戴德梁行上海市浦江公館營(yíng)銷推廣建議書

?浦江公館?

營(yíng)銷推廣建議書致：上海中建房產(chǎn)〔集團(tuán)〕目錄工程定位營(yíng)銷策略銷售定價(jià)推廣個(gè)案參考客戶鎖定媒體通路附件各階段執(zhí)行媒體方案表1、工程定位區(qū)域價(jià)值文化價(jià)值城市價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值客源價(jià)值工程定位產(chǎn)品調(diào)性：高端的、精致的、純粹的、唯一的目錄工程定位營(yíng)銷策略銷售定價(jià)推廣個(gè)案參考客戶鎖定媒體通路附件各階段執(zhí)行媒體方案表2、營(yíng)銷策略歷數(shù)目前市場(chǎng)上的高端工程，綜合歸納其營(yíng)銷策略主要走以下幾種路線：品牌策略——發(fā)展商特別是境外發(fā)展商品牌翠湖天地、御翠豪庭為代表高價(jià)策略——以超出市場(chǎng)預(yù)計(jì)的價(jià)格成為焦點(diǎn)湯臣一品、華府天地為代表品質(zhì)策略——高品質(zhì)價(jià)值感成為口碑傳播利器王子晶品、皇家花園為代表以品質(zhì)推品牌，走品質(zhì)策略營(yíng)銷宗旨?品質(zhì)營(yíng)銷?12345推案策略價(jià)格策略推廣策略媒體策略DTZ優(yōu)勢(shì)平臺(tái)熱銷開盤，中開高走板塊炒作，品質(zhì)塑造順序：3#4#5#2#1#高效率SP，漸進(jìn)型集中廣告2、營(yíng)銷策略DTZ高端客戶資源數(shù)據(jù)庫(kù)推廣方式：發(fā)送工程電子樓書發(fā)送工程宣傳短信與意向客戶進(jìn)行溝通郵寄工程宣傳資料目標(biāo)客戶深度洽談內(nèi)部客戶推薦會(huì)前期價(jià)格摸底備注：高端客戶資源數(shù)據(jù)庫(kù)：包括DTZ歷年購(gòu)房老客戶、公司關(guān)系客戶〔多為世界百?gòu)?qiáng)企業(yè)高層〕等長(zhǎng)效全球營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)推廣方式：整合全球公司資源〔特別是東南亞地區(qū)〕，為工程進(jìn)行境外推廣備注：境外分公司信息推薦境外分公司客戶活動(dòng)推薦媒體整合優(yōu)勢(shì)推廣方式：市場(chǎng)分析文章，為項(xiàng)目搭建平臺(tái)在主流媒體發(fā)布軟新聞DTZ海內(nèi)外網(wǎng)站推廣DTZ高層協(xié)會(huì)及專業(yè)研討會(huì)推薦房地產(chǎn)論壇及博覽會(huì)推廣研討會(huì)推廣備注：建議媒體主題：外灘板塊價(jià)值（南外灘、世博前景）項(xiàng)目信息（國(guó)際化社區(qū)概念）DTZ推廣渠道2、營(yíng)銷策略目錄工程定位營(yíng)銷策略銷售定價(jià)推廣個(gè)案參考客戶鎖定媒體通路附件各階段執(zhí)行媒體方案表單位:平方米單位:元上海一手住宅成交量持續(xù)第四個(gè)月下降。數(shù)據(jù)顯示，從2007年9月開始，上海的一手住宅成交量持續(xù)下跌，截至2021年1月，成交量已經(jīng)跌去一半以上。

2021年1月上海住宅銷售量為86.6萬(wàn)平方米，僅為2007年12月的80.6％，11月的57.4%。

市場(chǎng)參考信息——上海一手住宅市場(chǎng)成交量與成交均價(jià)走勢(shì)3、銷售定價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市房地產(chǎn)交易中心DTZ上海住宅部

市場(chǎng)參考信息——上海一手住宅市場(chǎng)成交量3、銷售定價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市房地產(chǎn)交易中心DTZ上海住宅部隨著07年9月新政出臺(tái)，07年第四季度起，成交價(jià)格發(fā)生波動(dòng)。2007年11月的成交價(jià)格為10,757元/平方米，較10月的11,141元/平方米下降了3%；12月的成交價(jià)格受“軌交利好〞的影響略有上升，到達(dá)11,709元/平方米，較11月份上漲9%，但由于“軌交〞效應(yīng)的提前釋放，上海住宅成交均價(jià)在08年1月份繼續(xù)下滑。

市場(chǎng)參考信息——上海一手住宅市場(chǎng)成交價(jià)格3、銷售定價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市房地產(chǎn)交易中心DTZ上海住宅部

市場(chǎng)參考信息——上海二手住宅市場(chǎng)3、銷售定價(jià)受整體市場(chǎng)觀望情緒，以及新增供給量匱乏的影響，08年1月黃浦區(qū)僅成交2,093平方米，成交價(jià)格亦繼續(xù)低迷。目前本市中心城區(qū)一手房市場(chǎng)中，看淡后市的開發(fā)商已開始或明或暗的以“促銷〞手段變相降價(jià)，當(dāng)越來(lái)越多的樓盤參加到這一行列后，黃浦區(qū)樓市將不可防止的受到影響。萬(wàn)平方米元/平方米

市場(chǎng)參考信息——黃浦區(qū)一手住宅市場(chǎng)3、銷售定價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市房地產(chǎn)交易中心DTZ上海住宅部項(xiàng)目名稱供應(yīng)量信息產(chǎn)品信息入市時(shí)間08年供應(yīng)量后續(xù)上海灘花園08年4-5月推出兩幢高層二期工程預(yù)計(jì)08年年底動(dòng)工房型：兩房110-120㎡、三房150㎡（配比2：1）。對(duì)外報(bào)價(jià)：35000元/平米左右。通常有5%折扣外灘黃浦灣08年第四季度首推兩幢高層（江景房）共3期總建面達(dá)25萬(wàn)平方米項(xiàng)目最佳位置，江景房。對(duì)外報(bào)價(jià)：為配合上市公司年底財(cái)務(wù)報(bào)表，需在第四季度完成2幢樓的銷售。價(jià)格預(yù)計(jì)在37000-38000元/平米，裝修標(biāo)準(zhǔn)為3500-4000元/平米公館7708年4月08年4月將推出第二幢高層，總建面為5847平方米后期還有3幢高層待建房型：兩房105㎡、三房140㎡對(duì)外報(bào)價(jià)：未定二手房市場(chǎng)從目前情況來(lái)看，本區(qū)域的二手房市場(chǎng)供應(yīng)量較為充沛，對(duì)一手房市場(chǎng)影響較大主力產(chǎn)品：以上海灘花園、金外灘花園等樓盤的次新房為主價(jià)格：受07年大勢(shì)影響，二手房對(duì)外報(bào)價(jià)普遍偏高。07.12以來(lái)二手房成交銳減，近期已有大部分業(yè)主表示愿意適當(dāng)讓價(jià)，價(jià)格浮動(dòng)余地較大。目前實(shí)際成交均價(jià)在32000-34000元/平米。3、銷售定價(jià)08年區(qū)域內(nèi)供給量較大，預(yù)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)將較為劇烈市場(chǎng)參考信息——08年區(qū)域市場(chǎng)供給量預(yù)測(cè)b.銷售目標(biāo)3、銷售定價(jià)本案應(yīng)采用快速去化的銷售策略，以實(shí)現(xiàn)年底銷售率達(dá)100%的目標(biāo)建議本案盡可能在08年4月底前開盤，以3號(hào)樓190㎡的大房型與市場(chǎng)形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，以價(jià)格優(yōu)勢(shì)形成熱銷，為工程后續(xù)的順利去化奠定堅(jiān)實(shí)的根底c.價(jià)格的逐步推高

基于在年底前實(shí)現(xiàn)100%快速去化的銷售目標(biāo)，本案價(jià)格應(yīng)貼近于市場(chǎng)價(jià)格

3#、4#、5#樓以貼近市場(chǎng)的價(jià)格入市，迅速吸引關(guān)注，形成熱銷將1#樓作為“樓王〞壓軸推出，樹立工程的濱江豪宅形象，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化在3#、4#、5#去化80%的前提下，推出2#樓，同時(shí)逐步上調(diào)價(jià)格，擴(kuò)大利潤(rùn)價(jià)值3、銷售定價(jià)3、銷售定價(jià)結(jié)合預(yù)售證申領(lǐng)新政策及本項(xiàng)目體量的特殊情況，我行建議分兩批申領(lǐng)。預(yù)售證申領(lǐng)順序：第一批：2#3#4#5#，第二批：1#推案順序：

3#4#5#2#/1#/頂層復(fù)式

1#/頂層復(fù)式策略一——推1#銷2#在3#-5#正常銷售的情況下，針對(duì)后續(xù)推量，采用先推出1#提升工程形象，實(shí)際刺激2#銷售，最后再反推1#，進(jìn)而到達(dá)利潤(rùn)最大化。策略二——所有頂層復(fù)式與1#一同推出，拉升利潤(rùn)及品牌效應(yīng)。保存所有復(fù)式樓〔共4套〕在1#提升形象推廣階段推出，使豪宅品質(zhì)特色更為明顯。1234、5根據(jù)工程進(jìn)度及銷售蓄水期準(zhǔn)備,銷售周期分配如下:假定開盤日為08年4月28日銷售周期為8個(gè)月〔08年5月——08年12月〕08年4月28日08年5月28日08年10月18日開盤08年2月20日4.15樣板房開放售樓處進(jìn)場(chǎng)09年蓄水期開盤期第一強(qiáng)銷期持續(xù)期尾盤期08年12月1日第二強(qiáng)銷期08年8月18日客戶篩選3#4#/5#2#/1#1#頂層復(fù)式剩余房源08年2月29日外立面落成3、銷售定價(jià)——推盤節(jié)奏分幢銷售均價(jià)測(cè)算表修正因素權(quán)重公館77上海灘花園金外灘花園地理位置0.150.900.140.950.141.050.16項(xiàng)目規(guī)模0.151.000.150.950.141.050.16建筑品質(zhì)0.250.900.230.950.250.950.24小區(qū)環(huán)境0.200.900.180.950.191.000.20會(huì)所配套設(shè)施0.151.050.161.050.161.050.16開發(fā)商品牌形象0.101.000.101.050.111.000.10小計(jì)1.000.950.981.01項(xiàng)目售價(jià)（元/平方米）32,00033,000（二手房裝修房?jī)r(jià)格）35,000（二手房裝修房?jī)r(jià)格）比較項(xiàng)目銷售價(jià)格（元/平方米）33773.0933,846.1534,653.47本項(xiàng)目銷售價(jià)格（元/平方米）34,090.90DTZ將利用權(quán)重打分法、因素預(yù)估法為本案的房源制定合理的價(jià)格策略本表以目前市場(chǎng)環(huán)境為前提，計(jì)算得出本工程的即時(shí)銷售價(jià)格。通過(guò)銷售價(jià)格綜合系數(shù)驗(yàn)證法，得出目標(biāo)銷售價(jià)格約為：34,000元/平方米3、銷售定價(jià)——價(jià)格策略序號(hào)幢號(hào)建筑面積（m2）景觀房型布局私密性建筑面積控制相鄰關(guān)系得分基準(zhǔn)價(jià)格(元/平方米)得出即時(shí)單價(jià)(元/平方米)權(quán)重系數(shù)權(quán)重系數(shù)備注權(quán)重系數(shù)權(quán)重系數(shù)權(quán)重系數(shù)備注13幢7389.750.301.000.201.00/0.151.000.151.000.201.00/1.000034000.0034000.0024、5幢13919.160.300.900.200.90/0.150.950.151.050.200.95正對(duì)大型變電站0.940034000.0031960.0032幢10858.750.301.000.200.95/0.151.050.151.000.201.05/

1.007534000.0034255.0041幢4228.990.301.000.201.20純復(fù)式房型，市場(chǎng)稀缺0.151.000.151.000.201.00/1.040034000.0035360.00合計(jì)36396.63

1、2、3、4、5號(hào)樓分幢銷售價(jià)格建議以3號(hào)樓為價(jià)格參照基準(zhǔn)分幢銷售均價(jià)測(cè)算表3號(hào)樓4、5號(hào)樓2號(hào)樓1號(hào)樓33,80033,80036,00038,80034,00031,96034,25535,360漲幅10%3號(hào)樓開盤價(jià)貼近市場(chǎng)價(jià)格漲幅5%漲幅5%藍(lán)色文字為即時(shí)價(jià)格，紅色文字為開盤價(jià)格。分幢銷售均價(jià)測(cè)算表“十二世家〞入世時(shí)間正值整體樓市的上升階段。區(qū)別于今年整體市場(chǎng)低迷的狀態(tài)。華浙工程08年年底開盤，推出整個(gè)工程景觀最好的樓宇，銷售均價(jià)且在37000-38000元/平米——本工程1號(hào)樓定價(jià)為38,800元/平米略高于華浙工程。通過(guò)銷售周期的錯(cuò)位，產(chǎn)品的差異化競(jìng)爭(zhēng)，樹立工程高品質(zhì)市場(chǎng)形象，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。分幢銷售均價(jià)測(cè)算表開盤具體價(jià)格，DTZ將通過(guò)前期客戶價(jià)格摸底再次調(diào)整確定，以保證開盤熱銷。*商鋪價(jià)格：按市場(chǎng)通常的計(jì)算方法預(yù)估〔住宅銷售均價(jià)*150%〕為52,500元/平米來(lái)計(jì)算。目錄工程定位營(yíng)銷策略銷售定價(jià)推廣個(gè)案參考客戶鎖定媒體通路附件各階段執(zhí)行媒體方案表本媒體推廣方案，主要借鑒目前市場(chǎng)上的代表性個(gè)案之推廣策略和通路，結(jié)合DTZ操作高端工程的推廣經(jīng)驗(yàn)及目標(biāo)客戶選擇通路，綜合出針對(duì)?浦江公館?媒體推廣方案。4、推廣個(gè)案參考4、個(gè)案參考——翠湖天地二期(品牌推廣策略)媒體推廣總金額占總銷金額60億的1.5%，包括:大眾平面媒體次數(shù)東方早報(bào)14上海樓市12新聞晨報(bào)9境外報(bào)刊封套6高端雜志（望、藝術(shù)家）6第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)4東方航空2推廣通路內(nèi)容所占比例海外推廣新加坡、香港、東南亞等地25%戶外廣告現(xiàn)場(chǎng)看板、引導(dǎo)旗（新天地附近長(zhǎng)期投放）20-25%SP活動(dòng)VIP客戶答謝會(huì)、新年倒計(jì)時(shí)晚會(huì)30-35%平面媒體大眾媒體、小眾媒體同時(shí)投放15%平面媒體細(xì)項(xiàng)〔2006.2-2007.7〕：4、個(gè)案參考——御翠豪庭〔品牌推廣策略〕媒體推廣總金額占總銷金額11億的1.5%-2%，包括:大眾平面媒體次數(shù)東方早報(bào)6上海樓市8新聞晨報(bào)2境外報(bào)刊封套6高端雜志（望、藝術(shù)家）4第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)1推廣通路內(nèi)容所占比例海外推廣新加坡、香港等地15%戶外廣告現(xiàn)場(chǎng)看板、盧浦大橋看板、引導(dǎo)旗（現(xiàn)場(chǎng)周邊）35%SP活動(dòng)客戶答謝會(huì)、奢侈品展示等35%平面媒體大眾媒體為主、小眾媒體投放15%平面媒體細(xì)項(xiàng)〔2006.5-2007.10〕：4、個(gè)案參考——皇家花園〔品質(zhì)推廣策略〕媒體推廣總金額占總銷金額11.6億的1.5%，包括:前期采用全覆蓋型投放，中后期針對(duì)最有效的媒體發(fā)布?東方早報(bào)??上海樓市?大眾平面媒體次數(shù)東方早報(bào)16上海樓市10新聞晨報(bào)4境外報(bào)刊封套4新民晚報(bào)4東方航空1推廣通路內(nèi)容所占比例戶外廣告現(xiàn)場(chǎng)樓幅、高炮、引導(dǎo)旗25%SP活動(dòng)客戶答謝會(huì)、商會(huì)聯(lián)誼等25%平面媒體大眾媒體為主35%其他DM投遞、老客戶獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制15%平面媒體：〔〕4、個(gè)案參考——“王子·晶品〞〔品質(zhì)推廣策略〕媒體推廣總金額占總銷金額7億的2.5%推廣通路內(nèi)容所占比例海外推廣新加坡、香港、印尼等地15%戶外廣告現(xiàn)場(chǎng)圍板10%SP活動(dòng)開盤明星亮相、樣板房、賓利車隊(duì)專屬服務(wù)40%平面媒體大眾媒體密集型投放35%大眾平面媒體次數(shù)東方早報(bào)16上海樓市6新聞晨報(bào)4境外報(bào)刊封套6新民晚報(bào)4第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)1東方航空1平面媒體〔〕4、個(gè)案借鑒——“王子·晶品〞個(gè)案借鑒點(diǎn)：樣板房——提升品質(zhì)感、形成視覺(jué)沖擊SP活動(dòng)——配合銷售節(jié)點(diǎn)的高品質(zhì)推廣平面媒體——選擇針對(duì)性有效媒體為主攻4、個(gè)案參考代表個(gè)案共有媒體海外推廣東南亞地區(qū)為主（香港、新加坡）（多為境外發(fā)展商項(xiàng)目，DTZ可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行全球推廣）15-20%SP高質(zhì)量\高頻率活動(dòng)造勢(shì)20-40%戶外高炮看板引導(dǎo)旗15-30%報(bào)刊東方早報(bào)新聞晨報(bào)新民晚報(bào)25-35%雜志專業(yè)類：上海樓市、租售情報(bào)高端類；望、藝術(shù)家、東方航空（品牌營(yíng)造為主，促進(jìn)銷售效果甚微）其他類：DM社區(qū)投遞、

境外報(bào)刊境內(nèi)夾報(bào)本項(xiàng)目媒體投放分布推廣通路比例戶外廣告38%SP活動(dòng)16-20%媒體35%銷售道具10%分配理由：戶外重點(diǎn)——由于項(xiàng)目位置展示面不理想，需優(yōu)勢(shì)戶外媒體配合SP活動(dòng)——借鑒類似個(gè)案經(jīng)驗(yàn)，有效的SP能最快最直接刺激客戶成交主力媒體投放——選擇針對(duì)性媒體逐步有效推廣。目錄工程定位營(yíng)銷策略銷售定價(jià)推廣個(gè)案參考客戶鎖定媒體通路附件各階段執(zhí)行媒體方案表6、客戶群媒體鎖定潛在客戶特征分析上海本地客戶為主普遍具有非常濃厚的上海情結(jié)，懂得外灘區(qū)域的唯一價(jià)值，同時(shí)又看好世博板塊，從而認(rèn)定區(qū)域的綜合投資價(jià)值。外省市客戶與上海有一定的生活工作關(guān)系，認(rèn)可城市價(jià)值，而外灘作為上海的標(biāo)志，更受其追捧，他們非常注重身份的顯貴和地段含金量。境外高端客戶受人民幣升值的刺激,使境外客戶仍熱衷購(gòu)買國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng),在上海則特別鐘情于外灘濱江等市中心一級(jí)區(qū)域的樓盤。結(jié)論本案潛在消費(fèi)群體以上海本地高端客戶為主同時(shí)兼有部分與上海的經(jīng)濟(jì)生活密切相關(guān)的外省市客戶和境外客戶針對(duì)客戶的媒體選擇根據(jù)我行操作多年的高端工程經(jīng)驗(yàn)結(jié)合本工程的產(chǎn)品特征，我行認(rèn)為本工程客戶分類如圖示：境外客源〔約占30%〕以東南亞區(qū)域客為主上海本地〔約占40%〕中心城區(qū)區(qū)域客為主〔具有老上海情結(jié)的企業(yè)金領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主為主力〕外省市〔約占30%〕以工作、居住在上海的新上海人為主雖然境內(nèi)外客戶三分天下，但都以上海本地為傳播介質(zhì)的客戶群體。6、客戶群媒體鎖定區(qū)域媒體通路選擇平面媒體選擇針對(duì)客戶的媒體投放結(jié)論境外客戶DTZ客戶平臺(tái)戶外廣告境外報(bào)紙境內(nèi)發(fā)行高品質(zhì)SP活動(dòng)境外報(bào)刊境內(nèi)封套短信平臺(tái)高檔物業(yè)DM投遞除DTZ內(nèi)部客源平臺(tái)外，戶外廣告（引導(dǎo)旗、看板、樓幅）為首要，大眾媒體作為市場(chǎng)口碑宣傳必選，高品質(zhì)SP活動(dòng)（導(dǎo)入江浙商會(huì)、銀行會(huì)員）高端小眾媒體為鎖定客戶之必須。上海本地客戶DTZ客戶平臺(tái)戶外廣告大眾媒體高端小眾媒體高品質(zhì)SP活動(dòng)《上海樓市》《新聞晨報(bào)》《東方早報(bào)》短信平臺(tái)高檔物業(yè)DM投遞外省市客戶DTZ客戶平臺(tái)戶外廣告大眾媒體高端小眾媒體高品質(zhì)SP活動(dòng)《上海樓市》《新聞晨報(bào)》《東方早報(bào)》《浙商》《蘇商》6、客戶群媒體鎖定目錄工程定位營(yíng)銷策略銷售定價(jià)推廣個(gè)案參考客戶鎖定媒體通路附件各階段執(zhí)行媒體方案表階段性：根據(jù)不同銷售周期，配合不同力度的廣告投放，主要以針對(duì)性媒體廣告為主。漸進(jìn)性：前期少量投放定向媒體，中后期根據(jù)銷售效果反響，選擇優(yōu)勢(shì)媒體重點(diǎn)投放。靈活性：根據(jù)市場(chǎng)情況，結(jié)合自身銷售進(jìn)度，調(diào)整投放力度，順勢(shì)時(shí)盡量縮減投放量。階段性、漸進(jìn)性、靈活性7、媒體通路宗旨銷售道具76萬(wàn)(10%)SP活動(dòng)140萬(wàn)(16%)群眾媒體217萬(wàn)(25%)小眾媒體77萬(wàn)(10%)戶外320萬(wàn)(38%)總廣告費(fèi)用控制在830萬(wàn)左右，假設(shè)以總銷金額14億計(jì)，廣告費(fèi)用占0.6%7、媒體通路費(fèi)用分布銷售道具76萬(wàn)戶外320萬(wàn)小眾媒體77萬(wàn)大眾媒體217萬(wàn)SP活動(dòng)140萬(wàn)7、媒體通路——戶外看板建議〔費(fèi)用預(yù)算：220萬(wàn)左右〕序號(hào)推薦位置現(xiàn)在內(nèi)容價(jià)格折扣價(jià)1南北高架魯班路大同花園樓頂看板嘉實(shí)多2,500,000元(8.5折)2,125,000元2延安西路,凱旋路樓頂-----2,200,000元(8.5折)1,870,000元考慮到戶外廣告對(duì)高端工程來(lái)說(shuō)不但帶來(lái)大量的有效客戶，而且也能夠起到樹立品牌形象的作用。因此我司建議戶外高炮選擇有利的位置，為銷售打下良好根底。7、南北高架魯班路大同花園綜合樓-實(shí)景圖C面B面7、南北高架魯班路大同花園綜合樓-實(shí)景圖A面C面7、南北高架魯班路大同花園綜合樓-地圖媒體位置： 南北高架,魯班路170號(hào)大同花園綜合樓樓頂媒體形式： 樓頂制作形式： 霓虹燈+三面翻媒體尺寸： 53m(寬)×6m(高)=318m2 A面:13m(寬)×6m(高)=78m2 B面:13m(寬)×6m(高)=78m2 C面:27m(寬)×6m(高)=162m2媒體價(jià)格： 250萬(wàn)/年/座車流量：25萬(wàn)輛/日到期日：即可發(fā)布，先到先得！媒體介紹：該廣告位地處南北高架—徐家匯路入口處，魯班路大同花園裙房樓頂，是經(jīng)上海主要高架—南北高架連接浦東新區(qū)、南浦大橋、盧浦大橋的必經(jīng)之路。每日平均車流量25萬(wàn)輛以上，廣告效果極佳。7、南北高架魯班路大同花園綜合樓-媒體介紹7、延安路高架近江蘇路-效果圖7、延安路高架近江蘇路-效果圖7、延安路高架近江蘇路-效果圖建議投放頻率及形式版面數(shù)量刊例價(jià)折后價(jià)A版封底整版硬廣6180000111600頭版1/32200000124000八聯(lián)版特刊21088000288000跨版特刊1277000141000贈(zèng)送部分版面數(shù)量刊例價(jià)折后價(jià)異形半版新聞164000贈(zèng)送1/3版新聞358000贈(zèng)送1/4版新聞532000贈(zèng)送600字新聞632000贈(zèng)送

合計(jì)：3,933,000元1,630,000元7、媒體通路——平面媒體〔東方早報(bào)：163萬(wàn)，08年4-12月〕針對(duì)高品質(zhì)人群的群眾主流媒體，成功案例：翠湖天地、王子晶品建議投放頻率及形式序號(hào)出版日期頻率版面形式刊列價(jià)(元/次)折后價(jià)(元/次)14月25日1次封面138,000110,40025月10日1次封二88,00070,40035月25日1次內(nèi)頁(yè)整版50,00040,00046月10日1次海上名家86,0000（贈(zèng)送）57月10日1次內(nèi)頁(yè)整版50,00040,00068月10日1次內(nèi)頁(yè)整版50,00040,00079月10日1次封底88,00070,400810月10日1次目錄70,00056,000911月10日1次內(nèi)頁(yè)整版50,00040,0001012月10日1次封二88,00070,4001112月25日1次地產(chǎn)之星86,0000（贈(zèng)送）合計(jì)894,000元537,600元7、媒體通路——平面媒體〔上海樓市〕最具權(quán)威性的專業(yè)房產(chǎn)雜志媒體，傳播面、針對(duì)面極其廣泛。7、媒體通路——DTZ合作媒體免費(fèi)投放方案針對(duì)性的SP活動(dòng)是成功銷售的關(guān)鍵之一能否成功導(dǎo)入有效客戶群體，更是SP成功與否的關(guān)鍵有效SP往往能夠速效快速提升工程形象、直接促進(jìn)銷售?？诒畟鞑ィ欣诘於ㄊ袌?chǎng)品牌，更利于后續(xù)銷售進(jìn)行。鎖定高端客戶群，直接刺激意向客戶購(gòu)置，進(jìn)而推動(dòng)其他客戶購(gòu)置欲。特別對(duì)于高端樓盤，成功的SP活動(dòng)已經(jīng)成為銷售利器。7、媒體通路——SP活動(dòng)建議〔費(fèi)用預(yù)算：160萬(wàn)〕拓寬市場(chǎng)口碑宣傳途徑、有利于工程形象品牌打造、更有利于開展商品牌打造邀請(qǐng)各大媒表達(dá)場(chǎng)采訪報(bào)道、擴(kuò)大宣傳面的同時(shí)，建立良好的主流媒體宣傳平臺(tái)，為后續(xù)的產(chǎn)品推廣效勞?？蛻羝脚_(tái)拓展媒介平臺(tái)拓展7、媒體通路——SP活動(dòng)建議備注：按購(gòu)置意向，我們將客戶分為三個(gè)級(jí)別。A類客戶〔購(gòu)置意向100%〕B類客戶〔購(gòu)置意向70-80%〕C類客戶〔購(gòu)置意向50%〕樣板房公開\開盤SP活動(dòng)建議：浦江聯(lián)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)SP〔合計(jì)約30-50萬(wàn)〕7、媒體通路——SP活動(dòng)建議C類客戶B類/A類客戶建議活動(dòng)：梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)中庭巡展〔合計(jì)約40萬(wàn)，包括場(chǎng)地費(fèi)和布展費(fèi)用〕目的：擴(kuò)大市場(chǎng)影響，提升工程形象品質(zhì)，為1號(hào)樓積累有效客戶。時(shí)間：08年10月中旬地點(diǎn)：南京西路梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)1樓中庭巡展周期：1周媒體支持：以硬廣告、廣告聯(lián)版、軟新聞的形式發(fā)布群眾媒體將配合活動(dòng)，結(jié)合1號(hào)樓推案時(shí)間，在前后集中投放廣告。梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)場(chǎng)地租賃可能要到下半年才能對(duì)房產(chǎn)樓盤開放，具體信息跟進(jìn)中。7、媒體通路——SP活動(dòng)建議C類客戶B類/A類客戶7、媒體通路——SP活動(dòng)建議B類客戶A類客戶建議活動(dòng)：香港、歐美商會(huì)聯(lián)誼〔合計(jì)約：25萬(wàn)/次〕通過(guò)借助商會(huì)高端客戶，擴(kuò)大目標(biāo)客戶群，大量積累有效意向客戶，成功銷售。7、媒體通路——SP活動(dòng)建議B類客戶A類客戶建議活動(dòng)：浙商、蘇商會(huì)聯(lián)誼〔合計(jì)約：25萬(wàn)/次〕通過(guò)借助商會(huì)高端客戶，擴(kuò)大目標(biāo)客戶群，大量積累有效意向客戶，成功銷售。7、媒體通路——SP活動(dòng)建議B類客戶A類客戶目錄工程定位營(yíng)銷策略銷售定價(jià)推廣個(gè)案參考客戶鎖定媒體通路附件各階段執(zhí)行媒體方案表根據(jù)工程進(jìn)度及銷售蓄水期準(zhǔn)備,銷售周期分配如下:假定開盤日為08年4月28日銷售周期為8個(gè)月〔08年5月——08年12月〕8、階段執(zhí)行——結(jié)合銷售周期的媒體階段投放08年4月28日08年5月28日08年10月18日開盤08年2月20日4.15樣板房開放售樓處進(jìn)場(chǎng)09年蓄水期開盤期第一強(qiáng)銷期持續(xù)期尾盤期08年12月1日第二強(qiáng)銷期08年8月18日客戶篩選3#4#/5#2#1#頂層復(fù)式剩余房源08年2月29日外立面落成媒體投放時(shí)間頻率刊列價(jià)折扣價(jià)短信3月下旬，4月中旬各一次（20萬(wàn)條/次）2次40,000元（9折）36,000元高端物業(yè)DM投遞《第一社區(qū)》扉頁(yè)跨頁(yè)4月一次1次50,000元(9折)45,000元境外報(bào)紙境內(nèi)封套4月（大封套）1個(gè)月350,000元（8折）280,000元合計(jì)440,000元361,000元蓄水期：2021年2月底—2021年4月27日重點(diǎn)：蓄水，積累客戶，確保開盤熱銷3〕媒體推廣：3〕樣板房開放\開盤SP活動(dòng)——媒體發(fā)布會(huì)〔約30-50萬(wàn)，具體見(jiàn)媒體投放方案表〕媒體投放版面時(shí)間刊列價(jià)折扣價(jià)東方早報(bào)八聯(lián)版特刊4.251088,000元(2.6折)288,000元東方早報(bào)頭版1/3彩色硬廣4.28200,000元(6.2折)124,000元東方早報(bào)1/3版新聞軟文4.2858,000元贈(zèng)送東方早報(bào)A整版封底彩色硬廣5.14180,000元(6.2折)111,600元東方早報(bào)1/3版新聞軟文5.1458,000元贈(zèng)送東方早報(bào)A整版封底彩色硬廣5.21180,000元(6.2折)111,600元高端物業(yè)DM投遞《第一社區(qū)》扉頁(yè)跨頁(yè)5月50,000元(9折)45,000元境外報(bào)紙境內(nèi)封套5月（大封套）1個(gè)月350,000元（8折）280,000元上海樓市封面整版彩色4.25138,000元(8折)110,400元上海樓市封二整版彩色5.1088,000元(8折)70,400元上海樓市內(nèi)頁(yè)整版彩色5.2550,000元(8折)40,000元合計(jì)2,496,000元1,133,800元3〕平面廣告：開盤期：2021年4月28日—2021年5月27日第一強(qiáng)銷期：2021年5月28日—2021年8月17日重點(diǎn)：客戶積累，租售并舉推案量：第二批房源推出，4#5#費(fèi)用預(yù)算：3〕平面廣告：第一強(qiáng)銷期：2021年5月28日—2021年8月17日媒體投放版面時(shí)間刊列價(jià)折扣價(jià)東方早報(bào)八聯(lián)版特刊5.281088,000元(2.6折)288,000元東方早報(bào)A整版封底彩色硬廣6.11180,000元(6.2折)111,600元東方早報(bào)1/4版新聞軟文6.1132,000元贈(zèng)送東方早報(bào)A整版封底彩色硬廣7.16180,000元(6.2折)111,600元東方早報(bào)1/4版新聞軟文7.1632,000元贈(zèng)送高端物業(yè)DM投遞《第一社區(qū)》扉頁(yè)跨頁(yè)6月50,000元(9折)45,000元短信（20萬(wàn)條/次）6、7月下旬各一次2次40,000元（9折）36,000元上海樓市海上名家6.1086,000元贈(zèng)送上海樓市內(nèi)頁(yè)整版彩色7.1050,000元(8折)40,000元上海樓市內(nèi)頁(yè)整版彩色8.1050,000元(8折)40,000元合計(jì)1,788,000元641,000元第二強(qiáng)銷期：2021年8月18日—2021年10月17日重點(diǎn)：推2#，抬升價(jià)格1.推案量：第三批房源推出，2#，配合外立面落成1〕DTZ渠道推廣：①DTZ在自身的客戶渠道中推廣、帶看②DTZ內(nèi)部季刊推廣DTZ利用多年豪宅工程成功運(yùn)作所積累的大量有