成都公平街道項目自持高層+洋房投標(biāo)建筑

溫江區(qū)82畝、92畝、99畝項目規(guī)劃方案設(shè)計WENJIANG

DISTRICT

82

MU,

92

MU,

99

MU

PROJECT

PLANNING

DESIGN目錄1

2

3

4PROJECT

OVERVIEWPLANNING

DESIGNPROJECT

DESIGN方案設(shè)計BUSINESS

DESIGN商業(yè)設(shè)計項目概況規(guī)劃設(shè)計5

6

7

8PRODUCTION

DESIGNFA?ADE

DESIGN立面設(shè)計BASEMENT

DESIGNEXHIBITION

AREA示范區(qū)產(chǎn)品設(shè)計地庫設(shè)計9PUBLIC

SERVICES

DESIGN公服地塊設(shè)計1項目概況PROJECT

OVERVIEW區(qū)位分析01MACRO

LOCATION中國

·

四川四川

·

成都成都

·

基地成都市，四川省省會，成渝經(jīng)濟(jì)圈核心城市，新一線城市，國務(wù)院批復(fù)確定的中國西部地區(qū)重要的中心城市。上位規(guī)劃01UPPERPLANNING溫江區(qū)作為成都新中心城區(qū)，在“西控”“中優(yōu)”背景下，正在實現(xiàn)高品質(zhì)永續(xù)發(fā)展。成都市主城區(qū)溫江區(qū)中心城區(qū)SITE青羊區(qū)成都市中心場地位于溫江區(qū)與青羊區(qū)交界位置，是溫江進(jìn)入主城區(qū)的門戶位置，主動融入市域，與中心城區(qū)、郊區(qū)新城共生發(fā)展?？匾?guī)分析01REGULATORY

ANALYSIS青羊區(qū)圖例雙流區(qū)交通分析01TRAFFICANALYSIS28號線（規(guī)劃中）犀浦東站江安河成都西站SITE4號線成都市中心二環(huán)路一環(huán)路5km成新蒲大道10km成都南站石羊客運(yùn)站15km雙流國際機(jī)場基地位于溫江區(qū)公平街道紅橋社區(qū)板塊，緊鄰青羊區(qū)，雙地鐵（28號線規(guī)劃中）距離地鐵4號線鳳凰大街站直線距離780m。同時靠近成名高速，距離成都西站1.5km，交通便利。配套分析01FACILITIESANALYSIS成都市實驗外國語學(xué)校公平利智幼兒園花都小學(xué)南城幼兒園光華新城幼兒園SITE碧落湖江安公園紅橋幼兒園四川省人民醫(yī)院溫成都合生匯江醫(yī)院銀海灣門診部成都市康河小學(xué)光華實驗中學(xué)愛爾貝幼兒園立興口腔醫(yī)院才兒坊幼兒園政通小學(xué)啟文幼兒園成都市實驗小學(xué)附屬幼兒園（馬廠壩分園）涌泉街道社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心成都市德康醫(yī)院鵬程小學(xué)鵬程幼兒園成都七中實驗學(xué)校國際非物質(zhì)文化遺產(chǎn)博覽園中國西部文化城商業(yè)廣場基地周邊有成都市實驗外國語學(xué)校、成都七中實驗學(xué)校等學(xué)校機(jī)構(gòu)，教育資源較為齊全。同時具備商業(yè)、公園、醫(yī)院等各項配套資源，環(huán)境良好?，F(xiàn)狀分析01STATUSANALYSIS有利因素場地地勢較為平坦，避難綠化帶貫穿整個場地，為打造宜居的生態(tài)環(huán)境提供良好基礎(chǔ)。宗地三場地西側(cè)有學(xué)校，配套較為完備，滿足日常生活需求。地塊西側(cè)的學(xué)校江安河下游涉及溫江項目將實施各級綠道、景觀綠化、水渠修復(fù)、農(nóng)田景觀打造、配套服務(wù)設(shè)施等內(nèi)容，綠地資源豐富。江安河前江安河現(xiàn)狀分析01STATUSANALYSIS不利因素基地東側(cè)有高壓通廊，對住宅排布有影響，對住宅觀景面的朝向會有所影響。高壓通廊江安河邊有一排電纜，會影響住宅排布。江安河旁的電纜企業(yè)文化01CORPORATE

CULTURE企業(yè)使命城市需要、人居創(chuàng)造作為成都市屬國企，我們有責(zé)任和義務(wù)“與時代同行，與城市共進(jìn)”，支持和發(fā)展城市建設(shè)，堅持以人之所居為出發(fā)點(diǎn)，不斷創(chuàng)造宜居之所，筑起廣廈千萬間；以城之所興為落腳點(diǎn)，不斷探索城市需要，優(yōu)化城市空間。規(guī)劃目標(biāo)01PLANNING

THOUGHT環(huán)境優(yōu)美步行友好

活動空間市民愿望WISH政府關(guān)切

開發(fā)需求GOVERNMENTAPPEAL城市形象快速去化片區(qū)品質(zhì)提升城市空間成本控制

首進(jìn)溫江2規(guī)劃設(shè)計PLANNING

DESIGN項目特點(diǎn)：政策背景02POLICYBACKGROUND限房價限地價本三宗地限價情況本項目平均售價不得高于15550元/㎡（清水），

18550元/㎡（精裝）,常用溢價手段失去意義。項目特點(diǎn)：房價倒掛02HOUSE

PRICES德商天驕城學(xué)府金泉怡景SITE雅居樂錦尚雅宸鳳溪院子金科博翠灣德商天驕城光華隆基泰和紫樾錦西府花樣年-花樣城雅居樂錦尚雅宸往期均價：精裝

19500元/㎡產(chǎn)品類別：高層32F容積率：2.5德商天驕城光華往期均價：精裝

20000元/㎡產(chǎn)品類別：洋房8-11F容積率：2.0鳳溪院子往期均價：精裝

20500元/㎡產(chǎn)品類別：聯(lián)排4F+洋房11F+高層26F容積率：2.0項目情況：正在銷售項目情況：正在銷售項目情況：正在銷售限價+限購本案

？德商天驕城學(xué)府隆基泰和紫樾錦西府往期均價：精裝

洋房21000元/㎡產(chǎn)品類別：洋房7-11F、小高14-17F容積率：2.0金泉怡景售價：清水15550元/平米精裝18550元/平米往期均價：

精裝

20500元/

㎡產(chǎn)品類別：洋房7-16F、高層26F容積率：2.0往期均價：精裝

23000元/平米產(chǎn)品類別：高層26F容積率：2.5項目情況：正在銷售項目情況：正在銷售項目情況：正在銷售本項目售價低于周邊在售新房及二手房價格，項目銷售壓力較小。項目特點(diǎn)：用地情況02LANDUSE二類住宅用地（商業(yè)占總計容≥8%且≤15%）用地面積：地塊①（23412.07㎡）地塊②（31232.48㎡）地塊①地塊②花都大道容積率：≤2.5建筑密度：≤25%

綠地率：≥30%建筑高度：滿足航空限高及相關(guān)規(guī)定宗地1（82畝）服務(wù)設(shè)施用地（幼兒園）用地面積：5642.42㎡130M地塊①地塊③容積率：結(jié)合方案合理性確定246M紅安路建筑密度：≤35%班級數(shù):≥9個江東街80M地塊②二類住宅用地（商業(yè)占總計容≥8%且≤15%）184M160M地塊③用地面積：地塊①（39019.04㎡）地塊②（27616.52㎡）地塊①地塊②地塊①3#91M159M90M67M地塊③95M容積率：≤2.389M75M283M建筑密度：≤25%

綠地率：≥30%建筑高度：滿足航空限高及相關(guān)規(guī)定服務(wù)設(shè)施用地地塊②89M地塊③160M165M宗地2138M290M（99畝）用地面積：6547.23㎡地塊①濱1、地塊①地塊②臨西側(cè)、西南側(cè)規(guī)劃道路設(shè)置連續(xù)商業(yè)界面2、商業(yè)建筑層數(shù)不大于4層，除首層外其余各層層高不大于4.5米，商業(yè)建筑風(fēng)格為中式設(shè)社區(qū)用房(社區(qū)居委會)：≥1300㎡農(nóng)貿(mào)市場：≥3000㎡文化活動中心：≥4000㎡社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施：≥3000㎡綜合健身館：≥3000㎡公廁(含環(huán)衛(wèi)休息站)：≥100㎡再生資源回收站：≥100㎡地塊③地塊①93M235M地塊②河路二類住宅用地1、地塊①西南側(cè)、地塊②臨地塊南側(cè)規(guī)劃道路設(shè)置連續(xù)商業(yè)界面2、商業(yè)建筑層數(shù)不大于4層，除首層外其余各層層高不大于4.5米，商業(yè)建筑風(fēng)格為中式宗地3（92畝）

地塊②用地面積：地塊①（26366.71㎡）地塊②（21960.06㎡）地塊③（13398.41㎡）地塊③容積率：≤2.5建筑密度：≤20%

綠地率：≥30%建筑高度：滿足航空限高及相關(guān)規(guī)定本項目由多地塊組成，單塊用地面積較小。項目關(guān)鍵詞：價格倒掛雙限多、小地塊雙限時代的多、小地塊項目該如何操盤？設(shè)計策略02DESIGNSTRATEGY大盤策略快速去化成本控制統(tǒng)一的規(guī)劃結(jié)構(gòu)：

1、高品質(zhì)居住空間2、宜人的交通環(huán)境均好性:

1、100%中庭景觀2、100%樓棟互不遮擋3、100%日照1、大中庭2、樓型集約3、地庫及地上4、產(chǎn)品溢價策5、立面設(shè)計3、統(tǒng)一的空間結(jié)構(gòu)4、標(biāo)志性城市形象4、不利因素的規(guī)避大盤策略1、統(tǒng)一的規(guī)劃結(jié)構(gòu)

2、標(biāo)志性城市形象

3、高品質(zhì)居住空間

4、宜人的交通環(huán)境規(guī)劃策略PLANNING

IDEAS02以城市建造者的姿態(tài)，站在片區(qū)發(fā)展的高度，前瞻性規(guī)劃設(shè)計，統(tǒng)籌考慮已經(jīng)出售、未出售的土地綠地公園未出售地塊本項目地塊未來濕地公園濱水生態(tài)帶習(xí)主席關(guān)于公園城市的指示“把生態(tài)價值考慮進(jìn)去”統(tǒng)一的規(guī)劃結(jié)構(gòu)：高品質(zhì)的居住空間PLANNING

IDEAS02引綠造園引綠

生態(tài)棲息共享外部綠色資源將周邊的綠色引入小區(qū)建造綠色內(nèi)部花園在基地內(nèi)部創(chuàng)造綠地，打造溫馨的、適合居住的生活場景造綠串聯(lián)綠色花園將綠色串聯(lián)，形成生活慢行道路，打造生活綠帶串綠統(tǒng)一的規(guī)劃結(jié)構(gòu)：高品質(zhì)的居住空間PLANNING

IDEAS02引綠——打造城市綠環(huán)、濱水生態(tài)帶，景觀滲透綠地公園本項目基地臨近兩條濱水生態(tài)軸，將周邊的綠色引入小區(qū)共享外部綠色資源如同建立了一個個綠色窗口搬，將花園“搬到家”達(dá)到內(nèi)外滲透的作用。未來濕地公園濱水生態(tài)帶統(tǒng)一的規(guī)劃結(jié)構(gòu)：高品質(zhì)的居住空間PLANNING

IDEAS02造綠——在場地內(nèi)部創(chuàng)造集中綠地，形成溫馨的、適合居住的生活場所綠地公園案頭有山水，掌中有臨泉，是古今所有人的夢想。在小區(qū)內(nèi)部組織空間，形成多個綠色園子，為造綠。未來濕地公園濱水生態(tài)帶統(tǒng)一的規(guī)劃結(jié)構(gòu)：高品質(zhì)的居住空間PLANNING

IDEAS02串綠——串聯(lián)生活慢行道路，形成生活綠軸，提升居住品質(zhì)在基地內(nèi)部打造綠色長廊，串起綠色“手串”。小區(qū)次入口建設(shè)內(nèi)部綠色慢行步道，打造溫馨的、適合居住的生活場景統(tǒng)一的規(guī)劃結(jié)構(gòu)：高品質(zhì)的居住空間PLANNING

IDEAS02街角公園代建道路整片區(qū)規(guī)劃多個口袋公園，公園間距不均勻。規(guī)劃口袋公園部分道路為代建道路，將代建道路與街角共同打造，補(bǔ)充街角公園，打造友好慢行系統(tǒng)。補(bǔ)充街角公園統(tǒng)一的規(guī)劃結(jié)構(gòu)：高品質(zhì)的居住空間02PLANNING

IDEAS街角公園用地紅線相應(yīng)退距用地紅線街角公園利用規(guī)劃道路建筑退距來打造。提升樓盤格調(diào)，打造優(yōu)質(zhì)大盤。代建道路規(guī)劃口袋公園補(bǔ)充街角公園統(tǒng)一的規(guī)劃結(jié)構(gòu)：宜人的交通環(huán)境PLANNING

IDEAS02車行系統(tǒng)

人行系統(tǒng)好的小區(qū)打造應(yīng)該“內(nèi)外兼修”和諧的車行人行關(guān)系是形成小區(qū)周邊友好外部環(huán)境的關(guān)鍵。休閑廊架車行道人行道統(tǒng)一的規(guī)劃結(jié)構(gòu)：統(tǒng)一的空間規(guī)劃PLANNING

IDEAS0213-23F小高8-10F洋房2-5F多層統(tǒng)一的規(guī)劃結(jié)構(gòu)PLANNING

STRUCTURE02一心·一帶·一環(huán)·一軸統(tǒng)一的規(guī)劃結(jié)構(gòu)PLANNING

STRUCTURE02N大盤鳥瞰宗地一82畝鳥瞰圖宗地二99畝鳥瞰圖宗地三92畝鳥瞰圖沿江安河透視圖片區(qū)中心透視圖T4板式高層透視T4點(diǎn)式高層透視T2-165洋房透視T2-142洋房透視示范區(qū)透視示范區(qū)透視示范區(qū)后場透視快速去化均好性：100%中庭景觀、100%樓棟互不遮擋、100%日照不利因素規(guī)避規(guī)劃策略：均好性，100%中庭景觀02STRATEGICANALYSIS有效利用場地現(xiàn)有資源，打造尺度均衡的中庭，樓棟資源無明顯差異規(guī)劃策略：均好性，

100%樓棟互不遮擋02STRATEGICANALYSIS樓棟互不遮擋，錯位布置，資源均好性規(guī)劃策略：均好性，

100%日照02SUNSHINEANALYSIS成都市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定(2017)每套住宅至少應(yīng)有一個臥室或起居（廳）大寒日日照不低于2小時。日照分析計算參數(shù)1.

成都市經(jīng)緯度：東經(jīng)104°4′，北緯30°40′。2.

有效時間：大寒日8：00－16：00，冬至日9：00－15：00。3.

時間計算精度：5分鐘。4.

日照時間統(tǒng)計方式：累計所有連續(xù)照射大于15分鐘的時間段。5.

采樣點(diǎn)間距：1米。6.

日照計算時均采用真太陽時。所有戶數(shù)均滿足日照要求0小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時7小時以上規(guī)劃策略：不利因素規(guī)避02STRATEGICANALYSIS規(guī)避周邊不利因素對大盤的影響，減小戶型品質(zhì)的差異化利用住宅山墻面，規(guī)避高壓線對大盤品質(zhì)的影響利用加大退距，規(guī)避高壓線對大盤品質(zhì)的影響成本控制大中庭、樓型集約、地下地上尺寸聯(lián)動規(guī)劃策略：控制成本，樓型體型系數(shù)控制02STRATEGICANALYSIST2樓型T4樓型T6樓型L字形工字型T字型一字型工字型Y字形工字形Y字形一字型點(diǎn)式一字型十字形（蝶形）方形三角型大面寬產(chǎn)品，觀景面最大規(guī)整樓形,結(jié)構(gòu)簡單，日照好過景觀資源均勻化、日照好過多維度選擇：產(chǎn)品力、均好性、體型系數(shù)（成本控制）、結(jié)構(gòu)工整、日照好過規(guī)劃策略：控制成本，地下地上尺寸聯(lián)動02STRATEGICANALYSIS典型地塊地塊排布示意控制庭院尺度，保證景觀均好性的同時，結(jié)構(gòu)規(guī)整，減少剪力對地下室的影響，保證地庫尺度排布經(jīng)濟(jì)約29M約74M約91M3方案設(shè)計PROJECT

DESIGN總平面圖03MASTERPLAN宗地一-82畝地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)凈用地面積總建筑面積地上計容建筑面積商業(yè)60286.97206583143411.3710928.91125312.467170N其中住宅配套地下室建筑面積容積率631722.414924.24724.8%30%基底面積建筑密度綠地率機(jī)動車停車位數(shù)非機(jī)動車車位數(shù)17191434宗地二-99畝經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)凈用地面積總建筑面積地上計容建筑面積商業(yè)73182.79238404167761.7912260.94140615.8514885其中住宅配套地下室建筑面積容積率706432.318122.124.8%30%基底面積建筑密度綠地率機(jī)動車停車位數(shù)非機(jī)動車車位數(shù)19801741宗地三-92畝經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)凈用地面積總建筑面積地上計容建筑面積商業(yè)61725.18224857154312.950.00153763.95549其中住宅配套地下室建筑面積容積率705442.510015.816.2%30%基底面積建筑密度綠地率機(jī)動車停車位數(shù)非機(jī)動車車位數(shù)19401620宗地一

82畝總平面圖03MASTERPLANN自持租賃住房宗地一

82畝地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)82畝宗地一地塊一地塊二幼兒園合計一、凈用地面積二、總建筑面積地上計容建筑面積商業(yè)面積23412.07

31232.48

5642.42

60286.97848441127399000206583143411.3710928.9110928.910125312.4610928.9118176058530.17

78081.20

68004682.41

6246.504682.41

6246.500000商業(yè)商墅其中00住宅面積53677.76

71634.7租賃房T2-洋房

0T2-17F

0010928.91

0其中18176000其中T4-18F

53677.76

42529.79

096207.557170717063172569726200配套面積其中

物管用房

170地下室建筑面積

26314車庫面積

23514地下住宅面積

2800170200200680068002200220003465831258340057.31200其中垃圾用房物管用房42.9417000100370三、容積率四、基底面積五、建筑密度六、綠地率2.52.51.22.4前期作為售樓部，后期為自持商業(yè)528322.57%30%7666.424.55%30%1974.835.00%-14924.24724.8%30%七、機(jī)動車停車位數(shù)

719八、非機(jī)動車車位數(shù)

61695581845017191434宗地一

82畝戶型分布03PRODUCT

DISTRIBUTIONN18F宗地一

82畝地塊戶型配比18F面積比(除商業(yè)和配套)面積段面積段

戶型總面積總戶數(shù)

戶數(shù)比18FT4租賃房

90套3單衛(wèi)

10928.9

8.00%（8%）

12820.78%29.22%29.22%20.78%100.00%T4高層T4高層T2洋房105套3雙衛(wèi)

43920.8180套4雙衛(wèi)

52286.7

70.42%（72%）180套4雙衛(wèi)

18176.0

13.30%（12%）128125312.5

91.73%（92%）61616F12514216F合計16F16F備注：括號內(nèi)為營銷要求配比15F18F18F18F10F8F10F8F圖例90

㎡105㎡125㎡142㎡宗地二

99畝總平面圖03MASTERPLANN自持租賃住房宗地二

99畝地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)99畝宗地二地塊一39019.0412834989743.797179.50地塊二27616.529172763518.005081.445081.440服務(wù)設(shè)施用地

合計一、凈用地面積二、總建筑面積地上計容建筑面積商業(yè)面積6547.231832814500.000.000.00073182.79238404167761.7912260.9412260.940商業(yè)商墅7179.500其中住宅面積82364.2916858.80T2-洋房

17225.4958251.560.000.000.000140615.8516858.8037025.4986731.560148851488570643648435800租賃房其中1980038451.560.001851852820925409280046.60185其中T2-17FT4-18F48280020000.001450014500382838280配套面積其中

物管用房

200地下室建筑面積車庫面積3860535605300065.89200地下住宅面積垃圾用房物管用房其中0.000112385三、容積率2.302.32.22.3四、基底面積五、建筑密度六、綠地率8702.522.30%30%6119.622.16%30%3300.0050.40%-18122.124.8%30%七、機(jī)動車停車位數(shù)八、非機(jī)動車車位數(shù)108793077766611614519801741宗地二

99畝戶型分布03PRODUCT

DISTRIBUTIONN宗地二

99畝地塊戶型配比面積段

面積段

戶型總面積面積比(除商業(yè)和配套)

總戶數(shù)

戶數(shù)比T6租賃房

75/90

套2、3單衛(wèi)

16858.8

11.00%（11%）216

20.61%612

58.40%220

20.99%1048

100.00%T2高層

142T2洋房

165套4雙衛(wèi)套4三衛(wèi)86731.6

56.59%（55%）37025.5

24.16%（26%）140615.8

91.75%（92%）合計備注：括號內(nèi)為營銷要求配比18F17F18F10F17F17F17F17F10F10F17F17F17F10F17F17F10F17F17F圖例10F10F90

㎡142㎡165㎡宗地三

92畝總平面圖03MASTERPLANN自持租賃住房宗地三

92畝地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)92畝宗地三地塊一26366.719576365916.780.00地塊二21960.068013154900.150.00地塊三13398.414896233496.020.00合計一、凈用地面積二、總建筑面積地上計容建筑面積商業(yè)面積61725.18224857154312.950.00商業(yè)商墅住宅面積租賃房0.0000.00054739.150.00033300.020.000965623644.021960.000其中65724.7810801.9065

0.000054922.87192153763.9510801.9065041748101214.04549其中T2-洋房T2-17FT4-18F0其中3209222647.15161配套面積其中

物管用房

192161196549地下室建筑面積車庫面積2984627046280052.581922523122631260043.791611546613866160026.64070544635447000123353地下住宅面積其中垃圾用房物管用房三、容積率2.502.52.52.5四、基底面積五、建筑密度六、綠地率407715.46%30%3697.416.84%30%2241.416.73%30%10015.816.2%30%七、機(jī)動車停車位數(shù)八、非機(jī)動車車位數(shù)82769069257842135219401620宗地三

92畝戶型分布03PRODUCT

DISTRIBUTION宗地三

92畝地塊戶型配比N面積段面積段戶型總面積面積比(除商業(yè)和配套)

總戶數(shù)

戶數(shù)比T6租賃房

75/90套2、3單衛(wèi)

10801.97.00%（7%）132444444294131410.05%33.79%33.79%22.37%100.00%18F18FT4高層T4高層T2高層105125142套3雙衛(wèi)套4雙衛(wèi)套4雙衛(wèi)46206.455007.641748.0153763.965.59%（67%）18F27.05%（26%）99.64%（100%）15F合計備注：括號內(nèi)為營銷要求配比18F23F15F17F18F17F17F16F16F15F13F16F圖例17F75

㎡90

㎡105㎡125㎡142㎡18F17F18F功能分析03FUNCTIONALANALYSIS圖例住宅配套幼兒園商業(yè)景觀分析03LANDSCAPE

ANALYSIS將居住區(qū)空間打碎，空出景觀的滲透空間，將河流綠地景觀引入居住區(qū)。組團(tuán)形成中庭綠化空間，提升居住品質(zhì)。景觀節(jié)點(diǎn)視線分析03VIEW

ANALYSIS住宅山墻對高壓通廊，避免視線干擾。每棟樓均享有中庭景觀或城市景觀資源高壓通廊電纜流線分析03STREAMLINE

ANALYSIS人行出入口住宅人行流線商業(yè)人行流線車行流線地庫出入口消防分析03STREAMLINE

ANALYSIS消防出入口消防流線消防撲救面4商業(yè)設(shè)計BUSINESS

DESIGN設(shè)計條件04DESIGNCONDITIONS88畝商業(yè)面積要求：占比8%，面積10928.91㎡，平均3F，沿西南側(cè)布置99畝商業(yè)面積要求：占比8%，面積12260.94㎡，平均3.5F，沿西南側(cè)布置地塊①地塊②地塊①地塊②商業(yè)布置商業(yè)設(shè)計04BUSINESSDESIGN商墅策略報規(guī)易通過消防風(fēng)險低商業(yè)商墅轉(zhuǎn)換方便低總價，高贈送創(chuàng)新商墅模式04SHANGSHUMODE常規(guī)商業(yè)模式(2F)創(chuàng)新商墅模式(2F)外廊商業(yè)商

商業(yè)

業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)交通體交通體增加一條外廊交通體交通商

商

商

商

商

商業(yè)

業(yè)

業(yè)

業(yè)

業(yè)

業(yè)商業(yè)商

商業(yè)

業(yè)商

體業(yè)商業(yè)商業(yè)外廊外廊創(chuàng)新商墅模式的多種可能性?

商業(yè)模式(前后鋪一起銷售，有外擺空間）?

商墅模式（橫向三間鋪一起銷售，有私家陽臺）二層商業(yè)有外擺區(qū)陽臺陽臺外擺區(qū)商墅（165㎡）

商墅（165㎡）商墅（165㎡）

商墅（165㎡）交通體交通體交通體交通體商

商

商

商

商

商業(yè)

業(yè)

業(yè)

業(yè)

業(yè)

業(yè)作為商墅有私家陽臺陽臺陽臺外廊商墅平面圖04VILLAPLAN陽臺陽臺商墅商墅商墅商墅陽臺陽臺街道商業(yè)商墅剖面示意商墅一層平面圖優(yōu)勢：1、外廊可作為商墅的私家陽臺，增加商墅品質(zhì)；2、能獨(dú)立入戶，增加墅感；3、獨(dú)立疏散，規(guī)避消防問題。劣勢：贈送較小，面積較大，總價偏高商墅二、三層平面圖是否存在另一種模式，使得商業(yè)商墅溢價最大化？商墅設(shè)計提升04VILLADESIGN

IMPROVEMENT常規(guī)商墅&內(nèi)街商墅單街商墅做法內(nèi)街商墅做法提升商墅設(shè)計提升04VILLADESIGN

IMPROVEMENT常規(guī)商墅做法①

商墅層高全4.2M，不可做夾層，在商業(yè)占比8%的情況下，平均3.5層，且進(jìn)深較大，導(dǎo)致陽臺露臺少8F7F6F5F4F3F2F商墅商墅商墅商墅商墅商墅住宅區(qū)江安河商業(yè)街道1F約18M贈送少，附加值低單邊商墅做法屋送

庭庭

贈送

屋提升做法①

一層商墅層高6M，可做夾8F層，拆分商業(yè)為內(nèi)街模式，7F6F贈送庭院，贈送露臺住宅區(qū)5F4F3F2F②

有天有地，墅感強(qiáng)③

內(nèi)街相對對于單排，營造更好更高端的居住環(huán)境商業(yè)商墅商墅商業(yè)商墅街道道路1F江安河約18M贈送多，附加值高，墅感強(qiáng)，易銷售內(nèi)街商墅做法商墅設(shè)計提升04VILLADESIGN

IMPROVEMENT常規(guī)商墅做法②

在商業(yè)占比8%的情況下，平均3.5層，8F總層高教高，對住宅看江視線遮擋大7F6F5F4F3F2F商墅商墅商墅商墅商墅商墅住宅區(qū)江安河商業(yè)街道1F約18M住宅遮擋嚴(yán)重單邊商墅做法提升做法④

拆分商業(yè)為內(nèi)街模式，降低8F層數(shù)，增加住宅看江7F6F⑤

拆分兩層，對于消防疏散問住宅區(qū)5F4F3F2F題小商業(yè)商墅商墅商業(yè)商墅街道道路1F江安河約18M看江多，易疏散內(nèi)街商墅做法商墅平面04VILLAPLANE內(nèi)街商墅組合平面住宅片區(qū)內(nèi)街沿江規(guī)劃道路一層平面圖夾層平面圖商墅二層平面圖商墅平面04VILLAPLANE86㎡商墅戶型平面庭院贈送夾層贈送商業(yè)商業(yè)商墅商墅庭院外街商業(yè)一層平面圖夾層平面圖商墅平面04VILLAPLANE庭院贈送夾層贈送屋面贈送134㎡商墅戶型平面商業(yè)商業(yè)商墅商墅庭院庭院一層平面圖夾層平面圖二層平面圖5產(chǎn)品設(shè)計PRODUCTION

DESIGN競品分析05COMPETITIVE

PRODUCT

ANALYSIS120-125㎡138-142㎡160-165㎡100-105㎡3.25.23.03.73.42.93.63.83.92.83.96.92.1德商天驕城108㎡（三房兩廳兩衛(wèi)、豎廳）德商天驕城120㎡（三房兩廳兩衛(wèi)、豎廳）德商天驕城141㎡（四房兩廳兩衛(wèi)、橫廳）金科博翠灣154㎡（四房兩廳三衛(wèi)、豎廳）2.56.23.33.23.83.63.83.36.01.97.33.6金泉怡景156㎡（四房兩廳兩衛(wèi)、豎廳）金科博翠灣107㎡（三房兩廳兩衛(wèi)、橫廳）德商天驕城123㎡（三房兩廳兩衛(wèi)、豎廳）雅居樂錦尚雅宸138㎡（四房兩廳兩衛(wèi)、橫廳）3.66.82.07.23.33.83.63.07.53.53.83.0隆基泰和紫樾錦西府110㎡鳳溪院子129㎡（四房兩廳兩衛(wèi)、橫廳）鳳溪院子147㎡（四房兩廳兩衛(wèi)、橫廳）蓉海悅府159㎡（四房兩廳三衛(wèi)、橫廳）（三房兩廳兩衛(wèi)、豎廳）周邊片區(qū)成熟，競品趨同，利用微創(chuàng)新提升產(chǎn)品力，打造戶型閃光點(diǎn)產(chǎn)品策略05PRODUCT

STRATEGY嚴(yán)格控制成本，最小化后期改造，實現(xiàn)項目快速落地產(chǎn)品策略05PRODUCT

STRATEGY微創(chuàng)新小提升，注重產(chǎn)品均好性，實現(xiàn)項目快速去化產(chǎn)品策略05PRODUCT

STRATEGY產(chǎn)品均好性快速落地產(chǎn)品力產(chǎn)品線整合細(xì)節(jié)提升微創(chuàng)新成本可控規(guī)劃邏輯以微創(chuàng)新的方式在產(chǎn)品均好性與快速落地之間尋求平衡點(diǎn)戶型產(chǎn)品

——

T405HOUSETYPEPRODUCTS“工”字型高層T4（105+125）“工”字型變異高層T4（105+125）125125125125105

105105

105建筑面

套內(nèi)建筑

陽臺投影積（㎡）

面積（㎡）

面積（㎡）建筑面

套內(nèi)建筑

陽臺投影積（㎡）

面積（㎡）

面積（㎡）戶型房型板臺率得房率戶型房型板臺率105125三房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)109.19126.9493.1811.5512.3614.71%14.87%85.33%85.33%105125125三房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)108.45126.07131.0093.18108.32112.5511.5512.3613.3414.81%14.97%14.54%85.92%85.92%85.92%108.32“一”字型高層T4（105+125）125125105105圖例“一”字型高層T4“工”變異高層T4“工”字型高層T4建筑面

套內(nèi)建筑

陽臺投影積（㎡）

面積（㎡）

面積（㎡）戶型房型板臺率得房率105125三房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)109.68128.3392.005.576.3614.89%14.82%83.88%83.88%107.64戶型產(chǎn)品

——

T205HOUSETYPEPRODUCTS洋房T2（142+142）高層T2（142+142）142142142142建筑面

套內(nèi)建筑

陽臺投影積（㎡）

面積（㎡）

面積（㎡）建筑面

套內(nèi)建筑

陽臺投影積（㎡）

面積（㎡）

面積（㎡）戶型房型板臺率得房率戶型房型板臺率142四房兩廳三衛(wèi)142.88121.7310.9014.31%85.20%142四房兩廳三衛(wèi)142.89116.5410.5014.05%81.56%洋房T2（165+165）165165圖例高層T2（142）洋房T2（142）洋房T2（165）建筑面

套內(nèi)建筑

陽臺投影積（㎡）

面積（㎡）

面積（㎡）戶型房型板臺率得房率165四房兩廳三衛(wèi)169.06

146.83

20.9114.42%86.85%戶型產(chǎn)品

——

租賃用房05HOUSETYPEPRODUCTS“一”字型高層T6（75+90）蝶形高層T6（75+90）909090907575757575757575建筑面

套內(nèi)建筑

陽臺投影積（㎡）

面積（㎡）

面積（㎡）建筑面

套內(nèi)建筑

陽臺投影積（㎡）

面積（㎡）

面積（㎡）戶型房型板臺率得房率戶型房型板臺率7590兩房兩廳一衛(wèi)三房兩廳一衛(wèi)71.8088.7958.8672.796.016.6314.85%14.74%81.98%81.98%7590兩房兩廳一衛(wèi)三房兩廳一衛(wèi)71.2692.5156.3473.146.149.6014.02%14.92%79.06%79.06%“一”字型高層T4（90+90）90B90A90B90A圖例蝶形高層T6“一”字型高層T4“一”字型高層T6建筑面

套內(nèi)建筑

陽臺投影積（㎡）

面積（㎡）

面積（㎡）戶型房型板臺率得房率90A90B三房兩廳一衛(wèi)三房兩廳一衛(wèi)89.5090.8171.8672.919.197.0814.96%14.73%80.29%80.29%競品對標(biāo)05PRODUCT

COMPARISON105㎡產(chǎn)品2PK13本案105㎡（三房兩廳兩衛(wèi)）德商天驕城108㎡（三房兩廳兩衛(wèi)）①

極致寬景陽臺②

家政洄游空間③

2.5衛(wèi)套房競品對標(biāo)05PRODUCT

COMPARISON125㎡產(chǎn)品21PK本案125㎡（四房兩廳兩衛(wèi)）鳳溪院子129㎡（四房兩廳兩衛(wèi)）①

2.5衛(wèi)套房②

可變?yōu)槿l(wèi)雙套房，靈活使用競品對標(biāo)05PRODUCT

COMPARISON142㎡產(chǎn)品32PK14本案142㎡（四房兩廳三衛(wèi)）德商天驕城141㎡（四房兩廳兩衛(wèi)）①

戶型方正，大方廳，流線靈活②

豪華中西廚③

獨(dú)立生活陽臺④

多功能育兒空間競品對標(biāo)05PRODUCT

COMPARISON165㎡產(chǎn)品23PK14本案165㎡（四房兩廳三衛(wèi)）蓉海悅府159㎡（四房兩廳三衛(wèi)）①

戶型方正，大方廳，流線靈活②

多種洄游動線，使用便利③

豪華中西廚④

板率集中在陽臺，可提高產(chǎn)權(quán)面積雙限條件下，如何提高項目貨值？設(shè)置產(chǎn)權(quán)地下室產(chǎn)品溢價05PRODUCT

PREMIUM“工”字型高層T4（105+125）贈送地下一層平面圖1251251F-1F105105剖面劃分示意首層平面圖贈送地下一層平面圖設(shè)置產(chǎn)權(quán)地庫后：可售產(chǎn)權(quán)增加9500㎡，貨值增加1.7億接地層有限，如何進(jìn)一步增加產(chǎn)權(quán)地下室面積？地下室設(shè)置夾層，進(jìn)一步增加產(chǎn)權(quán)面積產(chǎn)品溢價05PRODUCT

PREMIUM165產(chǎn)品為例二層入戶花園首層庭院2F二層平面圖1F首層平面圖夾層二層獨(dú)立電梯入戶-1F首層下躍剖面劃分示意首層專用車位獨(dú)立入戶首層贈送夾層平面圖二層贈送地下一層平面圖設(shè)置夾層產(chǎn)權(quán)地庫后：可售產(chǎn)權(quán)再增加19000㎡，貨值再增加3.5億是否有其他增加產(chǎn)權(quán)面積的方法？設(shè)置產(chǎn)權(quán)陽臺產(chǎn)權(quán)認(rèn)定規(guī)劃認(rèn)定產(chǎn)權(quán)以陽臺是否封閉為依據(jù)不論在結(jié)構(gòu)內(nèi)還是結(jié)構(gòu)外封閉陽臺產(chǎn)權(quán)算全面積非封閉陽臺產(chǎn)權(quán)算半面積規(guī)劃以陽臺是否在結(jié)構(gòu)外側(cè)為依據(jù)不論是否封閉結(jié)構(gòu)內(nèi)陽臺規(guī)劃算全面積結(jié)構(gòu)外陽臺規(guī)劃算半面積結(jié)構(gòu)外的封閉陽臺規(guī)劃算半面積，產(chǎn)權(quán)算全面積產(chǎn)品溢價05PRODUCT

PREMIUM105㎡產(chǎn)品125㎡產(chǎn)品142㎡產(chǎn)品165㎡產(chǎn)品封閉陽臺封閉陽臺封閉陽臺封閉陽臺現(xiàn)有陽臺封閉后：可售產(chǎn)權(quán)再增加12591㎡，貨值再增加2.4億產(chǎn)品溢價05PRODUCT

PREMIUM所有板率集中在封閉陽臺后：可售產(chǎn)權(quán)再增加18905㎡，貨值再增加3.5億產(chǎn)品溢價05PRODUCT

PREMIUM89.0億+11.185.5億極致陽臺+7.683.1億18陽臺產(chǎn)權(quán)6%陽臺產(chǎn)+5.279.6億+1.71259112夾層產(chǎn)權(quán)19000負(fù)一層產(chǎn)權(quán)9500夾層產(chǎn)權(quán)19000負(fù)一層產(chǎn)權(quán)9500夾層產(chǎn)權(quán)負(fù)一層產(chǎn)77.9億負(fù)一層產(chǎn)權(quán)9500住宅419692住宅419692住宅419692住宅419692住宅4通過增加地下夾層產(chǎn)權(quán)，地下一層產(chǎn)權(quán)，陽臺產(chǎn)權(quán)，最高貨值可增加11億備注：所有住宅價格均按照精裝1.855萬/㎡計算6立面設(shè)計FA?ADE

DESIGN立面設(shè)計FACADE

DESIGN06有限成本下的精細(xì)化立面控制有限的成本控制下，做出具有創(chuàng)新以及精細(xì)的立面，滿足居住者的使用感受，是我們建筑師現(xiàn)下所面臨的的挑戰(zhàn)。在設(shè)計過程中，材料與造型同步思考，在低成本的限制下做出精細(xì)化的住宅立面。我們應(yīng)該通過哪些策略來進(jìn)行成本控制？去風(fēng)格化立面模塊化設(shè)計與材料造型同步立面設(shè)計FACADE

DESIGN06去風(fēng)格化建筑風(fēng)格是建筑外貌的重要特征，不同風(fēng)格有不同的成本投入與客戶體驗。風(fēng)格化的住宅伴隨冗雜繁多的線腳與裝飾構(gòu)件，加大材料和人工成本的投入，去掉多余裝飾線條，化繁為簡，打造干凈利落的形體和線條。凹凸造型多，注重裝飾成本不可控

整體雕塑感成本可控性中式歐式新古典新亞洲現(xiàn)代極簡古典現(xiàn)代現(xiàn)代極簡綜合客戶體驗、城市形象、成本與施工進(jìn)度幾方面因素，選擇成本可控性高、施工進(jìn)度快，瞞足溫江城市化進(jìn)程的現(xiàn)代極簡風(fēng)。立面設(shè)計FACADE

DESIGN06現(xiàn)代簡約的不同做法石材、涂料均可，工藝成熟簡潔精致，成本可控，可實現(xiàn)度高大面積玻璃鋁板成本和工藝要求較高結(jié)合成本與效果最終選型T4板式高層透視T4點(diǎn)式高層透視T2-165洋房透視T2-142洋房透視立面設(shè)計FACADE

DESIGN06立面模塊化立面的各組成單元都為標(biāo)準(zhǔn)模塊，再進(jìn)行一系列組合，形成整體立面。減少變異，各建筑構(gòu)件標(biāo)準(zhǔn)化，縮短施工進(jìn)程，節(jié)約材料以及人工成本。12門窗模塊化1玻璃欄板模塊化23線條做法、尺度統(tǒng)一3樓棟模塊化單元模塊化門窗構(gòu)件模塊化立面設(shè)計FACADE

DESIGN06設(shè)計與材料造型同步①

好剛用在刀刃上；減少高成本材料的運(yùn)用，比如各種幕墻以及大面積金屬線條，采用較為平價的代替材料和做法，比如土建+涂料等，以達(dá)到節(jié)約成本的目的。②

設(shè)計初期根據(jù)成本等制約因素考慮好材料選擇，以及實際建造尺度，精細(xì)化把控現(xiàn)場施工狀況LOW-E玻璃深色涂料米白仿石涂料深灰色涂料米白真石漆用涂料做出接近石材的效果，設(shè)計中后期立面控制的涂料材料選樣、分縫的顏色做法是重要因數(shù)?！?00%的造價，300%的顏值立面立面設(shè)計FACADE

DESIGN06優(yōu)秀建成案例展示仿珍珠藍(lán)真石漆深色涂料EPS線條天陽藍(lán)光蘭江名邸立面設(shè)計FACADE

DESIGN06優(yōu)秀建成案例展示淺色真石漆飾面深色涂料莫干山觀云小鎮(zhèn)立面設(shè)計FACADE

DESIGN06商業(yè)立面的策略：連續(xù)的單坡頂?shù)陌幙?，富有律動感的天際線，有效鏈接各個商業(yè)體量?，F(xiàn)代中式的立面選擇，營造。。。。。立面設(shè)計FACADE

DESIGN06沿河透視立面設(shè)計FACADE

DESIGN06木紋鋁板淺色鋁板穿孔鋁板7地庫設(shè)計BASEMENT

DESIGN地下室設(shè)計07BASEMENTDESIGN82畝地下室設(shè)計合理控制豎向標(biāo)高（地庫頂板最多可高出道路標(biāo)高1M，節(jié)省挖填方）車庫總建筑面積：60972

㎡其中夾層

(住宅產(chǎn)權(quán))：6200㎡機(jī)動車面積：

54772㎡總車位數(shù)：1674單車位指標(biāo)：32備注：利用地下夾層設(shè)置產(chǎn)權(quán)住宅，雖增加地下室面積，但并未增加地下室成本地下一層平面圖地下二層平面圖地下室設(shè)計07BASEMENTDESIGN92畝地下室設(shè)計合理控制豎向標(biāo)高（地庫頂板最多可高出道路標(biāo)高1M，節(jié)省挖填方）車庫總建筑面積：70544

㎡其中夾層

(住宅產(chǎn)權(quán))：7000㎡機(jī)動車面積：

63544㎡總車位數(shù)：1940單車位指標(biāo)(除住宅產(chǎn)權(quán))

：32備注：利用地下夾層設(shè)置產(chǎn)權(quán)住宅，雖增加地下室面積，但并未增加地下室成本地下一層平面圖地下二層平面圖地下室設(shè)計07BASEMENTDESIGN99畝地下室設(shè)計合理控制豎向標(biāo)高（地庫頂板最多可高出道路標(biāo)高1M，節(jié)省挖填方）車庫總建筑面積：66815

㎡其中夾層

(住宅產(chǎn)權(quán))：5800㎡機(jī)動車面積：

61015㎡總車位數(shù)：1864單車位指標(biāo)(除住宅產(chǎn)權(quán))

：32備注：利用地下夾層設(shè)置產(chǎn)權(quán)住宅，雖增加地下室面積，但并未增加地下室成本地下一層平面圖地下室設(shè)計07BASEMENTDESIGN結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)控制成本平均節(jié)省14.4%平均節(jié)省大小柱網(wǎng)4.8%大小柱網(wǎng)含鋼量和混凝土用量更低，結(jié)構(gòu)成本具有優(yōu)越性大柱網(wǎng)地下室設(shè)計07BASEMENTDESIGN結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)控制成本暖通機(jī)械排煙風(fēng)管水電管線結(jié)論：水電管線水電管線機(jī)械排煙地庫層高3500-3700mm,自然排煙可節(jié)約設(shè)備高度300-400mm，節(jié)約成本的同時增加地庫的舒適性。但會增加一些采光玻璃頂、防護(hù)欄桿及后期清理維護(hù)成本全自然排煙地庫剖面機(jī)械排煙地庫剖面地庫每層層高減小300萬科怡心湖項目案例8示范區(qū)設(shè)計EXHIBITION

AREA示范區(qū)調(diào)研08DEMONSTRATIONAREA

SURVEY600

㎡售樓部1000㎡售樓部1500

㎡售樓部2000-2500

㎡售樓部前期售樓部，后期自持本案？？?

陳設(shè)完備?

功能單一?

銷售屬性?

重視空間?

定位高端?

商務(wù)會談?

場景營銷?

業(yè)態(tài)多元?

增強(qiáng)體驗?

全齡社區(qū)?

格調(diào)生活……….網(wǎng)紅