傳統(tǒng)與變革-八大趨勢(shì)探索房地產(chǎn)未來(lái)機(jī)遇

2022年12月EQ\*jc3\*hps300\o\al(\s\up27(E),DI)EQ\*jc3\*hps300\o\al(\s\up27(H),CT)EQ\*jc3\*hps300\o\al(\s\up27(T),IO)緊的壓力下房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)凸顯，而與眼前的壓力并存的是如何面對(duì)未來(lái)的行業(yè)趨勢(shì)與變化——未來(lái)城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐漸放緩、增量開發(fā)建設(shè)的占比會(huì)逐漸減2/戴德梁行研究院MANMAN&04050405202833373840CONTENTSCONTENTS02.中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)與機(jī)會(huì)2.3“開發(fā)+大資管”模式2.4地產(chǎn)融資渠道優(yōu)化2.7房地產(chǎn)科技化趨勢(shì)2.8房企的多元化布局與發(fā)展八大趨勢(shì)探索房地產(chǎn)未來(lái)機(jī)遇/3八大趨勢(shì)探索房地產(chǎn)未來(lái)機(jī)遇/3EQ\*jc3\*hps248\o\al(\s\up2147483558(環(huán)境),產(chǎn)現(xiàn)狀)4/戴德梁行研究院中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與城鎮(zhèn)化的進(jìn)程息息相關(guān)。過去40年來(lái)，中國(guó)城鎮(zhèn)化率從1978年的17.9%躍升至2021年的64.7%，特別是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的成效顯著?！笆濉逼陂g，1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化率仍低于高收入國(guó)家80%左右的平均水平而具備增長(zhǎng)空國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)城市化率達(dá)到70%之后增速將明顯下降，步入緩慢增長(zhǎng)階段，意味著中國(guó)的城鎮(zhèn)化率在穩(wěn)步提升至一定高度后也將逐漸迎來(lái)緩慢增長(zhǎng)期。城鎮(zhèn)化率放緩意味著人口向城鎮(zhèn)流動(dòng)過程中帶來(lái)的新增需求將放緩，同時(shí)新階段下我國(guó)以高質(zhì)量發(fā)展為主題的90%807064.760504030200●八大趨勢(shì)探索房地產(chǎn)未來(lái)機(jī)遇/5人口的流入與增長(zhǎng)為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)直接的新增需求。根據(jù)第七次全國(guó)人口普達(dá)的中國(guó)東部地區(qū)人口規(guī)模最大，占全國(guó)總?cè)丝诘?9.93%，較10年前上升2.2個(gè)百口流入的主要目的地；中部地區(qū)和西部地區(qū)在十年間年均人口增速分別為0.22%和百分點(diǎn)和上升0.2個(gè)百分點(diǎn)；而在東北地區(qū)，近年人口的流失也令其在全國(guó)的人口年間人口增長(zhǎng)最多的十大城市，其人口數(shù)量占全國(guó)總?cè)丝诘谋壤?010年的11.5%升至13.3%，人口向頭部城市集中的趨勢(shì)明顯。而流動(dòng)人口規(guī)模的增長(zhǎng)也為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了更多動(dòng)力，同時(shí)也帶動(dòng)了大規(guī)模已經(jīng)形成18個(gè)常住人口超過1,000萬(wàn)的超大城市，這些城市在2010-2020年十年間人口增加5,177萬(wàn)人，占到全國(guó)7206萬(wàn)人口增量的71.8%，同時(shí)這18個(gè)城市貢獻(xiàn)的GDP占全國(guó)GDP的比例基本穩(wěn)定在30%左右，體現(xiàn)出人口流動(dòng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展同頻的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域、城市群集聚的趨勢(shì)還將延生育支持政策，各地也積極完善和落實(shí)財(cái)育支持措施，也將為促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)40.0%25.8%7.0%2.2-0.80.20.22%-1.05%6/戴德梁行研究院70%60%50%40%30%20%0%58.7%38.3%26.8%38.3%26.8%20.8%CR10CR20CR30CR50CR1002010年2020年注：CR即行業(yè)集中度（ConcentrationRatioCR10即排名前10的份額集中度。八大趨勢(shì)探索房地產(chǎn)未來(lái)機(jī)遇/7繼“十三五”規(guī)劃明確我國(guó)將在全國(guó)范圍內(nèi)打造19個(gè)城市群，形成960萬(wàn)平方公里的廣闊版圖上，以19個(gè)城市群串起的網(wǎng)絡(luò)幾乎覆蓋了所有未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)——內(nèi)地24個(gè)萬(wàn)億GDP城市絕大多數(shù)分布在這19個(gè)國(guó)家級(jí)的城市群中，在區(qū)域一體8/戴德梁行研究院北京天津青島蘇州青島蘇州鄭州南通鄭州西安南京西安無(wú)錫上海合肥上海成都寧波成都寧波杭州重慶長(zhǎng)沙東莞東莞福州佛山泉州深圳不斷增強(qiáng)，城市間共同參與分工合作的趨勢(shì)將更趨明顯，八大趨勢(shì)探索房地產(chǎn)未來(lái)機(jī)遇/9新世紀(jì)以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，住房?jī)r(jià)格也總體呈現(xiàn)一路上行的趨勢(shì)，2021年全國(guó)新建商品住宅銷售均價(jià)達(dá)到每平方米10,396元，較2001年增長(zhǎng)4倍，在過去的十年里翻了一番。房?jī)r(jià)的快速攀升，一方面對(duì)產(chǎn)業(yè)形成擠出效應(yīng)，使得原本流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的投資資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。企業(yè)不得不承擔(dān)更高的辦公租賃支出，并提高員工收入，一定程度削弱了商品生產(chǎn)成本的競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，房?jī)r(jià)過高使居民消費(fèi)能力下降，日常消費(fèi)決策變得更加謹(jǐn)慎，影響社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)。消費(fèi)升級(jí)與提高住房品質(zhì)、改善房產(chǎn)需求息息相關(guān)，而高昂的房?jī)r(jià)則制約了房地產(chǎn)改善性需求的增長(zhǎng)。12,00010,0008,0006,0004,0002,0000(2,000)(4,000)(6,000)45%30%0%-3.9%-30% 10,39660%45%30%0%-3.9%-30% 銷售均價(jià)（元/㎡）——同比漲幅86420-2-4-6500,000450,000400,000350,000300,000250,000200,000150,000100,00050,0000201520162017201820192020202120222013201420152016201720182019202020212022社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)值社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)增長(zhǎng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)值10/戴德梁行研究院多年來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)攀升的趨勢(shì)在2022年發(fā)生轉(zhuǎn)折，2022年前三季度全國(guó)住宅新房成交均價(jià)為10,151元/平方米，同比下降3.9%，房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道；與此同時(shí)，需求面的疲軟也體現(xiàn)在成交量上，自2021年末全國(guó)住宅成交逐漸陷入低迷，2022年1-9月全國(guó)住宅新房成交面積8.6億平方米，同比下降25.7%。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已然步入調(diào)整期，而成交規(guī)模的縮減還進(jìn)一步影響開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流，從市場(chǎng)層面對(duì)開發(fā)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)┘訅毫Α?0%45%60%45%30%0%180,000150,000120,00090,00060,00030,000085,758-25.7%-30%85,758-25.7%-30%回顧本輪市場(chǎng)調(diào)整，融資環(huán)境及資金鏈至關(guān)重要。近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，“三道紅線”政策收緊融資渠道，2022年企業(yè)融資規(guī)模的下滑趨勢(shì)仍在擴(kuò)大。與此同時(shí)，開發(fā)投資增速持續(xù)自2020年開始下滑，直至今年轉(zhuǎn)為負(fù)數(shù)，前9個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為-8.0%，住宅為-7.5%，全年增速預(yù)計(jì)將是自新世紀(jì)以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)值，房企流動(dòng)性尚未有效緩解。除投融資端的負(fù)面因素對(duì)市場(chǎng)的影響外，疫情因素及國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期的不確定性也影響購(gòu)房決策，疊加人口結(jié)構(gòu)變化、居民杠桿率等多因素作用導(dǎo)致當(dāng)前行業(yè)困境。20,00018,00016,00014,00012,00010,00020,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000020182019201720212022202020182019201720212022八大趨勢(shì)探索房地產(chǎn)未來(lái)機(jī)遇/11150,000120,00090,00060,00030,0000(30,000)50%40%30%20%0%-7.5%-8.0%-10%房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）住宅開發(fā)投資（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅住宅開發(fā)投資同比增幅為穩(wěn)定樓市，避免持續(xù)下行引發(fā)進(jìn)一步的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，各金融監(jiān)管部門從信貸、債券、股權(quán)等多渠道支持房地產(chǎn)行業(yè)融資，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)改善對(duì)房企的風(fēng)險(xiǎn)偏好和融資氛圍，緩解行業(yè)信用收縮。但短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大縮表壓力，金融機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的資金流入仍會(huì)基于謹(jǐn)慎原則，預(yù)計(jì)資金將更優(yōu)先進(jìn)入優(yōu)質(zhì)地段及項(xiàng)目。前期大量出險(xiǎn)房企的樓盤債務(wù)、股權(quán)關(guān)系復(fù)雜，利益主體較多，協(xié)調(diào)難度較大，僅依靠紓困資金介入短期內(nèi)盤活的可能性較低。因此，總體來(lái)看市場(chǎng)資金面仍偏謹(jǐn)慎，行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)陸續(xù)修復(fù)仍需時(shí)日。當(dāng)樓市步入量?jī)r(jià)齊跌的調(diào)整期，前期舉債擴(kuò)張的財(cái)務(wù)成本及房?jī)r(jià)是在現(xiàn)行土地集中拍賣制度下，大型房企更有實(shí)力去獲取優(yōu)質(zhì)地實(shí)力交付的房企將具備核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，未來(lái)這些企業(yè)也將更有資12/戴德梁行研究院35302520502015201620172018201920202021353025205020152016201720182019202020211.2.4慮到上下游廣泛的帶動(dòng)作用，房地產(chǎn)同樣影響著產(chǎn)業(yè)鏈上各個(gè)實(shí)中都占有較高份額，對(duì)于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系25,00020,00015,00010,0005,0000201020112012201320142015201620172018201920202021狹義房地產(chǎn)行業(yè)稅收收入房地產(chǎn)行業(yè)稅收占全國(guó)一般公共預(yù)算收入比重4%0%八大趨勢(shì)探索房地產(chǎn)未來(lái)機(jī)遇/13樓市調(diào)控方面，多地出臺(tái)政策對(duì)前階段嚴(yán)格的樓市調(diào)控進(jìn)行適度放松、推行結(jié)合人才引入的住房支持政策、落實(shí)央行的差別化住房貸款政策、積極促進(jìn)出險(xiǎn)企業(yè)的項(xiàng)臺(tái)降低首套房貸利率的政策，包括下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率、階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。多地發(fā)205205014/戴德梁行研究院八大趨勢(shì)探索房地產(chǎn)未來(lái)機(jī)遇/15經(jīng)過多年高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及城市建設(shè)，核心城市土地資源緊缺的矛盾日益突出，老城區(qū)人口密集、交通堵塞等問題明顯，安全隱患不斷。土地資源成為制約許多城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重要因素，許多老城區(qū)原有的工廠、產(chǎn)業(yè)園等載體在配套、功能方面亟需與時(shí)俱進(jìn)。為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)要素集群、功能服務(wù)專業(yè)化的目標(biāo)，空間發(fā)展規(guī)劃和物業(yè)載體應(yīng)當(dāng)服務(wù)于時(shí)代、產(chǎn)業(yè)和人才發(fā)展的需要，存量土地和物業(yè)的優(yōu)化利用不可避免。與此同時(shí)，通過對(duì)老舊街區(qū)綜合整治和活化，實(shí)現(xiàn)環(huán)境提升、老城新生，保留歷史人文底蘊(yùn)，也是尊重和保護(hù)城市文化遺產(chǎn)的重要途徑。9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000內(nèi)蒙古寧夏新疆黑龍江吉林西藏遼寧青海海南甘肅安徽河北湖北江蘇山東江西山西全國(guó)天津河南廣西陜西湖南云南浙江重慶四川福建貴州廣東北京上海城市更新的意義不僅在于改善城市面貌、提升居民生活品質(zhì)，其過程還往往同產(chǎn)業(yè)升級(jí)相輔相成。為提升城市品質(zhì)、同時(shí)提高存量土地的利用效率、優(yōu)化發(fā)展空間，各大城市積極推進(jìn)包括“三舊”改造在內(nèi)的城市更新工作，并在此過程中不斷完善各地政策法規(guī)、沉淀經(jīng)驗(yàn)。城市界面更新、舊產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代是未來(lái)的發(fā)展方向，核心城市將逐漸由大規(guī)模新建轉(zhuǎn)為存量開發(fā)利用。16/戴德梁行研究院在熱點(diǎn)城市，成熟區(qū)域及核心區(qū)域土地的稀缺性令土拍市場(chǎng)中優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪異常激烈，因此從開發(fā)角度來(lái)看，城市更新項(xiàng)目已然成為獲取優(yōu)質(zhì)地塊的重要渠道之一。以深圳為例，自2012年深圳通過城市更新實(shí)現(xiàn)的土地供應(yīng)量首次超過新增土地供應(yīng)，城市更新逐漸成為深圳土地供應(yīng)的主力?！渡钲谑凶》堪l(fā)展2021年度實(shí)施計(jì)劃》中提到，城市更新和土地整備用地規(guī)模占2021年計(jì)劃供應(yīng)商品住房用地比例高達(dá)61.0%。土地開發(fā)路徑新增土地八大趨勢(shì)探索房地產(chǎn)未來(lái)機(jī)遇/17持續(xù)大規(guī)模興建及生產(chǎn)生活對(duì)空間載體需求的提升，令城市中大量存量資產(chǎn)被閑置起來(lái)，而不少沉淀資產(chǎn)憑借優(yōu)越的地理位置而具備較好的盤活價(jià)值。2021年8月住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》，嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除；不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑；原則上城市更新單元或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%，鼓勵(lì)小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造。非居住存量房屋而言，通過改造、活化來(lái)提高存量資產(chǎn)的利用率及價(jià)值也將成為未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展方向，而許多地區(qū)也已陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策吸引社會(huì)資本參與盤活城市老舊資產(chǎn)。同時(shí)，在保障合規(guī)性的前提下，亦可考慮推動(dòng)沉淀資產(chǎn)轉(zhuǎn)換用途，如根據(jù)存量資產(chǎn)規(guī)模、質(zhì)態(tài)等特征因地制宜改造成保障房、公租房等產(chǎn)品，出租或出售給新市民、青年人等群體，也有助于提高存量資產(chǎn)利用效率。辦公倉(cāng)儲(chǔ)科研18/戴德梁行研究院2.22.2房地產(chǎn)就建筑本身而言再創(chuàng)造價(jià)值的能力有限，需要承載社會(huì)生活、生產(chǎn)中的各個(gè)環(huán)節(jié)從而發(fā)揮其價(jià)值。其中，產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)具有與生俱來(lái)的協(xié)同效應(yīng)——在城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商通過與行業(yè)的龍頭企業(yè)及其上下游公司合作、對(duì)接政府、機(jī)構(gòu)的產(chǎn)學(xué)研平臺(tái)、或利用自身成立的產(chǎn)業(yè)投資基金招商引進(jìn)或孵化企業(yè)、產(chǎn)業(yè)，建立行業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，并促進(jìn)形成產(chǎn)業(yè)聚集的優(yōu)勢(shì)，在帶動(dòng)就業(yè)的同時(shí)提高生產(chǎn)效率、提升城市競(jìng)爭(zhēng)力的核心。借助“小手拉大手”的聯(lián)動(dòng)模式助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前景也推動(dòng)政府進(jìn)一步出臺(tái)相關(guān)政策優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，并反哺于產(chǎn)業(yè)發(fā)展，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的社會(huì)效益，充分發(fā)揮地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺(tái)的功能作用。無(wú)論是城市更新、新城建設(shè)、城市綜合體還是公共交通導(dǎo)向型開發(fā)項(xiàng)目（TOD）的開發(fā)建設(shè)模式，在細(xì)分單元規(guī)劃中的建筑物業(yè)形態(tài)都或多或少涵蓋了居住、教育、醫(yī)療、消費(fèi)、生產(chǎn)和文體娛樂等其中的兩項(xiàng)或以上的復(fù)合功能，尤其在大規(guī)模綜合開發(fā)中，充分考慮與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合是持續(xù)發(fā)展的必然，最終產(chǎn)、城、人融合發(fā)展的模式不單為居民提供了日常生活便利，也是城市擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)空間，實(shí)現(xiàn)就業(yè)的途徑，也體現(xiàn)在職住一體化的發(fā)展。2021年4月，廣州發(fā)布首個(gè)產(chǎn)城融合職住平衡指標(biāo)體系，借助城市更新的契機(jī)提高交通覆蓋率，優(yōu)化用地布局，降低住房成本，同時(shí)提出構(gòu)建“5040”職住平衡新生活目標(biāo)，即50%以上適齡就業(yè)人口30分鐘通勤，40%以上居民享受低成本住房。此外，城市綜合體的發(fā)展模式既履行了集約用地的發(fā)展思路，又為人們實(shí)現(xiàn)職住平衡提供了生活、生產(chǎn)的載體，而多功能空間整合集聚也緩解了交通壓力，成熟且具有豐富經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商更是可以為城市帶來(lái)投資豐富的產(chǎn)業(yè)鏈資源，促使發(fā)生更多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，為建設(shè)社會(huì)帶來(lái)更多活力。?????產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要參與方?產(chǎn)業(yè)基金：中信/中航八大趨勢(shì)探索房地產(chǎn)未來(lái)機(jī)遇/192.32.32.3.1當(dāng)房地產(chǎn)逐漸由增量市場(chǎng)走向存量市場(chǎng)時(shí)，對(duì)于存量資產(chǎn)尤其寫字樓、購(gòu)物中心在內(nèi)的大宗商業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理能力顯得尤為重要，好的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)及專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理有助于商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)獲得較高的收益，同時(shí)塑造品牌價(jià)值。近年來(lái)不少大型綜合房企在持有并自營(yíng)優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的同時(shí)不斷壯大商管團(tuán)隊(duì)，其商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理類收入在總收入中的占比不斷提升?！瘛裼捎谙愀弁恋亻_發(fā)已經(jīng)接近飽和，港資開發(fā)商普遍重視商管等存量運(yùn)營(yíng)板塊。以九龍倉(cāng)為例，在2021年總運(yùn)營(yíng)收入中，物業(yè)運(yùn)營(yíng)型收入大約占40%。在香港，九龍倉(cāng)主要收入來(lái)自海港企業(yè)的綜合性收入和旗下投資物業(yè)的租金，目前持有海港城、時(shí)代廣場(chǎng)、會(huì)德豐大廈、卡佛大廈、荷里活廣場(chǎng)等標(biāo)志性物業(yè)，是全球市值最高的投資物業(yè)組合之一。與此同時(shí)，依托于不斷沉淀的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)及優(yōu)秀的商管團(tuán)隊(duì)，以輕資產(chǎn)模式輸出商管服務(wù)也成為市場(chǎng)趨勢(shì)。相較于大投入的重資產(chǎn)開發(fā)，資金投入相對(duì)較小的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)更具備抗周期性強(qiáng)、成長(zhǎng)性好的優(yōu)點(diǎn)。尤其在當(dāng)下房企現(xiàn)金流普遍緊張的情況下，輕資產(chǎn)模式有助于公司保持相對(duì)穩(wěn)健的資金狀態(tài)。同時(shí)，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的模式因其模式復(fù)制相對(duì)容易的特點(diǎn)，進(jìn)入壁壘相對(duì)較低，品牌的溢價(jià)就顯得更為重要。實(shí)力強(qiáng)勁的大型房企更容易借助自身積淀的品牌和知名度效應(yīng)，在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。而在內(nèi)地，與銷售有關(guān)發(fā)展物業(yè)收入是九龍倉(cāng)近年的增長(zhǎng)動(dòng)力。九龍倉(cāng)在中國(guó)內(nèi)地推出IFS系列，主打“商場(chǎng)+寫字樓+酒店”三大業(yè)態(tài)，致力于將其商業(yè)項(xiàng)目打造成集大型購(gòu)物娛樂中心、高端寫字樓、公寓及五星級(jí)酒店于一體的大型城市綜合體，并成為每座城市地標(biāo)級(jí)商圈。預(yù)計(jì)隨著內(nèi)地大規(guī)模開發(fā)增速放緩，這些優(yōu)質(zhì)的存量商業(yè)將持續(xù)為九龍倉(cāng)貢獻(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健的租賃及營(yíng)業(yè)收入。其它投資6%其他其它投資6%香港34%酒店香港34%銷售型收入運(yùn)營(yíng)型收入銷售型收入運(yùn)營(yíng)型收入物流中國(guó)內(nèi)地65%物流中國(guó)內(nèi)地65%投資物業(yè)25%發(fā)展物業(yè)投資物業(yè)物流酒店投資其他香港中國(guó)內(nèi)地其它20/戴德梁行研究院海港城是九龍倉(cāng)旗下商業(yè)綜合體的代表，擁有香港體量最大的購(gòu)物中心，尤其在高端和奢侈品銷售方面表現(xiàn)突出。項(xiàng)目還包含三間星級(jí)酒店和郵輪碼頭，是游客觀光購(gòu)物的主要景點(diǎn)之一。商場(chǎng)樓面面積超200萬(wàn)平方呎，僅2021年即有約上百個(gè)品牌在海港城成立新店或拓展門店。2021年末出租率上升至93%，年內(nèi)收入近50億港元。8642020182019202120202018201920212020九龍倉(cāng)旗下商業(yè)綜合體的代表ALL☆港元/平方呎60050040030020010002018201920202021H12022100%95%90%85%80%八大趨勢(shì)探索房地產(chǎn)未來(lái)機(jī)遇/212.3.2近年來(lái)，物業(yè)管理受到資本市場(chǎng)關(guān)注并呈持續(xù)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，眾多機(jī)構(gòu)“跑馬圈地”式占領(lǐng)存量物業(yè)管理市場(chǎng)，特別是在核心區(qū)域提高對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的在管面積。從2018年到2021年，共有49家物管企業(yè)在A股或港交所主板掛牌上市。另一方面，2021年物管行業(yè)相關(guān)并購(gòu)交易總金額超過350億元，是2020全年交易總額的3.7倍，其中億元以上的交易達(dá)31宗，相比2020增加17宗。205020142015201620172018201920202021A股港股4003002001000201920202021小于5,000萬(wàn)5,000萬(wàn)-1億元1億-5億5億-10億超過10億22/22/戴德梁行研究院物業(yè)費(fèi)的收繳率和提價(jià)率一直是行業(yè)痛點(diǎn)，但疫情物業(yè)費(fèi)的收繳率和提價(jià)率一直是行業(yè)痛點(diǎn)，但疫情和政策加速了行業(yè)定價(jià)的市場(chǎng)化，在抗疫過程中物業(yè)公司的價(jià)值逐漸受到業(yè)主的認(rèn)可，業(yè)主愿意為優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)支付合理的價(jià)格。2020年疫情以來(lái)百?gòu)?qiáng)物企的收繳率平均值較疫情前有明顯提升。100%98%96%94%92%90%20142015201620172018201920202021八大趨勢(shì)探索房地產(chǎn)未來(lái)機(jī)遇八大趨勢(shì)探索房地產(chǎn)未來(lái)機(jī)遇/23FirstService是北美最大的住宅社區(qū)管理者，根據(jù)FirstService的投資者宅物管（FirstServiceResidential）+多元服務(wù)（FirstServiceBrands）?雙輪驅(qū)動(dòng)模式。其中FirstServiceFirstService是北美最大的住宅社區(qū)管理者，根據(jù)FirstService的投資者宅物管（FirstServiceResidential）+多元服務(wù)（FirstServiceBrands）?雙輪驅(qū)動(dòng)模式。其中FirstServiceResidential截至2021年底，為8,600個(gè)百萬(wàn)美元3,2493,5003,0002,5002,0001,500FirstService總收入及增長(zhǎng)趨勢(shì)百萬(wàn)美元3,2493,5003,0002,5002,0001,50025%25%30 1,000500020%15%10%5%0% 1,000500020%15%10%5%0%2021201720192018201620152020202120172019201820162015收入同比增速收入FirstServiceBrands通過“特許經(jīng)營(yíng)”（Franchisesystem）和“公司自營(yíng)”（Company-owned）相結(jié)合的模式開展多元業(yè)務(wù)，F(xiàn)irstService業(yè)務(wù)條線已覆蓋油漆與壁紙、房屋檢查、物業(yè)修復(fù)、定制櫥柜、消防服務(wù)等多項(xiàng)資產(chǎn)類服務(wù)，打造了多元產(chǎn)品矩陣。受益于多元服務(wù)占營(yíng)收比例持續(xù)提升，F(xiàn)irstService收入實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)。100%90%80%70%60%50%40%49%30%20%10%0%49%2017201520182019202120162020201720152018201920212016FirstServiceBrandsFirstServiceResidentialFirstServiceBrands24/戴德梁行研究院242.3.3改造。在保留原來(lái)的裝飾藝術(shù)風(fēng)格的前提下，投資4億元進(jìn)行重新裝修，并改名為“353廣場(chǎng)”，同時(shí)調(diào)整定位重新招商。2012年，基匯資本以24億元將“353廣場(chǎng)”售出，成為通過投資管理進(jìn)行改造、翻新帶來(lái)資產(chǎn)溢價(jià)的典范。投資管理通常是買入“改造。在保留原來(lái)的裝飾藝術(shù)風(fēng)格的前提下，投資4億元進(jìn)行重新裝修，并改名為“353廣場(chǎng)”，同時(shí)調(diào)整定位重新招商。2012年，基匯資本以24億元將“353廣場(chǎng)”售出，成為通過投資管理進(jìn)行改造、翻新帶來(lái)資產(chǎn)溢價(jià)的典范。投資基金。自2015年起在中國(guó)內(nèi)地大幅擴(kuò)張，僅2021/22財(cái)年領(lǐng)展用于收購(gòu)的資金就已高達(dá)260億港元。從物業(yè)資產(chǎn)類型上看，領(lǐng)展資產(chǎn)總價(jià)值超65%貢獻(xiàn)億元收購(gòu)位于東莞和佛山的兩座配送中心75%股權(quán)，是領(lǐng)展首次涉足物流領(lǐng)域。香港零售物業(yè)香港停車場(chǎng)及相關(guān)業(yè)務(wù)香港零售物業(yè)香港停車場(chǎng)及相關(guān)業(yè)務(wù)中國(guó)內(nèi)地零售物業(yè)香港、中國(guó)內(nèi)地及海外辦公室0.3%8%9%54%物業(yè)組合價(jià)值占比（2022年3月）管理層2025年目標(biāo)74.8%60-70%20-25%澳洲和英國(guó)7.8%八大趨勢(shì)探索房地產(chǎn)未來(lái)機(jī)遇/252.3.4代建作為輸出房地產(chǎn)開發(fā)全流程解決方案的輕資產(chǎn)開發(fā)模式，不涉及拿地、出資環(huán)節(jié)，成為許多房企新的增長(zhǎng)曲線。最初代建以政府類代建項(xiàng)目為主，建設(shè)項(xiàng)目以保障房為主，后來(lái)逐步擴(kuò)展至商業(yè)代建、資本代建。代建企業(yè)的委托方一般為中小型房企、政府部門以及部分金融機(jī)構(gòu)。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2010~2020年中國(guó)房地產(chǎn)代建市場(chǎng)年新簽合約項(xiàng)目數(shù)量及建筑面積年復(fù)合增速均超24%。目前已有包括華潤(rùn)、金地、旭輝等大中型房企進(jìn)入代建行業(yè)，其代建項(xiàng)目則以商業(yè)代建為主。個(gè)45040035030025020010050080706050408070605040302002010201220132014201520162017201820192020新簽合約數(shù)量新簽合約項(xiàng)目建筑面積近年來(lái)，隨著越來(lái)越多房企入局代建領(lǐng)域，其商業(yè)模式和盈利水平日趨成熟、穩(wěn)定。通過對(duì)近年來(lái)相關(guān)行業(yè)上市公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，代建利潤(rùn)率高于開發(fā)和物管行業(yè)凈利率水平，抵御周期性風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)。中指院數(shù)據(jù)顯示2017年以來(lái)代建業(yè)務(wù)的凈利率高于25%，高于房地產(chǎn)開發(fā)13%左右的凈利率水平，以及物業(yè)管理行業(yè)10%以內(nèi)的凈利率水平。與此同時(shí)，代建屬于輕資產(chǎn)型業(yè)務(wù)，其商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較小、對(duì)資金要求較低。在房地產(chǎn)行業(yè)資金流普遍緊張的當(dāng)下，代建亦是開發(fā)商能夠有效擴(kuò)張業(yè)務(wù)的重要路徑。%30252050201720182019202026/戴德梁行研究院以綠城為例，綠城管理控股在商業(yè)代建、政府代建、其他服務(wù)三大板塊共同擴(kuò)張。其中商業(yè)代建主要提供品牌授權(quán)、團(tuán)隊(duì)派駐、產(chǎn)品打造、項(xiàng)目管理、銷售服務(wù)等全過程開發(fā)服務(wù)；政府代建主要承接政府招標(biāo)項(xiàng)目，以公共住房、基礎(chǔ)設(shè)施配套建造為主；其他服務(wù)包括代建咨詢、設(shè)計(jì)咨詢及教育培訓(xùn)服務(wù)等。近年來(lái)，其政府類代建占比持續(xù)提升，2021年達(dá)到25.5%。在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的背景下，由政府主導(dǎo)的保障類租賃住房等的相關(guān)代建業(yè)務(wù)占比有望進(jìn)一步走高。100%90%80%70%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%201720182019202120202017201820192021商業(yè)代建其他業(yè)務(wù)政府代建商業(yè)代建其他業(yè)務(wù)60%50%40%30%20%60%50%40%30%20%GGV0%20172018201920202021毛利率凈利率八大趨勢(shì)探索房地產(chǎn)未來(lái)機(jī)遇/272.42.42.4.1大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般以“集團(tuán)總部——區(qū)域/城市公司——項(xiàng)目公司”的架構(gòu)管控開發(fā)項(xiàng)目，且不同層級(jí)往往同時(shí)以多種形式進(jìn)行融資。目前房地產(chǎn)開發(fā)主要以債務(wù)性融資為主，常見以主體信用進(jìn)行銀行貸款、信用債、境外債等形式的債權(quán)融資，資金可能用于項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段。目前，房企以債券形式進(jìn)行融資是主流，例如中期票據(jù)、優(yōu)先票據(jù)、短期融資券。盡管債務(wù)融資操作模式和交易結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，但中小型房企付出的融資成本較高，特別是進(jìn)行海外發(fā)債時(shí)。近年來(lái)隨著“三道紅線”等相關(guān)政策限制，房企發(fā)債渠道持續(xù)收緊。合作開發(fā)/合作開發(fā)/供應(yīng)鏈ABS供應(yīng)鏈ABS購(gòu)房尾款A(yù)BS購(gòu)房尾款A(yù)BS物業(yè)費(fèi)ABS物業(yè)費(fèi)ABS租金類租金類ABS28/戴德梁行研究院債權(quán)融資債權(quán)融資銀行貸款信用債銀行貸款信用債企業(yè)債短期融資債定向工具委托貸款信托貸款企業(yè)債短期融資債定向工具委托貸款信托貸款資產(chǎn)證券化是將流動(dòng)性較低的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性強(qiáng)的有價(jià)證券的重要模式，對(duì)于緩解房企資金壓力具有較好的作用。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在我國(guó)尚屬于初期階段：2021年6月29礎(chǔ)設(shè)施，以及新型基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房納入試點(diǎn)。2022年8月16-17日發(fā)售期間，紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT和中金廈門安居REIT發(fā)售首日即共計(jì)獲得認(rèn)購(gòu)資金超過660億元……可以預(yù)見，資產(chǎn)證券化在地產(chǎn)融資渠道中重要性將日益凸顯。與此同時(shí)，租賃住房和多元化金融的結(jié)合也是極具潛力的業(yè)務(wù)亮點(diǎn)。2022年11月8日，國(guó)內(nèi)首個(gè)住房租賃基金在北京正式設(shè)立，將通過盤活市場(chǎng)存量房產(chǎn)，向個(gè)人租戶提供長(zhǎng)期租房服務(wù)。該基金由建設(shè)銀行負(fù)責(zé)運(yùn)作，募集資金規(guī)模為人民幣300億元?；鸪闪⒑?，簽署了首批項(xiàng)目收購(gòu)協(xié)議并收購(gòu)存量辦公和商業(yè)房產(chǎn)，改造成租賃住房投入市場(chǎng)，房租價(jià)格將低于周邊平均價(jià)格10%左右。ABS底層資產(chǎn)為上游供應(yīng)商因提供貨物或服務(wù)、承包工程等對(duì)房企形成的應(yīng)收賬款債權(quán)nQ22022，龍湖成功發(fā)行6支供應(yīng)鏈ABS，發(fā)行規(guī)模21.48購(gòu)房尾款購(gòu)房尾款A(yù)BS底層資產(chǎn)為房企對(duì)購(gòu)房者的應(yīng)收交地產(chǎn)擬發(fā)行購(gòu)房尾款A(yù)BS，擬發(fā)行金額20ABS底層資產(chǎn)為物業(yè)公司向業(yè)主或承租人收取的物業(yè)nQ22022，金茂成功發(fā)行碳中和CMBS，發(fā)行規(guī)模87.08億元ABSABSCMBSnQ22022nQ22022，天恒置業(yè)成功發(fā)行一單租賃住房類REITs，發(fā)行規(guī)CMBS以信托受益權(quán)等為基礎(chǔ)資產(chǎn)類REITs以私募基金份額作為基八大趨勢(shì)探索房地產(chǎn)未來(lái)機(jī)遇/292.4.2國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)房地產(chǎn)私募基金絕大多數(shù)是以債權(quán)作為主要投資方式，以明股實(shí)債、委托貸款、收益權(quán)轉(zhuǎn)讓等直接或間接方式將資金投入房地產(chǎn)項(xiàng)目公司并獲取實(shí)際上的固定收益。例如房地產(chǎn)私募基金目前主流采取的夾層投資方式，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式持有房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)后，再以股東身份向項(xiàng)目公司做股東借款。這些方式在近年受到監(jiān)管收緊的影響，相關(guān)的私募房地產(chǎn)基金甚至進(jìn)入冷卻期。從長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展的角度來(lái)看，房地產(chǎn)私募基金需要從固定收益的債權(quán)投資轉(zhuǎn)向真股權(quán)投資，借鑒海外成熟不動(dòng)產(chǎn)基金的經(jīng)驗(yàn)，在投資項(xiàng)目的同時(shí)進(jìn)行培育、完善投融管退流程，從單體、小規(guī)模基金向真股權(quán)投資、長(zhǎng)期投資和組合投資發(fā)展。與此同時(shí)，規(guī)范發(fā)展與完善監(jiān)管也是促進(jìn)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金良性發(fā)展的基礎(chǔ)。一般為關(guān)聯(lián)主體，也可分離有限合伙人有限合伙人一般為關(guān)聯(lián)主體，也可分離有限合伙人有限合伙人（LPN）普通合伙人房地產(chǎn)基金基金管理人房地產(chǎn)基金基金管理人項(xiàng)目公司房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目公司房地產(chǎn)項(xiàng)目30/戴德梁行研究院參與者等99.9%）任以通過雙基金模式打通投融管退流程的凱德為例，作為亞洲知名的多元化房地產(chǎn)集團(tuán)，凱德投資組合橫跨住宅、酒店及長(zhǎng)租公寓、購(gòu)物中心、寫字樓、工業(yè)及物流地產(chǎn)等。2021年凱德進(jìn)行重組，形成凱德投資和凱德地產(chǎn)兩個(gè)實(shí)體。截至2021年末，凱德投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)1,229億新元，基金管理規(guī)模達(dá)862億新元，共有6支REITs和29支私募基金。凱德的雙基金（PE+REIT）模式，由私募基金對(duì)目標(biāo)資產(chǎn)進(jìn)行收購(gòu)和培育，待項(xiàng)目成熟并產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流后注入REITs，實(shí)現(xiàn)公開市場(chǎng)退出，打通了“投融管退”全流程，獲取資產(chǎn)增值收益和基金管理收益。 八大趨勢(shì)探索房地產(chǎn)未來(lái)機(jī)遇/312.4.3與發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)比，中國(guó)房企負(fù)債率處于較高水平，房地產(chǎn)開發(fā)各階段高度依賴債務(wù)融資。不少房企前期擴(kuò)張較為激進(jìn)，其債務(wù)負(fù)擔(dān)已成影響金融穩(wěn)定的重大隱患。降負(fù)債既是監(jiān)管要求，也是房企穩(wěn)健發(fā)展的必由之路。隨著中國(guó)對(duì)開發(fā)商融資逐漸進(jìn)入精細(xì)化管理階段，在對(duì)房企資產(chǎn)負(fù)債表和非標(biāo)融資渠道繼續(xù)保持較強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)向標(biāo)準(zhǔn)化的股權(quán)基金來(lái)更多進(jìn)行開發(fā)投資運(yùn)作。即融資渠道從債權(quán)為主轉(zhuǎn)向以股權(quán)為主，預(yù)計(jì)將成為中長(zhǎng)期趨勢(shì)。90%79%80%69%70%57%60%57%54%50%37%38%40%37%38%30%20%0%32/戴德梁行研究院2.52015年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次明確提出發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、建立租購(gòu)并舉的住房制度，自此中國(guó)住房租賃市場(chǎng)步入發(fā)展的快車道。二十大報(bào)告重申，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，意味著住房租賃市場(chǎng)的快速規(guī)模化發(fā)展依然是住房制度建設(shè)的重要組成部分。城鎮(zhèn)化過程中不斷涌入的大量人口特別是新市民、青年人，為發(fā)展住房居”下租房居住的觀念越來(lái)越多的被認(rèn)同接受，租房的需求也在不斷擴(kuò)大，租房不再只是過渡性的選擇，多元化的租賃群體也對(duì)租賃住房產(chǎn)品提出了多元化的要求。而從供應(yīng)端來(lái)看，根據(jù)鏈家研究院在全國(guó)重點(diǎn)十城的整體租賃住宅供給研究數(shù)據(jù)，住房租賃市場(chǎng)的房源分布仍然以個(gè)人普租和城中村為主，占比分別達(dá)到了67%和28%。而以機(jī)構(gòu)為主的分散式品牌公寓和集中式品牌公寓僅分別占據(jù)了4%和1%。雖然當(dāng)前租賃住房的商業(yè)模式尚未成熟，行業(yè)發(fā)展仍面臨著許多亟待解決的問題，中國(guó)租賃住房回報(bào)率低依然是掣肘機(jī)構(gòu)加速發(fā)展租賃住房的重要原因。但基于中國(guó)龐大且多元的租賃住房需求，未來(lái)通過高品質(zhì)建造及運(yùn)營(yíng)服務(wù)的溢價(jià)有望提升長(zhǎng)租公寓在內(nèi)的租賃住房的資本回報(bào)率，此外針對(duì)租賃住房市場(chǎng)的財(cái)稅支持政策、包括保租房公募REITs在內(nèi)的金融創(chuàng)新政策、以及涉及存量工、商類土地改造利用的相關(guān)利好政策都在為機(jī)構(gòu)化的集中式租賃住房發(fā)展?fàn)I造更好的環(huán)境。長(zhǎng)期來(lái)看，機(jī)構(gòu)化經(jīng)營(yíng)的租賃業(yè)務(wù)仍會(huì)是房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新的重要方向之一，具有龐大的市場(chǎng)空間。北京《北京市住房租賃條例》南京《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》完善租購(gòu)并舉的住房政策，支持居民通過租賃方式解決住房問題，改善居住條件。南京《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》適時(shí)研究出臺(tái)符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務(wù)政策措施，建立承租人權(quán)力清單，逐步實(shí)現(xiàn)購(gòu)租同權(quán)。適時(shí)研究出臺(tái)符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務(wù)政策措施，建立承租人權(quán)力清單，逐步實(shí)現(xiàn)購(gòu)租同權(quán)。上海《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》逐步實(shí)現(xiàn)租房落戶；探索租房者子女就近入學(xué)；保障租房者享受基本醫(yī)療及公共衛(wèi)生服務(wù)；健全租房者就業(yè)保障。山東《關(guān)于促進(jìn)和規(guī)范長(zhǎng)租房市場(chǎng)發(fā)展切實(shí)保障租房者基本權(quán)益的指導(dǎo)意見》上?！蛾P(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》逐步實(shí)現(xiàn)租房落戶；探索租房者子女就近入學(xué)；保障租房者享受基本醫(yī)療及公共衛(wèi)生服務(wù)；健全租房者就業(yè)保障。成都《成都市人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理我市住房租賃市場(chǎng)的意見》成都《成都市人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理我市住房租賃市場(chǎng)的意見》居住證持有人按規(guī)定在居住地享受公積金、義務(wù)教育、醫(yī)療衛(wèi)生等基本公共服務(wù)。備案租戶可享受相關(guān)公共服務(wù)政策；居住證持證人和持《本市戶籍人戶分離人員居住申請(qǐng)（回執(zhí)）》人員，可以按照規(guī)定享有子女義務(wù)教育、公共衛(wèi)生、社會(huì)保險(xiǎn)、繳存使用住房公積金、證照辦理等基本公共服務(wù)。杭州《加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案的通知》杭州《加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案的通知》重慶《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》符合條件的承租人子女可享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。重慶《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》符合條件的承租人子女可享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。深圳《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》積極推進(jìn)承租人在義務(wù)教育、基本醫(yī)療、公共衛(wèi)生、基本養(yǎng)老、就業(yè)服務(wù)、社會(huì)保障、社區(qū)事務(wù)和住房公積金提取等方面實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，享受與本地居民同等公共服務(wù)。深圳《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》積極推進(jìn)承租人在義務(wù)教育、基本醫(yī)療、公共衛(wèi)生、基本養(yǎng)老、就業(yè)服務(wù)、社會(huì)保障、社區(qū)事務(wù)和住房公積金提取等方面實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，享受與本地居民同等公共服務(wù)。長(zhǎng)沙《關(guān)于加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作實(shí)施方案》大力推進(jìn)公共服務(wù)均等化。結(jié)合戶籍遷入的相關(guān)政策，逐步推進(jìn)租賃住房在積分入戶政策中與購(gòu)買住房享受同等待遇。在加大學(xué)前教育和義務(wù)教育學(xué)位供給的同時(shí)，優(yōu)化租賃住房積分入學(xué)政策。長(zhǎng)沙《關(guān)于加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作實(shí)施方案》大力推進(jìn)公共服務(wù)均等化。結(jié)合戶籍遷入的相關(guān)政策，逐步推進(jìn)租賃住房在積分入戶政策中與購(gòu)買住房享受同等待遇。在加大學(xué)前教育和義務(wù)教育學(xué)位供給的同時(shí)，優(yōu)化租賃住房積分入學(xué)政策。承租人，按規(guī)定在我市享有公共衛(wèi)生、社會(huì)保障、計(jì)劃生育、法律援助等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)。適齡兒童、少年統(tǒng)籌安排到義務(wù)教育階段學(xué)校就讀。承租人，按規(guī)定在我市享有公共衛(wèi)生、社會(huì)保障、計(jì)劃生育、法律援助等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)。適齡兒童、少年統(tǒng)籌安排到義務(wù)教育階段學(xué)校就讀。廣州《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)；保護(hù)承租人的穩(wěn)定居住權(quán)。符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)；保護(hù)承租人的穩(wěn)定居住權(quán)。八大趨勢(shì)探索房地產(chǎn)未來(lái)機(jī)遇/33●●戶60,000,00042%50,000,00040,000,00030,000,00020,000,00010,000,000040%39%38%37%36%35%34%33%32%1963*1968*1973197819831988199319982003200820132018自有住宅數(shù)租賃住宅數(shù)租賃住宅比例日本的住房租賃市場(chǎng)主要有四種不同的供應(yīng)方，分別為①民營(yíng)租賃；②各地政府持有的公營(yíng)租賃；③都市再生機(jī)構(gòu)（UrbanRenaissanceAgency,簡(jiǎn)稱UR）、公社等受公共部門支持的機(jī)構(gòu)持有的租賃住房；④企業(yè)為員工提供的具有員工福利性質(zhì)的廉價(jià)租賃住房，稱為“給與住宅”。其中，民營(yíng)租賃住宅是日本租賃住宅的最主要組成部分。2018年民營(yíng)租賃住宅存量達(dá)到1529.5萬(wàn)戶，在上述四種類型租賃住宅總量中占比為80.2%。9.2%25.5%65.2%9.2%25.5%65.2%20,000,00015,000,00010,000,0005,000,000019831988199319982003200820132018全部自行管理部分委托管理全部委托管理全部自行管理部分委托管理全部委托管理34/戴德梁行研究院制約開發(fā)商建設(shè)品牌公寓的核心在于投資回報(bào)率。就日本而言，東京市中心租賃住房的租金回報(bào)率普遍在3.4%-5.4%左右。在東京城南區(qū)域，一棟“樓齡在5年以內(nèi)、距離最近車站十分鐘步程內(nèi)、共約50個(gè)單元、戶均面積50-80平方米”的標(biāo)準(zhǔn)化租賃住宅的預(yù)期資本化率為4.2%，而在東京之外的日本主要城市的類似產(chǎn)品預(yù)期資本化率普遍可達(dá)到4.5%或以上。6.0%5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%廣島仙臺(tái)札幌福岡神戶京都千葉埼玉名古屋大阪橫濱東京城東地區(qū)東京城南地區(qū)廣島仙臺(tái)札幌福岡神戶京都千葉埼玉名古屋大阪橫濱東京城東地區(qū)東京城南地區(qū)八大趨勢(shì)探索房地產(chǎn)未來(lái)機(jī)遇八大趨勢(shì)探索房地產(chǎn)未來(lái)機(jī)遇/3580O,OO0700,0oo500,0oo400,0300,00o20OOOO收購(gòu)AllianceResidential的物業(yè)管理業(yè)務(wù)(近130,00o個(gè)單元)收購(gòu)RiverstoneResidentialGroup(176,319個(gè)單元)收購(gòu)JPManagementservices(約41,000個(gè)單元)199920OO200120022003200420052006200720082OO9201O201120122013201420152016201720182019202O20212022u管理持有管理單元數(shù)量由原來(lái)的214,696躍升至393,079套，是自成立以來(lái)上升幅度最大的一次；2020年收購(gòu)Alliance物業(yè)運(yùn)營(yíng)物業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)管理和行政盡職調(diào)查商業(yè)管理和行政盡職調(diào)查服務(wù)培訓(xùn)和教育睿星物業(yè)管理解決方案市場(chǎng)營(yíng)銷睿星物業(yè)管理解決方案市場(chǎng)營(yíng)銷和傳播信息技術(shù)金融服務(wù)信息技術(shù)建筑管理采購(gòu)建筑管理采購(gòu)36/戴德梁行研究院2.62.6房地產(chǎn)市場(chǎng)的震蕩同樣影響到了與其唇齒相依的物業(yè)管理板塊。由于中短期內(nèi)新增供應(yīng)縮量已可預(yù)見，將服務(wù)范圍從住展至城市層面，已成為房企旗下的物管板塊擺脫地產(chǎn)依賴、謀求獨(dú)立發(fā)展、保持規(guī)模增長(zhǎng)的優(yōu)選之路。與此同時(shí)，在新型城鎮(zhèn)化的背景下，地方政府深化“放管服”、落實(shí)城市精細(xì)逐步開放城市公共服務(wù)市場(chǎng)，也為企業(yè)輸出服務(wù)、參與城市治理帶來(lái)機(jī)遇。受疫情影響，許多房企及物業(yè)管理公司也已經(jīng)主動(dòng)或被動(dòng)地承擔(dān)起了更大的服務(wù)范圍和更多服務(wù)內(nèi)容。從服務(wù)對(duì)象看，社區(qū)服務(wù)依然以C端業(yè)主/居民為核心，提供務(wù)則拓展至G端政府，在更大的城市區(qū)域范圍提供基礎(chǔ)設(shè)施養(yǎng)護(hù)、市容/秩序管理等服務(wù)。以位于行業(yè)頭部的碧桂園服務(wù)為例，根據(jù)公司官網(wǎng)和財(cái)報(bào)，碧桂園服務(wù)可以提供多達(dá)20種不同類型城市服務(wù)，2022年上半年，城市服務(wù)業(yè)務(wù)收入約為26.4億元人民幣，增幅達(dá)到25.8%，占總收入比約13.1%。根據(jù)萬(wàn)物云招股書以及Frost&Sullivan的研究，中國(guó)商企和城市空間綜合服務(wù)市場(chǎng)在八大趨勢(shì)探索房地產(chǎn)未來(lái)機(jī)遇/372.72.72020年7月，住建部等13部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)智能建造生產(chǎn)規(guī)劃與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展的指導(dǎo)意見》，明確要以大力發(fā)展建筑工業(yè)化為載體，以數(shù)字化、智能化升級(jí)為動(dòng)力，加大智能建造在工程建設(shè)各環(huán)節(jié)的應(yīng)用，形成涵蓋科研、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)加工、施工裝配、運(yùn)營(yíng)等全產(chǎn)業(yè)鏈融合一體的智能建造產(chǎn)業(yè)體系。通過將機(jī)器人、人工智能領(lǐng)域等設(shè)備引入地產(chǎn)建筑行業(yè)，有助于優(yōu)化行業(yè)施工中的安全、環(huán)保、成本等問題，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制。例如碧桂園布局機(jī)器人產(chǎn)業(yè)，在科技領(lǐng)域持續(xù)加大投入，通過博智林機(jī)器人進(jìn)行智慧施工，打造智能建造體系。聚焦建筑機(jī)器人、BIM數(shù)字化、新型建筑工業(yè)化等產(chǎn)品的研發(fā)、生產(chǎn)與應(yīng)用，打造并實(shí)踐新型建筑施工組織方式。預(yù)計(jì)后續(xù)機(jī)器人等智能設(shè)備的發(fā)展方向和突破口在于不同場(chǎng)合、不同環(huán)境下的實(shí)踐中積累經(jīng)驗(yàn)，使其更加符合行業(yè)安全、高效施工標(biāo)準(zhǔn)。通過技術(shù)創(chuàng)生產(chǎn)規(guī)劃施工設(shè)計(jì)運(yùn)維施工設(shè)計(jì)運(yùn)維介轉(zhuǎn)型升級(jí)，同時(shí)也為房地產(chǎn)行業(yè)開辟新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。2.7.2作為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)與科技的延伸，房地產(chǎn)數(shù)字化產(chǎn)品與服務(wù)是行業(yè)實(shí)踐與研究的熱點(diǎn)，產(chǎn)品創(chuàng)新數(shù)字化、開發(fā)運(yùn)營(yíng)智能化、服務(wù)敏捷化和產(chǎn)業(yè)體系生態(tài)化無(wú)疑是新時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的大勢(shì)所趨。與此同時(shí)，為提升企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)效率，依托“大數(shù)數(shù)據(jù)智能、生態(tài)整合等的一體化數(shù)字平臺(tái)，也將是房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的重要步驟與支撐。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體處于信息化-數(shù)字化過渡階段~75%~50%~75%<滲透率>合作伙伴政府?特征:紙質(zhì)記錄方式變更為在線記錄工具:OFFICE等辦公軟件<滲透率>合作伙伴政府?特征:紙質(zhì)記錄方式變更為在線記錄工具:OFFICE等辦公軟件特征:部分內(nèi)部管理模塊及業(yè)務(wù)模塊標(biāo)準(zhǔn)化,業(yè)務(wù)流由線下遷移至線上工具:人力、財(cái)務(wù)、OA、ERP等管理系統(tǒng)部門B部門c部門DCRMCRMERPSCM部門A流程組織.區(qū)別于數(shù)字化階段,智能化階段的特征之一是智能決策流程組織數(shù)據(jù)技術(shù)智能協(xié)同動(dòng)態(tài)優(yōu)化互動(dòng)創(chuàng)新38/戴德梁行研究院2.7.3隨著存量房產(chǎn)數(shù)量的逐漸增長(zhǎng)，以及人、信息、物資等社會(huì)經(jīng)濟(jì)要素流通復(fù)雜度的增管理中大展拳腳。未來(lái)，智慧樓宇將更加普及，通過計(jì)算機(jī)控制技術(shù)、管理軟件和系統(tǒng)程序，使建筑物內(nèi)的設(shè)備綜合、協(xié)調(diào)、科學(xué)運(yùn)行，從而有效保證建筑物內(nèi)舒適的工作環(huán)境，實(shí)現(xiàn)節(jié)能、節(jié)省管理工作量和運(yùn)行費(fèi)用的目的。例如在萬(wàn)物云空間OS方案中，通過“物聯(lián)網(wǎng)+云計(jì)算+大數(shù)據(jù)+AI”等技術(shù)豐富的場(chǎng)景和聯(lián)動(dòng)，從而降低成本、提升體驗(yàn)。在數(shù)字羅盤中，通過儀表板可以實(shí)時(shí)查看一棟樓、一層樓甚至某臺(tái)設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，對(duì)設(shè)備運(yùn)行情況以及能耗進(jìn)行監(jiān)控，實(shí)時(shí)了解樓宇和設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)，及時(shí)做出故障檢測(cè)與預(yù)判?？傮w而言，通過智慧樓宇等系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)物業(yè)高效管理，有助于房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)省成本，實(shí)現(xiàn)集約化操作。泛物業(yè)智能能力圍繞物業(yè)行業(yè)應(yīng)用場(chǎng)景，構(gòu)建多個(gè)領(lǐng)域的AI能力，幫助樓宇快速構(gòu)建智能化方案。如樓宇秩序管理、樓宇視頻安防智能化集成多個(gè)視頻監(jiān)控，通過人現(xiàn)樓宇視頻安防智能化，向上開放各類接口能力全面賦能智慧生態(tài)。數(shù)字羅盤八大趨勢(shì)探索房地產(chǎn)未來(lái)機(jī)遇/392.82.8.1次32.46億，同比增長(zhǎng)12.8%次32.46億，同比增長(zhǎng)12.8%；國(guó)內(nèi)旅游收入（旅游總消費(fèi)）2.92萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)31.0%。特別是近年來(lái)旅游產(chǎn)業(yè)逐漸推陳出新、升級(jí)換代，對(duì)年輕一代的吸引力增強(qiáng)而衍生廣闊的市場(chǎng)空間。隨著“元宇宙”概念在文旅行業(yè)內(nèi)熱度突增，許多公司投入研究如何通過科技手段，讓虛擬和現(xiàn)實(shí)產(chǎn)生即時(shí)自然交互。例如在2021年，華僑城宣布“積極開拓創(chuàng)新、研究和探討如何打造虛擬景區(qū)和元宇宙場(chǎng)景”。預(yù)計(jì)伴隨“元宇宙”概念在房地產(chǎn)領(lǐng)域逐步落地，將會(huì)對(duì)行業(yè)生態(tài)、商業(yè)模式產(chǎn)生顛覆式創(chuàng)新。盡管疫情及防控措施對(duì)旅游行業(yè)造成直接的沖29,987842842222222423227222222423227282222.8.2流設(shè)施的發(fā)展。即便如此，國(guó)內(nèi)物流設(shè)施缺口仍然明顯，其中高端物流地產(chǎn)設(shè)施缺口尤其突出，如受疫情影響，食品供應(yīng)需求增加，應(yīng)急物資冷鏈倉(cāng)庫(kù)需求凸顯，在政府鼓勵(lì)國(guó)企參與保供物資流需求穩(wěn)健增長(zhǎng)，進(jìn)而帶動(dòng)物流地產(chǎn)發(fā)展。尤其流設(shè)施的發(fā)展。即便如此，國(guó)內(nèi)物流設(shè)施缺口仍然明顯，其中高端物流地產(chǎn)設(shè)施缺口尤其突出，如受疫情影響，食品供應(yīng)需求增加，應(yīng)急物資冷鏈倉(cāng)庫(kù)需求凸顯，在政府鼓勵(lì)國(guó)企參與保供物資40/戴德梁行研究院40的生產(chǎn)與供應(yīng)的背景下，未來(lái)交通節(jié)點(diǎn)城市預(yù)計(jì)將設(shè)立更多冷庫(kù)及其它高標(biāo)庫(kù)，以滿足保供功能企業(yè)的庫(kù)存需求。在物流地產(chǎn)需求增加的同時(shí)，其憑借高收益率也獲得眾多資本青睞，以普洛斯為代表的巨頭大力布局物流地產(chǎn)。在規(guī)模排名上，2020年物流不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)占有率CR5為56%，CR10為73%，行業(yè)集中度較高。相較于內(nèi)資房企唱主角的住宅、辦公、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，目前在高端物流地產(chǎn)領(lǐng)域外資巨頭的布局和發(fā)展相對(duì)領(lǐng)先，預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，國(guó)內(nèi)開發(fā)商入局機(jī)會(huì)及前景廣闊。現(xiàn)有存量(百萬(wàn)平方米)未來(lái)供應(yīng)現(xiàn)有存量的比例(%)16