江蘇 南京容積率1.6居住+幼兒園項目設(shè)計方案

南京大華·蘇州高新規(guī)設(shè)計(2018)043號地塊規(guī)劃設(shè)計方案NANJINGDAHUA

PLANNING

AND

DESIGN

OFYANYUGEPROJECTIN

SUZHOU目錄01

序

START02

起

PRELUDE03

承

INTERLUDE04

轉(zhuǎn)

REFRAIN05

合

EPILOGUE項目區(qū)位SITE

ANALYSIS無錫市昆山市蘇州市上海市太湖太湖國家級風(fēng)景名勝區(qū)本項目位于江蘇省蘇州市，依托蘇州市卓越的地理區(qū)位與交通區(qū)位。蘇州市兩小時交通圈內(nèi)，含上海市與嘉興市；蘇州市一小時交通圈內(nèi)，含昆山市、無錫市與太湖國家級風(fēng)景名勝區(qū)。嘉興市蘇州東西向城市結(jié)構(gòu)項目區(qū)位老城區(qū)用地1.

地塊距離蘇州市三大核心之一——高新區(qū)的主干道獅山路僅1.75KM2.

地塊西側(cè)緊鄰軌道交通一號線，且設(shè)有地鐵站地塊所處地段區(qū)位價值絕無僅有，具有無可比擬的稀缺性。用地周邊交通及配套TRAFFIC

&FACILITIES5項目地塊周邊配套齊全，醫(yī)療，教育，行政，商業(yè)資源齊全。地塊西北面遮擋較少，可以充分享受到獅山公園和蘇州樂園的景觀資源。6489SITE3項目基地10圖例：1.明基醫(yī)院122.蘇州高新區(qū)第一中學(xué)3.蘇州新升實驗中學(xué)4.蘇州實驗中學(xué)71公里5.蘇州科技大學(xué)2公里6.蘇州市政府7.蘇州科創(chuàng)園區(qū)8.獅山9.蘇州樂園10.美羅Mall總結(jié)CONCLUSION區(qū)位優(yōu)交通快文脈醇配套齊地塊所處規(guī)劃區(qū)位優(yōu)勢顯著，經(jīng)濟(jì)發(fā)展蓬勃向上，交通便捷，歷史文化底蘊(yùn)濃厚，自然景觀資源與歷史人文景觀資源豐富。周邊配套與基礎(chǔ)設(shè)施齊全。綜合評價優(yōu)。用地條件解讀DESIGN

CONDITIONS日路周邊住宅幼散3軌24班，于東北角用地面積≥12000㎡不得使周圍建筑日照情況惡化地鐵口預(yù)留商業(yè)長江路不能開車行口，北側(cè)道路實際情況復(fù)雜地鐵口需在紅線內(nèi)預(yù)留500㎡集散地幼兒園SITE商形寬天閉高天際線須西南高，東北低商業(yè)面積不超過地上建筑面積4‰用地面積：98564.3㎡容積率：≤1.6周邊住宅住宅不得線性布置，須組團(tuán)式布局沿街立面須公建化，陽臺封閉東側(cè)，北側(cè)建筑不得高于現(xiàn)有住宅高層住宅建筑面寬不得超過55m醫(yī)院規(guī)劃設(shè)計條件解讀DESIGN

CONDITION

CONCLUSION要點梳理1.

日照日2.

道路交通問題路天3.

城市界面及天際線要求4.

周邊建築對本案限高影響5.

周邊配套情況閉高SUNLSHIN規(guī)ED劃U

R設(shè)AT計IO條N&件S解HA讀DEDESIGN

CONDITION

CONCLUSION馨菊園：影響北側(cè)新建建筑高度及退界周邊住宅日照要求：地鐵口預(yù)留周邊已建建筑超過大寒日三小時的，以三小時計；不足三小時的不惡化其日照時間商業(yè)幼兒園SITE地塊北部和東部住宅的日照都會受到新建地塊的影響，在日照測算時需要總體考慮。周邊住宅雅韻花園：影響東側(cè)新建建筑高度及退界醫(yī)院SUNLSHIN規(guī)ED劃U

R設(shè)AT計IO條N&件S解HA讀DEDESIGN

CONDITION

CONCLUSION馨菊園：影響北側(cè)新建建筑高度及退界周邊住宅利用日照棒影圖可求得不同高度的新建建筑的最小退距。按此退距進(jìn)行建筑退距，將不會對現(xiàn)有居民樓形成新的日照遮擋，符合規(guī)劃部門要求。商業(yè)SITE10m10m20m20m30m30m40m40m50m50m周邊住宅日照棒影圖高層可建范圍18m及以上（6F+）多層可建范圍15m-18m（5F）可建范圍13m-15m（4F）可建范圍0-10m（3F）可建范圍雅韻花園：影響東側(cè)新建建筑高度及退分析過程圖界醫(yī)院出入口設(shè)置ENTRANCE

&EXIT周邊住宅地鐵口預(yù)留商業(yè)幼兒園地塊西側(cè)臨長江路，靠近地鐵一號線出入口，交通便捷；且長江路的城市界面展示性較好。故地塊西側(cè)宜開人行主入口。西SITE周邊住宅地塊南側(cè)臨竹園路，交通便捷，但受到一定程度來自醫(yī)院對于交通和展示價值的干擾?？砷_機(jī)動車主入口。南北地塊北側(cè)臨區(qū)間路，與現(xiàn)有居住區(qū)馨菊苑隔路而望。宜開機(jī)動車主入口。醫(yī)院北側(cè)區(qū)間路合并方案分析TRAFFIC

ANALYSIS

OFNORTHERN

ROAD北側(cè)規(guī)劃道路合并方案交通流線組織：雙向車行道非機(jī)動車道+人行道1.

合并后道路整體寬度為26米2.

為避免交通擁堵，減小住區(qū)行車對道路施加的交通壓力，北側(cè)只設(shè)地下車庫入口，機(jī)動車只進(jìn)不出。3.

幼兒園地下車庫設(shè)置為出入口，機(jī)動車出庫可向東西兩側(cè)進(jìn)行疏散，有效緩解上下學(xué)高峰時的交通壓力。1-1剖面圖綠化隔離帶

車行道

路燈帶

自行車道綠化隔離道人行道幼兒園地下車庫出入口居住區(qū)行車入庫流線幼兒園行車入庫流線居住區(qū)地下車庫入口幼兒園行車出庫流線北側(cè)區(qū)間路隔離方案分析TRAFFIC

ANALYSIS

OFNORTHERN

ROAD北側(cè)規(guī)劃道路分離方案交通流線組織：單向車行道非機(jī)動車道+人行道1.

合并后道路整體寬度為10米2.

為避免交通擁堵，減小住區(qū)行車對道路施加的交通壓力，北側(cè)只設(shè)地下車庫入口，機(jī)動車只進(jìn)不出。3.

幼兒園地下車庫設(shè)置為出入口，機(jī)動車出庫時，可向東駛離，或向西借道北側(cè)住區(qū)道路駛離，有效緩解上下學(xué)高峰時的交通壓力。2-2剖面圖綠化隔離帶

車行道自行車道人行道幼兒園地下車庫出入口居住區(qū)行車入庫流線幼兒園行車入庫流線居住區(qū)地下車庫入口幼兒園行車出庫流線雙方案對比分析COMPARISON

OFTWO

CASES北側(cè)規(guī)劃道路合并方案優(yōu)勢：1.

與北側(cè)現(xiàn)有道路合并，有效利用路幅2.

可規(guī)劃雙向雙車道。3.

人行道寬3米，非機(jī)動車道1.5米。緩解幼兒園上下學(xué)時大量家長接送時的交通壓力。4.

無隔離帶或隔墻的阻礙，住區(qū)及幼兒園出入口處空間更大，形成了有效的集散空間，對于居住區(qū)和幼兒園的應(yīng)急疏散十分有利。雙向車行道非機(jī)動車道+人行道北側(cè)規(guī)劃道路隔離方案劣勢：1.

空間資源利用率不高，空間隔離感強(qiáng)。2.

車行道整體寬度只有6.5米，相對于合并方案減小近一半，車輛難以掉頭，尺度不足以設(shè)置雙向車道。1-1剖面圖3.

人行道寬1.5米，非機(jī)動車道2米。人行道空間顯得局促，舒適度與安全度降低。4.

居住區(qū)車行出入口和幼兒園出入口處由于缺少有效的集散空間，容易行車擁堵，不利于疏散。北側(cè)規(guī)劃道路隔離方案的優(yōu)化措施：單向車行道非機(jī)動車道+人行道1.

為減小北側(cè)道路的車行交通壓力，居住區(qū)只設(shè)置車行入口，不設(shè)車行出口。2.

居住區(qū)北側(cè)不設(shè)置人行出入口，最大限度減輕幼兒園出入口處人員聚集的壓力。2-2剖面圖規(guī)劃設(shè)計條件解讀DS

UE

SNI

LGSNHCI

NOEN

DIUTRI

OANT

I

OC

ONN&C

LSUHSAI

ODNE規(guī)劃設(shè)計條件解讀DS

UE

SNI

LGSNHCI

NOEN

DIUTRI

OANT

I

OC

ONN&C

LSUHSAI

ODNE馨菊園：層數(shù)5-6F地塊北側(cè)第一排不得超過周邊住宅H≈20M地鐵口預(yù)留商業(yè)幼兒園SITEH=26M周邊住宅雅韻花園：層數(shù)7F地塊東側(cè)第一排建筑不得超過此醫(yī)院規(guī)劃設(shè)計條件解讀DS

UE

SNI

LGSNHCI

NOEN

DIUTRI

OANT

I

OC

ONN&C

LSUHSAI

ODNE周邊住宅地鐵口預(yù)留商業(yè)幼兒園SITE在前面我們已經(jīng)可以看到地塊周邊配套齊全，尤其是小區(qū)對面就是購物商場。周邊住宅周邊配套完善，地塊內(nèi)不適宜做商業(yè)配套，應(yīng)以服務(wù)型自持配套為主，放地下不占住宅容積率。醫(yī)院規(guī)劃設(shè)計條件總結(jié)DESIGN

CONDITION

CONCLUSION總結(jié)1.日照————限定出百米高層區(qū)域2.道路交通問題————北側(cè)復(fù)雜多變，南側(cè)快速路，西側(cè)不許車行——西側(cè)可作為核心入口3.城市界面與天際線要求——公建化，封閉陽臺，南高北低4.周邊建筑對本案限高影響——臨近部分，不得高于，限定層數(shù)5.周邊配套情況——有大型商場，齊全，不應(yīng)做沿街商業(yè)規(guī)劃研判PLANNINGJUDGMENT規(guī)劃研判通過產(chǎn)品搭配研判出既符合場地規(guī)劃條件，又符合市場需求的規(guī)劃方案4大方向5大研判維度：Four

directionsFive

Dimensions

ofResearchand

Judgment規(guī)劃形態(tài)去化率總貨值沿街貨量風(fēng)險方向?qū)Ρ菵IRECTIONAL

CONTRAST方向1：全洋房測算面積貨值溢價項目單位占比同類產(chǎn)品占比單位值單價單位溢價貨值用地面積容積率98564.31.37㎡計容總面積住宅總面積134601.312099283360376322609.311000㎡㎡㎡㎡㎡㎡當(dāng)X=4時41.1X1.2X89.9%61.9%28.0%1.9%測算可調(diào)值萬元萬元洋房（6F以上）洋房（6F及以下）配套總量68.9%31.1%4.44.8366784.0180633.6幼兒園面積8.2%總溢價貨值547417.60貨值方案解讀：5（1）住宅產(chǎn)品:全洋房4（2）可售住宅面積：120992㎡（3）總貨值：547417.6萬元32形態(tài)風(fēng)險優(yōu)點：1（1）全洋房產(chǎn)品純粹，項目品質(zhì)高（2）洋房去化率高，市場風(fēng)險?。?）洋房溢價高缺點：（1）容積率低，總貨值低去化率沿街貨量（2）產(chǎn)品單一，多為11F洋房，風(fēng)險較高方向?qū)Ρ菵IRECTIONAL

CONTRAST方向2：高層+洋房測算面積貨值溢價項目單位占比同類產(chǎn)品占比單位值單價單位溢價貨值用地面積容積率98564.31.60㎡計容總面積住宅總面積157702.9144093.660029.5836704473602609.311000㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡當(dāng)X=4時91.4%38.1%23.3%30.0%1.7%4X1.1X1.2X測算可調(diào)值萬元萬元高層41.7%25.5%32.9%44.44.8240118.3161497.6227328.0洋房（6F以上）洋房（6F及以下）配套總量萬元幼兒園面積7.0%總溢價貨值628943.92貨值5方案解讀：（1）住宅產(chǎn)品：高層+洋房4（2）可售住宅面積：144093.6㎡（3）總貨值：628943.92萬元32形態(tài)風(fēng)險1優(yōu)點：(1)去化率高，市場風(fēng)險小缺點：（1）總貨值低（2）軸線偏離，形態(tài)不夠豐富（3）高層沒有組團(tuán)化，品質(zhì)較低去化率沿街貨量方向?qū)Ρ菵IRECTIONAL

CONTRAST方向3：高層+別墅測算面積貨值溢價項目單位占比同類產(chǎn)品占比單位值單價單位溢價貨值用地面積容積率98564.31.60㎡計容總面積住宅總面積157702.9144093.6104113.6399802609.311000㎡㎡㎡㎡㎡㎡當(dāng)X=4時91.4%66.0%25.4%1.7%4X1.6X測算可調(diào)值萬元萬元高層墅類配套總量72.3%27.7%46.4416454.3255872.0幼兒園面積7.0%總溢價貨值672326.32貨值5方案解讀：（1）住宅產(chǎn)品：高層+別墅4（2）可售住宅面積：144093.6㎡（3）總貨值：672326.32萬元32形態(tài)風(fēng)險優(yōu)點：1(1)別墅最大化，項目品質(zhì)高（2）別墅溢價高，總貨值高（3）形態(tài)自由，生動缺點：（1）別墅去化慢去化率沿街貨量（2）項目報批存在風(fēng)險方向?qū)Ρ菵IRECTIONAL

CONTRAST方向4：高層+洋房+別墅測算面積貨值溢價項目單位占比同類產(chǎn)品占比單位值單價單位溢價貨值用地面積容積率98564.31.60㎡計容總面積住宅總面積157702.9144093.663078.5849920480026295㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡當(dāng)X=4時491.4%40.0%31.7%3.0%16.7%1.7%測算可調(diào)值萬元萬元萬元萬元高層43.8%34.6%3.3%X4252314.3219648.023040.0洋房（6F以上）洋房（6F及以下）墅類配套總量幼兒園面積1.1X1.2X1.6X4.44.86.418.2%168288.02609.3110007.0%總溢價貨值663290.32貨值5方案解讀：（1）住宅產(chǎn)品：高層+洋房+別墅（2）可售住宅面積：144093.6㎡（3）總貨值：663290.32萬元432優(yōu)點：形態(tài)風(fēng)險1溢價高，總貨值高去化快，風(fēng)險低規(guī)劃形態(tài)有利于城市空間塑造以及報審缺點：無明顯缺點去化率沿街貨量方向一(全洋房）方向二（高層+洋房）方向三（高層+別墅）方向四（高層+洋房+別墅）容積率：1.37容積率：1.6容積率：1.6容積率：1.6基本信息雷達(dá)圖住宅可售面積：

120992㎡總貨值：547417.6萬元住宅可售面積：144093.6㎡總貨值：628943.92萬元住宅可售面積：144093.6㎡總貨值：672326.32萬元住宅可售面積：144093.6㎡總貨值：663290.32萬元貨值貨值貨值貨值555543434343形態(tài)21風(fēng)險形態(tài)21風(fēng)險形態(tài)21風(fēng)險形態(tài)21風(fēng)險去化率去化率沿街貨量去化率沿街貨量沿街貨量去化率沿街貨量總體規(guī)劃貨值形態(tài)234233354443433去化率沿街貨量風(fēng)險53432綜合得分推薦方向14171719在高層+洋房+別墅的

均好性

方向基礎(chǔ)上我們的

產(chǎn)品策略?我們面臨的

市場挑戰(zhàn)

有哪些？1.拿地成本高

High

cost

ofland

acquisition2.市場疲軟Adepressed

marketenvironment3.高層限價Price

Limitation

forHigh-rise

Buildings周邊地價對比新區(qū)獅山板塊地價在18000-31050元/㎡，大量項目為26000以上的高價地，且以結(jié)構(gòu)封頂和現(xiàn)房居多。保利項目（結(jié)構(gòu)封頂）占地：2.99萬方蘇高新&融創(chuàng)（期房）占地：7.52萬方蘇高新項目（期房）占地：13.65萬方容積率：2.0容積率：1.05容積率：3.65建面：5.99萬方樓面價：26002元/㎡溢價率：4%成交時間：2018-7-20價格：預(yù)計40000元/㎡流量：預(yù)計20年入市建面：7.9萬方樓面價：26500元/㎡溢價率：0%成交時間：2018-7-20價格：預(yù)計40000元/㎡流量：預(yù)計19年入市建面：49.83萬方（其中住宅29.9萬方）樓面價：13683元/㎡（折合樓面價26221元/㎡）溢價率：0%成交時間：2017-11-16價格：預(yù)計40000元/㎡流量：預(yù)計19年入市蘇高新&萬科項目（期房）占地：9.37萬方容積率：2.3建面：21.55萬方樓面價：18000元/㎡溢價率：0%仁恒棠南（現(xiàn)房）占地：2.49萬方成交時間：2018-10-16容積率：2.1建面：5.24萬方樓面價：31050元/㎡溢價率：91%成交時間：2016-9-23價格：預(yù)計40000元/㎡流量：預(yù)計19年入市九龍倉（現(xiàn)房）獅山板塊二手房：占地：5.41萬方目標(biāo)地塊龍湖獅山原著，毛坯高層39000元/㎡招商學(xué)府1872，簡裝高層40100元/㎡荷瀾廷，毛坯疊加44000元/㎡容積率：2.3住宅，容積率1.6建面：11.58萬方樓面價：27075元/㎡溢價率：31%占地：9.86萬方建面：15.77萬方起拍總價：16.7億元起拍樓面價：15500元/㎡指導(dǎo)樓面價：23000元/㎡現(xiàn)房樓面價：25800元/㎡成交時間：2018-1-30價格：預(yù)計40000元/㎡流量：預(yù)計20年入市如何尋求

高貨值

和

快去化

的平衡點？高層為什么這樣做?1、高層限價4W，本項目區(qū)位，品質(zhì)，配套均好，高層有競爭力，去化無憂，無需配置過多資源。2、高層戶型面積段控制在140㎡以下，利用低總價加速去化。3、110~140㎡面積段針對改善性購房客戶，一般對得房率非常敏感，采用2T4產(chǎn)品，PART1

高層產(chǎn)品策略得房率大于1T2的產(chǎn)品。高層產(chǎn)品HIGH-RISE

PRODUCT產(chǎn)品策略PRODUCT

STRATEGY高層產(chǎn)品PRODUCT

OFHIGH-RISE方案一：三電梯，私享獨梯入戶?

端戶尊享私人電梯入戶?

中間戶私人候梯廳?

候梯廳贈送為入戶玄關(guān)?

超高真實得房率戶型編號

戶型配置

套內(nèi)建筑面積陽臺面積5.595.595.355.35套型建筑面積

本層建筑面積公攤得房率贈送面積7.83實際公攤

實際得房率G-3G-3G-2G-24房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)109.27109.2785.66142.10142.10509.37112.597.834.684.6897.630.8172.610.8685.66112.59產(chǎn)品策略PRODUCT

STRATEGY高層產(chǎn)品PRODUCT

OFHIGH-RISE方案二：雙電梯，私享獨梯入戶?

戶型尊享私人電梯入戶?

候梯廳贈送為入戶玄關(guān)?

超高真實得房率戶型編號

戶型配置

套內(nèi)建筑面積陽臺面積5.595.355.355.83套型建筑面積

本層建筑面積公攤得房率贈送面積5.28實際公攤

實際得房率G-1G-2G-2G-33房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)94.8385.6685.66109.27125.09113.37495.22113.377.287.285.2897.680.8072.560.85143.38產(chǎn)品策略PRODUCT

STRATEGY高層產(chǎn)品PRODUCT

OFHIGH-RISE方案三：公攤面積最小化?

公攤面積做至極致最小?

140m2四房兩廳兩衛(wèi)?

125m2三加一房兩廳兩衛(wèi)?

110m2三房兩廳兩衛(wèi)戶型編號G-1戶型配置3+1房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)套內(nèi)建筑面積102.20陽臺面積5.02套型建筑面積

本層建筑面積

公攤面積得房率127.96109.55G-2G-2G-386.8486.84113.774.954.955.55489.4579.330.84109.55142.40產(chǎn)品策略PRODUCT

STRATEGY高層產(chǎn)品PRODUCT

OFHIGH-RISE140m2高層?

動靜分明?

尊享四臥室?

雙面寬7.6m超大采景陽臺靜區(qū)動區(qū)127.6m陽臺景觀面產(chǎn)品策略PRODUCT

STRATEGY高層產(chǎn)品PRODUCT

OFHIGH-RISE125m2高層?

動靜分明?

三臥室一書房格局?

雙面寬6.8m超大采景陽臺動區(qū)靜區(qū)126.8m陽臺景觀面產(chǎn)品策略PRODUCT

STRATEGY高層產(chǎn)品PRODUCT

OFHIGH-RISE110m2高層?

動靜分明?

三臥室格局?

雙面寬6.7m超大采景陽臺靜區(qū)動區(qū)216.7m陽臺景觀面競品對標(biāo)COMPETITOR

COMPARISON競品對標(biāo)分析UNFAVORABLEFACTORANALYSIS140m2山水樾瀾庭本案戶型VSWin：Lose：????動靜分明????動靜未分區(qū)雙面寬陽臺四房兩廳兩衛(wèi)豪華主臥套單面寬陽臺三加一房兩廳兩衛(wèi)舒適主臥套競品對標(biāo)COMPETITOR

COMPARISON競品對標(biāo)分析UNFAVORABLEFACTORANALYSIS125m2山水樾瀾庭本案戶型VSWin：Lose：????動靜分明????局部動靜分區(qū)雙面寬陽臺雙面寬陽臺三加一房兩廳兩衛(wèi)豪華主臥套三加一房兩廳兩衛(wèi)舒適主臥套競品對標(biāo)COMPETITOR

COMPARISON競品對標(biāo)分析UNFAVORABLEFACTORANALYSIS110m2萬科翡翠瀾庭本案戶型VSWin：Lose：????動靜分明????動靜分明雙面寬陽臺三房兩廳兩衛(wèi)單面寬陽臺三房兩廳兩衛(wèi)舒適主臥套，主衛(wèi)暗衛(wèi)豪華主臥套，主衛(wèi)明衛(wèi)洋房為什么不做

8+1

?1、超過6F，洋房溢價降低10%2、洋房為去化主力產(chǎn)品，6+1F建設(shè)周期短，可快速回籠資金。3、洋房層數(shù)低，有利于提升組團(tuán)品質(zhì)感。PART2

洋房產(chǎn)品策略洋房產(chǎn)品TOWN-HOUSE產(chǎn)品策略PRODUCT

STRATEGY洋房產(chǎn)品PRODUCT

OFVILLA提高溢價研究頂層復(fù)式贈送大面積陽臺規(guī)范要求：?中高層住宅無法采用起居餐廳挑空贈送面積來提高溢價?

無法通過陽臺錯層形式贈送陽臺面積提高溢價標(biāo)準(zhǔn)層160+180平研究總結(jié)：三層帶二層地下室?

地下室層高5.4M，劃分為兩層，對不同樓層贈送?

戶型一二層采用躍層形式，把單戶拆分成兩戶，可有四戶享受獨院入戶與地下一層贈送，提高溢價底層復(fù)式帶一層地下室?

三層享受地下二層贈送空間?

上躍復(fù)式采用露臺來贈送面積，提高溢價?

通過提升采景面來提高溢價，270度別墅視角戶型產(chǎn)品策略PRODUCT

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OFTOWNHOUSE160+180m2洋房6+1F洋房套內(nèi)建筑面積

陽臺投影面積

套型建筑面積

本層建筑面積

陽臺平臺等投影面積比戶型編號

戶型配置公攤面積

得房率0.11

35.18

0.90Y-1Y-24+1房2廳3衛(wèi)4+1房2廳3衛(wèi)139.85150.5613.8823.67163.49180.87344.37產(chǎn)品策略PRODUCT

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OFTOWNHOUSE160m2洋房洄游型空間，奢華餐客廳關(guān)系40m2方廳空間產(chǎn)品策略PRODUCT

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OFTOWNHOUSE160m2洋房四面寬朝南，雙面寬陽臺獨具開闊視野3218.7M三面寬陽臺16.3M四面?zhèn)€半寬朝南產(chǎn)品策略PRODUCT

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OFTOWNHOUSE160m2洋房豪華主臥套盡享品質(zhì)生活產(chǎn)品策略PRODUCT

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OFTOWNHOUSE180m2洋房公共區(qū)域L型布置，L型動線奢華獨梯入戶，獨立家政空間7612354產(chǎn)品策略PRODUCT

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OFTOWNHOUSE180m2洋房270度超大景觀視角，攬景無限14.4m陽臺景觀面產(chǎn)品策略PRODUCT

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OFTOWNHOUSE180m2洋房超豪華型主臥套排布超豪華主臥套步入式衣帽間主衛(wèi)干濕分離型五件套競品對標(biāo)COMPETITOR

COMPARISON競品對標(biāo)分析UNFAVORABLEFACTORANALYSIS160m2遠(yuǎn)洋地塊本案戶型VSWin：Lose：??????4+1房3衛(wèi)格局??????3+1房2衛(wèi)格局4.5面寬朝南2.5面寬陽臺3面寬朝南1面寬陽臺洄游型動線節(jié)省空間南北通透豪華主臥套獨立家政空間南北通透雙廳尊享型主臥套北陽臺家政空間競品對標(biāo)COMPETITOR

COMPARISON競品對標(biāo)分析UNFAVORABLEFACTORANALYSIS180m2遠(yuǎn)洋地塊本案戶型VSWin：Lose：??????4+1房3衛(wèi)格局5面寬朝南??????3+1房3衛(wèi)格局3面寬朝南270度14.4M采景陽臺側(cè)廳單面寬采景獨立玄關(guān)尊貴獨梯入戶超大面積雙廳舒適型橫廳獨立家政空間獨立家政空間如何提高溢價?1、充分挖掘土地價值，在溢價和品質(zhì)間達(dá)成平衡。2、通過控制別墅面積，控制總價3、別墅建筑計容面積200㎡，實際使用面積高達(dá)388㎡PART3

別墅產(chǎn)品策略別墅產(chǎn)品VILLAPRODUCE產(chǎn)品策略PRODUCT

STRATEGY別墅產(chǎn)品PRODUCT

OFVILLA200m2別墅真實得房率：194.42%地下二層平面圖地下一層平面圖面積：??改造前建筑面積：199.78m2改造后建筑面積：388.42m2贈送方式：?

兩層地下室：129.04m2?

天井：5.85m2上做悶頂上空?

客廳挑空：15.92m2?

悶頂：37.83m2?

合計：188.64m2天井天井天井庭院面積：41.40m2露臺面積：32.10m2三層平面圖一層平面圖二層平面圖產(chǎn)品策略PRODUCT

STRATEGY別墅產(chǎn)品PRODUCT

OFVILLA面積贈送研究2.1米水平投影面積不大于總投影面積的1/31.0米規(guī)范要求：?起居室、餐廳可做上空，面積不超過下層投影面積的20%不計入容積率?

閣樓高于2.1米空間面積不超過悶頂總投影面積的1/3可不計入容積率起居室上空面積不超過下層投影面積的20%改造風(fēng)險：?

起居室上空需業(yè)主裝修時自行增設(shè)樓板?

閣樓不允許開設(shè)天窗或靠外墻設(shè)置窗，通風(fēng)較差，且局部層高較低空間利用率較低。?

地下室墻體圍合需驗收后自行圍合?

天井改造電梯驗收有風(fēng)險地下空間改造前作為車庫改造后封墻做夾層,兩層贈送產(chǎn)品策略PRODUCT

STRATEGY別墅產(chǎn)品PRODUCT

OFVILLA200m2別墅3???全贈送面積，私家雙車位豪華家庭影院尊享奢華獨立酒窖，品酒空間2天井1地下二層平面圖產(chǎn)品策略PRODUCT

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OFVILLA200m2別墅12???下沉庭院空間自然采光休閑區(qū)包含健身區(qū)棋牌室家政保姆間一體于本層天井3地下一層平面圖產(chǎn)品策略PRODUCT

STRATEGY別墅產(chǎn)品PRODUCT

OFVILLA200m2別墅???私家庭院入戶雙廳空間良好一層臥室老人房2天井13一層平面圖產(chǎn)品策略PRODUCT

STRATEGY別墅產(chǎn)品PRODUCT

OFVILLA200m2別墅挑空區(qū)域???客廳上空空間改造豪華主臥套雨棚改造贈送露臺1套臥客房設(shè)計盡享奢華天井23二層平面圖產(chǎn)品策略PRODUCT

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OFVILLA200m2別墅1???頂層大面積露臺空間超豪華主臥套盡享奢華陰影處頂部做悶頂2天井1三層平面圖總貨值：683402.94萬元總平面圖GENERAL

PLANNING蘇地2018-WG-49號地塊總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)名稱數(shù)值單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡備注總用地面積可用地面積總建筑面積地上計容建筑面積住宅建筑面積墅類98564.3098564.30236943.01157702.88144076.3437200.0022272.0084604.3413204.5213204.52478.51638.01432.00306.00800.0050.0011000.00422.021600.0077640.1320592.0016120.004472.0056548.1318955.441.60其中其中洋房高層配套建筑面積配套公建物業(yè)用房≥7‰且≥地上地下總4‰,物業(yè)用房面積不得小于100㎡占地上總建筑面積3‰其中物業(yè)辦公及輔助用房㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡物業(yè)商業(yè)用房社區(qū)管理服務(wù)用房其中

居家養(yǎng)老服務(wù)用房開閉所&配電房公廁占地上總建筑面積4‰住宅總建筑面積的3‰每百戶30平方米配套建設(shè)其中大部分做在地下其中幼兒園用地≥12000㎡，計容≥11000㎡地上非機(jī)動車庫面積地上不計容面積（架空層）地下建筑面積不計容住宅地下建筑面積墅類地下建筑面積其中其中洋房地下建筑面積地下車庫面積其中人防車庫面積地上地下總建面的8%>1.0且≤1.6容積率密度綠地率29.70%35.00%34497.51100住宅≤30%；幼兒園≤45%住宅≥30%；幼兒園≥35%園林綠化面積建筑限高總?cè)藬?shù)㎡M人戶戶戶戶人輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛3264總戶數(shù)10203.2人/戶墅類186洋房138其中高層696幼兒園720機(jī)動車停車位住宅停車位幼兒園停車位配套停車位地上停車位地下停車位14881441商品房下限1.0/100㎡建筑面積

或

1.0/戶，取高值其中其中29教職工停車按3.0/100學(xué)生；臨時停車按1.0/100學(xué)生計算下限1.0，按商務(wù)辦公190不超過總停車位5%1488非機(jī)動車停車位1172住宅非機(jī)動車停車位幼兒園非機(jī)動車停車位配套非機(jī)動車停車位商業(yè)非機(jī)動車停車位地上非機(jī)動車停車地下非機(jī)動車停車位1020商品房下限1.0/戶教職工停車位：6.0/100學(xué)生；臨時停車位：10.0/100學(xué)生下限2.0，按商務(wù)辦公115其中其中3703.0/100㎡建筑面積234設(shè)置不少于20%的地面架空層停車938測算貨值溢價單位項目用地面積容積率面積98564.31.60單位占比

同類產(chǎn)品占比

單位值當(dāng)X=4時單價溢價貨值㎡計容總面積住宅總面積高層157702.88144076.3484604.3422272.0037200.002626.5411000㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡91.4%53.6%14.1%23.6%1.7%4測算可調(diào)值58.7%15.5%25.8%X4萬元萬元萬元338417.3106905.6238080.0洋房（6F及以下）墅類1.2X1.6X4.86.4配套總量幼兒園面積7.0%總溢價貨值683402.94戶型分布PRODUCT

DISTRIBUTION幼兒園配套別墅：200㎡洋房：160㎡洋房：180㎡高層：110㎡高層：125㎡高層：140㎡戶型配比表戶

數(shù)

比產(chǎn)品面積段㎡戶數(shù)（戶）348面積（㎡）面積比26.33%12.15%

58.69%20.21%25.82%

25.82%11012514020016018034.1%13.7%20.4%18.2%12.4%1.2%37936175002912037200201602160高

層1402081861261269668.2%84556別墅18613818.2%13.5%372002232013.99%1.50%洋

房15.49%合計1020100%144076100%交通流線TRAFFIC

&TRANSPORTATION人行出入口機(jī)動車出入口地庫出入口主要人行節(jié)點城市道路北側(cè)規(guī)劃道路主要人行流線景觀結(jié)構(gòu)LANDSCAPE

STRUCTURE景觀節(jié)點主景觀軸線次景觀軸線不只造一方宅院

更筑一處家園書畫昆劇姑蘇印象評彈園林民居蘇繡北方園林與蘇州園林道行中正

雍容華貴空靈雋秀

取法自然吳門畫派

性靈寫意的文人畫唐寅文徵明沈周仇英落霞孤鶩圖山水立軸富春大嶺圖漁笛圖蘇州之不在形而在于放棄對形式的簡單模仿把蘇州意境與靈魂注入設(shè)計回歸蘇州人自己的精神四壁荷花三面柳，半潭秋水一房山

——劉鳳誥

于拙政園起初看不見的微雨，愈下愈大了，青色的草原，疏淡的樹林，蜿蜒的城墻，淺淺的城河，變成這樣，變成那樣的在我們面前交換。醒人的涼風(fēng)，休休的吹上我的微熱的面上，和嗒嗒的馬蹄聲，在那里合奏交響樂?！暨_(dá)夫《蘇州煙雨記》姑蘇最美并不是亭臺水榭，而是煙雨中的一抹江南。建筑通過現(xiàn)代的金屬織網(wǎng)來，詮釋出蘇州煙雨朦朧的意境之美。一重門二重門三重門四重門五重門雙獨立入戶禮儀空間南側(cè)獨立禮儀入口南側(cè)獨立禮儀入口墅區(qū)入戶大堂墅區(qū)入戶大堂十坊九巷十坊九巷十坊九巷示范區(qū)選址SITESELECTION31編號昭示性佳施工周期場景體驗感前場空間綜合評價123+1月較快較快佳一般差有無無較好差2體驗分析Experience

analysis示范區(qū)設(shè)計DESIGN

OFEXHIBITION

AREA示范區(qū)看房流線停車場1234565入口展示品牌展示沙盤展示區(qū)4153實體樣板房商務(wù)洽談區(qū)52示范區(qū)設(shè)計DESIGN

OFEXHIBITION

AREA5停車場412345544入口展示32品牌展示4沙盤展示區(qū),洽談區(qū)，工法展示5實體樣板房1賓至ARRIVALOFGUESTS1品牌展示BRANDPRESENTATION主體形象SUBJECT

DISPLAY室內(nèi)效果Interior

space游廊空間CORRIDOR

SPACE下沉式會所SITESELECTION私享影院兒童夢幻空間聚會沙龍娛樂7休息室兒童空間：提供各類兒童游樂設(shè)施，還可設(shè)置適合嬰幼兒活動的益智類游戲室等，為業(yè)主提供親子早教培訓(xùn)場所。室內(nèi)恒溫泳池：玻璃馬賽克通透鋪陳，潺潺玻璃流水點綴觀景綠植，更衣室特設(shè)豪華梳妝臺、電視觀賞區(qū)。SPA9628舞蹈室游泳池5健身房413數(shù)字影院：設(shè)置小型數(shù)字影院，為業(yè)主提供各類最新大片的播映，在有重大比賽時，也是人們相聚在一起體驗激情賽事的公共場所。健身/SPA：引進(jìn)萬豪、洲際等國際連鎖五星級酒店的健身、SPA品牌，資深健身、美容顧問打造一對一量身定制課程。下沉式會所SITESELECTION私享影院兒童夢幻空間聚會沙龍娛樂7休息室休息室：大空間、良好景觀面的休息場所，設(shè)置臨時飲茶區(qū)以及電視觀賞區(qū)。SPA舞蹈室：為熱鬧舞蹈的業(yè)主提供舞蹈交流和學(xué)習(xí)的場所，特設(shè)各種舞蹈課程可供業(yè)主選擇。9628舞蹈室游泳池5健身房413聚會沙龍：私密、優(yōu)雅的環(huán)境，滿足聚會、宴請的高端需要，無論是宴請親朋還是商務(wù)應(yīng)酬，均顯非凡氣派。娛樂：集品茶、棋牌等于一體，設(shè)置VIP包廂，并特設(shè)獨立衛(wèi)生間，為業(yè)