兼用于“三產(chǎn)”的不動產(chǎn)租金真的能按不動產(chǎn)購置費處理進項抵扣嗎

從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝!兼用于“三產(chǎn)”的不動產(chǎn)租金真的能按不動產(chǎn)購置費處理進項抵扣嗎近來，圍繞兼用于三產(chǎn)的不動產(chǎn)租金能否按不動產(chǎn)購置處理進項的討論很受關(guān)注，即：納稅人既有一般計稅項目也兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目，購進固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)（合稱三產(chǎn)）兼用于上述項目，其進項就可以全部抵扣；那么，購進涉及該固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)的貨物、服務(wù)，如不動產(chǎn)租金、汽車修理費、用于汽車的汽油等，其進項是否可以全部抵扣？

比如，維修該類不動產(chǎn)的修繕服務(wù)，用于該類固定資產(chǎn)（汽車）的汽油，租賃房屋支付的租金，雖然該單位既有一般計稅項目也有簡易計稅和免稅項目，但是由于其固定資產(chǎn)和不動產(chǎn)是兼用于一般計稅項目也有簡易計稅和免稅項目，那么，所有涉及固定資產(chǎn)和不動產(chǎn)的修理、修繕費，汽油費，水電費，乃至租賃固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)發(fā)生的租賃費，均可以全部抵扣進項稅額而無需按用途劃分。

對此，筆者認為，現(xiàn)行營改增稅收政策規(guī)定，納稅人涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)項目的進項稅額，凡發(fā)生專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費項目的，該進項稅額不得予以抵扣；發(fā)生兼用于上述不允許抵扣項目情況的，進項稅額準(zhǔn)予全部抵扣。同時，對納稅人已抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，發(fā)生改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，也規(guī)定了如何計算不得抵扣進項稅額的公式。

關(guān)于納稅人涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)項目的進項稅額，凡發(fā)生專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費項目的，該進項稅額不得予以抵扣；發(fā)生兼用于上述不允許抵扣項目情況的，進項稅額準(zhǔn)予全部抵扣的規(guī)定，所指的只是購進（自建）固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)的行為發(fā)生的進項稅額。

也就是說，兼用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費項目的進項稅額可以全部抵扣的規(guī)定，只適用于購進（自建）固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)的行為本身所產(chǎn)生的進項稅額，而不能擴大到購進貨物、勞務(wù)、服務(wù)等用于固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)的行為，更不能擴大到只要是涉及不動產(chǎn)（如租賃房屋產(chǎn)生的租賃進項）、固定資產(chǎn)（購進汽油用于汽車）就能適用的范圍。

案例1，某公司購進不動產(chǎn)房屋、固定資產(chǎn)汽車，如果是專用于簡易計稅方法計稅項目、免稅項目，則購進不動產(chǎn)房屋、固定資產(chǎn)汽車時所產(chǎn)生的進項稅額不能抵扣；如果兼用于簡易計稅方法計稅項目、免稅項目，則購進不動產(chǎn)房屋、固定資產(chǎn)汽車時所產(chǎn)生的進項稅額都能全部予以抵扣。

案例2，該企業(yè)購進汽油用于上述汽車，雖然該汽車是兼用于一般計稅項目和簡易計稅方法計稅項目、免稅項目，但是購進汽油屬于購買貨物，不是購置固定資產(chǎn)（汽車），因此購進貨物（汽油）的進項，兼用于的簡易計稅方法計稅項目、免稅項目的部分不能抵扣。

案例3，該企業(yè)租賃房屋一棟，既用于一般計稅項目，又兼用于簡易計稅方法計稅項目、免稅項目，其發(fā)生的租賃費用屬于購買租賃服務(wù)，而不是購置不動產(chǎn)房屋的行為，因此購進租賃服務(wù)（租用房屋）產(chǎn)生的進項，兼用于的簡易計稅方法計稅項目、免稅項目的部分不能抵扣。

而不能將租賃不動產(chǎn)的行為，望文生義的理解為涉及不動產(chǎn)項目，只要不是專用于簡易計稅方法計稅項目、免稅項目，租賃該不動產(chǎn)房屋所產(chǎn)生的租賃費進項就可以全部抵扣。

對于案例2和案例3，如果其用于一般計稅項目和簡易計稅方法計稅項目、免稅項目的進項不能準(zhǔn)確劃分的，應(yīng)按不得抵扣的進項稅額＝當(dāng)期無法劃分的全部進項稅額×（當(dāng)期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）÷當(dāng)期全部銷售額的公式計算其不得抵扣的進項稅額。

如果以上還不能理解的話，我們可以再看案例4，已抵扣進項的固定資產(chǎn)和租賃房屋，改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目，如何轉(zhuǎn)出已抵扣稅額。

案例4-1，某公司2016年10月，購進汽車一輛，租賃房屋一棟已支付一年的租金，先是全部用于一般計稅項目，其進項稅額已經(jīng)在當(dāng)期全部抵扣。時至2017年1月，該公司上述汽車和租賃的房屋均兼用于免稅項目。

其汽車由于不是專用于免稅項目，其已抵扣的進項稅額不用劃分比例轉(zhuǎn)出，這是毋庸置疑的。但是，租賃房屋兼用于免稅項目，其已抵扣的全部進項該如何適用政策？

案例4-2，某公司2016年10月，購進汽車一輛，租賃房屋一棟已支付一年的租金，先是全部專門用于簡易計稅項目，因此，在當(dāng)期，其進項稅額均不得抵扣且未抵扣。時至2017年6月，該公司上述汽車和租賃的房屋均既用于簡易計稅項目又兼用于一般計稅項目。

其購置固定資產(chǎn)汽車已由原專用于簡易計稅項目改變?yōu)榧扔糜诤喴子嫸愴椖坑旨嬗糜谝话阌嫸愴椖?，原未予抵扣的進項稅額怎么辦？

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）之附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（四）項第2目已經(jīng)給出了答案：按照《試點實施辦法》第二十七條第（一）項規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額的應(yīng)稅項目，可在用途改變的次月按照下列公式計算可以抵扣的進項稅額：可以抵扣的進項稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)凈值/（1+適用稅率）×適用稅率。

據(jù)此，該公司購置固定資產(chǎn)汽車時不得抵扣且未抵扣的進項稅額，可以在改變用途的次月其，按規(guī)定的公式計算可以抵扣的進項稅額予以抵扣。

但是，該公司租賃的房屋，原專用于簡易計稅項目，購進租賃服務(wù)所付租金產(chǎn)生的進項稅額不得抵扣也未抵扣，現(xiàn)在所租賃的房屋改變用途，既用于簡易計稅項目又兼用于一般計稅項目，其未抵扣的進項稅額，能找到依據(jù)也按前述固定資產(chǎn)的政策處理嗎？

還有，再想想，一個公司的汽車既用于一般計稅項目又兼用于簡易計稅項目、免稅項目、集體福利或者個人消費項目，其購買汽車產(chǎn)生的進項稅額能全部抵扣，難道其購進汽油（用于上述汽車）產(chǎn)生的進項也能全部抵扣而不需要劃分？

綜上，筆者認為，兼用于（非專用于）四項目（簡易計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費項目）的三產(chǎn)（固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)）的進項能全額抵扣。

但是，只是與三產(chǎn)相關(guān)（或稱涉及）的購進業(yè)務(wù)的進項（如，與不動產(chǎn)相關(guān)的房屋租賃、與固定資產(chǎn)相關(guān)的汽油、車輛修理費等等），兼用于四項目的（一般計稅項目與四項目兼用的），其進項應(yīng)按規(guī)定劃分可抵扣進項與不可抵扣的進項，而不能把只要是與三產(chǎn)相關(guān)的購進業(yè)務(wù)（如房屋租賃、汽車修理等）都當(dāng)著是三產(chǎn)的進項處理（兼用于四項目的進項全額抵扣）。再直白的說，兼用于三產(chǎn)的不動產(chǎn)租賃費進項，不應(yīng)當(dāng)按不動產(chǎn)購置費進項處理的原則執(zhí)行。

小編寄語：不要指望一張證書就能使你走向人生巔峰?？荚囍皇菣z測知識掌握的一個手段，不是目的。千萬不要再考試通過之后，放松學(xué)習(xí)。財務(wù)人員需要學(xué)習(xí)的有很多，