20250108-正合年報｜成都2024年市場總結(jié)及2025年展望

證券代碼

834209經(jīng)霜猶茂，擘畫新局2024年成都房地產(chǎn)市場年報市場總結(jié)

&趨勢展望成都正合·策略服務(wù)中心ZHENRGO9HU9EP82025/01/08G投

資

運(yùn)

營

｜

新

房

營

銷

｜

咨

詢

運(yùn)

營SINCE1Towards

More

Sustainable

Development...目

錄CONTENTPART01PART03新房市場商辦市場ART02PART04土地市場趨勢展望ZhengheGroupPage2Since1998統(tǒng)計(jì)說明1、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍一圈層指主城、

府新區(qū)；二圈層指近?

主華區(qū)、高新西區(qū)、

南區(qū)、金牛區(qū)、錦江

、青羊區(qū)、武侯區(qū)?

天府新區(qū)：天府新區(qū)成都直管區(qū)?

近郊：雙流區(qū)

溫江區(qū)、龍泉驛區(qū)、?

遠(yuǎn)江堰市、邛崍市、

市、彭州市、青白江

、金堂縣、蒲江縣、新津區(qū)、大邑縣?

新房：供應(yīng)量

成交量、存量均為銳案口徑?

住宅：指商品住宅+人才公寓，不含保障房4、區(qū)間值說明三圈層指遠(yuǎn)郊?

面積總價段區(qū)間：包含低含高值、土地類型劃分標(biāo)準(zhǔn)?

涉宅土地：涉及

宅土地，含純住宅土

住兼商土地+商兼住?

公告：含流拍、終止、成

數(shù)區(qū)、新都區(qū)表面成交樓面地價=土地成交總價/最大可開發(fā)體量?

溢價率=土地成

總價/起拍總價-1購口徑；成交均價金額均?

流拍率=(流拍宗數(shù)+終止/公告宗數(shù)為土地公告、供應(yīng)、成

統(tǒng)計(jì)時間均按交易時間計(jì)算?

多宗地組合供應(yīng)

意向競買人須同時報名

與所有宗地競買)，計(jì)算僅計(jì)1宗?

二手房：成交

來源成都市住房和城設(shè)局，成交均價、來源正6、商辦說明合公寓：含SOHO和LOFT?

商業(yè)：統(tǒng)計(jì)底商

集中式商業(yè)、商業(yè)街7、問卷2、存量說明業(yè)市場?

預(yù)售證存量：

得預(yù)售證未售面積?

去?

【總存量】：項(xiàng)目預(yù)售證未售存量+項(xiàng)目未推存量(三圈層單項(xiàng)目總存量超30萬㎡按30萬

算)+2019年至今成交

目未入市的涉宅地

剔除二三底價地)；=存量/近1年月均銷成都正合購房者心態(tài)

研對象為正合代理項(xiàng)目來訪客戶、隨機(jī)受訪對象、豪宅品審局客戶、5居客研究院線上調(diào)研?

調(diào)研分別為2020-2024年圈3、住宅分類說明?

剛需：大成都

價300萬以內(nèi)住宅產(chǎn)品?

改成都總價300-800萬產(chǎn)品，其中首改3000萬、再改500-800萬?

高端：大成都

價800萬以上住宅產(chǎn)品ZhengheGroupPage3Since1998統(tǒng)計(jì)說明8、一圈層板塊分類說明：【城市核心】①

都房價、地價天花板

力平層項(xiàng)目單價≥4萬，地價≥2萬/㎡)；應(yīng)極其稀缺；③包內(nèi)(基本無在售項(xiàng)目【區(qū)心】①各行政區(qū)房價板(主力項(xiàng)目單價≥㎡、主流地價≥1.5㎡)；②區(qū)政府主力打

的區(qū)位(產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、配

高規(guī)劃)；③區(qū)域主力

量板塊【普通板塊】距城市

心稍遠(yuǎn)發(fā)展中、或區(qū)域發(fā)展趨剛需化區(qū)域主城普通城市核心行政區(qū)武侯區(qū)青羊區(qū)板塊行政區(qū)板塊琉璃場、川師、天府廣場、白鷺灣、三圣鄉(xiāng)、東

塔子山、靜居寺行政區(qū)板塊悅湖、遺、成飛二仙橋、槐

店、八里莊、李家沱、駟

、成都理工大、熊貓園東大街、攀成鋼金融城東、林家壩市、錦錦區(qū)侯新城、新南天地、

育館、紅牌樓、桐梓林

升橋、麗都、華西、高攀路、玉

、外雙楠、九眼橋、、川音成華區(qū)金牛區(qū)天區(qū)麓湖、天西區(qū)區(qū)地、青龍場、北湖、

仙湖、成渝立交、龍?zhí)端戮爬锏?、植物園、五塊石、兩河公園、侯、北部商貿(mào)城、沙

沙西、國賓、鳳凰山、高新南金融城、大源人民公園、北浣花溪、、內(nèi)金沙、內(nèi)光華、沙、外光華天東、錦江

態(tài)帶、興隆湖、華陽、麓

、萬安南、正興、新客站、新華公園、建萬年場、崔家店、紅星路、成華區(qū)金牛區(qū)天府新區(qū)西區(qū)、科學(xué)城南、天府文城成都北站、花牌坊、茶店子、騾馬市、-石人高新西區(qū)高區(qū)新川、神仙樹和ZhengheGroupPage4Since1998統(tǒng)計(jì)說明9、二圈層板塊分類說明：【近郊熱點(diǎn)】①

行政區(qū)房價、成交量板；②板塊區(qū)位鄰近

城且配套相對成熟【近通】①板塊配套完善能級一般；②房價交量處于行政區(qū)中游【近郊邊緣】距近郊

熟區(qū)遠(yuǎn)、或區(qū)域無明確規(guī)劃未開發(fā)近郊熱點(diǎn)近郊普近郊邊緣行政區(qū)板塊政區(qū)板塊行政區(qū)區(qū)板塊萬春鎮(zhèn)

壽安、溫江大學(xué)城、金板塊溫江區(qū)光華新城、區(qū)溫江老城、生物城、公興、黃甲、雙流牧馬山流區(qū)雙流區(qū)華府、怡心湖航空港、成都芯谷

東升、雙楠大道合、東山、陽光城、

泉中央綠芯、車城工業(yè)園西河、洛行政學(xué)院、

面、十

東安新城龍泉驛區(qū)龍泉驛區(qū)都大道、龍泉驛區(qū)新都區(qū)龍湖、龍泉老城區(qū)、洪新都區(qū)郫都區(qū)龍橋、木蘭鎮(zhèn)、獅子新繁新都新城、新都城區(qū)、斑竹園、石板

大豐、廖家灣片區(qū)郫都德源、郫都老城、友愛、安、安靖、三道堰郫都菁蓉湖、

犀浦、團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)、蜀都新城、西源產(chǎn)業(yè)園區(qū)ZhengheGroupPage5Since1998投資運(yùn)營｜新房營銷｜咨詢運(yùn)營ZHENGHEGROUPPART1新

房

市

場INSIGHT&SERVICE<<新房關(guān)鍵詞>>新房底部盤整，成都罕見量價齊跌，四季度初顯修復(fù)苗頭量價堅(jiān)挺區(qū)域收窄，但頭部項(xiàng)目迭代產(chǎn)品虹吸客戶、逆勢熱銷正合股份·Since199801QUESTIONZHENGHEROUP2024年成都新房市場是否企穩(wěn)？ANSWER2024年成都新房量價齊跌，但較同能級城市相對樂觀全年“先抑后揚(yáng)”，9月政策組合拳后信心提升、修復(fù)初顯INIGHT&ERVICEZhengheGroupPage8城市對比|成都新房銷量蟬聯(lián)榜首，房價降幅可控量蟬聯(lián)榜首：24年1-11月成都累計(jì)銷量

,195萬㎡，顯著高于其他城市，連續(xù)3年蟬聯(lián)榜首價降幅可控：241-11月成都

計(jì)房價同比

0.7%，位列7城第四，僅次于上海&西安

太原圖：2024年1-1月重點(diǎn)城市城市及成都商品住宅成交面積萬㎡1,195701692656468006049757539339087354331730422620成西安廣州天津上海青島杭州深圳北京南鄭州南京長沙長春貴陽：2024年1-11月城市城市及成都累計(jì)同比10%-0.7%0%-5%%上海安太原成都天津杭州北京長沙長春濟(jì)南重慶貴陽青島昆明鄭州深圳南京州來國家統(tǒng)計(jì)局、成都銳理數(shù)據(jù)、正合數(shù)據(jù)庫，成都正合策略服務(wù)中心整理注1：五城統(tǒng)計(jì)范圍：

西安主城、重慶主城

七城區(qū)、昆明主城；：房價累計(jì)同比來源國計(jì)局《2024年11月70個城市商品住宅銷售價格情況》ZhengheGroupPage9Since1998城市對比|前三季度持續(xù)探底，Q4政策轉(zhuǎn)向后成都活躍度更樂觀量Q4修復(fù)顯著：24年1-3度整體量低

波動，Q4隨國家基調(diào)+成都政策持續(xù)松綁翹尾回升房價再度回正：

都房價環(huán)比

經(jīng)9個月深度調(diào)整期后11月再度正增長圖：2024年1-11月30城市及成都商品住宅成交面積對比成都

VS重點(diǎn)30城萬㎡平均月度成交面積成都月度成交面積250Q4成交面積環(huán)比12465%201501000成都VS70城平均11%環(huán)比0.5-0.2%012345678910111212345679101120232來源

國家統(tǒng)計(jì)局、正合數(shù)據(jù)庫，成都正合策略服務(wù)中心整理注1：30余重點(diǎn)城市包

、上海、廣州、深圳

、重慶、寧波、常州肥、青島、濟(jì)南、天津、西安、蘇州、貴陽、嘉興、惠州、珠海；備注2：房價環(huán)比來源國家統(tǒng)計(jì)局《202年11月70個大中城市商品

宅銷售價格變動情況》、?？?、福州、廈門州、無錫、杭州、長沙州、南京、長春、東莞寧、昆明、大連、佛山合ZhengheGroupPage10Since1998成都量價|前三季度低位盤整，四季度政策轉(zhuǎn)向后，修復(fù)趨勢初現(xiàn)24年9月起，在宏觀政策基調(diào)“止跌回穩(wěn)”及成都政策組合拳帶動下，前期積壓的需求集中釋放，四季度月均銷量對比9月

121%24年8月起：圖：2023-202年成都新建商品住宅月度供銷量價走勢各區(qū)陸續(xù)出房補(bǔ)貼類政策萬㎡24年9月：基調(diào)“10月：取

限售+降二套首付11降契稅穩(wěn)”元/㎡22,023年1月：降商貸首付23年9月：限購10月：降商貸24年4月：取消限付5月：取消利率

限+降首付21,00025000效果僅持Q4月量對比9月漲121%20,000月環(huán)比漲46%19,00018,000000位波動1501005016,0000013457810111223456789101120232024供應(yīng)面積(左軸)成交面積(左軸)成交均價(軸)來成都銳理數(shù)據(jù)，成都正

策略服務(wù)中心整理ZhengheGroupPage11Since1998修復(fù)原因|政策組合拳有效修復(fù)信心，積壓需求集中釋放短暫沖高供應(yīng)持續(xù)

減：一圈層

應(yīng)環(huán)比累計(jì)7個月負(fù)增長，需求積壓，9/11月補(bǔ)貨回升政策修復(fù)信心：宏觀政策+成

政策出臺救

，客戶信心

升明顯，持

2個月心態(tài)“偏積極”圖：2024年一圈層新建商品住宅月度供應(yīng)面積環(huán)比趨勢圖：2024年10-11月正合客戶信心調(diào)研-客戶信

提升原因40降稅/降利率成都新政組合52%止跌回穩(wěn)300%200%34%3%年末供應(yīng)補(bǔ)量助推沖高圖：2024年正合客戶信心調(diào)研-客戶信心變化趨0%一圈層7個月供應(yīng)均負(fù)長960%56%平偏積極45%123567供8足101242%月信心快速修復(fù)平2024年-100%12%11200%0%一層供應(yīng)面積環(huán)比1月36月9月10月來成都銳理數(shù)據(jù)，正合問

數(shù)據(jù)庫，成都正合策略服

中心整理ZhengheGroupPage12Since199802QUESTIONZHENGHEROUP2024年成都哪些區(qū)域量價堅(jiān)挺？ANSWER房價堅(jiān)挺區(qū)域進(jìn)一步收縮僅一圈層主軸核心房價穩(wěn)中有升、外延板塊均降溫INIGHT&ERVICEZhengheGroupPage13圈層特征|“降價換量”區(qū)域擴(kuò)張，需求進(jìn)一步收縮至一二圈層24年三個

層新房銷量

比降幅超兩

，房價同比回調(diào)1-4%；一二圈層房價回調(diào)+新政后購房成本&門檻降低，進(jìn)一步加

需求回歸，

量占比連續(xù)

年漲至84%表：2024年成都分圈層新建商品住宅交易指標(biāo)圖：2020-2024年成都分圈層新建商品住宅成交面積占比一圈層二圈層三圈層一二圈層占比供應(yīng)面積(萬㎡)同比673394-15%432196842024202320222153%52%8%32%16%18%19--24%1282%81%70%31%交面積(萬㎡)同比720--20%15,352-4%-32%33%均價(元/㎡)同比25,626-1-1%38%31%33%30%預(yù)售證存量面積(萬㎡632583162020%59去化周期(月320%240%%80%00%去化周期對比2023年底(月+1.3+1.9+8.8一圈層

二圈層

三圈層來成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務(wù)中心整理注1：量為認(rèn)購數(shù)據(jù)、

備案數(shù)據(jù)，因四舍五，顯示數(shù)據(jù)和實(shí)際值異備注2：存量指取售證未售面積，去化周售證存量/近12個月月量備注3：二圈層成交均價剔除部分保交樓低價項(xiàng)目，三圈層成交均價剔除金堂&彭州&新津部分非市場化成

項(xiàng)目，剔除前均價：二圈

-15,178元/㎡，三圈層-66元/㎡ZhengheGroupPage14Since1998一圈層|房價堅(jiān)挺區(qū)域收縮，城市/區(qū)域核心抗跌能力更強(qiáng)24年一圈層房價同比下降1%，僅城西&城東主軸沿線板塊、城南核心板塊房價穩(wěn)中有升，普通板塊房價在“以價換量”下普遍下調(diào)圖：2024年一圈層及各板塊等級房價同比圖：一圈層房價漲幅表現(xiàn)板塊圖城市核心板塊均價漲幅居首位14%茶店子%12%10家店9%房價堅(jiān)挺區(qū)域收縮至核心板塊城西&城東主軸沿線板塊海椒市省體育館神仙樹7%武侯新城53%大源0%-5%一圈層城市核心域核心主通新川3-24年連續(xù)兩年同比漲幅＞僅24年房價漲-1%-5%僅23房價漲幅＞2%湖23年均價同比4年均價同比無在售項(xiàng)目/房價漲幅≤2%-10%天西來源

成都銳理數(shù)據(jù)、正合數(shù)據(jù)庫，成都正合策略服務(wù)中心整理注：量為認(rèn)購數(shù)據(jù)、價備案數(shù)據(jù)，因四舍五入，顯示數(shù)據(jù)和實(shí)際值略異ZhengheGroupPage15二圈層|全域降價難保量，雙流&龍泉熱點(diǎn)板塊以價換量相對較好降價難穩(wěn)量：全域降價保量，臨主城/成熟配套熱點(diǎn)板塊銷量降幅較小，換量效果更好溫江逆勢上升：優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目供應(yīng)托底，區(qū)域量價齊漲圖：2024年二圈層各行政區(qū)新建商品住宅供銷量價同比情況表：2024年二圈層近郊熱點(diǎn)&普通&邊緣板塊量同比情況成交均價積同比20%板塊能級典型板塊特征10%0%怡心湖價↓-18%↑+35%以價換果顯著東安新城價↓量↓-13%近郊熱點(diǎn)-9%量+6%價+2%星河價↑+11%量↓-2頭部項(xiàng)目托底板塊價-10-20%-3頭部產(chǎn)心地段供貨托底區(qū)域量價溫江老城價↓-3%量↓-44%紅光價↓↓-39%斑竹園價↓-6%量↓-29%郊普通-3%小幅調(diào)價效果不明顯-40%圈層-15%-20%-4%雙流-27%-13%-3%龍泉驛-17%-28%%郫都-26%6%新都-5%-28%-溫江供應(yīng)面積同11%牧馬山價↓18%量↓-57%交面積同比近郊邊緣%-38%柏價↓-17%量↓-42%價↓-31%量↓-6量價降幅最明顯成交均價同比-3%2%安德來成都銳理數(shù)據(jù)，成都正策略服務(wù)中心整理注1：量為認(rèn)購數(shù)據(jù)、備案數(shù)據(jù)，因四舍五，顯示數(shù)據(jù)和實(shí)際值異備注2：二圈層成交均價剔除部分保交樓低價項(xiàng)目ZhengheGroupPage16Since1998三圈層|銷量全域收縮3-5成，資源區(qū)&內(nèi)生市場房價波動放緩三圈層持續(xù)控供應(yīng)、去庫存，圈層房價略降-1%、銷量跌幅近4成；大邑&都江堰等資源優(yōu)勢區(qū)、崇州&邛崍等內(nèi)生市場房價波

幅度較??；

白江&新津價格戰(zhàn)加劇表：2024年三圈層新建商品住宅交易指標(biāo)(單位：%、月).層-29.3%7%大邑41.6%4.2%12.8%1.3%0.7%49.9都江堰-21.9-31.1%16.6崇邛崍-5.8%-31.3%8.4%彭州9.6%金堂-26.9%-41.9%0.7%蒲江-83.4%4.2%青白江-75.4%-52.1%1.4%新津2.2供應(yīng)面積同交面積同比墅類產(chǎn)品市占品市占率同比成交均價同1-11去化周期18.3%-25%8.3%-0.%-2.7%19-36.8%4.8%-12.7%7.07.2%%0.2%墅5.5%2.7%2.2%-1.6%-95%26.64.9%1.4%-5.7%-15.21.1-1.2%5-0.1-.6%29.72.3%-5.8%41.4-6.6%37.1245.335.0核心地段高價項(xiàng)目托底區(qū)域房價普降5-25降

25%,均價補(bǔ)跌至2021年水平高產(chǎn)品市占率超1成，且占續(xù)擴(kuò)大，結(jié)構(gòu)性托持市場特內(nèi)生市場，價幅小普降5-15%普降5-普降5-20%價房價

動幅度收窄持續(xù)戰(zhàn)來成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務(wù)中心整理注1：量為認(rèn)購數(shù)據(jù)、

備案數(shù)據(jù)，因四舍五，顯示數(shù)據(jù)和實(shí)際值異；去化周期=預(yù)售證近12個月月均銷量；品市占率=墅類產(chǎn)品成積/全業(yè)態(tài)總成交面積備注2：三圈層剔除金堂、彭州、新津部分非市場化成交項(xiàng)目ZhengheGroupPage17Since1998附件表

2024年成都分行政

新建商品住宅交易

標(biāo)(單位：萬㎡、元/㎡、%、月)成華

金牛

青羊侯錦江

高新新雙流

溫江驛郫都

新都都江堰

邛崍蒲新津

崇州

大邑州青白江供應(yīng)面積同比88770736596200987996517128248138292241.6%13214-52.5%14.5.0%52.8%-23.8.2%-29.7%-26.8.9%-17.0%-26.0%%-26.9%-21.9%-30%-83.4%2.2%189.6%-75.成交面積同比1059169757272236105711164811438292227--5.4%-8.9%15.12.2%-42.8%-20.-13.3%6.3%-28.5-26.5%-28.2%-41.9%31.1%-31.3%-24.2%-2.7%-25.2%4.2%-36.8%52.1%成交均價

22,30122,27,80727,69032,79,33523,80017,5,09017,26812,310716,2018,93637,03510,8078,4998,3667,-5.7%7.8%-6%0.1%5.7%644.%140-5.7%1-3.5%2.1%9.0%-3.1%-3.1%-.5%-0.1%-1.6%-%-15.9%-2.7%0.2.3%-6.6%預(yù)售存量85489312914981136311434176747755842024去化周期9.6118.36.210.623.28.81021.816.118.16.726.645.3.741.421.149.935.0來成都銳理數(shù)據(jù)，成都正

策略服務(wù)中心整理注1：量為認(rèn)購數(shù)據(jù)、

備案數(shù)據(jù)，因四舍五成交均價剔除部分保交樓低價項(xiàng)目、三圈層成交均價剔除金堂、彭州、新津部分非市場化成交項(xiàng)目，顯示數(shù)據(jù)和實(shí)際值異；備注2：預(yù)售存量得預(yù)售證未售面積，去期=預(yù)售證存量/近12個均銷量；備注3：二圈ZhengheGroupPage18Since199803QUESTIONANSWERZHENGHEROUP2024年成都新房產(chǎn)品特征？兩端上揚(yáng)、改善回落，迭代產(chǎn)品破局剛需縮面積控成本，降價保量有效改善觀望回調(diào)，但頭部項(xiàng)目迭代產(chǎn)品逆勢上漲高端延續(xù)強(qiáng)勁，馬太效應(yīng)加劇INIGHT&ERVICEZhengheGroupPage19產(chǎn)品結(jié)構(gòu)|剛需降價擴(kuò)容，改善觀望回調(diào)，高端延續(xù)強(qiáng)勁面積段：

善面積進(jìn)一

壓縮至120-10㎡、140-14㎡，200㎡以上小幅遞增總價段：剛需降價擴(kuò)容，改善

00-800萬量

價穩(wěn)，高端80萬以上強(qiáng)勁上漲表：2022-202年一二圈層住宅分面積段成交套數(shù)占比表：2022-2024年一二圈層住宅分總價段成交套數(shù)占比和成交均價2024成交套數(shù)占比202年

202年

202成交均價占比變化

202年

價同比積段＜100㎡202年17%23%13%12%9%年202年0%對2023總價段11%-1.1個點(diǎn)0個點(diǎn)價換量有效＜200萬40%8%29%19%1233%29%18%10%4%+5個點(diǎn)12,41619,17623,949,259-2.7%-2.3%-.8%2.5%%0-120㎡24%14%12%15%4%24%18%11%17%3%20-300萬

29%300-400萬-500萬

8%500-600600-800萬

3%-0.6個點(diǎn)120-130㎡130-140㎡140-145㎡145-160㎡160200㎡≥200㎡+3.6個點(diǎn)-1.3個點(diǎn)+1.7個首改壓縮面積再改壓

面積%-5個點(diǎn)-1.9個點(diǎn)7個點(diǎn)量

6%至35%%6%28,97731,39038,5617%-0.5個點(diǎn)-2.6個點(diǎn)+0.1個點(diǎn)4%+0.2個點(diǎn)+0.5個點(diǎn)5.5%8.7%12%7%11%8%9%%小幅遞增≥800萬

1.3%2.2%2.7量價延續(xù)漲來成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務(wù)中心整理注1：因一二圈層成交大成都約80%，具備代，故產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不分析三；備注2：因四舍五入占比與實(shí)際占比略有備注3：總價段及面積間包含低值不含高值ZhengheGroupPage20Since1998剛需|降單價+縮面積，促中低預(yù)算客戶購房以二圈層為代表，24年9-100㎡小幅增長，130㎡以上壓縮至120-130㎡，戶型面積縮小20萬內(nèi)產(chǎn)品漲6個百分點(diǎn)至62，降價有效

量表：2023-202年二圈層住宅分面積段成交套數(shù)占比圖：223-2024年二圈層住宅分總價段成交套數(shù)

比面積段＜90㎡2202年5.9%5%占比變化-0個點(diǎn)+0.7個62%＜200萬6.4%90-100㎡100-110㎡-120㎡8.8%.8%壓縮面積2200-300萬15.5%16.6%9.7%32.7%-1.3個點(diǎn)+0.1個點(diǎn)+4.731%16.515.0%36.6%11%120-13≥300萬壓縮面積13%≥130㎡-3.9個點(diǎn)2024年

2023年來成都銳理數(shù)據(jù)，成都正

策略服務(wù)中心整理注1：二圈層200萬內(nèi)產(chǎn)

年成交套數(shù)占比大成都內(nèi)產(chǎn)品約44%，剛需產(chǎn)構(gòu)以二圈層為代表分析注2：因四舍五入，顯與實(shí)際占比略有差異備注3：總價段及面積段區(qū)間包含低值不含高值ZhengheGroupPage21Since1998改善|頭部項(xiàng)目同總價迭代產(chǎn)品，大幅虹吸區(qū)域客戶一圈層24年各區(qū)改善TOP項(xiàng)目占據(jù)51-5%份額，成華/武侯/高新上漲7-24%，虹吸效應(yīng)明顯優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在戶型

會所/公區(qū)/林迭代超配

實(shí)現(xiàn)量價逆

上漲圖：2023-202年一圈層各區(qū)改善TP5項(xiàng)目成交金額市占率表：224年一圈層改善典型項(xiàng)目(300-800萬產(chǎn))2023年改善市占率▲24%2024年改善市▲2%率△占比變化區(qū)域改市占率與板塊均價面積

成交均價行政區(qū)項(xiàng)目核心特征㎡)萬

㎡)80%60%40%%)▲11▲1%崔家店

越秀天悅云萃招商中旅26%17%24%14%110-173136-143-1882.92+1K高配示范區(qū)+首發(fā)新規(guī)戶型高配示范區(qū)+板塊唯

純板▲7%成華武侯高新▲1%▲2%二仙橋+1.9K+2.8中環(huán)武侯西派臻境3.3高配法式示范區(qū)+會所75%70%60%新川

保利新143-20543-187143-192138-185+4.2K豪配海島度假大水景園高

區(qū)+優(yōu)質(zhì)戶型所、公區(qū)59%5%53%51%華潤置地高新天序3.4.5青羊

外光華

華潤青

潤府12%1+2.4KK成華區(qū)武侯區(qū)高新區(qū)青羊區(qū)天府新區(qū)錦江區(qū)金牛區(qū)金牛

龍湖西宸御湖境賓2.6海島度假大水景來成都銳理數(shù)據(jù)，成都正

策略服務(wù)中心整理注1：因四舍五入，顯

與實(shí)際占比略有差異2：改善市占率=項(xiàng)目00萬總價段總成交金行政區(qū)300-800萬總價成交金額ZhengheGroupPage22Since1998高端|總價繼續(xù)攀高，頭部馬太凸顯成交結(jié)構(gòu)

高端市占率&價持續(xù)上漲，近三年10001600萬成交份額連漲：24%→29%→39%TO10項(xiàng)目：頭部房企優(yōu)質(zhì)地

豪宅提配，

十項(xiàng)目市占

大幅提升11%至77%圖：2020-202年一圈層住宅≥800萬量價成交走勢表：2022-2024年一圈層住宅≥800萬量價成交

數(shù)占比800-900萬

91000萬1000-1200萬12400萬1400-1600萬1600萬1800萬以上95420242323%8%9%63%2%7%%35,94043%50%21%4%17%18%4%2%31,19631,494,17520220.4%表：2年一圈層住宅≥8成交金額TOP10項(xiàng)2138套排名項(xiàng)目行政區(qū)天府新一圈層高端市占占比變化2327套123456789湖生態(tài)城招商時代公園金融城錦宸府交子金融茂璞逸錦江西派少城閱天府錦江上大海灣云錦遠(yuǎn)達(dá)天宸名邸麓湖天西金融城27%12%8%8%7%4%4%3%3%-9個點(diǎn)+7+3個點(diǎn)+4個點(diǎn)+3個點(diǎn)+1天區(qū)7套錦江區(qū)高新區(qū)錦江區(qū)4.5%場城6963.6%519套0.9%林家壩人民公園天西鄉(xiāng)中和2.2%1.2%天府新區(qū)錦江區(qū)高新區(qū)+1個點(diǎn)-20年20212022年2023年2024-10大源3%一圈層總市占率高端成交均價（元/㎡計(jì)77%+11個點(diǎn)來成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務(wù)中心整理注1：一圈層總市占率

層高端成交套數(shù)/一圈備注3：因四舍五入，顯示占比與實(shí)際占比略有差異；備注4：總價段及面積段區(qū)間包含低值不含高值總成交套數(shù)；備注2：項(xiàng)目占比變化為24年同排名項(xiàng)目高端市占比ZhengheGroupPage23Since199804QUESTIONZHENGHEROUP2024年成都住房消費(fèi)競爭格局？ANSWER成都轉(zhuǎn)向存量市場，新房市占率持續(xù)收縮至30%二手對新房協(xié)同作用強(qiáng)于分流，保障房分流有限INIGHT&ERVICEZhengheGroupPage24新房份額|商品房轉(zhuǎn)向存量市場，新房市占率收縮至30%新房市占

連續(xù)收縮，224年二手房成交持續(xù)高量(超20萬套)，二手市占率首達(dá)7成圖：2022-20年成都年度新房二

房成交量價走勢圖：222-2024年度成都新

二手房成交套數(shù)占套元/㎡0,000300,0000,000200,000,00020,00070%30%24年15,000231,37220,150,095119,65610,0002023年63%37%131,305101,5100,000,0005,02022年56%44%00202220232024新房成交

(左軸)成交均價(右軸)二手房成交套數(shù)二手房

交均價(右軸))房占比新房占比來新房-成都銳理數(shù)據(jù)，二

房-成交量來源成都市住

和城鄉(xiāng)建設(shè)局，二手成交均價來源正合數(shù)據(jù)庫，成都正合策略服務(wù)中心整理注：因四舍五入，顯示

與實(shí)際占比略有差異ZhengheGroupPage25Since1998二手房|與新房結(jié)構(gòu)互補(bǔ)，對新房協(xié)同作用強(qiáng)于分流二手房供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍為中小面積，與新房總價差保持?jǐn)U張，客群交集收窄，呈結(jié)構(gòu)互補(bǔ)態(tài)勢賣房客戶中超七成仍選擇繼續(xù)購房，將有效儲備新房改善客戶圖：2021-20年成都二手房供應(yīng)

數(shù)分面積段占比圖：2021-2024年成都一二圈層新房二手房成交套均總價差走勢400新房套均總二手套均總價298萬166萬30020010002024年2023年2022年2021年9%36%35%35%27%26%%9%7%2024年總價差13萬≥120㎡比例無明顯變19%8%9%2021年2022年2023年2024年：2023-2024年購

者心態(tài)調(diào)研-賣房

是否仍進(jìn)樓市26%9%100%74%賣房客

繼續(xù)再進(jìn)樓市35%44%0%0%39%26%賣房籌集另一套房%33%24%%10%10%39賣房投資更有

值力房屋17%套現(xiàn)或做房產(chǎn)以外投資60㎡下60-90㎡90-12㎡120-140㎡140-10㎡180㎡以上2023.122024.12來新房-成都銳理數(shù)據(jù)，二

房-供應(yīng)套數(shù)、套均總價-正合數(shù)據(jù)庫，成都正合購房者心態(tài)調(diào)研對象為正合代理項(xiàng)目

訪客戶、隨機(jī)受訪對象、

宅品審局客戶、58安居究院線上調(diào)，成都正合策略服務(wù)中理；備注：因四舍五入示占比與實(shí)際占比略有ZhengheGroupPage26Since1998保障房|房源性價比高，但體量小購買限制多，分流作用有限2025年成都配售型保障房共6386套，預(yù)計(jì)25年逐步入市，僅占市場份額2.3%戶型偏小/房價五折/要求戶籍

人才資格+無房/禁止市場化交易，對剛需分流作用有限表：2024年成

首批規(guī)劃配售型保障房項(xiàng)目表配售型保障房——建設(shè)和入市時間中央首提成都前期規(guī)劃項(xiàng)目開工建24年5-7月項(xiàng)目陸市域青羊區(qū)區(qū)項(xiàng)目成飛36畝戶數(shù)744面23月年4月25年70/90㎡國務(wù)院出臺《關(guān)于規(guī)劃建住房的5月開工：錦江新區(qū)鳳凰山47.55潭寺39畝93970/㎡成都公布2024年全市售7個項(xiàng)計(jì)6386套障性6月開

：成華&金牛&錦江區(qū)型保障5000套)意見》工：青羊區(qū)成華區(qū)區(qū)76565/95㎡配售型保障房成都申請要求武侯新城47家壩50.7畝中和60畝89869/8919㎡70/95/125㎡70/9425㎡70-125㎡由劃撥土地成本、建安的3-5折，參考②1、申請人

有“5+2”城區(qū)戶籍或符合

成都市人才分類目錄》條件并經(jīng)認(rèn)定取得“5+2”城區(qū)人才資格，具有完全

行為能力；、微量利潤構(gòu)成，參考①

個銷售配售型保障房-福州

龍新居、房價是片區(qū)商品房房價申方發(fā)文，其保障房售價

邊商品住宅售價的5折錦江區(qū)區(qū)9251075104063862.3%2、申請人及共同申請的家庭成員在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房且自申請之日起前三年內(nèi)無自有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)移記錄(含住房離婚析產(chǎn)記錄)；3、申請人及共同申請的家庭成員未享受過房改

、經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品

、公租房、直管公房等政策

住房天府新區(qū)府前灣54畝或已4、單身家庭本人為申購人，已組

家庭的應(yīng)以家庭為單位申

保障性住房。每個保障對象家庭只

一套保障房封閉交易，若要退

僅允許政府回購，參考鄭屋專項(xiàng)

金余額騰退；合計(jì)配售型保障房資格份額占比購價格是＝(原購買價格1-(交付使用年限×1％房交易限制來保障房項(xiàng)目數(shù)據(jù)-成都資源交易中心，申請要

成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

配售型保障房房價參考-州市人民政府、東莞住建局，回購價格參考-鄭州市人民政

，正合策略服務(wù)中心整理；備注：配售型

障房市場份額占比=保障數(shù)/(24年一二圈層新房套數(shù)+二手房成交套數(shù)ZhengheGroupPage27Since1998投資運(yùn)營｜新房營銷｜咨詢運(yùn)營ZHENGHEGROUPPART2土

地

市

場INSIGHT&SERVICE<<土地關(guān)鍵詞>>與新房同步回落，仍穩(wěn)居全國前列供應(yīng)提質(zhì)局部掀熱，市場化房企頻刷地王正合股份·Since199801QUESTIONZHENGHEROUP2024年成都宅地交易量價表現(xiàn)？ANSWER成都土地與新房同步量價回落供應(yīng)提質(zhì)控量，一圈層核心高熱，其余吸引力下滑INIGHT&ERVICEZhengheGroupPage30供應(yīng)|供地控量，傾向核心區(qū)/小規(guī)模/低商業(yè)比例宅地供給供地縮量：22年起涉宅土地公告量逐年縮減，24年涉宅土地公告建面884萬㎡，同比下滑30%地塊素質(zhì)優(yōu)化：位置更優(yōu)、商業(yè)體量減少(宅地、低商業(yè)比

商住地增量)、小地塊持續(xù)主力圖：2018-202年大成都涉宅土地公告量(含終止、流拍)表：

2018-2024年大成都涉宅土地指標(biāo)公告宗

占比(含終止、流拍萬㎡宗30020189%201916%202014%202112%22202317%20242,5002,0000022%-30核心板塊純住宅18%20033%39%28%30%50%29%44%33%36%47%33%30%6%66%17%70%13%1,0005000100500商業(yè)上限%%2018公告建面(左軸)2,公告宗數(shù)(右軸)1812202020212,22023202482,4952,1381,7791,262166小地塊(≤

畝)%55%

54%214194247222128來成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務(wù)中心整理注1：公告宗數(shù)與公告

積計(jì)算剔除當(dāng)年度流止后重復(fù)掛出土地；占算方式均為具備相應(yīng)條宅地宗數(shù)/總公告宗數(shù)宗地組合供應(yīng)宗數(shù)僅計(jì)1備注2：核心板塊指一圈層城市核心+區(qū)域核心板塊ZhengheGroupPage31Since1998供應(yīng)|一圈層核心板塊起拍價上漲，其余區(qū)域局部回調(diào)一圈層整體起拍樓面價持續(xù)上漲，但部分普通板塊起拍地價局部回調(diào)二三圈層整體起拍樓面價下滑，多個區(qū)域起拍樓面價回調(diào)圖：2018-202年分圈層涉宅土地起拍樓面價走勢圖：224年部分起拍樓面價回調(diào)地塊詳情元/㎡主??普通板塊-二仙橋：▼30/㎡中環(huán)臻邸47畝

住宅/23年10月/14,200招商82畝/住宅/24年12月/13,900元16,00012,000近郊熱點(diǎn)板塊-十陵：▼140元/㎡8,000?華潤上璟潤畝/純住宅/23年8月/大成都元/㎡一圈層

4,000?國投&新希望43畝/純

24年11月/8,860元/㎡二圈層0三圈層近郊熱點(diǎn)板塊-安新城：▼350元/㎡20182020202021220232024?龍湖天瀾31畝/住兼商10月/8,500元/㎡經(jīng)開發(fā)展42畝：2022-2024年一分板塊等級涉宅起拍樓面價(單位/㎡)?兼商/24年4月/8,150元20222023202417,4767近郊普

板塊-東升：▼800元/㎡城市核心區(qū)域核心主城普13,61814,06611,13115,254,151??空港興城48畝/純住宅/1月/9,000元/㎡空港興城&嘉禾/8,200元8畝/純住宅/24年7月12,06211,902來成都銳理數(shù)據(jù)，成都正

策略服務(wù)中心整理注1：①起始樓面地價

成交宅地；②圖中地備注2：板塊類型圖示顏色：①主城：橙色為城市核心板塊，藍(lán)色為區(qū)域核心，灰色為普通板塊；②近郊板塊：深綠色具體寫法：拿地開發(fā)目名稱+畝數(shù)+土地類型時間+起拍樓面地價；地塊為鄰近+同土地類塊ZhengheGroupPage32Since1998成交|規(guī)模隨供應(yīng)逐年收縮、地價結(jié)構(gòu)性負(fù)增長量：因供地減量、房企控規(guī)模等影響，24年成交建面同比下滑31%，一圈層為縮減主力價：大成都地價首次結(jié)構(gòu)性下滑19%，僅一

層成交地價

持正增長，

三圈層地價下滑圖：2018-202年大成都涉宅用地成交建面圖：218-2024年分圈層涉宅土地成交樓面價走萬㎡一圈層二圈層三圈層元/㎡2,500,0002,0001,500100050015,0010,000,000%119382圈層43%一圈層0201892020202022202342018201920202021220232024大成都

4,5905,426,3567,5108,3169,9850大成都成交建面,90610%2,21321,9681,601193821一圈層8,4525,5132,9309,3812,7836,4512,97813,04936317,5406,986821終止率8%17%5%10%3%7%%層5,4257,0442,9438,3823,071溢價率15%15%8%三圈層

3,1982,872來成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務(wù)中心整理注：多宗地組合供應(yīng)宗計(jì)1宗ZhengheGroupPage33Since1998板塊偏好|僅一圈層城市核心高熱，普通板塊吸引力下滑城市核心板塊高地價&高

價，地王頻現(xiàn)；區(qū)域核心溢價率下滑，僅城南/西個別區(qū)域高溢價主城普通板塊地價下滑，24年主力平臺底價拿地，流拍終止率大幅上漲、部分邊緣區(qū)域流拍表：2023-20年成都一圈層分板

等級成交指標(biāo)(單位：元/㎡)圖：2024年成都一圈層流拍中止地塊分布202317,79017%2024主城普通-侯家84畝純住/交樓面價溢價率率,96337%10,700元/㎡-因故城市核心區(qū)域核心流主城普通-青龍28畝純住/拍11,500元/㎡-因故平臺房企拿地宗數(shù)占比成交樓面價0%15,83312%0%0%止18,113%價率主城普通-成

工大115畝純住/起拍14,300元/㎡-因故終止流拍終止率6%平臺房企拿

宗數(shù)占比成交樓面價溢價率%41%1,9881%區(qū)域核心-崔

店59畝

兼商/起拍12,400元

㎡-因故終止13,50611%%主普通止率67%平臺房企拿地宗數(shù)占比26%來成都公共資源交易中心

成都正合策略服務(wù)中心整注1：①多宗地組合供

僅計(jì)1宗；②圖中流拍地塊具體寫法：土地地性質(zhì)+起拍樓面地/流拍情況備注2：板塊類型圖示顏色：橙色為城市核心板塊，藍(lán)色為區(qū)域核心，灰色為普通板塊ZhengheGroupPage34Since199802QUESTIONANSWERZHENGHEROUP市場化房企拿地偏好？成都為市場化房企拿地優(yōu)選一梯隊(duì)央國企青睞一圈層拿地、合作/代建民企更踴躍、頻刷地王INIGHT&ERVICEZhengheGroupPage35城市偏好|成都交易活躍度居一梯隊(duì)，央國企更偏好一線成都仍為房企拿地優(yōu)選城市，涉宅土地交易規(guī)模、溢價幅度均居一梯隊(duì)央國企更偏好一線，

24年部分頭部央國企高溢價拿地一線；民企更偏好控成本拿地優(yōu)質(zhì)二線圖：2024年11月重點(diǎn)22城涉宅土地成交建面、溢價率前十城市圖：2024年1-11月重點(diǎn)一二線市場化房企拿地

數(shù)占比情況100%成交建面排名(萬平均溢價率排名(%)南京杭州北京成都杭州上海都0%60%40%20%0%.3NO.4青島長武漢合深圳廣州門上海廣州合肥上海

廣州一線深圳

杭州

長沙央國企拿地占比蘇州

合肥二武京重慶民營拿

占比0400①成交建面、溢價率-中

；②市場化房企拿地情況統(tǒng)計(jì)-來自各市土地交易信息官方網(wǎng)站，成都正合策略服務(wù)中

整理注1：①僅展示重點(diǎn)22前十城市數(shù)據(jù)；②市

企拿地宗數(shù)所有城市

市本級；重慶統(tǒng)計(jì)范

城；不剔除含人才房備注2：不同類型房企聯(lián)合拿地的，宗數(shù)重復(fù)計(jì)入對應(yīng)房企類型，故房企拿地占比之和不等于100%；市場

房企指央國企與民營房企800%510%15%來房地塊ZhengheGroupPage36Since1998圈層偏好|央國企僅考慮一圈層，民企積極入局24年央國

謹(jǐn)慎布局、基本僅拿地一圈層民營心態(tài)更樂觀、拿地比例上升，高溢價爭奪一圈層核心板塊/底價拿地二圈層成熟區(qū)域圖：2018-20年分圈層央國企拿

宗數(shù)占比圖：2018-2024年分圈層民營拿地宗數(shù)占比80%80%60%40%20%%420%0%201821%201919%20201%202144%20222060%202436%2018552040%202053%2021%02214%202327一一圈層二圈36%32%二圈層三圈層20%15%2%21%22%25%3%15%55%4%37%40%49%2757%49%28%43%30%18%26%11%23%15%三圈層來成都銳理數(shù)據(jù)，成都正

策略服務(wù)中心整理注1：①多宗地組合供

僅計(jì)1宗；②不同類型聯(lián)合拿地的，宗數(shù)重對應(yīng)房企類型，故房企占比之和不等于100%備注2：各圈層不同房企類型拿地宗數(shù)占比為具備相應(yīng)條件的宅地宗數(shù)/該圈層全年成交宗數(shù)ZhengheGroupPage37Since1998節(jié)點(diǎn)偏好|地隨市走，Q4新政后民企積極度更高、推高地王土拍溢價主要受政策及市場影響，小陽春及新政后房企溢價意愿更強(qiáng)新政后民營心態(tài)更偏樂觀，高溢價爭奪主城核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，地王頻現(xiàn)圖：2024年一圈層月度市場化房企拿地溢價率表：2024年成都一圈層地王及拿地房企詳情核心-外雙楠-板塊地王越秀34畝/6月/1,800/5%央國企拿地溢價率民營拿地溢價率9.26

止跌回穩(wěn)”后民企高溢價爭奪優(yōu)?60%區(qū)域核心-塔

山-板塊地王投32畝/12月/20,700/3?區(qū)域核心-東客站-塊地王??萬景15畝/19,800/28%40%20心-三圣鄉(xiāng)-板塊地王新綠色57畝/12月/24,0/36%-板塊地王城市核心-林?達(dá)豐33畝/11月/26,000/4城市核心-金融城東：★成都地王?貝殼24畝27,300/42%民營央國企平臺城心-大源：☆高新區(qū)地王1月

2月

3月45月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月遠(yuǎn)達(dá)59畝/11月/26,306%企拿地宗數(shù)1243122城市核心-麓?天府新區(qū)地王潤達(dá)豐37畝/9月/24,300/87%民營拿地宗數(shù)14來成都銳理數(shù)據(jù)，成都正

策略服務(wù)中心整理注1：①多宗地組合供

僅計(jì)1宗；②不同類型備注2：①圖中分板塊分房企拿地具體寫法：房企+拿地畝數(shù)+成交月份+樓面地價+溢價率；②房企類型圖示顏色：藍(lán)色字體為央國企

橙色字體為民營、綠色字

為平臺聯(lián)合拿地的，宗數(shù)重對應(yīng)房企類型；ZhengheGroupPage38Since1998策略轉(zhuǎn)變|央國企大戶增加代建/合作開發(fā)，減輕資金壓力23年公開

場拿地的頭部央國企24年拿地減少，轉(zhuǎn)尋代建/合作開發(fā)表：2023-202開發(fā)商大成都拿地金額排行對比(藍(lán)色字體為央國企)圖：部分房企24年合作/代建項(xiàng)目情況2023年排行表2024年拿地情況開發(fā)商華潤合作式拿地開發(fā)商成域板塊二仙目名稱地金額(億元)聯(lián)合拿地成華區(qū)中環(huán)天宸3年排名

房企類型開商拿地宗數(shù)拿地

額(億元)拿地宗數(shù)聯(lián)合拿地+合作華發(fā)錦江統(tǒng)建錦江三圣鄉(xiāng)茶店子院1企平臺國企保利90651121/1111218人居發(fā)652231合作開發(fā)眉山發(fā)高投金牛區(qū)高新西區(qū)青茶店子67畝34534/高合悅錦萃成都軌道華發(fā)中5251中鐵建匯廈建投魚鳧城產(chǎn)人民公園光華新城悅西

少城代國企國企民5江區(qū)光華樾府領(lǐng)樾、宸語府、錦宸樾蜀都新城39畝上揚(yáng)華9武侯區(qū)高新西區(qū)78遠(yuǎn)達(dá)華潤43402111高投蜀都川菜越蜀新城犀浦外雙楠萬科金茂合作開企國企國企越科成都城投龍湖邦4363311117/193945合作開發(fā)武侯區(qū)龍泉驛區(qū)天鷺滿園101112353231開發(fā)展九聯(lián)科海鵑城金控東城經(jīng)開發(fā)展龍湖天玖序代建+光華新城郫都老城民營民營平臺龍湖郫都區(qū)新津區(qū)西璟臺4811415興蜀道302516/僅代建城投資天府龍智1號牧山新城來成都銳理數(shù)據(jù)，成都正

策略服務(wù)中心整理注1：聯(lián)合拿地按照各均分拿地金額計(jì)算；：多宗地組合供應(yīng)宗宗；備注3：藍(lán)色字體國企ZhengheGroupPage39Since1998投資運(yùn)營｜新房營銷｜咨詢運(yùn)營ZHENGHEGROUPPART3商

辦

市

場INSIGHT&SERVICE<<商辦關(guān)鍵詞>>資產(chǎn)價跌、租需疲軟成都商辦物業(yè)銷售持續(xù)低迷正合股份·Since1998交易指標(biāo)|商辦物業(yè)銷售市場持續(xù)低迷商業(yè)寫字樓公寓消費(fèi)走弱低位運(yùn)行大宗托底租賃仍跌量價齊跌個案走量供應(yīng)面積：134㎡供應(yīng)面

：96萬㎡：+61%應(yīng)面積：98萬㎡同比：-42%同比：+10同比：+14%比：+7%交面積：107萬㎡成交均

：16,100元/㎡存量面積：1,14萬㎡化周期：131個成交面積：61萬㎡交均價：12,921同比：+49%同比：+13%比：+5%成交面積：117萬㎡成交均價：

,816元/㎡量面積：506萬同比：-8%同比

-6%同比：-4%㎡同比：+1存量面

：348萬㎡去化周期：68個月去化周期：52個月同比下降16個同比下降28個月同比上漲2個月來源

成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務(wù)中心整理注1：存量為項(xiàng)目取得

未售面積；去化周期成交均價受個案備案影響拉高(華潤二十四城43003元/㎡、招商時代公園23179元/㎡等)；寫字樓供銷價主

受產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和大宗交易存量/近1年月均銷量2：商業(yè)供銷受個案影高(交子金融廣場供應(yīng)1、成交15萬㎡，招商方供應(yīng)7萬㎡、成交7萬，等)上漲(白鷺灣科技生態(tài)園

萬㎡、萬科天府公園城ZhengheGroupPage42Since1998商業(yè)|租賃需求走弱、實(shí)際量價齊跌商業(yè)市場持續(xù)低位(受個響拉高整體供，剔除后供銷

實(shí)際同比分別下

%、10%、4%)受大眾消費(fèi)降級影響，品牌需求動能不足，租賃市場走弱，租金持續(xù)下行圖：2018-20年成都商業(yè)供銷價

年度走勢表：2024年成都零售物業(yè)市場部分指標(biāo)(單位：萬㎡、元/㎡/月)萬㎡元/㎡指2024Q12024Q22024Q335030,0000025020015010050質(zhì)區(qū)位個案帶動上漲25,00020,00015,00010,0前三季度多新開業(yè)項(xiàng)目，市場競劇新42.4(環(huán)比多個零

項(xiàng)目集中開業(yè)6.5(環(huán)比

71%)0.0(環(huán)比-105,0000空率整體平穩(wěn)，租賃以搬遷為主0空置率2018202020186202112021062023202413412.2%11.3%.2%供應(yīng)面積(左軸)成交面積

左軸)19625212293環(huán)比▼0.1個百分點(diǎn)環(huán)比▼0.9個百分點(diǎn)環(huán)比▼0.1個百分點(diǎn)17432164113107市場需求疲軟，以價換量，租金持續(xù)下行成均價(右軸)25,40023,19,34519,39916,115,02216,100購物中心首層平均存量面積(萬㎡)去化周

月)1167801206011381211149711131386(環(huán)比381(環(huán)比-1374(環(huán)比-1.8%6986來源

成都銳理數(shù)據(jù)，仲量聯(lián)行，成都正合策略服務(wù)中心整理1：商業(yè)僅統(tǒng)計(jì)底商

式商業(yè)、商業(yè)街、專

；商業(yè)供銷受個案影案備案影響拉高(華潤二十四城43003元/㎡、招商時代公園23179元/㎡等)備注2：2024年新增多個優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目開業(yè)(成都光環(huán)購物公園、龍湖東安天街、杉杉奧特萊斯廣場、山姆武侯店、天府國際動漫城、溫江旭輝Cmall等)ZhengheGroupPage43(交子金融廣場供應(yīng)15、成交15萬㎡，招商大供應(yīng)7萬㎡、成交7萬㎡成交均價因核心板塊個Since1998寫字樓|產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)大宗交易托底，但租賃量價仍下跌自用型買家大宗抄底強(qiáng)產(chǎn)業(yè)區(qū)、城市核心寫字樓，整售項(xiàng)目面積占60%，托底規(guī)模租賃成交多為存量客戶換租搬遷，以價換量維穩(wěn)空置率，整體低價趨勢持續(xù)圖：2018-20年成都寫字樓供銷

年度走勢置率29.9%2024Q3甲寫租金84.1元/㎡/月2024Q3甲萬㎡125個案高價帶動上元/16,000環(huán)比小幅上揚(yáng)0.2個百分點(diǎn)企業(yè)經(jīng)營信心走弱需求持續(xù)降低??環(huán)比-5.4%，

幅持續(xù)擴(kuò)大交聚集存量流動，換租呈現(xiàn)縮租、降租趨勢?100755025012,08,0004,0000表：2年成都寫字樓典宗交易詳情(單位㎡、元/㎡)行政區(qū)錦江板項(xiàng)目購買建面均價白鷺灣萬安科技生態(tài)園10,075天府新區(qū)天府新區(qū)府新區(qū)萬科天府公園7.566,50020183420613920206920217720287202359202496供應(yīng)面積(左軸)成交面積

左軸)興隆湖天西海創(chuàng)園招商時代公園9,9051,83413,11311,9023441614.63.01.8成均價(右軸)12,00312,12,26113,08813,211,43412,921天府新區(qū)天府新區(qū)興隆湖興隆湖天府新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園學(xué)城天府科創(chuàng)園存量面積(萬㎡)去化周

月)321100336831811233131074468來源

成都銳理數(shù)據(jù)，仲量聯(lián)行，成都正合策略服務(wù)中心整理注1：寫字樓供應(yīng)受個

拉高(白鷺灣科技生態(tài)

萬㎡、天府海創(chuàng)園11萬7.5萬㎡、備案均價22500元/㎡)備注2：2024年整售項(xiàng)目情況(僅統(tǒng)計(jì)銷量top10項(xiàng)目，成交面積占比)：白鷺灣科技生態(tài)園/12萬㎡、萬科天府公園城/8萬㎡、天府海創(chuàng)園/7萬㎡、招商時代公園/4萬㎡等ZhengheGroupPage44招商時代公園9萬㎡、富大廈8萬㎡等)；成價因個案備案影響拉高(時代金融大廈備案面積Since1998公寓|量價齊跌，少量項(xiàng)目靠超低價/現(xiàn)房等賣點(diǎn)走量大成都公

量價持續(xù)下跌(剔除非市場化項(xiàng)目后，銷量

比下降37%)典型熱銷公寓加大降價力度，主力依托“超低單總價/地鐵口/類住宅/現(xiàn)房”等賣點(diǎn)實(shí)現(xiàn)走量圖：2018-20年成都公寓供銷價

度走勢表：2024年成都公寓銷量TOP10排行(單位：㎡

元/㎡、萬㎡)萬㎡元/㎡TOP10行政區(qū)板塊東湖項(xiàng)目主力面積

成交均價

均價同比

成交面積項(xiàng)目概況60014,000錦江區(qū)中港ccpak37-72套均143套均11840-590-7010,1059,8946,173278//10.45非市場易12,00010,0008,0006,0004,0002,00002345錦江區(qū)靜居柏合新川上海東韻寰宇君匯非市場化交易非市場4002000龍區(qū)5.42.鐵口現(xiàn)房、公園旁、配套齊全高新區(qū)建天府公館-7%邛崍十方堂

恒大翡翠華成都北站

利時代都菁蓉湖

菁蓉濱湖灣麓湖/3.73.43.43.22非市場化交鐵口精裝現(xiàn)房、配套成熟20182054920203042021302022133023169202498金牛區(qū)郫都43-53-414-17%-27/供應(yīng)面積(左軸)成交面積

左軸)419水電氣三通現(xiàn)房、超低單總75,3503832333214612817天府新區(qū)麓湖云邸

套均17595非市場化交易成價(右軸)12,95011,11,52711,27110,52,4569,816近地鐵口、超低單總價、準(zhǔn)現(xiàn)房現(xiàn)房銷售9龍泉驛區(qū)

桃都大道郫都區(qū)

安靖東悅里415,6734,485-3%存量面積(萬㎡)607196045551242530550652去化周月)13190世茂云璟48-54項(xiàng)目2.7單總價來成都銳理數(shù)據(jù)，成都正

策略服務(wù)中心整理ZhengheGroupPage45Since1998投資運(yùn)營｜新房營銷｜咨詢運(yùn)營ZHENGHEGROUPPART42025年預(yù)判INSIGHT&SERVICE01QUESTIONANSWERZHENGHEROUP2025年房地產(chǎn)行業(yè)趨勢？經(jīng)濟(jì)階段性筑底地產(chǎn)止跌回穩(wěn)INIGHT&ERVICEZhengheGroupPage47經(jīng)濟(jì)|2025年階段性筑底2024年消費(fèi)整體呈現(xiàn)弱修復(fù)狀態(tài)；投資受房地產(chǎn)拖累，繼續(xù)下滑；僅出口對經(jīng)濟(jì)形成支撐2025年更加積極的財(cái)政政策、適度寬松的貨幣政策，拉投資促消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)有望階段性筑底外需出口承壓狀態(tài)，

策博弈呈現(xiàn)高波動但優(yōu)勢商品、

出海布局、美國

脹壓力等適當(dāng)對沖更加積極的財(cái)政政策+適度寬松的貨幣政策需力政策支持投

回升、大力度托舉消費(fèi)表：主流金融機(jī)

財(cái)政政策預(yù)測202202年E：過往“適度寬松

貨幣政策表中性場景下，美國

高關(guān)稅對中國GDP增長的影響關(guān)稅對GD影響“適度寬松”

2008.12010.11部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移-0.3%無轉(zhuǎn)移%降準(zhǔn)降息08次降低150BP提高財(cái)字率別3.0%30%30%40%50%60%5年期以上貸5.94，126BP率7.2%降至增發(fā)超長期國-0.6%-0.9%1.3%-1.7%1萬億3-0.8%同比增幅創(chuàng)高20-30%增加地方政項(xiàng)債發(fā)

使用專貨幣投放量

2008/11月末45.86萬億0/11月末71.03萬億3.9萬億4--1.1%來海通研究部測算，主流

融機(jī)構(gòu)財(cái)政政策預(yù)測ZhengheGroupPage48Since1998地產(chǎn)|中短期市場“止跌回穩(wěn)”2025年變

助推1+3要素穩(wěn)定，中短期“止跌回穩(wěn)”中短期地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”長期高質(zhì)量增長素2025年

量助推3要素穩(wěn)定扶持政策基本出限制性政策全面退出，各地繼續(xù)放松力度趨同市場庫存壓力緩解增量：

中村、危房改造收儲收地：緩解高

存壓力典型二線房價穩(wěn)定全球放水帶來資產(chǎn)

新定價建規(guī)放松實(shí)得更高穩(wěn)房價1基底：經(jīng)濟(jì)

持穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)高質(zhì)

增長：實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型ZhengheGroupPage49Since199802QUESTIONZHENGHEROUP2025年成都新房需求容量判斷？ANSWER成都25年新房銷量穩(wěn)中略降，房價持穩(wěn)INIGHT&ERVICEZhengheGroupPage50理論容量|2025年成都新房保底非投資需求約859萬㎡25年測算

求約占24年6-7成，實(shí)際轉(zhuǎn)化情況將取決于2025年居民收入及市場預(yù)期修復(fù)情況圖成都2025年新建商

住宅剛性需求容量測算①城鎮(zhèn)人口增長需求：41

萬㎡近2年年均常住人口流

量(10.6萬人)*2025年城鎮(zhèn)人均占比63%住房面積(㎡)859萬㎡②家庭改

型需求：9971,365

㎡5年預(yù)計(jì)常住城鎮(zhèn)人161萬人)*2025年城.6㎡)鎮(zhèn)化率成都非投資性新

需求容量24年新房真實(shí)銷量預(yù)計(jì)(81.5%)*人均住房面積年均增2025總住房431萬㎡)*新房市場份額(60%)③房屋更新

求：20.8

萬㎡20年棚改完成戶數(shù)預(yù)計(jì)(370戶)*棚改套均面積(8㎡)*貨幣化安置比例(80%)備：常住人口為各城市統(tǒng)計(jì)

鑒數(shù)據(jù)，近2年常住人口

增量=(2023年末人口-2021年末人口)/2年注2：城鎮(zhèn)人均住房面市全域數(shù)據(jù)，成都按據(jù)修正增速；棚改戶70個城中村項(xiàng)目披露算ZhengheGroupPage51Since19982025年成都新房需求容量構(gòu)成859萬㎡潛在新房保底銷量新房潛在銷量成都

濟(jì)&客戶信心逐步

復(fù)潛在棚改增量潛在政策增量經(jīng)濟(jì)穩(wěn)一圈層托底量價二手分流保障房分流穩(wěn)穩(wěn)穩(wěn)減增ZhengheGroupPage52Since1998經(jīng)濟(jì)動能①|(zhì)經(jīng)濟(jì)增速放緩，短期驅(qū)動力緩步改善2024年前

季度成都GDP量16,734億元，累計(jì)同比

.2%，高于全國均值增速(4%)7月起連續(xù)五個月固投增速保

7%以上，外

緩步改善，

費(fèi)慢弱修復(fù)

整體運(yùn)行趨穩(wěn)圖：2022-20年Q3成都GDP規(guī)模及累計(jì)同比增速圖：2024年前三季度成都GDP規(guī)模、增速及排名情況億元25,00020,0005,00010,005,0000.0%8.0%6.0%4.0%.0%16,73億元20243GDP累計(jì)值總量排名全國第七

同5.2%2024Q1-3速5.2%平高全國均值增速4.8%圖：2021.02-20.11成都固投、房社消、出口額累比40%固投連續(xù)5增速7上20%0%245678910111223420216789101112234589101112234567101100.0%20%2022202320242020年17,7174.0%2021年2022年823年2024Q316,7GDP累計(jì)值(左軸19,91722,0756.0%-40%固投房投社會消費(fèi)

零售總額出口金GDP累(右軸)2.8%5.2%來成都及各城市統(tǒng)計(jì)局，成都正合策略服務(wù)中心整理注：成都房投2023年6月數(shù)據(jù)未公布；出口金比按人民幣計(jì)算ZhengheGroupPage53Since1998經(jīng)濟(jì)動能②|戰(zhàn)略腹地定位，中長期發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁成都定位升級“西部三中心一基地”，承接腹地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)展利好建圈強(qiáng)鏈擴(kuò)容“

+30”，2024年布局發(fā)展6未來產(chǎn)業(yè)，

造未來經(jīng)濟(jì)新引擎表：成都市

市總體規(guī)劃-城市功

定位對比表：2024年成都產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況2202成都總體規(guī)202203成都國土空間總規(guī)?

“2024先進(jìn)

造業(yè)百強(qiáng)市”排名第8四川省政濟(jì)、文化中心部經(jīng)濟(jì)中心???個萬億級和10個千億級

業(yè)集群12個國家級、20個省級產(chǎn)業(yè)集群“未來力

TOP30產(chǎn)業(yè)園榜單中成都地區(qū)金融中心、科技心西部科技創(chuàng)心城市定位升級先進(jìn)制造引領(lǐng)高質(zhì)量發(fā)展地和信息樞紐西部對外交往中心園區(qū)入圍，僅次于北京海國家重要的旅游中心城市全國先進(jìn)制造業(yè)基地2024年聚焦8個產(chǎn)

生態(tài)圈、30條重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈

布局6大未來產(chǎn)業(yè)2024年利

政策密集，成都迎接重大發(fā)展機(jī)遇①未

交通：低空經(jīng)濟(jì)已集聚224家企業(yè)，占全國總量4.12%，競爭力指數(shù)全國第梯隊(duì).23《四川省國土空(2021-2035年)》明確是我國發(fā)展的戰(zhàn)略腹地②先進(jìn)能源：綠推進(jìn)項(xiàng)目46個，總投資超

億，規(guī)劃產(chǎn)值三年翻番，進(jìn)2024年上半年簽約項(xiàng)目52全國第6，2024年上半年簽

目29個0億元，同比增長超35%，“A全國前五；新

源2023年產(chǎn)值1150億、全國第4.24擇優(yōu)納入330個未來2至四開工的重大項(xiàng)目，估計(jì)總

資2.15萬億元24布局未來產(chǎn)業(yè)打造經(jīng)濟(jì)新引擎材料：2023年產(chǎn)值2224.25《中共中央

國務(wù)院

于實(shí)施就業(yè)優(yōu)先戰(zhàn)略促進(jìn)

質(zhì)量充分就業(yè)的意見》提出④數(shù)字智能：人工智能突破長潛力”全國第2區(qū)“