第五章房地產(chǎn)投資

第五章房地產(chǎn)投資2011.5房地產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)投資市場分析(供需，地點(diǎn)選擇，不同類型的房地產(chǎn)）房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析（資金的時(shí)間價(jià)值，融資，投資價(jià)值和投資業(yè)績）房地產(chǎn)投資決策分析（租約的比較和定價(jià)，方案決策，投資者決策分析）內(nèi)容提要1、房地產(chǎn)投資概論2、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法2.1確定性評價(jià)方法2.2不確定性評價(jià)方法3、房地產(chǎn)投資組合1、房地產(chǎn)投資概論

房地產(chǎn)投資高收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存的特性，一方面為投資者提供了獲取高額收益的機(jī)會(huì)，另一方面也為投資者布下陷阱。進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析，就是要運(yùn)用相關(guān)的知識(shí)，操作經(jīng)驗(yàn)和技巧，全面調(diào)查分析投資項(xiàng)目的各方面制約因素，以保證較高的收益水平。（1）房地產(chǎn)投資分析的特征a.客觀性指分析人員的分析依據(jù)必須要真實(shí)客觀?？陀^性是房地產(chǎn)投資分析的基本屬性，是保證分析結(jié)果正確的基礎(chǔ)。b.全面性全面性是指分析人員要對一項(xiàng)投資活動(dòng)的整個(gè)過程作出分析，從投資方向，投資形式，價(jià)格確定，市場需要，資金籌措到投資收益和投資風(fēng)險(xiǎn)等。（1）房地產(chǎn)投資分析的特征c.策劃性策劃性是房地產(chǎn)投資分析的重要目的。指出所面臨的投資環(huán)境，存在的障礙及克服障礙的策略，分析客觀因素變化的趨勢。ｄ.責(zé)任性房地產(chǎn)投資分析的實(shí)質(zhì)是為投資者出謀劃策。分析者要對分析的技術(shù)數(shù)據(jù)和技術(shù)手段負(fù)責(zé)。（２）房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)ａ．為投資者預(yù)計(jì)投資收益投資收益是投資者關(guān)心的根本問題，是投資者投資目的之所在。投資者要詳細(xì)了解總投資額、自有資金及融資額、資金投入情況、貸款償還期及利率、折扣點(diǎn)數(shù)、投資回收期及貼現(xiàn)率、稅金及收費(fèi)比率、資金內(nèi)部收益率，全部資金利潤和自有資金利潤率（為確定貸款比例），稅后利潤與投資額的比例（投資者最關(guān)心）。（２）房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)ｂ．為投資者指示投資方向投資者往往面臨投資方向問題，即市場分析，如地點(diǎn)選擇，物業(yè)種類，規(guī)模，期限選擇，合作伙伴選擇等。ｃ．為投資者分析風(fēng)險(xiǎn)及提供規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法房地產(chǎn)投資含義投資是投資者為了獲取收入與利潤而采取的貨幣支出，是一種資金流出。投資者進(jìn)行投資的主要原因是由于該項(xiàng)投資的潛在收益會(huì)大于其投入成本。收益產(chǎn)生的方式有：利息、股息或租金；出售投資項(xiàng)目時(shí)因該項(xiàng)目的價(jià)值增加而實(shí)現(xiàn)的利潤。（３）房地產(chǎn)投資的方式房地產(chǎn)投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)房地產(chǎn)的投資方式主要考慮了兩個(gè)方面：一是各種投資于房地產(chǎn)市場的資金投入方式，二是可以作為房地產(chǎn)投資的各種類型的房地產(chǎn)。（３）房地產(chǎn)投資的方式a.直接購置房地產(chǎn)這種投資方式的特點(diǎn)在于投資人可以直接對投資行為進(jìn)行操作和控制，不會(huì)出現(xiàn)其它間接投資方式中因代理人的責(zé)任而導(dǎo)致的損失。缺點(diǎn)：投資者需要完全負(fù)擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，而且需要承擔(dān)無限連帶責(zé)任；相比其它投資方式需要承擔(dān)更多的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；投資金額需求較大，無法實(shí)現(xiàn)多樣化投資和風(fēng)險(xiǎn)分散。（３）房地產(chǎn)投資的方式b.房地產(chǎn)投資信托(REIT)美國的房地產(chǎn)投資信托是以公司擁有資產(chǎn)的形式，將股東的資金吸引到房地產(chǎn)投資中，股東既可以獲得類似于直接投資房地產(chǎn)的一些好處，又避免了承擔(dān)無限責(zé)任及資產(chǎn)流動(dòng)性差的風(fēng)險(xiǎn)。REIT的優(yōu)點(diǎn)：具有流通性和變現(xiàn)性；（３）房地產(chǎn)投資的方式專業(yè)化經(jīng)營；資本積累；投資風(fēng)險(xiǎn)分散；發(fā)揮市場機(jī)能。REIT的缺點(diǎn)：募集資金失敗的風(fēng)險(xiǎn)；代理關(guān)系的風(fēng)險(xiǎn)；易受房地產(chǎn)市場與利率波動(dòng)的影響。（３）房地產(chǎn)投資的方式c.房地產(chǎn)抵押貸款證券其實(shí)質(zhì)是將銀行的貸款資產(chǎn)在資本市場上轉(zhuǎn)化為再流動(dòng)資金。具有良好的流動(dòng)性，而且債務(wù)清償責(zé)任有限。但這種投資方式不能獲得稅賦上的減免。具有債券投資的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。d.房地產(chǎn)辛迪加辛迪加組織近似于企業(yè)組織中的合伙制，但一般是有限合伙的方式。有限合伙辛迪加通常由主要合伙人和有限合伙人組成。房地產(chǎn)辛迪加

主要合伙人負(fù)責(zé)整個(gè)辛迪加資金的投資運(yùn)用與經(jīng)營管理，并要承擔(dān)無限清償辛迪加債務(wù)的責(zé)任；有限合伙人無權(quán)過問辛迪加的各種投資管理活動(dòng)，但也不需要承擔(dān)無限清償辛迪加所積欠的債務(wù)。該種投資方式投資利潤的分配要依照出資比例或事先的約定。房地產(chǎn)辛迪加

優(yōu)點(diǎn)：擁有小額資金的投資人可進(jìn)行房地產(chǎn)投資；缺乏房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)者可通過這種方式以有限合伙人的身份獲得房地產(chǎn)投資的潛在回報(bào)；有限合伙人只承擔(dān)有限責(zé)任。房地產(chǎn)辛迪加缺點(diǎn)：流動(dòng)性稍顯不足，比直接投資于房地產(chǎn)的流動(dòng)性要高，但比房地產(chǎn)投資信托和房地產(chǎn)抵押證券要低；公眾投資者可能對投資項(xiàng)目并不了解，面臨風(fēng)險(xiǎn)的挑戰(zhàn)；有限合伙股額可能會(huì)發(fā)行不完，因此投資回報(bào)可能有名無實(shí)。（４）房地產(chǎn)投資的類型

從房地產(chǎn)投資的經(jīng)營過程劃分，可以分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資兩種，房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等一系列活動(dòng)，建成可以滿足某種需要的房屋，然后通過租售給置業(yè)人士的過程。其目的是獲得最大化的投資利潤。房地產(chǎn)置業(yè)投資是指投資者購買已經(jīng)建成的物業(yè)（包括新建和二手房）的行為，其目的是通過轉(zhuǎn)售或出租來獲取資本收益或者穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。此外，還可以從其他角度來劃分房地產(chǎn)投資的類型，比如從投資對象上分為地產(chǎn)投資和房產(chǎn)投資，或者分為商業(yè)用房投資、工業(yè)用房投資、寫字樓投資、旅游及休閑地產(chǎn)投資以及住宅投資等等。（５）房地產(chǎn)投資的主體私人投資者包括單個(gè)自然人，小型個(gè)人投資者團(tuán)體，小型企業(yè)，小型合伙企業(yè)。（目前在我國，私人投資主體一般只從事房地產(chǎn)買賣方面的投資活動(dòng)）。公司投資者包括上市公司和非上市公司，也可包括盈利和非盈利性組織。企業(yè)是房地產(chǎn)投資的主要主體。（我國目前專業(yè)的房地產(chǎn)投資公司較少，投資活動(dòng)主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)）

一般房地產(chǎn)投資程序：

房地產(chǎn)開發(fā)程序中的八個(gè)步驟投資機(jī)會(huì)尋找與篩選細(xì)化投資方案可行性研究合同談判正式簽署有關(guān)合同協(xié)議工程建設(shè)竣工投入使用房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（５）房地產(chǎn)投資的主體機(jī)構(gòu)投資者包括養(yǎng)老基金，保險(xiǎn)公司，跨國公司，房地產(chǎn)投資信托等。（６）房地產(chǎn)投資目標(biāo)

投資目標(biāo)決定投資方向，并且是評價(jià)投資效果的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的目標(biāo)同一般投資項(xiàng)目投資目標(biāo)類似，一般來講，投資目標(biāo)分為以下幾種：a、最大投資利潤；b、投資本金的安全與保值；c、增值潛力；d、減少通貨膨脹損失。（７）投資項(xiàng)目的特征一項(xiàng)投資或多或少取決于一位具體投資者的目的。投資者決定是否進(jìn)行一項(xiàng)投資，需要將其自身的投資目的和目標(biāo)與該項(xiàng)目投資的基本特征進(jìn)行比較。項(xiàng)目投資特征：a.流動(dòng)性流動(dòng)性是指在不造成成本損失的情況下，盡快把資產(chǎn)變現(xiàn)的能力。（７）投資項(xiàng)目的特征ｂ.適銷性適銷性指在任何價(jià)格下迅速將資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的能力。c.財(cái)務(wù)杠桿財(cái)務(wù)杠桿是指通過融資用借來的資金作為部分投資額以進(jìn)行購買。貸款額與總投資額的比率稱為貸款與價(jià)值比。貸款與價(jià)值比越高，杠桿作用越大。房地產(chǎn)交易比其它類型的投資要更多地使用財(cái)務(wù)杠桿。（７）投資項(xiàng)目的特征d.管理管理是指監(jiān)管一項(xiàng)投資的成本。投資管理有兩種類型，資產(chǎn)管理與物業(yè)管理。資產(chǎn)管理包括監(jiān)管投資的財(cái)務(wù)業(yè)績和必要時(shí)做改動(dòng)。物業(yè)管理是房地產(chǎn)投資所獨(dú)有，包括物業(yè)全面的日常經(jīng)營，建筑物的維修等。（７）投資項(xiàng)目的特征e.稅收的影響指國家稅法和地方的稅收條例對投資收入，利潤，損失的影響。f.收益率收益率主要是對投資業(yè)績加以衡量。收益率指在每一投資期間投入金額與利潤的百分比。投資收益率對于比較不同的投資項(xiàng)目非常有用。（稅前或稅后兩個(gè)評估基礎(chǔ)）（７）投資項(xiàng)目的特征g.風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)是指投資的本金或投資的潛在收入發(fā)生損失的可能性。風(fēng)險(xiǎn)是投資項(xiàng)目的一個(gè)重要特征，不同的投資項(xiàng)目具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。投資者在投資凈價(jià)值中擁有的比例越高，他就越不愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的特征

房地產(chǎn)投資對象的固定性和不可移動(dòng)性房地產(chǎn)投資的高成本性房地產(chǎn)投資的長周期性房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)投資的強(qiáng)環(huán)境約束性房地產(chǎn)投資的低流動(dòng)性房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念

一般而言，風(fēng)險(xiǎn)是指某種不利事件發(fā)生而引起損失的可能性。或者以偏離預(yù)期利潤的可能性來定義風(fēng)險(xiǎn)，即凡低于預(yù)期利潤率的事件發(fā)生的可能性都可以稱之為風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資過程中，某種低于預(yù)期利潤，特別是導(dǎo)致投資損失的可能性。（８）房地產(chǎn)投資的一般風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)投資組合理論風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。（９）房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理投資風(fēng)險(xiǎn)的控制即在于能及時(shí)地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這種風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)采取有效的措施，化解、緩和、減輕、控制這種風(fēng)險(xiǎn)，減少投資者預(yù)期收益損失的可能性。風(fēng)險(xiǎn)管理方法：

a.風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避投資者根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測評價(jià)，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄，中止投資，或改變投資方案，以避開風(fēng)險(xiǎn)，消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的措施。（９）房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理b.風(fēng)險(xiǎn)控制是指在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前，發(fā)聲時(shí)，發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率，降低縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施。是一種積極主動(dòng)的，成本低且效益好的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。c.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指有意識(shí)地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)主體承擔(dān)所采取的措施。主要途徑有保險(xiǎn)，合同，保證和期貨。（９）房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理d.風(fēng)險(xiǎn)分散通過房地產(chǎn)開發(fā)主體和客體的分散，增加風(fēng)險(xiǎn)的承受單位數(shù)，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的。在房地產(chǎn)投資開發(fā)過程中，通過投資的多元化，形成不同地域，不同開發(fā)類型，長，中，短期相結(jié)合，大，中，小型相銜接，或多個(gè)主體的開發(fā)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。實(shí)際上就是通過投資組合將風(fēng)險(xiǎn)分散化。（10)影響房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)因素a.宏觀經(jīng)濟(jì)因素１）貨幣方面（貨幣供給量和利率影響收益率）２）財(cái)政方面（財(cái)政支出，稅率）b.區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素（產(chǎn)業(yè)性質(zhì)影響人口結(jié)構(gòu)，收入水平，資金流入，進(jìn)而影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)業(yè)）１）區(qū)域產(chǎn)業(yè)性質(zhì)２）區(qū)域產(chǎn)業(yè)的多樣性３）運(yùn)輸系統(tǒng)與資源2、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)主要是指從財(cái)務(wù)角度對投資項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)，從投資項(xiàng)目的運(yùn)作過程來看，應(yīng)主要包括預(yù)測性評價(jià)、建設(shè)期評價(jià)以及項(xiàng)目后評價(jià)。評價(jià)的方法大致分為確定性和不確定性兩種。這里重點(diǎn)介紹事前預(yù)測性評價(jià)方法和評價(jià)指標(biāo)。投資評價(jià)預(yù)測性評價(jià)建設(shè)期評價(jià)項(xiàng)目后評價(jià)確定性評價(jià)：靜態(tài)或動(dòng)態(tài)不確定性評價(jià)2、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法確定性因素的評價(jià)又有靜態(tài)評價(jià)方法和動(dòng)態(tài)評價(jià)方法，靜態(tài)評價(jià)方法的評價(jià)指標(biāo)包括投資回收期、投資收益率、開發(fā)成本利潤率等，動(dòng)態(tài)指標(biāo)包括凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期；不確定性評價(jià)方法主要是指敏感性分析、概率分析等。2.1.1靜態(tài)方法靜態(tài)方法不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，即資金流量不需要進(jìn)行折現(xiàn)，故也稱為非折現(xiàn)法。這種方法簡單易行，但不能反映投資項(xiàng)目整個(gè)壽命期內(nèi)真實(shí)的現(xiàn)金流量，因此常用于短期、小型投資項(xiàng)目評價(jià)?，F(xiàn)金流運(yùn)動(dòng)現(xiàn)金流的產(chǎn)生取決于三個(gè)來源：開發(fā)/購置物業(yè)的投資額擁有/經(jīng)營物業(yè)期間的收入出售物業(yè)所得收入房地產(chǎn)投資生命周期開發(fā)投資生命周期的三個(gè)階段開發(fā)階段建設(shè)階段銷售階段置業(yè)投資生命周期的三個(gè)階段購置階段持有階段處置階段2.1確定性評價(jià)方法靜態(tài)評價(jià)的主要評價(jià)指標(biāo)：2.1確定性評價(jià)方法例：開發(fā)階段建設(shè)階段銷售階段年份012345凈現(xiàn)金流量-500-60-1400-145034003900累計(jì)-500-560-1960-3410-1038902.1確定性評價(jià)方法此外，還有投資利稅率和資本金利潤率：2.1確定性評價(jià)方法2.1.2動(dòng)態(tài)方法動(dòng)態(tài)評價(jià)方法在經(jīng)濟(jì)分析中考慮資金的時(shí)間價(jià)值，同靜態(tài)評價(jià)方法相比，動(dòng)態(tài)評價(jià)可以對項(xiàng)目凈效益的判斷更準(zhǔn)確，同時(shí)能夠把各個(gè)可行方案或項(xiàng)目進(jìn)行排序和比較，因此是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析的主要方法；缺點(diǎn)是計(jì)算相對復(fù)雜。2.1確定性評價(jià)方法主要評價(jià)指標(biāo)：A、凈現(xiàn)值（NetPresentValue）：凈現(xiàn)值有財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值之分，這里只討論財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。在計(jì)算期內(nèi)，將各年（期）的凈現(xiàn)金流量按預(yù)先規(guī)定的折現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率分別折算到項(xiàng)目實(shí)施開始時(shí)的現(xiàn)值之和，稱為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）。2.1確定性評價(jià)方法B、凈現(xiàn)值率（NPVR）凈現(xiàn)值率是項(xiàng)目凈現(xiàn)值與總投資現(xiàn)值的比率，它表示動(dòng)態(tài)單位投資的凈收益的大小，在各方案總投資不同的情況下，應(yīng)采用凈現(xiàn)值率比選方案。C、內(nèi)部收益率（InternalRevenueRate）：內(nèi)部收益率是在投資活動(dòng)有效期內(nèi)，開發(fā)項(xiàng)目的逐年現(xiàn)金流入的現(xiàn)值之和等于現(xiàn)金流出現(xiàn)值總額，即凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率FIRR是評估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)含義：項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下，到壽命終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。其意義在于他是一個(gè)項(xiàng)目能夠接受的最大貼現(xiàn)率。如果貸款利率高于財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)虧損。2.1確定性評價(jià)方法一般采用插值法近似求解，公式如下：用幾何意義（相似三角形）來說明這一公式求解過程：iNPVi1=14%i2=16%IRR=?2.1確定性評價(jià)方法例：某項(xiàng)目在試算過程中，其凈現(xiàn)值由正變負(fù)只出現(xiàn)一次。當(dāng)i等于14％時(shí)，凈現(xiàn)值為86.45萬元，當(dāng)i取值16％時(shí)，凈現(xiàn)值為-66.71萬元，因此，該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率在14％－16％之間，通過線性插值公式計(jì)算得到：在幾何圖形中，連接正負(fù)轉(zhuǎn)換時(shí)的NPV的直線與橫坐標(biāo)的交點(diǎn)，即凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率15.13％為所求的內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率大于或等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，說明項(xiàng)目可行，否則，應(yīng)予以否定。2.1確定性評價(jià)方法D、動(dòng)態(tài)投資回收期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零的時(shí)間即為動(dòng)態(tài)投資回收期。計(jì)算公式：i＝15％，回收期＝8-1+171/1144＝7.15累計(jì)凈現(xiàn)金流-500-800-4800-9300-8350-435065056509600現(xiàn)值-500-261-3025-29595431989216218801144累計(jì)-500-761-3786-6745-6202-4213-2051-1719732.2不確定性評價(jià)方法房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，存在許多不確定因素，比如，租金和售價(jià)、建筑成本、開發(fā)周期等，這些因素會(huì)影響到房地產(chǎn)投資利潤。所以不確定因素變動(dòng)給投資收益帶來的影響，是投資決策的一個(gè)重要內(nèi)容。2.2.1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評估的敏感性分析，是分析和預(yù)測房地產(chǎn)投資收益評價(jià)指標(biāo)對若干不確定性因素變動(dòng)的敏感程度的一種方法。如果某個(gè)因素的微小變動(dòng)對投資經(jīng)濟(jì)效益造成較大影響，那么就說明該項(xiàng)目對這個(gè)因素敏感。步驟：①、確定分析指標(biāo)；②、確定可能發(fā)生變動(dòng)的影響因素；③、設(shè)定不確定性因素的額變化范圍；④、根據(jù)設(shè)定的不確定因素的變化值，重新計(jì)算投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)，找出敏感性因素。2.2不確定性評價(jià)方法2.2.1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析敏感性分析有單變量敏感性分析和多變量敏感性分析。單變量敏感性分析是基本方法。在進(jìn)行單變量分析時(shí)，要假定各變量之間相互獨(dú)立，然后每次只考察一個(gè)變量的變化，同時(shí)假定其他變量保持不變，觀察所選定的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的變化情況。多變量敏感性分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上考察變量同時(shí)發(fā)生變動(dòng)，選定的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)如何變動(dòng)的一種方法。多個(gè)變量同時(shí)發(fā)生變化的情況非常普遍，所以，多變量敏感性分析方法有很強(qiáng)的實(shí)用性。2.2不確定性評價(jià)方法例：一個(gè)投資者準(zhǔn)備投資一個(gè)工業(yè)廠房項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積2000平米，建造成本為200元每平米，年租金32.5元每平米，利息率為7.38％，建設(shè)期12個(gè)月。（現(xiàn)金流量表略）敏感性分析結(jié)果：單因素變動(dòng)引起的投資利潤率變動(dòng)的敏感性分析變動(dòng)幅度變動(dòng)因素初始值-10％初始值+10％地價(jià)+3.8％-3.5％建造成本+7.6％-6.7％租金-12.4％+12.5％………………2.2不確定性評價(jià)方法2.2.2概率分析敏感性分析能夠用來研究不確定性因素的變化對投資價(jià)值的影響程度，但在實(shí)際投資過程中，不同因素變動(dòng)的可能性是不一樣的，幾乎不會(huì)發(fā)生變動(dòng)的因素即使是敏感因素，也無需過多關(guān)注。概率分析根據(jù)不確定性因素取值的概率分布，預(yù)測投資經(jīng)濟(jì)效果，即確定不確定因素的變動(dòng)范圍與變動(dòng)幾率，因此也稱為風(fēng)險(xiǎn)分析。2.2不確定性評價(jià)方法概率分析的步驟：①選定一個(gè)不確定因素作為分析對象，同時(shí)假定其余因素為確定性因素；②設(shè)定該因素的變化范圍；③確定每一個(gè)取值概率，并且使概率之和為1；④計(jì)算該不確定因素的數(shù)學(xué)期望值和標(biāo)準(zhǔn)差；⑤根據(jù)計(jì)算結(jié)果計(jì)算投資經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)；⑥將新得到的指標(biāo)值與初始值進(jìn)行比較，作出決策。3、房地產(chǎn)投資組合房地產(chǎn)投資包含兩類風(fēng)險(xiǎn)，即系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。對于非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者可以通過調(diào)整投資組合策略分散風(fēng)險(xiǎn)，使得組合投資的風(fēng)險(xiǎn)度降低，保證投資者獲得穩(wěn)定的投資收益。當(dāng)一個(gè)投資者將資金按不同的比例投入到兩個(gè)或兩個(gè)以上房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，其全部投資就構(gòu)成了一個(gè)投資組合，資產(chǎn)組合的收益和風(fēng)險(xiǎn)與單個(gè)資產(chǎn)不同，適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)組合可以起到分散風(fēng)險(xiǎn)的作用。9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。3月-253月-25Sunday,Mar