衡陽市物業(yè)服務收費管理實施細則

衡陽市物業(yè)服務收費管理實施細則?（一）目的與依據(jù)為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《湖南省物業(yè)服務收費管理辦法》等法律法規(guī)，結合本市實際，制定本實施細則。（二）適用范圍本細則適用于本市行政區(qū)域內物業(yè)服務收費及其監(jiān)督管理活動。（三）基本原則物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。二、物業(yè)服務收費定價形式（一）政府指導價1.實行政府指導價的物業(yè)服務收費項目和標準，由市、縣（市）價格主管部門會同房地產行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期向社會公布。2.物業(yè)服務企業(yè)應當在政府指導價規(guī)定的基準價及其浮動幅度內，與業(yè)主協(xié)商確定具體的收費標準。（二）市場調節(jié)價1.實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。2.鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展服務成本公開工作，接受業(yè)主監(jiān)督，促進物業(yè)服務企業(yè)不斷提高服務質量，合理控制成本。三、物業(yè)服務收費構成物業(yè)服務收費包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。（一）物業(yè)服務成本1.人員費用包括物業(yè)服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。2.物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用（1）物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理費用，如房屋主體結構、屋頂、外墻面等。（2）物業(yè)共用設施設備的運行、維護、保養(yǎng)費用，如電梯、消防設施、給排水系統(tǒng)等。3.綠化養(yǎng)護費用包括小區(qū)內公共綠化的澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等費用。4.清潔衛(wèi)生費用（1）小區(qū)內公共區(qū)域的日常清掃、保潔費用。（2）垃圾分類收集、運輸費用。5.秩序維護費用（1）門崗值班、巡邏、車輛停放管理等費用。（2）安全防范設施設備的運行、維護費用。6.辦公費用物業(yè)服務企業(yè)用于日常辦公的費用，如辦公用品、水電費、通訊費等。7.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用包括安全防范設施設備的運行、維護費用，以及秩序維護人員的工資、福利等。8.物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊用于物業(yè)服務的固定資產折舊費用。9.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用為物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任購買的保險費用。10.經業(yè)主同意的其他費用經業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意的其他合理費用。（二）法定稅費物業(yè)服務企業(yè)按照國家規(guī)定繳納的稅費。（三）物業(yè)服務企業(yè)的利潤物業(yè)服務企業(yè)在履行物業(yè)服務合同后應獲得的合理利潤。四、物業(yè)服務收費標準的制定與調整（一）政府指導價標準制定1.制定物業(yè)服務等級標準市、縣（市）房地產行政主管部門應當會同價格主管部門，根據(jù)物業(yè)服務的不同服務內容、服務標準等因素，制定本地區(qū)的物業(yè)服務等級標準。物業(yè)服務等級標準應當向社會公布，并適時調整。2.測算物業(yè)服務成本物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務等級標準，結合本地區(qū)實際情況，合理測算物業(yè)服務成本，并報價格主管部門和房地產行政主管部門備案。3.確定基準價及其浮動幅度價格主管部門會同房地產行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的合理利潤等因素，制定物業(yè)服務收費的基準價及其浮動幅度。（二）市場調節(jié)價標準確定實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定收費標準。業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務內容、服務質量、市場行情等因素，協(xié)商確定具體的收費金額、收費方式、計費周期等。（三）收費標準調整1.政府指導價調整（1）當物業(yè)服務成本變動較大，或者社會平均工資水平、物價指數(shù)等因素發(fā)生較大變化時，價格主管部門會同房地產行政主管部門可以對物業(yè)服務收費的基準價及其浮動幅度進行調整，并向社會公布。（2）物業(yè)服務企業(yè)應當按照調整后的收費標準執(zhí)行，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。2.市場調節(jié)價調整實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，物業(yè)服務企業(yè)需要調整收費標準的，應當與業(yè)主委員會或業(yè)主代表協(xié)商，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示調整方案。經業(yè)主大會同意后，方可調整收費標準。五、物業(yè)服務收費計費方式（一）包干制1.物業(yè)服務費用實行包干制的，物業(yè)服務企業(yè)按照與業(yè)主約定的收費標準和服務內容提供服務，自負盈虧。2.物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布物業(yè)服務費用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（二）酬金制1.物業(yè)服務費用實行酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定的比例或者金額，從業(yè)主交納的物業(yè)服務費用中提取酬金，用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。2.物業(yè)服務企業(yè)應當在每個季度末向業(yè)主公布物業(yè)服務費用的收支情況，并接受業(yè)主委員會的審計監(jiān)督。六、物業(yè)服務費的繳納與收取（一）繳納主體業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額繳納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。（二）繳納時間物業(yè)服務費用的繳納時間由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。一般情況下，業(yè)主應當在每月或每季度首月的前[X]日內繳納物業(yè)服務費用。（三）收取方式1.物業(yè)服務企業(yè)可以通過自行收取、委托銀行代收、第三方支付平臺等方式收取物業(yè)服務費用。2.物業(yè)服務企業(yè)采用委托銀行代收方式的，應當與業(yè)主簽訂委托代收協(xié)議，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示代收銀行及繳費方式。（四）欠費處理1.業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳，并按照合同約定收取違約金。2.經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內仍未繳納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。七、物業(yè)服務收費相關規(guī)定（一）物業(yè)共用部位、共用設施設備經營收益1.利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。2.經營收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。物業(yè)服務企業(yè)應當單獨列賬，定期公布經營收益收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（二）停車服務收費1.物業(yè)管理區(qū)域內的停車服務收費，區(qū)分不同情況分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。2.業(yè)主大會成立前，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，其租金實行政府指導價；業(yè)主大會成立后，其租金由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。3.利用業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的停車費，實行政府指導價，由物業(yè)服務企業(yè)代收代繳，單獨列賬。（三）裝修管理服務費1.業(yè)主或者物業(yè)使用人對物業(yè)進行裝飾裝修的，物業(yè)服務企業(yè)可以與業(yè)主或者物業(yè)使用人約定收取裝飾裝修管理服務費。2.裝飾裝修管理服務費標準由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修管理服務協(xié)議中約定，但不得高于實際發(fā)生的成本支出。（四）代收費用1.物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收水、電、氣、通信、有線電視等費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。2.物業(yè)服務企業(yè)應當按照相關部門規(guī)定的收費標準代收費用，并將代收費用的明細清單定期向業(yè)主公布。八、物業(yè)服務收費監(jiān)督管理（一）價格主管部門職責1.負責制定和調整物業(yè)服務收費的政府指導價標準。2.對物業(yè)服務收費行為進行監(jiān)督檢查，依法查處價格違法行為。3.受理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)關于物業(yè)服務收費的投訴和舉報。（二）房地產行政主管部門職責1.負責制定物業(yè)服務等級標準，指導和監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務等級標準提供服務。2.對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行考核評價，并將考核結果向社會公布。3.協(xié)調處理物業(yè)服務收費糾紛，指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責。（三）其他部門職責其他相關部門按照各自職責，協(xié)同做好物業(yè)服務收費監(jiān)督管理工作。（四）監(jiān)督檢查措施1.價格主管部門和房地產行政主管部門有權對物業(yè)服務企業(yè)的收費行為進行檢查，查閱、復制有關賬簿、文件等資料。2.物業(yè)服務企業(yè)應當如實提供與物業(yè)服務收費有關的資料，不得拒絕、隱匿、謊報。3.價格主管部門和房地產行政主管部門可以通過現(xiàn)場檢查、問卷調查、查閱資料等方式，對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行考核評價，并將考核結果作為調整物業(yè)服務收費標準的參考依據(jù)。（五）投訴處理1.業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)服務收費有爭議的，可以向價格主管部門或者房地產行政主管部門投訴。2.價格主管部門或者房地產行政主管部門應當自受理投訴之日起[X]日內，進行調查處理，并將處理結果告知投訴人。九、法律責任（一）物業(yè)服務企業(yè)違法行為責任1.物業(yè)服務企業(yè)違反本細則規(guī)定，有下列行為之一的，由價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰：（1）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；（2）不按照規(guī)定明碼標價的；（3）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；（4）強制或者變相強制服務并收費的。2.物業(yè)服務企業(yè)違反本細則規(guī)定，不履行物業(yè)服務合同約定，導致服務質量下降的，業(yè)主有權要求物業(yè)服務企業(yè)限期整改；逾期不整改或者整改后仍不符合要求的，業(yè)主可以依法解除物業(yè)服務合同，并要求物業(yè)服務企業(yè)承擔相應的違約責任。（二）業(yè)主違法行為責任業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務費用的，應當承擔違約責任。經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內仍未繳納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物