X年7月合肥市房地產(chǎn)項目市場動態(tài)以及市調(diào)報告一

X年7月合肥市房地產(chǎn)項目市場動態(tài)以及市調(diào)報告一目錄土地市場住宅市場寫字樓市場重點項目研判已使用項目相關(guān)情況一、政策法規(guī)

1月26日，新國八條實施；2月9日，公積金貸款利率上調(diào)；2月11日，合肥市房地產(chǎn)管理局上調(diào)基準(zhǔn)房價；3月9日，合肥市規(guī)定，開發(fā)商逾期為業(yè)主辦理房產(chǎn)證的行為將被記入不良信用記錄；3月14日，安徽省辦公廳頒布“省六條”出臺；3月31日，合肥市房地產(chǎn)管理局頒布“限購令”，“限二禁三”；5月1日，安徽省物價局頒布商品房明碼標(biāo)價規(guī)定；6月1日，合肥市房產(chǎn)局頒布二手房取消基準(zhǔn)房價，實行“一房一價制”；6月28日，合肥市房產(chǎn)局頒布房屋預(yù)告登記制度，實施預(yù)告登記制度后，可從物權(quán)角度保護(hù)購房人的合法權(quán)益；政策法規(guī)6月20日，中國人民銀行宣布，自2011年6月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，至此，大型商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率達(dá)到21.5%，再創(chuàng)歷史新高；7月7日，中國人民銀行宣布金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這是今年以來第3次加息，也是去年加息周期啟動后的第5次加息；7月12日，國務(wù)院再出“國五條”，要求房價上漲過快的二三線城市進(jìn)一步實施限購等政策；小結(jié)1、政策調(diào)控力度逐漸加大，好似“房價不跌不罷休”的趨勢；2、金融政策的“銀根收緊”，增大了開發(fā)商的融資難度，也加大了個人貸款的難度；3、持續(xù)加息，也使老百姓的投資機(jī)會多樣化；4、持續(xù)的調(diào)控，使下半年房地產(chǎn)宏觀形勢異常嚴(yán)峻，很多開發(fā)商采取了以“價格”換“銷量”的策略；5、總體來看，市場不容樂觀。二、土地市場

1、4月份合肥土地拍賣僅成交一宗編號為S1103號的小面積商住地塊，該地塊以加價1萬元/畝，單價395萬、總價1402萬元被中振房地產(chǎn)摘得，溢價率僅為0.25%。2、2011年5月合肥市土地市場零成交。自4月合肥升級版限購令實施以來，合肥土地市場極為冷清。3、原定于6月1日上午拍賣的廬陽工業(yè)區(qū)N1106號143畝居住地塊的延遲供應(yīng)，也讓6月的合肥土地市場再次陷入冰凍期。4、7月21日，合肥永華房產(chǎn)以776萬/畝拿濱湖53畝居住用地，樓面價3880元/㎡。隨著政策的步步收緊，開發(fā)商的交易量持續(xù)低位運行，使得開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流減少。再加上銀行對房貸的收緊，開發(fā)商融資成本增加，資金鏈吃緊，使多數(shù)開發(fā)商無力負(fù)擔(dān)大幅地塊的高價格。而且隨著準(zhǔn)備金率和利率的連續(xù)上調(diào)，貸款難不僅成為購房者頭疼的問題，房企也將面臨貸款難的問題，這勢必會降低開發(fā)企業(yè)的拿地?zé)崆椤Ｈ?、房產(chǎn)市場-住宅（成交量）近幾周來合肥樓市銷量持續(xù)走低，本周更是以655套成績達(dá)到近3個月來最低值，從周銷量走勢圖來看，自限購出臺后，合肥樓市銷量就一直低位運行，一直領(lǐng)跑全市銷量的蜀山區(qū)近幾周來銷量也急轉(zhuǎn)直下，回歸常態(tài)。住宅--成交價格走勢本月商品住宅成交均價為6881.83元/㎡，環(huán)比下降1%，同比上漲13.02%。今年6月價格較之4月份有所好轉(zhuǎn)。通過我們對住宅市場分析，本月中檔住宅成交占據(jù)較大的比例，從而在成交量明顯回升的情況下，并沒有拉升合肥市住宅的成交均價。在嚴(yán)厲的限購政策下，樓盤紛紛推出各大優(yōu)惠，保證在成交均價小幅下跌的情況下，成交量明顯上升。寫字樓--成交量2011年第29周合肥（不含肥東）辦公成交套數(shù)為261套，較上周增加了92套，跌幅為54.4%；備案面積為38686.2㎡，較上周增加24401.0㎡，漲幅為170.8%。合肥各區(qū)域成交合肥（不含肥東）29周辦公類有銷量記錄的樓盤共有30個，比上周增加了8家。其中達(dá)10套以上銷量記錄的樓盤共有7家，其中濱湖區(qū)濱湖世紀(jì)城，)臨濱苑C#樓以71套成績蟬聯(lián)榜首，馥邦商務(wù)廣場綜合樓備案45套居第二；淝河大廈以30套成績居第三。小結(jié)1、從整個成交量來看，受宏觀政策、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)等相關(guān)條件影響,地產(chǎn)成交量呈現(xiàn)萎縮趨勢；2、改善性住房需求的逐漸釋放，拉動了一些品質(zhì)樓盤的銷售；3、受新政影響，客戶觀望態(tài)勢氣憤濃厚，對于改善性住房需求以及外地人購房影響較大，是導(dǎo)致成交下降的直接因素；4、區(qū)域房地產(chǎn)市場樓盤整體銷售節(jié)奏較慢,銷售周期普遍較長；5、地產(chǎn)銷售在短期內(nèi)，銷售環(huán)境不是很好，競爭壓力巨大，競爭呈現(xiàn)多極化；6、寫字樓產(chǎn)品競爭異常激烈，品牌開發(fā)商、明星樓盤紛紛加入戰(zhàn)火。四、合肥高品質(zhì)項目分析--IFC

項目地址梅山路開發(fā)商安徽省旅游集團(tuán)總建面積30萬平方，115000（寫字樓）占地面積40606平方面積分割130-2000平方開盤時間2010年6月19日工程進(jìn)度2010年年底到48層銷售率90%銷售價格開盤均價11000元/平方，目前均價15000元/平方。產(chǎn)品部分最小出售面積

110m2，最大出售面積

2000m2，標(biāo)準(zhǔn)層面積

2000m2大堂面積：800平方電梯數(shù)量19部空調(diào)類型中央空調(diào)層高3.8/3.9（47層以上）停車位1700左右單層面積2000外墻類型幕墻+石材大堂高度14.5米高度240米裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分精裝修，其余毛坯項目定位安徽第一樓，地段、產(chǎn)品品質(zhì)、發(fā)展上實力都是省內(nèi)一流的企業(yè)。IFC--面積區(qū)間面積區(qū)間格局所在樓層100平米以下無120--200平米7F—25F200--300平米28F—32F300--400平米32F—44F400--1000平米44F—51F2000平米以上51F—57F共計357套，目前銷售了91%，小面積幾乎銷售完畢，剩下部分整層。IFC--宣傳推廣

宣傳推廣--三大主題活動1、營銷中心開放既VIP體驗館開放

背景資料：該項目前期續(xù)客時間長達(dá)一年，積累了很多意向客戶；旅游集團(tuán)作為省內(nèi)國有大型企業(yè)，老總?cè)嗣}資源廣，去化了15%左右；

主要推廣媒體：戶外、該項目2010年2月份戶外廣告已出街；（約7塊）報紙、項目營銷中心開放前3周，每次都有3次報紙；（整版或跨版）

主要主題形式：前期形象、后期促銷；IFC，InternationalFinanceCentre,即國際金融中心，是為世界金融百強(qiáng)量身定制的商務(wù)總部?？v觀全球著名IFC，皆是絕對的高度，顯赫的都心位置，領(lǐng)先時代的商務(wù)配置及無與倫比的服務(wù)，彰顯一座城市，一個時代的頂級商務(wù)水準(zhǔn)。宣傳推廣--三大主題活動2、開盤活動---“現(xiàn)在是公元2010年6月19日10點58分，安徽國際金融中心開盤儀式正式開始!”請來了央視名人朱軍和安徽衛(wèi)視張揚(yáng)果兒來主持開盤儀式，效果很好；推出房源：開盤推出的是安徽國際金融中心超高層寫字樓（B塔）房源，共57層，其中25層以下戶型為130——200平米，25層以上戶型為400——2008平米。開盤優(yōu)惠：當(dāng)日購買400平以下房源返還1萬元，400-800平房源返還20000元。開盤銷售率：開盤推出357套，銷售了57%，作為寫字樓來說，開盤相對成功。

宣傳推廣--三大主題活動3、相關(guān)活動

老客戶答謝會封頂儀式日常的暖場活動等等主要推廣媒體：戶外、維持在4塊以上；報紙、每周一版；網(wǎng)絡(luò)：搜房網(wǎng)（通欄，從2010年5月到2011年6月）；主要內(nèi)容：形象和促銷相結(jié)合。

可借鑒之處：高端寫字樓產(chǎn)品，除了傳統(tǒng)價值地點及品質(zhì)外，在銷售環(huán)節(jié)注意影響力的傳播，達(dá)到好的影響力高品質(zhì)的傳播以及重大事件營銷是迅速提高產(chǎn)品影響力的手段，如”名人論壇等“?？蛻舴治?/p>

主要客戶：國元證劵、進(jìn)出口銀行、金融類、地產(chǎn)類東怡金融廣場項目地址阜南路與蒙城路交叉口開發(fā)商安糧地產(chǎn)、東怡酒店總建面積合計20萬平米，B棟約6萬平米占地面積12438平方面積分割20層以下小面積分割，200-500不等開盤時間實際已經(jīng)銷售工程進(jìn)度22層銷售率20層以下，90%左右銷售價格20層以下均價11000-13000平米。產(chǎn)品部分最小出售面積

110m2，最大出售面積

1800m2，標(biāo)準(zhǔn)層面積

1800m2大堂面積：300平方大堂電梯數(shù)量/品牌17部空調(diào)類型中央空調(diào)層高3.9停車位800左右單層面積1800外墻類型幕墻大堂高度10米高度192米裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分精裝修，其余毛坯項目依托老城市絕版地段、產(chǎn)品本身品質(zhì)優(yōu)勢及低價入市，贏得了市場的認(rèn)可。營銷推廣

活動策略：2010年11月4日，安糧·東怡金融廣場（A座）招商銀行安徽總部大樓樓體順利封頂，預(yù)示著招商銀行、安糧?東怡金融廣場強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，不僅帶來跨行業(yè)的資源整合，更將引領(lǐng)城市商務(wù)進(jìn)入國際領(lǐng)域，締造屬于安徽的世界金融標(biāo)簽。安糧·東怡金融廣場3D多媒體體銷售中心同步公開，歡迎現(xiàn)場品鑒；2010年11月12日3D營銷中心開放；10月23日，“溫濕度獨立控制空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)論證”研討會；10月27日，由安糧·東怡金融廣場得代理公司——國際知名物業(yè)顧問DTZ戴德梁行舉辦的“綠色建筑發(fā)展研討會”在上海錦滄文華大酒店拉開帷幕，吸引了來自省城合肥的多家媒體前往。開盤活動：低調(diào)開盤，甚至都沒舉行開盤儀式；推廣媒體：主要報紙、戶外、短信等。華僑廣場

項目地址長江路省委旁開發(fā)商銀泰百貨總建面積總建19萬平米，寫字樓24044平米占地面積25500平方面積分割19層以下200-500不等,20以上整層開盤時間實際已經(jīng)銷售工程進(jìn)度已封頂銷售率85%銷售價格目前均價14500元。兩套300平米，其余整層。產(chǎn)品部分最小出售面積200m2，最大出售面積

1274

m2，標(biāo)準(zhǔn)層面積

1274

m2大堂面積：300平方大堂電梯數(shù)量/品牌7部空調(diào)類型中央空調(diào)層高3.9停車位1200左右單層面積1274外墻類型幕墻+干掛石材大堂高度6米高度100米裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分精裝修，其余毛坯.面積區(qū)間

面積區(qū)間所在樓層所占總體量的比例200--30012F-19F47%1000以上20F-28F53%華僑廣場憑借絕版地段以及自身綜合體配套，銷售總體看好，目前。在售寫字樓，12、13層的東北角2套，24層整層出售，均價14500元/㎡。營銷推廣

項目屬于市中心地段以及產(chǎn)品本身的自信；該項目無論是營銷中心的包裝展示上，還是活動策略上，做的都較平。主要推廣渠道：戶外（4塊）、報紙開盤前保持每周2次。主要客戶群：地產(chǎn)公司，一些品牌的代理商等中小企業(yè)，會計師事物所、律師事務(wù)所等現(xiàn)代服務(wù)咨詢業(yè)公司。品質(zhì)對比

華僑廣場萬達(dá)廣場東怡金融廣場安徽金融之心城地理位置長江中路蕪湖路阜南路南一環(huán)三里庵單體總建面22996平方40000余方60000平方11.4萬平方60000平方大堂面積300平方——300800平方880平方層高3.8米3.8米3.93.9/3.8米4米單層面積1200平方1600平方1800平方2000平方2000平方總高度120米130米192米240米181米電梯數(shù)量單部服務(wù)面積7部/3340平方10部/4000平方17部19部/6052平方10部停車位1200個1300個700個1700個1400個空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)自身配套大商業(yè)、酒店大型商業(yè)、酒店、商業(yè)街商業(yè)商業(yè)、酒店、商業(yè)街大型商業(yè)價/平方11000-1300015000-16000-----相對于其他項目，本項目在地段、商圈、12萬平米的配套有更多的優(yōu)勢。合肥高檔次寫字樓市場小結(jié)1）從目前寫字樓的價格上來看，合肥寫字樓價格呈現(xiàn)出一個明顯的上升趨勢。2009年，合肥寫字樓均價尚未突破9000元/平方，2010年后期，市中心寫字樓價格有了明顯上升，價格在9000-10000元/平方，而目前價格基本在12000元/平方左右；2）從寫字樓的價格和銷售速度上來看，宏觀調(diào)控對于寫字樓的這兩個方面均影響不大。國家對于住宅的限價、二手房的相關(guān)規(guī)定，從另外一個方面提升了投資者對于寫字樓的偏向度；3）從目前幾個樓盤銷售的主流產(chǎn)品來看，已有趨小的趨勢，基本上80-120平米、200-300平米是市場需求的主流；4）從絕對產(chǎn)品與定位上來看，與之心城寫字樓最具可比性的寫字樓是華僑廣場，華僑廣場目前的銷售率為85%，剩下