接管入伙管理手冊(cè)

接管入伙管理手冊(cè)

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編號(hào)標(biāo)題頁(yè)碼版號(hào)/狀態(tài)

WI/JR-001樓宇接管驗(yàn)收4A/0

WI/JR-002樓宇接管驗(yàn)收工程驗(yàn)收程序2A/0

QR-001.TR樓宇建筑接管驗(yàn)收記錄表1A/0

QR-002JR樓宇給排水接管驗(yàn)收記錄表1A/0

QR-003JR樓宇電氣接管驗(yàn)收記錄表1A/0

QR-004JR公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單1A/0

QR-005JR公用建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單1A/0

QR-006JR室外給排水驗(yàn)收單1A/0

QR-007JR公用建筑設(shè)施交接單1A/0

QR-008JR樓宇接管驗(yàn)收移交工程資料清單2A/0

WI/JR-003樓宇驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的解決辦法1A/0

WI/JR-004新接樓宇的入伙12A/0

QR-009JR接管驗(yàn)收記錄1A/0

QR-010JR工程質(zhì)量問(wèn)題處理通知單1A/0

樓宇接管驗(yàn)收WI/JR-001

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1.目的：確保樓宇住、用的安全與正常使用功能。

2.適用范圍：對(duì)新接管樓宇的建筑、裝修、設(shè)備等方面的驗(yàn)收。

3.內(nèi)容：

3.1接管驗(yàn)收條件

按進(jìn)展商（或者業(yè)主委員會(huì)）對(duì)物業(yè)管理公司的委托合同，在大樓竣工驗(yàn)

收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足住戶居住安全、使用功能

正常為要緊內(nèi)容的再檢驗(yàn)。

3.2進(jìn)展商需向物業(yè)管理公司移交的資料清單如下：

注：關(guān)于原有已入伙的物業(yè)，進(jìn)展商/業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在物業(yè)公司驗(yàn)收樓宇

的同時(shí)，移交樓宇資料給物業(yè)管理公司；關(guān)于新的物業(yè)，進(jìn)展商在樓宇資料報(bào)

交巾建筑檔案館的同時(shí)，也應(yīng)移交一份給物業(yè)管理公司存檔。

3.2.1產(chǎn)權(quán)資料

a.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

b.用地批準(zhǔn)文件；

c.建筑執(zhí)照；

d.小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單；

3.2.2市府驗(yàn)收合格資料：

a.工程竣工驗(yàn)收證書；

b.消防工程驗(yàn)收合格證；

c.市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書

d.用電許可證；

c.供用電協(xié)議書；

f.用水審批表、水費(fèi)收繳合同書；

g.衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證；

h.電視共用天線合格證；

i.電梯使用合格證。

注：煤氣、電話由市有關(guān)公司負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)及驗(yàn)收。

樓宇接管驗(yàn)收WI/JR-001

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3.2.3工程技術(shù)資料

a.建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、空調(diào)、煤氣等工程的全套竣工圖紙及各類

公共設(shè)備使用說(shuō)明書、調(diào)試報(bào)告等。

b.地質(zhì)勘察報(bào)告；

c.工程合同及開、竣工報(bào)告；

d.工程預(yù)決算分項(xiàng)清單；

e.圖紙會(huì)審記錄；

f.工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包含質(zhì)量事故處理記錄）；

g.隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

h.沉降觀察記錄及其沉降觀察點(diǎn)布置圖；

i.竣工驗(yàn)收證明書；

j.鋼材、水泥等要緊材料的質(zhì)量保證書；

k.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；

1.水、電、空調(diào)、采暖、電梯等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書；

m.砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；

n.供水、供暖管道的試壓報(bào)告；

。.機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、單臺(tái)設(shè)備的說(shuō)明書、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。

3.3樓宇接管驗(yàn)收程序：

3.3.1進(jìn)展商（業(yè)主委員會(huì)）通知物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收。

3.3.2物業(yè)管理公司按3.1及3.2進(jìn)行核對(duì)。具備

條件的應(yīng)在15口內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間。

3.3.3物業(yè)管理公司同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能及外觀質(zhì)量初步檢看。

3.3.4對(duì)初步檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)

間復(fù)驗(yàn)。

3.3.5經(jīng)復(fù)驗(yàn)移交人對(duì)初檢中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題已整改完畢（或者雙方認(rèn)可解決

方法），物業(yè)管理公司應(yīng)在合同規(guī)定的接管日期前7日簽署驗(yàn)收合格、同意接管

憑證。

樓宇接管驗(yàn)收WI/.JR-001

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3.3.6關(guān)于新樓宇的接管，在簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證時(shí)，應(yīng)向進(jìn)展商

說(shuō)明：經(jīng)初驗(yàn)同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國(guó)家及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的

要求，進(jìn)展商也不能排除應(yīng)承擔(dān)的整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任。在一年保修期結(jié)束時(shí)，

應(yīng)在取得物業(yè)管理公司認(rèn)可后才向施工單位支付保修金。

3.4樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)：

3.4.1檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：

參照建設(shè)部ZBP30001-90標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行及達(dá)到小業(yè)主合理要求。

3.4.2質(zhì)量及功能檢驗(yàn)程序：

a.樓宇接管前的質(zhì)量檢驗(yàn)：

根據(jù)設(shè)計(jì)要求，每棟每層每戶逐個(gè)房間按設(shè)計(jì)要求清點(diǎn)物件及進(jìn)行外觀檢

查。

①確定物件數(shù)量是否符合；

②外觀上有無(wú)人為損壞；

③房屋建筑或者屋內(nèi)物件有無(wú)明顯不符標(biāo)準(zhǔn)要求。

對(duì)新樓宇的接管，此程序的檢驗(yàn)由進(jìn)展商代表與物業(yè)公

司人員雙方共同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，將檢查結(jié)果整理后返回移交人進(jìn)行整改，管理

處負(fù)責(zé)對(duì)整改后項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。關(guān)于舊樓宇的移交，應(yīng)由進(jìn)展商（業(yè)主管委會(huì)）

與物業(yè)公司兩方共同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，將檢查結(jié)果整理后，雙方共同探討解決辦

法。

b.關(guān)于新樓宇，根據(jù)檢查結(jié)果，管理處對(duì)檢查合格的房屋接管鑰匙，對(duì)仍存

在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。關(guān)于舊樓宇，在雙方對(duì)如何解決缺陷問(wèn)題

達(dá)成協(xié)議后，管理處接管鑰匙。管理處對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。

c.小業(yè)主入伙接收物業(yè)時(shí)，管理處人員陪同小業(yè)主對(duì)房間設(shè)施進(jìn)行全面細(xì)

致的質(zhì)量檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的缺陷進(jìn)行登記。關(guān)于新樓宇，由管理處整理后送交進(jìn)

展商，并督促施工單位逐項(xiàng)返修，管理處（小業(yè)主）復(fù)檢認(rèn)可后消項(xiàng)。關(guān)于日

樓宇，根據(jù)達(dá)成的協(xié)議對(duì)提出的缺陷進(jìn)行整改。

d.關(guān)于在一年保修期內(nèi)的樓宇，小業(yè)主或者維修工在使用（或者工作）過(guò)

程中

樓宇接管驗(yàn)收WI/.JR-001

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發(fā)現(xiàn)由于建筑施工或者產(chǎn)品質(zhì)量上的缺陷，經(jīng)管理處查驗(yàn)證實(shí)后，報(bào)告進(jìn)展商

派人更換或者返修。

e.保修期結(jié)束后，根據(jù)承建商的保修情況向進(jìn)展商建議保修金的支付。

3.4.3公共配套設(shè)備的驗(yàn)收：

a.每棟高層樓宇應(yīng)有能直接觀察進(jìn)出口大門內(nèi)外的保

安值班室。值班室內(nèi)應(yīng)有電話、與住戶相聯(lián)系的可視對(duì)講系統(tǒng)、可監(jiān)視大堂門

前及電梯轎廂的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、照明設(shè)施及衛(wèi)生潔具等。

b.每棟高層進(jìn)出口處有可鎖的、箱面帶各單位明顯標(biāo)

志的信報(bào)箱。

c.有符合市交通管理局要求的汽車停車場(chǎng)、交通設(shè)施標(biāo)志及值班崗?fù)ぁ㈦妱?dòng)

道閘、減速坡；并有符合要求的消防設(shè)施及排水設(shè)施。

d.同樓宇管理相習(xí)慣的管理處辦公用房（包含辦公室、財(cái)務(wù)室、會(huì)議室、

接待室），業(yè)主委員會(huì)辦公用房。

3.6接管驗(yàn)收記錄：

3.6.1樓宇建筑接管驗(yàn)收記錄表

3.6.2樓宇給排水接管驗(yàn)收記錄表

3.6.3樓宇電氣接管驗(yàn)收記錄表

3.6.4公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單

3.6.5公用建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單

3.6.6室外給排水驗(yàn)收單

3.6.7綠化驗(yàn)收單

3.6.8樓宇接管驗(yàn)收移交工程資料清單

樓宇接管工程驗(yàn)收程序WI/JR-002

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一、新樓宇的接收

注：關(guān)于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在地產(chǎn)商將樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同

時(shí)，移交一份給物業(yè)管理公司存檔。

樓宇接管工程驗(yàn)收程序WI/JR-002

YGJYA/02/2

二、原有已入伙樓宇的接收

注：關(guān)于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在地產(chǎn)商將樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同

時(shí)，移交一份給物業(yè)管理公司存檔。

發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的解決辦法WI/JR-003

YGJYA/01/1

樓宇驗(yàn)收分物業(yè)公司（管理處）初險(xiǎn)與小業(yè)主復(fù)驗(yàn)。

一、在初驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，處理如下：

㈠通常項(xiàng)目的返修

對(duì)接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)公司險(xiǎn)收組應(yīng)在兩天內(nèi)提

交給進(jìn)展商（一式兩份，一份給進(jìn)展商，一份由進(jìn)展商交給承建單位），由承建

單位負(fù)責(zé)返修；管理處應(yīng)留底一份，以便督促整改，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另

行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由建設(shè)單位委托管理處代為返修，

所需費(fèi)用由進(jìn)展商支付。

㈡房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng)

在接管驗(yàn)收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或者設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量

問(wèn)題時(shí)，驗(yàn)收不能通過(guò)。由建設(shè)單位對(duì)房屋進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)或者采取其它有效的

措施進(jìn)行處理，處理完畢，達(dá)到合格要求、確保住用安全的，再商定時(shí)間予以

驗(yàn)收。并向進(jìn)展商索取加固補(bǔ)強(qiáng)的措施與復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄并存檔備查。

㈢不具備使用功能問(wèn)題的處理

接管驗(yàn)收時(shí)，關(guān)于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)與附屬工程未完工或者由于水、

電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進(jìn)住的，應(yīng)由進(jìn)展商負(fù)責(zé)抓緊解決，

等符合接管驗(yàn)收條件后，再行組織驗(yàn)收。

二、小業(yè)主在驗(yàn)收中提出問(wèn)題的解決辦法

1、對(duì)小業(yè)主提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給進(jìn)展商（一

式兩份，一份給進(jìn)展商，一份由進(jìn)展商交給承建商），由承建商負(fù)責(zé)返修；管理

處應(yīng)留底一份，以便督促整改，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為

止0

2、對(duì)小業(yè)主提出的裝修方面的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解答，回答內(nèi)容見《工程

規(guī)章制度手冊(cè)》中的有關(guān)裝修管理規(guī)定。

3、對(duì)小業(yè)主提出的有關(guān)入住等方面的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解答，并盡力提供

幫助。

三、有關(guān)文件及記錄：

《業(yè)主房屋裝修管理規(guī)定》《接管驗(yàn)收記錄》

新接樓宇的入伙VVI/JR-004

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一、物業(yè)接管前的工作：

1、實(shí)地考察：

對(duì)已確定接管的物業(yè)，由公司在該物業(yè)竣工前組織經(jīng)營(yíng)管理部、工程技術(shù)部、

安全部與清潔綠化部等部門有關(guān)人員前往物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，圍繞接收后管理工作所涉

及的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行考察，（必要時(shí)可多次進(jìn)行實(shí)地考察），在此基礎(chǔ)上，提交公

司董事會(huì)或者總經(jīng)理辦公會(huì)議討論確認(rèn)，制定入伙工作方案。

2、成立管理處：

新的物業(yè)管理處應(yīng)于已確定的入伙日期前三個(gè)月成立，并開始運(yùn)轉(zhuǎn)，根據(jù)

實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時(shí)，按定編人數(shù)配齊管理處各類

人員。

管理處各類人員按下列程序進(jìn)入物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，但可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件與實(shí)際情況

進(jìn)行調(diào)整：

①入伙前100天，任命管理處主任，另配備助理員1人，財(cái)務(wù)室會(huì)計(jì)、

出納各1人，構(gòu)成管理處籌建班子，編制入伙工作方案報(bào)公司研究批準(zhǔn)后，立

即投入實(shí)質(zhì)性準(zhǔn)備工作。

②入伙前三個(gè)月，調(diào)派機(jī)電管理維修人員若干進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)，參與機(jī)電設(shè)

備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，填寫工作記錄，全面掌握大廈機(jī)電設(shè)備的第一手資料。

③入伙前一個(gè)半月，調(diào)配炊事班長(zhǎng)1人，開展管理處食堂的籌備工作。

④入伙前一個(gè)月，管理層人員配齊，管理處掛牌辦公。

⑤入伙前一個(gè)月，組建護(hù)衛(wèi)班進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)對(duì)所接管物業(yè)的守衛(wèi)工作C

⑥入伙前一個(gè)月，炊事班人員到位，食堂開伙。

⑦入伙前25天，組建清潔班，開始對(duì)已接收的房屋進(jìn)行衛(wèi)生清潔工作。

（或者確定清潔外包工作，由外包單位開展清潔工作

⑧入伙前20天，護(hù)衛(wèi)三個(gè)班的人員配齊、上崗。

⑨入伙前半個(gè)月，水電維修班正式成立，人員配齊就位。

3、管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作：

①、管理處應(yīng)要求公司提早派出部分工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與地盤的工

作人員一起，參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，熟悉整個(gè)樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施,

新接樓宇的入伙WI/.JR-004

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熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造原理、性能；熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向

等，為入伙后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。

②、由公司（或者進(jìn)展商）為新管理處提供臨時(shí)辦公場(chǎng)所，管理處根據(jù)實(shí)

際需要，擬制辦公用品的采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)公司審批后購(gòu)置。

③、在公司的指導(dǎo)下，印制收樓、入伙所務(wù)必的文件資料與表格，如《住

戶手冊(cè)》、《公共契約》，《管理規(guī)定》等。此部分工作最好于入伙前一個(gè)月完成。

④、根據(jù)入伙工作方案，編制管理處員工生活用品采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)公司審批

后訂購(gòu)。

二、物業(yè)接管中的工作：

1、管理處要主動(dòng)與進(jìn)展商（地盤）與承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問(wèn)題，

及時(shí)將協(xié)商情況匯報(bào)給物業(yè)公司并在公司領(lǐng)導(dǎo)卜組織驗(yàn)收小組。由地盤、承建

單位與物業(yè)公司三方共同構(gòu)成聯(lián)合交接小組，制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，

商定交接注意事項(xiàng)與交接口期。

2、準(zhǔn)備驗(yàn)收項(xiàng)目表格，物業(yè)公司對(duì)所接收的建筑物、設(shè)備設(shè)施，要分別

準(zhǔn)備充足的驗(yàn)收記錄表格。

3、全面驗(yàn)收交接。驗(yàn)收時(shí)須有進(jìn)展商（地盤）、承建單位與物業(yè)公司（含

管理處指派人員）三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫記錄單，每份驗(yàn)收記錄

單上均須有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對(duì)驗(yàn)收合

格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對(duì)不合格的產(chǎn)品，

注明存在的問(wèn)題，提交地盤與施工單位，限期整改，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格

后方可接收，物業(yè)公司將接收清單交管理處儲(chǔ)存。

4、關(guān)于已經(jīng)接收的項(xiàng)目，管理處從接收簽字起，即組織人力對(duì)建筑物與機(jī)

電設(shè)備進(jìn)行保護(hù)，防止被盜與破壞，同時(shí)，組織人員對(duì)已接收項(xiàng)目進(jìn)行清潔與

環(huán)境整理。

5、搞好公關(guān)工作，管理處要指派專人代業(yè)主聯(lián)系電話安裝、液化石油氣

開戶點(diǎn)火、確定街區(qū)門牌號(hào)碼與通郵等工作。

①、管理處應(yīng)于入伙前三個(gè)月與深大電話公司聯(lián)系，確定管理處安裝電話

門數(shù)與業(yè)主入住后申請(qǐng)安裝電話的辦法。

新接樓宇的入伙VVI/JR-004

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②、管理處應(yīng)于入伙前半個(gè)月與市液化石油氣公司聯(lián)系住戶使用液化氣開

戶點(diǎn)火手續(xù)。

③、于入伙前100天，從新管理處主任任命之日起，即向轄區(qū)派出所申

請(qǐng)確定新接收物業(yè)的街區(qū)門牌號(hào)碼。

④、管理處于入伙前3個(gè)月與當(dāng)?shù)剜]局聯(lián)系辦理通郵手續(xù)，并向地產(chǎn)商提

出合理建議設(shè)計(jì)、定做信報(bào)箱。

6、代為業(yè)主安裝常規(guī)防盜防火設(shè)施。管理處應(yīng)從牢固美觀、價(jià)格合理的

原則出發(fā)，于入伙前一個(gè)半月組織定購(gòu)并代為業(yè)主統(tǒng)一安裝防盜門、防盜窗花，

為每戶業(yè)主配備市消防處規(guī)定型號(hào)的手提滅火器，并于入伙前安裝完畢。（防盜

門、防盜窗花也可指定樣式，由業(yè)主裝修時(shí)自行安裝。）

7、積極、妥善解決員工的食宿問(wèn)題。在物業(yè)公司指導(dǎo)協(xié)助卜，管理處根

據(jù)所接管物業(yè)的具體情況，提出管理處辦公、員工住宿、食堂用房的規(guī)劃、設(shè)

計(jì)方案，經(jīng)批準(zhǔn)后，具體抓好改建裝飾工作的落實(shí)。

三、入伙前的工作：

1、通過(guò)登報(bào)與寄發(fā)通知書的形式，提早一個(gè)月（至少提早十天）向業(yè)主

發(fā)出入伙通知。向業(yè)主寄發(fā)通知應(yīng)包含下列資料：

①、入伙通知書；

②、收樓須知；

③、入伙手續(xù)；

④、入伙收費(fèi)表.

2、規(guī)劃整理物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，設(shè)置必要的設(shè)施、標(biāo)志。

3、逐棟、逐層、逐戶全面完全地進(jìn)行衛(wèi)生清理，并注意保潔，其項(xiàng)目與

標(biāo)準(zhǔn)如下：

A、關(guān)于送裝修的單位：

①、大小房間：玻璃擦凈，地板潔凈，窗臺(tái)干凈，踢腳線干凈，燈具潔凈。

②、客廳：清潔內(nèi)容與房間相同，對(duì)講機(jī)干凈無(wú)灰。

③、洗手間：鏡面光潔，臺(tái)面潔凈，浴缸干凈、抽水馬桶潔凈無(wú)污物痕

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跡，下水暢通，地面潔凈顯現(xiàn)本色，地漏暢通，地面無(wú)積水。

④、廚房：壁廚干凈，木柜里外擦凈，水管及液化氣管擦拭無(wú)灰。內(nèi)陽(yáng)臺(tái)

擦拖干凈，地面擦凈顯現(xiàn)本色。

⑤、陽(yáng)臺(tái)：墻面、地面、玻璃擦凈，護(hù)欄干凈，地漏蓋上水泥清除，漏水

暢通。

⑥、木門：所有木門的門框、門板面擦凈。

B、關(guān)于不送裝修的單位：

①、大小房間：玻璃擦凈，地面清潔，窗臺(tái)干凈。

②、客廳：清潔內(nèi)容與房間相同，對(duì)講機(jī)干凈無(wú)灰。

③、洗手間：下水暢通，地面清潔，地漏暢通，地面無(wú)積水。

④、廚房：水管及液叱氣管擦拭無(wú)灰，內(nèi)陽(yáng)臺(tái)擦拖十凈，地面十凈。

⑤、陽(yáng)臺(tái)：墻面、地面、玻璃干凈，護(hù)欄干凈，地漏蓋上水泥清除，漏水

暢通。

⑥、木門：所有木門的門框、門板面擦凈。

4、對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層走廊、后樓梯的清潔工作：

①、四壁潔凈，地面光潔；

②、防火門干凈，并按要求緊閉；

③、后樓梯扶手、臺(tái)階干凈無(wú)塵土；

④、門燈及一切能附著灰塵的附屬設(shè)施擦拭干凈；

⑤、每層后樓梯走火通道口擺放一個(gè)垃圾桶。

5、研究制定集中入伙時(shí)的接待工作方案、場(chǎng)景布置方案，圍繞完成任務(wù)對(duì)

人員進(jìn)行合理分工，并在物資上做好充分準(zhǔn)備。

四、入伙時(shí)的工作：

1、場(chǎng)景布置：根據(jù)制定的場(chǎng)景布置方案擺放花籃、盆景，懸掛條幅對(duì)聯(lián)，

張燈結(jié)彩，插放彩旗，高掛氣球等，給人以盛大、喜慶的感受。

2、設(shè)置導(dǎo)向路標(biāo)，安排引導(dǎo)人員，使業(yè)主在辦理入伙手續(xù)、收樓過(guò)程中

感到方便。

3、管理處與進(jìn)展商之地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部在入伙接待處進(jìn)行聯(lián)合辦公，實(shí)行

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一條龍服務(wù)。先由進(jìn)展商為業(yè)主結(jié)清購(gòu)樓手續(xù)，再由管理處收取入伙費(fèi)用、簽

訂公共契約，向業(yè)主發(fā)放門匙，并安排專人引導(dǎo)業(yè)主入室驗(yàn)收，對(duì)業(yè)主提出的

房屋質(zhì)量方面的合理意見，逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收記錄》四聯(lián)單上（承建商、

管理處、業(yè)主、進(jìn)展商各一份），并負(fù)責(zé)與承建商聯(lián)系，限期修好，保證業(yè)主按

時(shí)入住。

4、在業(yè)主辦理入伙手續(xù)的同時(shí)，管理處應(yīng)提供給業(yè)主如下資料及物件：

①鑰匙

②開戶存折

③業(yè)主公約

④住戶手冊(cè)

⑤收費(fèi)一覽表

⑥裝修管理規(guī)定

⑦接管驗(yàn)收記錄

⑧其它

注：以上資料與物件可根據(jù)各個(gè)管理處情況不一致而是完全不一致的。

五、管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置與人員配備：

管理處設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)室，下設(shè)三個(gè)護(hù)衛(wèi)班，一個(gè)清潔班（清潔也可外包）,

一個(gè)維修班及一個(gè)炊事班（炊事班應(yīng)根據(jù)各自管理處的實(shí)際情況而定），定崗定

員應(yīng)根據(jù)大廈幢數(shù)與層高及崗位多少而定（以兩幢大樓并帶有地庫(kù)車場(chǎng)與單車

庫(kù)的32層商住樓為例，應(yīng)配備58人。）

六、入伙工作程序及工作標(biāo)準(zhǔn)：

1、入伙前的準(zhǔn)備工作：

①、組建管理處，建立領(lǐng)導(dǎo)班子與辦事機(jī)構(gòu)開展工作。

②、收集歸檔大廈各類資料：建筑施工圖紙、隱蔽工程資料、各類交工臉

收證書復(fù)印件、各類設(shè)備使用說(shuō)明書、合格證書復(fù)印件。

③、參閱有關(guān)圖紙資料，熟悉大廈情況，對(duì)設(shè)施、設(shè)備、安全、清潔綠化

工作及管理處辦公地點(diǎn)、員工食宿問(wèn)題提出具體工作意見。

④、起草、編定并印制大廈《業(yè)主公約》、《住戶手冊(cè)》與《裝修管理規(guī)定》。

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⑤、編制大厘開辦財(cái)政預(yù)算，測(cè)算管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，印制各類入伙資料。

⑥、招聘培訓(xùn)各類管理與服務(wù)員工。

⑦、聯(lián)系走訪派出所，街道辦事處等政府辦事機(jī)構(gòu)與有關(guān)部門，做好公關(guān)

工作。

⑧、提早進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，與地盤工作接軌，參與設(shè)備安裝調(diào)試，迅速熟悉情況。

2、做好樓宇交接驗(yàn)收與入伙工作。

①、認(rèn)真清點(diǎn)、檢查、驗(yàn)收室內(nèi)與大廈的各類設(shè)施設(shè)備及有關(guān)物品，發(fā)現(xiàn)

問(wèn)題及時(shí)登記、反映、整改。

②、擬定大度設(shè)施中不完善方面的改進(jìn)計(jì)劃，首層大堂入口處安裝電子門，

每戶安裝防盜門、防盜窗花等。

③、布置好入伙辦公地點(diǎn)，熱情接待入伙業(yè)主，負(fù)責(zé)向業(yè)主解釋《住戶手

冊(cè)》、《業(yè)主公約》及管理規(guī)則，按規(guī)定收取有關(guān)費(fèi)用。

④、陪同業(yè)主視察房屋、驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備，辦好交接手續(xù)、交付鑰匙，對(duì)業(yè)

主提出的問(wèn)題，耐心解答，做好記錄，及時(shí)反映與處理。

⑤、幫助入伙業(yè)主辦理好煤氣開戶手續(xù)。

⑥、處理好業(yè)主的投訴，做到件件有著落，盡最大努力使業(yè)主滿意。

⑦、管理好業(yè)主對(duì)房屋的二次裝修，確保房屋結(jié)構(gòu)完好?，外貌完美統(tǒng)一。

3、工作標(biāo)準(zhǔn)：

嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)的質(zhì)量方針與目標(biāo)，與IS09002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主制造安全、

清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活與工作環(huán)境，并參照香港地區(qū)同類型商住大夏

物業(yè)管理一流水平的工作標(biāo)準(zhǔn)做好各項(xiàng)工作，做到業(yè)主、領(lǐng)導(dǎo)、自己三滿意。

七、人員配備、財(cái)務(wù)方案、材料計(jì)劃。（附后）

八、需進(jìn)展商解決的問(wèn)題：

1、提供入伙與樓宇資料：

①、小業(yè)主名冊(cè)及聯(lián)絡(luò)通訊地址，電話號(hào)碼；

②、樓宇建筑及設(shè)備質(zhì)量保修責(zé)任的合約復(fù)印件。

③、建筑、水電、電梯、空調(diào)等工程項(xiàng)目的總投資表。

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2、審批入伙開辦資金預(yù)算方案。

3、審批入伙方案及管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4、解決入伙前管理處的臨時(shí)辦公地點(diǎn)與電話機(jī)一部。

5、解決管理處辦公用房地點(diǎn)與員工食宿地點(diǎn)。

下列按兩幢大樓并帶有地庫(kù)車場(chǎng)與單乍庫(kù)的32層商住樓舉例計(jì)算有關(guān)人員配備

及材料機(jī)具等情況：

附1、財(cái)務(wù)方案（開辦費(fèi)用）

一、估計(jì)管理費(fèi)收入30萬(wàn)元：

1、商住樓管理收入15.6萬(wàn)元；

2、2、裙樓管理收入8.4萬(wàn)元；

3、車場(chǎng)收入4萬(wàn)元：

4、其他收入2萬(wàn)元。

二、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：（港幣）

1、商住樓（居民）：0.42元/英尺

2、商住寫字樓：0.60元/英尺

3、寫字樓：8元/平方米

4、商場(chǎng)、酒樓：12元/平方米

三、開辦費(fèi)用預(yù)測(cè)：151萬(wàn)元

1、入伙前員工培訓(xùn)開支：20萬(wàn)元（2500x40x2月=20萬(wàn)元）

2、辦公設(shè)施：11萬(wàn)元

①、辦公家私：2萬(wàn)元

②、電腦兩臺(tái)：4.2萬(wàn)元（辦公室及財(cái)務(wù)室各一臺(tái)）

③、復(fù)印機(jī)：1.2萬(wàn)元

④、辦公室裝修：2萬(wàn)元（估計(jì)）

⑤、辦公用品：1.6萬(wàn)元

3、清潔衛(wèi)生費(fèi)用：16萬(wàn)元

①、垃圾筒：150個(gè)，8仟元

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②、果皮箱：10個(gè)，1萬(wàn)元

③、垃圾袋：200包，4.5萬(wàn)元

④、垃圾房：1個(gè)，6萬(wàn)元

⑤、打臘機(jī)：1臺(tái)，1萬(wàn)元

⑥、剪草機(jī)：1部，1.5萬(wàn)元

⑦、其它工具：1.2萬(wàn)元

4、保安設(shè)施：30萬(wàn)元

①、大堂監(jiān)視器：4臺(tái)，6萬(wàn)元（含車場(chǎng)）

②、對(duì)講機(jī)：10臺(tái)，3萬(wàn)元

③、服裝：27X2,9仟元

④、報(bào)警系統(tǒng)：5萬(wàn)元

⑤、大堂崗?fù)ぃ?仟元

⑥、車場(chǎng)崗?fù)ぃ?.6萬(wàn)元

⑦、警械等：9仟元

⑧、地下車場(chǎng)設(shè)備：10萬(wàn)元

5、維修費(fèi)用：4萬(wàn)元

①、對(duì)講機(jī)：4臺(tái)，1萬(wàn)元

②、維修工具：12套，1.2萬(wàn)元

③、維修設(shè)備：1.8萬(wàn)元

6、員工食堂、宿舍開支：50萬(wàn)元

①、食堂改建工程：5萬(wàn)元

②、炊事設(shè)備：15萬(wàn)元

③、宿舍改建工程：25萬(wàn)元

④、家私用品：5萬(wàn)元

7、其它開辦贄用及流淌資金；20萬(wàn)元

①、住戶、員工手冊(cè)：2萬(wàn)元

②、公共契約：1萬(wàn)元

③、其它開辦費(fèi)：7萬(wàn)元（含公關(guān)費(fèi)用）

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④、流淌資金：10萬(wàn)元

附2：人員配備

管理處人員定崗定員總數(shù)（一）

職務(wù)定員數(shù)各注職務(wù)定員數(shù)備注

主任1護(hù)衛(wèi)員27

副主任1清潔工8

助理主任1電工5

助理員2電梯工3

會(huì)i+1水（管）工2

出納1其它普工2

收銀員1炊事員3

合計(jì)8合計(jì)50

護(hù)衛(wèi)員定崗定員表（二）

崗位第一幢第二幢崗位X班次定員數(shù)備

大堂112x36

崗?fù)?x36

班長(zhǎng)1x33帶班巡邏

汽車庫(kù)崗2x36

單車庫(kù)崗1x33

巡邏1x33包含車場(chǎng)

合計(jì)27

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清潔工定肉定員數(shù)（三）

崗位第一幢第二幢定員數(shù)備注

裙樓1包含轉(zhuǎn)換層清潔、花園草地

1一17層樓112

18層以上112包含天臺(tái)上清潔

地面地庫(kù)1包含花園、草地

花園草地1花工

清潔班長(zhǎng)1月梯清潔擦油，料具保管

合計(jì)8

水電維修等工人定崗定員表（四）

崗位電工電梯工管工木（油）工瓦工炊事員合計(jì)備注

定員數(shù)53211315

附3：材料計(jì)劃

行政辦公、食堂、生活用品計(jì)劃表（一）

名稱單位數(shù)量備注名稱單位數(shù)量備注

辦公桌張8單人床架?58

辦公椅把8單人衣柜個(gè)58

文件柜個(gè)6椅子把58

保險(xiǎn)柜個(gè)2書桌張58

沙發(fā)對(duì)2床墊個(gè)58

電腦臺(tái)2炊事設(shè)備臺(tái)9

落地扇臺(tái)3炊事用品種20

自行車輛5餐桌椅套58

熱水器只3餐具套58

開水爐只1臺(tái)扇只58

照相機(jī)臺(tái)1復(fù)印機(jī)臺(tái)1

電視機(jī)臺(tái)1音響套1

錄放機(jī)臺(tái)、1影牒機(jī)臺(tái)1

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保安設(shè)施、裝備材料計(jì)劃表（二）

名稱單位數(shù)量備注名稱單位數(shù)量備注

保安服套27*2巡邏鐘只3

對(duì)講機(jī)只12車擋部3

攝像機(jī)套6減速駁節(jié)50

滅火機(jī)只80單車架米200

警鈴只10反光鏡面2

警鐘只10崗?fù)ぷ?

打卡機(jī)只3

清潔工具、材料計(jì)劃表（三）

名稱單位數(shù)量備注名稱單位數(shù)量備注

洗地機(jī)部1撮斗只20

打臘機(jī)部1毛巾?xiàng)l200

吸水吸塵機(jī)部1黑垃圾袋包100

剪草機(jī)部1白垃圾袋包100

垃圾推車輛4洗潔靈箱150

鋁合金梯架121潔廁靈箱150

鋁合金梯架101去污粉箱200

鋁合金梯架53鹽酸桶20

玻璃刮子個(gè)5天那水桶20

拖桶個(gè)40玻璃張100

拖把個(gè)10白垃圾桶個(gè)150

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