甘肅省2024年下半年房地產估價師《理論與方法》：房地產實物因素試題

甘肅省2024年下半年房地產估價師《理論與方法》：房地產實物因素

試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題(共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題

意)

1、估價時點應與—的日期相一樣。

A.簽訂估價合同

B.起先估價作業(yè)

C.完成估價報告

D.估價結果所屬

2、某宗土地面積為2OOOm2,城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標為：容積率3,建筑密度

30%。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設方案中最可行的是

()o

A.建筑物地面?層建筑面積為800m2,總建筑面積為5000m2

B.建筑物地面一層建筑面積為1400m2,總建筑面積為5000m2

C.建筑物地面一層建筑面積為60()m2,總建筑面積為55O()m2

D.建筑物地面一層建筑面積為600m2,總建筑面積為2500m2

3、城市房屋拆遷評估價格的確定，不包含被拆遷房屋的。

A：區(qū)位

B：用途

C：建筑面積

D：臨時安置補助費

E：房地產估價機構必需加蓋公章

4、下列不屬于導致建筑物經濟折舊的因素是。

A：交通擁擠

B：建筑技術進步

C：城市規(guī)劃變更

D：自然環(huán)境惡化

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

5、在酒店項目可行性探討階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數來估算一座

酒店的總投資，屬于()。

A.單元估算法

B.單位指標估算法

C.概算指標法

D.工程量近似匡算法

6、—是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產投資、開發(fā)、銷售、交易等各個環(huán)

節(jié)中，為當事人供應服務的經營活動。

A.房地產中介服務

B.房地產詢問

C.房地產估價

D.房地產經紀

7、房地產開發(fā)項目銷售利潤率的止確表達式是。

A：銷售利潤率=銷售利澗/銷售收入

B：銷售利潤率=銷售利澗/總開發(fā)價值

C：銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本

D：銷售利潤率=銷售利澗/項目總投資

E：借款合同

8、業(yè)主公約由—制定并修改。

A.業(yè)主大會

B.業(yè)主委員會

C.一半以上業(yè)主

D.全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同

9、房地產項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變更而使房地產

項目達到的極限值。

A：利潤為零

B：允許的最低經濟效益指標

C：最大費用

D：最大利潤

E：借款合同

10、下列關于房地產保險估價的說法有誤的是

A.房地產保險估價分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損

失價值或損失程度評估

B.價值評估要根據該房地產投保時的實際價值確定

C.價值評估宜采納成本法和市場比較法

D.損失價值或損失程度評估對于可修復的部分，宜將其修復所需的估算費用

作為損失價值或損失程度

11、現金流量表可以用來進行房地產開發(fā)項目的()分析。

A.財務盈利實力

B.清償實力

C.資金平衡狀況

D.營運實力

12、某物業(yè)當前的市場售價為5000元/m1,其業(yè)主擬采納租金按年5%等比遞

增方式出租，并希望在20年的出租期內租金收入的現值之和與當前售價相當。

假如折現率為12%,則第一年的租金應當確定為元/行。

A：482.79

B：448.24

C：467.25

D：498.53

E：借款合同

13、已知兩稅一鉗的稅、物率分別為菅、2稅5%、城市維護建設稅7%、教化然

附加3%,若銷售收入為700萬元，則應繳納兩稅一費的總額為萬元。

A：55.0

B：38.5

C：105.0

D：23.6

E：借款合同

14、房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試，由負責。

A：住房和城鄉(xiāng)建設部

B：國務院建設行政主管部門和人事行政主管部門

C：國務院建設行政主管部門

D：國務院人事主管部門

E：執(zhí)行層的組織協調

15、下列不屬于導致建筑物經濟折舊的因素是.【2024年考題】

A：交通擁擠

B：建筑技術削減

C：城市規(guī)劃變更

D：自然環(huán)境惡化

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

16、假如石油價格的持續(xù)攀升導致了一個國家的通貨膨脹，此類通貨膨脹屬于。

(2024年試題)

A：需求拉動型通貨膨脹

B：成本推動型通貨膨脹

C：結構失調型通貨膨脹

D：預期型通貨膨脹

E：執(zhí)行層的組織協調

17、某房地產估價師于2024年8月初始注冊在甲房地產估價機構，后于2024

年2月變更注冊至乙房地產估價機構，則該房地產估價師的注冊有效期至。

A：2024年8月

B：2024年8月

C：2024年2月

D：2024年2月

E：執(zhí)行層的組織協調

18、房地產項目開發(fā)經營期內各期的資金盈余或短缺狀況，用于選擇資金籌措方

案，制定相宜的借款及償還安排是由()來反映的。

A.資金來源與運用表

B.損益表

C.資產負債表

D.現金流量表

19、下列貸款中，不屬于房地產開發(fā)貸款的是

A.土地購置貸款

B.土地儲備貸款

C.土地開發(fā)貸款

D.建設貸款

20、《住宅質量保訐書》對干保修項目的保修期限約定為3年的是

A.門窗翹裂

B.衛(wèi)生潔具

C.供熱、供冷系統(tǒng)和設備

D.屋面防水

21、房地產市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產產品交易不包括_子市

B：壟斷性

C：外部性

D：均衡性

E：信息不對稱性

3、下列關于契稅的計稅依據，表述正確的是。

A：國有土地運用權出讓、土地運用權出售、房屋買賣，為成交價格

B：土地運用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地運用權出售、房屋買賣

的市場價格核定

C：.土地運用權交換、房屋交換，為所交換的土地運用權、房屋的價格

D：征收機關認為有必要時，也可以干脆或托付房地產估價機構對房屋價值進

行評估，以評估價格作為計稅依據

E：在房地產交易契約中，無論是否劃分房產的價格和土地的價格，都以房地

產交易契約價格總額為計稅依據

4、在下列定價方法中，須要運用損益平衡圖的是

A.目標定價法

B.價值定價法

C.挑戰(zhàn)定價法

D.成本加成定價法

5、房地產泡沫的成因，主要有一三個方面。

A.土地的有限性和稀缺性

B.開發(fā)商的因素

C.投機需求膨脹

D.金融機構過度放貸

E.領導的決策

6、房地產開發(fā)項目投資估算時，如為托付銷售代理的，則代理費應列入。

A：管理費

B：銷售費用

C：其他費用

D：前期費用

E：借款合同

7、房地產開發(fā)項目的資金來源通常有資本金、預租售收入及借貸資金.一般而言

三種資金的運用依次是

A.資本金、借貸資金、預租售收入

B.預租售收入、資本金、借貸資金

C.借貸資金、預租售收入、資本金

D.資本金、預租售收入、借貸資金

8、房地產市場是一個地區(qū)性市場，主要體現在它的

A.獨一無二

B.不行移動

C.流淌性差

D.易受限制

9、細分市場評價主要涉及等三個方面的評價。

A：細分市場的可衡量性

B：細分市場的規(guī)模和發(fā)展前景

C：細分市場的差異性大小

D：企業(yè)的目標和資源

E：細分市場結構的吸引力

1()、某市于2024年對市中心一平房區(qū)進行拆遷改造，該市2()00年出臺的城市房

屋拆遷補償指導價格在該區(qū)為4000元/m2,并且始終沒有變動；2024年該區(qū)同

類建筑物的重置成本達到2000元/m2,房地產市場交易價格為6000元/m2；重

新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預料為9000元/m2；則最合理的拆遷補

償價格應以一元/m2為基礎進行修正。

A.4000

B.5000

C.6000

D.9000

11、下列關于重新購建價格的說法中，正確的有。

A：重新購建價格是指重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所必需的支出

B：重新購建價格是在估價時點的價格

C：重新購建價格是客觀的價格

D：建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格

E：土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格

12、下列關于《物業(yè)管理條例》所確立的業(yè)主大會制度，說法正確的是。

A：《物業(yè)管理條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主

委員會執(zhí)行的制度

B：《物業(yè)管理條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主委員會決策、業(yè)

主大會執(zhí)行的制度

C：規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管

理區(qū)域內全體業(yè)主的合法權益

D：業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，可以在業(yè)主大會的授權范圍內就某

些物業(yè)管理事項作出確定

E：業(yè)主大會作為業(yè)主委員會的執(zhí)行機構，可以在業(yè)主委員會的授權范圍內就

某些物業(yè)管理事項作出確定

13、某公司今年擬開發(fā)高檔住宅項目，預料總投資為2億元，根據最新政策，其

項目資本金應當不低于一萬元。

A.2000

B.2500

C.3500

D.6000

14、某居民樓總建筑面積為5000m2,房地總價值為1000萬元，其中土地總價值

為500萬元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2,房地總

價值為35萬元。若根據土地價值進行分攤，該人占有的土地份額為一。

A.3%

B.3.5%

C.7%

D.4%

15、《注冊房地產估價師管理方法》規(guī)定，注冊房地產估價師的條件為。

A：取得執(zhí)業(yè)資格

B：達到接著教化合格標準

C：受聘于具有資質的房地產估價機構

D：具有完全民事行為實力

E：刑事懲罰尚未執(zhí)行完畢

16、可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同，當兩者不相同時，一般

一'.不能作為可比實例

B.取相同的部分作可比性

C.仍舊允許適當做肯定范圍內肯定時間內的可比實例

D.仍舊可作為可比實例

17、對房地產估價總的要求是。

A：公開

B：客觀

C：公正

D：同等

E：獨立

18、關于抵押房地產變現實力強弱比較的說法，錯誤的是一。

A.標準廠房通常比一般廠房的變現實力弱

B.熟地通常比生地或毛地的變現實力弱

C.小商鋪通常比大商鋪的變現實力弱

D.廠區(qū)內住宅通常比商品住宅小區(qū)內住宅的變現實力弱

E.郊區(qū)的房地產通常比市區(qū)的房地產變現實力弱

19、下列屬于房地產登記類型的有。

A：初始土地登記

B：房屋全部權短暫登記

C：房屋全部權臨時登記

D：房屋全部權初始登記

E：房屋抵押權登記

20、干脆導致市場失靈的緣由有。

A：外部性

B：壟斷

C：排他性物品的生產

D：信息不完全

E：政府對市場的管理和協調

21、對拆除公益事業(yè)用房的貨幣補償，通過評估確定其價格，用_評估可能會更

科學。

A.成本法

B.收益法

C.市場法

D.其他

22、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的，主要規(guī)定了征地面積、規(guī)劃建設用地面積、總

建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑限制高度和停

車位個數。

A：選址規(guī)劃看法通知書

B：規(guī)劃設計條件通知書

C：建設用地規(guī)劃許可證

D：建設工程規(guī)劃許可證

E：借款合同

23、下列房地產中，難以采納市場法估價的有

A.房地產開發(fā)用地

B.學校

C.在建工程

D.