領(lǐng)展2024 2025中期業(yè)績

領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金股份代號：823中期報告服務(wù)的廣大社區(qū)，在亞太區(qū)房地產(chǎn)市場可靠的夥伴。關(guān)於本報告及領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金（「領(lǐng)展房託」）身分根據(jù)上下文含義亦可指領(lǐng)展房託本身。本報告涵蓋了領(lǐng)展房託由2024年4月1日起年」）的表現(xiàn)。我們於本報告中詳述領(lǐng)展房託於我們過去幾年訂下的發(fā)展計劃所得的進展，並重點說明財務(wù)因素、策略因素、環(huán)境因素、社會因素及管治因素之間如何互相配合，以及闡述這些因素對我們的長遠持續(xù)發(fā)展的影響。載於本報告的資料與我們內(nèi)部管理和董事會報告的指標(biāo)一致，同時亦可與我們過往的報告作比較。完整的可持續(xù)發(fā)展績效披露可參閱我們的可持續(xù)發(fā)展彙編：/tc/ 關(guān)於領(lǐng)展 集團行政總裁報告書08估值回顧資本管理 企業(yè)管治披露核數(shù)師審閱報告50簡明綜合收益表簡明綜合全面收益表52綜合分派報表53簡明綜合財務(wù)狀況表54簡明綜合權(quán)益及基金單位持有人應(yīng)佔資產(chǎn)淨(jìng)值變動表55簡明綜合現(xiàn)金流量表56簡明綜合中期財務(wù)資料附註57五年表現(xiàn)概要78投資者資料納入指數(shù)釋義及詞彙84公司資料2領(lǐng)展是領(lǐng)先、獨立且一體化的房地產(chǎn)投資者及管理人，聚焦亞太區(qū)市場。我們發(fā)揮在資產(chǎn)和物業(yè)管理以及基金管理的實力，管理領(lǐng)展房託及其房地產(chǎn)投資組合。我們矢志為基金單位持有人提供穩(wěn)健的回報及增長。領(lǐng)展房託按資產(chǎn)價值等多項指標(biāo)，領(lǐng)展房託是亞洲最大的房地產(chǎn)投資信託基金。領(lǐng)展房託於香港聯(lián)合交易所主板上市，（股份代號：823持有兩項不同的業(yè)務(wù)：及資產(chǎn)類別持有多元化的物業(yè)權(quán)益。第一按資產(chǎn)價值計為亞洲最大的房地產(chǎn)投資信託基金年收益、物業(yè)收入淨(jìng)額及可分派總額增長記錄%自由流通量，股份由機構(gòu)和私人投資者持有投資管理能力投資管理能力房地產(chǎn)權(quán)益領(lǐng)展房託物業(yè)組合停車場及相關(guān)業(yè)務(wù)(3)辦公大樓辦公大樓辦公大樓澳洲、新加坡及英國辦公大樓辦公大樓物業(yè)組合價值 ,(1)於2024年9月30日的物業(yè)總估值，其中包括海濱匯2024/2025中期業(yè)績摘要 強韌的財政狀況 辦公大樓3領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報告2024/20253房地產(chǎn)投資信託基金，立足亞太區(qū)的領(lǐng)先投資者及管理人，高效營運平臺。主席報告書任主席的身份發(fā)表我的第一份中期報告書。整體宏觀環(huán)境中仍具抗逆力。領(lǐng)展是專注於亞太區(qū)的獨立且一體化的房地產(chǎn)投資者及管理人，具備健全的治理與環(huán)境、社會及管治常規(guī)。我們的專業(yè)人員團隊秉持專注於積極資產(chǎn)管理、多元化及投資回報的方針，成就良好往績。過去五年，領(lǐng)展房託物業(yè)組合持續(xù)擴展，現(xiàn)時涵蓋香港、中國內(nèi)地、新加坡、澳洲及英國，除了零售，亦包括辦公大樓及物流物業(yè)。此外，領(lǐng)展已成功執(zhí)行逾60億美元的出售交易，帶來強勁回報。領(lǐng)展房託作為亞洲最大的房地產(chǎn)投資信託基金，獲機構(gòu)及散戶投資者支持，自由流通量為100%。於過去19年間，領(lǐng)展房託穩(wěn)健而強大的物業(yè)組合推動增長，為基金單位持有人持續(xù)提供穩(wěn)定回報。領(lǐng)展的未來策略是聚焦領(lǐng)展譜寫發(fā)展新篇章之際，我們預(yù)期市況仍充滿挑戰(zhàn)，故須因時制宜，適時調(diào)整過往19年來賴以成功之道，在以香港為基地的基礎(chǔ)上，進一步提升領(lǐng)展房託物業(yè)組合的抗逆力，並通過多元化戰(zhàn)略支持盈利增長。在我的事業(yè)生涯中，全球房地產(chǎn)市場從未經(jīng)歷如此巨大變局，並伴隨多重宏觀環(huán)境轉(zhuǎn)型，包括人口結(jié)構(gòu)變化、地緣政治挑戰(zhàn)而導(dǎo)致貿(mào)易流向轉(zhuǎn)變、氣候變化及對可持續(xù)發(fā)展與科技急速進步的關(guān)注。上述各結(jié)構(gòu)性變化均影響香港經(jīng)濟及整個亞太區(qū)的房地產(chǎn)投資環(huán)境。這些結(jié)構(gòu)性問題及地緣政治的結(jié)果難以預(yù)料，但肯定的是，它們促成一個充滿未知的新時代誕生，使所有企業(yè)都必須作出應(yīng)對及轉(zhuǎn)變。全球金融危機過後，量化寬鬆力度史無前例，我們尚未充分掌握其後續(xù)發(fā)展。這些政策於過去數(shù)年內(nèi)迅速逆轉(zhuǎn)，使投資者、公司及主權(quán)資本都面對困難的調(diào)整。隨著利率上升，大眾及許多機構(gòu)的實際收入下降，導(dǎo)致信心低落、消費支出及政府投資減少。為應(yīng)對日益增加的不明朗因素，投資者傾向於選擇具有規(guī)模、流動性及交投活躍的投資機會。大量資金流入於美國上市且市值具主導(dǎo)地位的少數(shù)科技公司，這些公司能夠提供豐厚的風(fēng)險調(diào)整後回報。同時，我們注意到愈來愈多資金投入交易所買賣基金（ETF）及指數(shù)追蹤基金，這些投資項目流動性高且市場平均回報豐厚，同時風(fēng)險較低。領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報告2024/202556主席報告書同的經(jīng)濟周期，不僅為基金單位持有人帶來持續(xù)的穩(wěn)定回報，並兼?zhèn)湓鲩L潛力與抗逆力。領(lǐng)展作為房地產(chǎn)投資者，營運多元資產(chǎn)。為了吸引投資者投資於聚焦亞太區(qū)的房地產(chǎn)投資信託基金，我們不僅有責(zé)任保持領(lǐng)展房託的規(guī)模及流動性，更有必要展示未來的商業(yè)模式及策略，既具備抗逆力，又能實現(xiàn)超越平均水平的回報及增長。我們必定時刻關(guān)注基金單位持有人的利益，更要與其他資本夥伴及持份者利益一致。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資信託基金模式或會受到利率及房地產(chǎn)周期等不可控因素影響，須切合投資者需要並有別於傳統(tǒng)模式。領(lǐng)展的策略重點是發(fā)展現(xiàn)有領(lǐng)展物業(yè)組合及搭建投資管理業(yè)務(wù)增長引擎。構(gòu)建多元化的物業(yè)組合及提升資產(chǎn)將可增強盈利質(zhì)素及抗逆力，以及向基金單位持有人作出分派的能力。領(lǐng)展通過擴展投資管理業(yè)務(wù)，包括加強與其他資本夥伴合作的能力，可更快地推進多元化策略，並且通過共同投資及資產(chǎn)管理來創(chuàng)造新的收入來源。隨著我們擴大於亞太區(qū)主要市場的版圖，成功之路就要繼續(xù)加強實力及洞悉當(dāng)?shù)厥袌?。發(fā)展之路任重道遠，但面對宏觀結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，要實現(xiàn)多元化及持續(xù)增長的重要性是毋庸置疑。我們需要以深思熟慮但堅定不移的方式來駕馭風(fēng)險。改變之必要毫無懸美國聯(lián)邦儲備局及許多其他發(fā)達經(jīng)濟體的央行已開始減息，但在抑制通脹與避免經(jīng)濟衰退之間的平衡十分微妙，降息的步伐和廣度可能是逐步且不確定。撰寫本報告時，美國總統(tǒng)大選結(jié)果仍未公布，且需稍待時日才可弄清形勢，我們暫時難以估量影響。相比之下，投資者可說有些利好先兆。最近幾星期，中國內(nèi)地取消部分過去幾年實施的緊縮措施，轉(zhuǎn)而推出多項寬鬆政策以刺激增長。全球減息及中國內(nèi)地的經(jīng)濟刺激措施應(yīng)會惠及香港的經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場。然而，我們亦看到與大灣區(qū)融合帶來的結(jié)構(gòu)性變化，改變了消費者的行為，促使零售商不得不檢討及調(diào)整策略。在亞太地區(qū)的其他經(jīng)濟體，部分初見市場穩(wěn)定跡象，個別優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)呈現(xiàn)租金增長。隨著物流、生活及數(shù)據(jù)中心等熱門及新興領(lǐng)域的價格開始完善，有投資者轉(zhuǎn)為積極探索零售及辦公室等傳統(tǒng)資產(chǎn)，物色因估值低而致具潛力帶來高於平均風(fēng)險調(diào)整回報的價格錯配入市良機。上述課題印證了審慎靈活投資方式的必要性，但對於領(lǐng)展房託這類型具有差異化營運平臺的進取型投資者，卻可預(yù)見市場機遇。本人謹此衷心感謝聶雅倫，並很榮幸接替他擔(dān)任領(lǐng)展主席，曾與他共事的人都深深讚賞他的正直誠信及領(lǐng)導(dǎo)才能。過去九年在他領(lǐng)導(dǎo)下，雖然地緣政治存在暗湧及經(jīng)歷艱難的疫情時期，領(lǐng)展房託卻跨越經(jīng)濟周期而取得顯著增長及長足發(fā)展。承先啓後這任務(wù)富於挑戰(zhàn)性同時令人振奮。我們同時歡迎龔楊恩慈加入董事會出任獨立非執(zhí)行董事，為我們帶來豐富的銀行業(yè)知識和經(jīng)驗，以及對公營部門的深刻了解。自加入領(lǐng)展以來，我與董事同仁及管理團隊成員廣泛交流，對他們的才幹及本集團之間的凝聚力深感敬佩。上下同欲者勝，同時與投資者保持一致。我對團隊上下充滿信心，並希望藉此感謝集團行政總裁王國龍、管理團隊及所有員工的付出而達成這次穩(wěn)健的中期業(yè)績。我亦有機會與基金單位持有人及其他重要持份者會面，銘感各位分享的觀點及建議。我期待在未來日子與各位再作交流。領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報告2024/202578集團行政總裁報告書全球房地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟持續(xù)轉(zhuǎn)型的背景下仍充滿挑戰(zhàn)。儘管我們持續(xù)應(yīng)對難以預(yù)測的不明朗因素，本2024/2025財年上半年取得穩(wěn)健的中期業(yè)績，本人衷心感謝領(lǐng)展全體員工的辛勤付出及努力，共創(chuàng)如此佳績。致力於進一步多元化領(lǐng)展房託物業(yè)組合，並提高自身實力。於2024/2025財年上半年，收益及物業(yè)收入淨(jìng)額分別按年增長6.4%及5.8%。期內(nèi)可分派收入總額增長4.3%至34.76億港元。期內(nèi)每基金單位分派亦按年增長3.7%。於2024年9月30日，投資物業(yè)組合的估值輕微減少至2,311.28億港元，主要歸因於資本化率攀升。財務(wù)狀況保持穩(wěn)健，淨(jìng)負債比率為20.6%。香港經(jīng)濟溫和增長，而就業(yè)市場仍然緊張。旅遊業(yè)亦正逐步復(fù)蘇。然而，在結(jié)構(gòu)調(diào)整的背景下，零售業(yè)正身處逆風(fēng)。儘管市況嚴(yán)竣和消費氣氛疲弱，得益於必需品零售業(yè)務(wù)及停車場業(yè)務(wù)貢獻，香港物業(yè)組合在報告期內(nèi)的總收益及物業(yè)收入淨(jìng)額分別按年增加2.2%及2.4%。香港零售物業(yè)組合維持97.8%的高租用率，並於報告期內(nèi)簽訂超過300份新租約。商戶銷售額較香港零售市場整體銷售優(yōu)勝。儘管北上消費漸趨穩(wěn)定，香港融入大灣區(qū)卻是持續(xù)影響消費習(xí)慣的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。我們繼續(xù)積極管理商戶組合，滿足消費者不斷變化的消費模式及偏好，從而適應(yīng)這些變化。我們將中菜館及超市等若干表現(xiàn)欠佳的分部，替換為美食廣場等更迎合購物者需求的新穎理念。此外，我們持續(xù)增加非租金輔助收入，包括商場銷售場地及廣告，以及吸引大灣區(qū)的營運商加入香港物業(yè)組合，並以創(chuàng)新及嶄新的市場理念豐富其產(chǎn)品。我們持續(xù)投資於資產(chǎn)提升項目，以確保物業(yè)保持吸引力及競爭力。富善及秀茂坪商場的資產(chǎn)提升工程分別於2024年4月及7月竣工，並在商戶的鼎力支持下取得雙位數(shù)的投資回報率。我們已預(yù)留約6.57億港元作為目前正在規(guī)劃和法定審批的項目的資本開支。停車場及相關(guān)業(yè)務(wù)的收入按年溫和增長1.4%。我們利用人工智能及雲(yún)端技術(shù)，通過升級智能停車場系統(tǒng)改善泊車體驗。我們將繼續(xù)以創(chuàng)新方式提高生產(chǎn)力。香港特別行政區(qū)政府於2024年10月發(fā)表的最新施政報告提出多項措施，促進香港的經(jīng)濟發(fā)展及改善民生。我們對香港的長遠發(fā)展充滿信心，但預(yù)期短期內(nèi)業(yè)務(wù)仍將面對挑戰(zhàn)。展望未來，我們?nèi)悦媾R巨大挑戰(zhàn)及不明朗因素。前路崎嶇，我們必須繼續(xù)奮鬥、砥礪前行、保持創(chuàng)新及積極制訂解決方案。集團行政總裁集團行政總裁報告書前所未有地重要。我們須繼續(xù)多元化領(lǐng)展房託物業(yè)組合，增強我們的實力。於報告期內(nèi)，領(lǐng)展房託的中國內(nèi)地物業(yè)組合的總收益及物業(yè)收入淨(jìng)額分別按年增長39.2%及37.6%，主要來自上海七寶領(lǐng)展廣場的貢獻，主因我們於2024年2月收購上海七寶領(lǐng)展廣場餘下50%的股權(quán)後，開始將其財務(wù)業(yè)績綜合入賬。此外，我們成功整合該上海商場的管理並重塑品牌。中國內(nèi)地零售物業(yè)組合租用率維持於96.4%的穩(wěn)健水平。撇除了正進行重大商戶重組及商場重新定位的北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場外，續(xù)租租金調(diào)整率為正6.4%。我們?yōu)橹袊鴥?nèi)地的零售組合採取積極的租賃方式，確保我們的產(chǎn)品充滿活力，吸引顧客。我們亦通過縮減若干有經(jīng)營壓力的商戶規(guī)模，並更新商戶組合並提供更多元化的產(chǎn)品，從而提升購物體驗，其中一個例子是領(lǐng)展中心城地庫樓層資產(chǎn)提升，不僅帶來43.8%的投資回報率，亦通過在新規(guī)劃的空間引入53個新品牌提升了購物體驗。廣州天河領(lǐng)展廣場二期及北京通州領(lǐng)展廣場的資產(chǎn)提升項目計劃於2025年中旬竣工。中國內(nèi)地消費持續(xù)疲弱，零售銷售額呈現(xiàn)不同趨勢，城市之間的復(fù)蘇步伐不一。儘管我們已設(shè)法保持高租用率，辦公室及物流行業(yè)的競爭依然激烈。我們已為物業(yè)制訂針對性計劃，以應(yīng)對不利市況及不明朗因素。2024年9月以來，中國中央政府宣布一系列刺激增長的財政及貨幣措施，應(yīng)對市場流動性、房地產(chǎn)行業(yè)、消費者信心及製造業(yè)活動等挑戰(zhàn)。我們歡迎政府的大力支持，這對提振中國內(nèi)地經(jīng)濟及改善物業(yè)組合前景至關(guān)重要。澳洲零售物業(yè)組合的銷售額持續(xù)上升，租用率維持在接近全面租出的水平，銷售額已超越疫情前的水平，而我們亦持續(xù)改善商戶組合及產(chǎn)品類型。隨著資本化率提升，澳洲辦公大樓行業(yè)的估值進一步下調(diào)。我們的澳洲辦公大樓組合受到影響，但我們樂見悉尼甲級商廈的供求動態(tài)改善，並對該市場前景持樂觀態(tài)度。由於顧客流量恢復(fù)至疫情前水平，在強勁的租賃需求及商戶銷售額支持下，新加坡的裕廊坊及SwingBy@ThomsonPlaza表現(xiàn)強勁，租用率接近全面租出的水平，錄得18.9%的正續(xù)租租金調(diào)整率。我們亦通過引入全新餐飲概念及新上市的品牌，持續(xù)完善商戶組合，推動業(yè)績更上一層樓。整體而言，澳洲及新加坡的物業(yè)組合繼續(xù)受惠於穩(wěn)健的經(jīng)濟根基及增長前景。隨著我們繼續(xù)多元化發(fā)展領(lǐng)展房託物業(yè)組合，更均衡地投資於亞太區(qū)的主要市場，我們特別留意到在澳洲、日本及新加坡這些交投活躍及流動性高的市場的機遇。領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報告2024/202511集團行政總裁報告書當(dāng)我們面對極不明朗的市況，審慎的資本管理至關(guān)重要。2023年初，我們深信全球通脹會持續(xù)，會有一段較長時間維持較高利率，從而對房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成持續(xù)壓力。我們亦關(guān)注不斷演變的地緣政治緊張局勢、本地經(jīng)濟不景及其他結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)。我們決定通過供股增強我們的資本基礎(chǔ)，既要作好最壞打算，同時部署抓緊若市場長期轉(zhuǎn)差而出現(xiàn)的機會。隨著時間過去，整體宏觀經(jīng)濟環(huán)境及全球房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)差已進一步印證我們的觀點，保持較低融資成本和較強融資能力愈發(fā)重要。我們繼續(xù)審慎檢視投資機遇，並堅守尋找具吸引力投資機遇的原則。我們正按計劃繼續(xù)制訂及實施領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略，以增強抗逆力及支持增長。我們已根據(jù)領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略確定兩大關(guān)鍵驅(qū)動因素。首先，我們將繼續(xù)積極管理領(lǐng)展房託物業(yè)組合及作多元化投資，以提高物業(yè)盈利的質(zhì)素及抗逆力，以及我們向基金單位持有人作出分派的能力。其次，我們致力於提升自身投資管理能力。隨著我們在亞太區(qū)不斷擴展，我們計劃加強資產(chǎn)及物業(yè)管理技能，以確保我們在目標(biāo)市場的卓越營運。我們亦將發(fā)展基金管理能力，使我們除了管理房地產(chǎn)投資信託基金，亦能與資本夥伴合作並為其提供管理服務(wù)。我們一直積極尋找市場機遇，包括併購能夠填補我們能力缺口並加快我們發(fā)展的平臺。然而，我們?nèi)詴魉己V行，瞄準(zhǔn)良機。本人與管理團隊衷心感謝聶雅倫先生接近十年以來擔(dān)任董事會主席期間所給予的指導(dǎo)及支持；於這段期間，我們攜手取得纍纍碩果，以及應(yīng)對前所未有的挑戰(zhàn)。我們期待在未來的日子與新任主席歐敦勤先生及其他董事會成員緊密合作。員工是我們業(yè)務(wù)不可或缺的一部分，亦是我們成功的關(guān)鍵。我們在領(lǐng)展培養(yǎng)出強大團隊合作及卓越文化，對此本人深感自豪。在實施領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略的過程中，我們繼續(xù)增強組織。我們在多方面不斷發(fā)展，例如加強管理團隊、更新董事會、理順內(nèi)部流程及升級系統(tǒng)。持續(xù)提供正面積極的工作環(huán)境，認可員工的貢獻，並鼓勵同事共同成長，對我們甚為重要。隨著我們的發(fā)展，我們需要在招聘及挽留人才方面保持高度的競爭力，並要推動為員工帶來成長及新機遇的策略。本人謹此衷心感謝所有同事、持份者及基金單位持有人的支持及信任。展望本財政年度下半年及未來，我們?nèi)悦鎸薮蟮奶魬?zhàn)及不明朗因素。我們必須繼續(xù)奮鬥，砥礪前行，保持創(chuàng)新及積極制訂解決方案，乘風(fēng)破浪。集團行政總裁領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金的管理人2024年11月6日領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報告2024/202513領(lǐng)展作為亞太區(qū)房地產(chǎn)市場領(lǐng)先的投資者及管理人，我們預(yù)測及應(yīng)對新興風(fēng)險的能力對保持抗逆力並創(chuàng)造長期回報至關(guān)重要。下文載列我們面對主要風(fēng)險的詳盡分析及背景，讓大家加深了解這些風(fēng)險與領(lǐng)展房託的相關(guān)之處。2亞太區(qū)地緣政治緊張局勢及經(jīng)濟再平衡風(fēng)險描述全球利率及融資環(huán)境不斷轉(zhuǎn)變。美國聯(lián)邦儲備局開始減息後，亞太區(qū)內(nèi)的反應(yīng)大相逕庭。香港各大銀行大致跟隨減息，澳洲及新加坡則因經(jīng)濟前景仍然強勁而維持平穩(wěn)的貨幣政策，而中國內(nèi)地正努力應(yīng)對經(jīng)濟放緩，推出了一系列減息及其他刺激措施以促進房地產(chǎn)市場回穩(wěn)並健康發(fā)展。另一邊廂，日本審慎上調(diào)基準(zhǔn)利率，結(jié)束負利率時代。對我們業(yè)務(wù)的影響於澳洲、日本及新加坡的機會：澳洲、日本及新加坡的穩(wěn)定經(jīng)濟環(huán)境及前景利好投資。這些市場勢將受惠於商業(yè)房地產(chǎn)的穩(wěn)定需求。於中國內(nèi)地的審慎措施：儘管近期政府出臺的一籃子政策令人鼓舞，惟經(jīng)濟及消費仍持續(xù)面對挑戰(zhàn)，意味須以更審慎的措施推動中國內(nèi)地物業(yè)組合展現(xiàn)抗逆力。融資成本及匯率波動：美國與亞太區(qū)經(jīng)濟體之間的息差可能導(dǎo)致匯率波動。融資成本及匯率變動可能影響不同市場的物業(yè)投資以港元作出分派的能力。我們的對策我們一直審慎評估不同市場的投資機遇，當(dāng)中會考慮經(jīng)濟基礎(chǔ)及前景，以持續(xù)打造領(lǐng)展房託的多元化物業(yè)組合。我們亦通過資本管理及對沖措施審慎應(yīng)對融資成本及貨幣風(fēng)險，以減輕市場波動的影響。風(fēng)險描述地緣政治仍是影響亞太區(qū)投資策略的主要因素，特別是中美貿(mào)易爭端及近期朝鮮半島局勢升級。這些風(fēng)險導(dǎo)致市場存在不明朗因素，並對投資及資本配置決策產(chǎn)生深遠影響。國際投資者仍在衡量投資中國內(nèi)地的風(fēng)險，導(dǎo)致投資氣氛疲弱。同時，澳洲、日本及新加坡等市場因與西方經(jīng)濟體系的更緊密經(jīng)濟聯(lián)繫而受惠，正迎來新的增長機遇。對我們業(yè)務(wù)的影響對中國內(nèi)地投資氣氛疲弱：中國內(nèi)地市場的不確定性可能會令國際資本的投資更趨謹慎，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)需求減少，並對物業(yè)價格造成下行壓力。於澳洲、日本及新加坡的機會：這些市場穩(wěn)定且與西方經(jīng)濟體系接軌，使其成為極具吸引力的投資勝地。全球?qū)ν顿Y該等市場的興趣依然濃厚。擴大於這些市場的資產(chǎn)分配將使領(lǐng)展房託物業(yè)組合因多元化及風(fēng)險緩解而獲益。我們的對策我們對領(lǐng)展房託物業(yè)組合採取積極的管理及多元化方針，此舉有助我們減低對特定市場或行業(yè)的風(fēng)險，同時捕捉增長機遇。在我們已經(jīng)佔有有利版圖的香港及中國內(nèi)地，我們正專注於提高現(xiàn)有資產(chǎn)的抗逆力及營運效率。我們亦於澳洲、日本及新加坡物色機會，以期均衡配置領(lǐng)展房託物業(yè)組合。3跨境消費與香港經(jīng)濟轉(zhuǎn)型風(fēng)險描述領(lǐng)展一直打造多元化的領(lǐng)展房託物業(yè)組合，但以資產(chǎn)值而言，香港仍為最大市場。隨著香港持續(xù)與大灣區(qū)融合，消費模式已有所改變。愈來愈多香港居民受較低的物價水平吸引，跨境前往深圳購物。這轉(zhuǎn)變對香港的零售商舖人流及本地消費造成負面影響，尤其在臨近邊境的北部地區(qū)，而深圳零售商則受惠於此趨勢。對我們業(yè)務(wù)的影響香港零售業(yè)面臨壓力：隨著北上消費持續(xù)，當(dāng)人流及銷售額減少，香港的零售物業(yè)可能面臨租金收入下降的挑戰(zhàn)。北上消費趨勢：領(lǐng)展中心城的強勁表現(xiàn)證明，跨境消費增加勢將惠及深圳的零售物業(yè)。香港的本地零售策略：為應(yīng)對此結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，香港零售商紛紛調(diào)整經(jīng)營策略。儘管我們管理的香港物業(yè)因位處優(yōu)越及交通便利地點而展現(xiàn)出抗逆力，我們?nèi)皂毞e極提高香港物業(yè)組合的吸引力，提供琳瑯滿目的商品以針對不同顧客群的需求，從而提振消費。我們的對策為緩解北上消費的影響，我們不斷調(diào)整香港的租賃及商戶組合策略，以滿足顧客日新月異的需求。我們成功吸引中國內(nèi)地經(jīng)營商進駐香港的物業(yè)，提供多元化創(chuàng)新產(chǎn)品。為提升整體顧客的消費體驗，我們已加強市場推廣及銷售策略，並持續(xù)投資於資產(chǎn)提升計劃。於中國內(nèi)地，我們近期已完成領(lǐng)展中心城地庫的資產(chǎn)提升工程，以鞏固其於深圳市場的定位，成為香港跨境顧客的熱門落腳點。4氣候風(fēng)險與資產(chǎn)可保性風(fēng)險描述亞太區(qū)愈來愈容易受到氣候變化影響，颱風(fēng)、洪水及熱浪等極端天氣事件愈見頻繁劇烈。於2024年，香港及中國內(nèi)地遭遇強颱風(fēng)，對基建設(shè)施造成重大損毀，澳洲則出現(xiàn)前所未有的熱浪。這些事件推高了保費，部分保險公司甚至拒絕承保高風(fēng)險地區(qū)，令於澳洲沿海及日本局部高危地區(qū)投保變得更為昂貴及困難。對我們業(yè)務(wù)的影響保險費用增加：脆弱地區(qū)物業(yè)的保費急劇上漲，增加營運開支的壓力，導(dǎo)致可分派金額減少。營運受干預(yù)：極端天氣事件頻發(fā)，導(dǎo)致企業(yè)營運受干預(yù)，造成財物損毀，並增加維修及保養(yǎng)成本。以抗逆力作為競爭優(yōu)勢：建造能夠抵禦氣候風(fēng)險的物業(yè)，或以抗逆力為重點提升物業(yè)，均日益受重視環(huán)境、社會及管治的商戶及投資者青睞，有利我們於市場中脫穎而出。我們的對策我們正於領(lǐng)展房託物業(yè)組合尤其是香港的物業(yè)，投資可抵擋洪水、提供節(jié)能改造及可再生能源的解決方案。這些措施將降低我們面對營運受干預(yù)的風(fēng)險，同時提高我們所管理物業(yè)的市場銷售能力。我們亦在探索非傳統(tǒng)保險模式（如自保集團以減輕高風(fēng)險地區(qū)保費成本上升的壓力。通過加強抵禦氣候變化的能力，我們不僅保護自身物業(yè)，亦回應(yīng)了市場對可持續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)日益增加的需求。領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報告2024/202515企業(yè)策略企業(yè)策略為何需要在過去近20年，領(lǐng)展房託通過結(jié)合積極管理及有效資本循環(huán)，錄得高於市場平均水平的回報，並實現(xiàn)穩(wěn)定的分派增長。我們的成功受惠於長期低息環(huán)境、低通脹波動及核心市場的強勁經(jīng)濟狀況等紅利。隨著宏觀環(huán)境有變，這些推動力逐漸減弱，在某些情況下甚至變成阻力。外部環(huán)境變得不明朗且充滿挑戰(zhàn)，我們預(yù)料短期內(nèi)這情況仍會持續(xù)。利率步入正?；?，且預(yù)計將在一段較長時間內(nèi)在高位徘徊。長遠來說，宏觀經(jīng)濟、地緣政治及消費者行為的持續(xù)結(jié)構(gòu)性改變會持續(xù)推波助瀾。近年我們致力推動領(lǐng)展房託物業(yè)組合多元化，但香港及中國內(nèi)地物業(yè)仍佔組合價值的89%?，F(xiàn)有的物業(yè)組合確實展現(xiàn)了抗逆力，但複雜多變的宏觀環(huán)境及不明朗因素正構(gòu)成挑戰(zhàn)並遏制增長。為應(yīng)對這些挑戰(zhàn)，雖然當(dāng)中有些超越我們可控範(fàn)圍，我們?nèi)皂毘掷m(xù)推進，通過領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略，實現(xiàn)多元化及增長。What領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略旨在領(lǐng)展房託持有兩項截然不同但相輔相成的業(yè)務(wù)（(i)領(lǐng)展及(ii)領(lǐng)展房託物業(yè)組合我們致力將領(lǐng)展房託定位為具吸引力的「房託+」投資項目，其特點是既能提供抗周期且具抗逆力的回報，又能實現(xiàn)高於平均水平的盈利增長。戰(zhàn)略就是這條蛻變之路的路線圖。領(lǐng)展在提高領(lǐng)展房託物業(yè)組合的回報之餘，作為擁有亞太區(qū)一體化營運平臺的領(lǐng)先投資者及管理人，有潛力創(chuàng)造額外增長，使領(lǐng)展房託可成為較一般房託基金更豐富的投資方案。領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略憑藉我們於近二十年轉(zhuǎn)型過程中所累積的實力及佳績?yōu)榛A(chǔ)，進一步加強領(lǐng)展房託的物業(yè)組合，並推進領(lǐng)展的房地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)。積極管理及推動領(lǐng)展房託物業(yè)組合更多元化我們將繼續(xù)對領(lǐng)展房託物業(yè)組合採取積極管理及多元化發(fā)展的方針，讓我們在面對複雜多變的市場環(huán)境時，仍能創(chuàng)造價值及在不同經(jīng)濟周期中，為基金單位持有人帶來穩(wěn)健的回報。我們不斷為領(lǐng)展房託物業(yè)組合尋找及審視於不同地區(qū)及資產(chǎn)類別的潛在投資機會。我們特別留意到在澳洲、日本及新加坡的機遇，這些市場的投資風(fēng)險相對較低且交投活躍。我們亦密切關(guān)注現(xiàn)時區(qū)內(nèi)重新定價的趨勢及新興投資主題，並繼續(xù)評估潛在資產(chǎn)輪轉(zhuǎn)計劃。長遠而言，我們的目標(biāo)是進一步加強物業(yè)組合的實力，實現(xiàn)在亞太區(qū)主要市場的均衡投資，為基金單位持有人創(chuàng)造具吸引力的經(jīng)風(fēng)險調(diào)整回報。自2005年上市以來，領(lǐng)展的投資管理能力向來是領(lǐng)展房託不可或缺的一部分。我們一直採取積極的內(nèi)部管理方針，而領(lǐng)展及領(lǐng)展房託物業(yè)組合均於領(lǐng)展房託旗下，兩者之間的利益完全一致。我們持續(xù)擴展我們在兩個主要領(lǐng)域的能力：(i)資產(chǎn)及物業(yè)管理——體現(xiàn)我們致力追求卓越營運的承諾；(ii)基金管理——涵蓋投資組合及資本管理，專注於帶來投隨著物業(yè)組合多元化，我們矢志增強於亞太區(qū)目標(biāo)市場物色商機以至在當(dāng)?shù)貭I運的實力及技術(shù)，強化我們的投資管理能力，領(lǐng)展房託物業(yè)組合亦可受惠。憑藉我們管理領(lǐng)展房託的佳績，我們亦致力向第三方資本夥伴提供服務(wù)。領(lǐng)展3.0是一場循序漸進的蛻變，而非一蹴而就的變革。我們繼續(xù)發(fā)揮優(yōu)勢，執(zhí)行內(nèi)生增長策略，同時我們將物色及審慎評估可有助加快領(lǐng)展房託物業(yè)組合擴展及我們投資管理能力的外在機遇。市場變幻莫測，我們需要居安思危，靈活應(yīng)變，以準(zhǔn)確判斷及應(yīng)對可能面對的風(fēng)險，同時把握未來機遇。領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報告2024/202517收益及物業(yè)收入淨(jìng)額分別按年增加6.4%及5.8%至71.53億港元（2023/2024財年上半年：67.25億港元）及53.59億港元2024年2月收購上海七寶領(lǐng)展廣場額外50%權(quán)益後，該資產(chǎn)全面綜合入賬，以及大部分營運市場之表現(xiàn)均有所改善?？煞峙煽傤~於2024/2025財年上半年增加4.3%至34.76億港元內(nèi)按年增加3.7%至134.89港仙（2023/2024財年上半年：平值下降主要由於大部分物業(yè)的資本化率擴大，惟部分被外幣兌港元升值所抵銷。領(lǐng)展房託基金單位持有人應(yīng)佔資產(chǎn)淨(jìng)值減中國香港物業(yè)組合領(lǐng)展房託之香港物業(yè)組合包括130項資產(chǎn)，涵蓋必需品零售空間、鮮活街市，以及約57,000個鄰近公共屋邨及主要業(yè)是本地零售基礎(chǔ)設(shè)施中不可或缺的一部分，在不同的經(jīng)濟週期中均能帶來具抗逆力的收益。其處於策略位置，確眾均可隨時購買日常商品、享用服務(wù)及使用泊車位。該物業(yè)組合亦包括位於九龍東的辦公大樓柴灣的停車場╱汽車服務(wù)中心及倉庫大廈。於回顧期內(nèi)，香港經(jīng)濟溫和增長，本地生產(chǎn)總值增長率為1.8%。然而，經(jīng)濟的逐步擴張受在挑戰(zhàn)持續(xù)影響。於2024/2025財年上半年，香港整體零售銷售額按年下跌8.8%，其中4月錄得最顯著的雙位數(shù)跌幅，隨後數(shù)月漸趨穩(wěn)幅略有收窄。滿足日常需求的必需品零售相對具有抗逆力，僅出現(xiàn)單位數(shù)的下降。面對充滿挑戰(zhàn)的市況，香港物業(yè)組合收益總額及物業(yè)收入淨(jìng)額仍分別按年增公大樓及停車場業(yè)績疲弱所抵銷。展望未來，美國減息，加上受勞工市場緊張支撐帶動就業(yè)收入改善，預(yù)期將會支持弱預(yù)計將緩和出境消費。然而，消費模式轉(zhuǎn)變的持續(xù)影響以及出入境旅遊復(fù)甦速度不平衡將繼續(xù)為本港消費蒙上陰影不會減退。於2024年9月30日，儘管零售業(yè)氣氛疲軟，領(lǐng)展房託之香港零售物業(yè)組合維持高達97.8%的租用率，此乃歸因於我們採取積極的策略抓住包括自提點在內(nèi)的新興需求，並有效地將中國內(nèi)地組合的品牌交叉銷售到香港市場。此外，我們致力培育物業(yè)組合中具增長潛力的商戶，為穩(wěn)健的營運表現(xiàn)作出貢獻。有賴租賃團隊的不懈努力，報告期內(nèi)已簽訂超過3002024年9月30日，平均每平方呎租金為64.5港元。由於港元強勢及消費模式轉(zhuǎn)變導(dǎo)致消費低迷，領(lǐng)展房託之香港零售物業(yè)組合的商戶每平方呎銷售總額按年下降4.3%，而整體香港長，整體租金對銷售額比例則維持於13.1%。面對瞬息萬變的市況，我們繼續(xù)致力提升物業(yè)資產(chǎn)組合價值。於2024/2025財年上半年，我們完成富善及秀茂坪商場的資產(chǎn)提升項目，涉及資本開支分別為3,700萬港元及5,500萬港元。該等項目產(chǎn)生之預(yù)計投資回報率分別為17.2%及19.9%。我們已為目前正在規(guī)劃及待法定審批的項目預(yù)留資本開支約6.57億港元。我們正在進行的資產(chǎn)提升項目涉及資本開支共7,500萬港元，該等項目預(yù)期於2024年底至2025年中完工。面對充滿挑戰(zhàn)的營商環(huán)境，我們正在通過調(diào)整非租金附屬收入優(yōu)化收入來源。此外，我們計劃通過增加廣告活動提高我們的營銷收入。為迎合不斷變化的消費者喜好，我們積極吸引大灣區(qū)的商戶，以為物業(yè)組合引入新穎、獨特的概念，迎合當(dāng)?shù)叵M者的喜好。該等策略不僅有助我們應(yīng)對當(dāng)前的市場挑戰(zhàn)，亦將為我們實現(xiàn)可持續(xù)增長奠定基礎(chǔ)。領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報告2024/202519零售租金： 開支收回及其他雜項收益(2)零售收益總額 營運數(shù)據(jù) 租用率(%)商舖街市╱熟食檔位 教育╱福利及配套設(shè)施95.8總計續(xù)租租金調(diào)整率(%)9月30日止六個月 教育╱福利及配套設(shè)施總計(於2024年9月30日)街市/熟食檔位教育/福利及配套設(shè)施商戶零售銷售總額增長及租金對銷售額比例%%(5)包括服裝及配飾、百貨公司、電器及家居用品、個人護理╱醫(yī)療、光學(xué)產(chǎn)品、書籍及文儀%%6總計98121,3行業(yè)組合（於2024年9月30日）街市/熟食檔位教育/福利及配套設(shè)施(珠寶首飾及鐘錶)租約到期情況（於2024年9月30日）24/2525/2624/2526/2726/27(4)其他包括服裝及配飾、百貨公司、電器及家居用品、光學(xué)產(chǎn)品、書籍及文儀用品、報紙以及休閒娛樂。於2022年8月，領(lǐng)展房託宣布收購一幅位於觀塘毗鄰安達臣道指定作非辦公室商業(yè)用途的土地。領(lǐng)展的策略是憑藉專注必需品零售業(yè)務(wù)之核心優(yōu)勢，將該用地改造成社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)，配以零售設(shè)施、鮮活街市及停車場，以服務(wù)區(qū)內(nèi)不斷擴大的人口。該項可建樓面面積約為12,936平方米的社區(qū)商業(yè)新資產(chǎn)已展開地基工程，並正如期推進於2027年竣工的目標(biāo)。領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報告2024/202521停車場及相關(guān)業(yè)務(wù)主要受月租及時租收入增加所推動，錄得長。雖然泊車票銷售量有所下跌，但此跌幅被停車場收費上調(diào)銷，收益仍按年增長1.4%。停車場月租收入按年增長0.9%，時租收入則增長2.8%。停車場每個泊車位每月收益按年上升1.4%至3,3於2024年9月30日，停車場泊車位平均估值約為748,000港元，較2024年3月31日的744,000港元增加0.5%。為提高生產(chǎn)力，我們於報告期內(nèi)升級智能泊車系統(tǒng)，為全港121個停車場逾56,000個泊車位（覆蓋超過500條車道）提供煥然一新的泊車體驗。我們利用人工智能及雲(yún)端科技，建立高效的營運模式，及把停車場資源最大化。此創(chuàng)新平臺不僅提高營運效率，亦能深入了解用戶的行為體洞見，使我們能提供更精準(zhǔn)的營銷及服務(wù)。因此，該等以中心的解決方案將鞏固我們的市場競爭優(yōu)勢，吸引更廣泛的用戶群，並提高客戶忠誠度。租金收入：停車場月租停車場時租 開支收回及其他雜項收益 於2024年9月30日，在九龍東辦公大樓當(dāng)前的空置率下，我們透過高級配套設(shè)施，海濱匯脫穎而出，成為企業(yè)的理想地點。香港物業(yè)組合的物業(yè)經(jīng)營開支總額按年增加1.5%。物業(yè)收入淨(jìng)額物業(yè)管理人費用、保安及清潔按年增加9.3%，主要是由於反映了去年最低工資上調(diào)及合約續(xù)訂所帶來的影響。維修及保養(yǎng)以及公用事業(yè)開支按年分別減少12.5%及7.4%，主要是由於今年並無產(chǎn)生去年因極端天氣事件導(dǎo)致的一次性維修及及差餉，其按年增加4.8%。物業(yè)經(jīng)營開支分類 其他物業(yè)經(jīng)營開支 領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報告2024/202523中國內(nèi)地物業(yè)組合領(lǐng)展房託的中國內(nèi)地物業(yè)組合包括位於一線城市以及周邊長三角及珠三角地區(qū)之六項零售資產(chǎn)、一項辦公大樓資產(chǎn)及五項物流資產(chǎn)。該等資產(chǎn)位於策略性地點，受惠於當(dāng)?shù)氐拿芗丝诩皬V泛的經(jīng)濟活動。於報告期內(nèi)，中國內(nèi)地消費活動低迷、通縮壓力持續(xù)、負財富效應(yīng)湧現(xiàn)，需求受到壓抑。經(jīng)濟復(fù)甦面臨種種挑戰(zhàn)，增長及穩(wěn)定性遭遇諸多阻礙。在此環(huán)境下，消費者日趨審慎，消費習(xí)慣亦進一步降級。因此，與市場上其他零售資產(chǎn)相比，那些迎合價值驅(qū)動型消費者的零售資產(chǎn)展現(xiàn)了更強的抗逆力。宏觀經(jīng)濟方面，中國中央政府分別於2024年9月及10月發(fā)布涵蓋貨幣以及房地產(chǎn)行業(yè)的一系列刺激措施。該等舉措預(yù)期將為經(jīng)濟前景提供更多支持，然而，其對整體經(jīng)濟的提振力度尚未明朗。儘管於2024/2025財年上半年面對市場逆境，中國內(nèi)地物業(yè)組合的總收益及物業(yè)收入淨(jìng)額分別按年增長39.2%及37.6%。此增長主要由於2024年2月收購上海七寶領(lǐng)展廣場額外50%權(quán)益後，該資產(chǎn)全面綜合入賬。撇除此新收入貢獻，收益和物業(yè)收入淨(jìng)額將分別按年增長6.5%和4.9%。中國消費表現(xiàn)稍為疲弱，零售銷售額呈現(xiàn)複雜形勢，復(fù)甦步伐不均。儘管深圳及廣州等主要城市已顯現(xiàn)增長跡象，但北京及上海正面臨挑戰(zhàn)。面對日趨疲軟的消費情緒，2024/2025財年上半年錄得負3.2%的續(xù)租租金調(diào)整率，主要由於北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場的負續(xù)租租金調(diào)整率所致。其正進行重大租戶重組及重新調(diào)整定位，以應(yīng)對新的競爭及供應(yīng)。撇除北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場，物業(yè)組合的續(xù)租租金調(diào)整率為正6.4%。於2024年9月30日，物業(yè)組合的租用率維持於96.4%的穩(wěn)健水平。於報告期內(nèi)，領(lǐng)展中心城地庫資產(chǎn)提升已於2024年7月順利完工亮相，資本開支為人民幣2,400萬元，投資回報率為43.8%。此次翻新工程精心打造一個集零售、休閒娛樂、餐飲及個人護理與服務(wù)於一體的空間，並引入了53個新品牌，提升其競爭力，成功吸引當(dāng)?shù)丶跋愀鄣南M者，鞏固領(lǐng)展中心城的定位。於收購上海七寶領(lǐng)展廣場額外50%權(quán)益後，我們著手對商場特定樓層進行重新定位，以更完善地捕捉年輕消費者的消費能力。我們現(xiàn)正對第四及第五層進行翻新，涉及資本開支約為人民幣1,900萬元，並計劃於2024年底竣工。本次重新定位著重於提升商舖的能見度，以年輕受眾喜愛的流行品牌替代現(xiàn)有租戶。重新定位後的商戶租合將涵蓋更多選擇，如健身及娛樂、時尚配飾以及各類餐飲選項。為應(yīng)對北京零售市場的疲軟氣氛，我們已預(yù)留資本開支約人民幣600萬元，用於翻新北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場地庫層的部分區(qū)域，計劃於2024年底竣工。這項舉措涉及搬遷及縮減大型租戶的佔地面積，以及細分空間，從而打造以熱門餐飲品牌為特色美食街。我們的資產(chǎn)提升計劃包括位於廣州天河領(lǐng)展廣場二期及北京通州領(lǐng)展廣場的項目，共預(yù)留資本開支人民幣1.8億元。該等項目計劃於2025年中旬完成。租約到期情況-零售（於2024年9月30日）24/2525/2624/2526/27財年儘管市場上新增近200萬平方呎的供應(yīng)，於2024年9月30日的租用率仍由2024年3月31日的92.3%上升至94.0%。我們積極的資產(chǎn)管理方針對提高商戶靈活性，以及提升租用率發(fā)揮了重要作用，例如為空置單位進行裝修配置工程。然而，由於市場競爭激烈，我們的續(xù)租租金調(diào)整率仍然受壓，於2024/2025財年上半年的續(xù)租租金調(diào)整率錄得20.9%的負增長。我們於中國內(nèi)地的物流組合包括五項優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)，策略性地位於鄰近大灣區(qū)及長三角一線城市主要交通樞紐。其中，我們持有位於東莞及佛山資產(chǎn)的75%股權(quán)。儘管長三角市場上湧現(xiàn)大量新設(shè)施，於2024年9月30日，物流物業(yè)組合的平均租用率錄得98.2%。受惠於大灣區(qū)暢旺的租賃活動，尤其是電子商貿(mào)行業(yè)的擴張以及常熟北設(shè)施租用率顯著提升，租用率保持在穩(wěn)健水平。租約到期情況－辦公大樓（於2024年9月30日）24/2525/2624/2526/27財年26/27財年領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報告2024/202525領(lǐng)展房託旗下的國際物業(yè)組合包括澳洲、新加坡及英國的12項零售及辦公大樓資產(chǎn)。收益增長3.0%至8.87億港元，而物業(yè)收入淨(jìng)額減少0.5%至6.00億港元。國際資產(chǎn)組合整體表現(xiàn)穩(wěn)定。零售物業(yè)組合受惠於持續(xù)的租賃需求，並轉(zhuǎn)化為接近全面租出的租用率，而辦公大樓資產(chǎn)組合則繼續(xù)進行租賃及空間優(yōu)化。領(lǐng)展房託旗下澳洲零售資產(chǎn)每月商戶銷售額持續(xù)錄得上升，超越疫情前的水平，且一直維持至2024/2025財年上半年。於2024年9月30日的租用率穩(wěn)定於99.1%，在高租用率的支持下，租金維持穩(wěn)定。隨著旅客和中心商業(yè)區(qū)上班族人流回升，中心商業(yè)區(qū)的整體人流因上班族和國際旅客活動增加而有所上升。此外，隨著位於悉尼必街的Gadigal火車站啟用，由市郊前往前往市內(nèi)的交通得到改善。該火車站距離我們的資產(chǎn)步行路程為3至9分鐘。租賃策略繼續(xù)專注於增強商戶組合及更新產(chǎn)品選擇。新穎且獨特的品牌產(chǎn)品正帶動業(yè)績表現(xiàn)。新加坡物業(yè)租合的租用率維持於99.8%，以及續(xù)租租金調(diào)整率持續(xù)錄得正增長18.9%，反映零售資產(chǎn)裕廊坊及SwingBy@ThomsonPlaza表現(xiàn)強勁。位於市郊的消費需求穩(wěn)定，支撐商場的客流量恢復(fù)至疫情前水平。餐飲及美容與健康是推動銷售業(yè)績的主要行業(yè)類別之一。就租賃需求而言，新加坡已成為海外零售商及餐飲經(jīng)營者的重要樞紐，對於希望進軍更廣泛的東盟市場的中國品牌，新加坡市場更是尤其重要。優(yōu)化商戶組合仍在進行中，包括引入全新餐飲概念以及新上市的品牌。來自阿拉伯聯(lián)合酋長國，主打時尚與家居用品概念的品牌BrandsforLess，於2024年9月在新加坡開設(shè)了第一家旗艦店。國際辦公大樓資產(chǎn)組合的收入，獲相對較長的加權(quán)平均租約到期年期約4.7年支持。整體租用率為90.2%。悉尼388GeorgeStreet的租賃活動持續(xù)，租用率接近滿租水平。這反映我們因應(yīng)市場需求，迅速進行裝修配置工程，並支持租用率回升的成效。我們的澳洲辦公大樓資產(chǎn)已準(zhǔn)備就緒，把握核心區(qū)域擇優(yōu)而租的持續(xù)趨勢。此外，悉尼於2025年及2026年的潛在供應(yīng)量較低，為市場空置率帶來正面的緩衝。為改善商戶於TheCabot的整體體驗，大樓的公共區(qū)域已進行翻新。整體而言，金絲雀碼頭的租賃勢頭良好，該區(qū)自2024年初以來租賃意向逐漸增加，需求回升；核心市場的租賃需求持續(xù)增加，但供應(yīng)有限，推高了整個城市及西區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的租金。領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報告2024/202527收益資本化法並參考市場上可作比較之物業(yè)交易，對領(lǐng)展房託的物業(yè)組合（發(fā)展中物業(yè)除外）進行估值。此外，對於須使用國際估值標(biāo)準(zhǔn)的若干國際物業(yè)，則使用現(xiàn)金流量折現(xiàn)估值法進行估值。戴德梁行以餘值法對一項毗鄰觀塘安達臣道的發(fā)展中物業(yè)進行估值。估值方法符合物業(yè)估值的市場慣例，亦已遵守領(lǐng)展信託契約及合規(guī)手冊。於2024年9月30日，投資物業(yè)總值較2024年3月31日下降2.1%至2,311.28億港元，公平值下降主要由於大部分物業(yè)的資本化率攀升，部分被外幣兌港元升值所抵銷。香港零售物業(yè)估值較2024年3月31日下降3.4%至1,221.80億港元，原因為資本化率攀升及市場租金下調(diào)。香港停車場及相關(guān)業(yè)務(wù)估值減少1.0%至470.73億港元，原因為汽車服務(wù)中心的資本化率攀升。香港辦公大樓物業(yè)估值下降10.1%至62.54億港元，原因為資本化率攀升及較保守的估值假設(shè)以反映辦公大樓需求疲弱。中國內(nèi)地物業(yè)估值為350.39億港元（2024年3月31日：352.33億港元）。估值減少1.94億港元主要歸因於資本化率攀升。撇除匯兌差額，按人民幣計算，中國內(nèi)地物業(yè)的估值錄得3.4%的減幅。位於澳洲的零售及辦公大樓估值（包括悉尼及墨爾本五項優(yōu)質(zhì)辦公大樓資產(chǎn)49.9%的估值）分別為28.55億港元（2024年3月31日：除匯兌差額，按澳元計算，零售及辦公大樓的估值分別錄得0.2%及8.6%的減幅。澳洲辦公大樓估值下降主要由於辦公大樓物業(yè)的資本化率攀升。於2024年9月30日，英國的辦公大樓估值為19.70億港元（2024年3月31日：19.95億港元）。撇除匯率影響，估值錄得6.2因為資本化率攀升及市場租金下調(diào)。新加坡的物業(yè)估值為141.65億港元（2024年3月31日：134.66億港元）。撇除匯率影響，估值錄得0.7%的輕微增幅，原因為新加坡零售租賃市場的情緒樂觀。海外投資主要以當(dāng)?shù)刎泿庞媰r的借貸來融資作為外幣對沖。匯兌差額大致上已被抵銷。3.50%–4.75%2.80%–4.90%3.50%4.80%–5.30%5.00%5.35%–5.55%5.25%–5.50%5.38%–6.88%9.00%3.80%–4.50%1.只代表海濱匯辦公室部分。包括領(lǐng)展房託於海濱匯佔用的兩層。2.包括悉尼及墨爾本優(yōu)質(zhì)辦公大樓組合49.9%的估3.包括領(lǐng)展房託於TheCabot用於共享4.撇除了領(lǐng)展房託分別於海濱匯及TheCabot佔用的各兩層辦公室（分類為物業(yè)、器材及設(shè)備以及悉尼及墨爾本優(yōu)質(zhì)辦公大樓組合49.9%的估值。領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報告2024/202529資本管理於回顧期內(nèi)，環(huán)球市場經(jīng)歷了全球貨幣政策急劇轉(zhuǎn)變，各國央行開始轉(zhuǎn)向?qū)掦犞芷?，以?yīng)對疲弱的經(jīng)濟狀況及溫和通脹。由於對勞動力市場疲軟和經(jīng)濟衰退風(fēng)險的擔(dān)憂日益加劇，美國聯(lián)邦儲備局啟動2020年以來首次減息，於2024年9月將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間下調(diào)50個基點，歐洲中央銀行和英格蘭銀行亦採取相應(yīng)措施。於2024年9月，中國人民銀行推出下調(diào)利率和存款準(zhǔn)備金率等刺激計劃，以穩(wěn)定經(jīng)濟增長及支持房地產(chǎn)市場。溫和的市場利率前景導(dǎo)致全球債券收益率下降、美元走弱及股市情緒改善，尤其是在中國。然而，由於通脹仍高於目標(biāo)，澳洲儲備銀行繼續(xù)將現(xiàn)金利率目標(biāo)維持在高位，而並無啟動期待已久的寬鬆周期。領(lǐng)展致力於財務(wù)方面保持審慎及靈活性。我們積極管理利率和貨幣風(fēng)險，同時確保穩(wěn)健的資產(chǎn)負債表，以在增長機會出現(xiàn)時好好把握。我們嚴(yán)謹?shù)馁Y本管理方法使我們能夠很好地應(yīng)對不斷變化的宏觀經(jīng)濟格局及保障基金單位持有人的長期價值。嚴(yán)謹?shù)膫鶆?wù)和利率管理領(lǐng)展房託繼續(xù)享有穩(wěn)健的資本基礎(chǔ)及流動資金狀況。於2024年9月30日，於償還債務(wù)淨(jìng)額44億港元後，負債總額（面總負債比率由2024年3月31日的23.5%進一步下降至2024年9月30日的22.8%。於2024年9月30日，淨(jìng)負債比率維持於20.6%之低水平。於2024年9月30日，維持充足流動資金117億港元，包括未提取的已承諾融資額度65億港元以及現(xiàn)金及銀行結(jié)餘52億港元。2024/2025財年上半年，平均借貸成本維持於3.69%之具競爭力水平。債務(wù)到期年限平均為2.9年，債務(wù)到期日分攤於未來14年間。於2024年9月30日，因應(yīng)利率前景變化，定息債務(wù)佔總負債的比例由2024年3月31日的69.8%策略性調(diào)整為66.4%。審慎管理外匯風(fēng)險於整個回顧期內(nèi)，貨幣政策轉(zhuǎn)變加劇外匯市場波動。美元強勢地位減弱，反映經(jīng)濟增長放緩和寬鬆利率政策前景。由於港元與美元掛鈎，令其他貨幣兌港元走強。領(lǐng)展已採取審慎的外幣策略，以盡量減少我們的外幣風(fēng)險，及避免可分派收入出現(xiàn)波動。所有香港境外投資的資產(chǎn)（即中國內(nèi)地、澳洲、新加坡及英國的物業(yè)組合）大致上已通過以當(dāng)?shù)刎泿庞媰r的借貸、貨幣掉期合約及外幣遠期合約對沖。來自香港境外物業(yè)的可分派收入亦每年通過以港元計值的外幣遠期合約大致上進行對沖，以減少可分派收入的波動。為基金單位持有人持續(xù)創(chuàng)造價值分派再投資計劃：我們繼續(xù)為基金單位持有人提供以新基金單位代替分派，以作再投資於領(lǐng)展房託之基金單位選項。就截至2024年3月31日止年度的末期分派而言，領(lǐng)展按每基金單位32.09港元之價格發(fā)行約2,280萬個新基金單位，現(xiàn)金分派中有7.32億港元作再投資?；饐挝换刭彛红痘仡櫰趦?nèi)，我們並無進行任何回購。作為我們?yōu)榛饐挝怀钟腥嗽鲋导盎仞佡Y本的工具之一，我們將考慮市況及監(jiān)管規(guī)定，並於情況許可下進行基金單位回購，以在市場震蕩及價格走勢錯配時穩(wěn)定基金單位價格。相關(guān)投資：2024/2025財年上半年，合共5.99億港元的債券到期並已全數(shù)贖回。於2024年9月30日，我們並無持有任何債券。具抗逆力的表現(xiàn)維持穩(wěn)健的信貸評級領(lǐng)展房託的信貸評級與上一報告期相比保持不變，獲評為：多家評級機構(gòu)認可領(lǐng)展房託具抗逆力的財務(wù)根基、低負債率、多元化策略及審慎管理的資本架構(gòu)。62.9%31.2%5.9%100.0%66.4%33.6%100.0%2024/2025年度到期4.3%2025/2026年度到期20.9%2026/2027年度到期33.3%2027/2028年度到期28.2%2028/2029年度到期0.2%2029/2030年度及其後到期13.1%100.0%4.2%55.0%12.9%24.5%3.4%100.0%領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報告2024/202531企業(yè)管治領(lǐng)展房託乃根據(jù)證券及期貨條例第104條獲證監(jiān)會認可之集體投資計劃，並被納入恒生指數(shù)成份股。領(lǐng)展房託由領(lǐng)展管理。我們相信負責(zé)任的管治不僅是符合監(jiān)管規(guī)定，更應(yīng)成為融入領(lǐng)展所有工作中的價值觀。董事會在領(lǐng)展的企業(yè)管治架構(gòu)之運作至關(guān)重要，提供有效的監(jiān)督和控制。在董事會的領(lǐng)導(dǎo)下，領(lǐng)展已實施全面的系領(lǐng)展房託的長遠成功，並為基金單位持有人及其他持份者創(chuàng)造可持續(xù)價值。董事會的特點是其成員之多元化和獨立性。主席（為獨立非執(zhí)行董事）領(lǐng)導(dǎo)及負責(zé)董事會的運作。集團行政總裁領(lǐng)導(dǎo)管理層，並負責(zé)管理領(lǐng)且由不同人士擔(dān)任。為進一步加強領(lǐng)展之企業(yè)管治，董事會議決成立可持續(xù)發(fā)展委員會（其為董事委員會自2024年11月6日起生效?？沙掷m(xù)發(fā)展委員會將領(lǐng)導(dǎo)領(lǐng)展之可持續(xù)發(fā)展舉措，並將向董事會匯報有關(guān)此方面的策略。可持續(xù)發(fā)展委員會成員包括蒲敬思先生（主席）、歐敦勤先生及紀(jì)達夫先生。截至2025年3月31日止財政年度，支付予可持續(xù)發(fā)展委員會主席及成員的年度袍金分別為126,000港元及79,000港元，並將根據(jù)於可持續(xù)發(fā)展委員會任職的日數(shù)按比例計算。鑒於裴布雷先生的九年最長服務(wù)任期將於2025年3月屆滿，待彼自董事會退任後，蒲敬思先生將接替裴布雷先生出任薪酬委員會主席。鑒於未來數(shù)月將有數(shù)名獨立非執(zhí)行董事退任，提名委員會持續(xù)審視及評估董事會之組成及獨立非執(zhí)行董事候選人。董事會於審核及風(fēng)險管理委員會、財務(wù)及投資委員會、提名委員會、薪酬委員會與可持續(xù)發(fā)展委員會協(xié)助下履行職或相關(guān)財務(wù)管理專業(yè)知識而言，審核及風(fēng)險管理委員會成員符合上市規(guī)則的規(guī)定。於本報告日期該等委員會的組成載列於下表。√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√董事會╱董事委員會組成之變更?包貝利先生自2024年5月30日起獲委任為獨立非執(zhí)行董事以及財務(wù)及投資委員會與薪酬委員會之成員。彼自2024年11月6日起獲委任為審核及風(fēng)險管理委員會之成員。?聶雅倫先生於2024年8月1日退任獨立非執(zhí)行董事、董事會主席、財務(wù)及投資委員會與提名委員會之主席，以及審核及風(fēng)險管理委員會之成員。?歐敦勤先生自2024年8月2日起接替聶雅倫先生擔(dān)任董事會新主席以及財務(wù)及投資委員會與提名委員會之新主席。彼自2024年11月6日起獲委任為薪酬委員會與可持續(xù)發(fā)展委員會之成員。?龔楊恩慈女士自2024年8月2日起獲委任為獨立非執(zhí)行董事以及審核及風(fēng)險管理委員會與薪酬委員會之成員。?蒲敬思先生自2024年11月6日起獲委任為可持續(xù)發(fā)展委員會之主席。?紀(jì)達夫先生自2024年11月6日起獲委任為可持續(xù)發(fā)展委員會之成員。?吳麗莎女士自2024年11月6日起獲委任為提名委員會之成員。?王國龍先生自2024年11月6日起不再擔(dān)任提名委員會之成員。董事履歷資料更新?王國龍先生自2024年7月19日起獲委任為香港公益金投資小組委員會之成員。?龔楊恩慈女士自2024年10月22日起獲委任為中電控股有限公司（一間於香港聯(lián)交所主板上市之公司）之獨立非執(zhí)行董事。彼自2024年11月財政年度所採納者相若，包括對於硬性實行上市規(guī)則企業(yè)管治守則之守則條文第二部分第B.2.2條方面作出修改，使執(zhí)行董事毋須於基金單位持有人週年大會上輪值退任，以保持業(yè)務(wù)的持續(xù)性及最高管理層的穩(wěn)定性。有關(guān)截至2024年9月30日止六個月後企業(yè)管治安排之後續(xù)更新，請領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報告2024/202533企業(yè)管治?領(lǐng)展房託及領(lǐng)展一直遵守房地產(chǎn)投資信託基金守則、證券及期貨條例、上市規(guī)則之適用條文、信託契約及?領(lǐng)展房託及領(lǐng)展一直應(yīng)用上市規(guī)則企業(yè)管治守則第二部分之原則及在適當(dāng)範(fàn)圍內(nèi)遵守各項守則條文，惟守則條文第B.2.2條除外。領(lǐng)展的長遠利益。在沒有控權(quán)基金單位持有人掌舵的情況下頻繁替換執(zhí)行董事可能產(chǎn)生「短視主義」傾向。我們的董事會以獨立非執(zhí)行董事佔?經(jīng)向每名董事作出特定查詢後，所有董事均已確認彼等一直遵守領(lǐng)展證券交易守則（其條款經(jīng)定期審閱並適時更新，以確保其不遜於上市?領(lǐng)展已實施逐級上報政策，以讓管理層識別相關(guān)事項及讓董事會在所需時適時披露內(nèi)幕消息。領(lǐng)展亦有嚴(yán)謹?shù)膬?nèi)部程序以維護內(nèi)幕消息的保密性。領(lǐng)展已遵守證券及期貨條例第XIVA部的規(guī)定，猶如該等證券及期貨條例之條文適用於領(lǐng)展房託。公司秘書（亦為首席法務(wù)總裁）保存管理層、董事會及╱或董事委員會有關(guān)評估可能構(gòu)成內(nèi)幕消息的會議及討論之記錄，及對內(nèi)幕消息進行登記並定期向董事提供更新。根據(jù)領(lǐng)展證券交易守則，有意進行領(lǐng)展房託證券交易的董事須先參閱證券及期貨條例第XIII及XIV部有關(guān)內(nèi)幕交易及市場失當(dāng)行為之條文，猶如該等證券及期貨條例之條文適用於領(lǐng)展房託。倘彼等知悉或參與有關(guān)擬進行收購或出售的任何磋商或協(xié)議或以其他方消息，則在根據(jù)房地產(chǎn)投資信託基金守則及上市規(guī)則作出有關(guān)內(nèi)幕消息的適當(dāng)披露前，彼等亦不可進行領(lǐng)展房託證券交易管理人員、其他相關(guān)高級員工及證監(jiān)會持牌人士進行領(lǐng)展房託證券交易及其他受限制投資時，須遵守證監(jiān)會的基金經(jīng)理操守準(zhǔn)則所適用的限制。領(lǐng)展亦根據(jù)上市規(guī)則、證券及期貨條例內(nèi)幕消息條文及合規(guī)手冊所規(guī)定之方式，對參與編製領(lǐng)展房託中期及末期業(yè)績公告及相關(guān)報告或參與企業(yè)交易或知悉內(nèi)幕消息之董事和僱員頒令及實施（如需要）禁售規(guī)定。因此，相關(guān)僱員於禁售期間他途徑買賣基金單位。審核及風(fēng)險管理委員會及核數(shù)師之審閱領(lǐng)展房託截至2024年9月30日止六個月之未經(jīng)審核簡明綜合中期財務(wù)資料已由審核及風(fēng)險管理委員會與領(lǐng)展房託的核數(shù)師審閱。企業(yè)員工購買基金單位計劃2022年企業(yè)員工購買基金單位計劃（「2022年企業(yè)員工金單位。於參與年度結(jié)束後，領(lǐng)展將參考員工的服務(wù)年期，根據(jù)2022年企業(yè)員工購買基金單位計劃規(guī)則授予各合資格員工獎勵。於2022年企於回顧期內(nèi)，82名領(lǐng)展及其附屬公司合資格員工參與2022年企業(yè)員工購買基金單位計劃，彼等透過獨立第三方中介人合共於香港聯(lián)交所購買55,741個基金單位，總代價為1,973,499.95港元。2022年企業(yè)員工購買基金單位計劃下於截至2024年9月30日止六個月內(nèi)之受限制基金單位9月30日2024年確認之總價值 –––––––於回顧期內(nèi)，在遴選委員會的建議下，董事會批準(zhǔn)約1,800萬港元之撥款，以資助領(lǐng)展「愛?匯聚計劃」下之獲選項目。該等獲選項目的主題均符合領(lǐng)展「愛?匯聚計劃」的宗旨，即為領(lǐng)展?fàn)I運地域的長者和弱勢社群謀福祉，支持兒童與青少年的教育、培訓(xùn)及發(fā)展服務(wù)，以及推動可持續(xù)發(fā)展的生活及環(huán)保措施，以促進領(lǐng)展物業(yè)週邊社區(qū)之可持續(xù)發(fā)展。購買、出售或贖回領(lǐng)展房託之上市證券購買領(lǐng)展房託之上市基金單位於回顧期內(nèi)，領(lǐng)展透過第三方中介人根據(jù)長期獎勵計劃規(guī)則及企業(yè)員工購買基金單位計劃規(guī)則之條款，就長期獎勵計劃及企業(yè)員工購買基金單位計劃分別以總代價約38.04百萬港元（不包括開支）及約2.01百萬港元（不包括開支）於香港聯(lián)交所購買1,222,668個基金單位及51,41基金單位。贖回領(lǐng)展房託之上市證券本金總額787,000,000港元連同應(yīng)計但未償付之利息悉數(shù)贖回於2024年4月3日到期之餘下2024年可轉(zhuǎn)換債券。票據(jù)於2024年9月3日到期日按票據(jù)面值連同應(yīng)計但未償付之利息悉數(shù)贖回。除上文所披露者外，領(lǐng)展或領(lǐng)展房託之任何附屬公司於回顧期內(nèi)概無購買、出售或贖回任何領(lǐng)展房託之上市證券。發(fā)行新基金單位於回顧期內(nèi)，領(lǐng)展房託曾根據(jù)截至2024年3月31日止財政年度末期分派之分派再投資計劃按發(fā)行價每基金單位32.09港元發(fā)行22,800,320個新基金單位予合資格之基金單位持有人，以保留現(xiàn)金作企業(yè)用途。按於2024年9月30日已發(fā)行之2,576,645,433個基金單位計算，於回顧期內(nèi)發(fā)行之新基金單位數(shù)目相等於已發(fā)行基金單位約0.88%。領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報告2024/202535企業(yè)管治供股所得款項用途於2023年3月29日，領(lǐng)展房託完成供股，並按於記錄日期每持有五(5)個現(xiàn)有基金單位可獲配發(fā)一(1)個供股基金單位之基準(zhǔn)按每個供股基金後「所得款項淨(jìng)額」）。有關(guān)供股之詳情，請參閱由領(lǐng)展房託刊發(fā)日期為20截至2024年3月31日，所得款項淨(jìng)額中122億港元已按發(fā)售通函所披露方式動用，其中，所得款項淨(jìng)額中(i)74億港元用於償還2023年到期的––––––（在部署投資機遇的同時，短期內(nèi)存入銀行及╱或金融機構(gòu)，或按與領(lǐng)展庫務(wù)管理政策一致及符合房地產(chǎn)投資信託基金守則的其他方式使用）基金單位持有人統(tǒng)計數(shù)據(jù)於2024年4月1日，領(lǐng)展房託已發(fā)行2,553,845,113個基金單位。於回顧期內(nèi)，領(lǐng)展房託已發(fā)行22,800,320個新基金單位。於2024年9月30日，領(lǐng)展房託已發(fā)行2,576,645,433個基金單位，而根據(jù)基金單位持有人名冊所載，該等已發(fā)行基金單位由19,894名已登記基金單位持有人持有。香港中央結(jié)算（代理人）有限公司持有2,491,547,952個基金單位（佔已發(fā)行基金單位約96.7%仍是最大單一已登記基金單位持有人，而大部分持有人均透過該公司持有名下之基金單位。根據(jù)收市價每基金單位39.25港元及當(dāng)時已發(fā)行之2,576,645,433個基金單位計算，領(lǐng)展房託於2024年9月30日之市值約為1,011億港元。進一步詳情，請參閱本報告內(nèi)的簡明綜合中期財務(wù)資料附註24。公眾持有基金單位數(shù)量根據(jù)領(lǐng)展獲得之公開資料，領(lǐng)展房託繼續(xù)維持所需之基金單位公眾流通量，由公眾人士持有之基金單位數(shù)目不少於其已發(fā)行基金單位之25%。於本報告日期，領(lǐng)展房託並無任何控權(quán)或主要基金單位持有人（賦有房地產(chǎn)投資信託基金守則第8章第8.1條下「主投資者關(guān)係領(lǐng)展一直與投資界保持溝通，以確保分析員、散戶及機構(gòu)投資者充分了解營運情況，並就此收集彼等對領(lǐng)展之業(yè)務(wù)目之意見。目前共有17名股票研究分析員就領(lǐng)展房託積極撰寫報告。自2024年4月以來，領(lǐng)展參與下7收購及出售房地產(chǎn)領(lǐng)展房託或其任何附屬公司於回顧期內(nèi)概無收購或出售任何房地產(chǎn)。於2024年9月30日，領(lǐng)展房託物業(yè)組合內(nèi)共有154項資產(chǎn)（包括香港的129項資產(chǎn)及一項發(fā)展中物業(yè)、中國內(nèi)地的12項資產(chǎn)、澳洲的九項及財務(wù)報表」報告。有關(guān)合資格少數(shù)權(quán)益物業(yè)的詳情，請參閱物業(yè)發(fā)展及相關(guān)活動(i)屋宇署已於2023年9月審批建築圖則。主要合約工程已於2024年9(ii)估計發(fā)展成本總額約為15.9億港元，(a)佔領(lǐng)展房託於2024年9月30日就將派付截至2024年9月30日止六個月之中期分派作出調(diào)整後之除上文所披露者外，概無根據(jù)房地產(chǎn)投資信託基金守則第7.2A條對相關(guān)投資回顧期內(nèi)所有相關(guān)投資已到期，截至2024年9月30日並無相關(guān)房地產(chǎn)投資信託基金守則第7.2C條所指類型之投資價值相等於領(lǐng)展房託截至2024年9月30日資產(chǎn)總值（經(jīng)已宣派之中期分派調(diào)整）領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報告2024/202537企業(yè)管治於2024年到期之有擔(dān)保綠色可轉(zhuǎn)換債券於2019年4月3日，LinkCBLimited（前稱Link2019CBLimited）完成發(fā)行2024年可轉(zhuǎn)換債券，該等可轉(zhuǎn)109.39港元（可予調(diào)整）轉(zhuǎn)換為新基金單位2024年可轉(zhuǎn)換債券將會補充領(lǐng)展房託的到期融資、分散領(lǐng)展房託資金來源、擴大其投資者基礎(chǔ)及提升基金單位的交易流動性，因此董事會認為發(fā)行2024年可轉(zhuǎn)換債券符合領(lǐng)展房託及其基金單位持有人的整體最佳利益。發(fā)行2024年可轉(zhuǎn)換債券所得款項淨(jìng)額（經(jīng)扣除費用、傭金及其他相關(guān)開支後）約為3,974,000,000港元，該所得款項淨(jìng)額計劃為現(xiàn)有及日後款項淨(jìng)額已用作為領(lǐng)展房託綠色融資框架下的合資格綠色項目進行再融資或為其提供資金及一般企業(yè)用途。於2022年4月4日，LinkCBLimited已根據(jù)債券持有人的選擇，按本金總額3,213,000,000港元（佔2024年可轉(zhuǎn)換債券初始本金額約80.33%）供股導(dǎo)致2024年可轉(zhuǎn)換債券之轉(zhuǎn)換價進行調(diào)整，該調(diào)整根據(jù)2024年可轉(zhuǎn)換債券之條款及條件作出。2024年可轉(zhuǎn)換債券的轉(zhuǎn)換價由每基金單位109.39港元調(diào)整為每基金單位103.70港元，而於所有尚未償還2024年可轉(zhuǎn)換債券轉(zhuǎn)換後將予配發(fā)及發(fā)行的新基金單位數(shù)目由7,194,441個基金單位增加至7,589,199個基金單位。2024年可轉(zhuǎn)換債券於2024年4月3日到期轉(zhuǎn)換債券之條款及條件，按尚未償還本金額787,000,000港元連同應(yīng)計但未償付之利息（佔2024年可轉(zhuǎn)換債券初始本金額約19.67%）悉數(shù)贖回餘下尚未償還2024年可轉(zhuǎn)換債券。有關(guān)發(fā)行、贖回部分2024年可轉(zhuǎn)換債券及調(diào)整2024年可轉(zhuǎn)換債券轉(zhuǎn)換價之詳情，請參閱由領(lǐng)展房託刊發(fā)日期為2019年3月7日、3月8日及4月3日、2022年4月4日及2023年3月1日之公告。於2027年到期之有擔(dān)?？赊D(zhuǎn)換債券可轉(zhuǎn)換債券可按初步轉(zhuǎn)換價每基金單位61.92港元（可予調(diào)整）轉(zhuǎn)換在香港聯(lián)交所上市，股份代號為5662。2027年可轉(zhuǎn)換債券將會補充領(lǐng)展房託的到期融資、分散領(lǐng)展房託資金來源、擴大其投資者基礎(chǔ)及可能提升基金單位的交易流動性（如進行轉(zhuǎn)換因此董事會認為發(fā)行2027年可轉(zhuǎn)換債券符合領(lǐng)展房託及其基金單位持有人的整體最佳利益。發(fā)行2027年可轉(zhuǎn)換債券所得款項淨(jìng)額（經(jīng)扣除費用、傭金及其他相關(guān)開支後）約為3,269,000,000港元，該所得款項淨(jìng)額計劃用於為現(xiàn)有付款責(zé)任進行再融資，以及作一般企業(yè)用途。因此，所得款項淨(jìng)額已用於為現(xiàn)有付款責(zé)任進行再融資及作一般企業(yè)用途。供股導(dǎo)致2027年可轉(zhuǎn)換債券之轉(zhuǎn)換價