會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)：房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)過程-0

房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)過程背景介紹：A集團(tuán)公司隸屬于國(guó)資委，屬于某行業(yè)大型壟斷集團(tuán)，年銷售收入1000億左右，下設(shè)20多個(gè)區(qū)域集團(tuán)公司，每個(gè)集團(tuán)公司下設(shè)20家左右法人單位，涵蓋餐飲、旅游、商貿(mào)、房地產(chǎn)、物流、報(bào)關(guān)代理、廣告?zhèn)髅?、不?dòng)產(chǎn)出租等行業(yè)。

我是一家普通會(huì)計(jì)師事務(wù)所的普通注冊(cè)會(huì)計(jì)師，經(jīng)常配合A集團(tuán)審計(jì)部工作，除了房地產(chǎn)行業(yè)外，其他行業(yè)都接觸過。本次工作對(duì)B區(qū)域集團(tuán)進(jìn)行審計(jì)，按照審計(jì)分工，審計(jì)組中每個(gè)人負(fù)責(zé)一個(gè)或兩家企業(yè)的審計(jì)工作，可以對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、經(jīng)營(yíng)管理等方面自由發(fā)表意見，審計(jì)組將每個(gè)人發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行匯總就是B區(qū)域集團(tuán)審計(jì)報(bào)告的主要內(nèi)容。本次工作我的分工是一家C房地產(chǎn)公司，另外協(xié)助審計(jì)組長(zhǎng)對(duì)有些問題的定性，預(yù)計(jì)工作時(shí)間4個(gè)星期（周六、日休息）。A集團(tuán)審計(jì)部對(duì)下屬企業(yè)的審計(jì)，不像注冊(cè)會(huì)計(jì)師的年報(bào)審計(jì)那么規(guī)范，即使有個(gè)審計(jì)方案，其內(nèi)容皆為泛泛之談，大家都不重視。由于審計(jì)部對(duì)每個(gè)內(nèi)部審計(jì)人員的工作質(zhì)量沒有建立考核制度，即使出現(xiàn)了比較大的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，只要具體負(fù)責(zé)的審計(jì)人員人際關(guān)系不是很差，一般不會(huì)追究其審計(jì)責(zé)任，因此審計(jì)質(zhì)量全靠具體審計(jì)人員的責(zé)任心、專業(yè)技能以及審計(jì)組長(zhǎng)的認(rèn)真程度，每個(gè)人的審計(jì)質(zhì)量參差不齊，很多情況下，只要你表現(xiàn)的很認(rèn)真，也就是年輕人說得會(huì)裝，那你就是認(rèn)真的。內(nèi)部審計(jì)最難的地方是如何處理好和被審計(jì)單位的關(guān)系，畢竟都是吃A集團(tuán)飯的，被審計(jì)單位對(duì)你客客氣氣的，你又沒有什么質(zhì)量考核，如果不是風(fēng)險(xiǎn)很大的事情，你不給面子，A集團(tuán)總部的一些人會(huì)給面子，甚至審計(jì)部的領(lǐng)導(dǎo)會(huì)給面子，你又何苦呢。話雖然這么說，審計(jì)也不是糊弄一下就完事的，畢竟A集團(tuán)新來的主管審計(jì)的副總對(duì)審計(jì)報(bào)告的質(zhì)量還是很關(guān)注的。閑話少敘，下面是第一個(gè)星期的工作總結(jié)，由于比較匆忙，考慮被審計(jì)單位的商業(yè)秘密，加之文字能力有限，有些內(nèi)容表述的不是很清楚，等這個(gè)項(xiàng)目全部結(jié)束之后也許會(huì)修改完善。其實(shí)，我總結(jié)的目的，主要不是技術(shù)方面的得失，而是想將如下東東記錄下來：

一個(gè)人在復(fù)雜的環(huán)境以及毫無房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的情況下如何進(jìn)行審計(jì)；我的真實(shí)想法是什么；我將如何克服人性的弱點(diǎn)進(jìn)行工作；國(guó)企是否奇葩，每個(gè)國(guó)企的人如何應(yīng)對(duì)審計(jì)提問等等方面。

C房地產(chǎn)公司從2012年末左右，花了1.5億左右購(gòu)買了一塊凈地，蓋了8棟樓，每棟樓30層左右，截至審計(jì)日還有一些尾房沒有銷售出去（為了保密，C公司的一些資料和數(shù)據(jù)和實(shí)際有出路）。

第一天的工作：要求被審計(jì)單位提供財(cái)務(wù)資料，以及合同、經(jīng)營(yíng)資料。將財(cái)務(wù)賬套信息導(dǎo)入審計(jì)軟件后，簡(jiǎn)單看了看財(cái)務(wù)核算信息，記下了一個(gè)疑問。同時(shí)通過視野網(wǎng)站房地產(chǎn)板塊、百度了一些房地產(chǎn)方面的經(jīng)營(yíng)知識(shí)。中間還要和應(yīng)付被審計(jì)單位相關(guān)人員套近乎，當(dāng)然，我是尊敬他們的，大家都是混口飯吃不容易，非原則問題我是不會(huì)追根刨底的，原則問題我如實(shí)記錄，交給審計(jì)組長(zhǎng)處理，我不留私心，也沒有私心，我就是出賣勞動(dòng)力的，否則A集團(tuán)審計(jì)部對(duì)我工作不滿意，少雇傭我，我就少了一塊業(yè)務(wù)，少收一些銀子養(yǎng)家糊口。

第二天的工作：隨機(jī)審閱了6月份的所有會(huì)計(jì)憑證以及部分合同，記下了幾個(gè)疑問。

第三天的工作：梳理了自己的疑問，試探地和該公司財(cái)務(wù)部長(zhǎng)聊天，談了談建筑面積、可售面積、不可售面積、房屋單位成本的計(jì)算方法，預(yù)售情況、銷售情況（集團(tuán)內(nèi)部職工購(gòu)買情況，車位銷售情況）、銷售代理費(fèi)情況、銷售單價(jià)等情況，目的是對(duì)被審計(jì)單位的經(jīng)營(yíng)情況有點(diǎn)了解。通過聊天，感覺財(cái)務(wù)部長(zhǎng)是個(gè)比較實(shí)在的人，印象較好。

第四天的工作：被審計(jì)單位的資料一點(diǎn)也沒看，但結(jié)合前幾天了解的該房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)際，惡補(bǔ)了一些房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)和稅法知識(shí)，參考書籍如下：

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)防范》（樊劍英編著，大連出版社）；《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)與納稅實(shí)務(wù)》（李曙亮等編著，大連出版社）；《房地產(chǎn)企業(yè)全程會(huì)計(jì)操作實(shí)務(wù)》（段九利著，中國(guó)市場(chǎng)出版社）；《企業(yè)所得稅管理操作指南（2009年版）-房地產(chǎn)業(yè)》（國(guó)家稅務(wù)總局編，中國(guó)稅務(wù)出版社）；《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查實(shí)務(wù)與案例》（蔡少優(yōu)著，中國(guó)市場(chǎng)出版社）。

這些書籍的內(nèi)容比較全面，但是由于被審計(jì)單位只在一塊地通過一期開發(fā)了一個(gè)樓盤，形成了8棟樓（底鋪有商網(wǎng)），一個(gè)地下車庫(kù)、一個(gè)準(zhǔn)備經(jīng)營(yíng)的農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)，一個(gè)社區(qū)用房等，比較簡(jiǎn)單，因此只是看了這些書籍中和被審計(jì)單位相關(guān)的知識(shí)點(diǎn)。

第五天的工作：結(jié)合前四天的工作和前面書籍的學(xué)習(xí)，將自己的疑問正式形成35個(gè)審計(jì)查詢書，交給了財(cái)務(wù)部長(zhǎng)，要求逐個(gè)回答查詢書的內(nèi)容，回答完畢的查詢書，可以電子郵件傳給我，沒有必要跑來跑去的送給我。

出于保密需要，查詢書的內(nèi)容我就不介紹了，但是將我寫查詢的目的簡(jiǎn)單說說。

通過合同和財(cái)務(wù)明細(xì)賬信息，我有幾個(gè)疑問，所以發(fā)了查詢書，要點(diǎn)如下：

1、誠(chéng)意金、預(yù)收賬款收取的時(shí)間比較早，在沒有預(yù)售許可證的情況下進(jìn)行預(yù)售，存在被政府相關(guān)部門處罰的風(fēng)險(xiǎn)，雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)都這么干。

2、開發(fā)項(xiàng)目前期過程中支付了A集團(tuán)所屬的但不是B區(qū)域集團(tuán)的一些單位類似于動(dòng)遷補(bǔ)償、工程還建支出大約1000多萬，凈地取得的土地使用權(quán)，貌似不合理。

3、銷售代理費(fèi)按照銷售收入的3%支付，但是包括了集團(tuán)內(nèi)部職工買房款大約8000萬，大約240萬的銷售代理費(fèi)是否沒有必要支付。車庫(kù)的還需要委托代理銷售嗎？代理銷售的公司注冊(cè)資本很低，成立時(shí)間幾乎和該開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間差不多，他們是一家有經(jīng)驗(yàn)的銷售代理商嗎？銷售代理業(yè)務(wù)在為什么企業(yè)的三重一大記錄中沒有記錄呢？該業(yè)務(wù)進(jìn)行了招標(biāo)嗎？等等很多疑問。

4、支付給項(xiàng)目前期和后期的咨詢費(fèi)的依據(jù)充分嗎?將近1000萬的咨詢費(fèi)合理嗎？咨詢方成立時(shí)間和項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間幾乎相同，經(jīng)濟(jì)性質(zhì)為個(gè)體戶，有能力提供咨詢嗎？是招標(biāo)確定了咨詢方嗎？是否套取資金用于不可言說的費(fèi)用，有何風(fēng)險(xiǎn)？

5、將近3000萬元開發(fā)成本的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)轉(zhuǎn)給了B集團(tuán)下屬的一家企業(yè)經(jīng)營(yíng)，不是視同銷售嗎？有何稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)呢？為什么不合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃，自用節(jié)稅呢？有何必要所謂無償劃給B集團(tuán)另一個(gè)獨(dú)立法人還不納稅呢？決策的依據(jù)是什么，決策時(shí)考慮稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)了嗎？

6、地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主委員會(huì)嗎？如果屬于業(yè)主委員會(huì)，企業(yè)收取租金的風(fēng)險(xiǎn)是什么呢？自己建造地下車庫(kù)，但還支付異地人防費(fèi)，是否還有更好的處理方法呢？比如車庫(kù)可以滿足人防的需要，經(jīng)過和政府溝通，是否可以呢?產(chǎn)權(quán)屬于政府的人防地下車庫(kù)，出租收入屬于誰呢？這樣是否避免和業(yè)主產(chǎn)生糾紛呢？

7、開發(fā)產(chǎn)品的單位成本不是按照可售面積計(jì)算，理論上少結(jié)轉(zhuǎn)的成本真的是調(diào)節(jié)利潤(rùn)的需要嗎？如果不是，有何風(fēng)險(xiǎn)？

8、即將清算的土地增值稅有何風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)有研判嗎？有方案嗎？簡(jiǎn)單計(jì)算已經(jīng)預(yù)交了土地增值稅大于將清算的土地增值稅，依據(jù)足嗎？

9、誠(chéng)意金沒有計(jì)入預(yù)交所得稅，有何風(fēng)險(xiǎn)？

其余26個(gè)查詢書的內(nèi)容略。

總之，這些查詢書，前面的書籍中都有答案，等以后我會(huì)慢慢道來。

下周工作的主要內(nèi)容：

現(xiàn)場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)還是現(xiàn)場(chǎng)。

我要將該房地產(chǎn)公司開發(fā)的小區(qū)看個(gè)清清楚楚，明明白白。已經(jīng)銷售的要看看裝修情況，看看電表情況，看看房屋出租情況，看看售樓處情況，看看沒有出售的房屋情況，了解物業(yè)的情況，看看農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)的情況，看看地下車庫(kù)的情況，看看公共配套設(shè)施，單獨(dú)可以轉(zhuǎn)讓的設(shè)施長(zhǎng)什么樣，看看社區(qū)，看看綠化，看看自行車棚，看看咨詢公司，銷售公司?？傊?，將一些書上的