收并購項(xiàng)目的法律架構(gòu)及交易價款解析

收并購項(xiàng)目的法律架構(gòu)及交易價款解析一、如何設(shè)置交易架構(gòu)資產(chǎn)情況：合計(jì)125.4萬㎡土地、歸屬7個不同主體合作條件：太東地產(chǎn)、東邦工貿(mào)地塊按樓面價950元/㎡合作其余地塊按樓面價1100元/㎡合作（一）面對復(fù)雜的資產(chǎn)及產(chǎn)權(quán)關(guān)系，如何設(shè)計(jì)交易架構(gòu)？例1：太東集團(tuán)系列項(xiàng)目（一）面對復(fù)雜的資產(chǎn)及產(chǎn)權(quán)關(guān)系，如何設(shè)計(jì)交易架構(gòu)？例1：太東集團(tuán)系列項(xiàng)目——抓重點(diǎn)，明確收購目標(biāo)收購目標(biāo)太東地產(chǎn)、物流園公司一、如何設(shè)置交易架構(gòu)（一）面對復(fù)雜的資產(chǎn)及產(chǎn)權(quán)關(guān)系，如何設(shè)計(jì)交易架構(gòu)？例1：太東集團(tuán)系列項(xiàng)目——鎖定后續(xù)地塊合作方式及交易價格通過該等交易架構(gòu)安排、快速簽約獲取主要土地的同時，鎖定后續(xù)地塊合作一、如何設(shè)置交易架構(gòu)后續(xù)地交易安排東邦工貿(mào)單獨(dú)收購其他地塊土地注入整體收購，分步實(shí)施在合同中明確約定各地塊合作價格及交易方式二、如何約定交易價款（二）設(shè)置交易前提條件，落實(shí)交易對價例2：JR項(xiàng)目合作方目標(biāo)公司項(xiàng)目土地100%目標(biāo)公司投入約650業(yè)主團(tuán)購6.9萬㎡若執(zhí)行團(tuán)購，則嚴(yán)將影響土地成本及項(xiàng)目利潤，恐無法達(dá)到公司要求注冊資本金0.2億元合作方股東借款3.1億元基金公司借款3.8億元（三）避免債務(wù)處理不當(dāng)，增加交易價款例3：Z項(xiàng)目——項(xiàng)目背景一級整理后續(xù)地800畝存地200畝已開發(fā)地塊存貨5.3萬㎡目標(biāo)公司整體作價11.44億元后續(xù)地整體溢價56683萬元首期存地存貨作價57713萬元總投入：11億元，包括：注冊資本：1.8億元總債務(wù)：9.2億元二、如何約定交易價款（三）避免債務(wù)處理不當(dāng)，增加交易價款例3：Z項(xiàng)目——交易安排交易安排：增資取得51%股權(quán)+后續(xù)地對應(yīng)債務(wù)劣后安排后續(xù)地溢價對應(yīng)的債務(wù)處理債務(wù)歸集劣后償還債務(wù)拆分按照首期項(xiàng)目作價金額57713萬元拆分相應(yīng)債務(wù)至首期范圍其余債務(wù)作為后續(xù)地溢價對應(yīng)債務(wù)處理將所有股東及關(guān)聯(lián)方的債務(wù)歸集至合作方未能歸集至合作方的債務(wù)在首期合作對價中優(yōu)先償還后續(xù)地溢價對應(yīng)的債務(wù)合作方承諾劣后償還每獲取一畝后續(xù)地，目標(biāo)公司向合作方償還約70萬元溢價二、如何約定交易價款（四）區(qū)分前期開發(fā)投入，反映不同類別的交易價款例4：B項(xiàng)目定案決策意見：可售地塊樓面價3200元/㎡即土地成本為：可售建面18.8萬㎡×3200元/㎡＝6.016億元熟化成本土地成本6.016億元拆遷補(bǔ)償費(fèi)：8000萬元村民贊助費(fèi)：1500萬元政府收取的土地收益：按預(yù)估出讓價的30%，預(yù)留8600萬元村分得物業(yè)建設(shè)成本：根據(jù)村分得物業(yè)面積5.2萬㎡，以3500元/㎡的綜合單價計(jì)算，即1.82億元合作方溢價土地成本扣減熟化成本后的余額，即：