房地產(chǎn)-行業(yè)周報（第七周）：廣東省第一批土地收儲有何特點

免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。1房地產(chǎn)華泰研究行業(yè)周報（第七周）房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)研究員SACNo.S0570519010002研究員SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834研究員SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825研究員SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046研究員SACNo.S0570524060002chenshen@+(86)2128972228liulu015507@+(86)2128972053linzhengheng@+(86)2128972065+(86)755824923881月底以來，廣東省多個城市公示了2025年第一批土地儲備領(lǐng)域申報地方政府專項債的項目情況。我們不完全梳理了9個城市（區(qū)）共63個地塊的收儲信息，總收儲價格183億元，總結(jié)第一批的特點在于：優(yōu)先收儲地方國資項目；多數(shù)項目為折價收購，僅考慮折價地塊，總體折價率為19%；被收儲地塊并不局限于住宅用地，拿地時間多在2020年之后。我們認為土地收儲的推進有利于修復(fù)市場供需格局、減輕房企流動性壓力，但落地節(jié)奏仍有待進一步觀察；此外，收儲對價是否為全額現(xiàn)金支付，是否會夾帶“調(diào)整地塊規(guī)劃”或“地票”補償，亦有待觀察。行情回顧重點推薦股票名稱股票代碼(當(dāng)?shù)貛欧N)投資評級城投控股600649CH6.61買入城建發(fā)展600266CH7.43買入濱江集團002244CH12.35買入招商蛇口001979CH重點推薦股票名稱股票代碼(當(dāng)?shù)貛欧N)投資評級城投控股600649CH6.61買入城建發(fā)展600266CH7.43買入濱江集團002244CH12.35買入招商蛇口001979CH13.20買入新城控股601155CH15.83增持華潤置地1109HK30.60買入中國海外發(fā)展688HK16.18買入建發(fā)國際集團1908HK17.98買入越秀地產(chǎn)123HK6.60買入綠城服務(wù)2869HK4.53買入華潤萬象生活1209HK30.52買入保利物業(yè)6049HK39.57買入中海物業(yè)2669HK6.69買入資料來源：華泰研究預(yù)測一周漲幅前十公司重點公司及動態(tài)我們繼續(xù)優(yōu)先看好重點城市的地方國資和在核心城市擁有更多資源且運營穩(wěn)健的房企；同時業(yè)績與現(xiàn)金流穩(wěn)健的高股息物管公司亦有望受益于市場止跌回穩(wěn)。重點推薦：1）A股開發(fā)：城投控股、城建發(fā)展、濱江集團、招商蛇口、新城控股；2）港股開發(fā)：華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)；3）物管公司：綠城服務(wù)、華潤萬象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)。風(fēng)險提示：行業(yè)政策風(fēng)險；行業(yè)下行風(fēng)險；部分房企經(jīng)營風(fēng)險。一周內(nèi)行業(yè)走勢圖一周行業(yè)內(nèi)各子板塊漲跌圖房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)電子城綜合通信傳媒煤炭綜合通信傳媒煤炭3200.000.751.502.253.00(%)一周內(nèi)各行業(yè)漲跌圖(%)11.07.84.5 (2.0)基建礎(chǔ)筑化與工工程股票代碼600658CH002208CH002016CH600503CH603682CH000042CH600340CH000029CH600173CH002244CH漲跌幅(%)19.6617.3617.2614.4514.0713.9213.4513.2911.6910.35一周跌幅前十公司股票名稱股票代碼漲跌幅(%)光明地產(chǎn)600708CH(10.57)粵宏遠A000573CH(6.90)*ST中迪000609CH(5.95)ST美谷000615CH(3.21)榮豐控股000668CH(2.86)衢州發(fā)展600208CH(2.60)派斯林600215CH(2.28)萬業(yè)企業(yè)600641CH(2.23)中體產(chǎn)業(yè)600158CH(1.59)招商蛇口001979CH(1.53)資料來源：華泰研究免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。2國資為主、折價收儲，地塊用途多樣且拿地時間多在2020年之后。1月底以來，廣東省多個城市公示了2025年第一批土地儲備領(lǐng)域申報地方政府專項債的項目情況。我們不完全梳理了9個城市（區(qū)）共63個地塊的收儲信息，總收儲價格183億元，總結(jié)第一批的特點在于：優(yōu)先收儲地方國資項目；多數(shù)項目為折價收購，僅考慮折價地塊，總體折價率為19%；被收儲地塊并不局限于住宅用地，拿地時間多在2020年之后。我們認為土地收儲的推進有利于修復(fù)市場供需格局、減輕房企流動性壓力，但落地節(jié)奏仍有待進一步觀察；此外，收儲對價是否為全額現(xiàn)金支付，是否會夾帶“調(diào)整地塊規(guī)劃”或“地票”補償，亦有待觀察。特點一：優(yōu)先收儲地方國資項目。在可以明確資料的60個地塊中，有50個原始拿地方為地方國企、1個為央企、1個為集體企業(yè)、8個為民企，地方國企占比83%，地方國企的優(yōu)先收儲符合我們此前報告《土地收儲預(yù)期下的城投改善之路》（2024年12月22日）中的判斷。特點二：多數(shù)項目為折價收儲。根據(jù)自然資源部的文件，土地收儲價格為評估價和土地成本的孰低值，再下浮一定比例。在本次可以確定土地價格的46個地塊中，30個為折價收儲、6個為平價收儲、10個為溢價收儲，折價收儲占比65%，總體收儲折價率為11%；如果僅考慮折價收儲的地塊，總體收儲折價率為19%。部分溢價收購的土地主要由于拿地時間較早（早于2017年后續(xù)評估價上漲所致。特點三：被收儲土地原始用途多樣，拿地時間多為2020年之后。在可以確定土地用途的60個地塊中，30個為涉宅用地、18個為商辦用地、4個為工業(yè)用地，其余為文旅、公共、醫(yī)衛(wèi)用地，涉宅用地占比50%。在可以確定拿地時間的46個地塊中，36個拿地時間為2020年及之后，占比達到78%。我們繼續(xù)優(yōu)先看好重點城市的地方國資和在核心城市擁有更多資源且運營穩(wěn)健的房企；同時業(yè)績與現(xiàn)金流穩(wěn)健的高股息物管公司亦有望受益于市場止跌回穩(wěn)。重點推薦：1）A股開發(fā)：城投控股、城建發(fā)展、濱江集團、招商蛇口、新城控股；2）港股開發(fā)：華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)；3）物管公司：綠城服務(wù)、華潤萬象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)。免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。32月1日-14日44城新房銷售面積同比上升14%，其中一線上升21%，二線下降2%，三線上升33%。年初至今44城新房銷售面積累計同比下降8%，其中一線下降1%，二線下降18%，三線上升7%。44城新房銷售面積當(dāng)月同比增速累計同比增速50%40%30%20%10% 0%-10%-20%-30%-40%2024/92024/102024/112024/122025/12025/2資料來源：Wind，華泰研究二線12城新房銷售面積同比增速累計同比增速40%30%20%10% 0%-10%-20%-30%-40%-50%2024/92024/102024/112024/122025/12025/2資料來源：Wind，華泰研究一線4城新房銷售面積當(dāng)月同比增速累計同比增速100%50%0%-50%2024/92024/102024/112024/122025/12025/2資料來源：Wind，華泰研究三線28城新房銷售面積同比增速累計同比增速40%30%20%10%0%-10%-20%-30%2024/92024/102024/112024/122025/12025/2資料來源：Wind，華泰研究免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。4三線上升26%。年初至今22城二手房累計同比上升15%，其中一線上升28%，二線上升11%，三線下降6%。22城二手房成交面積當(dāng)月同比增速累計同比增速100%80%60%40%20%0%-20%2024/92024/102024/112024/122025/12025/2資料來源：Wind，華泰研究二線9城二手房成交面積當(dāng)月同比增速累計同比增速110%90%70%50%30%10%-10%-30%-50%2024/92024/102024/112024/122025/12025/2資料來源：Wind，華泰研究一線3城二手房成交面積當(dāng)月同比增速累計同比增速140%120%100%80%60%40%20%0%2024/92024/102024/112024/122025/12025/2資料來源：Wind，華泰研究三線10城二手房成交面積當(dāng)月同比增速累計同比增速50%40%30%20%10% 0%-10%-20%-30%2024/92024/102024/112024/122025/12025/2資料來源：Wind，華泰研究免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。5日期總計北京上海廣州深圳天津重慶杭州武漢蘇州大連廈門青島合肥鄭州南寧佛山無錫揚州金華2202-27-36-2526-76-6-1-55-5-6325-45-67-55-27-43-38-31-42-552203-46-29-62-30-83-11-25-67-24-50-7-64-81-74-22-33-50-70-442204-51-28-99-41-60-12-37-73-38-61-5-58-77-61-3-31-44-66-50-672205-46-54-99-14-23-17-36-65-30-49-4-38-73-42-1139-27-35-20-572206-26-42-45-4-12-9-19-26-268-13-48-20-19-4452-6-382-462207-18-33-17-18-19-12-13-20-1329-53-2832-8-32-35-12-4358-382208-2-13-9-93-61-41-2790-23853-1-34220923404-233383-5338-6763786349-1922102027-729610-74272-14-40274122211-4-9-2-92-4468-28329-4-27-73223720862212-21-43-36-121-16-33-57-3681-23-5-927972301-14-30-48-27-1073-12-533-14-3762-9-8-15-26-702302928546-36025578644441630342041230383417940255161605017237785230474-211466376451-154320231835657230565515338202048-634914-19213665348-448321230615-2437-26-38235-3-14-2168-7-312382307-7-18-3465-4-32-3122-2532-35-1940624-15-502308-3-21-21-121-13-4384-19-25-68826379-22-91230950-1043938761-4-1573-1390-37-11-258231024-5-2360512614-3242744340927231137-778463992719-176337442042-7-13-32312344830533927433743231-33085303148-9-12-5240154518382503332-223887548273442402-56-59-64-46-28-61-56-72-48-44-67-58-59-66-36-28-55-56-52-722403-26-36-22-36-2-353-19-23-41-34-50-31-16-3-30-36-21-742404-5-4-6-739-10-20-19-9-223-1732-14-80-11240503-1248-150-25-27-4-55-278-294-15-47240626299767430-1045925-1159-63-2924072960322730362316936-17-594-646240831212160-9-99298-10-357-13-3-7-82409-3-6-142535-10-25-9-184335-10226-6-40241030637975517-4-24227-17121241126507609220-125382355-19-24222412546673413836373662792542542932230-202501-1040-918-351-28-11-33-82502321467882222注：表內(nèi)數(shù)據(jù)為城市二手房成交套數(shù)同比增速，單位為%；2月份數(shù)據(jù)截至2月14日；上海、廣州、天津、重慶、武漢、大連、合肥、鄭州為中指院二手住宅城市全口徑，無錫為Wind二手商品房城市全口徑，其余城市為Wind二手住宅城市全口徑?？崭癖硎驹摮鞘挟?dāng)月數(shù)據(jù)或上月數(shù)據(jù)暫未更新。資料來源：Wind，中指院，華泰研究2月3日-2月9日21城庫存面積四周滾動環(huán)比下降2%，同比下降11%。其中一線環(huán)比下降3%，同比下降10%；二線環(huán)比下降2%，同比下降11%；三線環(huán)比下降1%，同比下降13%。21城去化速度為68周，四周滾動環(huán)比放緩5周，同比加快19周。其中一線去化速度為48周，四周滾動環(huán)比放緩4周，同比加快20周；二線去化速度為59周，四周滾動環(huán)比放緩3周，同比加快14周；三線去化速度為133周，四周滾動環(huán)比放緩13周，同比加免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。621城庫存面積（萬平，左軸）去化速度（周，右軸）111111111資料來源：中指院，華泰研究城批準(zhǔn)市面積（萬平）截至2月16日，20個樣本城市二手房掛牌量約249.1萬套，較2月9日上升0.5%。其中一線城市二手房掛牌量42.18萬套，較2月9日下降0.4%。萬套一線二手房掛牌量合計萬套20城二手房掛牌量合計萬套一線二手房掛牌量合計255250245240235230資料來源：貝殼找房，華泰研究資料來源：貝殼找房，華泰研究免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。7最新收盤價市值(百萬)EPS(元)PE(倍)股票名稱股票代碼投資評級(當(dāng)?shù)貛欧N)(當(dāng)?shù)貛欧N)(當(dāng)?shù)貛欧N)20232024E2025E2026E20232024E2025E2026E城投控股600649CH買入4.356.6111,0040.160.220.490.5926.4919.798.937.36城建發(fā)展600266CH買入4.987.4310,3370.27-0.420.250.4018.50-11.9620.0512.31濱江集團002244CH買入9.7012.3530,1810.810.900.950.9811.9310.8010.179.87招商蛇口001979CH買入9.6813.2087,7090.700.610.660.7213.8815.9914.7313.37新城控股601155CH增持12.2715.8327,6760.330.330.340.3637.5537.2336.4534.00華潤置地1109HK買入25.2030.60179,7004.403.723.743.915.286.246.215.94中國海外發(fā)展688HK買入13.4616.18147,3182.342.152.122.045.305.765.866.09建發(fā)國際集團1908HK買入14.4017.9829,0472.292.322.542.435.795.735.225.46越秀地產(chǎn)123HK買入4.996.6020,0870.790.750.800.915.816.105.735.06綠城服務(wù)2869HK買入3.764.5311,8950.190.230.280.3318.1015.0212.5810.55華潤萬象生活1209HK買入30.2030.5268,9321.281.551.822.0921.6717.9315.2813.31保利物業(yè)6049HK買入29.3539.5716,2402.492.793.073.4110.849.708.817.92中海物業(yè)2669HK買入4.956.6916,2560.410.470.540.6211.159.678.427.33資料來源：Bloomberg，華泰研究預(yù)測股票名稱城投控股(600649CH)城建發(fā)展(600266CH)濱江集團(002244CH)招商蛇口(001979CH)最新觀點公司1月11日發(fā)布經(jīng)營數(shù)據(jù)簡報，2024Q4簽約銷售額81.1億元，單季度同比增長51.5%，全年銷售高速擴張。隨著年底進入結(jié)算高峰，我們預(yù)計全年業(yè)績將扭虧為盈并實現(xiàn)增長。公司稟賦優(yōu)勢顯著，今年進入地產(chǎn)銷售快速增長期，城中村改造提速以及REITs擴容也有望打開公司進一步成長的空間，重申“買入”。公司銷售規(guī)模高速擴張，租賃業(yè)務(wù)也持續(xù)增長。NAV達282億，較當(dāng)前市值（截至2025年1月13日）折價率約63%，估值優(yōu)勢顯著。我們維持2024-2026年EPS分別為0.22/0.49/0.59、BPS8.38/8.81/9.34元的預(yù)測，可比公司2025年P(guān)B為0.71倍，我們認為公司兼具資源稟賦以及成長性，予以公司2025年P(guān)B0.75倍，目標(biāo)價6.61元（前值6.61元）。風(fēng)險提示：結(jié)算節(jié)奏放緩致業(yè)績低于預(yù)期；貨值不足致公司中長期規(guī)模下滑。報告發(fā)布日期：2025年01月13日點擊下載全文：城投控股(600649CH,買入):銷售如期大幅增長，租賃業(yè)務(wù)持續(xù)擴展公司1月17日發(fā)布公告，預(yù)計24年歸母凈虧損6.97-9.98億元，扣非歸母凈虧損12.49-17.94億元，低于我們預(yù)期（24年歸母凈利潤10.17億元主要由于24年房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，尤其大部分城市房價仍在下行，導(dǎo)致公司并表及參股公司的地產(chǎn)項目出現(xiàn)較大規(guī)模減值，這是大部分房企24年都需要面對的問題。我們認為公司核心推薦邏輯并未發(fā)生根本改變，未來在業(yè)績結(jié)轉(zhuǎn)、銷售改善、城中村改造方面具備看點，同時有望受益于北京房地產(chǎn)市場的率先企穩(wěn)及政策催化，維持“買入”評級。綜合考慮公司并表地產(chǎn)項目及參股公司地產(chǎn)項目減值、重點項目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場情況，我們調(diào)高資產(chǎn)減值損失、調(diào)低投資收益和毛利率，下調(diào)24-26年歸母凈利潤至-8.65/5.16/8.40億元（前值10.17/13.52/14.56億元，對應(yīng)調(diào)整幅度-185%/-62%/-42%）。由于近年來地產(chǎn)公司業(yè)績受減值等因素影響波動較大，我們將估值方式由PE估值調(diào)整為PB估值?？杀裙酒骄?5PB為0.67倍（Wind一致預(yù)期我們認為公司合理25PB為0.67倍，25EBPS為11.09元，目標(biāo)價為7.43元（前值8.45元，基于13倍25PE），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：北京區(qū)域市場風(fēng)險，棚改和一級開發(fā)項目進展不及預(yù)期的風(fēng)險，資產(chǎn)減值、股權(quán)投資、少數(shù)股東損益占比導(dǎo)致業(yè)績波動的風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2025年01月20日點擊下載全文：城建發(fā)展(600266CH,買入):清理歷史負擔(dān),關(guān)注重點項目逐步結(jié)轉(zhuǎn)公司10月30日發(fā)布三季報，1-3Q24實現(xiàn)營收407.8億元，同比-12%，歸母凈利潤16.3億元，同比-34%。盡管1-3Q公司業(yè)績出現(xiàn)調(diào)整，但待結(jié)轉(zhuǎn)資源充裕，隨著Q4交付高峰的到來，我們看好全年利潤增速的修復(fù)。公司土儲集中于杭州，有望率先受益于核心城市房地產(chǎn)市場復(fù)蘇。此外，公司在保持積極拿地強度的同時，財務(wù)穩(wěn)健性仍在持續(xù)提升。維持“買入”評級。我們維持24-26年EPS為0.90/0.95/0.98元的盈利預(yù)測。可比公司平均25PE（Wind一致預(yù)期）為10倍，考慮到公司土儲集中于杭州、有望率先受益于核心城市市場復(fù)蘇，待結(jié)轉(zhuǎn)資源充裕，保持積極拿地強度，我們認為公司合理25PE為13倍，目標(biāo)價12.35元（前值10.80元，基于12倍24PE）。風(fēng)險提示：行業(yè)政策、區(qū)域市場、投資收益和少數(shù)股東損益占比波動風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2024年10月31日點擊下載全文：濱江集團(002244CH,買入):杭州積極補庫，財務(wù)更趨穩(wěn)健公司10月30日發(fā)布三季報，2024前三季度實現(xiàn)營收780億元（YOY+2.9%），歸母凈利26.0億元（YOY-31.0%），EPS0.22元，其中Q3實現(xiàn)營收267億元（YOY+9.6%），歸母凈利11.8億元（YOY-26.8%）。毛利率下滑導(dǎo)致期內(nèi)增收不增利，但四季度有望改善，我們持續(xù)看好公司在行業(yè)變局中抓住資源整合機遇的能力，維持“買入”。因中期公司毛利率有所下滑，我們調(diào)整2024-2026年EPS預(yù)測至0.61/0.66/0.72元（前值為0.66/0.71/0.79元可比公司2025年Wind一致預(yù)期PE均值為18.4倍，考慮公司融資優(yōu)勢顯著，儲備兼具質(zhì)與量，未來可期，給予公司2025年20倍PE，目標(biāo)價13.20元（前值：11.22元），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：行業(yè)政策風(fēng)險行業(yè)，銷售下行風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2024年10月31日點擊下載全文：招商蛇口(001979CH,買入):戰(zhàn)略聚焦，回購注入信心免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。8股票名稱新城控股(601155CH)華潤置地(1109HK)中國海外發(fā)展(688HK)建發(fā)國際集團(1908HK)越秀地產(chǎn)(123HK)綠城服務(wù)(2869HK)華潤萬象生活(1209HK)最新觀點公司10月30日發(fā)布三季報，2024前三季度實現(xiàn)營收515.6億元（YOY-27.7%），歸母凈利14.5億元（YOY-41.3%），EPS0.64元，其中Q3實現(xiàn)營收176.6億元（YOY-40.2%），歸母凈利1.4億元（YOY-31.6%）。盡管在行業(yè)景氣度下行環(huán)境下，開發(fā)業(yè)務(wù)收縮造成業(yè)績下行，但影響有所減弱，充沛的持有物業(yè)提升公司抗風(fēng)險能力，維持“增持”評級。我們維持公司2024-2026年EPS分別為0.33/0.34/0.36元的盈利預(yù)測。我們預(yù)計公司25年BVPS為27.30元，可比公司25年Wind一致預(yù)期PB均值為0.58倍，給予公司25年0.58倍PB，予以目標(biāo)價15.83元（前值11.05元），維持“增持”評級。風(fēng)險提示：行業(yè)政策、銷售下行風(fēng)險，現(xiàn)金流承壓風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2024年10月31日點擊下載全文：新城控股(601155CH,增持):開發(fā)業(yè)務(wù)影響漸弱，商業(yè)持續(xù)增長24H1：經(jīng)常性業(yè)務(wù)進一步發(fā)力，對沖開發(fā)業(yè)務(wù)下行影響；維持“買入”公司發(fā)布中期業(yè)績：營收同比+8%至791億元，核心凈利同比-5%至107億元；受開發(fā)業(yè)務(wù)利潤率下降拖累，綜合毛利率-3.5pct至22.3%；經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入/核心凈利占比分別達25%/51%，同比+0.2/8.6pct，利潤貢獻過半，一定程度上對沖了開發(fā)業(yè)務(wù)下行帶來的利潤波動?？紤]新房銷售下行對公司開發(fā)業(yè)務(wù)的影響，我們調(diào)整24-26EEPS至3.72/3.74/3.91元（24-26E前值：4.25/4.50/4.86元）?？杀裙?4EPE均值6.3倍（Wind一致預(yù)期），考慮公司強大的不動產(chǎn)經(jīng)營能力和融資優(yōu)勢，我們認為公司合理24EPE為7.6倍，調(diào)整目標(biāo)價至30.60港幣（前值：42.23港幣），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入增速不及預(yù)期；開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)情況不及預(yù)期。報告發(fā)布日期：2024年08月29日點擊下載全文：華潤置地(1109HK,買入):經(jīng)常性業(yè)務(wù)進一步發(fā)力24H1：業(yè)績有所下滑，盈利能力繼續(xù)引領(lǐng)行業(yè)；維持“買入”公司發(fā)布中期業(yè)績：營收869億元，同比-2.5%；歸母凈利同比-24%至103億元，利潤下滑主要由投資物業(yè)評估增值下降、合聯(lián)營公司投資收益下降、結(jié)轉(zhuǎn)權(quán)益比例下降和存貨計提減值所致。公司期末已售未結(jié)金額2109億元，結(jié)轉(zhuǎn)資源充裕?？紤]房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的影響，我們下調(diào)公司24-26EEPS為2.15/2.12/2.04元（24-26E前值：2.45/2.72/2.83元）。可比公司平均24EPE均值為6.3倍(Wind一致預(yù)期)，考慮公司財務(wù)狀況良好，開發(fā)業(yè)務(wù)保持領(lǐng)先地位，疊加非開發(fā)業(yè)務(wù)保持增長軌跡，我們認為公司合理24EPE為6.9倍，目標(biāo)價調(diào)整至16.18港幣（前值：19.77港幣），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：結(jié)轉(zhuǎn)收入及利潤率不及市場預(yù)期；銷售增速不及市場預(yù)期。報告發(fā)布日期：2024年08月29日點擊下載全文：中國海外發(fā)展(688HK,買入):充裕資源保障穩(wěn)健未來24H1：結(jié)轉(zhuǎn)質(zhì)量拖累短期利潤，全年業(yè)績?nèi)杂型€(wěn)中有增；維持“買入”公司中期業(yè)績：營收328億元（yoy+34%）；歸母凈利8.2億元（yoy-36%），利潤下滑主要由于：毛利率同比-3.3pct至11.9%；結(jié)轉(zhuǎn)權(quán)益比例下降;存貨計提約2.8億元。期末公司已售未結(jié)金額2317億元，環(huán)比+11%，我們認為公司全年業(yè)績?nèi)杂型€(wěn)中有增。但考慮地產(chǎn)調(diào)整對開發(fā)業(yè)務(wù)的影響，我們調(diào)整24-26EEPS預(yù)測至2.32/2.54/2.43元（24-26E前值2.66/3.13/3.56元）。參考可比公司24EPE估值6.4倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司市場化管理機制帶來的管理效能提升，我們認為公司24E合理PE為7.1倍，調(diào)整目標(biāo)價至17.98港幣（前值：19.03港幣），維持“買入”風(fēng)險提示：1）母公司建發(fā)房產(chǎn)支持減少帶來的風(fēng)險。2）海西區(qū)域銷售下行風(fēng)險。3）行業(yè)銷售下行風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2024年08月25日點擊下載全文：建發(fā)國際集團(1908HK,買入):結(jié)轉(zhuǎn)質(zhì)量拖累凈利，歷史包袱減輕24H1：銷售排名穩(wěn)中有進，多元投拓展現(xiàn)優(yōu)勢；維持“買入”28日公司發(fā)布中報，24H1實現(xiàn)營收353億，同比+10%；歸母凈利潤18億，同比-16%。毛利率13.7%，同比-4.1pct。24H1公司計提減值10.7億，同比+9.6億。公司維持40%派息率，宣派中期股息0.173元/股?？紤]到目前銷售市場仍有壓力，或?qū)е鹿久食袎?，及公司結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)變化或使得少數(shù)股東損益占比上升，我們下調(diào)公司2024-26EEPS至0.75/0.80/0.91元（前值0.81/0.88/1.05元），可比公司平均24PE為7.2倍（iFind一致預(yù)期），考慮到公司拓儲優(yōu)勢以及更為優(yōu)質(zhì)的土地儲備，予以公司合理24PE為8.0倍，目標(biāo)價6.60港幣（前值9.74港幣），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：單城市經(jīng)營風(fēng)險，股東支持力度下降風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)下行風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2024年08月29日點擊下載全文：越秀地產(chǎn)(123HK,買入):減值影響業(yè)績，多元拓儲彰顯優(yōu)勢24H1核心凈利潤延續(xù)同比較快增長，維持“買入”評級公司8月23日發(fā)布半年報，24H1實現(xiàn)營收90.7億元，同比+11%；歸母凈利潤5.0億元，同比+21%；核心經(jīng)營利潤8.9億元，同比+26%?？紤]到公司經(jīng)營效能的持續(xù)優(yōu)化，我們調(diào)高毛利率、調(diào)低管理費用率，上調(diào)24-26年EPS至0.23/0.28/0.33元（前值0.22/0.26/0.30元）?？杀裙酒骄?024PE為10倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司服務(wù)品質(zhì)優(yōu)勢、經(jīng)營效能挖潛空間和對股東回報的重視，我們認為公司合理2024PE為18倍，目標(biāo)價4.53港幣（前值3.81港幣，基于16倍2024PE），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：關(guān)聯(lián)房企經(jīng)營風(fēng)險，盈利能力下行風(fēng)險，園區(qū)服務(wù)不及預(yù)期。報告發(fā)布日期：2024年08月26日點擊下載全文：綠城服務(wù)(2869HK,買入):經(jīng)營效能再提升，持續(xù)兌現(xiàn)品質(zhì)優(yōu)勢24H1核心凈利潤保持較快的同比增長，維持“買入”評級公司8月28日發(fā)布半年報，24H1實現(xiàn)營收79.6億元，同比+17%；歸母凈利潤19.1億元，同比+36%；核心凈利潤17.7億元，同比+24%；中期派息率同比+66pct至102%。綜合考慮經(jīng)濟環(huán)境變化和公司降本增效的努力，我們調(diào)低營收和銷售管理費用率，調(diào)整24-26年EPS至1.55/1.82/2.09元（前值1.55/1.85/2.14元）?？杀裙酒骄?024PE為9倍（Wind一致預(yù)期綜合考慮公司商業(yè)航道的獨特競爭壁壘和對股東回報的高度重視，以及經(jīng)濟環(huán)境的不確定性，我們認為公司合理2024PE為18倍，目標(biāo)價30.52港幣（前值33.60港幣，基于20倍2024PE維持“買入”評級。風(fēng)險提示：經(jīng)濟環(huán)境帶來的經(jīng)營風(fēng)險，收購整合風(fēng)險，規(guī)模擴張和盈利能力不及預(yù)期。報告發(fā)布日期：2024年08月28日點擊下載全文：華潤萬象生活(1209HK,買入):商業(yè)航道展現(xiàn)韌性，中期派息豐厚免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。9股票名稱保利物業(yè)(6049HK)中海物業(yè)(2669HK)最新觀點24H1業(yè)績穩(wěn)健增長，維持“買入”評級公司8月19日發(fā)布半年報，24H1實現(xiàn)營收78.7億元，同比+10%；歸母凈利潤8.5億元，同比+11%?？紤]到房地產(chǎn)調(diào)整和市拓競爭的影響，以及公司對于管理成本的把控，我們小幅下調(diào)營收，同時下調(diào)銷售管理費用率，預(yù)計公司24-26年EPS為2.79/3.07/3.41元（前值2.82/3.18/3.58元）?？杀裙酒骄?024PE為11倍（Wind一致預(yù)期考慮到公司在公建領(lǐng)域的競爭優(yōu)勢和扎實的發(fā)展質(zhì)量，我們依然認為公司合理2024PE為13倍，目標(biāo)價39.57港幣（前值39.68港幣），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行，社區(qū)增值服務(wù)不及預(yù)期。報告發(fā)布日期：2024年08月20日點擊下載全文：保利物業(yè)(6049HK,買入):業(yè)績穩(wěn)中有進，強化發(fā)展質(zhì)量24H1歸母凈利保持雙位數(shù)同比增長，維持“買入”評級公司8月27日發(fā)布半年報，24H1實現(xiàn)營收68.4億元，同比+9%；歸母凈利潤7.4億元，同比+16%；中期派息率35%，同比+10pct?？紤]到地產(chǎn)調(diào)整、物管市拓競爭和經(jīng)濟環(huán)境，以及公司降本增效的持續(xù)推進，我們調(diào)低營收但調(diào)高毛利率，預(yù)計24-26年EPS為0.47/0.54/0.62元（前值0.49/0.57/0.67元）?？杀裙酒骄?024PE為10倍，考慮到中建系的協(xié)同支持以及公司在港澳地區(qū)的獨特優(yōu)勢，我們依然認為公司合理2024PE為13倍，目標(biāo)價6.69港幣（前值6.90港幣），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行風(fēng)險，社區(qū)增值服務(wù)不及預(yù)期。報告發(fā)布日期：2024年08月27日點擊下載全文：中海物業(yè)(2669HK,買入):盈利能力延續(xù)改善，提升中期分紅資料來源：Bloomberg，華泰研究預(yù)測行業(yè)政策風(fēng)險：宏觀流動性的變化、因城施策的調(diào)控政策存在不確定性，在新發(fā)展模式的指引下，住房、土地、金融、財稅等房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的制度存在調(diào)整優(yōu)化的可能，都可能對房企經(jīng)營造成擾動。行業(yè)下行風(fēng)險：房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模高峰可能已經(jīng)過去，部分區(qū)域銷售、拿地、新開工、投資等關(guān)鍵指標(biāo)存在趨勢性下行風(fēng)險。部分房企經(jīng)營風(fēng)險：若經(jīng)營和融資性現(xiàn)金流修復(fù)低于預(yù)期，部分房企仍可能面臨較大的資金鏈壓力，進而出現(xiàn)經(jīng)營困難等問題。免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。10分析師聲明本人，陳慎、劉璐、林正衡、陳穎，茲證明本報告所表達的觀點準(zhǔn)確地反映了分析師對標(biāo)的證券或發(fā)行人的個人意見；彼以往、現(xiàn)在或未來并無就其研究報告所提供的具體建議或所表迖的意見直接或間接收取任何報酬。一般聲明及披露本報告由華泰證券股份有限公司（已具備中國證監(jiān)會批準(zhǔn)的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，以下簡稱“本公司”）制作。本報告所載資料是僅供接收人的嚴格保密資料。本報告僅供本公司及其客戶和其關(guān)聯(lián)機構(gòu)使用。本公司不因接收人收到本報告而視其為客戶。本報告基于本公司認為可靠的、已公開的信息編制，但本公司及其關(guān)聯(lián)機構(gòu)(以下統(tǒng)稱為“華泰”)對該等信息的準(zhǔn)確性及完整性不作任何保證。本報告所載的意見、評估及預(yù)測僅反映報告發(fā)布當(dāng)日的觀點和判斷。在不同時期，華泰可能會發(fā)出與本報告所載意見、評估及預(yù)測不一致的研究報告。同時，本報告所指的證券或投資標(biāo)的的價格、價值及投資收入可能會波動。以往表現(xiàn)并不能指引未來，未來回報并不能得到保證，并存在損失本金的可能。華泰不保證本報告所含信息保持在最新狀態(tài)。華泰對本報告所含信息可在不發(fā)出通知的情形下做出修改，投資者應(yīng)當(dāng)自行關(guān)注相應(yīng)的更新或修改。本公司不是FINRA的注冊會員，其研究分析師亦沒有注冊為FINRA的研究分析師/不具有FINRA分析師的注冊資華泰力求報告內(nèi)容客觀、公正，但本報告所載的觀點、結(jié)論和建議僅供參考，不構(gòu)成購買或出售所述證券的要約或招攬。該等觀點、建議并未考慮到個別投資者的具體投資目的、財務(wù)狀況以及特定需求，在任何時候均不構(gòu)成對客戶私人投資建議。投資者應(yīng)當(dāng)充分考慮自身特定狀況，并完整理解和使用本報告內(nèi)容，不應(yīng)視本報告為做出投資決策的唯一因素。對依據(jù)或者使用本報告所造成的一切后果，華泰及作者均不承擔(dān)任何法律責(zé)任。任何形式的分享證券投資收益或者分擔(dān)證券投資損失的書面或口頭承諾均為無效。除非另行說明，本報告中所引用的關(guān)于業(yè)績的數(shù)據(jù)代表過往表現(xiàn)，過往的業(yè)績表現(xiàn)不應(yīng)作為日后回報的預(yù)示。華泰不承諾也不保證任何預(yù)示的回報會得以實現(xiàn)，分析中所做的預(yù)測可能是基于相應(yīng)的假設(shè)，任何假設(shè)的變化可能會顯著影響所預(yù)測的回報。華泰及作者在自身所知情的范圍內(nèi)，與本報告所指的證券或投資標(biāo)的不存在法律禁止的利害關(guān)系。在法律許可的情況下，華泰可能會持有報告中提到的公司所發(fā)行的證券頭寸并進行交易，為該公司提供投資銀行、財務(wù)顧問或者金融產(chǎn)品等相關(guān)服務(wù)或向該公司招攬業(yè)務(wù)。華泰的銷售人員、交易人員或其他專業(yè)人士可能會依據(jù)不同假設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)、采用不同的分析方法而口頭或書面發(fā)表與本報告意見及建議不一致的市場評論和/或交易觀點。華泰沒有將此意見及建議向報告所有接收者進行更新的義務(wù)。華泰的資產(chǎn)管理部門、自營部門以及其他投資業(yè)務(wù)部門可能獨立做出與本報告中的意見或建議不一致的投資決策。投資者應(yīng)當(dāng)考慮到華泰及/或其相關(guān)人員可能存在影響本報告觀點客觀性的潛在利益沖突。投資者請勿將本報告視為投資或其他決定的唯一信賴依據(jù)。有關(guān)該方面的具體披露請參照本報告尾部。本報告并非意圖發(fā)送、發(fā)布給在當(dāng)?shù)胤苫虮O(jiān)管規(guī)則下不允許向其發(fā)送、發(fā)布的機構(gòu)或人員，也并非意圖發(fā)送、發(fā)布給因可得到、使用本報告的行為而使華泰違反或受制于當(dāng)?shù)胤苫虮O(jiān)管規(guī)則的機構(gòu)或人員。本報告版權(quán)僅為本公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，任何機構(gòu)或個人不得以翻版、復(fù)制、發(fā)表、引用或再次分發(fā)他人(無論整份或部分)等任何形式侵犯本公司版權(quán)。如征得本公司同意進行引用、刊發(fā)的，需在允許的范圍內(nèi)使用，并需在使用前獲取獨立的法律意見，以確定該引用、刊發(fā)符合當(dāng)?shù)剡m用法規(guī)的要求，同時注明出處為“華泰證券研究所”，且不得對本報告進行任何有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。本公司保留追究相關(guān)責(zé)任的權(quán)利。所有本報告中使用的商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)記及標(biāo)記均為本公司的商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)記及標(biāo)記。中國香港本報告由華泰證券股份有限公司制作,在香港由華泰金融控股（香港）有限公司向符合《證券及期貨條例》及其附屬法律規(guī)定的機構(gòu)投資者和專業(yè)投資者的客戶進行分發(fā)。華泰金融控股（香港）有限公司受香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會監(jiān)管，是華泰國際金融控股有限公司的全資子公司，后者為華泰證券股份有限公司的全資子公司。在香港獲得本報告的人員若有任何有關(guān)本報告的問題,請與華泰金融控股（香港）有限公司聯(lián)系。免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。11香港-重要監(jiān)管披露?華泰金融控股（香港）有限公司的雇員或其關(guān)聯(lián)人士沒有擔(dān)任本報告中提及的公司或發(fā)行人的高級人員。?招商蛇口（001979CH華泰金融控股（香港）有限公司、其子公司和/或其關(guān)聯(lián)公司實益持有標(biāo)的公司的市場資本值的1%或以上。?中國海外發(fā)展（688HK華泰金融控股（香港）有限公司、其子公司和/或其關(guān)聯(lián)公司在本報告發(fā)布日擔(dān)任標(biāo)的公司證券做市商或者證券流動性提供者。?有關(guān)重要的披露信息，請參華泰金融控股（香港）有限公司的網(wǎng)頁.hk/stock_disclosure其他信息請參見下方“美國-重要監(jiān)管披露”。在美國本報告由華泰證券（美國）有限公司向符合美國監(jiān)管規(guī)定的機構(gòu)投資者進行發(fā)表與分發(fā)。華泰證券（美國）有限公司是美國注冊經(jīng)紀(jì)商和美國金融業(yè)監(jiān)管局（FINRA）的注冊會員。對于其在美國分發(fā)的研究報告，華泰證券（美國）有限公司根據(jù)《1934年證券交易法》（修訂版）第15a-6條規(guī)定以及美國證券交易委員會人員解釋，對本研究報告內(nèi)容負責(zé)。華泰證券（美國）有限公司聯(lián)營公司的分析師不具有美國金融監(jiān)管（FINRA）分析師的注冊資格，可能不屬于華泰證券（美國）有限公司的關(guān)聯(lián)人員，因此可能不受FINRA關(guān)于分析師與標(biāo)的公司溝通、公開露面和所持交易證券的限制。華泰證