第五章房地產(chǎn)評估3

第五章房地產(chǎn)評估第三節(jié)收益途徑及方法主要內(nèi)容

收益途徑的基本思路

收益途徑的應(yīng)用范圍

收益途徑的估價(jià)過程估價(jià)案例一、收益途徑的基本思路

房地產(chǎn)評估中的收益途徑又稱收益還原法或收益資本化法，是指在求取待估土地價(jià)格時(shí)，先求得該房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的預(yù)期純收益，然后以一定的還原利率（資本化率）將未來預(yù)期純收益折算為現(xiàn)值之和，從而求得待估房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。二、收益途徑的基本范圍

收益法主要適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評估，如商場、寫字樓、飯店、公寓等。對于機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公益性房地產(chǎn)的估價(jià)不太適宜。三、收益途徑的估價(jià)過程求取總收益求取房地合一/土地/建筑物的純收益確定合適的還原利率求取總費(fèi)用確定土地收益年限

求取待估房地產(chǎn)價(jià)格

1．求?。陀^/正常）總收入總收入是指以收益為目的的房土地及其有關(guān)設(shè)施、勞動(dòng)及經(jīng)營要素相結(jié)合產(chǎn)生的總的收入。

這里的“總收入”是在實(shí)際總收入的基礎(chǔ)上，剔除其中特殊的、偶然的因素后，取得的在正常的市場條件下的房地產(chǎn)用于法律上允許的最佳用途和利用程度的收入值?！翱陀^收入或正常收入”。2．求?。ㄕ?客觀）總費(fèi)用總費(fèi)用是指為創(chuàng)造總收入所投入的直接必要的勞動(dòng)費(fèi)用和資本費(fèi)用。這里的“總費(fèi)用”是指房地產(chǎn)取得正?？偸杖氡仨氈Ц兜母鞣N必要支出，不是實(shí)際費(fèi)用。

3.求?。ㄕ?客觀）純收益

正常純收益是正常總收入扣減正?？傎M(fèi)用的余額。

房地合一房地產(chǎn)純收益＝房地產(chǎn)總收入－房地產(chǎn)總費(fèi)用①出租型房地產(chǎn)：②直接經(jīng)營型房地產(chǎn)：

房地分估（殘余估價(jià)法）①土地純收益=房地產(chǎn)總收入－房地產(chǎn)總費(fèi)用－房屋純收益其中：房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原利率或：土地純收益=土地總收入－土地總費(fèi)用②房屋純收益＝房地產(chǎn)總收入－房地產(chǎn)總費(fèi)用－土地純收益其中：土地純收益=土地現(xiàn)值×土地還原利率4.確定折現(xiàn)率或資本化率

土地折現(xiàn)率或資本化率rl

建筑物折現(xiàn)率或資本化率rb

房地合一綜合折現(xiàn)率或資本化率r(B+L)r=Lrl+B

rb

4.確定折現(xiàn)率或資本化率的方法⑴安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法折現(xiàn)率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值安全利率指無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率，在我國可選擇一年期國債利率或銀行一年期定期存款利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等因素對房地產(chǎn)投資的影響綜合確定。⑵比較法在市場上選取多個(gè)（通常為三個(gè)以上）與待估房地產(chǎn)相同或相似的交易實(shí)例的正常租金（純收益）與交易價(jià)格的比率作為依據(jù)，然后求出各交易實(shí)例純收益與價(jià)格比率的平均值，以此作為待估房地產(chǎn)的折現(xiàn)率或資本化率。

例：根據(jù)表中資料，計(jì)算評估對象的資本化率為：（11.8+12.1+11.4）%÷3?11.77%參照物純收益(萬元/年)價(jià)格(萬元)還原利率(%)11210211.822319012.13108811.45．房地產(chǎn)收益年限的測定

房地分估：土地的收益年限＝剩余的土地使用權(quán)年限建筑物的收益年限＝建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命

房地合一：①建筑物經(jīng)濟(jì)壽命≥剩余土地使用年限時(shí)，房地產(chǎn)的收益年限＝剩余土地使用年限；②建筑物經(jīng)濟(jì)壽命＜剩余土地使用年限時(shí)，分兩種方式處理：方式一：將房地產(chǎn)的收益年限假想為無限期，并把土地使用權(quán)的攤銷費(fèi)和房屋建筑物的折舊費(fèi)作為房地產(chǎn)正常收益的扣除項(xiàng)處理。方式二：將房地產(chǎn)的收益年限分兩段處理。n1n20n1年房地產(chǎn)的價(jià)值（n2－n1）年土地的價(jià)值n1為建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命；

n2為土地的剩余使用年限。

6.求取待估房地產(chǎn)價(jià)格⑴收益期限為無限年期，其數(shù)學(xué)式為：⑵收益期限為有限年期，其數(shù)學(xué)式為：基本公式6.求取待估房地產(chǎn)價(jià)格1.收益額（房地A，地A1，房A2）2.資本化率（房地r，地r1，房r2）3.獲利期限（n）基本公式

1．單純的土地出租A土地價(jià)值的估測—1例：一土地年限為50年。對外出租預(yù)計(jì)每年可取得純收益10萬元。資本化率為6%。A土地價(jià)值的估測-2建筑物土地2．房地產(chǎn)出租或經(jīng)營A土地價(jià)值的估測-2

2．房地產(chǎn)出租或經(jīng)營已知房地合一的收益，再計(jì)算出房產(chǎn)收益，求得土地收益，最后計(jì)算土地評估價(jià)值。A土地價(jià)值的估測-2

2．房地產(chǎn)出租或經(jīng)營A2=P2.r2A土地價(jià)值的估測-2例：一房地產(chǎn)年限為30年。房地產(chǎn)每年純收益預(yù)計(jì)為10萬元。已知建筑物的價(jià)值為20萬元。土地的資本化率為8%，建筑物的資本化率為6%。要求：計(jì)算土地的評估價(jià)值。B建筑物價(jià)值的估測

建筑物價(jià)值是房地產(chǎn)價(jià)值減去土地價(jià)值后剩余的價(jià)值。運(yùn)用收益途徑及其方法評估建筑物的價(jià)值，通常是用房地產(chǎn)的純收益減去土地的純收益得到建筑物的純收益，用建筑物的資本化率對建筑物的純收益折現(xiàn)求和即可得到建筑物的價(jià)值。B建筑物價(jià)值的估測

A1=P1.r1B建筑物價(jià)值的估測例：一房地產(chǎn)年限為30年。房地產(chǎn)每年純收益預(yù)計(jì)為10萬元。已知土地的價(jià)值為100萬元。土地的資本化率為8%，建筑物的資本化率為6%。要求：計(jì)算建筑物的評估價(jià)值。四、收益途徑及其方法評估案例1.例5-13。見WORD文檔。題型：房地產(chǎn)評估收益法，已知房地合一收益，要求評估土地價(jià)值。思路：房地合一收益----土地收益----土地價(jià)值四、收益途徑及其方法評估案例四、收益途徑及其方法評估案例2.例5-14。見WORD文檔。題型：房地產(chǎn)評估收益法，已知房地合一收益，要求評估建筑物價(jià)值。思路：房地合一收益----建筑物價(jià)值四、收益途徑及其方法評估案例收益法小結(jié)資產(chǎn)評估值=資產(chǎn)收益的現(xiàn)值

例：評估對象為六層磚混結(jié)構(gòu)辦公樓，土地總面積500平方米，房屋建筑面積1500平方米，月租金4.5萬元，假設(shè)建筑物的還原利率為10%，耐用年限為60年，土地還原利率為8%，管理費(fèi)以年租金的3%計(jì)，修繕費(fèi)以房屋現(xiàn)值的1.5%計(jì)，房租損失準(zhǔn)備費(fèi)按半月租金計(jì)，保險(xiǎn)費(fèi)按房屋現(xiàn)值3‰計(jì)，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，土地使用稅每年每平方米2元，營業(yè)稅及附加綜合稅率為5.5%，建筑物尚可使用年限為50年，土地使用權(quán)年限為40年，建筑物價(jià)格依成本法求得為120萬元。估算過程1.求取總收入總收入為：45000×12=540000（元）2．求取總費(fèi)用⑴房租損失準(zhǔn)備費(fèi)：45000÷2=22500（元）⑵管理費(fèi)：540000×3%＝16200（元）⑶修繕費(fèi)：1200000×1.5%＝18000（元）⑷保險(xiǎn)費(fèi)：1200000×3‰＝3600（元）⑸房產(chǎn)稅：540000×12%＝64800（元）⑹營業(yè)稅及附加：540000×5.5%=29700（元）⑺土地使用稅：500×2=1000（元）⑻年總費(fèi)用合計(jì)：22500+16200+18000+3600+64800+29700+1000=155800（元）3.求取房地合一純收益純收益為：540000－155800=384200（元）4.求取土地純收益⑴房屋純收益：1200000×10%=120000（元）⑵土地純收益。土地純收益為房地合一純收益減去房屋純收益，即：384200－120000=264200（元）5.求取土地使用權(quán)價(jià)格

土地單價(jià)為：3150483÷500=6301（元）9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。3月-253月-25Tuesday,March25,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。02:17:5602:17:5602:173/25/20252:17:56AM11、夫?qū)W須志也，才須學(xué)也，非學(xué)無以廣才，非志無以成學(xué)。3月-2502:17:5602:17Mar-2525-Mar-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。02:17:5602:17:5602:17Tuesday,March25,202513、志不立，天下無可成之事。3月-253月-2502:17:5602:17:56March25,202514、ThankyouverymuchfortakingmewithyouonthatsplendidoutingtoLondon.ItwasthefirsttimethatIhadseentheToweroranyoftheotherfamoussights.IfI'dgonealone,Icouldn'thaveseennearlyasmuch,becauseIwouldn'thaveknownmywayabout.。25三月20252:17:56上午02:17:563月-2515、會(huì)當(dāng)凌絕頂，一覽眾山小。三