深圳市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析2024年年報(bào)

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ONE宏觀動(dòng)態(tài)一、政策總結(jié)：全國(guó)政策全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策由緊到松歷經(jīng)四年；2024年定調(diào)：止跌回穩(wěn)多頭緊縮，強(qiáng)力監(jiān)管，行業(yè)去杠桿銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度保障體系構(gòu)建防范房企風(fēng)險(xiǎn)2023.1-6市場(chǎng)調(diào)控限制拿地支出2021.7市場(chǎng)調(diào)控打擊學(xué)區(qū)炒房2021.4供地管理土地兩集中2021.3三道紅線房企融資收緊2020.8三箭齊發(fā)支持房企融資2022.10-12保交樓、穩(wěn)民生政策2022.7-92020.12政策基調(diào)不斷轉(zhuǎn)向?qū)捤?，止跌回穩(wěn)支持合理住房需求，政策正式迎來(lái)轉(zhuǎn)向。“四支箭”，首付比例、金融政策期限、保障房再貸款、利率定價(jià)機(jī)制等多項(xiàng)金融舉措推出政治局會(huì)議重申“穩(wěn)住樓市”，持續(xù)用力推動(dòng)止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力因城施策調(diào)整限購(gòu)政策；完善房地產(chǎn)稅收制度支持住房需求降低購(gòu)房門(mén)檻2023.7-11城市自主調(diào)控利率大幅下調(diào)2024.1-2兩會(huì)定調(diào)，未來(lái)政策將持續(xù)寬松推動(dòng)城市開(kāi)展收購(gòu)存量房用作保障性住房推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展2024.32024.62024.72024.72024.92024.12優(yōu)化政策、化解風(fēng)險(xiǎn)、全面放開(kāi)一、政策總結(jié)：年內(nèi)中央及一線城市核心政策5月17日，中央推出降首付比例、取消利率下限等史上最強(qiáng)"救市"引導(dǎo)政策。各大一線城市積極跟進(jìn)中央“四箭齊發(fā)”指引，從金融+政策兩端松綁樓市“5.28”新政，優(yōu)化限購(gòu)及金融政策通過(guò)取消房貸利率下限、降低公積金貸款利率、降低首付比例等措施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)中央2.分區(qū)優(yōu)化住房限購(gòu)：非深戶(hù)在非核心區(qū)購(gòu)房，社保年限3年改1年；深戶(hù)2胎增購(gòu)1套房產(chǎn)；企業(yè)可入場(chǎng)持有住宅。央行：取消利率下限，因城施策優(yōu)化房貸利率0102l取消首二套商貸利率下限，各省因l下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25套及以上住房并結(jié)清貸款的，可申請(qǐng)貸款等；提供6個(gè)月連續(xù)社保記錄可購(gòu)買(mǎi)住房；多主體轉(zhuǎn)讓名央行等：降低首二套商貸首付比下住房手續(xù)時(shí)不再審核不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)間；3.科學(xué)調(diào)控住宅用地供應(yīng)：步完善“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系。l首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%；二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%；“5.28”新政，多措并舉、松綁樓市l(wèi)提高貸款額度等；保交房會(huì)議：保交房、消化存量商品房2.優(yōu)化住房限購(gòu)：非滬戶(hù)購(gòu)房，社保年限5年改3年，非核心區(qū)購(gòu)房可3年改2年、2年改1年；擴(kuò)大單身人士購(gòu)房區(qū)域；取消離異合并計(jì)算；3.支持多子女家庭改善需求：二孩以上購(gòu)房者（含非本市戶(hù)籍）均可增購(gòu)一套住房，優(yōu)化首套認(rèn)定。0304ll扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作；繼續(xù)做好房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范處置，扎實(shí)推進(jìn)“三大工程”；“6.26”新政，多措并舉、松綁樓市央行：設(shè)立3000億保障房再貸款2.支持多子女家庭改善需求：對(duì)北京市戶(hù)籍二孩及以上的多子女家庭，購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，在個(gè)人住房貸款中將認(rèn)定為首套住房；l再貸款規(guī)模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。3.支持以舊換新：優(yōu)先推動(dòng)舊房交易，成功出售后，相關(guān)訂金轉(zhuǎn)為購(gòu)買(mǎi)新房的首付款；如在一定時(shí)期內(nèi)未能出售的，無(wú)條件退還訂金。一、政策總結(jié)：年內(nèi)中央及一線城市核心政策9月26日，中央定調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，通過(guò)降利率、降首付等繼續(xù)加碼，政策寬松力度空前；各一線城市迅速響應(yīng)中央號(hào)召，從取消限購(gòu)、優(yōu)化信貸及利率、調(diào)整稅收等方面優(yōu)化刺激政策“9.29”新政，多措并舉、松綁樓市定調(diào)止跌回穩(wěn)，通過(guò)金融、政策支持等推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式中央非限購(gòu)區(qū)取消社保個(gè)稅要求；首付比例降為20%；9月24日，央行降存量房貸利率權(quán)登記證書(shū)后，可上市交易；存量房貸利率預(yù)計(jì)降幅約為0.5%；二下調(diào)到15%，統(tǒng)一首套房和二套房的“9.29”新政，力度空前，取消限購(gòu)9月26日，中央政治局—房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)①對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量；不再審核購(gòu)房資格，不再限制購(gòu)房套數(shù)。②加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤(pán)活存量閑置土地；“9.29”新政，調(diào)整限購(gòu)，降低首付③調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，抓緊完善士地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。2.降首付：首套首付比例降為15%，二套首付比例降為20%；3.住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。9月29日，央行降存量房貸利率，取消定價(jià)周期完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制，借貸雙方自主協(xié)商確定重定價(jià)周期?！?.30”調(diào)整限購(gòu)，降低首付2.調(diào)整住房限購(gòu)：縮短非京籍居民購(gòu)買(mǎi)住房所需繳納社?；騻€(gè)稅年限，五環(huán)內(nèi)3年，五環(huán)外2年；3.取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)一、政策總結(jié)：金融支持今年以來(lái)5年期以上LPR調(diào)降三次，年內(nèi)累計(jì)調(diào)降0.6%。目前貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.10%（較年初降0.35%），5年期以上LPR為3.60%（較年初降0.60%）。今年以來(lái)5年期以上LPR調(diào)降三次。貨幣政策今年以來(lái)LPR走勢(shì)把促進(jìn)物價(jià)合理回升作為重要考量，更加注重發(fā)揮利率等價(jià)格型調(diào)控工具的作用4.40%3.90%3.40%2.90%4.20%?降準(zhǔn)：9月27日，央行已下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)年底前視市場(chǎng)流動(dòng)性情況，擇機(jī)進(jìn)一步下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25-0.5個(gè)百分點(diǎn)。3.95%

3.95%

3.95%

3.95%

3.95%3.85%

3.85%

3.85%3.35%

3.35%

3.35%?降息：10月21號(hào)公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下行0.25個(gè)百分點(diǎn)。3.60%

3.60%

3.60%3.10%

3.10%

3.10%3.45%

3.45%

3.45%

3.45%

3.45%

3.45%商業(yè)銀行存款利率下調(diào)存款利率不斷下調(diào)的背后是銀行業(yè)愈發(fā)凸顯的息差壓力，今年二季度商業(yè)銀行凈息差為1.54%，處于歷史低位，且偏離1.8%的警戒水平1月2月3月4月5月6月7月8月9月

10月

11月

12月2024年??活期存款利率：下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，從0.15%調(diào)整為0.1%。定期存款利率：定期存款利率均下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。調(diào)整后，一年期1.1%。二年期1.2%。三年期1.5%。五年期1.55%。一、政策總結(jié)：深圳政策5月，深圳7區(qū)松綁限購(gòu)，并調(diào)整企事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)商品住房政策，將存量與增量消化相結(jié)合，加大去庫(kù)存力度，解決新市民居住問(wèn)題分區(qū)優(yōu)化住房限購(gòu)政策深圳市2024年5月信貸政策優(yōu)化對(duì)比表類(lèi)別調(diào)整時(shí)間調(diào)整前調(diào)整后ü

部分限購(gòu)區(qū)：鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)首套

30%二套

40%首套

20%二套

30%01首付比例ü

非深戶(hù)居民限購(gòu)1套住房。在部分限購(gòu)區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房，需提供購(gòu)房之日前1年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明；在限購(gòu)區(qū)購(gòu)房仍為3年。5月28日5月18日首套

LPR-10BP（3.85%）首套

LPR-45BP（3.50%）商貸利率二套

LPR+30BP（4.25%）首套

3.1%二套

LPR-5BP（3.90%）首套

2.85%ü

有兩個(gè)及以上未成年子女的深戶(hù)家庭，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，可在部分限購(gòu)區(qū)范圍內(nèi)再購(gòu)買(mǎi)1套住房。公積金貸款利率（5年以上）二套

3.575%二套

3.325%調(diào)整企事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)商品住房政策深圳5月分區(qū)限購(gòu)地圖0203ü

同時(shí)滿(mǎn)足設(shè)立年限滿(mǎn)1年、在本市累計(jì)繳納稅款金額達(dá)100萬(wàn)元人民幣、員工人數(shù)10名及以上條件的企事業(yè)單位，可在部分限購(gòu)區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房，用于解決員工住房等需求。提升存量房交易便利化寶安區(qū)(新安、西鄉(xiāng)街道)ü

支持在本市有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房企以及房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開(kāi)展商品住房“收舊換新”和“以舊換新”工作。ü

對(duì)于實(shí)施“收舊換新”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，收購(gòu)換房人舊房時(shí)不受本市關(guān)于企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位購(gòu)房政策的限制。限購(gòu)區(qū)部分限購(gòu)區(qū)不限購(gòu)區(qū)一、政策總結(jié)：深圳政策8月，深安居出臺(tái)的收儲(chǔ)商品房用作保障房通告，開(kāi)啟“以購(gòu)代建”模式，積極構(gòu)建“保障+市場(chǎng)”住房供應(yīng)體系u

房源征集范圍：?

深圳市（不含深汕特別合作區(qū)）范圍內(nèi)商品房性質(zhì)的住宅、公寓、宿舍等，優(yōu)先選取整棟或深圳開(kāi)啟保障房“以購(gòu)代建”?

位置合適。處于交通便利、配套設(shè)施較為齊全的區(qū)位，貼近區(qū)域發(fā)展核心片區(qū)，具備產(chǎn)業(yè)基8月7日，深圳市安居集團(tuán)發(fā)布《關(guān)礎(chǔ)、發(fā)展優(yōu)勢(shì)；于收購(gòu)商品房用作保障性住房的征集通告》，宣布擬開(kāi)展收購(gòu)商品房用作保障性住房工作，現(xiàn)向深圳市域征集商品房用作保障性住房項(xiàng)目。?

戶(hù)型面積合適。原則上項(xiàng)目（房源）主力戶(hù)型面積應(yīng)滿(mǎn)足我市保障性住房戶(hù)型、面積（65平方米以下）要求；?

生活便利。周邊交通便利，臨近地鐵口、公交站，具備基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套相對(duì)完善等宜居條件；?

手續(xù)齊全。擬收購(gòu)項(xiàng)目須四證齊全，保證項(xiàng)目的合法合規(guī)性，滿(mǎn)足金融機(jī)構(gòu)的貸款要求。一、政策總結(jié)：深圳政策9月，深圳房地產(chǎn)優(yōu)化政策u

2、為何取消商品住房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓限制？原有政策：商品住房拿證3年后、商務(wù)公寓拿證5年后調(diào)整后：商品住房、商務(wù)公寓拿不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)后，即可上市交易促進(jìn)商品住房和商務(wù)公寓流通轉(zhuǎn)讓?zhuān)钴S房地產(chǎn)市場(chǎng)u

1、優(yōu)化分區(qū)住房限購(gòu)政策進(jìn)行了哪些調(diào)整？u

3、對(duì)商品住房和商務(wù)公寓價(jià)格備案流程做了哪些優(yōu)化？原有政策：開(kāi)發(fā)商申報(bào)價(jià)格明顯高于周邊同類(lèi)在售或二手項(xiàng)目?jī)r(jià)格的，不予備案調(diào)整后：開(kāi)發(fā)商自主合理確定銷(xiāo)售價(jià)格戶(hù)籍深戶(hù)家庭情況單身全市

非核心區(qū)

購(gòu)房上限調(diào)節(jié)市場(chǎng)的作用，也是鼓勵(lì)房企“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”單身+2孩家庭原有政策（5月6日）年限？家庭+2孩單身非深戶(hù)（核心區(qū)3年社保，非核心區(qū)1年社保）足居民合理住房需求家庭戶(hù)籍家庭情況單身全市

非核心區(qū)

購(gòu)房上限u

5、對(duì)個(gè)人住房貸款政策進(jìn)行了哪些優(yōu)化？①首付比例，首套15%，二套20%121212+1231212深戶(hù)家庭+1②有住房無(wú)貸款或有1套貸款，新購(gòu)住房適用二套政策③有二孩及以上的購(gòu)買(mǎi)二套房，適用首套政策④深汕首套二套統(tǒng)一首付15%，取消利率下限降低居民購(gòu)房資金門(mén)檻，有利于釋放剛性和改善性住房需求調(diào)整后（9月29日）單身////非深戶(hù)（核心區(qū)1年社保，非核心區(qū)不用社保）單身+2孩家庭家庭+2孩u

6、如何加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式？在保留限購(gòu)套數(shù)的前提下，增加了深戶(hù)在非核心區(qū)的購(gòu)房套數(shù)，增加了非深戶(hù)多孩家庭購(gòu)房套數(shù)。明確推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售、充分發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用、完善“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系等內(nèi)容，進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期一、政策總結(jié)：深圳購(gòu)房政策深圳市限購(gòu)限貸表深圳限購(gòu)地圖可購(gòu)買(mǎi)套區(qū)域戶(hù)籍家庭情況深圳住房套數(shù)最低首付比例

商貸利率數(shù)10210210102102132132110210無(wú)房1套家庭無(wú)房家庭1套1.5成首套利率單身（無(wú)未成年子女）禁止購(gòu)買(mǎi)1.5成2成禁止購(gòu)買(mǎi)1.5成1.5成禁止購(gòu)買(mǎi)1.5成禁止購(gòu)買(mǎi)1.5成1.5成禁止購(gòu)買(mǎi)1.5成2成1.5成2成2成1.5成1.5成2成首套利率二套利率已婚無(wú)未成年子女、已婚/單身有1位未成年子女深戶(hù)（無(wú)需個(gè)稅/社保證明）家庭2套及以上家庭無(wú)房家庭1套家庭2套及以上家庭無(wú)房家庭1套家庭無(wú)房家庭1套家庭2套及以上無(wú)房深汕光明區(qū)福田、南山、羅湖、寶安（新安街道、西鄉(xiāng)街道）首套利率首套利率已婚/單身有2個(gè)及以上未成年子女龍華區(qū)龍崗區(qū)首套利率寶安區(qū)坪山區(qū)已婚/單身無(wú)未成年子女非深戶(hù)（提供購(gòu)房之日前在深圳連續(xù)繳納12個(gè)月的個(gè)稅或社保證明）大鵬新區(qū)首套利率首套利率寶安區(qū)已婚/單身有2位及以上未新安、西鄉(xiāng)鹽田區(qū)羅湖區(qū)南山區(qū)成年子女福田區(qū)首套利率二套利率首套利率二套利率二套利率首套利率首套利率二套利率首套利率單身（無(wú)未成年子女）1套家庭無(wú)房家庭1套家庭2套家庭無(wú)房家庭1套已婚無(wú)未成年子女、已婚/單身有1位未成年子女深戶(hù)（無(wú)需個(gè)稅/社保證明）鹽田、龍崗、龍華、坪山、光明、大鵬、寶安（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）已婚/單身有2個(gè)及以上未深戶(hù)家庭可買(mǎi)2套，深戶(hù)單身可買(mǎi)1套;非深戶(hù)1年社?？少I(mǎi)1套，有2個(gè)及以上未成年子女的，可再多買(mǎi)1套深戶(hù)家庭可買(mǎi)3套，深戶(hù)單身可買(mǎi)2套;成年子女家庭2套家庭無(wú)房家庭1套及以上家庭無(wú)房家庭1套1.5成非深戶(hù)可買(mǎi)1套，有2個(gè)及以上未成年子女的，可再多買(mǎi)1套已婚/單身無(wú)未成年子女禁止購(gòu)買(mǎi)1.5成1.5成非深戶(hù)（無(wú)需個(gè)稅/社保首套利率首套利率證明）已婚/單身有2位及以上未成年子女家庭2套及以上禁止購(gòu)買(mǎi)企事業(yè)單位(需同時(shí)滿(mǎn)足:設(shè)立滿(mǎn)1年;本市累計(jì)繳納稅款100萬(wàn)元;10名及以上員工)不限制一、政策總結(jié)：深圳購(gòu)房政策深圳最新首付及房貸利率表深圳市房貸利率歷史走勢(shì)時(shí)間5年以上LPR/利率下限水平基準(zhǔn)利率0.7倍基準(zhǔn)利率0.9倍基準(zhǔn)利率0.95倍LPR+30BPLPR+30BPLPR+30BPLPR+30BPLPR+30BPLPR+30BPLPR+30BPLPR+30BPLPR-10BPLPR-10BPLPR-45BPLPR-45BPLPR-45BP3.25%首套利率/類(lèi)型首套最低首付

首套利率

二套最低首付

二套利率

存量首套利率

存量二套利率2016.07.13之前2016.07.132017.05.262019.10.082019.11.202020.02.202020.04.202022.01.202022.05.202022.08.222023.06.202023.09.292024.02.202024.05.292024.07.222024.10.21LPR-45bp(3.15%)LPR-LPR-LPR-//商業(yè)貸款公積金貸款15%20%20%30%5bp(3.55%)

30bp(3.3%)

5bp(3.55%)//4.85%4.80%4.75%4.65%4.60%4.45%4.30%4.20%4.20%3.95%3.95%3.85%3.60%5.15%5.10%5.05%4.95%4.90%4.75%4.60%4.50%4.10%3.85%3.50%3.40%3.15%3.75%3.50%3.25%3.10%2.85%2.85%3.33%//深圳公積金首套貸款額度商業(yè)貸款申請(qǐng)人住房類(lèi)型家庭人口最高可貸額度

公積金余額要求1個(gè)或無(wú)未成年子女60萬(wàn)65萬(wàn)4.3萬(wàn)首套住房生育二孩及以上，且至少1個(gè)未成年4.65萬(wàn)子女個(gè)人名義（單身、離異、喪偶）首套住房+綠色建筑二星級(jí)以上65萬(wàn)4.65萬(wàn)首套住房+綠色建筑二星級(jí)以上1生育二孩及以上，且至少

個(gè)未成年70萬(wàn)108萬(wàn)117萬(wàn)5萬(wàn)子女1個(gè)或無(wú)未成年子女7.72萬(wàn)8.36萬(wàn)首套住房生育二孩及以上，且至少1個(gè)未成年2015.05.11子女家庭名義（已婚家庭）2015.06.282015.08.262022.10.012024.05.183.00%公積金貸款（首套）首套住房+綠色建筑二星級(jí)以上117萬(wàn)126萬(wàn)8.36萬(wàn)9萬(wàn)2.75%首套住房+綠色建筑二2.60%星級(jí)以上1生育二孩及以上，且至少

個(gè)未成年子女2.35%2

TWO土地市場(chǎng)二、土地市場(chǎng)2024年，深圳市土地成交49宗，規(guī)劃建筑面積635萬(wàn)㎡，出讓金額415億元。土地出讓建面在2022年達(dá)到高點(diǎn)后下降，在嚴(yán)控增量的導(dǎo)向下，今年2024年土地的出讓建筑面積相較于去年2023年大幅減少，土地幾近減半。盡管出讓減少，但量少質(zhì)優(yōu)，2024年12月由華潤(rùn)和中海聯(lián)合拿下南山區(qū)粵海街道T107-0107地塊，建面26.3萬(wàn)㎡，出讓金額185.12億元，單塊地塊的出讓金額占到了全年土地出讓總金額的45%。深圳市近年土地出讓走勢(shì)成交建筑面積（萬(wàn)㎡）出讓金額（億元）180011061200900600300010451500120090060030009787331497422123641563512279987062019年2020年2021年2022年2023年2024年備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2019年1月至2024年12月二、土地市場(chǎng)土地成交建筑面積前三名區(qū)域?yàn)樯钌?、寶安、南山，前三區(qū)域出讓建面占全市55%。2024年深圳各區(qū)土地成交情況2024年成交情況區(qū)域成交宗數(shù)較20年全年深汕合作區(qū)寶安區(qū)121051%成交宗數(shù)47宗較去年

↓19宗9%南山區(qū)23%龍華區(qū)5-4-11-7-4-8164.7164.0252.4842.6430.7713.475.68-13%-83%-58%-45%-83%--53.635.7066%龍崗區(qū)3-87%-97%-89%-92%--成交建面634.67萬(wàn)㎡較去年

49%光明區(qū)32.90前海319.871.88坪山區(qū)3鹽田區(qū)11.53福田區(qū)20-1%4.54574%--成交金額415.90億較去年

1%大鵬新區(qū)羅湖區(qū)102.05--0.10101.93-70%-49%0.87-26%-1%深圳市總計(jì)49-19634.67415.90備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2024年1月至2024年12月二、土地市場(chǎng)深圳土地出讓結(jié)構(gòu)調(diào)整，住宅用地出讓占比減少，產(chǎn)業(yè)用地出讓占比擴(kuò)大2024年，深圳住宅用地出讓6宗，出讓建面88.81萬(wàn)㎡，占比14%；商業(yè)用地出讓6宗，建面31.01萬(wàn)㎡，占比5%；產(chǎn)業(yè)用地出讓土地37宗，出讓建面514.85萬(wàn)㎡，占比81%.深圳市近年各類(lèi)用地出讓占比（建筑面積）住宅用地

商業(yè)用地

產(chǎn)業(yè)用地100%32%14%80%60%40%20%0%48%58%15%64%81%88%6%4%54%46%32%5%27%2%10%14%2019年2020年2021年2022年2023年2024年備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2019年1月至2024年12月二、土地市場(chǎng)住宅用地出讓面積2021年達(dá)到高峰后連降3年，近兩年推出住宅用地量少質(zhì)優(yōu)，樓面地價(jià)上升。2024年，深圳住宅用地出讓6宗，建面88.81萬(wàn)㎡，樓面地價(jià)38988元/㎡；土地商業(yè)用地出讓6宗，建面31.01萬(wàn)㎡，樓面地價(jià)11841元/㎡；產(chǎn)業(yè)用地出讓37宗，出讓建面514.85萬(wàn)㎡，樓面地價(jià)618元/㎡

。深圳市近年各類(lèi)用地出讓建筑面積及樓面地價(jià)1200100080060040020004500040000350003000025000200001500010000500002019年189.75106.43409.47240381313933502020年537.13138.57321.814926155138862021年565.3773.16588.9417371106567882022年472.560.89963.28155821202117512023年129.0420.722024年88.8131.01514.853898811841618住宅用地出讓面積商業(yè)用地出讓面積產(chǎn)業(yè)用地出讓面積住宅用地樓面地價(jià)商業(yè)用地樓面地價(jià)產(chǎn)業(yè)用地樓面地價(jià)1085.792421514536728備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2019年1月至2024年12月二、住宅用地市場(chǎng)住宅用地出讓量在2023年斷崖式下降，近兩年由于推出的地塊質(zhì)量較高，樓面地價(jià)上升。2024年，深圳住宅用地出讓6宗，規(guī)劃建面88.81萬(wàn)㎡，同比減少31.18%。2024年由于南山區(qū)的T107-0107地塊溢價(jià)46.32%的結(jié)構(gòu)性拉升影響，2024年住宅用地整體溢價(jià)率為24.50%。2024年，深圳住宅用地出讓樓面地價(jià)為38988元/㎡，住宅用地樓面地價(jià)由于近兩年推出的住宅用地?cái)?shù)量有限且地理位置較為優(yōu)越，出讓樓面地價(jià)較高，造成一手住宅的售價(jià)與樓面地價(jià)之間的差額正在縮小的表象。深圳市近年住宅用地出讓情況深圳市近年住宅用地出讓情況住宅用地樓面地價(jià)一手住宅成交均價(jià)600500400300200100030.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%800007000060000500004000030000200001000006751659529613195293854593240385445038988242151558217371149260.00%2019年出讓建面（萬(wàn)㎡）

189.75溢價(jià)率

28.43%2020年537.1322.48%2021年565.3711.06%2022年472.52023年129.0410.23%2024年88.812019年2020年2021年2022年2023年2024年9.14%24.50%備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2019年1月至2024年12月二、住宅用地市場(chǎng)2024年，深圳住宅用地出讓6宗，其中位于南山區(qū)粵海街道T107-0107地塊，歷經(jīng)近一個(gè)半小時(shí)、近300輪激烈競(jìng)價(jià)，由華潤(rùn)和中海集團(tuán)聯(lián)合以185.12億元競(jìng)得，溢價(jià)率46.32%，地塊成交價(jià)刷新深圳宅地成交總價(jià)新高，該地塊以“價(jià)高者得”原則確定競(jìng)得人和成交價(jià)，不限制建成后的商品房銷(xiāo)售價(jià)格，亦不受“90/70”政策限制。2024年深圳市住宅用地出讓明細(xì)宗地編號(hào)A808-0025A001-0219A219-0080K104-0049T107-0107E2024-0002區(qū)域龍華區(qū)寶安區(qū)寶安區(qū)前海競(jìng)得人占地面積4.681容積率4.635.4建筑面積21.665.4公告時(shí)間土地總價(jià)5179002820006665001435001851200970樓面地價(jià)2391452222229943761070388367溢價(jià)率0.1935.580備注中建三局,湖北最高限制地價(jià)：594400萬(wàn)元。2024-01-252024-08-282024-09-042024-10-142024-11-022024-11-25文旅建發(fā)保利置業(yè)深圳地鐵天健????18.161.373.860.751.628.993.822.796.823.516.4846.320南山區(qū)深汕合作區(qū)中海,華潤(rùn)深汕財(cái)政局26.3宿舍型保障性租賃住房2.643

THREE商品房市場(chǎng)三、商品房市場(chǎng)整體情況2024年除商品住宅成交同比上漲外，其余物業(yè)成交量皆有不同程度減少2024年，商品房供降銷(xiāo)增，均價(jià)下跌：商品房新增供應(yīng)478.76萬(wàn)㎡，同比下降33.02%；商品房成交面積為418.01萬(wàn)㎡，同比上升商品房商品住宅庫(kù)存0.39%；商品房成交均價(jià)53237元/㎡，同比減少4.90%。2024年，商品住宅供降銷(xiāo)增，均價(jià)下跌：商品住宅新增供應(yīng)422.19萬(wàn)㎡,同比下降32.17%；成交面積為387.51萬(wàn)㎡，同比上升21.55%；商品住宅成交均價(jià)為54450元/㎡，同比下降8.53%。2024年，商品房庫(kù)量增加、去化速度放緩：商品房庫(kù)存面積1071.12萬(wàn)㎡，同比增加7.25%，按近12個(gè)月平均成交量計(jì)算，去化周期33.56個(gè)月，較去年末增加4.6個(gè)月。商品住宅庫(kù)存631.41萬(wàn)㎡，同比增加7.83%，去化周期縮22.0個(gè)月，與去年末一致。深圳市2024年商品房供銷(xiāo)量?jī)r(jià)及庫(kù)存情況供應(yīng)成交庫(kù)存類(lèi)型供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）庫(kù)存面積（萬(wàn)㎡）去化周期（月）同比同比同比同比變化趨勢(shì)商品房商品住宅公寓478.76422.1914.898.50-33.02%-32.17%-37.15%-75.14%-4.05%418.01387.5113.699.110.39%21.55%-60.02%-56.42%-82.06%5323754450424762775541405-4.90%-8.53%-22.35%-14.61%-1.18%1071.12631.41124.57144.50170.647.25%7.83%6.21%-0.28%17.56%33.5622.0↑4.6個(gè)月持平103.1186.4141.3↑67.0個(gè)月↑109.3個(gè)月↑96.5個(gè)月商業(yè)辦公33.097.61備注：此報(bào)告內(nèi)商品房數(shù)據(jù)來(lái)源房譜科技；銷(xiāo)售量為預(yù)售數(shù)據(jù)，未含現(xiàn)房；商品房物業(yè)類(lèi)型為商品住宅、公寓、商業(yè)、辦公，未包含廠房、公建、保障及其他。下同。三、商品房市場(chǎng)年度情況2024年商品房市場(chǎng)供應(yīng)量減少、銷(xiāo)售量微升、均價(jià)下跌2024年，商品房新增供應(yīng)45275套，面積為478.76萬(wàn)㎡，較2023年減少33.02%；商品房商品房成交42013套，面積為418.01萬(wàn)㎡，同比增加0.39%；商品房成交均價(jià)53237元/㎡，較去年下跌4.90%。深圳市近年商品房供銷(xiāo)量?jī)r(jià)情況供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）61006網(wǎng)簽面積（萬(wàn)㎡）64095成交均價(jià)（元/㎡）1000.00800.00600.00400.00200.000.0070000600005000040000300002000010000056477559785475353237845.80570.94807.15645.91725.34506.58714.79416.38624.47430.71478.76418.012019年2020年2021年2022年2023年2024年備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2019年1月至2024年12月三、商品房市場(chǎng)月度情況2024年前三季商品房市場(chǎng)成交低位運(yùn)行，年末在政策刺激下低位反彈深圳在9月底降低首付、降利率、放開(kāi)非核心區(qū)非深戶(hù)購(gòu)房限制等優(yōu)化政策，以及止跌回穩(wěn)對(duì)購(gòu)房信心提振下，第四季度商品房成商品房交量有明顯增長(zhǎng)，其中11月銷(xiāo)售82.03萬(wàn)㎡，為近4年來(lái)月度最高。深圳市商品房月度供銷(xiāo)量及均價(jià)走勢(shì)圖備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2023年1月至2024年12月三、商品房市場(chǎng)庫(kù)存情況近年來(lái)深圳商品房庫(kù)存逐漸增加，去化周期延長(zhǎng)商品房截至2024年12月，深圳商品房庫(kù)存10.09萬(wàn)套，面積為1071.12萬(wàn)㎡，去化周期33.56個(gè)月深圳市近年商品房庫(kù)存及去化周期情況1200.00900.00600.00300.000.00庫(kù)存面積（萬(wàn)㎡）去化周期（月）40.0030.0020.0010.000.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年2024年備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2023年1月至2024年12月三、商品住宅市場(chǎng)年度情況深圳商品住宅成交量較去年回升，價(jià)格較2022年高點(diǎn)下降2成2024年，深圳商品住宅新增供應(yīng)40464套，面積為422.19萬(wàn)㎡，同比減少32.17%；商品住宅2024年，深圳商品住宅成交37733套，面積為387.51萬(wàn)㎡

，同比增加21.55%；2024年，深圳商品住宅成交均價(jià)54450元/㎡，相較2023年下跌8.53%，與2022年的67516元/㎡高位相比下跌19.35%。深圳市近年商品住宅供銷(xiāo)量?jī)r(jià)情況供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）網(wǎng)簽面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）800.00600.00400.00200.000.00800006000040000200000675166131959529545935445052938622.41591.61534.03518.17464.28444.56445.96422.19387.51368.78336.09318.812019年2020年2021年2022年2023年2024年備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2019年1月至2024年12月三、商品住宅月度情況前九個(gè)月成交量低迷，年末成交量上升商品住宅2023年開(kāi)年至今，深圳商品住宅成交量較低，月成交量不超40萬(wàn)㎡，但9月后在政策利好下，成交量好轉(zhuǎn)，在11月商品住宅成交量達(dá)到高點(diǎn)，成交8077套，面積79.54萬(wàn)㎡。深圳市近年商品住宅月度供銷(xiāo)情況2月套備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2023年1月至2024年12月三、商品住宅庫(kù)存近年來(lái)深圳商品住宅庫(kù)存逐漸增加，年末銷(xiāo)量提升下，去化周期大幅回落商品住宅截至2024年12月，深圳商品住宅庫(kù)存7.53萬(wàn)套，面積為631.41萬(wàn)㎡，去化周期22.0個(gè)月。深圳市近年商品住宅庫(kù)存及去化周期情況800.00600.00400.00200.000.00庫(kù)存面積（萬(wàn)㎡）去化周期（月）35.030.025.020.015.010.05.00.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年2024年備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2023年1月至2024年12月三、深圳各區(qū)商品住宅成交概覽銷(xiāo)勢(shì)分向線2024年，深圳全市商品住宅成交3.77萬(wàn)套，成交面積387.51萬(wàn)㎡，較去年同期增加21.55%，成交均價(jià)54450元/㎡，同比下跌8.53%。銷(xiāo)量>5000套銷(xiāo)量<2000套深汕成交：433套均價(jià)：11282元/㎡光明區(qū)成交：6148套

同比：45%同比：-61%-1%均價(jià)：36904元/㎡

-18%深圳商品住宅成交量呈現(xiàn)西北高，東南低的情況。并且和去年比較，坪山區(qū)成交：1977套

同比：-21%龍華區(qū)成交：7645套

同比：32%寶安區(qū)銷(xiāo)售量同比增加的也是西北部區(qū)域，

成交：7115套均價(jià)：53032元/㎡其中南山區(qū)同比增幅最高，同比增同比：6%龍崗區(qū)均價(jià)：30320元/㎡-17%均價(jià)：56487元/㎡

-15%-6%成交：7526套

同比：51%均價(jià)：34092元/㎡-21%加155%。大鵬新區(qū)前海區(qū)鹽田區(qū)成交：100套均價(jià)：24174元/㎡同比：-50%-22%除南山區(qū)價(jià)格同比上漲2%外，其余各區(qū)商品住宅成交均價(jià)同比皆有所下跌，跌幅最高為鹽田區(qū)，下跌27%，緊接著是大鵬新區(qū)，同比下跌22%。成交：2367套同比：9%羅湖區(qū)成交：285套均價(jià)：37305元/㎡同比：-18%-27%均價(jià)：85800元/㎡-11%成交：940套同比：-9%均價(jià)：62608元/㎡

-7%南山區(qū)福田區(qū)成交：2116套

同比：155%均價(jià)：102288元/㎡

2%成交：1081套

同比：-26%均價(jià)：97754元/㎡-2%備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2024年1月至2024年12月三、深圳各區(qū)商品住宅成交排行2024年，商品住宅成交面積前三區(qū)域?yàn)辇埲A區(qū)（75.54萬(wàn)㎡，占比19.49%）、寶安區(qū)（71.17萬(wàn)㎡，占比18.37%）、龍崗區(qū)（71.64萬(wàn)商品住宅㎡

，占比18.49%），前三成交合計(jì)218.34萬(wàn)㎡，前三成交量占全市的56.35%。面積同比增幅最大為南山區(qū)，同比增加154%，降幅最大為深汕合作區(qū)，同比減少58%。除南山區(qū)外其余區(qū)域均價(jià)皆有下跌，均價(jià)跌幅最大為鹽田區(qū)，同比下跌27%。2024年深圳各區(qū)商品住宅成交面積排行成交面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）排名區(qū)域成交套數(shù)面積同比均價(jià)同比寶安18%龍華寶安龍崗光明南山前海坪山福田羅湖深汕鹽田大鵬13龍華寶安龍崗光明南山前海坪山福田羅湖深汕鹽田大鵬7645752671156148236721161977108194075.5471.1771.6458.5828.8732.7016.9313.2210.094.9326%53%564873409253032369048580010228830320977546260811282373052417454450-15%-21%-6%龍華20%213%龍崗19%445%-18%-11%2%69%大鵬鹽田5154%-27%-26%-10%-58%-15%-52%22%深0%汕1%7-17%-2%1%羅湖83%福田3%9-7%101112433-1%光明15%坪山4%前海8%2852.94-27%-22%-9%南山8%1000.92深圳市總計(jì)37733387.51備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2024年1月至2024年12月三、深圳各區(qū)商品住宅歷史價(jià)格深圳各區(qū)商品住宅成交均價(jià)在2021年普遍達(dá)到高點(diǎn)，從最高點(diǎn)下跌最多是鹽田區(qū)、羅湖區(qū)、光明區(qū)。從最高點(diǎn)下跌排名第一的是鹽田區(qū)，2024年成交均價(jià)37305元/㎡，較2021年下跌34.80%；隨后是羅湖區(qū)較2021年最高點(diǎn)下跌29.84%；商品住宅其后是光明區(qū)，較2020年最高點(diǎn)下跌28.97%。跌幅較少的是南山區(qū)，2024年成交均價(jià)102288元/㎡，較2022年最高點(diǎn)下跌14.02%；隨后是龍華區(qū)較2023年最高點(diǎn)下跌14.79%；其后是福田區(qū)，較2021年最高點(diǎn)下跌15.23%。深圳各區(qū)商品住宅近年成交均價(jià)走勢(shì)備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2019年1月至2024年12月三、商品住宅開(kāi)盤(pán)去化情況商品住宅開(kāi)盤(pán)2024年有60個(gè)新項(xiàng)目對(duì)外公布首日開(kāi)盤(pán)去化率，今年以來(lái)深圳整體開(kāi)盤(pán)去化率為39%。進(jìn)入10月后，深圳開(kāi)盤(pán)去化率有較大提升，10-12月整體開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)到73%。低價(jià)，得房率高，光明深圳今年住宅開(kāi)盤(pán)去化率走勢(shì)倒掛，龍華區(qū)深業(yè)上城學(xué)府改善定位，四海名邸深鐵閱云境倒掛，地段稀缺，全大戶(hù)型。

名校。福田區(qū)海南山區(qū)深超總

德園A區(qū)，116套中海深灣玖序，

87-450平3-5房，香蜜湖地段，雙區(qū)中建觀玥名邸鵬宸云筑區(qū)位優(yōu)，倒掛，寶安區(qū)鴻榮源胤璇，限價(jià)8.55萬(wàn)/㎡，價(jià)格倒掛，寶中核心區(qū)位優(yōu)，倒掛，寶安區(qū)鴻榮源胤璇，限價(jià)8.55萬(wàn)/㎡，價(jià)格倒掛，寶中核心景觀好，教育資源好，光明區(qū)振業(yè)天境云庭量少，寶中中鐵閱臻府，才加推14套低價(jià)。龍崗區(qū)信義金御山居，3.3萬(wàn)/㎡區(qū)位優(yōu)，價(jià)格倒掛，南山區(qū)卓越九瓏，折后7.9萬(wàn)/㎡，700萬(wàn)上車(chē)南山中心3房灣啟紫荊府196-328㎡3-4房，加裝修14.3萬(wàn)/㎡12.9萬(wàn)/㎡蓄客半年，寶安區(qū)鴻榮源珈譽(yù)玖璽2024年1-9月整體開(kāi)盤(pán)去化率約39%10-12月整體開(kāi)盤(pán)去化率約73%備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2024年1月至2024年12月三、一線城市商品住宅市場(chǎng)成交增長(zhǎng)率對(duì)比2019-2023年

2019-2021年，四大一線城市商品住宅成交量逐年上漲，增長(zhǎng)率保持正值；2022年開(kāi)始成交量均下跌，廣州成商品住宅交量同比下降33.8%；2023年，雖疫情解封和政策放松但成交量仍下行，僅廣州成交量同比上漲8.8%。2024年商品住宅北、上、廣、深商品住宅成交同比僅有深圳上漲，深圳上漲幅度為16%。北上廣深近年商品住宅成交增長(zhǎng)率北京上海廣州深圳40%30%20%10%0%16%-2%2019年2020年2021年2022年2023年2024年-10%-20%-30%-40%-12%-17%備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2019年1月至2024年12月三、公寓市場(chǎng)年度情況2024年公寓市場(chǎng)供、銷(xiāo)、價(jià)均下行2024年，公寓新增供應(yīng)2371套，面積為14.89萬(wàn)㎡，較2023年減少37.15%；公寓公寓成交2385套，面積為13.69萬(wàn)㎡，同比減少60.02%；公寓成交均價(jià)42476元/㎡，較去年下跌22.35%。深圳市近年公寓供銷(xiāo)量?jī)r(jià)情況供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）61858網(wǎng)簽面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.007000060000500004000030000200001000006264561160567665469942476147.05114.6394.2871.9471.4269.0156.8735.9334.2423.6914.89

13.692019年2020年2021年2022年2023年2024年備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2019年1月至2024年12月三、公寓市場(chǎng)月度情況公寓2024年，深圳市公寓月度上成交在1萬(wàn)㎡左右，深圳公寓供應(yīng)減少，成交量收縮。深圳市近年公寓月度供銷(xiāo)情況供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）16.0012.008.008000060000400002000004.000.001月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月20232024年年供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）

0.00

0.00

0.00

2.17

0.00

0.00

0.00

2.68

13.45

4.13

1.28

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

5.99

0.00

3.51

0.00

1.55

3.85

0.00

0.00銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）

1.27

1.90

13.90

2.18

1.99

1.89

1.88

1.34

1.01

2.04

1.70

3.14

1.70

0.56

1.59

1.36

1.33

0.91

0.66

0.79

0.99

0.93

1.53

1.35成交均價(jià)（元/㎡）

65754

58864

48360

56760

63644

76381

72378

57740

66515

46968

49931

47533

44916

47250

37649

37767

37113

40888

42552

37588

41437

38313

47218

55300備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2023年1月至2024年12月三、公寓庫(kù)存近年來(lái)深圳公寓庫(kù)存平穩(wěn)，由于銷(xiāo)售低迷，去化周期大幅延長(zhǎng)公寓截至2024年12月，深圳公寓庫(kù)存2.03萬(wàn)套，面積為124.57萬(wàn)㎡，去化周期103.1個(gè)月。深圳市近年公寓庫(kù)存及去化周期情況庫(kù)存面積（萬(wàn)㎡）去化周期（月）150.00100.0050.000.00120.0100.080.060.040.020.00.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年2024年備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2023年1月至2024年12月三、商業(yè)市場(chǎng)年度情況2024年商業(yè)市場(chǎng)供、銷(xiāo)、價(jià)均下行2024年，商業(yè)新增供應(yīng)950套，面積為8.50萬(wàn)㎡，較2023年減少75.14%；商業(yè)商業(yè)成交1161套，面積為9.11萬(wàn)㎡，同比減少56.42%；商業(yè)成交均價(jià)27755元/㎡，較去年下跌14.61%。深圳市近年商業(yè)供銷(xiāo)量?jī)r(jià)情況供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）7702249.9560.0050.0040.0030.0020.0010.000.008000060000400002000007097352.7453.015353335.7234.203659022.133250220.9222.802775513.799.118.507.862019年2020年2021年2022年2023年2024年備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2019年1月至2024年12月三、商業(yè)市場(chǎng)月度情況商業(yè)進(jìn)入2024年，商業(yè)多數(shù)月份供銷(xiāo)量皆較低，當(dāng)前消費(fèi)環(huán)境不佳，商業(yè)市場(chǎng)面臨較大經(jīng)營(yíng)壓力，市場(chǎng)需求不足，商業(yè)市場(chǎng)面臨壓力。深圳市近年商業(yè)月度供銷(xiāo)情況140000120000100000800006000040000200000供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）9.006.003.000.001月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月2023年2024年供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）

8.78

0.66

3.61

3.12

2.37

2.13

3.26

2.40

2.47

2.60

0.47

2.33

1.03

0.49

0.56

0.67

1.05

1.26

0.72

0.16

1.22

0.67

0.39

0.27銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）

9.24

0.56

0.55

0.19

0.72

4.89

1.84

0.47

0.63

0.64

0.36

0.83

1.88

0.29

0.81

0.46

0.31

0.24

0.47

0.53

2.69

0.30

0.49

0.64成交均價(jià)（元/㎡）

30947

131180

46766

21692

30880

20038

28186

31323

41381

53705

42771

33961

38285

40311

21213

32729

28568

38570

50637

28179

13739

24029

32698

31330備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2023年1月至2024年12月三、商業(yè)庫(kù)存近年來(lái)深圳商業(yè)庫(kù)存平穩(wěn)，銷(xiāo)量減少下，去化周期大幅上升截至2024年12月，深圳商業(yè)庫(kù)存0.93萬(wàn)套，面積為144.50萬(wàn)㎡，存量不大。由于今年缺少集體經(jīng)濟(jì)組織以及國(guó)有企業(yè)大規(guī)模購(gòu)置商業(yè)商業(yè)物業(yè)，去化周期由1月份的82.6個(gè)月大幅提升至12月份的186.4個(gè)月。深圳市近年商業(yè)庫(kù)存及去化周期情況庫(kù)存面積（萬(wàn)㎡）去化周期（月）300.0250.0200.0150.0100.050.0150.00100.0050.000.000.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年2024年備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2023年1月至2024年12月三、辦公市場(chǎng)年度情況2024年辦公市場(chǎng)供、銷(xiāo)、價(jià)均下行2024年，辦公新增供應(yīng)1483套，面積為33.09萬(wàn)㎡，較2023年減少4.05%；辦公辦公成交725套，面積為7.61萬(wàn)㎡，同比減少82.06%；辦公成交均價(jià)41405元/㎡，較去年下跌1.18%。深圳市近年辦公供銷(xiāo)量?jī)r(jià)情況供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00800006000040000200000594675961156499558594190141405111.9996.4985.9168.2552.0747.1142.4235.9336.5534.4933.097.612019年2020年2021年2022年2023年2024年備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2019年1月至2024年12月三、辦公市場(chǎng)月度情況2024年全年辦公成交量皆低迷，盡管在2024年2月，市政府發(fā)展研究中心對(duì)商業(yè)辦公物業(yè)去庫(kù)存提出相關(guān)對(duì)策建議（內(nèi)參237期），包括用地功能調(diào)整、調(diào)整審批管理程序、拓寬流轉(zhuǎn)渠道、試點(diǎn)及長(zhǎng)效機(jī)制等方案建議，但從成交情況來(lái)看，辦公去化仍有提升空間。辦公深圳市近年辦公月度供銷(xiāo)情況160000供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）16.0012.008.00120000800004000004.000.001月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月2023年

2024年供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）

7.05

3.15

6.11

6.68

0.00

0.00

4.47

0.79

1.63

2.44

0.00

2.19

1.08

0.00

6.96

1.55

1.58

13.47

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

8.45銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）

1.05

0.92

15.33

1.92

1.69

5.76

1.60

1.49

1.02

1.37

2.89

7.39

1.40

0.14

0.67

0.71

0.53

0.93

0.72

0.27

0.60

0.67

0.47

0.51成交均價(jià)（元/㎡）

10459

9240

153300

19216

16854

57584

15997

14868

10153

13673

28931

73944

14013

1394

6670

7052

5273

9304

7244

2650

5997

6675

4745

5074備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2023年1月至2024年12月三、辦公庫(kù)存近年來(lái)深圳辦公庫(kù)存平穩(wěn)，但銷(xiāo)量減少，去化周期大幅延長(zhǎng)截至2024年12月，深圳辦公庫(kù)存0.99萬(wàn)套，面積為170.64萬(wàn)㎡，存量不大。今年缺少大規(guī)模購(gòu)買(mǎi)去化辦公物業(yè)，去化周期由1月份的辦公41.0個(gè)月提升至年末的141.3個(gè)月。深圳市近年辦公庫(kù)存及去化周期情況庫(kù)存面積（萬(wàn)㎡）去化周期（月）150.0100.050.00.0200.00150.00100.0050.000.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年2024年備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2023年1月至2024年12月三、一線城市辦公空置率對(duì)比一線城市辦公空置率自2022年走高，進(jìn)入2024年短期內(nèi)辦公空置率保持穩(wěn)定。截至2024年，辦公空置率深圳最高為26.10%，空置率低于北上廣的目標(biāo)未能達(dá)成。備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技4

FOUR二手房市場(chǎng)四、政策調(diào)控二手房市場(chǎng)表現(xiàn)2019年至21年政策調(diào)控不斷收緊，21年7月至22年市場(chǎng)的見(jiàn)底，23年至24年政策調(diào)整涉及限購(gòu)放松，多次調(diào)整房貸利率。2024年10月后深圳存量房市場(chǎng)顯示出恢復(fù)的跡象，特別是在政策刺激下市場(chǎng)需求有所增加。2019-2024年深圳市二手房成交套數(shù)1

1

.

1

3新政：1

4

4

平內(nèi)契稅1

%

,

首套

1

4

4平以上（數(shù)據(jù)更新至12月26日）住建部、央行明確"五年期35.06限購(gòu)放松、非核心區(qū)社保1年、7月27日央行降準(zhǔn)0.25%;深圳公LPR下調(diào)至月底中央及部委喊貸款利率LPR下4月2929深圳發(fā)布“帶抵押過(guò)戶(hù)"深圳單身宿舍/公寓不限新政：15000140001300012000110001000090003.6%,7000011月11日普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)7月15日限購(gòu)升級(jí)(深戶(hù)3+3)、普通標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整(750萬(wàn)內(nèi))、增值稅2改51.非核心取消1

.

5

%

,深戶(hù)最多3套、首套利率3.1502月8日二手住宅小區(qū)參考價(jià)發(fā)布；家庭購(gòu)房只能登記在有資格一方二套日起二手房指導(dǎo)價(jià)取消(和貸款脫鉤)。1

4

4

平認(rèn)房不公司可

五年以買(mǎi)房；

期二手房

LPR指導(dǎo)價(jià)

下調(diào)至整，限購(gòu)，以上60000%,二套3.55%;25號(hào)存量房8月份貸

144平核心區(qū)1年社保；2.首套2%(12.1執(zhí)行)。15號(hào)前5月份款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利內(nèi)普宅、144平率(LPR)

上非普施行；話，

25日

22日首套房貸款利率執(zhí)行LPR+45BP(相當(dāng)于調(diào)，認(rèn)貸款2.07限購(gòu)放松，1.落戶(hù)可買(mǎi)房，2.非戶(hù)籍3年社保；首套利率3.85%住起銀

深圳行自

二套取消,央行、銀保監(jiān)會(huì)宣首套房貸利率可減20個(gè)基點(diǎn)；LPR下調(diào)至深圳首套房利率4.5%(4.2%+30建部提“認(rèn)房不認(rèn)貸”;深圳雙證合一存量房50000利率重新定價(jià)，降息，五年期以上中介展

3.85示業(yè)主

%,首報(bào)價(jià)；

套利5.28首套20%

3.4%利率-45BP,二套30%利

P),二率-5BP增值稅的附加稅減半，房貸利公積金利",

動(dòng)下

房首8

調(diào)存

付將《深圳建設(shè)先行示范區(qū)的意方購(gòu)，積利率7月15日央行降準(zhǔn)0.5%;深圳住房計(jì)劃供應(yīng)6萬(wàn)套12月15日降準(zhǔn)率五

案；15%、二套

調(diào)整20%;增值可選4月15日降準(zhǔn)0.25%,釋放長(zhǎng)期資金約5300億傳聞指導(dǎo)價(jià)取金貸款最高提月量首至率LPR下調(diào)4.3%,深圳五年期以上首套房貸利率4.6%年期由3.25%降至住建部提“降首3

套房

40%,1

貸利

普宅3/6/9/4100002

個(gè)

月為一個(gè)5.10%)LPR8000

率回落至1.057000

倍；0.5%,預(yù)下調(diào)至(LPR-45B見(jiàn)》計(jì)釋放長(zhǎng)期資日率；

標(biāo)準(zhǔn)稅免征5改2周期29日

調(diào)整4.60%深《大灣區(qū)規(guī)劃綱要》金1.2萬(wàn)30000圳深圳

(取消執(zhí)首套

75060005000400030002000100004.45%億3.1消?到套3.85%%,利率

萬(wàn)豪4.1%

宅)126萬(wàn)行認(rèn)房不認(rèn)貸二手

付、降二手房5000套榮枯20000100000房交易個(gè)稅1年內(nèi)可退利率”。線BP)2019年2020年2021年2022年二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)2023年2024年二手房網(wǎng)簽套數(shù)二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2023年1月至2024年11月四、政策前后市場(chǎng)走勢(shì)511存量房計(jì)稅參考價(jià)格對(duì)市場(chǎng)影響不大；929新政前一二手住宅成交套數(shù)分別月均成交2108套和3662套，929新政后一二手住宅成交套數(shù)分別月均成交6115套和6621套，成交均價(jià)持續(xù)回穩(wěn)。住宅深圳新政前后一、二手住宅成交情況929新政前929新政后一手房月均成交2108套二手房月均成交3662套一手房月均成交6115套二手房月均成交6621套511存量房二手住宅談價(jià)率-8%-8%-8%-9%-10%-9%-10%-11%-10%-7%-6%備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2023年1月至2024年11月四、深圳各區(qū)二手住宅價(jià)格走勢(shì)住宅市場(chǎng)929新政前二手房成交均價(jià)波動(dòng)較大，新政后各區(qū)成交均價(jià)表現(xiàn)逐步回穩(wěn)。2024年深圳市各區(qū)二手住宅成交均價(jià)走勢(shì)（元/㎡）929新政新政后漲幅59869備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2023年1月至2024年11月四、二手房市場(chǎng)——二手住宅成交周期二手住宅2024年成交周期超過(guò)200天的占比超35%2401-241136.11%35.79%35.96%36.41%37.59%37.44%37.09%36.59%36.77%35.70%34.74%80%2401-24102401-24092401-24082401-24072401-24062401-24052401-24042401-24032401-2402202401<10(含)10-30（含）30-50（含）50-100（含）100-200（含）>2000%10%20%30%40%50%60%70%90%100%備注：數(shù)據(jù)來(lái)自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2023年1月至2024年11月四、二手房市場(chǎng)——二手住宅成