大廈物業(yè)管理方案

大廈物業(yè)管理方案

林物業(yè)公司簡介

**集團是一家跨地區(qū)、跨行業(yè)的綜合性大型股份制企業(yè)集團，注冊資金1.2

億，經(jīng)營范圍涉及汽貿、房地產、藥業(yè)、物業(yè)管理、廣告、IT等多個產業(yè)，是

山東省首批51家現(xiàn)代企業(yè)制度試點單位之一，是全國服務行業(yè)500強企業(yè)及全

國十佳經(jīng)銷商集團山東物業(yè)管理有限責任公司是**集團旗下的國家二級資質

物業(yè)管理企業(yè)，于一九九六年經(jīng)山東省工商局批準成立，注冊資金300萬，全省

優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)。成立之初，通過引進香港世紀酒店管理集團、深圳市蓮花物

業(yè)管理有限公司先進的管理理念，結合自身優(yōu)勢，形成了特殊的“賓館式服務”、

“星級化管理”的經(jīng)營模式；并順利通過了IS09001(2000)質量標準體系認證。

公司現(xiàn)有員工700余人，管理人員全部具有大專以上學歷，其中，碩士生、本科

生占85%,高級工程師、物業(yè)管理師、經(jīng)濟師、園藝師30人，其他各類技術人

員也都100%持證上崗。

**物業(yè)公司除承接濟南地區(qū)物業(yè)管理工作外，外拓業(yè)務已由濟南延伸至青

島、濟寧、臨沂、泰安、萊蕪等地區(qū)，承接了山東省紀委、新華社山東分社、中

國重汽銷售公司辦公大廈、濟南鐵路局辦公樓、濟南火車站、濟南市工商局、山

東省醫(yī)療器械產品質量檢驗中心、濟南市人事局、槐蔭政務中心大廈登，委托管

理面積100多萬平米，積存了豐富的機關辦公樓、機關、智能大廈，高層樓宇電

梯、中央空調、變配電等設備保護、園林設計等物業(yè)管理經(jīng)驗。

公司在進展中形成獨具特色的企業(yè)文化，以其超前的理念、務實的作風，凝

聚成強大的向心力。以“**物業(yè)，超越業(yè)主期望”為自己的企業(yè)使命，秉承“偕

齊魯淳樸之風，用真心服務；融國際時尚理念，為業(yè)主當家”的服務理念，激勵

著優(yōu)秀的**物業(yè)人，不斷追求卓著，回報社會！

物業(yè)管理概況及內容

**區(qū)政府大廈位于濟南市解放東路99號，與東外環(huán)交界，交通便利，地理

位置優(yōu)越。大廈外觀頗具現(xiàn)代氣息，是**區(qū)政府機關綜合性服務大樓。占地3.3

公頃，總建筑面積5萬平方米。主樓高度106米，地上29層、地下3層，裙樓

4層。主樓1?12層用于區(qū)機關辦公，面積14400平方米；13層為設備層；14?

18層為客房結構，面積6000平方米；19?26層為寫字間結構，面積9600平方

米。裙樓一層為行政審批大廳，二層為餐廳，面積4000平方米；三、四層為區(qū)

機關與11個街道辦事處、鎮(zhèn)會議室。**區(qū)政府大廈各類設備一應俱全，要緊包

含電梯、消防監(jiān)控、安全監(jiān)控、中央空調、柴油鍋爐、分體式空調、換熱站、高

低壓配電室等，備的保護與正常運行成為保障大廈運轉大的要件。

一、物業(yè)管理內容及要求

（-）安全管理服務：

安全管理服務的目的是保護物業(yè)范圍內正常的工作、生活秩序、協(xié)助用戶做

好內部的安全防范工作（包含消防安全監(jiān)控）。要求保安人員應具有良好的身體

素養(yǎng)、心理素養(yǎng)、保安技能，要忠于職守，有勝任保安工作的綜合能力，還要有

良好的職業(yè)道德、做到禮貌待客、堅持原則。

保安人員的選配應根據(jù)本項目實際情況嚴格篩選。根據(jù)不一致的崗位，擬設

立門衛(wèi)保安、巡邏保安、大廳保安、監(jiān)控保安等。保安人員應認真負責地做好各

項安保工作，要實行嚴格的規(guī)章制度，不空崗、漏崗，發(fā)現(xiàn)可疑情況與事故苗頭

立即上報，并迅速處理、果斷處置，確保機關、大樓及有關設施不發(fā)生問題。

門衛(wèi)保安要固定執(zhí)勤，定點式守衛(wèi)，要24小時值班，對進入大門的人員、

車輛、物資進行嚴格檢查、驗證、登記；保護物業(yè)管理區(qū)內部的安全秩序.同時

兼來客咨詢、信件報紙分發(fā)等服務。

巡邏保安要做到主動、熱情、耐心、周到的服務，杜絕因工作失職造成物業(yè)

區(qū)域被盜與其他事件；保證物業(yè)管理區(qū)域內停車場的良好秩序與車輛停放安全，

及時發(fā)現(xiàn)各類事故隱患，不因失職而出現(xiàn)一次意外事故，保護正常的工作、生活

秩序。

（-）保潔、綠化服務：

1、保潔：日常保潔工作是通過日常清掃工作，對物業(yè)區(qū)域定時、定點、定人

進行廢棄物的收集與清運；通過清、掃、擦、拭、除、洗等常規(guī)性服務，保持所

有公共區(qū)域與公共部位的清潔衛(wèi)生，從而提高工作、生活的環(huán)境質量。

要緊包含下列幾項：

（1）垃圾處理（不包含外運費）：包含收集、清除、回收、壓實、運達指定

地點。垃圾臺外觀整潔，壓縮垃圾箱體保持干凈；化糞池的清運。

（2）院落衛(wèi)生：做好灰塵清掃、污跡清洗，地面保護等工作，做到地面干凈

無塵土、煙頭、紙屑等雜物；綠化區(qū)通道及時清掃干凈。墻面、頂面的清潔保護

按物業(yè)管理規(guī)范執(zhí)行。

（3）公共衛(wèi)生間：無臭味、異味；便器干凈，便池無銹跡。地面清潔，無痰

跡、無煙頭、無雜物、將紙簍倒凈并刷洗干凈，紙簍每日，午與下午各傾倒一次。

洗手池、水龍頭、墻角整潔、無塵土與蜘蛛網(wǎng)。（不包含衛(wèi)生紙與洗手液）

（4）物業(yè)區(qū)域內公共衛(wèi)生：走廊、大門、值班室、樓梯地面干凈無污跡、痰

跡、塵土、紙屑等雜物；公共區(qū)域玻璃干凈明亮、無塵土。樓梯扶手與鐵藝保持

干凈，電梯間保持清潔干凈。物業(yè)區(qū)域的保潔：樓梯、扶手、窗臺、墻面干凈無

塵土，墻角無蜘蛛網(wǎng)。車庫、停車場地面整潔，墻角無蜘蛛網(wǎng)。

（5）大禮堂、會議室保持干凈整潔，用后及時打掃。

（6）定期樓頂清掃，保持清潔。

（7）外墻清洗由用戶自行組織實施。

2,物業(yè)區(qū)域綠化：要做好對現(xiàn)有物業(yè)區(qū)域內的綠地、草坪、苗木的養(yǎng)護管理,

負有美化環(huán)境的責任。養(yǎng)護管理包含：澆水、施肥、整形、修剪、防治病蟲、保

證現(xiàn)有苗木成活率等。

（三）設備保護及保養(yǎng)服務

1、電梯的運行管理；甲方負責與電梯公司簽訂維修保養(yǎng)合同，負責電梯的保

護與保養(yǎng)，并按照技術監(jiān)督局的規(guī)定進行年檢；

2、空調制冷設備及管網(wǎng)的日常運行，保證制冷系統(tǒng)的高效可靠運行；甲方負

責與空調公司簽訂維保合同，定期組織維修保養(yǎng)。

3、運行好配電系統(tǒng)的良好工作狀態(tài)，確保區(qū)域內用電供應正常；

4、辦公室內、公共區(qū)域內照明的保護保養(yǎng)；

5、排污泵保護保養(yǎng)，保護好物業(yè)區(qū)域內的供、排水系統(tǒng)；

6、負責消防自動報警系統(tǒng)、消防栓與噴淋系統(tǒng)的運行，保持消防系統(tǒng)各類設

備的正常工作狀態(tài)；甲方與廠家或者專業(yè)公司簽訂消防維保合同，負責消防設施

的保護，包含滅火器的換粉。

7、大禮堂音響設備、投影設備等的操作、保護保養(yǎng)與確保正常使用；

8、對物業(yè)管理范圍內的水、電、暖、空調、排污等設備的零修、保護、應達

到相應規(guī)定標準、發(fā)生故障，應及時排除，保證辦公的正常運行與使用。設備維

修分為大、中、小三類。200元（含）下列單件材料費屬小修范圍，由物業(yè)公司

承擔；中修、大修由用戶承擔。物業(yè)管理區(qū)辦公室內維修，根據(jù)物業(yè)管理規(guī)定維

修服務，服務產生的材料費由業(yè)主承擔。水電維修務必安排24小時有人值班。

電梯、消防設備、鍋爐、水泵等設備的年檢費用由用戶承擔。

（四）房屋的管理及維修

對房屋共用部位進行日常管理與巡查，維修、保養(yǎng)記錄完善。

每年2次以上對房屋結構及涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)

損壞及時安排專項修理。屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，

及時編制維修計劃或者專項維修資金使用計劃，根據(jù)甲方?jīng)Q定組織維修。

每周1次對各樓層門、樓道內防火門、窗戶進行安全檢查，門窗關閉正常,

門窗玻璃保持95%以上的完好率。每年2次以上（雨季前須安排1次）對屋面

泄水溝、室內、室外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通。定期檢查屋頂，

發(fā)現(xiàn)防水層有氣腌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應制定維修方案報區(qū)政府.

（五）會議服務

1、提供會議服務工作，包含會議接待，會間服務。茶葉、杯子等由甲方提供。

2、負責領導消息層服務工作。

（六）物業(yè)檔案管理

1、物業(yè)檔案的內容：

物業(yè)檔案務必具備：基建檔案、設備檔案、會計檔案、物業(yè)維修檔案及其他

檔案材料。

2、物業(yè)管理檔案的要求：

分類科學，組卷合理，排列有序，保管期限準確，裝訂整齊、牢固，案卷封

面、脊背、卷內目錄與備考表（異動記錄）填制準確、字跡工整、圖樣清晰，載

體與裝具質地優(yōu)良，便于保管與利用。

所有設備實現(xiàn)單機懸掛《設備卡》，標識該機的編號、技術資料、責任人、運

行狀況等。

建立《機電設備臺帳》，臺帳內容包含：設備名稱、統(tǒng)一編號、型號、生產廠

家、技術資料、保養(yǎng)人等。

每臺設備資料依次編入：每臺設備所涉及的設備檢查保養(yǎng)計劃表、設備檢查

保養(yǎng)表、機電設備維修保養(yǎng)記錄表及說明書、合格證等。

（七）法律法規(guī)規(guī)定的其他項目。

委托管理目的

一、物業(yè)外觀的保值增值。通過對整體物業(yè)的專業(yè)化管理、養(yǎng)護，保持與提

高物業(yè)的完好程度，使物業(yè)實現(xiàn)不僅保值而且增值的目的。

二、物業(yè)設備、設施的良性運轉。依靠專業(yè)化的工程服務隊伍與專項設備維

保方案，使設備始終處于良性運轉狀態(tài)，實現(xiàn)其經(jīng)濟性、高效性運作的結合，保

證整個大樓的信息傳遞快捷、工作渠道暢通，表達辦事高效的政府形象之目的。

三、安全、舒適環(huán)境的制造。依靠準軍事化管理的一流內保隊伍，全程保護

大樓辦公區(qū)的消防、安全工作，保持刑事案發(fā)率低于國家標準，通過優(yōu)質的服務,

為業(yè)主與來賓提供幽雅舒適的工作環(huán)境。

四、省心、放心“管家”委托目標實現(xiàn)。通過契約關系為**區(qū)政府大廈施專

業(yè)化、統(tǒng)一化的物業(yè)管理，依靠監(jiān)督手段保障物業(yè)價值得以表達，通過合理的計

劃與嚴密的制度，確保物業(yè)區(qū)域日常正常運作，各類活動得到全面的保障。

委托管理原則

根據(jù)國家物業(yè)管理有關條例與物業(yè)托管合同，本著“嚴謹、務實、高效”

的工作作風與“精干高效、優(yōu)質服務”的管理原則，執(zhí)行公司”為業(yè)主制造安全、

文明、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境”的質量方針，實行“管、養(yǎng)、修、服務”為一體

的綜合管理。

“高品質管理水準”的依托資源

?團隊優(yōu)勢

**物業(yè)擁有一支愛崗敬業(yè)、具有豐富物業(yè)管理知識與經(jīng)驗的管理團隊與專

業(yè)化的保安、保潔、綠化與維修隊伍。管理層面擁有高級經(jīng)濟師、物業(yè)管理師、

工程師、高級園藝師數(shù)名，是我們提供優(yōu)質高效服務的基礎與前提。公司保安連

續(xù)三年被濟南市公安局、共青團市委授予“青年文明號”；在《齊魯晚報》與《生

活日報》聯(lián)合主辦、及《濟南時報》主辦的房地產調查中，**物業(yè)被評為“濟南

市十大物業(yè)管理品牌企業(yè)”；**物業(yè)工程部在2003年濟南市物業(yè)管理行業(yè)技能比

武中，榮獲單項、團隊一等獎。2005年槐蔭政務中心大廈獲得省級“物業(yè)管理

優(yōu)秀示范大廈”稱號，省立醫(yī)院獲得市級“示范小區(qū)”。2006年住宅與產業(yè)博覽

會，**物業(yè)被評為優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)（山東省40強）。濟南市工商局獲得市級“示

范大廈”稱號，2007年評選為濟南市物業(yè)管理協(xié)會副會長級單位。

?機關物業(yè)管理經(jīng)驗豐富

**物業(yè)接管了多個黨政機關的物業(yè)管理項目，如省紀委辦公樓、新華社山東

分社辦公、濟南市工商局辦公、濟南市人事局辦公、槐蔭區(qū)政務中心大廈等，有

著豐富的黨政機關辦公的管理經(jīng)驗。特別槐蔭區(qū)政府，特點與**區(qū)政府大廈及其

相似，對黨政機關的特點把握能力強，處理過多起類似上訪等突發(fā)事件。

?質量優(yōu)勢

獲得國家二級物業(yè)管理資質，順利通過IS09001(2000)質量體系認證，**

物業(yè)擁有嚴格規(guī)范的物業(yè)管理制度，靈活、獨有的星級考核體系，將通過嚴格的

管理細致入微的服務全面保障**區(qū)政府大廈物業(yè)的正常運行。

?深厚底蘊的企業(yè)文化感召力

優(yōu)秀的企業(yè)文化是企業(yè)得以生存的靈魂，也是企業(yè)進展、進步的原動力。集

團公司一貫重視企業(yè)文化的建設工作，并逐步形成**特有的企業(yè)文化綱領，構筑

了一定的文化平臺。職工通過**報、百年**、**沙龍等企業(yè)內部媒介，不斷交流

經(jīng)驗、傳播感情、提升文化，凝練成強大團隊精神，在日常工作中的各個角落，

企業(yè)文化始終伴隨著我們，營造高雅的工作環(huán)境，奉獻細致周到的服務，無不顯

示著**蓬勃的進展力與向上力。**人將這份對**的熱愛之情化為工作的原動力，

傾情盡心為廣大業(yè)主提供高水平的服務。

?獨有的“房車一體化”服務

**物業(yè)充分利用集團資源優(yōu)勢，可為每一位業(yè)主提供車輛購置、置換、租賃、

舊車評估、交易的代理、代辦、優(yōu)惠一條龍服務，并以此為平臺延伸，代客泊車、

代客洗車、汽車美容、汽車有關知識咨詢等多種服務，讓您徜徉在理想的世界中，

盡情享受**物業(yè)人提供的超值服務。

?專業(yè)花木公司：

物業(yè)公司旗下的花木公司是濟南市成立較早的大型專業(yè)花木公司，具有高級

園藝師、專業(yè)技術人員數(shù)名，常年對外承接綠化工程，可提供花木栽培、園林設

計、綠地養(yǎng)護、慶典花木租售、花木養(yǎng)護知識培訓、咨詢等服務。可為業(yè)主提供

優(yōu)質的綠化養(yǎng)護服務，提高綠地質量、降低投資成本。

第二章物業(yè)管理人力規(guī)劃

管理處組織架構

一、管理處組織架構描述：

1、**區(qū)政府大廈組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能，使用管理處

主任負責制，簽訂經(jīng)營責任書，由**物業(yè)公司全權領導。

2、管理處各崗位所需人力資源配置實行**物業(yè)管理公司供應下的完全雙向

選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調的團隊。

3、管理處內部使用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率與保證

信息渠道的暢通。

物料管理

一個企業(yè)物業(yè)管理工作的質量水平的高低，要緊表現(xiàn)在企業(yè)對人、財、物的

有效操縱，在加強人員組織架構設計，分工合理的基礎上，加強物料耗材的采購、

領用、報廢等各環(huán)節(jié)操縱，嚴格按照IS0900N2000）工作標準，制定工作流程。

從對物料使用、申購、采購、入庫等方面進行層層把關，分級量化管理，對質量、

數(shù)量、情況定期進行市場調研、倉庫盤點、報廢檢驗，確保物業(yè)管理物料的采購

渠道暢通、質量過硬，是實現(xiàn)物業(yè)管理服務目標的基礎工作。

物料采購流程圖：

第三章安全管理

一、保安服務標準

實

內分際

標準評分標準

容值得

分

1.按規(guī)定著裝，統(tǒng)一穿制服，黑色皮鞋、戴保安

帽、系領帶，上崗務必佩帶工作牌；

2.精神飽滿，姿態(tài)良好，抬頭挺胸，不東倒西歪、

前傾后靠、伸懶腰，做到站如松、坐如鐘、動如一項不合格扣

儀

風；除2分，扣完

容

3.舉止文明、大方、得體，不隨地吐痰、亂丟雜8分為止。

儀

物，不挖耳摳鼻孔或者玩弄其它物品；

表

4.不袖手，背手或者將手插入衣袋，不勾肩搭背；

5.不準留長發(fā)、蓄胡子、留長指甲；

6.禁止披衣、敞懷、挽袖、卷褲腿、戴歪帽、打

赤腳。

1.作到微笑服務；

2.主動、熱情、耐心、周到地為業(yè)主服務；對一項不合格

服

3.不發(fā)生爭吵、打斗事件；的扣除2分，

務

4.巡邏中見到業(yè)主時應閃身站在一邊，微笑并點8分扣完為止。

態(tài)

頭問好。

度

5.文明用語：熟練五聲十一字，對人熱情，微笑

服務，不卑不亢

1.不出現(xiàn)管轄范圍內秩序混亂等情況；

2.車場內車輛完好無損，車輛指揮標準及時；

服3.接到業(yè)主報警不超過兩分鐘趕到現(xiàn)場并報告；

務4.處理各類違章，文明禮貌，及時有效，機動靈一項達不到要

24

要活，不失原則；求扣除4分。

分

求5.及時發(fā)現(xiàn)各類事故隱患，不因失職而出現(xiàn)意外

事故；

6.指揮手勢動作規(guī)范、準確、有力、符合交通指

揮規(guī)范。

1.按時交接班，不喝酒、吸煙，不嬉笑、打鬧，

不遲到、早退，忠于職守；

2.不準在崗位上坐臥、倚靠、閑談、吃東西、看

書報，不脫崗、睡崗；

3.處理問題講原則、講方法，以理服人；對達不到要求

4.遵守公司廉潔制度與有關管理規(guī)定，不收受業(yè)的，出現(xiàn)一

主錢財與項扣2分，扣

紀

物品，不利用工作之便敲詐勒索，保守內部機密；完為止。

5.上班不可能客、閑談，不做與本職工作無關的

事；12

6.服從領導安排，團結同事，不挑撥是非；分

7.不擅自留宿他人，按時做好宿舍清潔工作；鋪

位保持整齊排行，被褥按軍事化規(guī)定疊放；床下

律

物品擺放整齊；毛巾、刷具務必按規(guī)定擺放。

8.禁止利用空暇之余進行賭博等其它變相的違

法行為；

9.勇于同違法亂紀行為作斗爭；

10.加強學習，提高自身素養(yǎng)。

1.服從領導，聽從指揮；

2.能熟練掌握物業(yè)管理范圍的基本情況，包含業(yè)

主的基本情況（姓名、特征等）。熟悉樓宇結構，

防盜消防設備，要緊通道的具體位置，配電房，

消防中心等重點位置的防范等；

3.能熟練掌握報警監(jiān)控、對講，電梯等設施、設

備的操作；

4.善于發(fā)現(xiàn)，分析處理各類事故隱患與突發(fā)事

件，有較強分析、推斷、處理問題的能力；對達不到工作

工

5.熟悉車場的基本情況，熟練掌握業(yè)主相貌特要求的，出現(xiàn)

征、車牌號與車輛外型、顏色等；44一項扣除4

作

6.能及時、準確填寫各類表格、記錄；分分，扣完為

7.能熟練掌握公共設施的情況；止。

要

8.對破壞花卉、草坪等行為及時制止；

9.車輛管理中指揮手勢動作規(guī)范、準確，能準確

求

辨別車輛轉向燈，正確指揮車輛停放；

10.驅逐物業(yè)范圍內亂踐踏草地、散發(fā)廣告、撿

垃圾等閑雜違章人員；

11.按車位泊車，無車輛違章停放在綠地、人行

道等行為；

12.宿舍區(qū)內摩托車、自行車停放整齊有序；

13.做好值班室及宿舍的衛(wèi)生等情況；

1.能遵守保安員培訓制度，堅持學習、訓練（按

其不符合標準一

培訓大綱及記錄檢查）；4分

它項扣2分。

2.能遵守保安員職責、權限規(guī)定。

合100

計分

實際得分

分數(shù)計算方法：得分工X100

所查項目總分值

二、安全管理的措施及計策

（-）確保保安員的綜合素養(yǎng)

K素養(yǎng)管理。對保安員實施準軍事化管理，使用我們在實踐中總結的一整

套人員管理程序，做到“五統(tǒng)一”“三集中”，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上

崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備與集中招聘、集中培訓、集中管理。

2、意識培養(yǎng)。大力培養(yǎng)保安員的服務意識，樹立“業(yè)主需要就是工作”的

觀念，改變原先保安員單一的保安功能，使我們的保安員成為“保安員、迎賓員、

服務員”的統(tǒng)一體。

（-）安控管理體系的建立

1、我們針對辦公樓的特點，重視業(yè)主檔案的建立，制定相應的的作息管理

辦法與清樓方案，確保物業(yè)始終處于安全操縱下。

2、在巡邏上，我們擬使用輪換巡邏的方式，突出巡邏重點，對時間進行嚴

格操縱，確保不出現(xiàn)安全盲區(qū)。

3、在車輛、人員、大宗貨物出入登記上，嚴格遵循“對人、對證件、對車

輛”的三對原則，嚴格操縱、及時疏導人車流量、保持秩序始終井然，重視安全

制度的執(zhí)行力度，完善交接班確保工作銜接嚴密，杜絕隱患與疏漏。

4、強調全員管理。我們要求管理處其他員工亦應擔負起安全管理與防范的

義務，建立起“快速反應，快速支援”體系。在防范的策略上強調轄區(qū)內各崗位

的聯(lián)防意識，發(fā)揮備崗、備勤人員的規(guī)模優(yōu)勢。

（三）預警、應變措施

1、安全應急計劃與措施

（1）目的：

在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時，以最有效的方法，在最短的時間內操縱事態(tài)的進

展，或者保證出色完成上級交辦的臨時任務。

適用范圍：

1）治安突發(fā)事件，如突然發(fā)生的重大搶劫、殺人、業(yè)主或者公司管理人員遭

到犯罪分子的突然襲擊等。

2）受到水災、火災、臺風等自然災害的威脅、襲擊。

3）其他重大意外情況。

（2）職責：

1）對可能發(fā)生的由物業(yè)管理處負責制定安全應急計劃，報物業(yè)管理處或者分

管副總經(jīng)理審批，必要時報總經(jīng)理審批；

2）對馬上發(fā)生或者已發(fā)生的突發(fā)事件由安全領班臨時確定應急措施，同時向

上級匯報。

（3）計劃：

1）對可能發(fā)生的治安突發(fā)事件與已發(fā)生或者馬上發(fā)生的自然災害由物業(yè)管理

處組織制定應急計劃與預防措施，并安排崗位人員按部署執(zhí)行。

2）處理治安突發(fā)事件時，由值班員迅速向派出所報案，安全領班臨時確定應

急方案，安排人員迅速操縱物業(yè)管理范圍內各通道、樓梯口，封鎖出事現(xiàn)場，嚴

格盤查出入現(xiàn)場的人員，直到公安人員到來。

3）制定的應急計劃務必慎重，考慮周詳，在制定自然災害應急措施時，要根

據(jù)災情的程度、特性而定。

（4）實施：

1）在執(zhí)行過程中，發(fā)現(xiàn)偏離實際情況應及時糾正，并上報相應審批人員認可。

2）對發(fā)生的每一事件務必總結，假如是人為原因造成缺失，應立即查找原因,

認真填寫《糾正措施報告》，嚴防類似情況的發(fā)生。

3）儲存事件全過程的有關記錄，存檔3年。重大自然災害的記錄長期儲存。

（5）要求:

為增強應變能力與戰(zhàn)斗力，平常每個保安隊員務必進行嚴格的學習、訓練、

消防演習與緊急集合演練。

三、強化消防管理意識

（-）消防管理目標

堅持“預防為主，防消結合”的消防工作方針，嚴格實行防火安全責任制，

并樹立“全員防消”的管理觀念，實施全員義務消防員制。

（-）加強消防教育宣傳與培訓演練工作

1、消防教育宣傳工作：

管理處將在物業(yè)轄區(qū)內不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防

中隊前來舉辦消防知識講座，張貼消防宣傳畫，向業(yè)主進行消防知識宣傳。

2、做好消防培訓及演練工作：

重點加強保安員的消防實戰(zhàn)演習，每年組織義務消防隊員與廣大業(yè)主共同參

與的消防演練，提高全員的“自救”意識與能力，防患于“未燃”。

（三）積極落實防火安全“三級”檢查制度，重視冬、春兩季的消防、設施設備

大檢查工作，確保在火災多發(fā)期的消防安全工作。

（四）建立健全消防檔案。

（五）建立消防快速反應隊

結合以往的工作經(jīng)驗，我們將在保安員中選撥一批隊員組建**區(qū)政府大廈管

理處“消防快速反應分隊”，以保證一旦出現(xiàn)火警時，我們能迅速作出反應，立

足“自救”，最大限度地減少火災缺失。

（六）善后與收復

火勢完全熄滅后，保安員負責現(xiàn)場警戒，保護現(xiàn)場，并協(xié)助消防部門查明火

因并統(tǒng)計缺失，向上級提交事故報告。

消防滅火流程圖

(1)通用滅火流程:

第四章：環(huán)境服務

一、清潔工作檢驗標準

實

際

項目標準分值評分標準

得

分

1.上班穿工作服，佩帶工作牌，不準穿拖鞋，

儀不穿奇裝異服。

容2.上下班時，手不放在衣服口袋內，不勾肩搭每發(fā)現(xiàn)一項不合

背。6分格扣2分，扣完為

儀

3.精神飽滿，舉止文明、端莊，儀表整潔、利止。

衰落。

4.遵守辦公環(huán)境規(guī)定。

1.見到業(yè)主微笑、點頭、問好。

服2.使用規(guī)范文明禮貌用語。

務3.服務態(tài)度端正，有良好的職業(yè)道德。每發(fā)現(xiàn)一項不合

6分

態(tài)4.做事認真負責，有較強的奉獻精神。格扣1分。

度5.服從領導。

6.文明服務，禮貌待人。

1.遵守法紀、員工紀律，履行職責。

2.上班不遲到、早退，不曠工離崗。

工

3.上班不可能客、閑談，不在走廊樓梯間大聲

喧嘩，不做與本職工作無關的事。

作每發(fā)現(xiàn)一項不合

4.服從領導安排，團結同事，不挑撥是非，保

分格扣分，扣完為

守公司機密。82

紀止。

5.遵守公司廉潔制度與有關管理規(guī)定，不收

受、私自動用業(yè)主錢財與物品。

律

工作日

工作日志書寫清晰、內容齊全。2分不合格扣2分。

志

地面：無垃圾、雜物，無積水，無泥沙。2分不合格全部扣除。

地

室天面：目視無污染，無明顯灰塵，無蜘蛛網(wǎng)2分不合格全部扣除。

下

墻面：目視無污跡，無污漬，無明顯灰塵。2分不合格全部扣除。

一處達不到標準

標識牌、消防栓公用門等設施：目視無污跡，

2分扣1分，扣完為

無明顯灰塵。

止。

路面、散水坡：無瓜殼果皮、紙屑等雜物，無一處不符合標準

積水，無污漬,每100平方米內的煙頭及相應2分扣1分，扣完為

大小的雜物不超過2個。止。

3分有一處不符合標

垃圾桶：內部垃圾及時清理，外表無污跡，粘

準扣1分，扣完為

附物,定期對蚊蠅害蟲進行消殺，無明顯蚊蟲。

止。

標識牌、雕塑：無亂張貼，目視表面無明顯灰

有一處不符合標

塵，無污跡，不銹鋼材質，光亮無銹跡；木材

3分準扣1分，扣完為

質，無脫漆、變形現(xiàn)象，用紙巾擦拭無明顯灰

止。

室塵。

有一處不符合標

沙井：底部無垃圾，無積水、積沙、蓋板無污

2分準扣1分，扣完為

跡。

止。

有一處不符合標

雨、污水井：檢查井內壁無粘附物，井底無沉

2分準扣1分，扣完為

淀物，水流暢通，井蓋上無污跡。

止。

化糞池：不外溢污水，定期消殺，防止蚊蠅的達不到標準扣2

2分

滋生，無明顯蚊蟲。分。

達不到標準扣2

場地：地面無散落垃圾，無積水、無明顯污跡。2分

分。

外宣傳欄：無亂張貼，目視表面無明顯灰塵，無達不到標準扣2

2分

污跡。分。

員工宿舍：地面無散落垃圾，無積水、無明顯達不到標準扣2

2分

污跡。分。

有一處不符合標

樓道頂燈：目視燈殼、燈桿無明顯灰塵、污跡。2分準扣1分，扣完為

止。

有一處不符合標

垃圾中轉站及垃圾物：地面無散落垃圾、無污

2分準扣1分，扣完為

水、污漬，無粘附物，無明顯污跡。

止。

樓道梯級與走廊地面、電梯：無雜物、紙屑、

不符合標準的全

內室明顯污跡，全部梯級煙頭不超過2個，走廊2分

部扣除。

100平方米煙頭不超過2個。

天臺、轉換層、雨蓬：目視無垃圾，無積水，2分不符合標準的全

無污跡，明溝暢通。部扣除。

水磨石、水泥、大理石、地板磚、木地板地面

一處不符合標準

的清潔：無垃圾雜物，無泥沙、無污漬，大理

4分扣1分，扣完為

石地面打蠟拋光后有光澤，木地板無明顯灰

止。

塵，無污漬。

瓷片、乳膠漆、噴涂墻面的清潔：瓷片、噴涂2分一處不符合標準

墻面用紙擦拭50厘米無明顯灰塵，乳膠漆墻扣1分，扣完為

面無污跡，目視無明顯灰塵。止。

天花板、天棚：距1米處目視無蜘蛛網(wǎng)，無明同

顯灰塵。上。

燈罩、煙感、指示燈、通風口、電燈開關：目一處不符合標準

視無明顯灰塵，無污漬。4分扣1分，扣完為

止。

一處不符合標準

玻璃門窗：無污跡，清刮后用紙巾擦拭無明顯

2分扣1分，扣完為

灰塵，門窗框、窗臺無灰塵、污漬。

止。

公用門窗、消防栓（箱）、標牌、扶手、欄桿、

意見箱、電表箱：目視無明顯污跡，用紙巾擦

一處不符合標準

拭無明顯灰塵，不銹鋼光亮，無污漬。

4分扣1分，扣完為

止。

空調機房：目視無污跡，無雜物堆放，空調設2分不符合標準的全

備無明顯灰塵。部扣除。

水泵房：地面無垃圾，無積水，無雜物堆放。2分同上。

2分一處不符合標準

電腦機房：整潔無雜物，墻面無灰塵、蜘蛛網(wǎng)，

扣1分，扣完為

桌面清潔，地面無塵土，不起靜電

止。

2分一處不符合標準

垃圾桶：及時清理，無雜物、無污物、無明顯

扣0.5分，扣完

蚊蠅在飛，外部用紙巾擦拭無明顯灰塵。

為止。

一處不符合標準

熱水器或者飲水機：目視無明顯污跡，不銹鋼

2分扣0.5分，扣完為

無銹漬，無灰塵，地面無積水。

室止。

一處不符合標準

倉庫：整齊、擺放有序，無垃圾，無雜物，無

2分扣1分，扣完為

明顯灰塵。

止。

8分

公用衛(wèi)生間：1、工具齊全，擺放整齊有序。

2、無異味。3、地面無積水、無污漬，無雜物。

4、瓷片、門、窗用紙巾擦拭無明顯灰塵。

一項不符合標準

5、便器無污漬，小便器內有無衛(wèi)生球。

扣1分。

6、天花、燈具目視無明顯灰塵。7、玻璃、鏡

面光亮無水痕，無污跡。8、垃圾桶內垃圾及

時清理，定期進行殺蟲，無明顯蚊蠅。

100

實際得分

分數(shù)計算方法：得分二----------------XI00

所查項目總分值

實際得分：檢驗管理處每項得分的總與。

所查項目總分值：根據(jù)管理處實際情況，所查項目分數(shù)的總與

二、保潔措施

1V理石地面、理石墻面、立柱

根據(jù)理石年代的物理結構與化學成分的不穩(wěn)固性，圖案美觀抗磨能力差，耐

腐蝕性弱，因此在保養(yǎng)保護上更需注意，我們在保養(yǎng)方面將采?。?/p>

（1）清洗：

①使用中性STFP、OFF按一定比例進行完全清洗。

②在完全清洗后，用清水清洗兩遍，除去殘留的藥液。

③用吸水機吸干后，用三速吹風機吹干。

④用干凈毛巾認真抹塵。

（2）落蠟

①使用T0NSE220進行封閉處理，使理石間隙受損處得以充填。

②待封閉蠟干燥后，落進口C0MDCETE-2兩次，在封閉基礎上產生堅硬的保護層。

③在①②處理的基礎上落蠟SPR2RT-FINSH一次。

?SPRIPJ-FINSHF干燥后，用PN0B-NB2000型高速拋光機配合0VER/2修補拋光。

⑤（1）、（2）每年三次。

（3）日常保養(yǎng)

①在下班時間用高速拋光機配合P44拋光修補蠟進行拋光保養(yǎng)，隨時保持地面光

潔明亮。

②日間保潔人員隨時使用靜電吸塵劑，實行往復推塵、抹塵，做到光亮、清潔無

塵。

③除塵、擦拭每日一次。

④走廊及地角線每月完全清洗一次，并每日隨時拖拭，保持無灰塵、無污漬；走

廊墻壁每年清潔、除塵二次，易污部位隨時除污。

2、樓梯、電梯、電梯外門及驕箱內壁、地面、樓梯扶手、地角線及內側玻璃

每周沖洗擦拭一次，每日用不銹鋼保養(yǎng)液打光一次，并隨時巡視清掃、擦拭、

保持清潔。

3、衛(wèi)生間

(1)天花板、墻面部分，使用百潔布配合萬能清潔劑隨時對其進行完全清洗，

去除油、煙及灰塵，使其潔凈光亮。

(2)地面部分；首先進行表面酸化處理，除去污物及異味，而后使用XTAS42DS

擦地機，百潔墊配合硬表面清潔劑每周對地面進行完全清洗，去除表面及縫隙中

的殘留污垢，同時每日進行拖拭。

(3)便池、尿斗，使用桶刷，進行日常保潔，做到無異味，無污物、無尿堿。

每日清洗、消毒一次。尿斗內始終保持有富士香球并不小于’厘米；洗手盆、臺

面、鏡面、鏡框、木隔板、門窗、窗臺、管線及開關面板隨時擦拭，保持無灰塵、

污漬；拖布池隨時清洗，保持暢通；便簍垃圾隨時傾倒。

4、公共部位的照明燈具

每年進行三次擦拭、除塵，對因燈具燒毀等造成的污跡隨時擦拭，保持清潔、

無污。不銹鋼面光亮如初。

5、不銹鋼部分

不銹鋼耐腐蝕性強，光亮美觀，如不經(jīng)常保養(yǎng)與其它金屬一樣也會銹蝕，失去光

澤，降低使用壽命。我們將根據(jù)實際情況，采取如下保養(yǎng)措施：

(1)安排保潔人員每日使用專用不銹鋼保養(yǎng)液進行光亮保養(yǎng)。

(2)隨時除塵、除銹。

(3)保持無污漬，光潔明亮。

(4)不銹鋼煙灰桶：隨時清理、傾倒，沒有積存，保持桶內外及周圍地面的潔

凈。

6、殺蟲滅鼠消毒

(1)為保證大樓的環(huán)境衛(wèi)生符合國家規(guī)定，公司在夏季每月6次、春秋季每月

2次、冬季每月1次進行空氣消毒，重點部位每日噴一次殺蟲劑殺滅蚊蠅。

(2)春秋季節(jié)每季度對后樓梯地下室設備層等隱患處滅鼠一次，確保大樓不受

“四害”侵擾。

7、公共區(qū)域內側玻璃

(1)用玻璃專用清洗劑每月清洗一次；

(2)日常隨時抹灰，去除污漬。

(3)做到光亮、無手印、無污漬。

8、玻璃清洗

9、辦公樓外圍進行日常清掃，每月集中用高壓水槍配以中性清潔劑進行沖刷與

拖拭。

10、辦公樓層內地面使用靜電吸塵劑進行不間斷推塵，大廳地面每周進行集中拋

光。

11、辦公區(qū)垃圾隨時清理、果皮箱進行每日清潔、傾倒。

第五章維修設備管理

一、維修工作檢驗標準

內容服務標準（時限）分評分標準實際

序號

值得分

1.上班穿工作服，佩帶工作

牌，不準穿拖鞋，不穿奇裝異

儀

服。

每發(fā)現(xiàn)一項不合

容2.上下班時，手不放在衣服口

16分格扣2分，扣完

儀袋內，不勾肩搭背。

為止。

3.精神飽滿，舉止文明、端莊，

表

儀表整潔、利落。

4.遵守辦公環(huán)境規(guī)定。

1.見到業(yè)主微笑、點頭、問好。

2.使用規(guī)范文明禮貌用語。

月艮3.服務態(tài)度端正，有良好的職

務業(yè)道德。每發(fā)現(xiàn)一項不合

26分

態(tài)4.做事認真負責，有較強的奉格扣1分。

度獻精神。

5.服從領導。

6.文明服務，禮貌待人。

1.遵守法紀，履行職責，遵守

員工紀律。

2.上班不遲到、早退，不曠工

離崗。

工

3.上班不可能客、閑談，不在

走廊樓梯間大聲喧嘩，不做與

作每發(fā)現(xiàn)一項不合

本職工作無關的事。10

3格扣1分，扣完

4.服從領導安排，團結同事，分

紀為止。

不挑撥是非，保守公司機密。

律5.不擅自留宿他人，按時做好

宿舍清潔工作。

6.遵守公司廉潔制度與有關

管理規(guī)定，不收受、私自動用

業(yè)主錢財與物品。

工作日志書寫清晰、內容齊

4工作日志1分不合格扣1分。

全。

服務質量滿意率未達到

590%以上2分

滿意率90%以上的扣2

分。

100%合格

提供材料不合格

6提供材料2分

扣2分。

內容服務標準（時限）分評分標準實際

序號

值得分

接到維修申請后無特殊情況，沒有及時維修扣

10分鐘到達維修地點，如暫1分;維修人員不

6預約維修

時沒有維修人員應向業(yè)主解2分在時未向業(yè)主解

時間

釋，另約時間。釋的扣1分。

7維修時間小故障30分鐘內，通常故障

2小時內：不超過8小時），

特殊情況向業(yè)主解