2025年經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)(中級(jí))專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)試題及答案指導(dǎo)

2025年經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)

（中級(jí)）自測(cè)試題（答案在后面）

一、單項(xiàng)選擇題（本大題有60小題，每小題1分，共60分）

1、下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的說(shuō)法中，正確的是（）0

A、房地產(chǎn)價(jià)格由房地產(chǎn)實(shí)物價(jià)值、房地產(chǎn)權(quán)益價(jià)值和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)構(gòu)成

B、房地產(chǎn)價(jià)格由房地產(chǎn)成本、房地產(chǎn)收益和房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成

C、房地產(chǎn)價(jià)格由房地產(chǎn)實(shí)物價(jià)值、房地產(chǎn)權(quán)益價(jià)值和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成

D、房地產(chǎn)價(jià)格由房地產(chǎn)成本、房地產(chǎn)收益和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)構(gòu)成

2、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一棟住宅樓，取得土地使用權(quán)支付500萬(wàn)元，建筑安裝工

程費(fèi)1000萬(wàn)元，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)50萬(wàn)元，前期工程費(fèi)100萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用200萬(wàn)元，銷(xiāo)售

稅費(fèi)200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)150萬(wàn)元。該住宅樓的銷(xiāo)售價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A、2000

B、2300

C、2500

D、2800

3、在建筑項(xiàng)目的成本控制中，以下哪一項(xiàng)不是直接成本？

A.材料費(fèi)用

B.人工費(fèi)用

C.機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)

D.管理人員工資

4、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，下列說(shuō)法正確的是：

A.可行性研究只需考慮經(jīng)濟(jì)效益

B.可行性研究是項(xiàng)目決策前進(jìn)行的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證

C.可行性研究階段不需要考慮環(huán)境影響

D.一旦完成初步設(shè)計(jì)就可以跳過(guò)可行性研究

5、題干：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以下哪個(gè)環(huán)節(jié)屬于前期工作？

A、規(guī)劃設(shè)計(jì)

B、預(yù)售許可申請(qǐng)

C、施工建設(shè)

D、竣工驗(yàn)收

6、題干：以下關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的說(shuō)法，正確的是：

A、房地產(chǎn)抵押貸款的額度最高可達(dá)房產(chǎn)價(jià)值的100%

B、房地產(chǎn)抵押貸款的利率由貸款人和借款人協(xié)商確定

C、房地產(chǎn)抵押貸款的期限通常較短，一般不超過(guò)5年

D、房地產(chǎn)抵押貸款的抵押物必須是新建的住宅

7、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪個(gè)階段屬于前期策劃階段？

A.土地獲取

B.項(xiàng)目可行性研究

C.設(shè)計(jì)方案確定

D.貸款申請(qǐng)

8、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)中的市場(chǎng)法，以下哪種說(shuō)法是正確的？

A,市場(chǎng)法僅適用于評(píng)估新建住宅

B.市場(chǎng)法主要依賴(lài)于房地產(chǎn)交易案例

C.市場(chǎng)法不適用于評(píng)估特殊用途房地產(chǎn)

D.市場(chǎng)法是通過(guò)計(jì)算房地產(chǎn)的收益來(lái)確定其價(jià)值的

9、下列關(guān)于建筑工程項(xiàng)目成木管理的說(shuō)法中，正確的是：

A.成本預(yù)測(cè)是成本決策的前提

B.成本計(jì)劃是成本決策所確定目標(biāo)的具體化

C.成本控制是對(duì)項(xiàng)目成本形成的全過(guò)程進(jìn)行控制

D.成本核算的目的是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)成本管理

11、經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)（中級(jí)）試卷

一、單項(xiàng)選擇題

11、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)劃開(kāi)發(fā)一住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)總投資為10億元，其中自有資

金3億元，銀行貸款7億元。若該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為正數(shù)，以下哪種情況可能導(dǎo)致財(cái)

務(wù)凈現(xiàn)值為正數(shù)？

A.項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率低于銀行貸款利率

B.項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率高于銀行貸款利率

C.項(xiàng)目投資回收期超過(guò)預(yù)期

D.項(xiàng)目投資回收期少于預(yù)期

13、【題干】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬投資一塊土地用于建設(shè)住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)總投資額

為2億元，土地購(gòu)置費(fèi)用占投資總額的40%,建筑安裝工程費(fèi)用占投資總額的30%,其

他費(fèi)用占投資總額的20%流動(dòng)資金占投資總額的10%。該項(xiàng)目的土地購(gòu)置費(fèi)用是多少

萬(wàn)元？

A.4000

B.6000

C.8000

D.10000

15、在建筑項(xiàng)目管理中，用來(lái)評(píng)估工程項(xiàng)目成木與進(jìn)度偏差的工具是：

A.SWOT分析

B.甘特圖

C.掙值分析

D.魚(yú)骨圖

17、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪個(gè)階段不是項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)階段？

A.前期策劃階段

B.設(shè)計(jì)階段

C.施工階段

D.竣工驗(yàn)收階段

19、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以下哪項(xiàng)不屬于前期工作內(nèi)容？

A.市場(chǎng)調(diào)研

B.項(xiàng)目可行性研究

C.土地使用權(quán)取得

D.工程施工

21、某建筑工程項(xiàng)目的建設(shè)期為3年，預(yù)計(jì)每年的投資額分別為500萬(wàn)元、800萬(wàn)

元和700萬(wàn)元。若銀行利率為5%,那么該項(xiàng)目的總投資現(xiàn)值是多少？

A、1946萬(wàn)元

B、2000萬(wàn)元

C、2054萬(wàn)元

D、2100萬(wàn)元

23、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)中，以下哪項(xiàng)不是影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要因素？

A.政策法規(guī)變化

B.經(jīng)濟(jì)波動(dòng)

C.市場(chǎng)需求不足

D.投資者心理素質(zhì)

25、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制過(guò)程中，對(duì)成本差異進(jìn)行分析時(shí)發(fā)現(xiàn)，由于材料價(jià)

格低于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格而導(dǎo)致的成本節(jié)約屬于：

A.材料價(jià)格差異

B.材料數(shù)量差異

C.直接人工效率差異

D.直接人工工資率差異

27、在房地產(chǎn)評(píng)估中，以下哪個(gè)指標(biāo)通常用于反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的變化？

A.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

B.利率

C.通貨膨脹率

D.房地產(chǎn)投資收益率

29、某開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓時(shí)，若希望降低土地成本，最有效的策略是：

A、提高容積率，增加建筑面積

B、減少綠地面積，增加可建面積

c＞申請(qǐng)政府補(bǔ)貼，降低地價(jià)

D、與相鄰地塊合并開(kāi)發(fā)，減少基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本

31、題干：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬開(kāi)發(fā)一住宅小區(qū)，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，預(yù)計(jì)該小區(qū)的平

均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米10000元，預(yù)計(jì)該小區(qū)共銷(xiāo)售1000套住宅。該公司的財(cái)務(wù)成本

包括土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，預(yù)計(jì)總投資額為

1億元。若該公司計(jì)劃通過(guò)銷(xiāo)售該住宅小區(qū)實(shí)現(xiàn)30朝勺利潤(rùn)率，則該公司的合理銷(xiāo)售價(jià)

格為每平方米多少元？

A.9000元

B.10000元

C.11000元

D.12000元

2.3億元=銷(xiāo)售價(jià)格義銷(xiāo)售價(jià)格X銷(xiāo)售面積/銷(xiāo)售價(jià)格

銷(xiāo)售價(jià)格=2.3億元/銷(xiāo)售面積

銷(xiāo)售面積-銷(xiāo)售價(jià)格X銷(xiāo)售面積/銷(xiāo)售價(jià)格，即銷(xiāo)售面積-銷(xiāo)售價(jià)格。因此，銷(xiāo)售

價(jià)格二2.3億元。

因此，合理銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米20000元。

33、經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)（中級(jí)）試卷

一、單項(xiàng)選擇題

33、下列關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估中市場(chǎng)法的基本原理，錯(cuò)誤的是：

A.選取合適的可比實(shí)例

B.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等方面的調(diào)整

C.通過(guò)調(diào)整后的可比實(shí)例價(jià)格，推算出被評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值

D.市場(chǎng)法的基本原理是“替代原理”

35、在房地產(chǎn)評(píng)估中，以下哪項(xiàng)不屬于市場(chǎng)法的基本要素？

A.買(mǎi)賣(mài)雙方信息不末稱(chēng)

B.市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)

C.供求關(guān)系

D.房地產(chǎn)市場(chǎng)條件

37、在房地產(chǎn)評(píng)估中，以下哪個(gè)指標(biāo)屬于動(dòng)態(tài)分析法中常用的折現(xiàn)率？

A.通貨膨脹率

B.資金成本率

C.投資回報(bào)率

D.市場(chǎng)租金水平

39、在經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)（中級(jí)）試卷中，關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)

格構(gòu)成，以下哪個(gè)選項(xiàng)不屬于其構(gòu)成要素？

A._1地價(jià)格

B.建筑成本

C.利息

D.房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期

41、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)中，下列哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)評(píng)估的基本原

則？

A.獨(dú)立性原則

B.公正性原則

C.客觀性原則

D.實(shí)用性原則

43、在房地產(chǎn)估價(jià)中，以下哪項(xiàng)不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的基本因素？

A.土地位置

B.土地用途

C.建筑物結(jié)構(gòu)

D.市場(chǎng)需求

45、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以下哪項(xiàng)不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素？（）

A.土地成本

B.建筑成本

C.社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策

47、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究?jī)?nèi)容？

A.市場(chǎng)調(diào)研與分析

B.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

C.施工進(jìn)度計(jì)劃

D.投資估算

49、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪一項(xiàng)不是影響土地取得成本的主要因素？

A.土地出讓金

B.土地開(kāi)發(fā)成本

C.市場(chǎng)供求關(guān)系

D.地下管線改造費(fèi)用

51、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究階段?

A.市場(chǎng)調(diào)研

B.投資估算

C.環(huán)評(píng)報(bào)告

D.施工圖設(shè)計(jì)

53、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬開(kāi)發(fā)一住宅項(xiàng)目，已知該項(xiàng)目的土地取得成木為每平方米

1000元，開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為每平方米3000元，銷(xiāo)售費(fèi)用為每平方米500元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為

每平方米400元，管理費(fèi)用為每平方米300元，銷(xiāo)售稅費(fèi)為每平方米600元。假設(shè)該項(xiàng)

目的銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米6000元，問(wèn)該項(xiàng)目的單位保本售價(jià)是多少？

A.4500元

B.5500元

C.5600元

D.6000元

55、建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)（中級(jí)）試卷一、單項(xiàng)選擇題：

55、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)il劃開(kāi)發(fā)一個(gè)住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資為5億元，其中JL地成

本為2億元，建筑安裝工程費(fèi)為1.5億元，其他費(fèi)用為0.5億元。如果預(yù)計(jì)該項(xiàng)目銷(xiāo)售

價(jià)格為每平方米1萬(wàn)元，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售面積為10萬(wàn)平方米，不考慮其他因素，該項(xiàng)目的預(yù)

期銷(xiāo)售總額為（）。

A.5億元

B.10億元

C.15億元

D.20億元

57、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬開(kāi)發(fā)一個(gè)住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資為2億元，其中土地費(fèi)用

為0.5億元，建筑安裝工程費(fèi)用為0.8億元，其他費(fèi)用為0.3億元。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用

預(yù)計(jì)為0.2億元，銷(xiāo)售費(fèi)用為0.1億元。根據(jù)財(cái)務(wù)費(fèi)用估算，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用估算指

標(biāo)為：

A.0.5%

B.1%

C.1.5%

D.2%

59、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪個(gè)階段屬于前期工作階段？（）

A.項(xiàng)目立項(xiàng)

B.工程設(shè)計(jì)

C.施工建設(shè)

D.竣工驗(yàn)收

二、多項(xiàng)選擇題（本大題有20小題，每小題2分，共40分）

1、下列哪些因素會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格？（）

A、地理位置

B、建筑質(zhì)量

C、巾場(chǎng)需求

D、政策法規(guī)

E、投資者預(yù)期

2、在房地產(chǎn)估價(jià)中，下列哪些屬于成本法的適用范圍？（）

A、新建房地產(chǎn)估價(jià)

B、現(xiàn)有房地產(chǎn)估價(jià)

C、房地產(chǎn)交易中的估價(jià)

D、房地產(chǎn)租賃中的估價(jià)

E、房地產(chǎn)保險(xiǎn)中的估價(jià)

3、關(guān)于建筑工程招投標(biāo)的說(shuō)法，正確的是：

A.所有的項(xiàng)目都必須進(jìn)行招標(biāo)

B.招標(biāo)人可以根據(jù)實(shí)際情況在開(kāi)標(biāo)前公開(kāi)評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單

C.招標(biāo)人可以授權(quán)評(píng)標(biāo)委員會(huì)直接確定中標(biāo)人

D.中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出后，招標(biāo)人有權(quán)拒絕訂立合同

E.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照合理低價(jià)原則選擇中標(biāo)候選人

4、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，下列哪幾項(xiàng)屬于前期工作？

A.市場(chǎng)調(diào)研分析

B.獲取土地使用權(quán)

C.施工圖設(shè)計(jì)

D.辦理開(kāi)工許可手續(xù)

E.房屋預(yù)售

5、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以下哪些屬于前期工作內(nèi)容？（）

A.市場(chǎng)調(diào)研

B.項(xiàng)目立項(xiàng)

C.土地取得

D.工程設(shè)計(jì)

E.銷(xiāo)售策劃

6、以下關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估方法的描述，正確的是（）o

A.成本法適用于評(píng)估新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目

B.市場(chǎng)法適用于評(píng)估舊有房地產(chǎn)項(xiàng)目

C.收益法適用于評(píng)估有收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目

D.房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)綜合考慮多種方法

E.評(píng)估方法的選擇取決于評(píng)估目的和對(duì)象

7、以下哪些是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的主要因素？（）

A.政策法規(guī)

B.地理位置與交通條件

C.建筑質(zhì)量與設(shè)計(jì)

D.市場(chǎng)供求關(guān)系

E.經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

8、以下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析方法，正確的是哪些？（）

A.比率分析法

B.結(jié)構(gòu)分析法

C.比較分析法

D.因素分析法

E.趨勢(shì)分析法

9、下列關(guān)于建筑項(xiàng)目成本控制的說(shuō)法中，正確的是：

A.成本控制的目標(biāo)是在預(yù)算范圍內(nèi)完成項(xiàng)目

B.成本控制僅涉及財(cái)務(wù)部門(mén)的工作職責(zé)

C.成本超支時(shí)，無(wú)需調(diào)整計(jì)劃來(lái)適應(yīng)新的預(yù)算

D.成本控制應(yīng)該與質(zhì)量控制相結(jié)合，避免因過(guò)度節(jié)約而導(dǎo)致的質(zhì)量下降

E.成本控制是從工程開(kāi)始施工后才需要關(guān)注的問(wèn)題

11、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算，以下說(shuō)法正確的是：

A.投資估算應(yīng)根據(jù)工程規(guī)模、技術(shù)水平和設(shè)備選型等因素進(jìn)行

B.投資估算應(yīng)考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹因素

C.投資估算應(yīng)包括工程建設(shè)投資和流動(dòng)資金投資

D.投資估算應(yīng)以項(xiàng)目可行性研究階段為基礎(chǔ)

13、下列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究階段工作內(nèi)容的描述，正確的是（）

A.確定項(xiàng)目投資規(guī)模

B.進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)

C.評(píng)估項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益

D.確定項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案

15、在建筑項(xiàng)目成本控制過(guò)程中，以下哪些措施是有效的成本管理手段？

A.采用價(jià)值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

B.提高材料的使用效率

C.增加施工人員數(shù)量以加快進(jìn)度

D.強(qiáng)化合同管理和變更控制

E.實(shí)施嚴(yán)格的預(yù)算審核制度

17、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成，以下哪些說(shuō)法是正確的？

A.土地費(fèi)用

B.建筑安裝工程費(fèi)

C.設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)

D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

E.預(yù)留費(fèi)用

19、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以下哪些因素會(huì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)率？（）

A.土地成本

B.建安成木

C.市場(chǎng)需求

D.政策法規(guī)

E.經(jīng)濟(jì)環(huán)境

三、案例分析題（本大題有5個(gè)案例題，每題8分，共40分）

第一題

【背景資料】

某市擬建一座綜合商業(yè)中心，占地面積5萬(wàn)平方米，總建筑面積20萬(wàn)平方米，預(yù)

計(jì)總投資為人民幣3億元。項(xiàng)目由該市政府主導(dǎo)，采取公開(kāi)招標(biāo)的方式選擇開(kāi)發(fā)商。經(jīng)

過(guò)多輪競(jìng)標(biāo)，最終A公司中標(biāo)。根據(jù)合同約定，A公司需在兩年內(nèi)完成項(xiàng)目建設(shè)并投入

運(yùn)營(yíng)。此外，政府還要求A公司在建設(shè)過(guò)程中注重環(huán)保節(jié)能措施，減少對(duì)周邊環(huán)境的影

響。

【問(wèn)題】

1、在該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，A公司需要考慮哪些主要的成本因素？

2、為了滿足政府提出的環(huán)保節(jié)能要求，A公司在建設(shè)階段可以采取哪些具體措施？

3、假設(shè)在項(xiàng)目即將竣工時(shí)，A公司發(fā)現(xiàn)由于原材料價(jià)格上漲導(dǎo)致成本超出預(yù)算，

應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)這一情況?

4、從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，為了確保項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，A公司應(yīng)該關(guān)注哪些方面？

第二題

【案例材料】

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“該公司”)計(jì)劃開(kāi)發(fā)一座位于市中心的高端住

宅項(xiàng)目。項(xiàng)目總投資估算為10億元人民幣，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為3年。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,

該公司遇到了以下問(wèn)題：

1.項(xiàng)目選址在市中心，土地成本較高，但周邊配套設(shè)施齊全，交通便利。

2.項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位為高端住宅，市場(chǎng)需求旺盛，但競(jìng)爭(zhēng)激烈，同類(lèi)型項(xiàng)目較多。

3.在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，因地質(zhì)條件復(fù)雜，導(dǎo)致部分地基處理費(fèi)用增加。

4.項(xiàng)目資金需求較大，公司內(nèi)部資金有限，需要通過(guò)外部融資解決。

【案例分析題】

1、分析該公司在項(xiàng)目選址方面的優(yōu)缺點(diǎn)。

2、針對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位為高端住宅的競(jìng)爭(zhēng)激烈情況，提出至少兩種市場(chǎng)定位策略。

3、針對(duì)地質(zhì)條件復(fù)雜導(dǎo)致的費(fèi)用增加問(wèn)題，列舉三種可能的地基處理方案及其優(yōu)

缺點(diǎn)。

4、針對(duì)項(xiàng)目資金需求問(wèn)題，提出至少兩種融資方案。

第三題

【案例材料】

某市一幢高層住宅樓項(xiàng)目正在進(jìn)行施工前的準(zhǔn)備工作。該住宅樓總建筑面積為

25000平方米，預(yù)計(jì)總投資為8000萬(wàn)元人民幣。項(xiàng)目計(jì)劃分三期建設(shè)，每期建筑面積

分別為7000平方米、700()平方米和11000平方米。預(yù)計(jì)一期工程將在12個(gè)月內(nèi)完成,

二期工程在接下來(lái)的12個(gè)月內(nèi)完成，三期工程則需要18個(gè)月的時(shí)間來(lái)建設(shè)。目前，開(kāi)

發(fā)商已經(jīng)完成了項(xiàng)目的可行性研究，并且得到了政府相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)?，F(xiàn)正處于招投標(biāo)

階段，有意向的建筑公司正在提交他們的標(biāo)書(shū)。

在成本控制方面，開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)建筑材料費(fèi)用占總成本的40%,人工費(fèi)用占30蛤其

他雜項(xiàng)費(fèi)用占30%。為了確保項(xiàng)目按期完成并控制成本，開(kāi)發(fā)商決定采用固定總價(jià)合同,

并且要求承包商提供詳細(xì)的成木預(yù)算報(bào)告以及施工進(jìn)度計(jì)劃。

【問(wèn)題】

1、假設(shè)該項(xiàng)目最終以固定總價(jià)合同形式簽訂，請(qǐng)問(wèn)在這種情況下，承包商面臨的

主要風(fēng)險(xiǎn)是什么？并給出答案。

2、根據(jù)上述信息，請(qǐng)計(jì)算出該項(xiàng)目平均每平方米建筑面積的成本是多少元？并給

出答案。（結(jié)果保留兩位小數(shù)）

3、如果建筑材料價(jià)格上漲了10%,那么這將對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本產(chǎn)生多大的影響？

請(qǐng)計(jì)算出增加的金額。并給出答案。（結(jié)果保留整數(shù)）

4、假設(shè)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，由于設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致額外增加了5%的建筑面積，那么這

將如何影響項(xiàng)目的總成本？清計(jì)算出新的總成本，并說(shuō)明理由。并給出答案。（結(jié)果保

留整數(shù)）

2025年經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)

（中級(jí)）自測(cè)試題及答案指導(dǎo)

一、單項(xiàng)選擇題（本大題有60小題，每小題1分，共60分）

1、下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的說(shuō)法中，正確的是（）0

A、房地產(chǎn)價(jià)格由房地產(chǎn)實(shí)物價(jià)值、房地產(chǎn)權(quán)益價(jià)值和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)構(gòu)成

B、房地產(chǎn)價(jià)格由房地產(chǎn)成本、房地產(chǎn)收益利房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成

C、房地產(chǎn)價(jià)格由房地產(chǎn)實(shí)物價(jià)值、房地產(chǎn)權(quán)益價(jià)值和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成

D、房地產(chǎn)價(jià)格由房地產(chǎn)成本、房地產(chǎn)收益和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)構(gòu)成

答案：C

解析：房地產(chǎn)價(jià)格通常由三部分組成，即房地產(chǎn)實(shí)物價(jià)值、房地產(chǎn)權(quán)益價(jià)值和房地

產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。其中，房地產(chǎn)實(shí)物價(jià)值是指房地產(chǎn)本身所具有的價(jià)值；房地產(chǎn)權(quán)益價(jià)值是

指房地產(chǎn)權(quán)利主體所擁有的房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中

所發(fā)生的費(fèi)用。

2、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一棟住宅樓，取得土地使用權(quán)支付500萬(wàn)元，建筑安裝工

程費(fèi)1000萬(wàn)元，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)50萬(wàn)元，前期工程費(fèi)100萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用200萬(wàn)元，銷(xiāo)售

稅費(fèi)200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)150萬(wàn)元。該住宅樓的銷(xiāo)售價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A、2000

B、2300

C、2500

D、2800

答案：C

解析：該住宅樓的銷(xiāo)售價(jià)格由以下幾部分組成：

?土地使用權(quán)支付：500萬(wàn)元

?建筑安裝工程費(fèi)：：000萬(wàn)元

?勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：50萬(wàn)元

?前期工程費(fèi)：100萬(wàn)元

?銷(xiāo)售費(fèi)用：200萬(wàn)元

?銷(xiāo)售稅費(fèi)：200萬(wàn)元

?開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：150萬(wàn)元

將這些費(fèi)用加起來(lái)得到總成本:500+1000+50+100+200+200+150=2500（萬(wàn)

元）

因此，該住宅樓的銷(xiāo)售價(jià)格為2500萬(wàn)元。

3、在建筑項(xiàng)目的成本控制中，以下哪一項(xiàng)不是直接成本？

A.材料費(fèi)用

B.人工費(fèi)用

C.機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)

D.管理人員工資

答案：D.管理人員工資

解析：直接成本是指可以直接計(jì)入特定成本對(duì)象的成本，如材料費(fèi)用、人工費(fèi)用和

機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)等。這些成本可以直接歸因于項(xiàng)目的具體活動(dòng)。而管理人員工資通常被

視作間接成本，因?yàn)樗婕暗綄?duì)多個(gè)項(xiàng)目或整個(gè)公司的管理，并不能直接歸屬于某一特

定的建筑項(xiàng)目。

4、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，下列說(shuō)法正確的是：

A.可行性研究只需考慮經(jīng)濟(jì)效益

B.可行性研究是項(xiàng)目決策前進(jìn)行的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證

C.可行性研究階段不需要考慮環(huán)境影響

D.一旦完成初步設(shè)計(jì)就可以跳過(guò)可行性研究

答案：B.可行性研究是項(xiàng)目決策前進(jìn)行的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證

解析：可行性研究是對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的過(guò)程，它不僅包括了經(jīng)

濟(jì)效益評(píng)估（選項(xiàng)A）,還需要綜合考量社會(huì)效應(yīng)、環(huán)境影響等多個(gè)方面（排除C）。它

是項(xiàng)目啟動(dòng)前的重要環(huán)節(jié)，旨在為投資決策提供科學(xué)依據(jù)％即使完成了初步設(shè)計(jì)，也不

能省略可行性研究步驟，因?yàn)檫@一步驟對(duì)于確保項(xiàng)目的合理性和成功至關(guān)重要（排除D）o

因此，正確答案是B,即弼調(diào)了其作為技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的角色。

5、題干：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以下哪個(gè)環(huán)節(jié)屬于前期工作？

A、規(guī)劃設(shè)計(jì)

B、預(yù)售許可申請(qǐng)

C、施工建設(shè)

D、竣工驗(yàn)收

答案：A

解析：規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期工作，主要包括市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)

計(jì)方案編制等，旨在確保項(xiàng)目符合市場(chǎng)需求和城市規(guī)劃要求。而預(yù)售許可申請(qǐng)、施工建

設(shè)和竣工驗(yàn)收則分別屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的中期和后期工作。

6、題干：以下關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的說(shuō)法，正確的是：

A、房地產(chǎn)抵押貸款的額度最高可達(dá)房產(chǎn)價(jià)值的100%

B、房地產(chǎn)抵押貸款的利率由貸款人和借款人協(xié)商確定

C、房地產(chǎn)抵押貸款的期限通常較短，一-般不超過(guò)5年

D、房地產(chǎn)抵押貸款的抵押物必須是新建的住宅

答案：B

解析：A選項(xiàng)錯(cuò)誤，房地產(chǎn)抵押貸款的額度通常不會(huì)超過(guò)房產(chǎn)價(jià)值的70隨80%,以

規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn)。C選項(xiàng)錯(cuò)誤，房地產(chǎn)抵押貸款的期限通常較長(zhǎng)，可達(dá)到10年甚至更久。

D選項(xiàng)錯(cuò)誤，房地產(chǎn)抵押貸款的抵押物可以是新建的住宅，也可以是已建成的住宅或其

他不動(dòng)產(chǎn)。B選項(xiàng)正確，房地產(chǎn)抵押貸款的利率由貸款人和借款人協(xié)商確定，但需符合

國(guó)家相關(guān)政策和規(guī)定。

7、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪個(gè)階段屬于前期策劃階段？

A.土地獲取

B.項(xiàng)目可行性研究

C.設(shè)計(jì)方案確定

D.貸款申請(qǐng)

答案：B

解析：項(xiàng)目可行性研究是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃階段的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，它是對(duì)項(xiàng)目

是否可行進(jìn)行全面、系統(tǒng)的分析和論證。土地獲取屬于前期準(zhǔn)備階段，設(shè)計(jì)方案確定屬

于設(shè)計(jì)階段，貸款申請(qǐng)屬于資金籌措階段。因此，正確答案是B。

8、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)中的市場(chǎng)法，以下哪種說(shuō)法是正確的？

A.市場(chǎng)法僅適用于評(píng)估新建住宅

B.市場(chǎng)法主要依賴(lài)于房地產(chǎn)交易案例

C.市場(chǎng)法不適用于評(píng)估特殊用途房地產(chǎn)

D.市場(chǎng)法是通過(guò)計(jì)算房地產(chǎn)的收益來(lái)確定其價(jià)值的

答案：B

解析：市場(chǎng)法是房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法之一，它主要是通過(guò)比較市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)

的交易價(jià)格來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。市場(chǎng)法適用于各種類(lèi)型的房地產(chǎn)，包括新建住宅、

存量住宅、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等。它依賴(lài)于市場(chǎng)上的實(shí)際交易案例來(lái)估算估價(jià)對(duì)象的

價(jià)值。選項(xiàng)A和C的說(shuō)法是錯(cuò)誤的，因?yàn)槭袌?chǎng)法適用于多種類(lèi)型的房地產(chǎn)。選項(xiàng)D描述

的是收益法，而非市場(chǎng)法。因此，正確答案是瓦

9、下列關(guān)于建筑工程項(xiàng)目成本管理的說(shuō)法中，正確的是：

A.成本預(yù)測(cè)是成本決策的前提

B.成本計(jì)劃是成本決策所確定目標(biāo)的具體化

C.成木控制是對(duì)項(xiàng)目成木形成的全過(guò)程進(jìn)行控制

D.成本核算的目的是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)成本管理

【答案】C

【解析】選項(xiàng)C正確。成本控制是指對(duì)項(xiàng)目成本形成的全過(guò)程進(jìn)行控制，包括事前、

事中和事后控制。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，成本預(yù)測(cè)是成本決策的基礎(chǔ)；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，雖然成本計(jì)

劃確實(shí)是成本決策目標(biāo)的具體化，但這不是本題的最佳答案；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，成本核算是

為了總結(jié)項(xiàng)目成本情況，但其主要目的并非直接為了加強(qiáng)成本管理，而是為了提供成本

信息O

10、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，關(guān)于土地使用權(quán)出讓的說(shuō)法正確的是：

A.土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，

由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為

B.土地使用權(quán)出讓后，土地使用者即獲得了該土地的所有權(quán)

C.土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，土地使用者可以無(wú)條件轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

D.土地使用權(quán)出讓期限屆滿后，土地上的建筑物自動(dòng)歸國(guó)家所有

【答案】A

【解析】選項(xiàng)A正確。土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出

讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，土

地使用者獲得的是土地使用權(quán)而非所有權(quán)；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

需要符合相關(guān)法律法規(guī)的觀定；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，土地使用權(quán)期滿后，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，

土地上的建筑物并不會(huì)自動(dòng)歸國(guó)家所有，通常情況下可以申請(qǐng)續(xù)期。

11、經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)（中級(jí)）試卷

一、單項(xiàng)選擇題

11.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)劃開(kāi)發(fā)一住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)總投資為10億元，其中自有資

金3億元，銀行貸款7億元。若該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為正數(shù)，以下哪種情況可能導(dǎo)致財(cái)

務(wù)凈現(xiàn)值為正數(shù)？

A.項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率低于銀行貸款利率

B.項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率高于銀行貸款利率

C.項(xiàng)目投資回收期超過(guò)預(yù)期

D.項(xiàng)目投資回收期少于預(yù)期

答案：B

解析：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）是衡量投資項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)，當(dāng)NPV為正數(shù)時(shí)，意

味著項(xiàng)目的現(xiàn)金流入超過(guò)了現(xiàn)金流出，即項(xiàng)目可以為企業(yè)帶來(lái)正的凈收益。本題中，若

項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率（TRR）高于銀行貸款利率，則說(shuō)明項(xiàng)目的盈利能力超過(guò)了貸款成本，

因此財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為正數(shù)。A選項(xiàng)錯(cuò)誤，因?yàn)镮RR低于貸款利率意味著項(xiàng)目的盈利能力不

足以覆蓋貸款成本。C和I）選項(xiàng)與NPV的正負(fù)無(wú)直接關(guān)系。

12、在房地產(chǎn)評(píng)估中，以下哪種方法主要用于評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值？

A.成本法

B.市場(chǎng)法

C.收益法

D.成本法與市場(chǎng)法相結(jié)合

答案：A

解析：在房地產(chǎn)評(píng)估中，土地使用權(quán)價(jià)值的評(píng)估通常采用成本法。成本法是通過(guò)估

算土地的取得成本、開(kāi)發(fā)成本和合理利潤(rùn)來(lái)計(jì)算土地的價(jià)值。由于土地使用權(quán)是土地所

有權(quán)的一部分，其價(jià)值往往與土地的取得成本、開(kāi)發(fā)成本等因素密切相關(guān)，因此成本法

是評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值的一種常用方法。B選項(xiàng)的市場(chǎng)法主要用于評(píng)估房地產(chǎn)的整休價(jià)

值，C選項(xiàng)的收益法主要月于評(píng)估收益性房地產(chǎn)的價(jià)值，D選項(xiàng)雖然結(jié)合了兩種方法，

但成本法是評(píng)估土地使用雙價(jià)值的首選方法。

13、【題干】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬投資一塊土地用于建設(shè)住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)總投資額

為2億元，土地購(gòu)置費(fèi)用占投資總額的40%,建筑安裝工程費(fèi)用占投資總額的30%,其

他費(fèi)用占投資總額的20%流動(dòng)資金占投資總額的10%。該項(xiàng)目的土地購(gòu)置費(fèi)用是多少

萬(wàn)元？

A.4000

B.6000

C.8000

D.10000

【答案】A

【解析】

土地購(gòu)置費(fèi)用=投資總額X土地購(gòu)置費(fèi)用占比

=2億元X40%

=0.8億元

=8000萬(wàn)元

14、【題干】某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資額為1億元，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售

總收入為1.2億元，銷(xiāo)售費(fèi)用占銷(xiāo)售總收入的8%,管理費(fèi)用占銷(xiāo)售總收入的6%,財(cái)務(wù)

費(fèi)用占銷(xiāo)售總收入的4%,銷(xiāo)售稅金及附加占銷(xiāo)售總收入的5%,其他業(yè)務(wù)成本占銷(xiāo)售總

收入的2%該項(xiàng)目的銷(xiāo)售利潤(rùn)率是多少？

A.10%

B.15%

C.20%

D.25%

【答案】A

【解析】

銷(xiāo)售利潤(rùn)率=（銷(xiāo)售總收入-銷(xiāo)售費(fèi)用-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-銷(xiāo)售稅金及

附加-其他業(yè)務(wù)成本）/銷(xiāo)售總收入X100%

=（1.2億元-1.2億元X8%-1.2億元X6%-1.2億元X4%-1.2億元X

5%-1.2億元X2%）/1.2億元X100%

-（1.2億元-0.096億元-0.072億元-0.048億元-0.06億元-0.024億元）

/1.2億元X100%

=（1.2億元-0.3億元）/1.2億元X100%

=0.3億元/1.2億元X100%

=0.25X100%

=25%

因此，該項(xiàng)目的銷(xiāo)售利潤(rùn)率為25%,即選項(xiàng)A。

15、在建筑項(xiàng)目管理中，用來(lái)評(píng)估工程項(xiàng)目成本與進(jìn)度偏差的工具是：

A.SWOT分析

B.甘特圖

C.掙值分析

D.魚(yú)骨圖

答案：C.掙值分析

解析：掙值分析（EarnedValueAnalysis,EVA）是一種項(xiàng)目管理技術(shù)，它結(jié)合了

范圍、時(shí)間和成本的數(shù)據(jù)來(lái)衡量項(xiàng)目績(jī)效。通過(guò)比較計(jì)劃價(jià)值（PV）、掙值（EV）和實(shí)

際成本（AC）,項(xiàng)目經(jīng)理可以計(jì)算出項(xiàng)目的成本偏差（CV）和進(jìn)度偏差（SV）,從而有效

地控制項(xiàng)目的成本和時(shí)間。而SWOT分析用于戰(zhàn)略規(guī)劃，甘特圖用于展示項(xiàng)目的時(shí)間安

排，魚(yú)骨圖（因果圖）則通常用于質(zhì)量控制以識(shí)別同題的根本原因。

16、下列哪一項(xiàng)不是綠色建筑設(shè)計(jì)的基本原則？

A.減少能源消耗

B.使用可再生資源

C.最大化使用非本地材料

D.提高水資源利用效率

答案：C.最大化使用非本地材料

解析：綠色建筑設(shè)計(jì)旨在創(chuàng)造健康、舒適且環(huán)保的生活或工作環(huán)境，同時(shí)盡量減少

對(duì)自然環(huán)境的影響。其基本原則包括但不限于減少能源消耗、提高水資源利用效率以及

優(yōu)先選擇可持續(xù)性材料如可再生資源。選項(xiàng)C“最大化使用非本地材料”違背了綠色建

筑鼓勵(lì)采用當(dāng)?shù)夭牧弦越档瓦\(yùn)輸過(guò)程中的碳排放這一理念，因此不是綠色建筑設(shè)計(jì)所提

倡的做法。相反地，綠色建筑更傾向于選用本地材料來(lái)支持當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)并減少因長(zhǎng)距離運(yùn)

輸造成的環(huán)境污染。

17、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪個(gè)階段不是項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)階段?

A.前期策劃階段

B.設(shè)計(jì)階段

C.施工階段

D.竣工驗(yàn)收階段

答案：D

解析：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，前期策劃階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段是項(xiàng)目成本控制

的重點(diǎn)階段。其中，前期簧劃階段主要是確定項(xiàng)目定位和規(guī)劃，設(shè)計(jì)階段是根據(jù)策劃方

案進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)，施工階段是實(shí)際建設(shè)過(guò)程，這三個(gè)階段都對(duì)成本控制有直接影響。而

竣工驗(yàn)收階段是對(duì)項(xiàng)目完成情況進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，對(duì)成本控制影響較小。因此，選項(xiàng)D

不是項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)階段。

18、關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，以下哪個(gè)說(shuō)法是錯(cuò)誤的？

A.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)予以反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的整體變動(dòng)趨勢(shì)

B.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是通過(guò)對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均得到的

C.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)可以用于分析房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系

D.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)可以反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平的波動(dòng)幅度

答案：B

解析：房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是通過(guò)對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均得到的，這個(gè)說(shuō)

法是正確的。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)可以反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的整體變動(dòng)趨勢(shì)、分析房地產(chǎn)市

場(chǎng)供需關(guān)系、反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平的波動(dòng)幅度。然而，選項(xiàng)B中的說(shuō)法“房地產(chǎn)價(jià)

格指數(shù)是通過(guò)對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均徨到的”是正確的，所以B選項(xiàng)并不

是錯(cuò)誤的說(shuō)法。由于題目要求選出錯(cuò)誤的說(shuō)法，而B(niǎo)選項(xiàng)并非錯(cuò)誤，因此沒(méi)有正確答案

可選。

19、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以下哪項(xiàng)不屬于前期工作內(nèi)容？

A.市場(chǎng)調(diào)研

B.項(xiàng)目可行性研究

C.土地使用權(quán)取得

D.工程施工

答案：D

解析：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期工作中，主要內(nèi)容包括市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目可行性研究、土

地使用權(quán)取得等。工程施工屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后期工作內(nèi)容，不屬于前期工作范疇。因

此，選項(xiàng)D為正確答案。

20、關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款，以下說(shuō)法不正確的是：

A.房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人以自有房產(chǎn)作為詆押物向銀行申請(qǐng)貸款

B.房地產(chǎn)抵押貸款的利率通常低于其他貸款

C.房地產(chǎn)抵押貸款的還款期限較長(zhǎng)

D.房地產(chǎn)抵押貸款的抵押物價(jià)值應(yīng)高于貸款金額

答案：B

解析：房地產(chǎn)抵押貸款的利率通常高于其他貸款，因?yàn)殂y行考慮到房地產(chǎn)抵押物的

不確定性及市場(chǎng)波動(dòng)等因素，需要收取更高的利息以降低風(fēng)險(xiǎn)。因此，選項(xiàng)B說(shuō)法不正

確。其他選項(xiàng)A、C、D均符合房地產(chǎn)抵押貸款的特點(diǎn)。

21、某建筑工程項(xiàng)目的建設(shè)期為3年，預(yù)計(jì)每年的投資額分別為500萬(wàn)元、800萬(wàn)

元和700萬(wàn)元。若銀行利率為5%,那么該項(xiàng)目的總投資現(xiàn)值是多少？

A、1946萬(wàn)元

B、2000萬(wàn)元

C、2054萬(wàn)元

D、2100萬(wàn)元

答案：A

解析：計(jì)算各年投資額折現(xiàn)到當(dāng)前的價(jià)值總和。第一年的投資額現(xiàn)值為500萬(wàn)元；

第二年的投資額現(xiàn)值為(取。+Q+。網(wǎng)=76/.9。)萬(wàn)元；第三年的投資額現(xiàn)值為

(700+(7+0.0%=684./O)萬(wàn)元。因此，總投資現(xiàn)值為(500+761.90+684.10=1946)

萬(wàn)元。

22、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，如果市場(chǎng)調(diào)研預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)需求減少，則開(kāi)發(fā)商最可能

采取哪種策略來(lái)應(yīng)對(duì)這一變化？

A、增加投資以加速建設(shè)進(jìn)度

B、降低售價(jià)以吸引更多的買(mǎi)家

C、擴(kuò)大營(yíng)銷(xiāo)范圍至更遠(yuǎn)地區(qū)

D、推遲項(xiàng)目啟動(dòng)或減小開(kāi)發(fā)規(guī)模

答案：D

解析：當(dāng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求減少時(shí)，增加投資和加快建設(shè)速度會(huì)增加庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，并可能

導(dǎo)致資金浪費(fèi)；降低售價(jià)雖然可以吸引買(mǎi)家，但在需求減少的情況下，可能會(huì)導(dǎo)致利潤(rùn)

下降；擴(kuò)大營(yíng)銷(xiāo)范圍也需要額外的成本且未必能有效提高銷(xiāo)量。相比之下，推遲項(xiàng)目啟

動(dòng)或減小開(kāi)發(fā)規(guī)模更能適應(yīng)市場(chǎng)需求的變化，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

23、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)中，以下哪項(xiàng)不是影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要因素？

A.政策法規(guī)變化

B.經(jīng)濟(jì)波動(dòng)

C.市場(chǎng)需求不足

D.投資者心理素質(zhì)

答案：D

解析：在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)中，影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要因素包括政策法規(guī)

變化、經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和市場(chǎng)需求不足等。投資者心理素質(zhì)雖然在一定程度上會(huì)影響投資決策,

但不是主要因素。因此，正確答案是D。

24、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究?jī)?nèi)容？

A.市場(chǎng)分析

B.投資估算

C.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

D.施工組織設(shè)計(jì)

答案：D

解析：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究主要包括市場(chǎng)分析、投資估

算和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等內(nèi)容。施工組織設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一個(gè)環(huán)節(jié)，但屬于項(xiàng)目實(shí)施

階段的工作，不屬于可行性研究的內(nèi)容。因此，正確答案是D。

25、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制過(guò)程中，對(duì)成本差異進(jìn)行分析時(shí)發(fā)現(xiàn)，由于材料價(jià)

格低于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格而導(dǎo)致的成本節(jié)約屬于：

A.材料價(jià)格差異

B.材料數(shù)量差異

C.直接人工效率差異

D.直接人工工資率差異

答案：A

解析：材料價(jià)格差異是指實(shí)際支付的材料價(jià)格與標(biāo)準(zhǔn)（預(yù)算）價(jià)格之間的差異所導(dǎo)

致的成本變化。當(dāng)實(shí)際價(jià)格低于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，會(huì)產(chǎn)生成本節(jié)約，因此本題答案為A。

26、在評(píng)估房地產(chǎn)投資項(xiàng)目時(shí)，凈現(xiàn)值（NPV）法是一種常用的方法。如果一個(gè)項(xiàng)

目的凈現(xiàn)值為正數(shù)，則表明：

A.項(xiàng)目投資回報(bào)率低于預(yù)定的折現(xiàn)率

B.項(xiàng)目投資回報(bào)率等于預(yù)定的折現(xiàn)率

C.項(xiàng)目投資回報(bào)率高于預(yù)定的折現(xiàn)率

D.無(wú)法判斷項(xiàng)目投資回報(bào)率與折現(xiàn)率的關(guān)系

答案：C

解析：凈現(xiàn)值（NPV）是將項(xiàng)目未來(lái)各期的現(xiàn)金流入量按一定的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)值

后減去初始投資額的結(jié)果。如果NPV為正數(shù)，則意味著項(xiàng)目的預(yù)期現(xiàn)金流的現(xiàn)值大于初

始投資，表明其內(nèi)部收益率超過(guò)了預(yù)定的折現(xiàn)率，即投資回報(bào)率高于預(yù)定的折現(xiàn)率。因

此本題答案為C。

27、在房地產(chǎn)評(píng)估中，以下哪個(gè)指標(biāo)通常用于反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的變化？

A.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

B.利率

C.通貨膨脹率

D.房地產(chǎn)投資收益率

答案：A

解析：房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是反映房地產(chǎn)價(jià)格水平變化的重要指標(biāo)，它通常用來(lái)衡量一

定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的幅度。

28、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以下哪個(gè)環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源？

A.項(xiàng)目策劃

B.土地獲取

C.工程建設(shè)

D.銷(xiāo)售階段

答案：B

解析：土地獲取是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源之一。因?yàn)橥恋爻赡菊柬?xiàng)目總成

本的比例較高，土地價(jià)格波動(dòng)、土地政策變化等因素都可能對(duì)項(xiàng)目造成較大風(fēng)險(xiǎn)。

29、某開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓時(shí)，若希望降低土地成本，最有效的策略是：

A、提高容積率，增加建筑面積

B、減少綠地面積，增加可建面積

C、申請(qǐng)政府補(bǔ)貼，降低地價(jià)

D、與相鄰地塊合并開(kāi)發(fā)，減少基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本

答案：A

解析：提高容積率意味著在同樣面積的土地上可以建造更多的建筑而積，從而分?jǐn)?/p>

JL地成本，降低單位面積建筑的成本。但是需要注意的是，提高容積率必須在符合城市

規(guī)劃的前提下進(jìn)行。

30、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要目的是：

A、評(píng)估項(xiàng)目的盈利能力

B、分析項(xiàng)目的市場(chǎng)定位

C、確定項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)方案

D、預(yù)測(cè)項(xiàng)目的施工進(jìn)度

答案：A

解析：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是可行性研究的一個(gè)重要組成部分，它主要關(guān)注項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益,

包括項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡能力等，以確保投資的合理性和安全性。其

他選項(xiàng)可能也是可行性研究的一部分，但不是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要目的。

31、題干：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬開(kāi)發(fā)一住宅小區(qū)，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，預(yù)計(jì)該小區(qū)的平

均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米10000元，預(yù)計(jì)該小區(qū)共銷(xiāo)售1000套住宅。該公司的財(cái)務(wù)成本

包括土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，預(yù)計(jì)總投資額為

1億元。若該公司計(jì)劃通過(guò)銷(xiāo)售該住宅小區(qū)實(shí)現(xiàn)30朝勺利潤(rùn)率，則該公司的合理銷(xiāo)售價(jià)

格為每平方米多少元？

A.9000元

B.10000元

c.nooo元

D.12000元

答案：C

解析：利潤(rùn)率=（銷(xiāo)售總收入-總投資）/總投資，其中銷(xiāo)售總收入:銷(xiāo)售價(jià)格X銷(xiāo)售

面積。已知俏售面積為1000套住宅，即1000平方米，總投資額為1億元，利潤(rùn)率為

30%,代入公式得：

30%=（銷(xiāo)售價(jià)格X1000-1億元）/1億元

銷(xiāo)售價(jià)格X格00=L3億元

銷(xiāo)售價(jià)格二L3億元/1000:13000元/平方米

因此，合理銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米11000元。

32、題干：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬投資建設(shè)一商業(yè)綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為2

億元，其中土地費(fèi)用為5000萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)為6000萬(wàn)元，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用為3000萬(wàn)

元，管理費(fèi)用為2000萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為1000萬(wàn)元。若該公司計(jì)劃通過(guò)該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)15%

的凈利潤(rùn)率，則該公司的合理銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)為每平方米多少元？

A.10000元

B.15000元

C.20000元

D.25000元

答案：C

解析：凈利潤(rùn)率=（銷(xiāo)售總收入-總投資）/總投資，其中銷(xiāo)售總收入;銷(xiāo)售價(jià)格X銷(xiāo)

售面積。已知總投資額為2億元，凈利潤(rùn)率為15%,代入公式得：

15%=（銷(xiāo)售價(jià)格X銷(xiāo)售面積-2億元）/2億元

銷(xiāo)售價(jià)格X銷(xiāo)售面積=2.3億元

已知總投資中土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用分別為

5000萬(wàn)元、6000萬(wàn)元、3000萬(wàn)元、2000萬(wàn)元、1000萬(wàn)元，共計(jì)2億元。則銷(xiāo)售價(jià)格

X銷(xiāo)售面積=2.3億元，銷(xiāo)售面積=銷(xiāo)售價(jià)格X銷(xiāo)售面積/銷(xiāo)售價(jià)格。

將銷(xiāo)售面積代入公式中得：

2.3億元二銷(xiāo)售價(jià)格X銷(xiāo)售價(jià)格X銷(xiāo)售面積/銷(xiāo)售價(jià)格

銷(xiāo)售價(jià)格=2.3億元/銷(xiāo)售面積

銷(xiāo)售面積;銷(xiāo)售價(jià)格X銷(xiāo)售面積/銷(xiāo)售價(jià)格，即銷(xiāo)售面積;銷(xiāo)售價(jià)格。因此，銷(xiāo)售

價(jià)格=2.3億元。

因此，合理銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米20000元。

33、經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)（中級(jí)）試卷

一、單項(xiàng)選擇題

33、下列關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估中市場(chǎng)法的基本原理.，錯(cuò)誤的是:

A.選取合適的可比實(shí)例

B.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等方面的調(diào)整

C.通過(guò)調(diào)整后的可比實(shí)例價(jià)格，推算出被評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值

D.市場(chǎng)法的基本原理是“替代原理”

答案：C

解析：市場(chǎng)法的基本原理是通過(guò)選取合適的可比實(shí)例，對(duì)其實(shí)施交易情況、交易日

期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等方面的調(diào)整，從而推算出被評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。選項(xiàng)C中提

到的“通過(guò)調(diào)整后的可比實(shí)例價(jià)格，推算出被評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值”是市場(chǎng)法的基本操作

步驟，因此選項(xiàng)C描述正確，不屬于錯(cuò)誤選項(xiàng)。

34、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中，對(duì)項(xiàng)目投資回報(bào)率進(jìn)行敏感性分析時(shí)，以下說(shuō)法

不正確的是：

A.敏感性分析可以幫助投資者了解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

B.敏感性分析可以通過(guò)調(diào)整關(guān)鍵變量，觀察其對(duì)投資回報(bào)率的影響

C.敏感性分析可以確定哪些因素對(duì)投資同報(bào)率影響最大

D.敏感性分析是對(duì)項(xiàng)目投資回報(bào)率的靜態(tài)分析

答案：D

解析：敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)分析方法，通過(guò)對(duì)關(guān)鍵變量的調(diào)整，觀察其對(duì)投資回

報(bào)率的影響，從而幫助投資者了解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，確定哪些因素對(duì)投資回報(bào)率影響最大。選

項(xiàng)D中提到的“敏感性分析是對(duì)項(xiàng)目投資回報(bào)率的靜態(tài)分析”是不正確的，因?yàn)槊舾行?/p>

分析是動(dòng)態(tài)的，能夠反映變量變化對(duì)投資回報(bào)率的影響。

35、在房地產(chǎn)評(píng)估中，以下哪項(xiàng)不屬于市場(chǎng)法的基本要素？

A.買(mǎi)賣(mài)雙方信息不木稱(chēng)

B.市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)

C.供求關(guān)系

D.房地產(chǎn)市場(chǎng)條件

答案：A

解析：市場(chǎng)法的基木耍素包括市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、供求關(guān)系、房地產(chǎn)市場(chǎng)條件等，而買(mǎi)

賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)并不是市場(chǎng)法的基本要素，它是影響市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)果的一個(gè)因素。因

此，選項(xiàng)A不屬于市場(chǎng)法的基本要素。

36、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪項(xiàng)不屬于項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容？

A.投資環(huán)境分析

B.市場(chǎng)調(diào)研

C.技術(shù)可行性分析

D.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

答案：C

解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究主要包括投資環(huán)境分析、市場(chǎng)調(diào)研、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

等，技術(shù)可行性分析是項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的內(nèi)容，不屬于項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容。因此,

選項(xiàng)C不屬于項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容。

37、在房地產(chǎn)評(píng)估中，以下哪個(gè)指標(biāo)屬于動(dòng)態(tài)分析法中常用的折現(xiàn)率？

A.通貨膨脹率

B.資金成本率

C.投資回報(bào)率

D.市場(chǎng)租金水平

答案：B

解析：動(dòng)態(tài)分析法中，折現(xiàn)率是用于將未來(lái)現(xiàn)金流折現(xiàn)到現(xiàn)值的利率，反映了資金

的時(shí)間價(jià)值。資金成本率即企業(yè)為籌集資金所支付的成本，是動(dòng)態(tài)分析法中常用的折現(xiàn)

率指標(biāo)。通貨膨脹率、投資回報(bào)率和市場(chǎng)租金水平雖然與房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)，但不是用于

折現(xiàn)未來(lái)現(xiàn)金流的指標(biāo)。

38、在房地產(chǎn)投資分析中，下列哪項(xiàng)不是影響投資回報(bào)率的因素？

A.投資額

B.投資回收期

C.投資風(fēng)險(xiǎn)

D.房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況

答案：B

解析：投資回報(bào)率是指投資者從房地產(chǎn)投資中獲得的經(jīng)濟(jì)回報(bào)與投資額的比率。影

響投資回報(bào)率的因素包括發(fā)資額、投資回收期、投資風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況等。投

資回收期是指投資者收回及資本金所需的時(shí)間，它是衡量投資風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)指標(biāo)，而非影

響投資回報(bào)率的獨(dú)立因素

39、在經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)（中級(jí)）試卷中，關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)

格構(gòu)成，以下哪個(gè)選項(xiàng)不屬于其構(gòu)成要素？

A.土地價(jià)格

B.建筑成本

C.利息

D.房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期

答案：D

解析：房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成要素主要包括土地價(jià)格、建筑成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、利

潤(rùn)和預(yù)期收益等。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期是影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素之一，但并不是價(jià)格構(gòu)成的

基本要素。因此，D選項(xiàng)K屬于房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的要素。

40、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估中，以下哪種評(píng)估方法不適用于評(píng)估新建的住宅小區(qū)？

A.成本法

B.市場(chǎng)法

C.收益法

D.投資法

答案：A

解析:在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估中，新建住宅小區(qū)的評(píng)估通常適用于市場(chǎng)法和收益法。

市場(chǎng)法是通過(guò)比較類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格來(lái)確定價(jià)值；收益法是通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)收益

并折現(xiàn)到現(xiàn)值來(lái)確定價(jià)值。投資法主要用于評(píng)估投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和價(jià)值。而成法適

用于評(píng)估已建成且有一定使用年限的房地產(chǎn)，因?yàn)樗诜康禺a(chǎn)的歷史成本來(lái)估算其價(jià)

值。因此，A選項(xiàng)不適用『新建住宅小區(qū)的評(píng)估。

41、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)中，下列哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)評(píng)估的基本原

則？

A.獨(dú)立性原則

B.公正性原則

C.客觀性原則

D.實(shí)用性原則

答案：D

解析：房地產(chǎn)評(píng)估的基本原則包括獨(dú)立性原則、公正性原則和客觀性原則，而實(shí)用

性原則并不是房地產(chǎn)評(píng)估的基本原則。實(shí)用性原則通常是指評(píng)估結(jié)果要具有實(shí)際應(yīng)用價(jià)

值，但這并不是評(píng)估的基本原則之一。

42、以下哪個(gè)選項(xiàng)不屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)投資決策分析

的方法？

A.投資回收期法

B.內(nèi)部收益率法

C.凈現(xiàn)值法

D.房地產(chǎn)生命周期法

答案：D

解析：在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)投資決策分析的方法主要包

括投資回收期法、內(nèi)部收益率法、凈現(xiàn)值法等。房地產(chǎn)生命周期法并不是一種具體的投

資決策分析方法，而是指房地產(chǎn)從建設(shè)到運(yùn)營(yíng)、維護(hù)再到拆除的整個(gè)過(guò)程，因此不屬于

房地產(chǎn)投資決策分析的方法。

43、在房地產(chǎn)估價(jià)中，以下哪項(xiàng)不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的基本因素？

A._L地位置

B.土地用途

C.建筑物結(jié)構(gòu)

D.市場(chǎng)需求

答案：D

解析：在房地產(chǎn)估價(jià)中，影響房地產(chǎn)價(jià)格的基本因素主要包括土地位置、土地用途、

建筑物結(jié)構(gòu)等，而市場(chǎng)需求屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的外部因素。因此，D選項(xiàng)不是影響房

地產(chǎn)價(jià)格的基本因素。

44、在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利？

A.依法簽訂經(jīng)紀(jì)合同

B.依法進(jìn)行房地產(chǎn)交易

C.對(duì)房地產(chǎn)交易進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

D.依法收取傭金

答案：C

解析：在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利主要包括依法簽訂經(jīng)紀(jì)合同、

依法進(jìn)行房地產(chǎn)交易、依法收取傭金等。而C選項(xiàng)中的對(duì)房地產(chǎn)交易進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估屬于

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的職責(zé)，不屬于其權(quán)利。因此，C選項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利。

45、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以下哪項(xiàng)不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素？（）

A.土地成本

B.建筑成本

C.社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策

答案：C

解析：社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是影響房地產(chǎn)價(jià)格的外部因素，但不是直接的主要因素。

房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素包括土地成本、建筑成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、市場(chǎng)供求關(guān)系、政府

政策等。因此，選項(xiàng)C是正確答案。

46、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)中，以下哪個(gè)概念不屬于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)？（）

A.政策風(fēng)險(xiǎn)

B.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

C.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

D.信貸風(fēng)險(xiǎn)

答案：D

解析：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)

風(fēng)險(xiǎn)等。信貸風(fēng)險(xiǎn)屬于金融機(jī)構(gòu)在提供信貸服務(wù)過(guò)程中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，不屬于房地產(chǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)的范疇。因此，選項(xiàng)D是正確答案。

47、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究?jī)?nèi)容？

A.市場(chǎng)調(diào)研與分析

B.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

C.施工進(jìn)度計(jì)劃

D.投資估算

答案：C

解析：施工進(jìn)度計(jì)劃屬于項(xiàng)目實(shí)施階段的內(nèi)容，而非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究

內(nèi)容?？尚行匝芯恐饕P(guān)注市場(chǎng)調(diào)研與分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和投資估算等方面。

48、下列關(guān)于房地產(chǎn)詆押貸款的說(shuō)法中，正確的是：

A.房地產(chǎn)抵押貸款的貸款期限最長(zhǎng)為5年

B.房地產(chǎn)抵押貸款的利率由銀行根據(jù)市場(chǎng)情況自行確定

C.房地產(chǎn)抵押貸款的貸款金額不得超過(guò)抵押物的評(píng)估價(jià)值

D.房地產(chǎn)抵押貸款的貸款人必須是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

答案：C

解析：選項(xiàng)A中，貸款期限根據(jù)貸款用途、還款能力等因素確定，不一定為5年；

選項(xiàng)B中，利率由中國(guó)人民銀行規(guī)定，銀行在規(guī)定范圍內(nèi)可以上下浮動(dòng)；選項(xiàng)D中，貸

款人可以是個(gè)人或企事業(yè)單位，不限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。選項(xiàng)C正確，因?yàn)榉康禺a(chǎn)抵押貸

款的貸款金額不得超過(guò)抵押物的評(píng)估價(jià)值，以保障銀行權(quán)益。

49、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪一項(xiàng)不是影響土地取得成本的主要因素？

A.土地出讓金

B.土地開(kāi)發(fā)成本

C.市場(chǎng)供求關(guān)系

D.地下管線改造費(fèi)用

答案：B

解析：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，土地取得成本主要包括土地出讓金、市場(chǎng)供求關(guān)系、

地下管線改造費(fèi)用等。土地開(kāi)發(fā)成本是指開(kāi)發(fā)商在土地取得后進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和場(chǎng)地

平整等投入的成本，不屬于土地取得成本。

50、在房地產(chǎn)估價(jià)中，比較法的基本原理是：

A.市場(chǎng)供需關(guān)系決定房地產(chǎn)價(jià)格

B,房地產(chǎn)價(jià)格與其稀缺性成正比

C.某一房地產(chǎn)價(jià)格等于其預(yù)期收益的現(xiàn)值

D.房地產(chǎn)價(jià)格與其開(kāi)發(fā)成本成正比

答案：C

解析：比較法的基本原理是，某一房地產(chǎn)價(jià)格等于其預(yù)期收益的現(xiàn)值。這種方法通

過(guò)比較類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格，來(lái)評(píng)估待估房地產(chǎn)的價(jià)值。市場(chǎng)供需關(guān)系、稀缺性

和開(kāi)發(fā)成本雖然對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響，但不是比較法的基本原理。

51、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究階段？

A.市場(chǎng)調(diào)研

B.投資估算

C.環(huán)評(píng)報(bào)告

D.施工圖設(shè)計(jì)

答案：D

解析：施工圖設(shè)計(jì)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工階段，不屬于可行性研究階段。可行

性研究階段主要包括市場(chǎng)調(diào)研、投資估算、環(huán)評(píng)報(bào)告等。

52、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬開(kāi)發(fā)一個(gè)住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)總投資為5億元，其中土地成木

占30%,建筑成本占40隊(duì)其他費(fèi)用占30%。假設(shè)該項(xiàng)目的投資回報(bào)率為12%,則該項(xiàng)目

的預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)為多少？

A.5000萬(wàn)元

B.6000萬(wàn)元

C.7000萬(wàn)元

D.8000萬(wàn)元

答案：B

解析：凈利潤(rùn)=總投資X投資回報(bào)率

-5億元X12%

=0.12X5億元

=6000萬(wàn)元

所以，該項(xiàng)目的預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)為6000萬(wàn)元。

53、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬開(kāi)發(fā)一住宅項(xiàng)目，已知該項(xiàng)目的土地取得成本為每平方米

1000元，開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為每平方米3000元，銷(xiāo)售費(fèi)用為每平方米500元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為

每平方米400元，管理費(fèi)用為每平方米300元，銷(xiāo)售稅費(fèi)為每平方米600元。假設(shè)該項(xiàng)

目的銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米6000元，問(wèn)該項(xiàng)目的單位保本售價(jià)是多少？

A.4500元

B.5500元

C.5600元

D.6000元

答案：C

解析：根據(jù)保木售價(jià)的計(jì)算公式，保木售價(jià)二（土地取得成木+開(kāi)發(fā)建設(shè)成木+銷(xiāo)售

費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+管理費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)）/（1-銷(xiāo)售稅費(fèi)稅率）。代入數(shù)據(jù)計(jì)算得：保本售

價(jià)二（1000+3000+500+400-300+600）/（1-0.1）=5600元。故選C。

54、某房地產(chǎn)企業(yè)擬開(kāi)發(fā)一商業(yè)綜合體項(xiàng)目，該項(xiàng)目總投資額為1億元，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售

稅費(fèi)率為10%,預(yù)計(jì)銷(xiāo)售凈利率為8乳問(wèn)該企業(yè)的銷(xiāo)售稅費(fèi)是多少？

A.1000萬(wàn)元

B.1500萬(wàn)元

C.2000萬(wàn)元

D.3000萬(wàn)元

答案：C

解析：銷(xiāo)售稅費(fèi)=總投資額X銷(xiāo)售稅費(fèi)率。代入數(shù)據(jù)計(jì)算得：銷(xiāo)售稅費(fèi)二1億元X

10%=1000萬(wàn)元。故選C。

55、建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)'業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)（中級(jí)）試卷一、單項(xiàng)選擇題：

55、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)劃開(kāi)發(fā)一個(gè)住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資為5億元，其中土地成

本為2億元，建筑安裝工程費(fèi)為1.5億元，其他費(fèi)用為0.5億元。如果預(yù)計(jì)該項(xiàng)目銷(xiāo)售

價(jià)格為每平方米1萬(wàn)元，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售面積為10萬(wàn)平方米，不考慮其他因素，該項(xiàng)目的預(yù)

期銷(xiāo)售總額為（）。

A.5億元

B.10億元

C.15億元

D.20億元

答案：B

解析：銷(xiāo)售總額二銷(xiāo)售價(jià)格X銷(xiāo)售面積二1萬(wàn)元/平方米X10萬(wàn)平方米二10

億元。

56、建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)（中級(jí)）試卷一、單項(xiàng)選擇題：

56、在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，下列哪一項(xiàng)不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素？

A.地理位置因素

B.經(jīng)濟(jì)因素

C.社會(huì)因素

D.物理因素

答案：D

解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素包括地理位置因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素等，而

物理因素主要影響房地產(chǎn)的使用價(jià)值和功能，但不直接影響房地產(chǎn)的價(jià)格。

57、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬開(kāi)發(fā)一個(gè)住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資為2億元，其中土地費(fèi)用

為0.5億元，建筑安裝工程費(fèi)用為0.8億元，其他費(fèi)用為0.3億元。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用

預(yù)計(jì)為0.2億元，銷(xiāo)售費(fèi)用為0.1億元。根據(jù)財(cái)務(wù)費(fèi)用估算，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用估算指

標(biāo)為：

A.0.5%

B.1%

C.1.5%

D.2%

答案：C

解析：財(cái)務(wù)費(fèi)用估算指標(biāo)通常以總投資的一定比例來(lái)表示。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用為

0.2億元，總投資為2億元，所以財(cái)務(wù)費(fèi)用估算指標(biāo)為0.2億元/2億元=10%o選項(xiàng)C

的1.5%最接近計(jì)算結(jié)果。

58、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以1億元購(gòu)入一塊土地，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)成本為0.5億元，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售

價(jià)格為L(zhǎng)8億元。該項(xiàng)目的利潤(rùn)率為：

A.16.67%

B.25%

C.50%

D.66.67%

答案：A

解析：利潤(rùn)率是指項(xiàng)目利潤(rùn)與投資總額的比率。該項(xiàng)目的投資總額為購(gòu)地成本加開(kāi)

發(fā)成本，即1億元+0.5億元-1.5億元。利潤(rùn)為銷(xiāo)售價(jià)格減去投資總額，即1.8億元-1.5

億元二0.3億元。利潤(rùn)率為0.3億元/I.5億元=20%o選項(xiàng)A的16.67%最接近計(jì)算結(jié)果。

59、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下