《商業(yè)地產(chǎn)影響因素分析綜述2200字》

商業(yè)地產(chǎn)影響因素分析綜述任云高（2015）提出，影響城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要因素有外部因素和內(nèi)部因素兩大類，其中外部因素主要包括政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、區(qū)位因素、人口因素等；內(nèi)部因素主要包括開(kāi)發(fā)商資金因素和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力。具體因素指標(biāo)見(jiàn)表3-1.表3-1影響商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要因素一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)三級(jí)指標(biāo)外部因素政策因素城市及區(qū)域定位政府支持力度符合規(guī)劃管理經(jīng)濟(jì)因素城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)人均GDP人均可支配收入與支出社會(huì)消費(fèi)品零售總額人口因素區(qū)位等級(jí)公共交通服務(wù)水平宗地自身情況區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)情況人口數(shù)量及增長(zhǎng)情況人口結(jié)構(gòu)人口素質(zhì)居民消費(fèi)能力內(nèi)部因素資金因素開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力開(kāi)發(fā)商融資能力運(yùn)營(yíng)能力因素項(xiàng)目定位招商能力業(yè)態(tài)的組合開(kāi)發(fā)節(jié)奏后期運(yùn)營(yíng)管理1外部因素政策因素：國(guó)家政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有著非常重要的影響，商業(yè)地產(chǎn)需要時(shí)刻關(guān)注國(guó)家出臺(tái)的地產(chǎn)、金融等相關(guān)政策。同時(shí)，還要關(guān)注具體城市的發(fā)展規(guī)劃和具體的街區(qū)控制性規(guī)劃，做到項(xiàng)目與國(guó)家政策和城市規(guī)劃向協(xié)調(diào)，更加需要得到地方政府政策支持。項(xiàng)目所在區(qū)域是否處于城市核心發(fā)展區(qū)域是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否取得成功的決定性因素。在此基礎(chǔ)上取得當(dāng)?shù)卣诋a(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、土地政策、金融政策等方面的支持可以有效降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的建設(shè)成本、稅收成本、時(shí)間成本等，能夠降低項(xiàng)目的各項(xiàng)成本可以在一定程度上彌補(bǔ)市場(chǎng)下行的風(fēng)險(xiǎn)，還能提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)符合城市整體規(guī)劃，與城市各專項(xiàng)規(guī)劃、定位相協(xié)調(diào)從而選擇合理的商業(yè)地產(chǎn)功能定位。經(jīng)濟(jì)因素：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展在很大程度上取決于國(guó)家經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。一方面，商業(yè)地產(chǎn)受益于國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，人民消費(fèi)水平的提高。對(duì)于單個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，取決于所在城市、甚至所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平。項(xiàng)目所在城市要有強(qiáng)大的的輻射能力，能夠?qū)①Y本、人力等要素吸引到項(xiàng)目所在區(qū)域當(dāng)中。同時(shí)，城市居民的消費(fèi)水平要達(dá)到較高水平才能保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠正常運(yùn)營(yíng)。從城市分析角度來(lái)說(shuō)，城市GDP、城市主要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人均GDP、城市人均收入和支出等指標(biāo)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有重要意義。通過(guò)對(duì)城市GDP和人均GDP進(jìn)行分析可以判斷商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模和發(fā)展前景。城市人均收入、支出和社會(huì)消費(fèi)品零售總額則決定了商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)接受度。區(qū)位因素：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域定位是每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都會(huì)重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。首先是要對(duì)所在區(qū)域在城市規(guī)劃定位中的功能和重要程度進(jìn)行分析。其次對(duì)于所在區(qū)域公共交通設(shè)施進(jìn)行評(píng)估，是否可以滿足項(xiàng)目交通便捷、四通八達(dá)的需求，最重要的是周邊有沒(méi)有地鐵、公交等交通工具。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)公共交通的重視程度極強(qiáng)，快捷、方便的交通可以為地產(chǎn)項(xiàng)目打通項(xiàng)目與區(qū)域周邊的聯(lián)系，為項(xiàng)目快速的聚集人流提供有利的外部條件。除此之外，還要對(duì)區(qū)域內(nèi)周邊競(jìng)品進(jìn)行分析，評(píng)估項(xiàng)目業(yè)態(tài)與周邊競(jìng)品是否能夠做到差異化，盡量避免競(jìng)爭(zhēng)是商業(yè)地產(chǎn)能否順利去化的關(guān)鍵。人口因素：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以為城市居民提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，提高城市整體形象。區(qū)域內(nèi)必須高數(shù)量、高素質(zhì)、高消費(fèi)的人員流量。可以說(shuō)人流量決定著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。只有擁有足夠的人員流量，才能讓一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目擁有充足的客源。人流量越多越能促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展能夠更多的吸引人流的聚集，從而產(chǎn)生互相促進(jìn)的積極作用。在此基礎(chǔ)上，能夠更多的吸引高學(xué)歷、高素質(zhì)、高收入的消費(fèi)群體是商業(yè)地產(chǎn)著重考慮的對(duì)象。區(qū)域內(nèi)居民教育文化水平和職業(yè)在很大程度上能夠反映出他們的消費(fèi)能力。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期分析時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮到項(xiàng)目業(yè)態(tài)與居民水平之間的關(guān)系。2內(nèi)部因素商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在定位、設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等多個(gè)方面都需要專業(yè)的管理知識(shí)和管理水平,對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力有很高的要求。信托公司在考慮信托計(jì)劃時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要進(jìn)行全面的評(píng)估。通過(guò)分析我們可以看到，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目去化緩慢，投資周期較長(zhǎng)，在項(xiàng)目建成后有相當(dāng)一部分物業(yè)需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行自持，并且自持時(shí)間會(huì)較為長(zhǎng)久。因此對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資金實(shí)力有著很高要求。只有房地產(chǎn)公司能夠提供有利的資金保障，才能把項(xiàng)目長(zhǎng)久的運(yùn)營(yíng)下去。而目前我國(guó)金融體制尚不健全，缺乏足夠的融資渠道，很容易引起房地產(chǎn)公司資金鏈斷裂。所以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目背后需要有資金實(shí)力雄厚的企業(yè)。同時(shí)需要房地產(chǎn)公司有著較強(qiáng)的融資能力，擁有融資成本較低、融資速度較快的融資渠道，才能在突發(fā)的狀況下有足夠的資金可以進(jìn)行騰挪，保障項(xiàng)目的順利運(yùn)營(yíng)。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的運(yùn)營(yíng)管理能力要求很高。首先就是能對(duì)項(xiàng)目定位有著準(zhǔn)確的判斷。通過(guò)對(duì)周邊消費(fèi)人群的準(zhǔn)確調(diào)研，針對(duì)不同的消費(fèi)人群，結(jié)合當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境、自然環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、等多種情況進(jìn)行準(zhǔn)確定位，滿足不同層次的消費(fèi)群體的需求，根據(jù)需求確定項(xiàng)目業(yè)態(tài)和項(xiàng)目規(guī)模。只有通過(guò)設(shè)計(jì)合理業(yè)態(tài)，讓不同業(yè)態(tài)做到相互聯(lián)系、相互支撐、相互發(fā)展才能讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更具整體性、更有活力。其次就是在開(kāi)發(fā)方面，由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投入資金巨大，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司根據(jù)其內(nèi)部情況選擇合適的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，最好能夠?qū)崿F(xiàn)通過(guò)銷售、租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流支撐下一階段項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)需要一段培育期，在培育期能需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司能夠通過(guò)宣傳和引導(dǎo)快速聚集人氣，形成有效的人流和物流，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。在商業(yè)地產(chǎn)去化愈加緩慢情況，對(duì)房