會計實務(wù)：房地產(chǎn)稅制成為調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段

房地產(chǎn)稅制成為調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段改革開放30年來，我國的房地產(chǎn)稅收政策經(jīng)歷了多次變革，在變革的過程中呈現(xiàn)出三個基本規(guī)律：一是與改革開放的進(jìn)程同步；二是與稅制改革同步，稅種設(shè)置不斷優(yōu)化，征收范圍更加合理，成為參與房地產(chǎn)收益分配、調(diào)控房地產(chǎn)市場、促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置的重要經(jīng)濟(jì)手段；三是與房地產(chǎn)市場的改革同步，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展與規(guī)范。

新中國成立以后，中央人民政府政務(wù)院于1950年1月頒布了《全國稅政實施要則》，規(guī)定全國統(tǒng)一征收14種稅，其中涉及房地產(chǎn)的稅種有房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅、工商業(yè)稅、印花稅和遺產(chǎn)稅。同時決定，考慮到經(jīng)濟(jì)恢復(fù)中工商業(yè)遇到的困難，中央政府決定遺產(chǎn)稅暫不開征，將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。

1950年～1978年，國家又對房地產(chǎn)稅進(jìn)行了多次改革，其基本方向是簡化稅制。與房地產(chǎn)稅制相關(guān)的稅種只有工商稅和房地產(chǎn)稅，其中工商企業(yè)繳納的房地產(chǎn)稅并入工商稅，對個人、外僑和房產(chǎn)管理部門征收房地產(chǎn)稅。

黨的十一屆三中全會后，我國開始實行改革開放的國策，經(jīng)濟(jì)體制逐步由計劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變。原有的片面追求簡化的稅制，已不能適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)形勢的客觀要求。為此我國進(jìn)行了幾次全面、深入的稅制改革，房地產(chǎn)稅制也伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變，逐步實行了改革。

1984年10月，國務(wù)院對國有企業(yè)進(jìn)一步推行利改稅政策，并正式將房地產(chǎn)稅從城市房地產(chǎn)稅中獨立出來，更名為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

1986年9月，國務(wù)院頒布了《房產(chǎn)稅暫行條例》，當(dāng)年10月1日起施行。該暫行條例規(guī)定：房產(chǎn)稅在城市、縣城和建制鎮(zhèn)征收，由產(chǎn)權(quán)所有人或者承典人、代管人、使用人繳納，以房產(chǎn)原值減除一定比例以后的余值或者房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率分別為1.2%和12%。國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的房產(chǎn)，由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)，宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)，個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)，經(jīng)過有關(guān)部門鑒定停止使用的毀損房屋和危險房屋，可以免征房產(chǎn)稅。條例僅適用于國內(nèi)單位和個人，對外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國居民仍然適用房地產(chǎn)稅。

1987年4月1日，國務(wù)院發(fā)布《耕地占用稅暫行條例》，開征了耕地占用稅。1988年又頒布了《耕地占用稅條例》。耕地占用稅的納稅人為占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的國內(nèi)單位和個人，征稅對象為被占用的種植農(nóng)作物的土地，計稅依據(jù)為納稅人實際占用的耕地面積，實行有地區(qū)差別的幅度稅額標(biāo)準(zhǔn)。

1988年，國務(wù)院頒布《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，從當(dāng)年11月1日起施行。城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人為在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的國內(nèi)單位和個人，以納稅人實際占用的應(yīng)稅土地面積為計稅依據(jù)，實行有地區(qū)差別的幅度稅額標(biāo)準(zhǔn)。國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的土地，由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地，宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地，市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地，直接用于農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、漁業(yè)的生產(chǎn)用地，財政部規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地，可以免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

1991年廢止了《建筑稅暫行條例》，同時頒布《固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例》，城市維護(hù)建設(shè)費擴(kuò)大到城鄉(xiāng)并更名為城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅。其中固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅在2000年度暫停征收。

1993年12月13日，國務(wù)院發(fā)布《土地增值稅暫行條例》，從1994年1月1日起施行。1995年1月27日，財政部發(fā)布《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》，對土地增值稅的納稅人、征稅對象、稅率和減免稅進(jìn)行了規(guī)定。

1997年7月7日，國務(wù)院發(fā)布《契稅暫行條例》，當(dāng)年10月1日起施行，政務(wù)院發(fā)布的《契稅暫行條例》同時廢止。當(dāng)年10月28日，財政部發(fā)布《契稅暫行條例實施細(xì)則》。契稅以在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的承受者為納稅人。計稅依據(jù)分為3種情況：國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格；土地使用權(quán)、房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定；土地使用權(quán)、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋價格的差額。稅率采用3%～5%的幅度比例稅率。各省、自治區(qū)、直轄市的具體適用稅率，由當(dāng)?shù)厥〖壢嗣裾谏鲜龇纫詢?nèi)確定。

2006年12月31日，國務(wù)院發(fā)布第438號國務(wù)院令，即《國務(wù)院關(guān)于修改〈城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》。征收的范圍擴(kuò)大到外商投資企業(yè)和外國企業(yè)，城鎮(zhèn)土地使用稅稅額在過去的基礎(chǔ)上提高2倍，新增建設(shè)用地土地有償使用費征收標(biāo)準(zhǔn)在原有的基礎(chǔ)上提高1倍，該政策從2007年1月1日起正式實施。

為了合理利用土地資源，加強(qiáng)土地管理，保護(hù)耕地，2007年12月1日，國務(wù)院發(fā)布第511號國務(wù)院令，公布《耕地占用稅暫行條例》。該條例于2008年1月1日正式實行，1987年4月1日國務(wù)院公布的《耕地占用稅暫行條例》同時廢止。新條例提高了稅額標(biāo)準(zhǔn)，將原先條例規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)的上限、下限提高了4倍左右。為重點保護(hù)基本農(nóng)田，占用基本農(nóng)田的適用稅額在基準(zhǔn)稅額的基