物業(yè)管理規(guī)章制度

物業(yè)管理規(guī)章制度?1.目的為了加強(qiáng)本物業(yè)管理區(qū)域的管理，維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全與正常使用，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適的居住和工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，制定本規(guī)章制度。2.適用范圍本規(guī)章制度適用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有業(yè)主、物業(yè)使用人以及物業(yè)管理公司的工作人員。3.基本原則物業(yè)管理遵循業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則，實(shí)行公開(kāi)、公平、公正的服務(wù)與管理，保障物業(yè)管理活動(dòng)依法有序進(jìn)行。二、業(yè)主及物業(yè)使用人權(quán)利與義務(wù)（一）權(quán)利1.依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利，包括但不限于所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等。2.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。3.選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)。4.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。5.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。6.對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。7.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用。8.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。（二）義務(wù)1.遵守國(guó)家法律法規(guī)和本物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)章制度。2.遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定。3.按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。4.配合物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)。5.按照規(guī)定繳存、使用、管理專項(xiàng)維修資金。6.愛(ài)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地，不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，不得擅自改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用途。7.不得擅自改變房屋用途。8.不得違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物，干擾他人正常生活。9.不得隨意排放污水、丟棄垃圾，不得在建筑物內(nèi)隨意堆放雜物。10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。三、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)（一）業(yè)主大會(huì)1.業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。2.業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議。3.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。4.業(yè)主大會(huì)行使下列職責(zé)：制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。制定、修改管理規(guī)約。選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員。選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。籌集和使用專項(xiàng)維修資金。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。（二）業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。2.業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)為[X]人，具體人數(shù)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。3.業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。4.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開(kāi)會(huì)議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)通過(guò)。四、物業(yè)服務(wù)合同（一）合同簽訂物業(yè)管理公司與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。（二）服務(wù)內(nèi)容1.物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。2.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理。4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)與管理。5.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理。6.車輛停放管理。7.裝飾裝修管理服務(wù)。8.物業(yè)檔案資料管理。9.其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。（三）服務(wù)費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。辦公費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等形式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。五、物業(yè)的使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用規(guī)定1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)管理企業(yè)。2.業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)使用過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、消防安全、治安管理等法律法規(guī)的規(guī)定，不得從事違法違規(guī)行為。3.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守房屋裝飾裝修管理規(guī)定，在進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)申報(bào)登記，經(jīng)批準(zhǔn)后方可施工。裝飾裝修過(guò)程中應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)安全規(guī)定，不得損害房屋承重結(jié)構(gòu)和共用設(shè)施設(shè)備，不得影響相鄰業(yè)主的正常生活。（二）共用部位與共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行。2.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地等共用部位，由全體業(yè)主共同使用和維護(hù)。任何單位和個(gè)人不得擅自占用、挖掘。因維修、養(yǎng)護(hù)等需要臨時(shí)占用、挖掘的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)同意，并在規(guī)定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。3.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同的約定，通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支。專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ茫坏门沧魉?。（三）專項(xiàng)維修資金管理1.專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照規(guī)定繳存，屬于業(yè)主所有。2.專項(xiàng)維修資金的繳存、使用、管理應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期公布專項(xiàng)維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。3.專項(xiàng)維修資金用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得用于其他用途。六、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)保持整潔衛(wèi)生，不得隨意丟棄垃圾、雜物。業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)將垃圾按照規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)投放至指定的垃圾收集容器內(nèi)。2.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、樓道、電梯、公共衛(wèi)生間等公共部位進(jìn)行清掃、保潔，及時(shí)清理垃圾和雜物。3.禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)焚燒各類廢棄物，不得在建筑物內(nèi)隨意堆放易燃、易爆、有毒有害物品。4.對(duì)違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，并報(bào)告相關(guān)部門依法處理。（二）綠化管理1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化應(yīng)當(dāng)保持美觀、整潔，不得隨意踐踏草坪、攀折花木。2.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)綠化植物進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)、澆水、施肥、病蟲(chóng)害防治等工作，確保綠化植物生長(zhǎng)良好。3.業(yè)主、物業(yè)使用人不得擅自占用、破壞綠化用地，不得在綠化區(qū)域內(nèi)種植蔬菜等農(nóng)作物。如需在綠化區(qū)域內(nèi)進(jìn)行合理的景觀布置或種植觀賞植物，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意。4.對(duì)違反綠化管理規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，并報(bào)告相關(guān)部門依法處理。七、秩序維護(hù)與安全管理（一）秩序維護(hù)1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)建立健全秩序維護(hù)制度，加強(qiáng)安全防范措施，保障業(yè)主、物業(yè)使用人的人身和財(cái)產(chǎn)安全。2.秩序維護(hù)人員應(yīng)當(dāng)遵守職業(yè)道德，文明執(zhí)勤，禮貌待人，不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益。3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行封閉式管理，設(shè)置門禁系統(tǒng)和值班崗?fù)?，?duì)進(jìn)出人員和車輛進(jìn)行登記、檢查。4.加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域的巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。巡邏應(yīng)當(dāng)做好記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告并采取相應(yīng)措施。5.對(duì)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的外來(lái)人員、車輛，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行詢問(wèn)、登記，核實(shí)身份和事由。對(duì)可疑人員和車輛，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注和盤查。（二）消防安全管理1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)消防安全的法律法規(guī)，落實(shí)消防安全責(zé)任，保障消防安全。2.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配備必要的消防器材和設(shè)施，并定期進(jìn)行檢查、維護(hù)和更新，確保其完好有效。3.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守消防安全規(guī)定，不得在建筑物內(nèi)違規(guī)停放電動(dòng)車、堆放易燃、易爆物品，不得損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材。4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)置明顯的消防安全標(biāo)志，疏散通道、安全出口應(yīng)當(dāng)保持暢通無(wú)阻。5.定期組織開(kāi)展消防安全宣傳教育和演練活動(dòng)，提高業(yè)主、物業(yè)使用人的消防安全意識(shí)和自防自救能力。6.對(duì)違反消防安全管理規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，并報(bào)告消防部門依法處理。（三）車輛停放管理1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛停放應(yīng)當(dāng)有序，不得妨礙其他車輛和行人通行。2.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的地點(diǎn)和方式停放車輛。如需臨時(shí)停放，應(yīng)當(dāng)在指定的臨時(shí)停車區(qū)域內(nèi)停放，并服從管理人員的指揮。3.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)車輛停放進(jìn)行管理，收取車輛停放費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)，并提供相應(yīng)的停車服務(wù)。4.對(duì)違規(guī)停放車輛的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，并采取相應(yīng)措施，如鎖車、拖車等。因違規(guī)停放車輛造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。八、違約責(zé)任1.業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)章制度的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)要求其改正，并按照物業(yè)服務(wù)合同的約定追究其違約責(zé)任。2.業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付違約金。經(jīng)催告后仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法采取訴訟等方式追討欠費(fèi)。3.業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)章制度，給其他業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)管理企業(yè)造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。4.物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，未履行或者不當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)管理企業(yè)限期整改，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。5.業(yè)主委員會(huì)委員違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，或者不履行委員職責(zé)的，由業(yè)主大會(huì)決定罷免其委員資格，并依法承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。九、爭(zhēng)議解決1.業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)之間在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生爭(zhēng)議的，可以通過(guò)協(xié)商、調(diào)解解決。協(xié)商、調(diào)