中原皇庭地產(chǎn)東莞項目定位策略提報

2025/3/111報告為工程前期定位競標(biāo)報告！涵蓋內(nèi)容較多，精華薈萃附屬其中。此報告經(jīng)過前期與開展商深度溝通，但最后依然失標(biāo)。之中的教訓(xùn)給予自己更大的經(jīng)驗積累，為本人后續(xù)拓盤做了更多的根底鋪墊。

報告僅供參考，不吝賜教！

房地產(chǎn)籌劃歷經(jīng)數(shù)載，風(fēng)花雪月盡藏其中！

報告為團隊協(xié)作完成，并非本人單獨完成！

報告介紹2025/3/112皇庭地產(chǎn)東莞工程定位策略提報2025/3/11提報說明記不清經(jīng)歷多少次的熬夜加班、多少次和開展商溝通，歷時近40天的調(diào)研和編寫報告方案，中原工程組共整理編寫完成4大報告超過240頁WORD文檔、300頁PPT，超過10萬字的文檔資料。因本次時間所限，本次報告的核心內(nèi)容將圍繞工程定位和物業(yè)開展建議。2025/3/114本工程所賦予的歷史使命：工程目標(biāo)解析

通過對本工程的打造，成為大石龍市場的豪宅的領(lǐng)導(dǎo)者；樹立皇庭地產(chǎn)豪宅地產(chǎn)商的形象，確立在大石龍市場影響力；突破現(xiàn)有石灣價格水平，實現(xiàn)較高的溢價；首期開發(fā)銷售成功開局，為后續(xù)開發(fā)打下根底。2025/3/115工程定位思考維度維度一：源于市場，高于市場維度三：風(fēng)險可控，利潤最大維度二：適度創(chuàng)新，差異競爭維度四：樹立口碑，延續(xù)品牌以市場需求為導(dǎo)向，結(jié)合工程情況，打造迎合并適度超前市場需求的產(chǎn)品和居住文化，引領(lǐng)市場。在現(xiàn)有市場水平的根底上適度創(chuàng)新，形成市場差異化競爭優(yōu)勢。在迎合市場需求和工程本體條件可滿足的前提下，打造價值最大化的產(chǎn)品組合，追求利潤的最大化。本工程為皇庭在大石龍的首個工程，必須借這個工程確立大石龍的影響力，樹立皇庭品質(zhì)地產(chǎn)開發(fā)形象，翻開大石龍市場，進而為翻開莞惠大市場奠定根底。2025/3/116工程定位的思考邏輯分期與啟動區(qū)開展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位整體定位整體規(guī)劃建議工程本體分析市場分析核心問題解析開展模式研究案例借鑒土地資源分級規(guī)劃與排布功能分區(qū)?物業(yè)開展建議?客戶目標(biāo)2025/3/117本提報內(nèi)容結(jié)構(gòu)物業(yè)開展建議東莞、惠州市場分析大石龍開展分析工程開展戰(zhàn)略大石龍房地產(chǎn)分析工程本體分析工程競爭分析前言潛在客戶分析詳見附件，此處略項目功能定位項目價格定位項目形象定位項目客戶定位項目文化定位項目產(chǎn)品定位建筑立面建議戶型設(shè)置建議園林景觀建議配套設(shè)施建議物業(yè)管理建議整體規(guī)劃建議總體原則確定Part1Part2Part3啟動區(qū)策略2025/3/118工程分析Part12025/3/119工程本體分析2025/3/1110工程本體分析區(qū)位概況交通條件區(qū)域規(guī)劃工程地段道路交通周邊配套四至情況地塊現(xiàn)狀技術(shù)指標(biāo)開發(fā)方案工程屬性界定核心問題思考開展模式借鑒2025/3/1111工程位于惠州市博羅縣石灣鎮(zhèn)新城區(qū)規(guī)劃板塊，地處惠州和東莞交界地帶，與東莞北部中心石龍鎮(zhèn)僅一河之隔。區(qū)位概況2025/3/1112廣汕公路、廣惠高速公路與鎮(zhèn)內(nèi)兩條主干道石灣大道、永石大道形成縱橫交通網(wǎng)絡(luò)。距惠州、深圳、廣州均只1小時車程。交通條件——公路石灣公路交通線路及行車時間表：出發(fā)地具體線路全程行車時間深圳梅觀高速-機荷高速-惠鹽高速-小金口-博羅-龍華-長寧-羅浮山-石灣1小時45分鐘梅觀高速-塘夏出口-橋頭-龍溪-龍華-長寧-羅浮山-石灣廣州廣汕公路（惠州方向）-增城-福田-長寧-羅浮山-石灣1小時30分鐘廣汕公路（惠州方向）-蘿崗-廣惠高速-永和-仙村-三江-石灣東莞東莞城區(qū)-茶山-石碣-石龍-石灣50分鐘惠州惠州-小金口-博羅-義和-龍溪-龍華-羅浮山-石灣45分鐘2025/3/1113石灣1小時生活圈覆蓋廣州、深圳、東莞、惠州4大珠三角經(jīng)濟中心，成為莞、深、廣、港客戶置業(yè)的后花園。交通條件——橋梁、輕軌、鐵路鎮(zhèn)內(nèi)建有兩座橫跨東江的大橋，分別與東莞石龍、石排兩鎮(zhèn)相連，村道均鋪設(shè)水泥路面，建設(shè)中的沙河大橋連接石龍新城與石灣新城，為兩城對接的交通動脈。

東莞新客站以及軌道交通的建設(shè)，大石龍成為承接莞深、莞廣、莞惠交通聯(lián)系的樞紐。2025/3/1114沙河大橋的貫穿，不僅使得石灣真正融入大石龍片區(qū)，同時石龍新區(qū)、石灣新區(qū)的融合，將有望共同構(gòu)建大石龍經(jīng)濟圈開展中心。區(qū)域規(guī)劃石灣新區(qū)：高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，跨越式開展在?石灣鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃?中，新城區(qū)面積從6.8平方公里擴大到23平方公里，在幾年時間內(nèi)將再建一個相當(dāng)于現(xiàn)建城區(qū)面積，集行政、金融、商業(yè)、居住、文化于一體的現(xiàn)代新城區(qū)。石灣新城區(qū)規(guī)劃富山商業(yè)城、生態(tài)示范區(qū)、新教師村、新尊爵酒店、石灣星級酒店、中央商務(wù)區(qū)CBD、石灣石龍合作開發(fā)區(qū)、文化廣場、興業(yè)中路等等，利用后發(fā)優(yōu)勢高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，有望實現(xiàn)跨越式的開展。沙河大橋：實現(xiàn)石灣、石龍的無縫對接石龍、石灣僅一江之隔，兩鎮(zhèn)經(jīng)濟文化活動來往密切，但目前連通兩鎮(zhèn)的只有通至石龍老城區(qū)的石灣東江大橋。沙河大橋?qū)⒂?021年7月竣工，沙河大橋?qū)⒕徑鈨涉?zhèn)日益繁忙的交通壓力，更好地推動兩鎮(zhèn)經(jīng)濟社會全面交流。石龍與石灣融合開展趨勢隨著石龍新城區(qū)日益開發(fā)，石龍土地資源有限，石灣大橋收費站的取消、兩鎮(zhèn)跨線公交車開通等舉措說明石龍與石灣開展融合已成為區(qū)域開展的趨勢。2025/3/1115未來工程區(qū)位將成為博羅重鎮(zhèn)石灣的城市中心，石龍新城拓展的一線區(qū)域。工程地段石灣新城石龍新城本項目沙河大橋工程位于石灣規(guī)劃新區(qū)，與石龍新城區(qū)隔江對望建設(shè)中的沙河大橋?qū)⑹癁承鲁桥d業(yè)大道和石龍玉龍路連接貫穿，形成貫穿兩鎮(zhèn)新城區(qū)的中軸，實現(xiàn)道路無縫對接。本工程剛好位于兩城中心中軸東側(cè)。2025/3/1116目前道路環(huán)境較差，外部昭示性和交通可達性弱。

目前周邊道路環(huán)境不利于樹立工程的形象與檔次。道路交通工程地塊目前甚至沒有道路可通達，昭示性弱。規(guī)劃中的沙河大橋與興業(yè)大道正在建設(shè)中，濱河路僅為雙車道小路，目前交通可達性極差。通過濱江路往石灣鎮(zhèn)中心需8分鐘車程，往石龍鎮(zhèn)中心需10分鐘車程。工程目前無公共交通線路經(jīng)過，交通極不便利。2025/3/1117工程目前根底設(shè)施不完善，配套匱乏。但新城的規(guī)劃配套建設(shè)完成后，連同沙河大橋貫穿后，工程可享受到石灣新城區(qū)配套和大石龍新城的成熟配套。周邊配套工程1公里內(nèi)配套：調(diào)查子項描述評級教育配套石灣里波水學(xué)校、石灣中心小學(xué)石龍第二中學(xué)，愛聯(lián)小學(xué)、國際幼兒園等B生活配套設(shè)施石龍、石灣鎮(zhèn)中心配套，包括龍升市場、華鑫百貨、黃家山綜合市場C娛樂休閑配套距離項目1公里范圍內(nèi)的石龍休閑配套D醫(yī)療配套石龍人民醫(yī)院等B說明：A級代表非常好，B級代表良好、C級代表一般、D級代表較差。石龍配套依賴于沙河大橋的開通，否那么便利性仍很差。2025/3/1118地塊周邊多為農(nóng)、林用地，視野開闊；地塊外部缺乏景觀資源，周邊工廠、廢品站、高壓線等形象差問題是影響價值的瓶頸。四至情況地塊東側(cè)：金華康樂園為90年代的別墅社區(qū)，目前入住率較低，周邊居住氣氛較弱；地塊南側(cè)：緊鄰局部苗圃用地，地塊南側(cè)與濱河路之間有局部水塘和廢品站。沙河南側(cè)為石龍人民醫(yī)院；地塊西側(cè)：緊鄰規(guī)劃道路興業(yè)大道，目前尚未建設(shè)，且沿線有高壓線，對工程影響較大；西側(cè)距地塊約400米為大型塑膠工廠，為石灣招商引資企業(yè)，對工程的形象影響較大，并且有空氣污染；地塊北側(cè)：緊鄰興業(yè)五路，可遠眺羅浮山山景。2025/3/1119地塊分割，不利于整體規(guī)劃?？紤]充分利用地塊現(xiàn)狀因地制宜規(guī)劃。地塊現(xiàn)狀地塊內(nèi)部為規(guī)劃市政道路興業(yè)六路分割成南北兩塊。地塊現(xiàn)以種植果樹林木為主，地勢較為平坦；2025/3/1120指標(biāo)關(guān)鍵詞：較大規(guī)模社區(qū)、首期較密的純別墅區(qū)、會所、幼兒園技術(shù)指標(biāo)總體用地面積：342517㎡（510畝）一期用地面積：171056㎡一期總建筑面積：102284.7㎡一期容積率：0.598覆蓋率：29.49%其中住宅面積98124.7㎡幼兒園：1200㎡會所：2960㎡從工程的占地規(guī)?？?，工程在大石龍片區(qū)屬于較大規(guī)模社區(qū)。其中一期的容積率超低，可以打造純低密度的別墅社區(qū)。29.49%的高覆蓋率說明社區(qū)是一個建筑較密的社區(qū)。2025/3/1121工程一期更多是突破現(xiàn)有條件，宣傳引導(dǎo)未來規(guī)劃為主。開發(fā)方案工程方案與2021年4月15日開工，首批預(yù)計于2021年10月初開盤。從工程開發(fā)銷售方案看，未來的石灣規(guī)劃成果將難以為工程一期提供實際價值體驗，包括關(guān)鍵的沙河大橋。2025/3/1122工程屬性界定：大石龍新城中心·純別墅·大社區(qū)工程屬性界定城市交界處項目位于石灣與石龍交界處重點發(fā)展區(qū)域之一處于未來規(guī)劃的石灣新中心區(qū)，前景廣闊交通距離近、高端配套缺乏兩鎮(zhèn)交界來往各地便捷，但高端配套設(shè)施缺乏大規(guī)模項目總占地約510畝，在整個東莞與惠州而言，屬于大規(guī)模項目

低密度純別墅產(chǎn)品項目容積率0.59，構(gòu)建成純別墅產(chǎn)品類型

工程屬性——大規(guī)模純別墅社區(qū)區(qū)域?qū)傩浴癁骋?guī)劃新區(qū)：未來大石龍新城中心2025/3/1123核心問題思考如何重塑區(qū)域價值，突破現(xiàn)有高端物業(yè)的價值平臺？如何突破東莞區(qū)域融入、客戶融入的心理障礙？一期如何突破現(xiàn)有價值障礙，實現(xiàn)價格和客源突破？一期別墅物業(yè)如何組合最正確？何種物業(yè)組合比例價值最大化且市場接受度高，風(fēng)險較?。?025/3/1124開展模式借鑒區(qū)域包裝融合+完善配套附加典型案例：雅居樂·雍景豪園產(chǎn)品創(chuàng)新+強勢營銷展示

典型案例：深圳萬科城2025/3/1125開展模式借鑒——深圳萬科城萬科城位于深圳龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)園區(qū)內(nèi)，具備良好的產(chǎn)業(yè)根底支撐，交通正在逐步改善，自駕車通過梅觀高速可在15分鐘內(nèi)到達市中心。開放式廣場九年制學(xué)校；幼兒園寬景house情景洋房商業(yè)中心；LoftTOHO小高層總規(guī)模43萬平米，3萬平米商業(yè)，多種創(chuàng)新產(chǎn)品組合：1、Townhouse2、情景洋房3、寬景house4、透天小高層5、Loft工作室〔挑高〕6、退臺式商鋪、集中商業(yè)1、地段：處于城郊，目前較偏僻；2、交通：首期存在交通瓶頸；3、規(guī)模：社區(qū)規(guī)模較大；萬科城與本工程的相同點工程根本資料2025/3/1126深圳萬科城定位打造一座城大型Townhouse親地社區(qū)，田園牧歌般的休閑生活核心客戶：關(guān)內(nèi)以及坂雪崗工業(yè)區(qū)的的白領(lǐng)階層重點客戶：多次置業(yè)者（如四季花城老客戶）以及投資客極盡展示未來生活情景；建立大盤氣勢，一舉奠定大盤的社區(qū)形象；沿襲四季花城系列的開發(fā)模式，在陌生區(qū)大規(guī)模開發(fā)大眾化生活社區(qū)產(chǎn)品定位形象定位客戶定位啟動區(qū)目標(biāo)2025/3/1127萬科城〔一期〕的成功地關(guān)鍵性問題處理區(qū)域價值重新定位“大深圳”、“大交通”背景下的萬科城，解決目前社區(qū)位置相對偏僻和交通瓶頸的問題困擾如何整合資源形成區(qū)域不可復(fù)制的另一極？在一期開盤初期，將3萬方商業(yè)、中心廣場、景觀園林、教育設(shè)施一并展示，未來生活場景得以充分體驗看得見的未來。萬科品牌＝對品質(zhì)保證和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的承諾以6年的本區(qū)開發(fā)經(jīng)驗整合三大項目資源，打造1平方公里、100萬平米住宅、1萬戶人家的“萬科生活城”，并以四季花城作為項目參照物，。產(chǎn)品價值點如何展現(xiàn)？品牌效應(yīng)如何克服區(qū)域周邊配套不成熟？2025/3/1128萬科城的成功借鑒產(chǎn)品創(chuàng)新+強勢營銷展示2025/3/1129開展模式借鑒——雅居樂·雍景豪園工程根本資料南海雍景豪園位于南海區(qū)穗鹽路，鄰近地鐵干線芳村站，地理位置優(yōu)越，交通網(wǎng)絡(luò)完善。工程的規(guī)劃設(shè)計以中央近60,000平方米的Darling湖為中心，使住戶在和諧的生活環(huán)境中享受最舒心雅致的居住空間。工程擁有完善的配套設(shè)施和交通網(wǎng)絡(luò)，是南海區(qū)最大型的親水港灣式豪宅小區(qū)。物業(yè)形態(tài)：獨棟別墅、聯(lián)體別墅、多層洋房、小高層洋房、高層洋房1、地段：位處南海與廣州交界地帶，較偏僻；2、交通：工程所在地比周邊輻射區(qū)落后，與周邊區(qū)域交通不便；3、規(guī)模：社區(qū)規(guī)模較大；雍景豪園與本工程的相同點2025/3/1130雍景豪園定位廣州西翼新都會最大型親水港灣式豪宅社區(qū)核心客戶：廣州西部板塊自住客戶、南海鹽步、大瀝周邊自住客戶重點客戶：廣州投資客配套、環(huán)境現(xiàn)行，極盡展示未來生活情景；建立大盤氣勢，一舉奠定大盤的社區(qū)形象；千畝大盤綜合體的開發(fā)模式，在陌生區(qū)大規(guī)模開發(fā)，多樣化住宅產(chǎn)品組合，由多層、小高層、高層洋房到豪華別墅

根據(jù)廣州人喜愛親水的習(xí)慣，設(shè)計時重點突出人在居住時的親水性產(chǎn)品定位形象定位客戶定位啟動區(qū)目標(biāo)2025/3/1131雍景豪園〔一期〕的成功地關(guān)鍵性問題處理區(qū)域價值重新定位“廣州西翼”，“大交通”背景下的廣佛都市圈；同時開通無收費站過境路、開通一地兩線電信服務(wù)、提供與廣州無縫對接的公共交通配套。如何解決配套問題？在一期開盤初期，將6萬平米中心湖景、商業(yè)街、中心廣場、景觀園林、教育設(shè)施一并展示，未來生活場景得以充分體驗看得見的未來。雅居樂品牌＝對品質(zhì)保證和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的承諾60000平方米澳洲風(fēng)情港、12000平方米游樂式福特瑪超市、8000平方米港灣式餐飲會所、1400平方米船屋餐廳、帝景臺住客康體會所、400米長澳洲特色步行街、6000海洋康體會所、17000雍景豪園喬治中英文小學(xué)、幼兒園。產(chǎn)品價值點如何展現(xiàn)？品牌效應(yīng)如何提升區(qū)域價值，吸引廣州區(qū)域客戶？2025/3/1132雍景豪園的成功借鑒區(qū)域包裝融合+完善配套附加2025/3/1133市場競爭分析2025/3/1134市場競爭圈層以市場半徑劃定競爭圈層等級帝景灣中央豪門龍城國際奕翠園中信工程利豐城市花園錦繡江南江濱新城龍灣新城東岸1號本工程佳兆業(yè)西湖工程盈拓酈苑東江府東江華府中心花園帝景城御景豪庭名澤天下富盈茶山工程麗江豪園一級競爭區(qū)域二級競爭區(qū)域二級競爭區(qū)域在售潛在一級競爭區(qū)域：石龍、石灣二級競爭區(qū)域：石碣、茶山、石排、園州4鎮(zhèn)三級競爭區(qū)域：大東莞傳統(tǒng)別墅板塊2025/3/1135競爭工程掃描——一級競爭區(qū)域項目名稱物業(yè)類型主力戶型均價產(chǎn)品重疊度龍灣新城別墅+高層獨立別墅：464平米聯(lián)排：260平米獨棟7200聯(lián)排5500高麗灣花園別墅+高層洋房：116㎡—140㎡三房至五房獨棟：400㎡雙拼：400㎡別墅9000高帝景灣別墅+高層洋房：三房134～136平米四房164-191平米復(fù)式：246-287平米雙拼別墅：290平米洋房8000復(fù)式11000別墅18000高中央豪門高層110-130三房164-185四房220-258復(fù)式洋房5500復(fù)式8000低佳兆業(yè)西湖項目————————奕翠園————————帝景灣中央豪門龍城國際奕翠園龍灣新城東岸1號本項目佳兆業(yè)西湖項目在售潛在從銷售周期及產(chǎn)品重疊度看，本工程一級競爭區(qū)域主要競爭對手為：龍灣新城、麗灣花園

2025/3/1136中信項目利豐城市花園錦繡江南江濱新城本項目盈拓酈苑東江府東江華府中心花園帝景城御景豪庭名澤天下富盈茶山項目麗江豪園二級競爭區(qū)域二級競爭區(qū)域在售潛在項目名稱物業(yè)類型主力戶型均價產(chǎn)品重疊度錦繡江南多層洋房、獨棟110㎡二房230-470㎡別墅獨棟18000聯(lián)排13000高碧水云天小高層87-99㎡二房124-126㎡三房約4000低利豐城市花園小高層51㎡一房、82-86㎡二房、95-110㎡三房約4000低新世紀(jì)·麗江豪園小高層120㎡二房、150㎡三房5500低達鑫·江濱新城高層、聯(lián)排、獨棟、美墅86㎡二房、95㎡三房、186㎡情景美墅240-275㎡別墅別墅16000美墅6500高東江府純復(fù)式150-180㎡三房、250-260㎡四房、300㎡五房6500低名澤天下獨棟、聯(lián)排300-600㎡別墅獨棟8500、聯(lián)排6500高中信石排項目獨棟、聯(lián)排、高層————高從銷售周期及產(chǎn)品重疊度看，本工程二級競爭區(qū)域主要競爭對手為：達鑫江濱新城名澤天下中信石排工程競爭工程掃描——二級競爭區(qū)域2025/3/1137本工程最大的競爭來自于：龍灣新城、麗灣花園、達鑫·江濱新城、中信石排工程和名澤天下。工程競爭度梳理匯總一級競爭區(qū)域二級競爭區(qū)域龍灣新城麗灣花園達鑫·江濱新城名澤天下中信石排項目2025/3/1138本工程較突出優(yōu)勢在：產(chǎn)品的純粹性、開展商的開發(fā)水平；

弱勢在：區(qū)域形象較低、周邊環(huán)境不佳、配套檔次低、外地開發(fā)商的外鄉(xiāng)化運作和外鄉(xiāng)資源整合能力。競爭層面比較項目名稱占地規(guī)模開發(fā)商品牌周邊環(huán)境內(nèi)環(huán)境物業(yè)類型周邊配套價格本項目34萬㎡深圳知名品牌東莞知曉度低一般好獨棟、雙拼、聯(lián)排，純別墅較差、檔次低——龍灣新城33.34萬㎡鎮(zhèn)級開發(fā)商一般好獨棟、聯(lián)排、疊加別墅、高層洋房較完善，檔次一般獨棟7200、聯(lián)排5500麗灣花園8萬㎡鎮(zhèn)級開發(fā)商較好較好獨棟別墅+高層洋房較完善，檔次一般約9000江濱新城58萬㎡東莞本土公司好好雙拼別墅、多層美墅、高層洋房較差，檔次一般約16000中信石排30萬㎡莞深知名品牌好好預(yù)計別墅+洋房較完善，檔次高——名澤天下13.6萬㎡鎮(zhèn)級開發(fā)商一般好獨棟別墅、聯(lián)排別墅比較完善獨棟8500聯(lián)排65002025/3/1139工程SWOT分析2025/3/1140S——優(yōu)勢因素區(qū)位優(yōu)勢：工程位于規(guī)劃石灣新城中心，與石龍新城隔河相望；規(guī)模優(yōu)勢：工程占地510畝，是石灣規(guī)模最大的高檔社區(qū)之一；品牌優(yōu)勢：皇庭地產(chǎn)品牌強勢進駐，社區(qū)品質(zhì)保證；規(guī)劃優(yōu)勢：石灣政府高端規(guī)劃新城，與石龍新城無縫對接，前景無可比較。2025/3/1141W——劣勢因素周邊配套：居住氣氛不濃，工程周邊稍顯荒涼；片區(qū)形象：周邊道路、民房、工廠、垃圾站及高壓線等問題影響嚴(yán)重景觀資源：缺乏景觀資源，難以營造獨特的賣點；沙河水質(zhì)較差，影響工程形象塑造；社會治安：石灣經(jīng)濟相對落后，存在社會治安隱患，區(qū)域口碑較差。2025/3/1142O——時機因素消費力強勁：石龍最為東莞經(jīng)濟強鎮(zhèn)，具有強大的購置潛力。政府政策：政府對別墅用地的嚴(yán)格控制制造市場機遇。土地稀缺：石龍新城土地有限，片區(qū)內(nèi)可開發(fā)用地日益稀缺。市場空白：石龍高端別墅工程稀缺，客戶外溢。新城建設(shè)：片區(qū)作為石灣政府重點打造的區(qū)域，隨著沙河大橋的開通，實現(xiàn)兩城中心的無縫對接。2025/3/1143T——威脅因素市場競爭：未來大石龍片區(qū)中高檔工程競爭劇烈；沙河大橋工程進度：影響工程與石龍連接的沙河大橋，雖已奠基，但建設(shè)進度緩慢，對工程銷售影響較大。2025/3/1144優(yōu)勢-----Strength機會-----Opportunity

區(qū)位優(yōu)勢：項目位于規(guī)劃石灣新城中心，與石龍新城隔河相望；

規(guī)模優(yōu)勢：項目占地510畝，是石灣規(guī)模最大的高檔社區(qū)；

品牌優(yōu)勢：皇庭地產(chǎn)品牌強勢進駐，社區(qū)品質(zhì)保證；

規(guī)劃優(yōu)勢：石灣政府高端規(guī)劃新城，與石龍新城無縫對接，前景無可比擬。

消費力強勁：石龍最為東莞經(jīng)濟強鎮(zhèn)，具有強大的購買潛力。

政府政策：政府對別墅用地的嚴(yán)格控制制造市場機遇。

土地稀缺：石龍新城土地有限，片區(qū)內(nèi)可開發(fā)用地日益稀缺。

市場空白：石龍高端別墅項目稀缺，客戶外溢。

新城建設(shè)：片區(qū)作為石灣政府重點打造的區(qū)域，隨著沙河大橋的開通，實現(xiàn)兩城中心的無縫對接。劣勢-----Weakness劣勢應(yīng)對策略

周邊配套：居住氛圍不濃，項目周邊稍顯荒涼；

片區(qū)形象：周邊道路、民房、工廠、垃圾站及高壓線等問題影響嚴(yán)重

景觀資源：缺乏景觀資源，難以營造獨特的賣點；沙河水質(zhì)較差，影響項目形象塑造；

社會治安：石灣經(jīng)濟相對落后，存在社會治安隱患，區(qū)域口碑較差。1、周邊配套缺乏問題：突出區(qū)域發(fā)展前景，對未來兩城中心無縫對接強勢推廣，在社區(qū)必備服務(wù)功能如電話區(qū)號、各項費用的繳收單位等方面融入石龍；2、片區(qū)形象問題：與政府溝通、加快周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對高壓線、垃圾站等進行改造，打造靚麗新區(qū)形象；3、景觀資源問題：高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)打造社區(qū)園林；同時最大化縱向發(fā)展景觀設(shè)計；4、社會治安問題：強化區(qū)域發(fā)展前景，配備高智能化設(shè)施，突出項目品牌物管，提升市場信心。威脅-----Threat威脅對應(yīng)策略

市場競爭：未來大石龍片區(qū)中高檔項目競爭激烈；

沙河大橋工程進度：影響項目與石龍連接的沙河大橋，雖已奠基，但建設(shè)進度緩慢，對項目銷售影響較大。1、中高檔物業(yè)競爭激烈：加大產(chǎn)品特色和附加值打造，以高品質(zhì)產(chǎn)品引領(lǐng)大石龍片區(qū)市場；2、沙河大橋未建成，不利于拓寬大石龍片區(qū)客戶：沙河大橋嚴(yán)重影響著項目吸引外界客戶，對項目起著決定性作用，促使政府盡快建成；同時在項目周邊展示未到位之前現(xiàn)場不做展示，僅在石龍新區(qū)做項目展示與客戶積累。SWOT矩陣組合分析2025/3/1145工程開展戰(zhàn)略2025/3/1146基于解決核心問題的戰(zhàn)略途徑:

打造大石龍新中心+產(chǎn)品創(chuàng)新超越整體開展戰(zhàn)略如何重塑區(qū)域價值，突破現(xiàn)有高端物業(yè)的價值平臺？如何突破東莞區(qū)域融入、客戶融入的心理障礙？2025/3/1147本工程要以純別墅、高素質(zhì)的創(chuàng)新產(chǎn)品，做大石龍豪宅領(lǐng)導(dǎo)者。工程競爭占位從工程本體分析，一期的指標(biāo)可以滿足做純別墅的稀缺高端產(chǎn)品；從工程開發(fā)策略分析，一期走高端開發(fā)路線更容易拉升整體工程的形象；從市場競爭分析，目前別墅產(chǎn)品開發(fā)水平一般，且未來純別墅物業(yè)較少；對內(nèi)：通過自身區(qū)位和規(guī)模優(yōu)勢，以及產(chǎn)品素質(zhì)和高檔配套設(shè)施再造，建立面對區(qū)域內(nèi)工程的絕對優(yōu)勢；對外：通過打造無差異的莞惠區(qū)域地界感，突破客戶的置業(yè)心理障礙；打造工程領(lǐng)先的創(chuàng)新產(chǎn)品和交通價差，形成工程的差異化和高性價比，吸引跨區(qū)置業(yè)。2025/3/1148工程競爭力構(gòu)建方向同類工程普遍規(guī)律核心問題解決思路+產(chǎn)品創(chuàng)新超越高檔配套設(shè)施再造內(nèi)部景觀資源再造區(qū)域開發(fā)的思路保值與增值措施2025/3/1149工程定位Part22025/3/1150工程客戶定位2025/3/1151工程的交通半徑輻射區(qū)域核心客戶區(qū)域：石龍、石灣次級主力客戶區(qū)域：石排、園洲、茶山、石碣三級目標(biāo)客戶區(qū)域：博羅縣、東莞城區(qū)及其他周邊鎮(zhèn)區(qū)15分鐘交通圈20分鐘交通圈40分鐘交通圈區(qū)域內(nèi)主要道路與橋梁的沿線將是本工程潛在客戶的來源區(qū)域。工程的交通目前主要依靠羅浮山大橋、石灣大橋分別連接石龍老城區(qū)、石排鎮(zhèn)；石灣區(qū)域內(nèi)交通主要依靠石灣大道、永石大道；未來沙河大橋貫穿后，石灣新城與石龍新城對接，石龍新城將成為工程的一個主要客源地。2025/3/1152區(qū)域主要層次人群新富裕市民階層市民階層穩(wěn)定資產(chǎn)階層財富階層權(quán)力階層赤貧階層年齡：35--55歲職業(yè)：企業(yè)主、經(jīng)商者、公務(wù)員置業(yè)目的：次要居住、投資置業(yè)敏感點：地段、交通、智能化、小區(qū)建筑密度、社區(qū)景觀對本工程期待：感興趣，可能購置年齡：30-40歲職業(yè)：自由職業(yè)者、企業(yè)高管、港臺商置業(yè)目的：自住〔提高生活品質(zhì)〕、投資置業(yè)敏感點：地段、價格、品質(zhì)、交通、社區(qū)景觀對本工程期待：感興趣，可能購置年齡：25-35歲職業(yè)：其他職業(yè)置業(yè)目的：自住置業(yè)敏感點：價格、地段、交通對本工程期待：受限經(jīng)濟能力，不期待2025/3/1153周邊重點工程客戶構(gòu)成項目名稱項目區(qū)位客層區(qū)域構(gòu)成帝景灣石龍石龍：50%；茶山5%；石碣5%；石排：5%；惠州：5%；香港：15%；城區(qū)：5%；其他：10%錦繡江南石排石排：70%；石龍：20%；園州：5%；其他周邊鎮(zhèn)區(qū)：5%江濱新城石碣石碣：45%；高埗：20%；城區(qū)：20%；其他周邊鎮(zhèn)區(qū):15%龍灣新城石灣石灣：80%；石龍：10%；惠州及其他：10%名澤天下園洲園洲：75%；石排：10%；石龍：5%；惠州及其他：10%客戶區(qū)域構(gòu)成客戶職業(yè)構(gòu)成目前片區(qū)主要的客戶來源除了以本地客戶主導(dǎo)外，大石龍其他區(qū)域的跨區(qū)置業(yè)群比例也較大。石龍、石碣區(qū)域的跨區(qū)置業(yè)比例較大，說明對于周邊鎮(zhèn)區(qū)有較大的市場吸附力。石灣、園洲根本以本地為主，東莞大石龍地區(qū)的跨區(qū)置業(yè)比例相對較低。購置高端物業(yè)的客戶群職業(yè)中，占比例最多的為企業(yè)主、經(jīng)商者、公務(wù)員。分析結(jié)論：

2025/3/1154客戶群特征與置業(yè)關(guān)注因素分析客戶群特征關(guān)注因素需求產(chǎn)品與本項目的契合度本地高端私營企業(yè)主1）、年齡在30-50歲之間；2）、文化層次較低，主要經(jīng)濟來源于生意盈利；3）、此類客戶群收入較為穩(wěn)定，由于在周邊做生意故有就近購房的需要。產(chǎn)品：對產(chǎn)品整體質(zhì)素不高，但要求戶型方正實用，環(huán)境舒適。配套：要求周邊配套齊全，交通便利，整體商業(yè)氣氛活躍發(fā)達。價格：價格承受能力較強，決定果斷，只要是看重的物業(yè)就會購買，對價格并不是太關(guān)注。其它：注重一定的保值、升值潛力，希望有較高的租金回報率。寄望下一代，對教育配套要求較高。具有較強攀比心理。通常會選擇別墅、類別墅、復(fù)式產(chǎn)品高政府高級公務(wù)員1）、年齡在35-50歲之間；2）、文化層次較高，擁有豐富的社會經(jīng)驗；3）、除正常的工薪收入外，擁有大量的灰色收入，有很強的購買能力，大部分是二次以上置業(yè)。4）、經(jīng)濟能力強，但對購置房產(chǎn)較為謹(jǐn)慎，表現(xiàn)低調(diào)。產(chǎn)品：對產(chǎn)品整體質(zhì)素要求高，對社區(qū)的園林、建筑、物管以及品牌等要求較高，屬于既理智又挑剔的置業(yè)者。配套：追求享受生活，要求項目會所以及周邊生活配套齊全，對交通配套的要求較強烈。價格：價格承受能力強，但購房考慮周期較長，會綜合比對，屬于穩(wěn)重型。其它：對保安較為注重；對景觀要求較高，希望有景觀優(yōu)美的園林、或者片區(qū)內(nèi)的景觀。選擇與自己身份、地位相匹配的物業(yè)。通常會選擇別墅、類別墅、復(fù)式產(chǎn)品高2025/3/1155客戶群特征與置業(yè)關(guān)注因素分析客戶群特征關(guān)注因素需求產(chǎn)品與本項目的契合度石龍、石灣本地土著1）、習(xí)慣了在周邊生活，對周邊環(huán)境十分熟悉；2）、家庭人數(shù)約4-6人，文化層次較低，經(jīng)濟能力較為穩(wěn)定（部分居民以出租樓宇收租和小生意為主要經(jīng)濟收入）；3）、對自已所居住的區(qū)域有一定的熟悉以及親切感；4）、為更換更好的生活環(huán)境且能方便打理自已的物業(yè)需要，故會就近購房。產(chǎn)品：由于自身原居住環(huán)境（衛(wèi)生、園林、綠化）方面較缺乏，所以在選擇購房時對園林及綠化方面的要求較高。配套：希望擁有便利購物商場、醫(yī)療服務(wù)、教育設(shè)施等等；但交通配套的要求并不強。價格：總價承受能力有限。其它：接受信息的渠道較為狹窄，購房信息大多來源于周邊路牌、廣告牌及親友間的相互轉(zhuǎn)告，同時會出現(xiàn)跟風(fēng)購房的現(xiàn)象。主要目的是改善現(xiàn)有的居住環(huán)境，從而提升自己的身份及地位，所以對于知名度較高的豪宅有一定的向往。洋房（三房、四房）低港、臺、外籍人士工廠主階層1）、這批人擁有自己的產(chǎn)業(yè)，財力雄厚。2）、作為有產(chǎn)業(yè)階層，他們從各地來大石龍辦廠多年，對區(qū)域已有了感情。3）、看好區(qū)域的發(fā)展前景，努力將自己的企業(yè)做大做強。打拼的過程中希望自己在這里能有個體面的居所。產(chǎn)品：注重生活質(zhì)量，屬于享樂階層，要求產(chǎn)品舒適的同時，也要能彰顯其尊貴身份。對建筑外型、樓盤知名度、發(fā)展商品牌等多方面都有較高要求，相比較而言，更看重的是物業(yè)的附加值，喜歡有較堂皇的感覺。配套：配套設(shè)施在要求齊全的同時，較注重其檔次與休閑性。此類客戶對子女教育成長要求也很高，所以希望子女能進名牌學(xué)府，會所多要求包括健身中心、泳池、閱覽室、美容院等設(shè)施。價格：價格承受能力強，有一定的思鄉(xiāng)情節(jié)，如果能夠找到家鄉(xiāng)的元素，易產(chǎn)生共鳴。其它：對周邊環(huán)境及保安較為看重。自住要求大面積單位洋房、或別墅類別墅，也會考慮小面積二房、三房，主要用于為企業(yè)職工提供宿舍較高2025/3/1156客戶群特征關(guān)注因素需求產(chǎn)品與本項目的契合度莞、深、港投資客戶1）投資經(jīng)驗豐富；關(guān)注區(qū)域發(fā)展與升值潛力。2）他們屬于手握重金，關(guān)注區(qū)域、品牌、資源產(chǎn)品等，購房作為增長財富的一種手段。3）因養(yǎng)老、內(nèi)地婚姻、度假、投資或工作在大石龍的香港人士。4）、對物管的要求較高，對品牌價值認(rèn)可度高。產(chǎn)品：看重物業(yè)的綜合素質(zhì)及附加值，追求性價比。要求項目品質(zhì)高，項目具有一定檔次，生活環(huán)境舒適；配套：生活配套齊全，娛樂設(shè)施近便，交通便利。關(guān)注交通是否便利度，要求綜合性價比高或者升值潛力大價格：價格承受能力強，但注重性價比；其它：對周邊環(huán)境以及保安管理問題、甚至小區(qū)居住人群的素質(zhì)比較注重。以住宅為主，少量客戶考慮別墅、類別墅一般客戶群特征與置業(yè)關(guān)注因素分析2025/3/1157由于工程高端占位，結(jié)合石龍、石灣及周邊鎮(zhèn)區(qū)的客戶實際情況和特征，確定工程的總體客戶組成：客戶定位——目標(biāo)客戶區(qū)域、職業(yè)構(gòu)成核心客戶石龍私營企業(yè)主石灣、石龍高級公務(wù)員石龍大型企業(yè)高級管理層重點客戶大石龍片區(qū)私營企業(yè)主大石龍周邊鎮(zhèn)區(qū)投資客大石龍周邊鎮(zhèn)區(qū)高級公務(wù)員偶得客戶外籍人士東莞城區(qū)、香港、深圳投資客群核心客戶層重點客戶層游離客戶層偶得客戶層游離客戶區(qū)域個體工商戶本地土著2025/3/1158根據(jù)工程目標(biāo)客戶分析和深入訪談，對可能構(gòu)成的客戶圈層做了比例劃分如下：職業(yè)區(qū)位私營企業(yè)主高級公務(wù)員企業(yè)管理層港臺籍工廠主個體經(jīng)商者本地土著投資客總體比例石龍25%16%4%3%3%-4%55%石灣5%5%3%2%3%4%1%25%大石龍周邊鎮(zhèn)區(qū)4%2%1%2%1%1%2%15%其他區(qū)域客戶2%1%----2%5%合計35%28%9%7%7%5%9%100%客戶定位——目標(biāo)客戶區(qū)域、職業(yè)構(gòu)成2025/3/1159客戶定位——客戶戰(zhàn)略性劃分。高高市場增長率明星現(xiàn)金牛嬰兒瘦狗相對市場份額波士頓矩陣明星客源現(xiàn)金?？驮磱雰嚎驮词莨房驮纯诒涂诒?利潤型利潤型缺陷型企業(yè)高管及外籍技術(shù)人員高級私企業(yè)主、高級政府公務(wù)員企業(yè)中層管理、醫(yī)生、教師其他關(guān)注價格又希望擁有高端的局部人群2025/3/1160工程定位2025/3/1161城市別墅，終極豪宅功能定位詮釋：未來工程所在地將成為大石龍片區(qū)的新城中心；別墅原本稀缺，城中別墅更是絕無僅有；適合生活的中心區(qū)別墅，乃終極豪宅。2025/3/1162原方案以雙拼和獨棟為主，聯(lián)排相對較少；

各類型別墅以中小面積為主，少量超大面積段獨棟別墅。產(chǎn)品定位原物業(yè)組合方案：物業(yè)類型戶數(shù)（套）單戶面積（平方米）合計（平方米）面積配比獨立別墅11459082608.42%獨立別墅279373.329490.730.05%雙拼別墅1323003960040.36%聯(lián)排別墅942212077421.17%會所

2960

幼兒園

1200

住宅匯總319

98124.7配套面積

37750.72025/3/1163從區(qū)域客戶認(rèn)知的角度，本項在建筑風(fēng)格的演繹上目應(yīng)沿襲區(qū)域的主流以迎合市場需求，同時要在現(xiàn)有的市場根底上大膽突破，形成差異并引領(lǐng)市場。文化定位目標(biāo)客戶的主流居住文化取向東莞的別墅市場已成形幾大成熟板塊，各板塊工程多采用歐式建筑風(fēng)格，主要是由于東莞外鄉(xiāng)文化的缺失。其中，東江流域別墅工程根本上都是歐式建筑，且頗受市場認(rèn)可，歐陸風(fēng)情與東江文化的融合是區(qū)域高端工程文化演繹的根底，也是區(qū)域客戶對豪宅評判的一個標(biāo)準(zhǔn)。在水資源方面，同周邊工程相比較，本工程外部缺乏高品質(zhì)水景資源，內(nèi)部受建筑密度的限制也缺乏大規(guī)模水景的打造，內(nèi)部資源與外部資源上均處于劣勢，因此水文化不是本工程社區(qū)文化的演繹的可行方向。去除水文化，區(qū)域市場認(rèn)可的文化因素主要是人文風(fēng)情的演繹，因此人文風(fēng)情是本工程文化演繹的主要方向。因此人文風(fēng)情的演繹應(yīng)更加純粹，以削弱外部資源缺乏的弱勢。競爭工程的居住文化風(fēng)情區(qū)域項目名稱建筑風(fēng)情石灣龍灣新城歐陸風(fēng)情麗灣花園歐陸風(fēng)情石龍帝景灣西班牙風(fēng)格中央豪門西班牙風(fēng)格園洲名澤天下歐式新古典風(fēng)格茶山新世紀(jì)麗江豪園簡單歐式風(fēng)格石碣江濱新城現(xiàn)代風(fēng)格大石龍區(qū)域工程普遍采用歐式風(fēng)格，更加符合大石龍居民對于“豪氣〞的偏好，而相對缺乏人文內(nèi)涵。并且大多數(shù)工程對建筑風(fēng)情演繹并不純粹，僅是流于外表，形似而無神。2025/3/1164——意式風(fēng)情?宮殿式別墅——文化定位詮釋：意式風(fēng)情：工程建筑風(fēng)格，主要采用意大利風(fēng)情元素，是在區(qū)域認(rèn)可的西班牙風(fēng)情之上升級而來，風(fēng)情演繹更加細膩、正統(tǒng)。在風(fēng)情演繹的過程中形成工程獨有的特色，與市場形成差異化。宮殿式別墅：宮殿是工程檔次暗示客戶群的身份，本工程將形成宮殿式的別墅群，宮殿本身也是一種文化，是奢侈、權(quán)貴的象征，本工程所演繹的是貴族的生活方式與社會上層文化交流。2025/3/1165通過對本工程素質(zhì)的綜合分析，工程突出賣點屬性如下：

皇庭品牌·大石龍雙中心·純別墅豪宅·大社區(qū)形象定位工程價值賣點梳理價值層面價值點梳理價值等級地段石灣新城區(qū)，緊鄰石龍新城區(qū)大石龍新城中心，規(guī)劃前景看好★★★☆資源無強勢景觀資源★產(chǎn)品較大規(guī)模超低密度、純別墅、高稀缺性創(chuàng)新產(chǎn)品豪宅建材★★★★☆品牌中國最具影響力深圳品牌中國十大最具潛力發(fā)展企業(yè)深圳地產(chǎn)十大影響力開發(fā)商★★★☆配套超六星級豪華會所國際品牌幼兒園★★★☆服務(wù)等附加值英式管家服務(wù)大石龍公共交通服務(wù)莞惠無障礙享受市場配套★★★★2025/3/1166在屬性定位的根底上，重點引導(dǎo)“石灣新區(qū)融入大石龍〞，突出工程核心競爭力“純別墅〞純粹性和唯一性，以首席別墅為主定位訴求。形象定位大石龍新中心·首席純別墅社區(qū)

工程形象定位：主推：大石龍城央·終極純別墅·傳世襲榮耀備選：——百年傳世·城市終極別墅——工程主推廣語：2025/3/1167價格定位——產(chǎn)品預(yù)設(shè)前提條件

工程價格定位的預(yù)設(shè)滿足條件：價格定位預(yù)設(shè)滿足條件：1.與石龍中心區(qū)的交通暢通——沙河大橋、興業(yè)大道的建成，至少實現(xiàn)興業(yè)大道的交通順暢2.無差異的大石龍同城生活便利——與石龍鎮(zhèn)無縫對接，享受與大石龍同等的市政及生活配套，消除地界感；3.工程突出的產(chǎn)品綜合素質(zhì)及較好銷售形象展示區(qū)配合——產(chǎn)品綜合素質(zhì)打造優(yōu)于競爭工程〔產(chǎn)品開展建議詳見下文〕；——能滿足在工程銷售期有較成熟的展示條件，如入口、會所、主水景觀、局部園林等條件的成熟；2025/3/1168定價推導(dǎo)說明價格定位市場比較法最終價格確定價格系數(shù)修正產(chǎn)品分類聯(lián)排別墅雙拼別墅獨棟別墅產(chǎn)品創(chuàng)新系數(shù)修正時間價值系數(shù)修正資源利用系數(shù)修正選取對比樓盤入市價格確定選取對比元素選取加權(quán)比例客戶接受度修正2025/3/1169定價方法價格定位市場比較法：運用類似的工程作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正，從而得到評估工程最可能實現(xiàn)的合理價格。區(qū)位：工程所處的地理區(qū)位以及行政區(qū)位〔包括土地地價〕，這是商品房房價的主要構(gòu)成局部，在工程開發(fā)中起主導(dǎo)作用；周邊環(huán)境：工程所處位置的周邊自然環(huán)境及人文環(huán)境；規(guī)模：工程總占地以及建筑密度、建筑形態(tài)、布局等；景觀：小區(qū)內(nèi)園林風(fēng)格、綠化程度、景觀特色等；周邊生活配套：包括購物、學(xué)校、醫(yī)療等的便捷度；小區(qū)配套：會所功能、公共休閑、活動場所等；戶型結(jié)構(gòu)：產(chǎn)品特點、外形特征、美觀程度、實用程度等；物業(yè)管理：品牌知名度、專業(yè)的管理模式、效勞態(tài)度及效勞內(nèi)容等；發(fā)展商：開展商的自身實力及社會認(rèn)同度；投資潛力：本工程及片區(qū)未來升值潛力。價格比照因素提取2025/3/1170根據(jù)工程所在片區(qū)在售工程具體情況，設(shè)定調(diào)查范圍，篩選了不同的工程樣本。預(yù)測獨棟別墅市場價格內(nèi)容權(quán)數(shù)項目名稱項目與可比實例的分值龍灣新城江濱新城名澤天下帝景灣市場售價（元/M2）本項目720018000850018000區(qū)位20%7.55.5768周邊環(huán)境15%65.56.56.58規(guī)模10%86.596.57景觀12%667.56.59周邊生活配套8%76.56.578小區(qū)配套5%767.578戶型結(jié)構(gòu)15%877.577物業(yè)管理7%76777發(fā)展商5%866.56.58升值潛力3%76.57.577綜合權(quán)數(shù)

0.20.30.10.4修正系數(shù)

0.240.300.110.37加權(quán)平均值

14654獨棟別墅市場比較均價：14654元/平方米說明:本工程在建筑本體條件成熟情況下打分2025/3/1171內(nèi)容權(quán)數(shù)項目名稱項目與可比實例的分值江濱新城名澤天下錦繡江南市場售價（元/M2）本項目15000800012000區(qū)位20%7.5767周邊環(huán)境15%66.56.56.5規(guī)模10%896.56.5景觀12%67.56.57周邊生活配套8%76.576.5小區(qū)配套5%77.577戶型結(jié)構(gòu)15%87.577.5物業(yè)管理7%7777發(fā)展商5%86.56.56.5升值潛力3%77.577.5綜合權(quán)數(shù)

0.30.40.3修正系數(shù)

0.300.430.31加權(quán)平均值

11608

預(yù)測雙拼別墅市場價格雙拼別墅市場比較均價：11608元/平方米說明:本工程在建筑本體條件成熟情況下打分2025/3/1172預(yù)測聯(lián)排別墅市場價格聯(lián)排別墅市場比較均價：8057元/平方米內(nèi)容權(quán)數(shù)項目名稱項目與可比實例的分值龍灣新城江濱新城名澤天下市場售價（元/M2）本項目6500110006500區(qū)位20%7.55.576周邊環(huán)境15%65.56.56.5規(guī)模10%86.596.5景觀12%667.56.5周邊生活配套8%76.56.57小區(qū)配套5%767.57戶型結(jié)構(gòu)15%877.57物業(yè)管理7%7677發(fā)展商5%866.56.5升值潛力3%76.57.57綜合權(quán)數(shù)

0.40.20.4修正系數(shù)

0.470.200.43加權(quán)平均值

8057說明:本工程在建筑本體條件成熟情況下打分2025/3/1173價格影響因素修正及定價時間修正：本工程約半年后入市，按房價年遞增6%計算，其修正系數(shù)為1.03別墅類型市場價格時間修正系數(shù)入市價格獨棟別墅146541.0315094雙拼別墅116081.0311956聯(lián)排別墅80571.038299資源修正：別墅產(chǎn)品在未來市場屬稀缺產(chǎn)品，且占據(jù)最優(yōu)資源，在產(chǎn)品上也有挖掘潛力，并提升工程的形象，價格可適當(dāng)提高，尤其景觀資源較好的獨棟，本工程大獨棟產(chǎn)品在市場價格根底上浮10%的價格；其他修正：石灣前期別墅工程給市場打下了一個低端別墅與低價的烙印，給工程帶來一定的負面影響，價格應(yīng)適當(dāng)降低。2025/3/1174最終定價綜合以上影響因素，最終修正價格區(qū)間為：大獨棟別墅：15000-17000元/平方米小獨棟別墅：14000-15000元/平方米雙拼別墅：11000-12000元/平方米聯(lián)排別墅：8000-9000元/平方米工程定價的客觀前提基于建筑本體條件的成熟2025/3/1175方案銷售總收入與均價計算：物業(yè)類型戶數(shù)單戶面積面積合計價格區(qū)間均價單套總價（萬元）銷售總價（萬元）獨立別墅114590826015000-170001600094413216獨立別墅279373.32949114000-1500014500541.2942761.52雙拼別墅1323003960011000-120001150034545540聯(lián)排別墅94221207748000-90008500187.8517657.9合計319——98125

12145——119175.4152025/3/1176典型樓盤單價（元/平米）戶型面積（平米）總價（萬元）暢銷度本項目（大獨棟）15000—東江華庭、名澤天下9000-12000550-580500-700★本項目（小獨棟）14000-15000373.3541.29——錦繡江南15000-18000360-373500-560★★名澤天下9000360-380324-342★龍灣新城7200380274★★200-300萬300-500萬500-800萬800萬上從市場各面積段的總價來看：本工程小獨棟別墅處于市場中小面積，總價亦處于中位區(qū)間；大獨棟別墅面積大于市場，總價遠高于市場現(xiàn)有頂端價格，需要突破價格的天花板，預(yù)計有較大的市場阻力。獨棟別墅市場產(chǎn)品定位修正——區(qū)域競爭比較2025/3/1177典型樓盤單價（元/平米）戶型面積（平米）總價（萬元）暢銷度帝景灣18000280-320600-700萬★★本項目11000-12000300345萬——龍灣新城、名澤天下6500-8500300-340200-300萬★★大石龍區(qū)域雙拼別墅主要集中在280-340平米，總價區(qū)間趨向兩端化。本工程雙拼別墅面積處于市場中間層次，為市場主流面積段。本工程雙拼別墅單價、總價定位高出惠州片區(qū)，但遠低于石龍片區(qū)，具有較大的價格競爭力。雙拼別墅市場產(chǎn)品定位修正——區(qū)域競爭比較2025/3/1178典型樓盤單價（元/平米）戶型面積（平米）總價（萬元）暢銷度——————————本項目8000-9000221187.85——江濱新城、錦繡江南8500-9000240-280204-252★★龍灣新城、名澤天下6500245-250159-163★★150-200萬200-250萬250萬以上大石龍區(qū)域聯(lián)排別墅面積主要集中在240-250平米，總價主要在200-250萬；本工程聯(lián)排產(chǎn)品定位稍高于惠州市場，總價低于大石龍東莞片區(qū)，有一定的價格競爭力。聯(lián)排別墅市場產(chǎn)品定位修正——區(qū)域競爭比較2025/3/1179獨棟客戶意向面積主要集中在400-500平米面積區(qū)間，獨棟需求超過500平米的客戶較少。產(chǎn)品定位修正——深訪客戶需求論證深訪客戶客戶意向產(chǎn)品面積區(qū)間2025/3/1180別墅總價在大石龍東莞片區(qū)800萬是較大心理價格門檻；

別墅總價在大石龍惠州片區(qū)500萬是較大心理價格門檻；產(chǎn)品定位修正——深訪客戶需求論證各類客戶產(chǎn)品需求偏好項目大石龍東莞籍客戶大石龍惠州籍客戶購買用途自住，享受生活，投資心理較強主要用于自住，改善居住條件購房者愿承擔(dān)的總價500-800萬200-500萬物業(yè)類型需求獨棟為主、雙拼為輔獨棟為主，聯(lián)排為輔主力戶型需求4房-5房，對套房要求多4房以上，喜歡房間多面積區(qū)間400-500平米300-400平米景觀需求江景或湖景江景2025/3/1181產(chǎn)品定位修正——市場開展趨勢論證東莞整體別墅市場面積逐年走低。面積小、單價低的別墅產(chǎn)品，獲得比較理想的認(rèn)可度。其中，2021年獨棟別墅500㎡以上從08年的70%下降到26.08%，傳統(tǒng)的大獨棟別墅逐漸退出市場，僅有少量的頂級資源型別墅工程仍規(guī)劃一定量的大獨棟產(chǎn)品。根據(jù)東莞中原研究部監(jiān)控，目前市場上以500平米以上戶型為主打的別墅工程僅有中信御園工程，反映出獨棟別墅面積有趨小化的態(tài)勢。以贈送空間的方式增加產(chǎn)品附加值，來實現(xiàn)經(jīng)濟利益的最大化。東莞別墅市場開展到現(xiàn)在，市場各個工程在降低建筑面積的同時，增加產(chǎn)品附加值的打造，局部產(chǎn)品贈送率超過100%，高附加值是贏得市場關(guān)鍵要素之一石灣、園洲工程啟示：石灣以及園洲的別墅工程如名澤天下，局部500平米以上戶型落戶、產(chǎn)品附加值低，處于相對滯銷狀態(tài)；本工程產(chǎn)品打造是工程的核心賣點之一，應(yīng)著挖掘產(chǎn)品附加值與社區(qū)品質(zhì)，跳出周邊落后的競爭格局，實現(xiàn)工程品牌與價值的最大化。2025/3/1182本工程原規(guī)劃大獨棟面積應(yīng)控制在500平米以內(nèi)。產(chǎn)品定位修正——產(chǎn)品戶型面積修正建議

聯(lián)排別墅雙拼別墅小獨棟大獨棟面積區(qū)間沿用原方案沿用原方案沿用原方案調(diào)整為480-500㎡平均面積沿用原方案沿用原方案沿用原方案調(diào)整為490㎡綜合客戶意向面積與市場的開展趨勢，原方案以獨棟、雙拼為主的戶型結(jié)構(gòu)較為合理；但本工程原戶型面積定位中，小獨棟、雙拼、聯(lián)排定位與市場、客戶需求根本相符。大獨棟產(chǎn)品面積偏大，預(yù)計將有較大銷售阻力，建議控制在500平米以下。具體產(chǎn)品面積配比建議如下：2025/3/1183物業(yè)開展建議Part32025/3/1184物業(yè)開展建議建筑立面建議戶型設(shè)置建議園林景觀建議配套設(shè)施建議物業(yè)管理建議整體規(guī)劃建議總體原則確定啟動區(qū)策略2025/3/1185物業(yè)開展建議的出發(fā)點基于CVA，即“競爭的價值增加〞(CompetitionValueAdded)給出能形成價值點和競爭力的因素解決從市場到產(chǎn)品對接的問題2025/3/1186基于3C法來構(gòu)建工程物業(yè)開展建議的體系工程的整體定位——高端形象，中高端產(chǎn)品為主的城市新區(qū)舒適型住宅社區(qū)如何在物業(yè)中表達？物業(yè)發(fā)展建議的考量因素Case:項目條件Customer:客戶敏感點Competition:市場競爭客戶需求、敏感點當(dāng)?shù)氐目蛻粲惺裁葱枨?？認(rèn)同什么樣的項目特質(zhì)？市場競爭和現(xiàn)狀項目本體特征市場現(xiàn)有項目水平？項目的自身條件有哪些可以構(gòu)成核心競爭力？2025/3/1187工程本體條件核心競爭力：領(lǐng)先市場的純別墅產(chǎn)品領(lǐng)先市場的產(chǎn)品打造目前大石龍區(qū)域市場別墅盡管大多擁有江景資源，但檔次普遍較低。本工程為享受型的純別墅工程，擁有稀缺的物業(yè)類型及領(lǐng)先市場的產(chǎn)品打造，構(gòu)筑成工程的一個核心競爭力工程未來打造超越莞穗兩城市的近三千平米的六星級會所工程以溪水貫穿的社區(qū)園林。2025/3/1188客戶敏感點客戶有“趨洋〞特征，喜歡歐式風(fēng)格建筑，置業(yè)有跟風(fēng)心理，有錢人買的是身份和面子，工程打造時需要著重樹立豪宅形象，在建筑風(fēng)格上讓客戶體驗金碧輝煌的感受市場競爭未來市場競爭劇烈，需要通過內(nèi)部資源、產(chǎn)品等多方面的綜合打造出有別于其他工程的風(fēng)情，同時通過風(fēng)情的營造打造更具人文色彩的生活方式創(chuàng)新產(chǎn)品項目擁有市場稀缺的純別墅產(chǎn)品，是項目的主要核心競爭力通過更具文化性、內(nèi)涵性的生活方式打造，突破市場競爭領(lǐng)先生活方式2025/3/1189將3C的三個維度研究給出的信息和結(jié)論綜合，得到本工程的物業(yè)意向原那么：物業(yè)開展建議原那么Customer——趨洋心態(tài)+歐式風(fēng)格+豪宅形象Competition——創(chuàng)新產(chǎn)品+領(lǐng)先生活方式Case——領(lǐng)先市場的產(chǎn)品打造具有創(chuàng)新產(chǎn)品、注重形象打造和風(fēng)情營造的頂級豪宅社區(qū)2025/3/1190原那么一：以領(lǐng)先市場產(chǎn)品為工程核心競爭力的打造方向

原那么二：以風(fēng)情營造+豪宅形象為工程核心競爭力的打造方向

原那么三：在打造工程高端形象的同時，要注意本錢控制物業(yè)開展建議原那么產(chǎn)品超越純別墅物業(yè)類型舒適度整體提升提高產(chǎn)品性價比豪宅形象昭示性標(biāo)志性建筑物景觀展示樣板空間營銷中心項目宣傳風(fēng)情營造組團規(guī)劃六星級會所豪華符號展示豪華社區(qū)入口樓王展示公共活動區(qū)材質(zhì)高檔視線常接觸區(qū)用材高檔豪宅形象生活風(fēng)情營造2025/3/1191物業(yè)開展建議建筑立面建議戶型設(shè)置建議園林景觀建議配套設(shè)施建議物業(yè)管理建議整體規(guī)劃建議總體原那么確定啟動區(qū)策略2025/3/1192整體規(guī)劃工程的整體規(guī)劃主要圍繞內(nèi)部溪水布局，全部南北朝向。社區(qū)分主次兩個入口，內(nèi)部水系自然劃分成兩個內(nèi)島和多個半島格局，社區(qū)內(nèi)配置六星級會所以及幼兒園。1379658421、銷售中心/會所2、社區(qū)北面次入口3、幼兒園4、社區(qū)主入口5、會所水景景觀6、西面交通主干道7、東面交通主干道8、集中溪水景觀9、南面交通主干道2025/3/1193景觀價值分析工程外部無絕對景觀資源，檔次的提升必須依靠內(nèi)部園林景觀的打造來實現(xiàn)。工程社區(qū)內(nèi)部景觀主要由主入口的主水景景觀、南區(qū)的集中溪水景觀、會所的泳池，以水系環(huán)繞貫穿，提升了內(nèi)部產(chǎn)品的景觀價值。景觀價值分級明顯，景觀最好的板塊為環(huán)兩湖附近，其次為環(huán)溪水帶，其余別墅那么較少公共景觀。2025/3/1194功能布局獨棟別墅區(qū)：布置在社區(qū)核中心位置，沿開放式的溪水景觀行列布置，具有最正確的資源條件。雙拼別墅區(qū)：圍繞獨棟別墅區(qū)，南側(cè)雙拼擁有堪比獨棟的一線臨水景觀；東西兩側(cè)的雙拼鄰近道路，景觀較弱。聯(lián)排別墅區(qū)：位于社區(qū)較差的南北兩側(cè)臨路，景觀較弱，居住舒適性較弱。配套分布：會所設(shè)置在主入口附近，臨工程主干道，人車流集中，昭示性較強；幼兒園布置在一期的東北角，對一期別墅影響較小，與二期地塊能形成較好的互動共享。點評：各物業(yè)類型相對集中，通過水系劃分相對獨立，大局部單位景觀布置合理，少局部有待推敲；聯(lián)排聯(lián)排雙拼雙拼獨棟改進建議：南端臨湖雙拼別墅景觀好于非臨水獨棟別墅，以景觀面朝南優(yōu)于朝北、優(yōu)質(zhì)景觀與配置大戶型的原那么，調(diào)整局部雙拼與別墅位置。2025/3/1195交通體系內(nèi)部交通體系點評：社區(qū)級道路和入戶道路交通體系清晰，由大環(huán)形道路形成社區(qū)主交通線，接駁各橫向入戶級道路。但交通體系中缺少組團級道路，路網(wǎng)交叉。內(nèi)部由擁有兩個社區(qū)入口，接駁環(huán)形主干道。獨棟別墅區(qū)應(yīng)采用盡端式道路，可強化該區(qū)的私密性特征，也減少各自人流車流的相互干擾。改進建議：如右圖示綠色局部斷開道路，完全由水系隔開，增加如藍色線條所示的道路，此調(diào)整可使得中島交通更為獨立，中島組團道路更清晰，盡端式入戶道路增多，提升獨立組團價值形象。2025/3/1196總體規(guī)劃修正建議改進建議如下：斷開如以下圖示綠色局部道路，增加如藍色線條所示的道路。如以下圖所示，各顏色相同的圈內(nèi)產(chǎn)品規(guī)劃對調(diào)位置。2025/3/1197物業(yè)開展建議建筑立面建議戶型設(shè)置建議園林景觀建議配套設(shè)施建議物業(yè)管理建議整體規(guī)劃建議總體原那么確定啟動區(qū)策略2025/3/1198市場競爭工程建筑風(fēng)格客戶偏好本體地形建筑風(fēng)格考慮：本工程的建筑風(fēng)格將主要從市場競爭、客戶偏好、本體地形3個緯度進行分析建筑風(fēng)格考慮因素－－市場、客戶、本體市場上的工程注重建筑風(fēng)格的打造，別墅工程打造建筑風(fēng)格大多為歐式風(fēng)格?？蛻魧τ跉W式的建筑風(fēng)格接受度最高，深訪客戶較喜歡帝景灣展示的金碧輝煌、奢華的建筑風(fēng)格。地形無高差，無特殊景觀條件，給予建筑風(fēng)格選擇多樣性。2025/3/1199建筑風(fēng)格小結(jié)：基于對市場競爭的理解、對于客戶的把握以及對工程自身地形條件的考慮推薦本工程的建筑風(fēng)格為意大利風(fēng)格，可稱為精致西班牙風(fēng)格的升級版。建筑風(fēng)格小結(jié)市場競爭：市場上的工程注重建筑風(fēng)格的打造，別墅工程打造建筑風(fēng)格大多為歐式風(fēng)格。建筑立面風(fēng)格是表達工程風(fēng)情以及品質(zhì)感的關(guān)鍵因素之一，與當(dāng)?shù)剌^為初級的營建水平相比，本工程有較大的突破與提升空間；客戶特征：通過對客戶的市場調(diào)查訪問，在建筑風(fēng)格喜好測試中，客戶對于歐式的建筑風(fēng)格接受度最高，其中深訪的幾批客戶明確表示喜歡帝景灣顯示出來的金碧輝煌、奢華的感覺。工程自身：地形無高差，無特殊景觀條件，給予建筑風(fēng)格選擇多樣性。2025/3/11100意大利風(fēng)格的建筑語言和符號元素19世紀(jì)下半葉。流行于19世紀(jì)下半葉的意大利式風(fēng)格，一般為方形或近似方形的平面，紅瓦緩坡頂，出檐較深，檐下有很大的托架。朝向花園的一面有半圓形封閉式門廊，落地長窗將室內(nèi)與室外花園連成一體，門廊上面是二樓的半圓形露臺。古羅馬中世紀(jì)建筑風(fēng)格.券.拱。是以古羅馬中世紀(jì)建筑風(fēng)格為代表，因其采用了券、拱等式樣而得名，主要特征為厚實的墻壁、窄小的窗口、半圓形的拱頂、逐層挑出的門框裝飾和高大的塔樓，并大量使用磚石材料。中心庭院布局。很多采用中心庭院的布局，和室內(nèi)花園藤蔓成蔭的面積形成了悠閑的休息區(qū)域，配合外邊的橄欖樹形成了外部空間，為孩子們提供了活動空間，同時也為年輕人停放意大利踏板摩托車提供空間。細節(jié)精巧.鐵藝.尖頂.石柱.浮雕。意大利建筑在細節(jié)的處理上特別細膩精巧，貼近自然的脈動，使其擁有永恒的生命力。其中鐵藝是一個亮點，陽臺、窗戶間都有鑄鐵花飾。尖頂、石柱、浮雕等彰顯古老、雄偉的歷史感。2025/3/11101本工程建筑風(fēng)格表達：從色彩、用材和造型方面打造意大利風(fēng)格，既滿足客戶追求更新、更高生活方式需求，從風(fēng)格打造上拉進與客戶距離，消除區(qū)域所帶來的陌生感。明亮+淺色系：淺色系較具國際感和品質(zhì)感涂料+石材等：考慮到客戶需求，盡量多采用石材營造本工程豪宅的市場形象采用各式造型：多采用低坡度屋頂、煙囪等各式意大利的建筑造型細部采用鐵藝制作，陽臺、窗戶間都有鑄鐵花飾、尖頂、石柱、浮雕等彰顯古老，強調(diào)意大利元素主要通過認(rèn)知較高的意大利元素，給客戶沖擊感

色系用材造型意大利風(fēng)格表達建筑特征：1、四方形塔樓，低坡度四坡屋頂。2、細長的窗戶配以拱形裝飾上楣〔倒U字型〕。3、大門上有許多雕花，門框的雕刻也盡顯繁雜。4、寬長的屋檐下均等排列裝飾托座。2025/3/11102建筑風(fēng)格表達之色系：從建筑的樣式到房屋的色彩，以一種統(tǒng)一的風(fēng)格有機地構(gòu)成了一個整體。建議本工程采用米色與咖啡色的搭配，屋頂采用紅褐色瓦面。意大利建筑風(fēng)格－－色系主色調(diào)：米色輔色調(diào)：咖啡色紅褐色瓦面2025/3/11103歐式建筑風(fēng)格－－用材建筑風(fēng)格表達之材質(zhì)：

意大利建筑的細節(jié)的處理上特別細膩精巧，鐵藝是意大利建筑的一個亮點，陽臺、窗間都有鑄鐵花飾，既保持了羅馬建筑特色，又升華了建筑作為住宅的韻味感。尖頂、石柱、浮雕……。彰顯著意大利建筑風(fēng)格古老、雄偉的歷史感。本工程外立面的材質(zhì)表達上建議主要運用涂料與高級石材，配合著鋁合金木紋百葉窗，咖啡色的鐵藝欄桿等的相關(guān)運用。2025/3/11104選項適宜新區(qū)第一居所環(huán)境融合營造風(fēng)情構(gòu)造盡量設(shè)計溪水景的露臺、陽臺；采用低坡四坡--屋頂；減少高度過高的煙囪等；采用一些體現(xiàn)風(fēng)情的裝飾元素；增加昭示性強的部位的品質(zhì)感；材質(zhì)主要利用米色噴漆，基座盡量多采用一些高仿真石材材料，營造項目豪華的感覺；元素采用意大利風(fēng)格元素、陽臺、窗間都有鑄鐵花飾、尖頂、石柱、浮雕等體現(xiàn)意大利特色；色調(diào)主色：米色；輔色：咖啡色跳出過于土黃的色彩同一色系顏色合理搭配，以主色彩為主；本工程建筑風(fēng)格及立面價值關(guān)鍵點提煉：建筑風(fēng)格及立面價值關(guān)鍵點－－提煉2025/3/11105物業(yè)開展建議建筑立面建議戶型建議園林景觀建議配套設(shè)施建議物業(yè)管理建議整體規(guī)劃建議總體原那么確定啟動區(qū)策略2025/3/11106戶型設(shè)計規(guī)格指引戶型建議——戶型設(shè)計研究2025/3/11107樓層功能空間聯(lián)排220-240㎡數(shù)量面積層高開間進深地下室家庭影院1203.654多功能廳1353.665酒窖/////洗衣房/儲藏1143.643.5洗手間183.633工人房183.62.73一層門廳/玄關(guān)186.92.53.5客廳132-356.95.56餐廳112-153.643公用衛(wèi)生間153.62.52家庭廳/////廚房(區(qū)分中廚、西廚)112-143.643次臥室11143.63.54車位2363.666二層次臥室(含衛(wèi)生間)2323.33.54.5公用衛(wèi)生間183.332.5三層(主臥區(qū))主臥室1323.356主人衛(wèi)生間1103.342.5步入式衣櫥183.332.7書房1103.333功能空間設(shè)計規(guī)格指引——聯(lián)排別墅2025/3/11108樓層功能空間雙拼280-320㎡數(shù)量面積層高開間進深地下室家庭影院1203.654多功能廳1403.675.5酒窖1103.642.5洗衣房/儲藏1143.643.5洗手間183.633工人房183.62.73一層門廳/玄關(guān)186.92.53.5客廳138-406.966.5餐廳112-153.64.53公用衛(wèi)生間163.632家庭廳1123.643廚房(區(qū)分中廚、西廚)114-163.653次臥室11143.63.54車位2363.666二層次臥室(含衛(wèi)生間)2403.33.54.5次臥室1143.33.54公用衛(wèi)生間183.332.5三層(主臥區(qū))主臥室130-353.35.56主人衛(wèi)生間1123.343步入式衣櫥1103.333書房1103.333.3功能空間設(shè)計規(guī)格指引——雙拼別墅2025/3/11109功能空間設(shè)計規(guī)格指引——小獨棟別墅樓層功能空間小獨棟360-380㎡數(shù)量面積層高開間進深地下室家庭影院116-20354多功能廳135375.5酒窖112343洗衣房/儲藏116344洗手間26332工人房11032.54一層門廳/玄關(guān)186.92.53.5客廳138-456.967餐廳112-166.953公用衛(wèi)生間163.632家庭廳115-163.643.5廚房(區(qū)分中廚、西廚)118-203.663次臥室11163.63.25車位2363.666二層次臥室(含衛(wèi)生間)2453.33.55公用衛(wèi)生間183.332.5三層(主臥區(qū))主臥室135-403.366主人衛(wèi)生間1123.343步入式衣櫥1103.333書房1103.333.32025/3/11110功能空間設(shè)計規(guī)格指引——大獨棟別墅樓層功能空間大獨棟480-500㎡數(shù)量面積層高開間進深地下室家庭影院120-25365多功能廳140386酒窖115353洗衣房/儲藏120354洗手間28332.5工人房112334一層門廳/玄關(guān)1126.93.53.5客廳140-456.96.57.5餐廳116-186.954公用衛(wèi)生間283.63.52.5家庭廳118-223.654廚房(區(qū)分中廚、西廚)118-223.664次臥室11183.63.55車位2363.666二層次臥室(含衛(wèi)生間)2603.345次臥室1163.33.54.5公用衛(wèi)生間193.333三層(主臥區(qū))主臥室1403.376主人衛(wèi)生間1153.344步入式衣櫥1123.344書房1123.334.52025/3/11111本工程戶型分析及建議2025/3/11112南北朝向，通風(fēng)采光情況優(yōu)越；結(jié)合本地客戶的需求和特點，充分房間數(shù)量/套房數(shù)量等，建議5-7間臥室，套房3-4間戶內(nèi)的交通流線人性化設(shè)計，功能分區(qū)明顯，處處表達主人的尊貴感；入戶門廳設(shè)計大氣舒適；充分考慮客廳、主臥的開間、大小的舒適性，視野開開闊性和景色的欣賞性；中空客廳，層高6.9-7米；三樓主臥帶閣樓和大陽臺設(shè)計；二樓各房間設(shè)計觀景陽臺；主臥帶衣帽間、洗手間、書房，但是主臥和書房可以分開設(shè)置，相互獨立又合理過渡；前庭后院設(shè)計，最大程度將園林綠地私有化，私家花園整齊歸一，便于住戶對其私家花園的使用；地下室采用半地下室的形式，保證通風(fēng)采光；2025/3/11113物業(yè)開展建議建筑立面建議戶型設(shè)置建議園林景觀建議配套設(shè)施建議物業(yè)管理建議整體規(guī)劃建議總體原那么確定啟動區(qū)策略2025/3/11114客戶對生活品質(zhì)要求的提高必將導(dǎo)致其對景觀要求的相應(yīng)提高，現(xiàn)有社區(qū)不出眾的景觀體系已缺乏以滿足客戶需求；在競爭較為劇烈的市場中，各個工程都力求在各方面提升競爭力，景觀那么是表達工程品質(zhì)的關(guān)鍵因素之一，因此，可預(yù)見未來市場景觀營造水平將不斷提高。從市場的角度考慮園林景觀建議：建議本工程以歐洲皇家園林風(fēng)格為主線，打造出“綠色生態(tài)人居社區(qū)〞主題的意大利風(fēng)情園林。園林景觀建議觀瀾高爾夫別墅意大利風(fēng)情園林2025/3/11115重要節(jié)點三重洗禮：設(shè)