平洋新天地日月光中心二期前灣印象城MEGA仲盛世界商城（改造）紫竹地鐵廣場愛琴?！だ_紛里世紀(jì)金源·方圓薈上海虹口今雨薈TOP金光匯8.05.026133.97.48瑞安日月光印力2025年2025年浦東新區(qū)浦東新區(qū)上海龍光藍(lán)鯨世界陸悅天地13.016.6龍光集團(tuán)2025年陸家嘴商業(yè)2025年下半年2025年浦東新區(qū)浦發(fā)唐鎮(zhèn)印象匯2.0印力2025年Q3仲盛2025年紫竹2025年浦東新區(qū)浦東新區(qū)浦東新區(qū)浦東新區(qū)浦東新區(qū)浦東新區(qū)浦東新區(qū)浦東新區(qū)寶山區(qū)上海唐城印象天地一期幻云東方商文旅綜合體碧云90商業(yè)中心（改造）前灘源2.012印