報(bào)告-永安市五洲第1城B地塊提案報(bào)告

市場篇[本案運(yùn)作前提]工程面對的宏觀市場行情研究南部板塊開展?jié)摿ρ芯课逯薜谝怀荁地塊SWOT分析主要競爭對手解構(gòu)分析目標(biāo)客戶確立工程面對的宏觀市場行情研究月均下降48.7%中國樓市整體低迷，一二線城市房價(jià)回落明顯，市場持續(xù)觀望，成交量繼續(xù)低迷根據(jù)國家開展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，1月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降0.9%，降幅比12月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.2%。一二線城市作中國樓市的“晴雨表〞，昭示中國樓市已經(jīng)進(jìn)入市場調(diào)整的下行行情，市場低迷，呈現(xiàn)量價(jià)雙跌。下降0.81央行一個(gè)月左右時(shí)間內(nèi)，三次降低貸款利率，期望拉回消費(fèi)者需求信心永安近幾年GDP增長勢頭良好2021年是永安市場的調(diào)整年，樓市面臨的外部環(huán)境壓力大經(jīng)歷了07-08年共計(jì)88萬㎡的市場供給量，以一個(gè)城區(qū)僅3平方公里，人口僅33萬人的城市無疑是較大的供給量。因此，2021年將是永安市場調(diào)整的一年，截至2021年2月，永安市區(qū)在售工程僅有4-5個(gè)〔含別墅〕。2021年市場供給將到達(dá)近100萬平米，如何趕在供給頂峰來臨之前迅速去化，是本案面臨的主要問題。老城區(qū)板塊北部板塊南部板塊名流公館月亮之上新安大院五洲第一城永安市目前主要的在售公寓樓盤有4個(gè)，北部板塊與老城區(qū)板塊各一個(gè)，南部工程有兩個(gè)工程。永安在售公寓工程累計(jì)4個(gè)〔包括五洲自身工程〕待建地塊1：名流公館4期待建地塊2：長途汽車站對面待建地塊3：五四路沿線，西門電站南側(cè)待建地塊4：巴溪市場南側(cè)待建地塊5：探礦場拆遷用地待建地塊6：五洲第一城B地塊待建地塊7：五洲第一城B地塊后側(cè)待建地塊8：市政府正對面南部新區(qū)老城區(qū)未來市場供給工程一覽地塊所處位置土地面積建筑面積地塊特征備注①名流公館地塊北側(cè)約5萬㎡約10-12萬㎡地塊與名流公館形成一系列開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段②長途汽車站對面約4000㎡約8000-1.2萬㎡正對長途汽車站，人流量大拆遷未完成③五四路沿線，西門電站南側(cè)約8000㎡約2-3萬㎡面巴溪河，可看江濱花園拆遷完畢，土頭情理中④巴溪市場南側(cè)約5000㎡約1-2萬㎡緊鄰永安最大的農(nóng)貿(mào)市場，距離商圈較近拆遷完成，工地圍欄已做好，但未動工⑤探礦場拆遷用地約1.2-1.8萬約4-5萬面巴溪河，周圍交通、酒店等配套較齊全拆遷未完成，屬市政府建設(shè)儲備用地⑥五洲第一城B地塊77278.3㎡187654㎡巴溪河，市政府正對面土地基本平整，進(jìn)入前期開發(fā)階段⑦五洲第一城B地塊后側(cè)約4萬㎡12萬㎡位置較偏，周圍有工廠進(jìn)入土地勘探階段⑧市政府正對面約3萬㎡8萬依山望河，緊鄰政府廣場，市政府直屬商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入土地平整階段合計(jì)232278㎡預(yù)計(jì)市場未來兩年市場的供應(yīng)量至少59萬㎡2021年是永安房地產(chǎn)市場的調(diào)整年，而未來供給量仍然處于高位，本案未來面臨的競爭壓力大，產(chǎn)品去化存在供大于求的嚴(yán)峻問題。未來市場供給量依然處于一個(gè)較高的水平，本案面臨競爭壓力大永安東擴(kuò)西進(jìn)，南商北工，四面發(fā)力，各有側(cè)重，房地產(chǎn)主要向南開展，目前本案所在的南部新區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)別墅群、大型住宅工程的集中區(qū)域。永安房地產(chǎn)開展大勢：向南！南部板塊開展?jié)摿ρ芯坷铣菂^(qū)板塊南部板塊北部板塊根據(jù)永安目前房地產(chǎn)開展的競爭格局，根本可分為：老城區(qū)板塊：主要以商業(yè)為主，老永安人的聚集地；北郊板塊：以工業(yè)工程居多，住宅的放量偏少；周邊的居住人氣不高，生活配套相對匱乏；南部新區(qū)板塊：新市政府已搬遷至此，未來永安的重要居住區(qū)域，并且配套逐步完善。永安房地產(chǎn)市場三個(gè)板塊中南部板塊的勢頭最強(qiáng)老城區(qū)板塊南部板塊本案本案地處永安市的南部板塊，在永安成為南部新區(qū)，市場口碑很好，是政府規(guī)劃的“南商北工〞中的南部居住區(qū)，市政府及各系統(tǒng)部門辦公場所已遷入該區(qū)域，將來是永安市行政、居住、休閑、商業(yè)為一體的集中區(qū)，是永安未來的CLD。南部板塊是永安未來的CLD工程所處的南部板塊：房地產(chǎn)市場開展的未來潛力大五洲第一城B地塊SWOT分析五洲第一城B地塊已經(jīng)完成前期開發(fā)，后期開發(fā)工程隊(duì)已進(jìn)駐，施工場地已完成“三通一平〞本案B地塊分兩期開發(fā)，一期工程已完成結(jié)構(gòu)封頂，二期土地已經(jīng)實(shí)現(xiàn)“三通一平〞，工程隊(duì)已經(jīng)入駐，但未開工。五洲第一城B地塊已經(jīng)完成前期開發(fā)景園別墅A區(qū)景園別墅B區(qū)景泰秀水五洲第一城A區(qū)前段五洲第一城A區(qū)后段五洲第一城B區(qū)往市區(qū)5分鐘車程本案本案所在的南部新區(qū)中，北局部布為別墅群，南部依次為大型住宅區(qū)、公園、市政府，從上圖可見，進(jìn)入南部居住區(qū)道路兩側(cè)的住宅無論規(guī)?；蚱焚|(zhì)都是永安當(dāng)?shù)刈罡叩?，這更能證明本案所在區(qū)域的居住優(yōu)勢。五洲第一城B地塊所處區(qū)域居住優(yōu)勢明顯往市區(qū)5分鐘車程本案市政府辦公樓蝴蝶山公園五洲第一城廣場巴溪灣景觀帶市政廣場本案所在的南部新區(qū)行政、休閑資源豐富，市政府位于本案對面，各大部門的集中辦公不僅為本區(qū)域提升檔次，也為本案提供了大量的潛在公務(wù)員客戶，蝴蝶山公園、巴溪灣景觀的更使本案更具競爭力。五洲第一城B地塊周邊自然資源豐富往市區(qū)5分鐘車程景泰秀水底商五洲第一城新安橋一側(cè)五洲第一城側(cè)街底商南區(qū)商務(wù)中心五洲第一城下沉式廣場本案五洲第一城新安路沿街本案所在的南部新區(qū)商業(yè)根本成形，業(yè)態(tài)多樣，五洲第一城商場以經(jīng)營酒樓、超市、批發(fā)為主，底商以汽配、食雜、小吃為主，景泰秀水的底商以洗車、茶樓等業(yè)態(tài)彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)，隨著南區(qū)商務(wù)中心的興建，將來南部新區(qū)的商業(yè)講更加豐富、健全。五洲第一城B地塊周邊商業(yè)配套日漸完善多交通路線將本案與中心城區(qū)輕松連接。五洲第一城B地塊與外界交通便捷S優(yōu)勢W劣勢O機(jī)遇T威脅1、地處行政中心腹地2、周邊路網(wǎng)興旺，公交線路便利3、地塊兩面沿河，視野開闊4、周邊商業(yè)、景觀、休閑配套健全5、A地塊的成功為B地塊創(chuàng)造市場良好口碑1、周邊空地一旦開發(fā)，形成威脅2、南部經(jīng)濟(jì)不景氣，優(yōu)質(zhì)客戶減少3、南部地產(chǎn)市場冷淡，涉及永安市場4、市區(qū)拆遷地塊開工1、相對老城區(qū)地塊位置較偏2、公共交通路線不夠豐富3、地塊周邊農(nóng)田影響工程形象五洲第一城B地塊SWOT分析主要競爭對手解構(gòu)分析與工程的競爭程度從強(qiáng)到弱依次為：新安大院、月亮之上、名流公館老城區(qū)板塊北部板塊南部板塊名流公館月亮之上新安大院五洲第一城本案主要競爭對手有名流公館、月亮之上和新安大院。按照地理位置關(guān)系排列與本案的競爭程度，從強(qiáng)到弱依次是新安大院、月亮之上、名流公館。工程名稱：新安大院工程位置：永安市西南面原市府大院開發(fā)商：福建永安市恒元置業(yè)規(guī)模：總建筑面積35萬m2，30余幢高層層住宅，共3000多戶。建筑層數(shù)：11-18層工程現(xiàn)狀：3棟現(xiàn)房其余的還在施工中銷售率：預(yù)售階段，已開盤客戶來源：本市客源、大田，少量周邊縣市客戶戶型配比：住宅有少量30-60的精品公寓80-100的2房，100-140的4房價(jià)格：均價(jià)4800元/m2工程優(yōu)勢：該工程位于巴溪水畔，虎行山生態(tài)公園旁邊。45%高綠化率、社區(qū)山地公園和泰式風(fēng)格水景園林設(shè)計(jì)。教育資源豐富。工程劣勢：本案整體的布置都相對擁擠，影響主題公園的概念呈現(xiàn)。周邊商業(yè)配套不夠完善。日常采購不是很方便。新安大院工程分析明廚明衛(wèi)南北通透連通式陽臺書房設(shè)計(jì)過道狹窄戶型：A戶型房型：三房二廳二衛(wèi)二陽臺建筑面積：128m2主力戶型分析工程位置：永安市中山路五一橋北側(cè)開發(fā)商：福建鴻圖房地產(chǎn)規(guī)模：筑面積近40000㎡，2幢32層高層住宅，一幢5層會所，共3000多戶。建筑層數(shù)：5層2幢32層工程現(xiàn)狀：交房期銷售率：98％客戶來源：本市客源、少量周邊縣市客戶戶型配比：住宅主要以120m2左右三房為主價(jià)格：均價(jià)4800元/m2工程優(yōu)勢：中山路五一橋北側(cè)〔巴溪市場河對岸〕，緊鄰永安市最大的商貿(mào)市場—巴溪市場，是整個(gè)永安市政治、經(jīng)濟(jì)、文教、金融、商貿(mào)中心區(qū)域。商業(yè)配套豐富。工程劣勢：該樓盤為高層建筑，戶型朝向差異大。周邊為老城區(qū)，廠房及老宅與之不協(xié)調(diào)。月亮之上工程分析入戶花園明廚明衛(wèi)多個(gè)凸窗雙陽臺主臥有衛(wèi)生間客廳朝北主臥朝西過道與餐廳位置不合理戶型：A04戶型房型：三房二廳二衛(wèi)三陽臺建筑面積：125.45m2主力戶型分析工程位置：新府路與江濱路交接處〔龜山公園對面〕開發(fā)商：福建創(chuàng)世紀(jì)房地產(chǎn)規(guī)模：筑面積近15萬㎡1幢公寓12幢小高層建筑層數(shù)：12-25層工程現(xiàn)狀：具備交房標(biāo)準(zhǔn)銷售率：70％客戶來源：本市客源、少量周邊縣市客戶戶型情況：住宅主要以120m2左右三房為主，商鋪30m2--200m2價(jià)格：住宅起價(jià)4700元/m2，商鋪7000-30000元/m2工程優(yōu)勢：龜山公園，人民廣場附近，風(fēng)景獨(dú)好，人氣旺盛。燕江國際大酒店，新華都近在咫尺。工程劣勢：距離南門廣場步行街較遠(yuǎn)，商業(yè)業(yè)態(tài)形成規(guī)模還要一定時(shí)間。名流公館工程分析三個(gè)生活陽臺三角凸窗設(shè)計(jì)主臥帶衛(wèi)生間客廳朝北公衛(wèi)無窗書房設(shè)計(jì)戶型：B戶型房型：三房二廳二衛(wèi)三陽臺建筑面積：131.97m2主力戶型分析工程位置：蝴蝶山公園對面開發(fā)商：福建五洲集團(tuán)規(guī)模：總建筑面積30萬m2高層、小高層共22幢、166戶，設(shè)計(jì)有公寓、四房、挑高房及別墅18席。建筑層數(shù)：7～8層為住宅，外圍底層為商業(yè)，其余底層為架空工程現(xiàn)狀：包括主樓4幢已落架，其余還待建銷售率：已經(jīng)取得預(yù)售證客戶來源：本市客源,鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為輔戶型配比：40m2公寓，70m2兩房到三房,四房到樓中樓110—130m2價(jià)格：住宅均價(jià)5200元/m2，店面：12000～3000元/m2競爭工程中“名流公館〞“月亮之上〞位于老城區(qū)板塊，生活配套以及市場的認(rèn)可度最高，二者工程體量都較小，戶型種類與本案有同質(zhì)；“新安大院〞與本案同處南部板塊，戶型與本案同質(zhì)度較高。三個(gè)競爭工程的均價(jià)都較本案水平低，因此，在戶型與價(jià)格兩大方面，本案與競爭者的競爭將很劇烈。本案與競爭工程的比較分析value毗鄰市政府，矗立未來城市中心工程處于永安城市的南部板塊，根據(jù)永安的城市規(guī)劃和現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場環(huán)境，南部板塊將來是永安市行政、居住、休閑、商業(yè)為一體的集中區(qū)，未來的城市居住中心將在這里形成，工程優(yōu)勢明顯。本案的區(qū)位價(jià)值value園簇水繞，生活這里最好工程兩旁就有得天獨(dú)厚的自然資源：蝴蝶公園和巴溪灣，有山有水，風(fēng)景怡人，這樣的絕佳環(huán)境當(dāng)然是現(xiàn)代人所向往的，工程的環(huán)境價(jià)值很高。本案的自然資源價(jià)值value酒樓，超市，廣場…………未來還將繼續(xù)工程雖說并非處于永安的傳統(tǒng)商業(yè)中心，但是由于市政府的率先入駐南部板塊，以及其他工程的成熟，帶動了板塊內(nèi)的配套完善，目前板塊內(nèi)的配套根本完備，未來將更加完善。本案的配套價(jià)值value1、2路公交連接市中心，巴溪大道指向更廣闊……目前有兩路公交車都設(shè)本案的停車站點(diǎn)，將本案與傳統(tǒng)市區(qū)聯(lián)系起來，所以說即便本案并不處于傳統(tǒng)市中心，但是較其他交通不便的工程而言，本案具有良好的交通價(jià)值優(yōu)點(diǎn)。工程還與城市主干道——巴溪大道相鄰，方便自駕車出行。本案的交通價(jià)值value主力戶型面積市場接受度高工程戶型整體設(shè)計(jì)方正，動靜區(qū)設(shè)置合理。并且戶型以三房為主力戶型，從市場供給情況來看，永安市場三房的接受度很高，工程產(chǎn)品迎合了市場需求。本案的產(chǎn)品價(jià)值value知名景觀規(guī)劃團(tuán)隊(duì)，讓你眼前美不勝收五洲第一城邀請美籍建筑大師安·泰瑞和知名景觀規(guī)劃團(tuán)隊(duì)，確保了工程景觀讓每個(gè)業(yè)主感受視覺。另外，小區(qū)內(nèi)部采用步移景異的東南亞風(fēng)情園林設(shè)計(jì)，感受異國風(fēng)情。本案的景觀價(jià)值value建筑立面采用現(xiàn)代風(fēng)格，提升形象五洲第一城的建筑立面邀請國際知名設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，采用現(xiàn)代風(fēng)格，這樣的效果不僅使工程本身形象大大提升，同時(shí)也與南部板塊的新形象相照應(yīng)。本案的建筑價(jià)值value五洲品牌在永安得到了認(rèn)可通過本案一期的銷售情況來看，工程的客戶及市場口碑積累效果很好，市場對五洲品牌認(rèn)可度較高，五洲在永安已經(jīng)積累了品牌價(jià)值。本案的品牌價(jià)值目標(biāo)客戶確立永安主力消費(fèi)群收入穩(wěn)定的工薪階層附近其他縣市進(jìn)城客政府高級官員、大型國有企業(yè)骨干領(lǐng)導(dǎo)外地返鄉(xiāng)置業(yè)者個(gè)體或者私企經(jīng)營者、公司高層以高校為主的教師購買人群投資客鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房群體永安房地產(chǎn)市場消費(fèi)群體分析客戶群置業(yè)性質(zhì)來源區(qū)域/領(lǐng)域置業(yè)共性工薪階層綜合本案的多項(xiàng)資源，以及市場的依據(jù)，工薪階層應(yīng)該是最大的目標(biāo)客群電信、電力、煤炭、金融、物流、餐飲、收入穩(wěn)定臨近縣市客群進(jìn)城投資置業(yè)，第一次置業(yè)是他們成為城市人的伊使大田、清流追求的是城市的生活環(huán)境政府公務(wù)員、大型國有企業(yè)骨及干領(lǐng)導(dǎo)原先陳舊的住宅環(huán)境已不再滿足這部分人群的需要，穩(wěn)定的工資收入、加上有住房公積金制度的優(yōu)勢，他們追求更高檔次的居住品質(zhì)，政府、國企、當(dāng)?shù)卮笮推髽I(yè)人居理念尤為關(guān)注；二次置業(yè)外地返鄉(xiāng)置業(yè)者讓父母生活在城市、讓小孩接受良好的教育等是他們在城市安家的夢想主要以省內(nèi)的廈門、福州、三明和省外的廣東、江蘇為主對大社區(qū)、大配套的樓盤較為關(guān)注個(gè)體或私企經(jīng)營者、公司高管經(jīng)過幾年的打拼，這部分自主經(jīng)營者已小有積蓄，安家落戶永安本地為主變目前的租住狀況，希望正式融入城市以高校為主的教師購買人群隨著國家對教育系統(tǒng)的財(cái)政傾斜，教育系統(tǒng)人員、教師的收入講進(jìn)一步提高，從而刺激該群體進(jìn)行房產(chǎn)消費(fèi)水利類、礦產(chǎn)類、林木類大專院校、市內(nèi)中小學(xué)教育系統(tǒng)收入穩(wěn)定、有公積金、大部分為一次置業(yè)投資客投資客在永安市場較小，但都看重永安是三明臨近的最富?？h市的前景進(jìn)行投資永安周邊縣城二次置業(yè)居多，短線升值為主永安房地產(chǎn)市場客戶群體細(xì)化分析羅坊鄉(xiāng)安砂鎮(zhèn)曹遠(yuǎn)鎮(zhèn)大湖鎮(zhèn)貢川鎮(zhèn)魁南鄉(xiāng)上坪鄉(xiāng)青水鄉(xiāng)西洋鎮(zhèn)城區(qū)吉山鄉(xiāng)洪田鎮(zhèn)小陶鎮(zhèn)永安市總面積2942平方公里，其中擁有7個(gè)建制鎮(zhèn)〔小陶、安砂、貢川、西洋、曹遠(yuǎn)、大糊、洪田〕，5個(gè)鄉(xiāng)〔吉山鄉(xiāng)、羅坊、上坪、槐南、青水〕，全市共有32個(gè)居委會，228個(gè)行政村，1026個(gè)自然村。12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)為永安的房地產(chǎn)市場提供了補(bǔ)充。永安的下級鄉(xiāng)鎮(zhèn)是房地產(chǎn)市場的重要補(bǔ)充安砂鎮(zhèn)大湖鎮(zhèn)上坪鄉(xiāng)西洋鎮(zhèn)洪田鎮(zhèn)小陶鎮(zhèn)近兩年永安市的購房客群中，來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶群陸續(xù)增多，經(jīng)過之前的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)匯總，并經(jīng)過在該市的深入調(diào)研，我們篩選了安砂、大湖、上坪、西洋、洪田、小陶為重點(diǎn)客源鄉(xiāng)鎮(zhèn)。永安房地產(chǎn)市場消費(fèi)力量主要補(bǔ)充鄉(xiāng)鎮(zhèn)羅列鄉(xiāng)鎮(zhèn)支柱產(chǎn)業(yè)針對客源客源共性安砂水電站電站高級管理、技術(shù)人員希望戶口遷入市區(qū)，將來工作調(diào)動大湖石材、水泥礦場老板、物流業(yè)老板進(jìn)城置業(yè)，做不動產(chǎn)投資或?yàn)樽优逃脴I(yè)上坪旅游業(yè)風(fēng)景區(qū)私營業(yè)者為子女教育置業(yè)西洋果蔬業(yè)較富裕的果農(nóng)、菜農(nóng)進(jìn)程置業(yè)生活或?yàn)樽优逃脴I(yè)洪田竹林業(yè)，竹筍加工業(yè)竹林承包山，加工廠老板小陶果業(yè)、磚廠較富裕的果農(nóng)、磚廠小老板之所以選擇這六個(gè)重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，是我們通過對市場的調(diào)研，了解到這些地方因?yàn)楫?dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，帶動了地方經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生了大