會計實務：土地增值稅清算政策的梳理

土地增值稅清算政策的梳理國家稅務總局日前下發(fā)通知，要求各級稅務機關加強征管堵漏增收，提高收入增長質量。在下一階段規(guī)范稅收秩序的重點中，就包括加大土地增值稅清算力度。本文梳理土地增值稅清算相關規(guī)定，幫助納稅人理解遵從。

相關規(guī)定

●清算的定義

土地增值稅清算，指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

●清算的總體要求

納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。稅務機關應當為納稅人提供優(yōu)質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。

●清算條件

應清算條件：

1.房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

2.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的;

3.直接轉讓土地使用權的。

符合應清算條件規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。

可清算條件：

1.已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

2.取得銷售(預售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;

3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

4.省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務機關規(guī)定的其他情況。

符合可清算條件規(guī)定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續(xù)。

●納稅人辦理土地增值稅清算應報送的資料

1.房地產開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表;

2.項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料;

3.主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

●土地增值稅的核定征收

房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當地企業(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的;

2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

3.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

5.申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

對確需核定征收的，各級稅務機關要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區(qū)分不同房地產類型制定核定征收率。

●清算單位的確定

土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

●清算后再轉讓房地產的處理

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報。清算時的扣除項目總金額=單位建筑面積成本費用x清算的總建筑面積。

計算與申報

●計算

應納土地增值稅稅額等于增值額乘以適用稅率。

如果增值額超過扣除項目金額50%以上，在計算增值額時，需要分別用各級增值額乘以適用稅率，得出各級稅額，然后將各級稅額相加，得出總稅額。在實際征收中，為了方便計算，可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算土地增值稅稅額，具體計算公式如下：

(一)增值額未超過扣除項目金額50%的，土地增值稅稅額等于增值額乘以30%。

(二)增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的，土地增值稅稅額等于增值額乘以40%減去扣除項目金額乘以5%。

(三)增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的，土地增值稅稅額等于增值額乘以50%減去扣除項目金額乘以15%。

(四)增值額超過扣除項目金額200%的，土地增值稅稅額等于增值額乘以60%減去扣除項目金額乘以35%。

●申報

納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，稅務機關可以預征土地增值稅。納稅人應按照稅務機關規(guī)定的期限和稅額預繳土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據稅收征管法及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。課后寄語：會計學是一個細節(jié)致命的學科，以前總是覺