不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品報(bào)告（2024年）

中誠(chéng)信國(guó)際定期報(bào)告概況（、萬(wàn)得（W）（簡(jiǎn)稱“上交所（E312,173.8118.35%4.87表1：2023~2024年不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)支持證券發(fā)行情況（單位：?jiǎn)?、億元）產(chǎn)品類型 2023年發(fā)行單數(shù) 2023年發(fā)行規(guī)模 2024年發(fā)行單數(shù) 2024年發(fā)行規(guī)模CMBS 61 911.02 57 631.97類31 662.34 62 1,435.87持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS 1 19.60 5 105.97合計(jì) 93 1,592.96 124 2,173.81（IN（NCMBS產(chǎn)品624.68%和產(chǎn)品57631.974.30%和ABS產(chǎn)品105.97CMBS2024年CMBS發(fā)行節(jié)奏進(jìn)一步放緩自201420162020202122023年9（35號(hào)文年CMBS年1CMBS2024年，CMBS產(chǎn)品共發(fā)行57631.9730.63%。2不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品報(bào)告（2024年） 中誠(chéng)信國(guó)際定期報(bào)告發(fā)行主體主要為基礎(chǔ)設(shè)施投融資公司和國(guó)央企房地產(chǎn)公司，第三方擔(dān)保項(xiàng)目顯著增多CMBS產(chǎn)品發(fā)行主體（以增信方統(tǒng)計(jì)，擔(dān)保公司增信的產(chǎn)品根據(jù)實(shí)際融資人情況調(diào)整，下同）以基礎(chǔ)設(shè)施投融資公司和房地產(chǎn)公司為主，亦涉及貿(mào)易、投資控股、電力等行業(yè)內(nèi)的企業(yè)。表2：2024年CMBS產(chǎn)品發(fā)行主體行業(yè)分布情況（單位：?jiǎn)?、億元）發(fā)行主體行業(yè) 發(fā)行單數(shù) 單數(shù)占比 發(fā)行規(guī)模 規(guī)模占基礎(chǔ)設(shè)施投融資 29 50.88% 267.84 42.38%房地產(chǎn) 10 17.54% 217.63 34.44%其他 18 31.58% 146.50 23.18%合計(jì) 57 100.00% 631.97 100.00%（IN（N2024CMBS90%的出清，民營(yíng)地產(chǎn)公司逐步淡出債券融資市場(chǎng)，其中部分公司于2024年通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款置換了存量CMBS202410CMBS“中信建投上海國(guó)金中心辦公樓二期2期綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（碳中和）和萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司“國(guó)信證券；1單涉及民營(yíng)地產(chǎn)公司，即仁恒（中國(guó)）；其余發(fā)行主體均為國(guó)央表3：2024年CMBS產(chǎn)品發(fā)行主體企業(yè)性質(zhì)分布情況（單位：?jiǎn)?、億元）發(fā)行主體性質(zhì) 發(fā)行單數(shù) 單數(shù)占比 發(fā)行規(guī)模 規(guī)模占國(guó)企 47 82.46% 437.12 69.17%3不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品報(bào)告（2024年）圖1：近年來(lái)CMBS產(chǎn)品發(fā)行情況（單位：億元、單）1,400圖1：近年來(lái)CMBS產(chǎn)品發(fā)行情況（單位：億元、單）1,400801,200701,00060508004060030400202001000201620172018201920202021202220232024發(fā)行規(guī)模發(fā)行單數(shù)（IN（N 中誠(chéng)信國(guó)際定期報(bào)告央企 7 12.28% 143.94 22.78%無(wú)實(shí)控人 2 3.51% 34.36 5.44%民企 1 1.75% 16.55 2.62%合計(jì) 57 100.00% 631.97 100.00%（IN（N202335ABS或?qū)BS2024CMBS6表4：2024年由第三方擔(dān)保公司增信的CMBS產(chǎn)品發(fā)行情況（單位：億元）項(xiàng)目名稱 優(yōu)先級(jí)發(fā)行規(guī)模 擔(dān)保公司名稱民生海聯(lián)大廈商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃 4.50 河南中豫信用增進(jìn)有限公司浙商證券麗水?dāng)?shù)發(fā)杭州濱江園區(qū)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃 5.00 浙江省融資擔(dān)保有限公司五礦證券順昌發(fā)展商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃 5.47 中證信用融資擔(dān)保有限公司中信建投上船公司2期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃 18.00 中證信用融資擔(dān)保有限公司招商證券洪山科投人工智能大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃 3.00 湖北省融資擔(dān)保集團(tuán)有限責(zé)任公司中國(guó)投融資擔(dān)保股份有限公司/安徽華福興滁1號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（長(zhǎng)三角一體化） 9.00 信用融資擔(dān)保集團(tuán)有限公司2合計(jì) 44.97 --（IN（N標(biāo)的物業(yè)主要為發(fā)達(dá)城市的辦公、混合和零售物業(yè)202444表5：2024年CMBS底層資產(chǎn)城市能級(jí)分布情況（單位：?jiǎn)?、億元）底層資產(chǎn)城市能級(jí) 發(fā)行單數(shù) 單數(shù)占比 發(fā)行規(guī)模 規(guī)模占一線城市 22 38.60% 381.00 60.29%新一線城市 22 38.60% 154.24 24.41%二線及以下 13 22.81% 96.73 15.31%合計(jì) 57 100.00% 631.97 注：新一線城市分類來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)·新一線城市研究所；二線及以下城市分類來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；多個(gè)物業(yè)入池的，底層資產(chǎn)所處城市能級(jí)以入池物業(yè)面積1中證信用融資擔(dān)保有限公司僅對(duì)“中信建投-上船公司2期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”優(yōu)先B檔證券增信，增信規(guī)模4.00億元。21（124.005.00億元。4不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品報(bào)告（2024年） 中誠(chéng)信國(guó)際定期報(bào)告（IN（NCMBS2022CMBS產(chǎn)品入產(chǎn)生的現(xiàn)金流應(yīng)當(dāng)能夠覆蓋不CMBS較大。2024年發(fā)行的CMBS產(chǎn)品底層資產(chǎn)業(yè)態(tài)主要為辦公、混合和零售，發(fā)行單數(shù)合計(jì)占比達(dá)82.45%。表6：2024年CMBS產(chǎn)品底層資產(chǎn)業(yè)態(tài)分布情況（單位：?jiǎn)?、億元）底層資產(chǎn)業(yè)態(tài) 發(fā)行單數(shù) 單數(shù)占比 發(fā)行規(guī)模 規(guī)模占辦公 19 33.33% 229.31 36.28%混合 16 28.07% 160.89 25.46%零售 12 21.05% 158.82 25.13%酒店 8 14.04% 63.04 9.98%公寓 1 1.75% 10.00 1.58%物流倉(cāng)儲(chǔ) 1 1.75% 9.91 1.57%合計(jì) 57 100.00% 631.97 100.00%（IN（N產(chǎn)品期限較長(zhǎng)，優(yōu)先級(jí)證券的抵押率大多介于60%~70%3CMBS12CMBS產(chǎn)1822年發(fā)行的1.842096年。表7：2024年CMBS發(fā)行情況-產(chǎn)品期限分布（單位：?jiǎn)?、億元）產(chǎn)品期限 發(fā)行單數(shù) 單數(shù)占比 發(fā)行規(guī)模 規(guī)模占約12年 7 12.28% 42.57 6.74%約15年 2 3.51% 40.1 6.35%約18年 47 82.46% 522.99 82.79%20.96年 1 1.75% 26.01 4.12%合計(jì) 57 100.00% 631.97 100.00%（IN（N國(guó)君上海萬(wàn)象城二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”發(fā)行規(guī)模最高，為59.01億5不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品報(bào)告（2024年） 中誠(chéng)信國(guó)際定期報(bào)告12.25億元。2024CMBS940%~45%之間。表8：2024年CMBS發(fā)行情況-優(yōu)先級(jí)證券增級(jí)情況分布（單位：?jiǎn)巍|元）優(yōu)先級(jí)證券增級(jí)情況 發(fā)行單數(shù) 單數(shù)占比 發(fā)行規(guī)模 規(guī)模占未增級(jí) 48 84.21% 545.99 86.39%增級(jí) 9 15.79% 85.98 13.61%合計(jì) 57 100.00% 631.97 100.00%（IN（N表9：2024年CMBS發(fā)行情況-優(yōu)先級(jí)證券抵押率分布（單位：?jiǎn)?、億元）優(yōu)先級(jí)抵押率 發(fā)行單數(shù) 單數(shù)占比 發(fā)行規(guī)模 規(guī)模占比(45%,50%] 3 5.26% 16.33 2.58%(50%,55%] 16 28.07% 120.07 19.00%(55%,60%] 4 7.02% 25.35 4.01%(60%,65%] 19.30% 155.13 24.55%(65%,70%] 23 40.35% 315.09 49.86%合計(jì) 57 100.00% 631.97 （IN（N2024年存續(xù)CMBS產(chǎn)品物業(yè)現(xiàn)金流大多不及預(yù)期，但物業(yè)估值相對(duì)穩(wěn)定3運(yùn)營(yíng)面臨出租率和租金單價(jià)雙降壓力。在204年度存續(xù)的S產(chǎn)品中（不含當(dāng)年新發(fā)行，72.4%的產(chǎn)品底層資產(chǎn)實(shí)際現(xiàn)金流不及預(yù)期，其中實(shí)際現(xiàn)金流較預(yù)期現(xiàn)金流下降幅度超過(guò)20%的產(chǎn)品數(shù)量占比約15.52%；48.28%表10：2024年存續(xù)的CMBS產(chǎn)品底層資產(chǎn)現(xiàn)金流跟蹤表現(xiàn)現(xiàn)金流表現(xiàn) 單數(shù)占比不及預(yù)測(cè)值 72.41%其中偏離幅度：小于10% 22.41%10%~20% 34.48%超過(guò)20% 15.52%等于預(yù)測(cè)值（整租） 3.45%超過(guò)預(yù)測(cè)值 24.14%3本章節(jié)僅根據(jù)可獲得相關(guān)信息的項(xiàng)目進(jìn)行分析。6不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品報(bào)告（2024年） 中誠(chéng)信國(guó)際定期報(bào)告合計(jì) 100.00%表11：2024年存續(xù)CMBS產(chǎn)品底層資產(chǎn)估值跟蹤表現(xiàn)估值變化情況 單數(shù)占比下跌 48.28%不變 17.24%上調(diào) 20.69%未更新 13.79%合計(jì) 100.00%數(shù)據(jù)來(lái)源：中誠(chéng)信國(guó)際整理類REITs2024年類REITs產(chǎn)品發(fā)行量大幅提速CMBS2014201925422.38202020222024年共發(fā)行類621,435.87100.00%116.79%。發(fā)行主體主要為電力生產(chǎn)與供應(yīng)公司、基礎(chǔ)設(shè)施投融資公司及房地產(chǎn)公司類（）7不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品報(bào)告（2024年）圖2：近年來(lái)類REITs圖2：近年來(lái)類REITs發(fā)行情況（單位：億元、單）1,600701,400601,200501,000408003060040020200100020142015201620172018201920202021202220232024發(fā)行規(guī)模發(fā)行單數(shù)（IN（N 中誠(chéng)信國(guó)際定期報(bào)告2024年發(fā)行的類（）57%結(jié)構(gòu)。表12：2024年類REITs產(chǎn)品發(fā)行主體企業(yè)性質(zhì)分布情況（單位：?jiǎn)?、億元）發(fā)行主體企業(yè)性質(zhì) 發(fā)行單數(shù) 單數(shù)占比 發(fā)行規(guī)模 規(guī)模占央企 37 59.68% 1,128.95 78.62%國(guó)企 23 37.10% 297.84 20.74%民企 1 1.61% 5.15 0.36%無(wú)實(shí)控人 1 1.61% 3.93 0.27%合計(jì) 62 100.00% 1,435.87 （IN（N表13：2024年類REITs產(chǎn)品發(fā)行主體行業(yè)分布情況（單位：?jiǎn)?、億元）發(fā)行主體行業(yè) 發(fā)行單數(shù) 單數(shù)占比 發(fā)行規(guī)模 規(guī)模占電力生產(chǎn)與供應(yīng) 29 46.77% 812.99 56.62%基礎(chǔ)設(shè)施投融資 10 16.13% 100.33 6.99%房地產(chǎn) 8 12.90% 164.25 建筑 5 8.06% 222.18 15.47%其他 10 16.13% 136.12 9.484%合計(jì) 62 100% 1,435.87 100.00%注：發(fā)行主體以增信方統(tǒng)計(jì)，下同（IN（N底層資產(chǎn)主要為電廠項(xiàng)目、零售和辦公物業(yè)類20212024施類類產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量首次超過(guò)產(chǎn)權(quán)類類REITs，當(dāng)年以電廠項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施并表類30145產(chǎn)權(quán)類類方面，2024年共發(fā)行2847.37%CMBS82.14%表14：2024年類REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)業(yè)態(tài)分布情況（單位：?jiǎn)巍|元）底層資產(chǎn)業(yè)態(tài) 發(fā)行單數(shù) 單數(shù)占比 發(fā)行規(guī)模 規(guī)模占基礎(chǔ)設(shè)施類 34 54.84% 1,024.53 71.35%8不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品報(bào)告（2024年） 中誠(chéng)信國(guó)際定期報(bào)告其中：電廠項(xiàng)目 30 48.39% 818.14 56.98%高速公路 3 4.84% 201.56 14.04%污水處理 1 1.61% 4.83 0.34%產(chǎn)權(quán)類 28 45.16% 405.24 28.22%其中：辦公 10 16.13% 117.49 8.18%混合 7 11.29% 160.19 零售 7 11.29% 91.63 6.38%酒店 1 1.61% 17.75 1.24%租賃住房 1 1.61% 11.70 0.81%公寓 1 1.61% 8.65 0.60%停車場(chǎng) 1 1.61% 3.93 0.27%合計(jì) 62 100.00% 1,435.87 100.00%（IN（N表15：2024年產(chǎn)權(quán)類類REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)城市能級(jí)分布情況（單位：?jiǎn)?、億元）底層資產(chǎn)城市能級(jí) 發(fā)行單數(shù) 單數(shù)占比 發(fā)行規(guī)模 規(guī)模占一線城市 9 32.14% 146.72 35.67%新一線城市 14 50.00% 163.49 39.75%二線及以下 5 17.86% 101.13 24.59%合計(jì) 28 100.00% 411.34 （IN（N產(chǎn)品期限設(shè)計(jì)較為靈活，優(yōu)先級(jí)證券的抵押率主要集中在90%以內(nèi)產(chǎn)品期限方面，類3年設(shè)有開(kāi)放退出安排。224Es12.124年第1（類E表16：2024年類REITs發(fā)行情況-產(chǎn)品期限分布（單位：年、單、億元）產(chǎn)品期限 發(fā)行單數(shù) 單數(shù)占比 發(fā)行規(guī)模 規(guī)模占比(2.5,10] 13 20.97% 182.18 12.69%(10,20] 31 50.00% 607.16 42.29%(20,30] 17 27.42% 637.88 44.42%59.95 1 1.61% 8.65 0.60%合計(jì) 62 100.00% 1,435.87 100.00%9不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品報(bào)告（2024年） 中誠(chéng)信國(guó)際定期報(bào)告（IN（N2024145.822.0090%?；A(chǔ)設(shè)施類類產(chǎn)品以并表結(jié)構(gòu)LP年60%~90%89.29%。表17：2024年產(chǎn)權(quán)類類發(fā)行情況-優(yōu)先級(jí)證券抵押率分布（單位：?jiǎn)?、億元）優(yōu)先級(jí)抵押率 發(fā)行單數(shù) 單數(shù)占比 發(fā)行規(guī)模 規(guī)模占比(60%,70%] 7 25.00% 76.88 18.69%（70%,80%] 39.29% 209.45 50.92%(80%,90%] 7 25.00% 102.53 24.93%(90%,92.47%] 3 10.71% 22.48 5.47%合計(jì) 28 100.00% 411.34 100.00%（IN（N2024年存續(xù)產(chǎn)權(quán)類類REITs產(chǎn)品現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定，基礎(chǔ)設(shè)施類類REITs產(chǎn)品現(xiàn)金流大多不及預(yù)期，但估值均相對(duì)穩(wěn)定4與CMBS204Es（5.16表18：2024年產(chǎn)權(quán)類類REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)現(xiàn)金流跟蹤表現(xiàn)現(xiàn)金流表現(xiàn) 單數(shù)占比不及預(yù)測(cè)值 25.81%其中偏離幅度：小于10% 6.45%10%~20% 9.68%超過(guò)20% 9.68%等于預(yù)測(cè)值（整租） 45.16%超過(guò)預(yù)測(cè)值 29.03%合計(jì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：中誠(chéng)信國(guó)際整理4本章節(jié)僅根據(jù)可獲得相關(guān)信息的項(xiàng)目進(jìn)行分析。10不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品報(bào)告（2024年） 中誠(chéng)信國(guó)際定期報(bào)告表19：2024年產(chǎn)權(quán)類類REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)估值跟蹤表現(xiàn)估值變化情況 單數(shù)占比下跌 32.26%不變 32.26%上調(diào) 32.26%未更新 3.23%合計(jì) 100.00%數(shù)據(jù)來(lái)源：中誠(chéng)信國(guó)際整理（水電和風(fēng)電2024（10%表20：2024年基礎(chǔ)設(shè)施類類REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)現(xiàn)金流跟蹤表現(xiàn)現(xiàn)金流變化情況 偏離幅度 單數(shù)占比較預(yù)測(cè)值增長(zhǎng) 10%~20% 22.22%較預(yù)測(cè)值下降 5%~65% 77.78%合計(jì) -- 數(shù)據(jù)來(lái)源：中誠(chéng)信國(guó)際整理表21：2024年基礎(chǔ)設(shè)施類類REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)估值跟蹤表現(xiàn)估值變化情況 變化幅度 單數(shù)占比上調(diào) 1%~6% 22.22%下跌 0.5%~10% 55.56%未更新 -- 22.22%合計(jì) -- 100.00