房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程管理手冊一、二級流程

天地源股份有限公司

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊

手冊現(xiàn)行版本：A/0

編制天地源流程再造項(xiàng)目小組日期2006-10-21

審核___________________批準(zhǔn)__________________

發(fā)布日期：20061218生效日期：20061021

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S天地源房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊前言

前言

一、編制目的

為了適應(yīng)公司的發(fā)展戰(zhàn)略以及區(qū)域布局規(guī)劃，提高公司的運(yùn)營

效率，保證公司在新的區(qū)域化管理模式下，健康、有序、高效的發(fā)

展，按照國家的相關(guān)法律法規(guī)以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，在總結(jié)公司房地產(chǎn)開

發(fā)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對公司區(qū)域化管理模式下的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程,

進(jìn)行了梳理和細(xì)化，完成了公司區(qū)域化管理璞式下的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)

務(wù)流程體系文件的編制。

二、編制依據(jù)

1、國家的法律法規(guī)、集團(tuán)公司及天地源公司的相關(guān)規(guī)章制度；

2、公司的企業(yè)戰(zhàn)略和公司的管控模式；

3、公司各相關(guān)部門及各下屬房地產(chǎn)公司的職能定位與職責(zé)劃

分。

三、內(nèi)容說明

本業(yè)務(wù)流程匯編主要包含“公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)一級、二級流

程”兩個(gè)部分。

一級業(yè)務(wù)流程涉及項(xiàng)目開發(fā)的前期、設(shè)計(jì)、施工、銷售、物業(yè)

以及招投標(biāo)管理等6個(gè)環(huán)節(jié)，分區(qū)域公司和非區(qū)域公司，涉及項(xiàng)目

開發(fā)前期階段、區(qū)域公司設(shè)計(jì)階段、非區(qū)域公司設(shè)計(jì)階段、施工階

段、本地銷售階段、異地銷售階段、本地物業(yè)管理、異地物業(yè)管理、

材料類及工程類采購招標(biāo)管理業(yè)務(wù)等10個(gè)流程。

二級業(yè)務(wù)流程是在一級流程的基礎(chǔ)上，對關(guān)鍵業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)以及業(yè)

務(wù)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵控制點(diǎn)，進(jìn)行了梳理、細(xì)化，涉及25個(gè)業(yè)務(wù)流程，

其中：項(xiàng)目開發(fā)前期階段涉及項(xiàng)目論證管理、報(bào)批報(bào)建管理2個(gè)流

程；設(shè)計(jì)階段涉及室內(nèi)裝修管理、材料選型管理、設(shè)計(jì)變更管理、

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S天地源房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊目錄

設(shè)計(jì)類服務(wù)商選擇管理、公共部分裝修管理的等5個(gè)流程；施工階

段涉及項(xiàng)目工程質(zhì)量管理、項(xiàng)目工程進(jìn)度管理、項(xiàng)目工程安全文明

管理、現(xiàn)場簽證管理、工程檢查管理、工程竣工驗(yàn)收管理、工程項(xiàng)

目移交管理、工程維修管理等8個(gè)流程；銷售階段涉及營銷策劃管

理、銷售管理、銷售價(jià)格管理、交房管理、營銷類服務(wù)商管理等5

個(gè)流程；招標(biāo)環(huán)節(jié)涉及區(qū)域公司合同管理、非區(qū)域公司合同管理、

供應(yīng)商管理和評價(jià)管理3個(gè)流程；客戶管理環(huán)節(jié)涉及顧客投訴處理、

客戶滿意度調(diào)查管理2個(gè)流程。

四、適用范圍

本業(yè)務(wù)流程適用于天地源股份有限公司所有的項(xiàng)目開發(fā)。

五、其他

1、本業(yè)務(wù)流程由天地源股份有限公司負(fù)責(zé)解釋。

2、對于一二級業(yè)務(wù)流程下的業(yè)務(wù)細(xì)分和流程細(xì)化，下屬各公

司，可參照一二級業(yè)務(wù)流程進(jìn)行。

3、若存在本業(yè)務(wù)流程與各項(xiàng)目所在地實(shí)際情況不符時(shí)，可根

據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定合理調(diào)整，并報(bào)總部審計(jì)內(nèi)控部審核、備案。

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S天地源房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊目錄

目錄

第一部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程編寫說明.............................1

第二部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程體系框架.............................6

第三部分房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)一級流程文件.........................8

第一章前期階段管理流程..................................9

第二章設(shè)計(jì)階段管理流程（區(qū)域公司）.....................17

第三章設(shè)計(jì)階段管理流程（非區(qū)域公司）...................23

第四章施工管理流程......................................30

第五章工程類招標(biāo)管理流程...............................38

第六章材料類采購管理流程...............................44

第七章銷售管理流程（西安地區(qū)）.........................50

第八章銷售管理流程（異地區(qū)域）.........................59

第九章物業(yè)管理流程（西安地區(qū)）.........................63

第十章物業(yè)管理流程（異地區(qū)域）.........................69

第四部分房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)二級流程文件.......................73

第一章項(xiàng)目論證管理流程.................................74

第二章報(bào)批報(bào)建管理流程.................................81

第三章室內(nèi)裝修管理流程.................................87

第四章材料選型封樣管理流程.............................94

第五章設(shè)計(jì)變更管理流程.................................99

第六章設(shè)計(jì)類服務(wù)商管理流程............................105

第七章公共部分裝修管理流程............................111

第八章項(xiàng)目工程質(zhì)量管理流程............................117

第九章項(xiàng)目工程進(jìn)度管理流程............................124

第十章項(xiàng)目工程安全文明管理流程........................130

笫■一章現(xiàn)場工程簽證管理流程..........................136

第十二章工程檢查監(jiān)督管理流程..........................141

第十三章工程竣工臉收管理流程..........................146

第十四章項(xiàng)目資產(chǎn)移交管理流程..........................153

第十五章工程維修管理流程..............................158

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S天地源房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊目錄

第十六章營銷策劃管理流程..............................164

第十七章銷售管理流程...................................171

第十八章銷售價(jià)格管理流程..............................177

第十九章交房管理流程...................................182

第二十章營銷服務(wù)商選擇管理流程........................188

第二十一章非區(qū)域公司合同管理流程......................195

第二十二章區(qū)域公司合同管理流程........................204

第二十三章供應(yīng)商管理和評價(jià)管理流程....................213

第二十四章顧客滿意度調(diào)查管理流程......................220

第二十五章客戶投訴處理管理流程........................226

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S天地源房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊編寫說明

第一部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程編寫說明

本《房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊》是在遵循房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)行業(yè)規(guī)范、法律法規(guī)

的前提下，依據(jù)流程管理原理及工具、并結(jié)合天地源組織架構(gòu)管控模式對房地產(chǎn)業(yè)

務(wù)管理要求編制而成。其編寫的主要基礎(chǔ)文件是天地源房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程說明。

本手冊僅針對房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈上的關(guān)鍵業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)進(jìn)行設(shè)計(jì)，主要用來規(guī)范梳

理總部各職能部門及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)分子公司在房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈上關(guān)鍵業(yè)務(wù)活動

的協(xié)作和管理關(guān)系，明確職責(zé)和基本授權(quán)，是進(jìn)行業(yè)務(wù)流程規(guī)范化管理的基礎(chǔ)。其

他管理類流程如成本管理、計(jì)劃管理、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理、投融資管理等不

包括在本手冊中。

1.1房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程的設(shè)計(jì)思路

1.1.1基于房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈的特點(diǎn)

在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段中，越靠近房地產(chǎn)開發(fā)階段的前端，經(jīng)營操作風(fēng)險(xiǎn)越

大，但對整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤貢獻(xiàn)越高；房地產(chǎn)開發(fā)階段的中段是整個(gè)房地

產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實(shí)現(xiàn)大小;房地產(chǎn)開發(fā)階段的后端，

經(jīng)營操作風(fēng)險(xiǎn)越小，但對組織的品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)生重要影響。因此我們在流程文

件設(shè)計(jì)中對房地產(chǎn)開發(fā)的前端，如項(xiàng)口投資、項(xiàng)口論證、土地獲取和設(shè)計(jì)等過程的

管理要理順和強(qiáng)化，對工程管理、成本管理等要規(guī)范和加強(qiáng)；對銷售、客服和維修

等過程要進(jìn)一步完善，以達(dá)到形成完整的流程管理體系，提高天地源的運(yùn)作效率、

降低運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)的效果。

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S天地源房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊編寫說明

1.1.2基于流程管理的要求

完整流程管理體系是將部門、崗位的目標(biāo)，與部匚的工作流程、作業(yè)指引相結(jié)

合。流程管理體系的核心內(nèi)容是為完成既定的組織方針和目標(biāo)建立一定的方法和準(zhǔn)

則，這里的方法和準(zhǔn)則就是文件化的流程管理體系。

流程管理關(guān)注每一個(gè)流程的職責(zé)、時(shí)間、接口、效率和方法，與客戶相關(guān)的要

關(guān)注客戶的要求（客戶導(dǎo)向）。每個(gè)部門、每個(gè)崗位都擁有自己的顧客和供方，通

過管理各流程及其接口達(dá)到提高流程有效性和效率的目的，實(shí)現(xiàn)有效、高效、適應(yīng)

的業(yè)務(wù)流程運(yùn)作體系。

按照以上思路根據(jù)天地源組織管控思路，編制形成《業(yè)務(wù)流程管理手冊》，以

明確各部門的職責(zé)；將各業(yè)務(wù)流程管理文件和綜合管理流程及相關(guān)作業(yè)指引、表格

編入《業(yè)務(wù)管理手冊》。

1.1.3結(jié)合天地源房地產(chǎn)業(yè)務(wù)組織管控類型

一天地源總部定位：資源獲取、技術(shù)支持、資金統(tǒng)配為主的決策型和服務(wù)型的

總部，項(xiàng)目前期（拿地前）的所有決策在總部完成。

一房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈末端的關(guān)鍵業(yè)務(wù)（銷售和物業(yè)）通過招標(biāo)競標(biāo)進(jìn)行外包。

本地房地產(chǎn)公司已確定分別由天地源旗下的銷售公司和物業(yè)公司承擔(dān)銷售和物業(yè)管

理。對于異地公司則天地源的銷售公司和物業(yè)公司根據(jù)需要提供技術(shù)支持。

一對地產(chǎn)公司的管控類型分為：區(qū)域公司和非區(qū)域公司，異地和本地公司。管

控差異主要體現(xiàn)在總部對設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的參與程度、以及招標(biāo)采購環(huán)節(jié)的分級授權(quán)，以

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S天地源房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊編寫說明

及銷售和物業(yè)的參與管理的方式。

因此，在流程設(shè)計(jì)中需要考慮不同的管理差異有所區(qū)分的特點(diǎn)，在建立流程體

系和編寫流程文件時(shí)加以區(qū)分。反映在業(yè)務(wù)流程編號中將會出現(xiàn)四種類型：A一區(qū)域

公司、B—非區(qū)域公司、C—本地公司、D—異地公司。同時(shí)在建立業(yè)務(wù)流程文件框架

時(shí)，根據(jù)需要將建立A/B/C/D四個(gè)版本文件。

L2文件化體系的結(jié)構(gòu)

文件的目的在于方便使用，基于“方便使用、合理歸類”的考慮，將業(yè)務(wù)流程

管理文件體系設(shè)計(jì)為一涵蓋業(yè)務(wù)流程說明、工作流程描述、流程圖和公司或部門制

定的相關(guān)制度及管理規(guī)范的工作手冊。

1.2.1業(yè)務(wù)流程文件

用于說明房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈上整體運(yùn)作或跨部門運(yùn)作的環(huán)節(jié)中關(guān)鍵業(yè)務(wù)管理活動R

的、適用范圍、如何實(shí)施、由誰實(shí)施或配合、關(guān)鍵控制決策點(diǎn)和業(yè)務(wù)記錄，以及總

部各職能部門、房地產(chǎn)分子公司、銷售公司、物業(yè)公司等主要單位在這些活動中的

責(zé)權(quán)和配合關(guān)系。流程文件按照房地產(chǎn)價(jià)值鏈的開發(fā)階段進(jìn)行設(shè)計(jì)和編寫。

L2.2流程圖

直觀的反映流程文件的內(nèi)容，與文件內(nèi)容保持一致。

3

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S天地源房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊編寫說明

1.2.3相關(guān)制度和管理規(guī)范

流程文件中所用到的支持性的制度和管理規(guī)范。

1.3流程文件編號規(guī)則和編制內(nèi)容

需編制的流程文件已列明于相應(yīng)的管理手冊的目錄內(nèi)。每一流程文件的內(nèi)容均

應(yīng)考慮滿足《組織管理手冊》的要求，其構(gòu)成部分可包括：

a.目的

說明該流程文件規(guī)定所要達(dá)到的目的。

b.適用范圍

說明該流程文件適用的對象，可以是有關(guān)活動、部門或人員、產(chǎn)品或服務(wù)項(xiàng)

目。

c.定義：

對文件中的行業(yè)專用術(shù)語、容易模糊的詞語或簡稱、術(shù)語范圍的縮小或擴(kuò)

大等情況進(jìn)行定義。

d.職責(zé)

概括性地規(guī)定該流程文件中涉及的主要責(zé)任部門或人員、所負(fù)責(zé)的工作。

e.工作流程

具體規(guī)定工作的步驟、方法。包括：貢任人員、工作時(shí)間、地點(diǎn)，工作步驟、

方法（依據(jù)什么文件），使用什么設(shè)備/工具、材料，形成什么記錄。

f.引用文件

說明該流程文件的編制是依據(jù)什么文件的要求，一般至少有：

□依據(jù)有關(guān)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn);

4

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S天地源房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊編寫說明

□與該文件相關(guān)的流程文件

□與該文件相關(guān)的規(guī)章制度和操作指引類文件

g.記錄

列明該流程文件運(yùn)作所應(yīng)形成的記錄的編號、名稱。

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S天地源房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊流程清單

第二部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程體系框架

關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程體系框架

一級流程文件清單

相關(guān)制度和管理規(guī)范

文件編號名稱

《土地儲備管理辦法》、《投資、融

TDY-001-CH項(xiàng)目開發(fā)前期階段關(guān)鍵流程

資管理規(guī)則》

TDY-002-SJ-A設(shè)計(jì)階段管理流程（區(qū)域公司）《擴(kuò)充、施工圖及變更設(shè)計(jì)管理辦

TDY-002-SJ-B設(shè)計(jì)階段管理流程（非區(qū)域公司）法》、《設(shè)計(jì)管理規(guī)范化》

TDY-003-CG施工階段管理流程工程施工管理規(guī)范化

TDY-004-YX-C銷售環(huán)節(jié)管理流程（本地公司）

銷售管理規(guī)范化

TDY-004-YX-D銷售環(huán)節(jié)管理流程（異地公司）

TDY-005-WY-C物業(yè)管理流程（本地公司）

物業(yè)管理規(guī)范化

TDY-005-WY-D物業(yè)管理流程（異地公司）

TDY-006-CG-CL材料類采購招標(biāo)管理《招投標(biāo)管理辦法》、《合同管理辦

TDY-006-CG-GC工程類采購招標(biāo)管理法》《材料采供管理辦法》

二級流程文件清單制定依據(jù)

TDY-OP-CHOOI項(xiàng)目論證管理流程

項(xiàng)目開發(fā)前期階段關(guān)鍵流程

TDY-OP-CH002C報(bào)批報(bào)建管理流程

TDY-OP-SJ001B室內(nèi)裝修管理流程

TDY-OP-SJ002B材料選型管理流程

TDY-OP-SJ003設(shè)計(jì)變更管流程設(shè)計(jì)階段管理流程

TDY-OP-SJ(X)4設(shè)計(jì)類服務(wù)商選擇管理流程

TDY-OP-SJ005B公共部分裝修管理流程

TDY-OP-GCOOl項(xiàng)目工程質(zhì)量管理流程

TDY-OP-GC002項(xiàng)目工程進(jìn)度管理流程

TDY-OP-GC003項(xiàng)目工程安全文明管理流程

施工階段管理流程

TDY-OP-GC004現(xiàn)場簽證管理流程

TDY-OP-GC005工程檢資管理流程

TDY-OP-GC006工程竣工驗(yàn)收管理流程

6

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S天地源房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊流程清單

TDY-OP-GC007工程項(xiàng)目移交管理流程

施工階段管理流程

TDY-OP-GC008工程維修管理流程

TDY-OP-YX001C營銷策劃管理流程

TDY-OP-YX002C銷售管理流程

TDY-OP-YX(X)3C銷售價(jià)格管理流程銷售環(huán)節(jié)管理流程

TDY-OP-YX004C交房管理流程

TDY-OP-YX005C營銷類服務(wù)商管理流存

TDY-OP-CGOOIB合同管理流程（非區(qū)域公司）

TDY-OP-CG002A合同管理流程（區(qū)域公司）招標(biāo)采購管理流程

TDY-OP-CG003C供應(yīng)商管理和評價(jià)管理流程

TDY-OP-KFOOIA客戶滿意度調(diào)查管理流程

客戶管理流程

TDY-OP-KF002C顧客投訴處理流程

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S天地源房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊一級流程文件

第三部分房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)一級流程文件

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文件編號：TDY-001-CH

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N天地源前期階段管理流程版號/改次：A/0

生效日期：

前期階段管理流程

編制日期

審核日期

批準(zhǔn)日期

修訂記錄

日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人

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文件編號：TDY-001-CH

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N天地源前期階段管理流程版號/改次：A/0

生效日期：

10

文件編號：TDY-001-CH

TAHDE

N天地源前期階段管理流程版號/改次：A/0

生效日期：

1.目的

規(guī)范土地獲取論證、策劃階段的管理，明確相關(guān)部門及分子公司的職責(zé)。

2.適用范圍

適用于從土地信息調(diào)研開始，經(jīng)過可行性論證并獲取土地之后，對項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品定位策劃的過程。

3.術(shù)語與定義

3.1可行性研究：對影響新項(xiàng)目投資收益的相關(guān)因素進(jìn)行分析、預(yù)測和求證，為投資決策提供依據(jù)。

4.職責(zé)

4.1區(qū)域公司'非區(qū)域公司

4.1.1根據(jù)下發(fā)的《土地儲備計(jì)劃》收集、初選土地信息：

4.1.2上報(bào)土地信息，并配合發(fā)展規(guī)劃部對目標(biāo)地塊進(jìn)行分析；

4.1.3配合編制《可行性研究報(bào)告》；

4.1.4針對以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲取的目標(biāo)地塊，協(xié)助資本運(yùn)營部進(jìn)行盡職調(diào)杳；

4.1.5負(fù)責(zé)辦理《用地規(guī)劃許可證》；向政府主管部門申請紅線圖，并請專業(yè)單位進(jìn)行定點(diǎn)測量；辦

理《國有土地使用證》或土地證過戶手續(xù)等；

4.1.6配合發(fā)展規(guī)劃部編制《項(xiàng)目策劃報(bào)告》.

4.2發(fā)展規(guī)劃部

4.2.1編制《土地儲備計(jì)劃》；

4.2.2根據(jù)上報(bào)的土地信息，會同分子公司對目標(biāo)地塊進(jìn)行分析研究，形成初步價(jià)值判斷：

4.2.3提出初步產(chǎn)品建議，組織編制《可行性研究報(bào)告》；

4.24組織編制《項(xiàng)目策劃報(bào)告》；

4.2.5組織制定《項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)草案》。

4.3研發(fā)設(shè)計(jì)部

4.3.1根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品等級定位，提出部品配置標(biāo)準(zhǔn)；

4.3.2配合編制《可行性研究報(bào)告》、《項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》、《項(xiàng)目策劃報(bào)告》；

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文件編號：TDY-001-CH

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N天地源前期階段管理流程版號/改次：A/0

生效日期：

4.3.3配合分子公司辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和其他后續(xù)相關(guān)手續(xù)。

4.4項(xiàng)目管理中心

4.4.1根據(jù)部品配置標(biāo)準(zhǔn)，工程造價(jià)等相關(guān)信息，編制《項(xiàng)目成本估算》；

4.4.2配合編制《可行性研究報(bào)告》、《項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》；

4.4.3根據(jù)《項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》編制并下達(dá)方案設(shè)計(jì)的成本預(yù)控目標(biāo)。

4.5計(jì)劃財(cái)務(wù)部

4.5.1提供經(jīng)濟(jì)評價(jià)，配合編制《可行性研究報(bào)告》：

4.5.2針對以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲取的目標(biāo)地塊，協(xié)助資本運(yùn)營部進(jìn)行盡職調(diào)查；

4.5.3配合編制《項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》；

4.5.4配合分子公司辦理后續(xù)相關(guān)手續(xù)。

4.6資本運(yùn)營部

4.6.1針對以股權(quán)方式獲取的目標(biāo)地塊，組織對擬收購公司進(jìn)行盡職調(diào)查；

4.6.2對擬收購公司進(jìn)行審計(jì)和評估；

4.6.3負(fù)責(zé)組織簽訂股權(quán)收購協(xié)議、資產(chǎn)移交手續(xù)等工作；

4.6.4配合分了公司辦理后續(xù)相關(guān)手續(xù)。

4.7銷售公司

4.7.1提供銷售預(yù)測，配合編制《可行性研究報(bào)告》；

4.7.2負(fù)責(zé)項(xiàng)目營銷策劃，配合編制《項(xiàng)目策劃報(bào)告》,

4.8物業(yè)公司

4.8.1根據(jù)積累業(yè)主意見信息和管理經(jīng)驗(yàn)對FI標(biāo)土地提出開發(fā)意見；

4.8.2提供物業(yè)管理方案，配合編制《可行性研究報(bào)告》。

4.9項(xiàng)目專項(xiàng)小組

4.9.1根據(jù)公司決策層給出的項(xiàng)目獲取極限價(jià)值，實(shí)施土地獲取的相關(guān)措施。

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4.10公司決策層（總裁及總裁辦公會）

4.10.1審批《土地儲備計(jì)劃》：

4.10.2審批《可行性研究報(bào)告》，在權(quán)限范圍內(nèi)決定是否立項(xiàng)以及項(xiàng)目獲取的極限價(jià)值；

4.10.3決定項(xiàng)目立項(xiàng)小組的成員；

4.10.4審議批準(zhǔn)《項(xiàng)目策劃報(bào)告》；

4.10.5審議批準(zhǔn)《項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)草案》。

4.11董事會/股東大會

4.11.1審批公司決策層權(quán)限范圍外的土地立項(xiàng)申請。

4.12董事會辦公室

4.12.1土地獲取之后進(jìn)行信息披露。

5.工作程序

5.1依據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃制定并下發(fā)土地儲備計(jì)劃

5.1.1發(fā)展規(guī)劃部依據(jù)公司整體戰(zhàn)略規(guī)劃及年度工作總體思路，通盤考慮公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)狀

況、資金能力、以及未來發(fā)展需要等因素，草擬公司年度土地儲備計(jì)劃，計(jì)劃財(cái)務(wù)部平衡后上報(bào)公

司總裁辦公會審批，作為年度工作綜合計(jì)劃一部分下發(fā)執(zhí)行。土地儲備計(jì)劃至少應(yīng)包括當(dāng)前土地資

源儲備情況、未來發(fā)展所需資源情況、未來年度土地儲備總量、資金需求總量、各區(qū)域公司應(yīng)儲備

指標(biāo)等內(nèi)容。

5.2項(xiàng)目論證

5.2.1土地信息獲取及初步篩選

各分子公司應(yīng)按照總部下發(fā)的土地儲備計(jì)劃，落實(shí)本區(qū)域土地儲備指標(biāo)，成立相應(yīng)的專門機(jī)構(gòu)配備

一定的專、兼職市場拓展人員，積極獲取當(dāng)?shù)赝恋刭Y源市場信息，并進(jìn)行初步分析、篩選，將有意

向的項(xiàng)目及時(shí)向總部發(fā)展規(guī)劃部匯報(bào)?？偛克诘貐^(qū)，由發(fā)展規(guī)劃部負(fù)責(zé)土地信息收集與篩選：異

地區(qū)域，由各分子公司提供土地信息，總部發(fā)展規(guī)劃部可派員現(xiàn)場參與分析，并進(jìn)行上報(bào)決策（具

體篩選標(biāo)準(zhǔn)參見《土地儲備管理辦法》）。

5.2.2項(xiàng)目可行性研究、立項(xiàng)審批及土地獲取

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5.2.2.1發(fā)展規(guī)劃部收到上報(bào)的項(xiàng)目信息后，會同分子公司對項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析，形

成初步價(jià)值判定，上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)同意后，確定項(xiàng)目獲取方式，開展項(xiàng)目開發(fā)可行性研究工作。

5.2.2.2由發(fā)展規(guī)劃部牽頭開展項(xiàng)目可行性研究論證工作，相應(yīng)分子公司、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、研發(fā)設(shè)計(jì)部、

項(xiàng)目管理中心、銷售公司、物業(yè)公司等應(yīng)積極提供相關(guān)信息支持，協(xié)助可研工作。

5.2.2.3發(fā)展規(guī)劃部提出初步產(chǎn)品建議（包括策劃產(chǎn)品品質(zhì)等級等內(nèi)容），研發(fā)設(shè)計(jì)部根據(jù)其定位,

進(jìn)行相應(yīng)的高、中、低端部品配置；項(xiàng)目管理中心綜合其他資料,依據(jù)部品配置標(biāo)準(zhǔn)并參照收集的

工程造價(jià)信息，進(jìn)行項(xiàng)目建安成本估算；銷售公司根據(jù)掌握的目標(biāo)市場情況，提供銷售預(yù)測信息；

計(jì)劃財(cái)務(wù)部綜合相關(guān)信息進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)：物業(yè)公司根據(jù)積累業(yè)主意見信息和管理經(jīng)驗(yàn)對目標(biāo)土地提

出開發(fā)意見，各部門應(yīng)按照要求在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將相應(yīng)信息提供給發(fā)展規(guī)劃部。

5.2.2.4在項(xiàng)目論證過程中，發(fā)展規(guī)劃部針對意向性比較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，可以進(jìn)行策劃前移，經(jīng)主管

領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后,按照公司規(guī)定程序合理選擇中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行前期策劃。

5.2,2.5經(jīng)過分析論證后，發(fā)展規(guī)劃部會同分子公司將項(xiàng)目可行性研究結(jié)果向總裁辦公會匯報(bào)，由其

進(jìn)行決策是否可行。

5.2.2.6經(jīng)總裁辦公會分析研究后，由總裁進(jìn)行確定并指定一名主管副總具體執(zhí)行，原則上以股權(quán)受

讓方式獲取的項(xiàng)目由主管財(cái)務(wù)工作的副總裁負(fù)責(zé)；以“招、拍、掛”方式獲取的項(xiàng)目由主管資源儲

備的副總裁負(fù)責(zé)。對于超過總裁辦公會權(quán)限且認(rèn)為可行的項(xiàng)目，再由相應(yīng)的決策機(jī)構(gòu)（董事會或股

東大會）進(jìn)行審批（參見《投資、融資管理規(guī)則》）。

5.2.2.7”招、拍、掛”項(xiàng)目

5.2.2.7.1對于決策可行的、需要通過“招、拍、掛”方式獲取的項(xiàng)目，總裁辦公會給出項(xiàng)目獲取

極限價(jià)值，并成立項(xiàng)目專項(xiàng)小組，分管高管任組長，發(fā)展規(guī)劃部、分子公司等部門人員任組員，負(fù)

責(zé)項(xiàng)目后續(xù)工作開展。

5.2.2.7.2由項(xiàng)目專項(xiàng)小組提供“招、拍、掛”方案，并具體實(shí)施，在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)必須突破項(xiàng)

目極限值才能獲取土地的，必須上報(bào)原決策機(jī)構(gòu)方可實(shí)施。

5.2.2.8股權(quán)受讓方式獲取的項(xiàng)目

5.2.2.8.1對于需要通過股權(quán)受讓方式獲取的項(xiàng)目，由發(fā)展規(guī)劃部會同相應(yīng)分子公司及總部各職能部

門編制可行性研究報(bào)告，在此期間可委托專職機(jī)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)的前期策劃工作。

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5.2.2.8.2在可行性論證同時(shí)發(fā)展規(guī)劃部將該項(xiàng)目的相關(guān)資料移交給資本運(yùn)營部，由其對擬收購公司

進(jìn)行盡職調(diào)查，分子公司和計(jì)劃財(cái)務(wù)部應(yīng)積極配合其工作，資本運(yùn)營部與外聘律師共同草擬股權(quán)收

購方案，上報(bào)決策機(jī)構(gòu)決策。

5.2.2.8.3資本運(yùn)營部負(fù)責(zé)選擇中介機(jī)構(gòu)，對擬收購公司進(jìn)行審計(jì)和評估，計(jì)劃財(cái)務(wù)部參與審計(jì)和評

估，作，評審，作結(jié)束后，由資本運(yùn)甘部負(fù)貨將相應(yīng)的審計(jì)報(bào)告和評估報(bào)告上報(bào)決策機(jī)構(gòu)。

5.2.2.8.4總裁辦公會根據(jù)上報(bào)的可研報(bào)告、股權(quán)收購方案、審計(jì)報(bào)告、評估報(bào)告，在其職權(quán)范圍內(nèi)

進(jìn)行決策：對于超過其權(quán)限的、且認(rèn)為可行的項(xiàng)目，再由相應(yīng)的央策機(jī)構(gòu)（董事會或股東大會）進(jìn)

行審批。

5.2.2.8.5對于決策可行的項(xiàng)目，總裁辦公會指定成立項(xiàng)目專項(xiàng)小組，指定公司高管任組長，資本運(yùn)

營部、發(fā)展規(guī)劃部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部等部門人員為小組成員，開展后續(xù)工作。

>2.2.8.6由資本運(yùn)營部組織簽訂股權(quán)收購協(xié)議、資產(chǎn)移交手續(xù)等，作，完成股權(quán)收購工作后，將相

應(yīng)的股權(quán)收購資料移交給具體開發(fā)分子公司。

5.2.3辦理用地規(guī)劃許可證等后續(xù)相關(guān)手續(xù)

5.2.3.I在項(xiàng)目獲取前期工作完成后，分子公司辦理《用地規(guī)劃許可證》；向政府主管部門申請紅線

圖，并請專業(yè)單位進(jìn)行定點(diǎn)測量；辦理《國有土地使用證》或土地證過戶手續(xù)等，發(fā)展規(guī)劃部、資

本運(yùn)營部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部等部門應(yīng)予以配合。

5.2.3.2董事會辦公室根據(jù)上巾.公司信息披露要求，按照經(jīng)營層上報(bào)堇事會審議的議案中對土地獲取

所提供披露的信息進(jìn)行披露。

5.2.3.3在項(xiàng)目收購過程中，需要聘請專業(yè)中介機(jī)構(gòu)時(shí)，各部門應(yīng)嚴(yán)格遵循公司有關(guān)服務(wù)外包規(guī)定,

執(zhí)行相應(yīng)的會簽或招投標(biāo)管理規(guī)定，審計(jì)內(nèi)控部負(fù)責(zé)對服務(wù)供應(yīng)商選取工作進(jìn)行監(jiān)督。

5.3項(xiàng)目策劃

5.3.1以發(fā)展規(guī)劃部牽頭，研發(fā)設(shè)計(jì)部、分子公司和銷售公司配合，對前期項(xiàng)FI策劃方案做進(jìn)一步的

分析論證，并組織，卜介機(jī)構(gòu)、研發(fā)設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目管理中心、物業(yè)公司、外聘專家等單位對項(xiàng)目的策

劃定位，開展一次深入討論，最終形成統(tǒng)一意見，確定《項(xiàng)目策劃報(bào)告》，上報(bào)總裁辦公會審議，

由總裁最終確定（參見《項(xiàng)目策劃管理辦法》）。

5.3.2研發(fā)設(shè)計(jì)部在參與項(xiàng)目策劃工作中，負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目策劃報(bào)名深化產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)，準(zhǔn)備編制下階

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段委托方案設(shè)計(jì)所需的《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》。

5.4項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)制定

5.4.1發(fā)展規(guī)劃部根據(jù)《可行性研究報(bào)告》《項(xiàng)目策劃報(bào)告》，會同計(jì)劃財(cái)務(wù)部、分子公司、項(xiàng)目管

埋中心、研發(fā)設(shè)計(jì)部、分子公司、銷售公司等共同制定《項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)草案》，主要包括項(xiàng)目

預(yù)期收入總額、預(yù)期成本總額、預(yù)計(jì)口標(biāo)成本分項(xiàng)指標(biāo)、可次利潤總額、項(xiàng)口開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃等關(guān)鍵

指標(biāo)。

5.4.2由發(fā)展規(guī)劃部將《項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)草案》提交公司總裁辦公會進(jìn)行審議、批準(zhǔn)。

5.5前期階段成本控制

5.5.1發(fā)展規(guī)劃部將《可行性研究報(bào)告》、《項(xiàng)目策劃報(bào)告》及《項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》等資料及時(shí)通

報(bào)給項(xiàng)目管理中心，由其根據(jù)項(xiàng)目成本信息數(shù)據(jù)庫和材料價(jià)格信息數(shù)據(jù)庫，提出方案設(shè)計(jì)階段成本

預(yù)控目標(biāo)，用以指導(dǎo)將要開展的項(xiàng)F1規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)。

5.5.2對于非區(qū)域公司管理模式下，項(xiàng)目管理中心將成本預(yù)控目標(biāo)下達(dá)于研發(fā)設(shè)計(jì)部；對于區(qū)域公司

管理模式，由項(xiàng)目管理中心將成本控制目標(biāo)下達(dá)于區(qū)域公司。

6.支持性文件

6.1《土地儲備管理辦法》

6.2《項(xiàng)目論證管理流程》

6.3《投資、融資管理規(guī)則》

6.4《報(bào)批報(bào)建流程》

7.相關(guān)記錄

7.1《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》

7.2《項(xiàng)目成本估算書》

7.3《項(xiàng)目策劃報(bào)告》

7.4《項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)草案》

7.5《項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》

7.6《項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)》

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文件編號：TDY-002-SJ-A

TAHDE設(shè)計(jì)階段管理流程

N天地源版號/改次：A/0

（區(qū)域公司）生效日期：

設(shè)計(jì)階段管理流程（區(qū)域公司）

編制日期

審核日期

批準(zhǔn)日期

修訂記錄

日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人

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文件編號：TDY-002-SJ-A

TAHDE設(shè)計(jì)階段管理流程

N天地源版號/改次：A/0

（區(qū)域公司）生效日期：

設(shè)計(jì)一位WH4公司區(qū)城公E研發(fā)設(shè)計(jì)部項(xiàng)日管即中心印計(jì)內(nèi)控邰公司決策層

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