藍(lán)波灣項(xiàng)目營(yíng)銷企劃

藍(lán)波灣工程營(yíng)銷企劃案

目錄定位策略企劃包裝營(yíng)銷執(zhí)行認(rèn)識(shí)張家港市場(chǎng)分析小結(jié)市場(chǎng)分析認(rèn)識(shí)暨陽(yáng)湖暨陽(yáng)湖規(guī)劃控制區(qū)位于市區(qū)楊舍組團(tuán)南部，屬城市規(guī)劃區(qū)范圍，總面積為4平方公里暨陽(yáng)湖組團(tuán)建成為集旅游、運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)等新興效勞產(chǎn)業(yè)一體的休閑度假區(qū)、高檔居住區(qū)、會(huì)議中心。市場(chǎng)分析小結(jié)本案位于暨陽(yáng)湖組團(tuán)內(nèi)，資源豐富，依托暨陽(yáng)湖高規(guī)劃的定位，本案有較多可供挖掘的賣點(diǎn)。同時(shí)，區(qū)內(nèi)還有兩個(gè)別墅社區(qū)，雖然在一定程度上可以共同托起這個(gè)板塊，但在一定程度上也會(huì)和本案產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)分析認(rèn)識(shí)張家港房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)劃：西部、西南房產(chǎn)重點(diǎn)

產(chǎn)品：小高層是張家港的主流產(chǎn)品

產(chǎn)品品位：整體開(kāi)發(fā)水平不高，規(guī)劃設(shè)計(jì)一般，市場(chǎng)呼喚精品

戶型：面積偏大，三房為主營(yíng)銷：營(yíng)銷手段相對(duì)滯后，專業(yè)度不夠

配套特征：生活配套、文體休閑設(shè)施有待改善

市場(chǎng)分析小結(jié)張家港房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不太成熟，從產(chǎn)品到推廣和營(yíng)銷都存在著缺點(diǎn)，也就是我們工程的時(shí)機(jī)點(diǎn)。，隨著市場(chǎng)開(kāi)展，以后產(chǎn)品和包裝、企劃將成為競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)，這就需要開(kāi)發(fā)商的觀念和意識(shí)超前，才能在競(jìng)爭(zhēng)中贏得一席之地。市場(chǎng)分析關(guān)于供給量市場(chǎng)分析開(kāi)展趨勢(shì)分析市場(chǎng)：重點(diǎn)開(kāi)展的區(qū)是南區(qū)和東區(qū)，依靠暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)和森林公園。產(chǎn)品：從沒(méi)有景觀到景觀慢慢被重視戶型有奢華型向經(jīng)濟(jì)型轉(zhuǎn)化的趨勢(shì)?？驮矗簭母叩瓤驮?，到現(xiàn)在個(gè)別樓盤(pán)提出向溫馨小家庭過(guò)度的趨勢(shì)。價(jià)格：從2003年開(kāi)始上漲，東、西、南三部上升的趨勢(shì)明顯。市場(chǎng)分析工程地塊根本情況張家港市南面，總占地面積18萬(wàn)平方米規(guī)劃容積率小于1.8規(guī)劃總建筑面積約為300000平方米，其中住宅約240000平方米，地下室面積約6000平方米地塊呈南北狹長(zhǎng)走勢(shì)，東西長(zhǎng)250米，南北長(zhǎng)850米地塊地勢(shì)較低，低于金港大道3米左右

市場(chǎng)分析S優(yōu)勢(shì)

環(huán)境優(yōu)勢(shì)：位于暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)，區(qū)域規(guī)劃開(kāi)展為高檔生活區(qū)交通優(yōu)勢(shì)：工程的主入口金港大道，為雙向6車道，通行方面。配套優(yōu)勢(shì)：工程周邊有建好的中學(xué)、菜場(chǎng)，澳洋醫(yī)院，1.5公里外的張家港商業(yè)中心——步行街。潛在優(yōu)勢(shì)：政府對(duì)暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)的重視，暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)的自然優(yōu)勢(shì)，未來(lái)開(kāi)展?jié)摿h(yuǎn)大工程分析W劣勢(shì)

小環(huán)境劣勢(shì)：靠近動(dòng)遷小區(qū)，而且金港大道的車流量較大，有噪音影響。位置：工程?hào)|面處于未開(kāi)發(fā)狀態(tài)，道路不暢通，有眾多的民房，還有小型的工廠。地塊情況：工程地塊地勢(shì)較低，對(duì)建筑的本錢(qián)和難度都造成了影響，而且生態(tài)濕地將影響到建筑面積。規(guī)劃：由于工程的容積率高，規(guī)劃為高檔住宅區(qū)必須以高層、小高層為住，將會(huì)失去了市場(chǎng)上空缺的別墅產(chǎn)品，也是工程的劣勢(shì)。工程分析O時(shí)機(jī)市場(chǎng)時(shí)機(jī)：南區(qū)仍處在市場(chǎng)開(kāi)展的初期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不太明顯，因此在工程有輕松打入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)?？驮磿r(shí)機(jī)：張家港客源表現(xiàn)得比較明顯，因此比較容易把握，隨著市場(chǎng)過(guò)快的開(kāi)展，一些被無(wú)視的客源擴(kuò)張我們工程的未來(lái)的客源面。產(chǎn)品時(shí)機(jī)：高檔產(chǎn)品較少，景觀不多，房型有待創(chuàng)新。企劃時(shí)機(jī)：廣告比較少，大型的SP活動(dòng)也屈指可數(shù)，因此企劃推廣方面也給予我們工程很大的開(kāi)展空間。營(yíng)銷時(shí)機(jī)：張家港的代理業(yè)剛剛開(kāi)始起步，代理公司少，營(yíng)銷手段比較落后，在營(yíng)銷方面也有時(shí)機(jī)可抓。工程分析T威脅

開(kāi)展的威脅：張家港房地產(chǎn)市場(chǎng)的缺點(diǎn)比較明顯，一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)看到了現(xiàn)狀，有些工程已經(jīng)在各方面優(yōu)化自己，打造品牌，而且開(kāi)展速度較快，勢(shì)必帶來(lái)潛在的開(kāi)展威脅。競(jìng)爭(zhēng)威脅：區(qū)域板塊已經(jīng)開(kāi)展，比方麗景華都等高檔樓盤(pán)已經(jīng)在南區(qū)開(kāi)展，要避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)上的威脅，仍需要專業(yè)的操作。其他區(qū)域板塊在產(chǎn)品上已經(jīng)注意到了開(kāi)展趨勢(shì)，比方面積的控制等，因此，以后的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)是營(yíng)銷手段上的競(jìng)爭(zhēng)?？驮赐{：張家港客源面比較狹小，因此需要挖掘，一旦客源把握欠準(zhǔn)確那么會(huì)勞而無(wú)獲。工程分析工程市場(chǎng)定位南區(qū)高檔生態(tài)健康住宅

工程產(chǎn)品定位多層、小高層、高層、酒店式公寓工程分析工程客源定位工程分析工程物業(yè)定位

引領(lǐng)張家港全新生活理念暨陽(yáng)湖高成長(zhǎng)版塊20萬(wàn)平米國(guó)際化濕地高尚生活城工程分析工程功能定位整體營(yíng)造國(guó)際化高尚綠色生活城工程分析工程形象定位生態(tài)、自然、健康高尚、和諧、閑適、溫暖·平安感·歸屬感工程分析總建筑面積：219044㎡高層：121040㎡小高層：67320㎡多層：18684㎡酒店式公寓：8000㎡會(huì)所：4000㎡容積率：1.66規(guī)劃建議小區(qū)規(guī)劃圖規(guī)劃總圖規(guī)劃建議戶型配比〔多層〕面積戶型比例180—220平方米復(fù)式60%125平方米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)10%150平方米四房?jī)蓮d兩衛(wèi)30%規(guī)劃建議戶型配比〔小高層〕面積戶型比例90平方米左右兩房?jī)蓮d一衛(wèi)15%115平方米左右兩房?jī)蓮d二衛(wèi)20%120平方米左右三房?jī)蓮d一衛(wèi)15%130平方米左右三房?jī)蓮d兩衛(wèi)30%145平方米左右三房?jī)蓮d兩衛(wèi)20%規(guī)劃建議戶型配比〔高層〕面積戶型比例120平方米左右兩房?jī)蓮d二衛(wèi)15%125平方米左右三房?jī)蓮d一衛(wèi)15%135平方米左右三房?jī)蓮d兩衛(wèi)25%150平方米左右三房?jī)蓮d兩衛(wèi)20%160平方米左右三房?jī)蓮d兩衛(wèi)15%200平方米左右復(fù)式10%規(guī)劃建議目錄定位策略企劃包裝營(yíng)銷執(zhí)行營(yíng)銷主題概念

濕地生活生態(tài)、健康、優(yōu)雅

不可復(fù)制的自然資源前所未有的濕地概念實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值最大化

推廣總精神

公園里的生態(tài)家園如同濕地公園一般的生活小區(qū)：優(yōu)美的濕地景觀，完備的生態(tài)系統(tǒng)，與自然親密接觸的環(huán)境……家，就是在公園的深處，健康，溫暖，高尚，自在……

案名推介藍(lán)波灣NUMBERONE水意盎然，柔和優(yōu)美，英文含義“首席〞，“第一〞。水榭華庭WETLANDLIFE詩(shī)意浪漫，高雅華美，英文含義“濕地生活〞城上城UPCITY直觀大氣，寓意高遠(yuǎn)，英文含義“在城之上〞頤園MARSHGARDEN寧?kù)o祥和，簡(jiǎn)潔明了，英文含義“濕地公園〞售樓處建議

可以設(shè)置在會(huì)所內(nèi)?？傮w布局上講究陽(yáng)光和暖色的運(yùn)用，給人以溫馨的感覺(jué)。售樓處門(mén)口可以設(shè)置精神堡壘，以大氣直觀的形象，對(duì)人流進(jìn)行指引。并通過(guò)燈光的表現(xiàn)白天與夜晚不同的效果。媒體建議

除售樓處現(xiàn)場(chǎng)銷售道具、資料以外，建議使用以下媒體組合：?張家港日?qǐng)?bào)?等本地報(bào)紙——軟文、硬廣告巴士——流動(dòng)的廣告，效果顯著戶外看板——長(zhǎng)期的形象展示道路條幅——區(qū)塊和市區(qū)局部道路發(fā)布電視形象廣告——進(jìn)行樓盤(pán)形象和品質(zhì)感的塑造房展會(huì)——工程形象、品牌的建立定位策略企劃包裝營(yíng)銷執(zhí)行目錄在本工程的整個(gè)營(yíng)銷推廣過(guò)程中，我們建議在保證媒體宣傳的根底上，以公關(guān)活動(dòng)營(yíng)銷為主。針對(duì)工程的目標(biāo)客戶群，現(xiàn)場(chǎng)包裝要表達(dá)出現(xiàn)代、時(shí)尚、溫馨舒適的美好家園，能夠吸引目標(biāo)客戶群的注意力。有針對(duì)性的舉辦一系列互動(dòng)性強(qiáng)的宣傳活動(dòng)，引起目標(biāo)客戶群的關(guān)注，真正做到情感營(yíng)銷，以煽起目標(biāo)客戶群的購(gòu)置欲望。即“針對(duì)性強(qiáng)、覆蓋范圍廣、營(yíng)銷本錢(qián)低〞的實(shí)效性營(yíng)銷法。營(yíng)銷推廣策略售價(jià)預(yù)測(cè)普通公寓：4500元/平方米張家港外圍區(qū)域的最高價(jià)格

暨陽(yáng)湖的潛在升值潛力必定會(huì)帶動(dòng)價(jià)格的上漲

過(guò)高的價(jià)格可能會(huì)給客戶的心理帶來(lái)抵抗的情緒

定價(jià)策略1、定價(jià)核心：差異化策略·樓層越高越貴原那么·朝向、景觀差異原那么·房型市場(chǎng)認(rèn)可度差異原那么2、其他差異化處理3、整合的原那么價(jià)格操控運(yùn)用對(duì)價(jià)格合理、適時(shí)操控可以調(diào)動(dòng)本案的銷售進(jìn)程，做到層遞而上·價(jià)格引導(dǎo)

·價(jià)格造勢(shì)

·價(jià)格控制

防止價(jià)格下調(diào)防止價(jià)格做空價(jià)格控制根本原那么：循序漸進(jìn)提高和留有升值空間全案推廣本案推廣遵循“分期逐階段推進(jìn)〞的原那么

分期：按照工程進(jìn)度，市場(chǎng)預(yù)熱接受度等確定全案推進(jìn)的步驟分階段：大盤(pán)操作中，期的量體過(guò)大，需要根據(jù)市場(chǎng)反映機(jī)動(dòng)性推進(jìn)，層遞而上。銷售周期預(yù)推時(shí)間產(chǎn)品形態(tài)預(yù)推案量（㎡）預(yù)推均價(jià)（元/㎡）總銷金額（萬(wàn)元）一期05.7—06.6多層180004600

35080小高層400004500高層200004400二期06.7—07.6小高層280004700

35960高層400004500酒店公寓80006000三期07.7—08.5高層65000500032500合計(jì)————2190004720103540銷售進(jìn)度控制導(dǎo)入期發(fā)售期強(qiáng)銷期尾盤(pán)期工程整體銷售必須注重五個(gè)原那么第一、注重產(chǎn)品導(dǎo)入市場(chǎng)的試探性預(yù)熱，有效降低、躲避風(fēng)險(xiǎn)。第二、注重人氣指數(shù)的持續(xù)保持。第三、