廊坊科技谷項目整體定位與物業(yè)發(fā)展方向

11打造廊坊多元復(fù)合辦公聚集區(qū)

開啟中科商務(wù)效勞新紀(jì)元廊坊科技谷工程整體定位與物業(yè)開展方向1工程本體分析及開發(fā)目標(biāo)解讀3市場時機(jī)及客戶分析4案例研究5整體定位與開展戰(zhàn)略報告匯報內(nèi)容：6經(jīng)濟(jì)測算2宏觀經(jīng)濟(jì)背景及城市規(guī)劃分析一、工程本體分析及開發(fā)目標(biāo)解讀工程位于廊坊市中科科技谷園區(qū)內(nèi)。距市區(qū)8公里左右，約15分鐘車程。距萬莊新城6公里左右，約10分鐘車程。距大學(xué)城9公里左右，約15-20分鐘車程。距廊坊火車站10公里左右，15-20分鐘左右。距京津塘高速出入口約10公里，距104國道3公里左右?？萍脊任挥诶确皇斜辈?，與廊坊市區(qū)及北京產(chǎn)業(yè)重地亦莊、通州等地交通聯(lián)系便捷，對內(nèi)、對外均有強(qiáng)勢的交通優(yōu)勢，利于企業(yè)辦公和產(chǎn)業(yè)開展萬莊新城市區(qū)9公里左右大學(xué)城京津塘高速公路104國道廊坊開發(fā)區(qū)區(qū)位及交通亦莊通州六環(huán)京津唐高速有一定的規(guī)模優(yōu)勢，同時園區(qū)規(guī)劃理念先進(jìn)，定位前沿、特色鮮明，擁有最高級別孵化單位規(guī)模：占地5000畝產(chǎn)業(yè)定位：科技孵化和成果轉(zhuǎn)化，吸引北京、天津環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈科技軟資源，聚集高科技人才、大院大所、創(chuàng)業(yè)投資者和機(jī)構(gòu)，培育和推勱高科技成果的轉(zhuǎn)化功能定位：最具創(chuàng)新能力的全球第四代科技園區(qū)、中國特色“硅谷”：以科技為軻體，以自主創(chuàng)新為核心，以‘2.5產(chǎn)業(yè)’為主要特征，把科技、金融、生活、生態(tài)等諸多元素緊密結(jié)合，集‘工作、生活、休閑’于一體的夢想創(chuàng)新之城；該工程被列為“聯(lián)合國推進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化及國際合作示范工程”，目前已有國家科技部、中國科學(xué)院在園內(nèi)設(shè)立國家級技術(shù)交易中心、科技成果孵化轉(zhuǎn)化中心2006年開工建設(shè)的科技谷預(yù)計將用5～8年時間建成，目前科技谷會所、孵化大樓、中科院工程熱物理所、國家紙院、國家熱工流量監(jiān)督檢驗(yàn)基地等工程全面進(jìn)入施工階段；中科院過程所、理化所、行管局已經(jīng)簽約正式落戶科技谷，北京東方華智、大地檢測、榮達(dá)通訊等一批業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的高科技工程將于近期開工建設(shè)；科技谷首個文化創(chuàng)意類工程“盛世嘉華文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地”也已正式簽約。園區(qū)解讀科技谷會所已竣工使用，孵化器、中科熱物理所等工程建設(shè)中，已經(jīng)出讓700多畝土地，同時，園區(qū)東部有一局部未拆遷土地。123456789101112131415161718在建工程園區(qū)現(xiàn)狀未出讓土地統(tǒng)計商金居住用地214.479畝科研用地1168.931畝住宅用地1090.492畝序號企業(yè)名稱占地面積工程情況1科技谷會所、孵化中心50.997畝科技谷會所已竣工，孵化中心在建2中科院工程熱物理所50畝在建3中國制泵造紙研究院50畝在建4中科院過程所新材料基地53.598畝9-15日開工5中科院過程所能源基地39.533畝9-15日開工6億峰中科孵化器(精英創(chuàng)業(yè)園)119.7畝9-1日開工7中科院行政管理局50畝9-15日開工8四環(huán)醫(yī)藥60畝9中科院理化所研發(fā)中試基地62.642畝9-15日開工10中科院理化所研發(fā)中試基地62.964畝9-15日開工11計量院--在建12中油嘉昱28畝在建13大地工程檢測技術(shù)開發(fā)公司10畝在建14東方華智研發(fā)中心20.81畝9-15日開工15河北訊成網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用技術(shù)創(chuàng)新基地30畝9-1日開工16盛世嘉華文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地20畝10-10日開工17嘉德寶業(yè)科技創(chuàng)新發(fā)展基地28.397畝9-10日開工18榮達(dá)通訊10.06畝--總計18塊出讓土地746畝--在建工程在建工程中科科技谷已出讓土地700多畝，已確定入園企業(yè)有18家，其中中科院相關(guān)院所到達(dá)六家入園企業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：工程總占地109畝，約7.3萬平方米。容積率：1.5用地性質(zhì)：工業(yè)用地，50年產(chǎn)權(quán)科研設(shè)計用地〔低密度〕總建筑面積：約10.9萬平方米通達(dá)性及展示型良好，占據(jù)園區(qū)較好位置，具有一定產(chǎn)業(yè)氣氛及環(huán)境優(yōu)勢，占地規(guī)模較小，中低密度開發(fā)地塊分析緊鄰園區(qū)主入口緊鄰園區(qū)會所及孵化器緊鄰園區(qū)主路，工程通達(dá)性良好，且展示型良好地塊南側(cè)、西側(cè)為臨園區(qū)環(huán)狀綠化帶周邊以出讓土地較多，有一定產(chǎn)業(yè)氣氛開發(fā)進(jìn)度開發(fā)進(jìn)度：預(yù)計年底或明年初開工項目屬性界定優(yōu)勢劣勢區(qū)位及交通條件園區(qū)臨近北京，具有承接北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)業(yè)的先天性優(yōu)勢；臨近104國道、京津唐高速等重要交通干道，對內(nèi)對外通達(dá)性好，利于滿足企業(yè)選址要求；定位及品牌定位為2.5代產(chǎn)業(yè)園，采用先進(jìn)的規(guī)劃理念，10分鐘生活圈理念對客戶具有很大的吸引力；6所中科院院所的入駐，快速提升園區(qū)的品牌效應(yīng)及影響力；杉杉集團(tuán)自身的品牌效應(yīng)及實(shí)力，為客戶的投資提供了保障；

相對較低的價格優(yōu)勢廊坊遠(yuǎn)郊區(qū)、北京輻射圈內(nèi)交通條件優(yōu)良但缺乏人氣的科研用地工程工程優(yōu)劣勢工程屬性界定工程優(yōu)劣勢分析及屬性界定區(qū)位偏遠(yuǎn)，與城市核心區(qū)距離較遠(yuǎn)，區(qū)域認(rèn)知度不夠根底建設(shè)未完成，局部土地拆遷、三通一平未完成園區(qū)配套缺失，人氣缺乏，包括居住配套、根底生活配套均進(jìn)度較緩園區(qū)現(xiàn)狀荒蕪，整體形象一般，與園區(qū)整體規(guī)劃差異明顯土地屬性問題：科研教育用地，體制內(nèi)的常規(guī)變現(xiàn)方法受限較大開發(fā)商目標(biāo)解讀目標(biāo)分解核心目標(biāo)限制條件通過109畝教育科研用地找到高利潤回報且具備復(fù)制推廣價值的盈利模式，以期運(yùn)用于后續(xù)1000多畝同類型用地的開發(fā)基于園區(qū)的整體定位產(chǎn)權(quán)50年年限的工業(yè)用地，政策限制具有市場可實(shí)現(xiàn)性且能帶來高利潤回報1000畝能推廣企業(yè)獨(dú)棟寫字樓廠房生產(chǎn)+辦公綜合體公寓、宿舍……目標(biāo)一：鎖定具有市場、政策可實(shí)現(xiàn)性，能持續(xù)開發(fā)產(chǎn)品形式目標(biāo)二：挖掘工程的核心競爭力區(qū)位理念低密度辦公、環(huán)境本錢優(yōu)勢配套交通政策優(yōu)惠……二、城市宏觀背景分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析2、城市規(guī)劃研究第一階段第二階段條件政府主導(dǎo)，舊城拆遷改造；品牌開發(fā)商進(jìn)駐；城市配套逐步完善；路網(wǎng)體系升級，交通加強(qiáng)；政府招商引資，大的企業(yè)單位入駐；特征城市中心開始形成；居民視野及消費(fèi)觀開始轉(zhuǎn)變，與一線城市對接；市場出現(xiàn)兩極分化，價格平臺不斷突破；外來人口不斷涌入，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生改變；城市面貌煥然一新，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；居民收入水平不斷提高，幸福指數(shù)增強(qiáng)；過渡階段，為打開外向型市場做準(zhǔn)備，廊坊當(dāng)前所處階段廊坊未來的發(fā)展階段類比唐山政府主導(dǎo)品牌開發(fā)商入駐產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整交通條件改善“三年大變樣”工程，以舊城拆遷改造方式為主，土地迅速放量?！八拇蠊δ軈^(qū)”的新城建設(shè)。萬達(dá)廣場的進(jìn)駐，帶來內(nèi)城的更新，形成一次傳統(tǒng)城區(qū)的復(fù)興，促使住宅價格平臺過萬元；渤海新世界與橙天嘉禾國際影城、戴德梁行，作為唐山西部商業(yè)焦點(diǎn)的地位被進(jìn)一步奠定曹妃甸成為唐山未來最重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，帶來經(jīng)濟(jì)由能源向空港物流轉(zhuǎn)型；2007年3月12日，新首鋼在曹妃甸正式開工建設(shè)；2007年，曹妃甸港區(qū)勘探出儲量達(dá)10億噸大型油田；唐山灣大規(guī)模開發(fā)建設(shè)將成為環(huán)渤海崛起的核心發(fā)動機(jī)。唐曹高速08年建成通車，唐山至曹妃甸車程縮至40分鐘。京、津至曹妃甸距離分別縮短至220公里和120公里。京唐城際鐵路方案2013年竣工，屆時京唐通行時間縮至30分鐘。內(nèi)向型外向型城市發(fā)展階段廊坊當(dāng)前的開展階段與曾經(jīng)的唐山呈現(xiàn)相似特征，處于由內(nèi)向向外向型轉(zhuǎn)型階段近年來廊坊GDP總額、人均GDP保持快速增長2002至2007年，廊坊市GDP呈快速增長趨勢；2008年受金融危機(jī)影響，GDP增速有所放緩，但增長率仍達(dá)11.8%，高于10.1%的河北省平均水平，2009年保持穩(wěn)步提升趨勢。2009年，廊坊市人均GDP增長率將近10%，2009人均GDP值達(dá)2.84萬元，是2002年1.08萬元的2.6倍。城市經(jīng)濟(jì)廊坊市人口增長情況自04年至08年，人口凈增加21.1萬人。其中外來人口增長達(dá)6.9萬人，占人口增長比重為33%；廊坊市就業(yè)人口結(jié)構(gòu)當(dāng)中低層次人口占絕大比例，其中高中及高中以下學(xué)歷的占68%，本科及本科以上的僅占14%；擁有高級職稱的只有10%人口結(jié)構(gòu)隨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化而來的外來人口與新出生人口數(shù)逐年增加，但從就業(yè)人口結(jié)構(gòu)中低層次人口占絕大比例廊坊市就業(yè)人口文化程度廊坊市就業(yè)人口職稱程度廊坊市人均可支配收入與人均消費(fèi)支出隨GDP增長呈持續(xù)增長趨勢，其中2008年人均消費(fèi)性支出增長率超過人均可支配收入增長率。廊坊市人均收入及消費(fèi)情況比照河北省地級市08年社會消費(fèi)品零售總額對比2008年廊坊社會消費(fèi)品零售總額在河北11個區(qū)市中排第3位，增幅排第4位。社會消費(fèi)呈持續(xù)上揚(yáng)態(tài)勢。人均消費(fèi)性支出增長較快，顯示社會消費(fèi)觀念有較大變化，居民消費(fèi)信心上漲。食品與服裝消費(fèi)合計占總消費(fèi)性支出的42.7%，消費(fèi)層次仍然較低。廊坊城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)城市消費(fèi)消費(fèi)性支出增長較快，社會消費(fèi)信心上漲，但消費(fèi)層次仍然較低“金字塔”型結(jié)構(gòu)廊坊市第二產(chǎn)業(yè)占社會總體經(jīng)濟(jì)水平總量較大，管道局管理層、下縣私企老板等處于財富頂層；城區(qū)個體業(yè)者、公務(wù)員及企業(yè)中層管理人員處于財富中層。管道局相關(guān)、IT、金融、會展、商務(wù)效勞等收入水平最為突出。2009年1-9月廊坊城鎮(zhèn)居民人均工資累計為21600元，月均2400元。第二、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員人均收入水平整體差距較小。2009年1至9月廊坊市分行業(yè)平均工資累計比照管道局中層以上領(lǐng)導(dǎo)、下縣私企老板、政府企業(yè)高層公務(wù)員管道局職工、城區(qū)個體戶、公務(wù)員、醫(yī)生等白領(lǐng)、教師、工人等財富結(jié)構(gòu)財富集中與管道局管理層、私企業(yè)主和政府高干；各行業(yè)收入水平整體不高，差距較小產(chǎn)業(yè)空間布局形成兩帶一軸一中心的產(chǎn)業(yè)格局，承接北京、天津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移“兩帶”，即依托固安、龍河、廊坊、香河、大廠、燕郊六個開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，沿涿密高速公路建設(shè)環(huán)北京產(chǎn)業(yè)帶；依托留各莊、東阜、左各莊、勝芳、揚(yáng)芬港、東沽港、里瀾城等園區(qū)，沿廊泊公路建設(shè)環(huán)天津產(chǎn)業(yè)帶；“一軸”，即依托永清、霸州、文安、大城等工業(yè)園區(qū)，沿規(guī)劃建設(shè)的廊滄高速公路建設(shè)特色產(chǎn)業(yè)軸；“一中心”，即開展城市經(jīng)濟(jì)，提升城市的綜合競爭力和輻射帶動力，使市區(qū)不僅成為全市的政治文化中心，而且成為名副其實(shí)的經(jīng)濟(jì)中心通過“兩帶一軸一中心”格局的構(gòu)建，增強(qiáng)對京津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的承接能力，提高對工程投資的吸附能力，強(qiáng)化對產(chǎn)業(yè)聚集的支撐能力，進(jìn)而從整體上加快我市與京津產(chǎn)業(yè)融合的步伐，加快我市縣域之間、城鄉(xiāng)之間的整合步伐，在空間上實(shí)現(xiàn)全市產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)快速開展承接北京生產(chǎn)制造業(yè)外溢產(chǎn)業(yè)工人人力資本價格低于北京市區(qū)工業(yè)用地的土地價格低于北京城區(qū)廊坊承接了大量北京制造業(yè)外溢，二產(chǎn)占比較高傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)新型產(chǎn)業(yè)輕工業(yè)重工業(yè)地處京津之間的優(yōu)越區(qū)位，并受惠于北京局部產(chǎn)業(yè)的外溢，廊坊已經(jīng)逐步建立了良好的工業(yè)根底。良好的環(huán)境、低廉的土地及人力本錢、便利的交通等優(yōu)勢是廊坊市承接北京產(chǎn)業(yè)外溢創(chuàng)造的根底。目前廊坊市工業(yè)處在由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向新型產(chǎn)業(yè)過渡階段，已經(jīng)吸引了華為、富士康、亞新科等國內(nèi)外知名企業(yè)的入駐。廊坊產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)具有良好的工業(yè)根底，已經(jīng)吸引眾多電子信息、汽車零部件制造等著名企業(yè)入駐產(chǎn)業(yè)格局廊坊市以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中力爭形成“二三一”產(chǎn)業(yè)開展格局，壯大第二產(chǎn)業(yè)，加快第三產(chǎn)業(yè)開展是目前的產(chǎn)業(yè)開展方向2009年廊坊市三產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，二產(chǎn)占比54%，第二產(chǎn)業(yè)增加值626.0億元，增長11.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加396.3億元，增長12.5%；“二三一”產(chǎn)業(yè)開展格局，通過大力優(yōu)化第一產(chǎn)業(yè)，壯大第二產(chǎn)業(yè)，加快第三產(chǎn)業(yè)特別是現(xiàn)代效勞業(yè)的開展，形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、以現(xiàn)代制造業(yè)為支撐、產(chǎn)業(yè)特色明顯的產(chǎn)業(yè)體系；

優(yōu)化第一產(chǎn)業(yè)，突出科技興農(nóng)、綠色生態(tài)和食品平安，加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開展；壯大第二產(chǎn)業(yè)，

一是加快開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，大力開展電子信息產(chǎn)業(yè)；二是改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，積極推廣運(yùn)用信息技術(shù)和先進(jìn)適用技術(shù)，加快信息產(chǎn)品與傳統(tǒng)產(chǎn)品的融合，以市場為導(dǎo)向，推動食品加工、汽摩配件、建材、木材加工及家具制造等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在研發(fā)、設(shè)計及工藝技術(shù)等方面的創(chuàng)新與變革；加快第三產(chǎn)業(yè)

，一是大力開展現(xiàn)代效勞業(yè)，重點(diǎn)開展現(xiàn)代物流業(yè)、信息效勞業(yè)、會展旅游、房地產(chǎn)業(yè)。二是面向京津市場，在廊坊市區(qū)籌劃建設(shè)一個集購物、休閑、娛樂、商住為一體的多功能、全方位的大型摩爾購物中心。2009年廊坊市三產(chǎn)結(jié)構(gòu)廊坊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)開展總的定位是：堅持“以高科技、外向型為主導(dǎo)，現(xiàn)代制造業(yè)和新興效勞業(yè)并舉”。重點(diǎn)開展電子信息、汽車零部件、金屬制品、木材加工及家具制造、食品加工與制造、會展旅游等六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)廊坊市在開展二產(chǎn)的根底上，以高科技、外向型為主導(dǎo)方向，做強(qiáng)六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時開展新興產(chǎn)業(yè)社會財富呈金字塔型結(jié)構(gòu)，整體收入水平不高，僅管道局、私營企業(yè)主和局部從事新興產(chǎn)業(yè)者財富水平較突出城市經(jīng)濟(jì)增長較快，處于一個由內(nèi)向型向外向型轉(zhuǎn)型的一個過度階段人們對經(jīng)濟(jì)開展前景看好，整體消費(fèi)信心增加，但消費(fèi)層次較低社會消費(fèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級帶來大量外來人口，房地產(chǎn)市場存在大量剛性需求人口變化經(jīng)濟(jì)開展財富結(jié)構(gòu)宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)以二產(chǎn)為主，形成六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，承接京津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)二、城市宏觀背景分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析2、城市規(guī)劃研究京哈京沈京津塘京開京承0.5小時交通圈廊坊固安香河燕郊大廠1小時交通圈廊坊城市定位：京津冀城鎮(zhèn)群重要區(qū)域中心城市，承接京津城市局部職能，以開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化效勞業(yè)為主的生態(tài)宜居名城；近幾年間廊坊先后興建了國際會展中心、國際展覽館、華日展館等一批現(xiàn)代化展館。廊坊已經(jīng)舉辦了中國國際管道展、東北亞暨環(huán)渤海國際商務(wù)節(jié)和中國北方農(nóng)產(chǎn)品交易會等一批展會，以及環(huán)渤海合作機(jī)制會議、東北亞暨環(huán)渤海國際合作論壇等具有影響的會議。廊坊在京津冀城市群中的優(yōu)勢：地處京津之間，距離京津較近，處于京津冀城市群核心地段；交通運(yùn)輸便利；城市可開發(fā)空間較大，有利于商務(wù)效勞、會展、高科技工業(yè)開展。北京天津城市區(qū)位位于京津冀城市群核心地帶，承接京津冀城市圈局部職能及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移作為連接京津的樞紐城市，“京津冀經(jīng)濟(jì)一體化”戰(zhàn)略，使得廊坊開展進(jìn)入快速通道京津冀經(jīng)濟(jì)一體化京津廊交通運(yùn)輸一體化

京臺高速公路廊坊段工程——北京至臺北高速公路廊坊段項目估算總投資約為50.3億元，全長約53公里。該項目起自廊坊市火頭營(京冀界)，接擬建的北京至臺北高速公路北京段，止于廊坊市穆家口(冀津界)，接在建的北京至臺北高速公路天津段。電子信息產(chǎn)業(yè)及服務(wù)業(yè)中的機(jī)遇作為京津走廊，與兩地交通便利，但投資、生活成本較低，對企業(yè)來說節(jié)省成本的同時還能充分利用京津的技術(shù)和人力資源；服務(wù)業(yè)方面，由于廊坊自身重工業(yè)少，環(huán)境條件明顯好于周邊地區(qū)，在發(fā)展舒適型生態(tài)黃金為特點(diǎn)的周末休閑旅游、文化娛樂方面有很大優(yōu)勢。廊坊市區(qū)至首都國際機(jī)場客運(yùn)專線將于10底開通，將投入10輛大巴車接送乘客。北京公交引入萬莊路線已于8月底開通；北京公交引入永清運(yùn)營線路已根本確定，年內(nèi)有望開通。北京廊坊天津保定石家莊唐山張家口承德戰(zhàn)略規(guī)劃利好交通規(guī)劃：結(jié)合京臺、涿密、廊滄等高速公路建設(shè)，加快推進(jìn)京廊軌道交通建設(shè)，加強(qiáng)“大三點(diǎn)”(廊坊市區(qū)、永清、固安)間快速交通聯(lián)系，構(gòu)建“大三點(diǎn)”交通網(wǎng)絡(luò)。廊坊北京地鐵亦莊線，已確定延長至廊坊市區(qū)，但具體時間及站點(diǎn)尚未公布。京滬高速鐵路從北京南站出發(fā)，終點(diǎn)站為上海虹橋，總長度1318公里。全線縱貫北京、天津、上海三大直轄市和河北、山東、安徽、江蘇四省。預(yù)計通車時間為2011年末。廊坊站

為高鐵出京后的首站。北京至廊坊規(guī)劃交通示意圖交通規(guī)劃立體交通網(wǎng)的規(guī)劃建設(shè)，拉近了廊坊與北京、天津、上海、臺灣等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的時間距離，為廊坊市的無限開展空間，同時也會為廊坊市企業(yè)帶來更多商機(jī)空間布局：三點(diǎn)組團(tuán)形成市區(qū)效勞密集生產(chǎn)區(qū)，即通過開展現(xiàn)代效勞業(yè)，形成財富流通中心和城市的決策、管理與指揮中心；開發(fā)區(qū)的資本密集生產(chǎn)區(qū)，即以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，形成財富的創(chuàng)造中心；萬莊的知識密集生產(chǎn)中心，即以萬莊為主體，結(jié)合清華科技園，通過建立科研、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化與風(fēng)險金融一體化模式，形成廊坊市社會經(jīng)濟(jì)開展的動力中心。此外，結(jié)合龍河的改造與開發(fā)，聚集藝術(shù)產(chǎn)業(yè)，形成廊坊市的藝術(shù)之城；城市定位：京津之間的新興城市，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)基地，園林式、生態(tài)型、宜居名城。整體規(guī)劃整體布局呈現(xiàn)三點(diǎn)組團(tuán)模式，各個組團(tuán)功能相對明確一軸：即南北綠色步行軸，北至廊坊尖塔區(qū)域南到廊坊龍河次中心區(qū)，其中，廊坊火車站南北廣場至廣陽道是一軸的核心組成局部，是開展特色商貿(mào)、文化交流、生態(tài)居住、游玩休憩的最正確區(qū)域。一廊：即京滬高鐵景觀生態(tài)廊，這是依托高鐵線路及鐵路兩側(cè)防護(hù)綠地構(gòu)成城市特殊的生態(tài)廊道。兩環(huán)：即環(huán)城水系景觀帶、環(huán)城奧林匹克公園。八中心：即市民廣場、商業(yè)中心、休閑中心、體育中心、交通樞紐中心、商務(wù)中心、會展中心、龍河次中心，八大中心的布局奠定了廊坊未來開展的主框架、城市結(jié)構(gòu)從模糊到清晰。文化休閑中心體育中心會展中心市民廣場周各莊商務(wù)區(qū)城市商業(yè)中心區(qū)交通樞紐中心光明商務(wù)區(qū)龍河次中心城市規(guī)劃廊坊城市新框架：“一軸一廊兩環(huán)八中心”全國目前唯一通過ISO14001環(huán)保體系認(rèn)證的城市。被評定全國文明城市先進(jìn)市、全國雙擁模范城市、省級園林城市、省級環(huán)保模范城市和省級衛(wèi)生城市。到2020年，廊坊市規(guī)劃人均公園綠地到達(dá)15平方米，綠地率達(dá)45%以上，綠化覆蓋率到達(dá)50%以上?！八{(lán)天、碧水、凈土、綠化、寧靜”五大工程建設(shè)宜居城市整體規(guī)劃廊坊定位“園林式、生態(tài)型、現(xiàn)代化”城市，歷屆政府對城市規(guī)劃的嚴(yán)格貫徹，城市低密高綠的宜居面貌已初步形成“三年大變樣”工程：拆遷整治、舊城改造、新城開發(fā)三大戰(zhàn)役同時推進(jìn)；09年全年完成根底設(shè)施投資158.8億元；啟動7個城中村和光明片區(qū)、銀河橋棚戶區(qū)改造，完成拆遷225.7萬平方米，騰出土地3853畝；實(shí)施了迎賓大道提升改造，完成新華路立面改造、和平路綠化提升等12項城市精品工程；城市規(guī)劃改造：廊坊市規(guī)劃了“一軸一廊兩環(huán)八大中心”的城市功能空間主框架，新的行政中心將遷往廣陽區(qū)尖塔附近；城市改造在政府的主導(dǎo)下，廊坊市進(jìn)行大規(guī)模的城市拆遷改造，未來幾年內(nèi)整個城市面貌將會發(fā)生巨大變化，提升廊坊市對外吸引力城市規(guī)劃小結(jié)位于京津之間，具有承接兩地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的先天性優(yōu)勢廊坊市不僅僅是被動承接兩地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，而是通過城市環(huán)境打造、城市營銷、交通規(guī)劃等多方面主動吸引兩地相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃利好城市區(qū)位京津一體化開展戰(zhàn)略為廊坊市的快速開展提供了新引擎戰(zhàn)略契機(jī)三、市場時機(jī)及客戶分析1、廊坊工業(yè)地產(chǎn)市場分析2、廊坊辦公物業(yè)市場分析3、北京工業(yè)地產(chǎn)市場分析4、客戶分析永清工業(yè)園永清臺灣工業(yè)新城中高光彩生態(tài)產(chǎn)業(yè)園永清片區(qū)固安片區(qū)固安工業(yè)園廊坊市依托其區(qū)位、交通、人才、市場等優(yōu)勢，大力開展園區(qū)經(jīng)濟(jì)，周邊有大量產(chǎn)業(yè)園工程。市區(qū)周邊永清、固安等地，也有成熟的工業(yè)園工程。清華科技園龍河高新區(qū)安次工業(yè)園廊坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)國際會展中心華為基地中科廊坊科技谷萬莊生態(tài)新城市政府新址從廊坊市的規(guī)劃及目前園區(qū)開展可以看出，市區(qū)周邊園區(qū)，南部靠近天津，大力開展工業(yè)，北部靠近北京，依托其良好的環(huán)境，大力開展高科技產(chǎn)業(yè)。同時，其經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已經(jīng)呈現(xiàn)一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，在目前的根底上，政府大力開展會展經(jīng)濟(jì)，為廊坊市的產(chǎn)業(yè)開展開啟新的引擎。廊坊市政府鼓勵各區(qū)縣，發(fā)揮廊坊市“半小時上京下衛(wèi)”的地域優(yōu)勢，依托其目前處于價值洼地的本錢優(yōu)勢，大力開展園區(qū)經(jīng)濟(jì)。固安、永清等區(qū)縣均已開發(fā)出高品質(zhì)，意識領(lǐng)先的優(yōu)秀園區(qū)。廊坊市的園區(qū)經(jīng)濟(jì)正處于蓬勃開展階段。分布格局項目清華科技園龍河高新區(qū)永清工業(yè)園固安工業(yè)園園區(qū)規(guī)模總規(guī)劃占地13000畝，目前園區(qū)內(nèi)，標(biāo)準(zhǔn)廠房10棟，研發(fā)中心5000平米，研發(fā)辦公大樓及配套，24000平米總占地28平方公里總規(guī)劃面積24平方公里，一期開發(fā)8平方公里，二期開發(fā)16平方公里。園區(qū)總占地16平方公里，園區(qū)分為南、北兩個片區(qū)，各占地8平方公里。開發(fā)模式企業(yè)主導(dǎo)政府+企業(yè)政府+企業(yè)政府+企業(yè)招商形式出租寫字樓、出租廠房出讓土地為主，有一部分標(biāo)準(zhǔn)廠房出租土地出讓和廠房出租出租廠房租金/價格寫字樓：1.2-1.5元/天/平廠房：0.72元/天/平土地：20萬/畝廠房：0.7-1.2元/天/平廠房租金：13萬元/年土地出讓：16-20萬元/畝土地出讓：16-20萬/畝廠房租金：0.45元/平方米/天限制條件-------土地出讓要50畝以上-------企業(yè)固定資產(chǎn)南區(qū)120萬元，北區(qū)100萬元。招商情況招商情況良好，但入住率較低2010年的土地出讓指標(biāo)已經(jīng)用完，上半年招商10幾個企業(yè)2010年上半年就與10多個項目達(dá)成簽約協(xié)議北區(qū)為中小型企業(yè)，南區(qū)為大型企業(yè)，05年開始招商，現(xiàn)基本招滿。典型企業(yè)清芯光電股份有限公司、同方川崎空調(diào)設(shè)備有限公司等富士康、中建二局等南玻、華興、嘉寶莉、美思、香港百萊瑪、北京廣廈等京東方（河北）移動顯示技術(shù)有限公司、北京東方信聯(lián)科技有限公司等廊坊市周邊的產(chǎn)業(yè)區(qū)，以開展制造業(yè)為主，以富士康為代表已形成一定品牌知名度，工程招商狀況良好項目概況廊坊市工業(yè)地產(chǎn)市場分析廊坊工業(yè)地產(chǎn)市場主體供給為大型工業(yè)園，以土地出讓獲取利潤的模式為主，進(jìn)行二級開發(fā)的競爭環(huán)境相對寬松，通過細(xì)分客戶群，進(jìn)行差異化競爭，能獲取一定的市場時機(jī)。整體供給：廊坊工業(yè)地產(chǎn)市場以政府+企業(yè)為主導(dǎo)的大型工業(yè)園為主，定位于高科技產(chǎn)業(yè)開展的園區(qū)較少，競爭環(huán)境相對寬松；產(chǎn)品供給格局：各大型工業(yè)園供給以粗放的土地出讓形式為主，盈利方式相對單一，獨(dú)棟、花園辦公等產(chǎn)品存在市場空白；品牌效應(yīng)：廊坊現(xiàn)有工業(yè)園已聚集了局部知名企業(yè)入住，形成了一定的產(chǎn)業(yè)根底，同時在市場上形成的良好口碑為整體營商環(huán)境的改善帶來了一定機(jī)遇；租售市場表現(xiàn)：土地出讓平臺價格在20萬/畝左右，市場表現(xiàn)良好市場風(fēng)險分析：市場時機(jī)分析：產(chǎn)業(yè)環(huán)境：廊坊目前缺少開展高科技產(chǎn)業(yè)的教育、科研及產(chǎn)業(yè)根底；競爭環(huán)境：清華科技園主要以吸引高科技企業(yè)為主，與本工程存在競爭關(guān)系租售市場：低廉的土地價格吸納了大量具備購置實(shí)力的優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶。三、市場時機(jī)及客戶分析1、廊坊工業(yè)地產(chǎn)市場分析2、廊坊辦公物業(yè)市場分析3、北京工業(yè)地產(chǎn)市場分析4、客戶分析廊坊寫字樓工程較少，主要集中在廣陽道、新華路、第六大街至第八大街區(qū)域。寫字樓企業(yè)自用的占比較多。第六大街為寫字樓+商業(yè)+公寓的綜合工程。商務(wù)大廈、峰尚中心、博泰評估樓、交通規(guī)費(fèi)業(yè)務(wù)樓是純寫字樓。新興大廈、中太大廈為酒店+寫字樓的綜合體，寫字樓共用酒店的大堂與配套。交通大廈天利得益尚都金茂商務(wù)大廈新興大廈建業(yè)大廈中天廣場金橋大廈博泰評估樓中太大廈管道大廈交通規(guī)費(fèi)業(yè)務(wù)樓際華大廈第六大街峰尚中心企業(yè)自建自用出租/出售廊坊辦公物業(yè)市場以中心區(qū)寫字樓供給為主，集中分布于廣陽道、新華路、第六大街到第八大街區(qū)域。大局部寫字樓為企業(yè)自建自用，少局部租售。分布格局項目天利得益第六大街尚都金茂中心商務(wù)大廈規(guī)模總建筑面積4萬平方米，包括1棟3萬平方米的寫字樓和1棟1萬平米的酒店，酒店共20層。寫字樓首層5.1米，2層4.5米、3-20層3.9米、共306套。總建筑面積123029㎡,總共4棟樓，1、2號公寓，3、4號寫字樓。地上6層，地下5層?？偨ㄖ娣e30000平方米，可租售面積21000平方米。由A、B、C座組成，A座共14層，B座7層、C座5層總建筑面積5400平方米，可租售面積4200平方米單層面積1900平方米面積區(qū)間40-134平方米89-640平方米70-110平方米170－300公共區(qū)域大堂面積100平方米，面磚，簡裝電梯間4平方米左右，普通精裝修。沒有大堂。電梯間4平方米左右，普通精裝修A座大堂100平方米，層高５米，Ｂ、Ｃ座沒有大堂。面磚，普通精裝修。電梯間4平方米左右，簡裝。大堂面積300平方米，層高８米，面磚，新奧項目當(dāng)售樓處。電梯間5平方米左右，普通精裝修停車位停車位地上96，地下39個。地上停車免費(fèi)。地上停車免費(fèi)，地下停車300元/月。地下停車位593個沒有停車場沒有停車場外立面石材+玻璃幕墻面磚玻璃幕墻為主面磚，普通精裝修設(shè)備設(shè)施中央空調(diào)、玻璃幕墻，四部電梯，品牌為三菱中央空調(diào)、內(nèi)部電梯1部A座2梯4戶，B座2梯19戶中央空調(diào)、內(nèi)部電梯2部物業(yè)檔次中高端中端低端中高端項目概況1廊坊市寫字樓整體產(chǎn)品水平一般，沒有高端的寫字樓，1、2層根本作為底商使用，前廣場、大堂、電梯間等公共空間品質(zhì)較低項目中太大廈際華大廈新興大廈建業(yè)大廈規(guī)模總建筑面積28000平米，建筑高度60.5米，地上建筑層數(shù)17層，層高3.3米，標(biāo)準(zhǔn)層面積1090平米?？偨ㄖ娣e12290平米，可租賃面積9218平米，共14層，層高3.3米?？偨ㄖ娣e4100平米，可租賃面積2300平米?？偨ㄖ娣e近4萬平方米，樓層為23層，物業(yè)管理費(fèi)1.5元以上。面積區(qū)間120－1000平方米100－600平方米100－500平方米————公共區(qū)域大堂10米挑空，酒店式裝修，與酒店公用大堂。電梯間4平米左右，一般裝修。大堂6米挑空，普通裝修。電梯間3.5平米左右，一般裝修。大堂5米挑空，普通裝修。電梯間3.5平方米，普通裝修。大堂獨(dú)立酒店式大堂，8米挑空大堂電梯間4.5平方米，普通裝修。外立面面磚和玻璃。面磚面磚石材設(shè)備設(shè)施中央空調(diào)，5部通力牌電梯，監(jiān)控系統(tǒng)，自動噴淋，寬頻網(wǎng)絡(luò)。中央空調(diào)，富士達(dá)電梯，監(jiān)控系統(tǒng)，自動噴淋，寬頻網(wǎng)絡(luò)。中央空調(diào)，5部電梯，監(jiān)控系統(tǒng)，自動噴淋，寬頻網(wǎng)絡(luò)。8部電梯，室內(nèi)配設(shè)分戶空調(diào)物業(yè)檔次中高端中高端中端中高端項目概況2普遍不注重寫字樓的品質(zhì)，物業(yè)效勞水平較低廊坊寫字樓市場銷售速度較快，市場表現(xiàn)良好；其中，客戶以本地投資客為主，企業(yè)自用客戶相對較少，且以本地中小企業(yè)為主。銷售市場項目天利得益尚都金茂第六大街建業(yè)大廈開盤時間2009年1月1日2005年10月1日2008年11月20日2009年11月總體量4萬平米3萬平米6萬平米4萬平米銷售現(xiàn)狀售罄售罄售罄已售85%銷售速度約3000平米/月－約3200平米/月約3400平米/月面積區(qū)間40-134平方米70-110平方米89-640平方米———————均價8700元/平方米（09年7月）4100元/平方米（05年）8000元/平方米（09年）8400元/平方米（10年）總價35-117萬元29-45萬元71-512萬元———————客戶投資客占80%，均為廊坊本地人。本地投資客為主。本地投資客和中小企業(yè)為主。以中型公司和投資客為主。廊坊寫字樓市場整體出租率較高；其中客戶以中小企業(yè)為主，本地政府機(jī)構(gòu)及全國性企業(yè)的廊坊分支機(jī)構(gòu)是重要組成局部；行業(yè)以貿(mào)易、咨詢、金融保險為主項目客戶出租率點(diǎn)評天利得益政府自用辦公占比居多。出租率90%市政府搬遷，抓住了市場機(jī)會。第六大街以中小企業(yè)為主出租率40-50%屬于較為弱化的寫字樓，入口設(shè)置較為隱秘，產(chǎn)品水平一般。尚都金茂中心入駐企業(yè)來源：貿(mào)易20%，咨詢14%，工業(yè)12%，服務(wù)11%出租率70%-80%左右。產(chǎn)品品質(zhì)一般，沒有物業(yè)，致使租金很便宜。商務(wù)大廈入駐企業(yè)來源咨詢20%，貿(mào)易20%，保險20%。出租率80%。形象好，位置佳，產(chǎn)品品質(zhì)良好。單層面積小，適合實(shí)力型企業(yè)整層使用。中太大廈入住企業(yè)以中太下屬公司為主，出租部分整層租賃客戶較多。出租率100%只租一年，寫字樓共用酒店大堂和物業(yè)，產(chǎn)品品質(zhì)好，有前廣場際華大廈金融業(yè)客戶為主，中國人壽占6層，人壽財產(chǎn)保險占1層，房地產(chǎn)公司占2層，國投占1層，整層租賃客戶居多。出租率90%只租不售，客戶相對單一，多為大客戶，物業(yè)管理完善新興大廈中國平安保險、中國電信和飯店為主，大客戶居多出租率100%只租不售租賃市場廊坊寫字樓市場租金水平在1.1－1.5元/平方米/天之間，產(chǎn)品品質(zhì)和物業(yè)效勞是影響租金水平的重要因素廣陽道新華路其他區(qū)域元/平方米/天1.11.21.31.41.51.6天利得益商務(wù)大廈尚都金茂中太大廈際華大廈新興大廈第六大街

較高租金租賃市場峰尚中心低租金未來寫字樓增量近一兩年廊坊市商業(yè)金融用地土地出讓面積到達(dá)38萬平方米，建筑面積預(yù)計到達(dá)100萬平方米左右，潛在競爭劇烈區(qū)位占地面積（平方米）容積率建筑面積（平方米）用途出讓年份和平路西側(cè)、文化藝術(shù)中心北側(cè)64367≤3.0193101商業(yè)金融2009和平路西側(cè)、文化藝術(shù)63344≤3.0190032商業(yè)金融2009廊坊市愛民道南側(cè)，文豐路東側(cè)，新華路西側(cè)5767.738≤4.023071商業(yè)金融2009南外環(huán)以南，龍河以北，銀河路以東，常甫路以西80151≤1.8144272商業(yè)金融2009開發(fā)區(qū)華祥路西側(cè)，匯源道北側(cè)43920.074≤3.5153720商業(yè)金融2009廊坊市光明西道以南，西外環(huán)以東22855.14272.557138商業(yè)金融2010新奧藝術(shù)大道北側(cè)、和平路東側(cè)64615.8973≤3.0193848商業(yè)金融2010光明西道北側(cè)、育才路西側(cè)39958.6645≤3.21128267商業(yè)金融2010廊坊市愛民道以南，文豐路以東1360.068≤3.54760商業(yè)金融2010合計1088209核心地段+產(chǎn)品品質(zhì)+交通便利【區(qū)域價值】:位于寫字樓分布最多的廣陽道上。

【周邊現(xiàn)有資源】：臨近際華大廈、新興大廈等多個寫字樓，周邊配套不夠完善?！究傮w點(diǎn)評】：高品質(zhì)、未做推廣但銷售速度很快，投資價值高。建業(yè)大廈在大堂、外立面等方面超出廊坊平臺水平。銷售狀況2010年開盤，目前已銷售85%價格8400元/平方米客戶構(gòu)成投資客和中型企業(yè)各占50%核心賣點(diǎn)廊坊市目前唯一的準(zhǔn)甲級寫字樓客戶關(guān)注要素區(qū)域位置、產(chǎn)品品質(zhì)、升值潛力。核心地段+產(chǎn)品高端+交通便利【區(qū)域價值】：位于較為成熟商務(wù)區(qū)愛民東到與新華路的交叉口。【周邊現(xiàn)有資源】：與交通大廈、尚都金茂和商務(wù)大廈相鄰。周邊配套較為齊全。【總體點(diǎn)評】：停車位較少，交通方便，區(qū)域位置好，形象高端。天利得益市政府搬遷，抓住了市場時機(jī)。銷售狀況2009年1月1日開盤，目前已全部售罄，月均銷售速度3333平方米/月。寫字樓產(chǎn)權(quán)50年，酒店產(chǎn)權(quán)20年。投資返租，寫字樓承包金8%，酒店承包金15%。單層1400元/平方米。價格均價8700元/平方米，總價區(qū)間為35-117萬元。租金1.5元/平方米/天?？蛻魳?gòu)成投資客占80%，客源主要以本地政府機(jī)關(guān)為主。核心賣點(diǎn)地理位置優(yōu)越，交通方便，項目檔次較高。客戶關(guān)注要素地段位置、產(chǎn)品品質(zhì)、交通便利性、升值潛力。核心地段+規(guī)劃利好+交通便利【區(qū)域價值】：位于較為成熟商務(wù)區(qū)愛民東到與新華路的交叉口。

【周邊現(xiàn)有資源】：與交通大廈、天利得益和商務(wù)大廈相鄰。周邊配套較為齊全?！究傮w點(diǎn)評】：區(qū)域位置好，交通方便，租金低，沒有物業(yè)管理，裝修水平低，電梯過少。尚都金茂產(chǎn)品品質(zhì)一般，沒有物業(yè)，租金廉價。銷售狀況2005年開盤，A座滿租，B、C座出租率偏低，出租率70%-80%左右。價格均價4100元/平方米，租金1-1.1元/平方米/天?？蛻魳?gòu)成入駐企業(yè)來源：貿(mào)易20%，咨詢14%，工業(yè)12%，服務(wù)11%。入駐企業(yè)品牌：廊坊市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院、安利（廊坊）聯(lián)合中心、中國人壽保險等核心賣點(diǎn)租金便宜、區(qū)位好、交通方便。客戶關(guān)注要素地段位置、交通便利性、升值潛力。核心地段+知名品牌【區(qū)域價值】:位于城市步行街核心位置?！局苓叕F(xiàn)有資源】：臨近第五大街、第四大街。周邊配套設(shè)施不夠齊全?！究傮w點(diǎn)評】：物業(yè)管理好，交通方便，商業(yè)氣氛不濃厚。第六大街屬于較為弱化的寫字樓，入口設(shè)置較為隱秘，產(chǎn)品質(zhì)量良好。銷售狀況2008年11月20日開盤，目前項目以全部售罄，物業(yè)費(fèi)1.5元/平方米/月。價格均價8000左右，租金1.3元/平方米/天。客戶構(gòu)成主要以投資客為主，商戶以本地為主，北京商戶逐年遞增。企業(yè)入駐率40-50%，以中小型企業(yè)為主。核心賣點(diǎn)地理位置優(yōu)越，交通方便，知名品牌客戶關(guān)注要素開發(fā)商品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、升值潛力。廊坊市辦公物業(yè)市場總結(jié)廊坊低密度辦公物業(yè)存在市場空白，且核心區(qū)寫字樓市場未來競爭劇烈，隨著市政府北遷、萬莊新城開發(fā)等形成的城市重心北移，工程所在區(qū)域的城市價值將逐漸凸現(xiàn)，區(qū)域辦公物業(yè)市場長期來看存在一定市場時機(jī)。整體供給：辦公物業(yè)市場供給以中心區(qū)寫字樓為主，郊區(qū)化低密度辦公存在市場空白；整體水平：辦公物業(yè)市場處于商務(wù)市場的初期階段，整體產(chǎn)品水平較低，具備一定市場時機(jī)；租售市場：市場表現(xiàn)良好；銷售價格在8000元/平米左右，銷售速度在4萬平米/年；租金水平在1-1.5元/天/平米，出租率在80%左右；未來趨勢：商務(wù)市場需求逐步放量，對產(chǎn)品品質(zhì)、工程形象的需求逐步提升。市場風(fēng)險分析：市場時機(jī)分析：整體供給：廊坊核心區(qū)未來的寫字樓供給量較大，市場競爭愈發(fā)劇烈；客戶：寫字樓市場購置客戶以投資客為主，使用客戶以本地中小企業(yè)為主，承受能力有限；政府機(jī)構(gòu)、大企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)承受能力較強(qiáng)，但數(shù)量有限且對形象、配套要求較高；三、市場時機(jī)及客戶分析1、廊坊工業(yè)地產(chǎn)市場分析2、廊坊辦公物業(yè)市場分析3、北京工業(yè)地產(chǎn)市場分析4、客戶分析北京工業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)郊區(qū)化、低密化、生態(tài)化、集群化，郊區(qū)企業(yè)總部、個性獨(dú)棟類辦公物業(yè)開始大量出現(xiàn)郊區(qū)集群化：企業(yè)總部在郊區(qū)的聚集是北京目前總部經(jīng)濟(jì)開展的新特征。中關(guān)村科技園區(qū)海淀園、豐臺總部基地、亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為北京目前開展較快、規(guī)模較大、相對成熟的總部聚集區(qū)，順義空港商務(wù)區(qū)、常營非中心和西山片區(qū)也逐步開展。生態(tài)低密：豐臺總部基地以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地。各個園區(qū)〔或工程〕積極打造低密生態(tài)商務(wù)辦公氣氛；個性化獨(dú)棟：亦莊聯(lián)東U谷為企業(yè)提供多功能通用標(biāo)準(zhǔn)廠房、商務(wù)花園獨(dú)棟辦公、個性化廠房定制以及各種生活、商務(wù)配套設(shè)施?？臻g自由組合：BDA國際企業(yè)大道II的16棟獨(dú)棟建筑，與傳統(tǒng)不同，為每個入駐企業(yè)提供專屬的獨(dú)立辦公空間。建筑的靈活性表達(dá)在空間可自由拆分組合。亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)豐臺總部基地片區(qū)順義空港商務(wù)區(qū)常營區(qū)域西山片區(qū)中關(guān)村海淀園區(qū)域分布格局國家高科技產(chǎn)業(yè)的搖籃和大腦，聚集了大量、各種規(guī)模的高科技企業(yè)，產(chǎn)業(yè)根底強(qiáng)，氣氛濃厚，政策優(yōu)越項目永豐產(chǎn)業(yè)基地中關(guān)村東升科技園基本情況永豐產(chǎn)業(yè)基地分為四個工業(yè)科研區(qū)、一個公共中心服務(wù)區(qū)和一個生活居住區(qū)。其中工業(yè)科研用地207公頃，公建用地26公頃，居住用地39公頃，集中綠地60公頃，市政道路用地121公頃，總綠地率35％，總?cè)莘e率0.93，區(qū)域內(nèi)以土地出讓為主，近期開發(fā)獨(dú)棟產(chǎn)品占地面積15萬平米，建筑面積12萬平米，規(guī)劃總部基地、高科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地、中試及創(chuàng)業(yè)孵化基地、高新科技成果展示及相關(guān)配套服務(wù)四區(qū)一體產(chǎn)品面積3800-5000平米100-10000平米價格廠房出租2.2，寫字樓均價1萬（只售不租），獨(dú)棟1.3萬租金3元/平米/天銷售狀況一期出讓土地，二級開發(fā)產(chǎn)品未開售只出租客戶狀況園區(qū)內(nèi)安泰科技、用友軟件、大唐電信及航天時代電子等130余家企業(yè)的入駐，基地形成以新材料產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以電子信息產(chǎn)業(yè)為龍頭，電子信息產(chǎn)業(yè)與新材料產(chǎn)業(yè)為龍頭的發(fā)展模式北京穎泰嘉和科技股份有限公司區(qū)域成熟度、產(chǎn)業(yè)氣氛、產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域配套、區(qū)域環(huán)境依托資源13000元/㎡平臺價格電子信息行業(yè)等高科技類公司客戶情況亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)豐臺總部基地片區(qū)順義空港商務(wù)區(qū)常營區(qū)域西山片區(qū)中關(guān)村中關(guān)村區(qū)域依托周邊生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)生態(tài)辦公，未來往創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)方向開展，但目前產(chǎn)業(yè)氣氛較弱項目西山贏府中間建筑西山匯基本情況占地面積7.2萬㎡；建筑面積8.15萬平方米層高也在3.6米以上；容積率0.84；綠化率34.7%，凈層高4.1占地21萬，建面30萬，容積率1.13，綠化率30%占地面積13.5萬平米，建筑面積26萬平米產(chǎn)品6幢4層高的獨(dú)體建筑圍合而成；疊拼式工作室、聯(lián)排式工作室8-12層寫字樓產(chǎn)品面積A座地上面積17211平方米，B座8200平方米，C座10751平方米，D座9434平方米，E座1512平方米，F(xiàn)座1312平方米，A、B座之間的中庭面積952平方米，150-500平方米工作室，層高3.6米以上6000-20000㎡價格15000元/平米32000元/平米整棟或整層出售，17500元/㎡銷售狀況依靠蓄客售出ABC三棟，萬平米以上的大面積獨(dú)棟一期主要產(chǎn)品為170-500平米的聯(lián)排、疊拼、院落式創(chuàng)意工作室尚未開始銷售客戶狀況億陽集團(tuán)、中鋁國際等實(shí)力型客戶針對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人群、個人工作室，包括SOHO辦公的客戶群體，二期面向高科技企業(yè)高新科技、影視動漫、文化創(chuàng)意類公司（開發(fā)商與管委會合作招商）西部周邊自然環(huán)境依托資源15000-00000元/㎡平臺價格客戶情況實(shí)力型客戶創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)類客戶亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)豐臺總部基地片區(qū)順義空港商務(wù)區(qū)常營區(qū)域西山片區(qū)中關(guān)村西山區(qū)域北京最早低密度總部辦公區(qū)，總部經(jīng)濟(jì)的先行者，依托產(chǎn)業(yè)氣氛和成熟度，產(chǎn)品設(shè)計合理取得了較好的市場實(shí)現(xiàn)項目總部基地總部國際基本情況豐臺科技園二期產(chǎn)業(yè)基地內(nèi),占地65萬平方米，建面145萬平米；一期20萬平米，二期25萬平米，三期60萬平米，四期40萬平米（三期包括4萬平米五星級酒店、12.5萬平米商業(yè)配套、含4萬平米總部小公寓，每套面積30-50平米），共500多棟，容積率1.59，綠化50%總占地118432.59平米；總建面212880平米；分兩期開發(fā)，一期99659平米，二期113221平米，一期34棟已交房，二期的西側(cè)18套也交房，東側(cè)24套在售，還有6套產(chǎn)品形式6-12層（1-3期），15層（四期）4－8層建筑單體，樓間距9-10米產(chǎn)品面積1200-6000㎡（1-3期），4000-16000㎡（四期）戶型面積為1000--4300平米/棟價格18000元/平米13500元/平米，一次性97折，幾乎客戶都是一次性付款。租金2元/平米，其中需求500平米的較多。上門量2-3組/天，成交1-2套/月，1000多平米的賣的最好銷售狀況分4期開發(fā)銷售，前三期已經(jīng)銷售完畢，四期2007年開始銷售，共54棟，目前剩余一棟16000平米二期的西側(cè)18套也交房，東側(cè)24套在售，還有6套客戶狀況一至三期50%中央級企業(yè)和部委機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制的大型國有企業(yè)，30-40%在京的本地企業(yè)和各郊縣企業(yè)、外省市大型企業(yè)北京總部或駐京辦事處10%外企。如中國質(zhì)量認(rèn)證中心、長征火箭技術(shù)股份有限公司、中船重工中南裝備有限責(zé)任公司、北京銀行總部基地支行、中國汽車技術(shù)研究中心、中國中金科技股份有限公司等。四期主要是實(shí)業(yè)和金融服務(wù)業(yè)。成交客戶中大國企占20%，集中面積在4000㎡以上，1000-2000㎡中小企業(yè)為住，沒有明顯的行業(yè)集中度。客戶會和亦莊對比，買這邊的多數(shù)是因?yàn)榄h(huán)境。區(qū)域成熟度、產(chǎn)業(yè)氣氛、產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域配套、區(qū)域環(huán)境依托資源13000-18000元/㎡平臺價格轉(zhuǎn)制型國有企業(yè)為主，明星型民營企業(yè)客戶情況亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)豐臺總部基地片區(qū)順義空港商務(wù)區(qū)常營區(qū)域西山片區(qū)中關(guān)村豐臺區(qū)域憑借區(qū)域開展定位、政府強(qiáng)勢引導(dǎo)，開展日漸成熟，大企業(yè)拉動效應(yīng)明顯，目前依然存在交通距離遠(yuǎn)，配套缺乏的問題，已逐漸向外圍區(qū)域擴(kuò)展項目BDA國際企業(yè)大道嘉捷科技園匯龍森基本情況一期占地10萬平方米，總建面7.7萬平方米，容積率：0.77，二期占地面積約5.4萬M2，總建筑面積約18萬M2占地面積一期西區(qū)100畝；二期東區(qū)60畝，容積率1.0，使用率70%左右占地面積50078平米，建筑面積95190平米，容積率1.5，使用率85%產(chǎn)品形式一期3、4層小獨(dú)棟，43棟，二期共4棟集中辦公，12棟7層、9層獨(dú)棟4-6層獨(dú)棟辦公樓分2期開發(fā)，目前在售二期11棟獨(dú)棟，4棟寫字樓只出租產(chǎn)品面積一期主力戶型在2000-4000平米/棟，二期主力4000-12000平米500-800平米4層：1500-1700平米；6層：5000-6600平米3400-6000平米價格8000-12000元/㎡售價7000元/平米左右；租金2元/平米/天左右8600元/平米，一次性付款優(yōu)惠2-3個點(diǎn)銷售狀況一期04年9月開始銷售，月均1棟多08年初售罄。預(yù)計二期2010年銷售完畢西區(qū)全部售罄，東區(qū)2009年3月開盤，已銷售60%。一期西區(qū)2007年2月開盤；二期東區(qū)2009年3月開盤，2007年11月開盤，上門量10組客戶/月，一期09.11銷售完畢客戶狀況北京白領(lǐng)時裝有限公司、中國黃金集團(tuán)有限公司、3M北京技術(shù)中心、北京動向體育發(fā)展有限公司、Kappa、河北建設(shè)集團(tuán)、北京迪泰鈳申（DETAQ）信息技術(shù)有限公司、浙江貝達(dá)藥業(yè)新藥研制中心、中國通信建設(shè)第五工程局、中石油天然氣管道燃?xì)馔顿Y有限公司、資生堂研發(fā)中心中國公司、北京谷山豐生物科學(xué)技術(shù)有限公司、北京利智新創(chuàng)投資有限公司、陽光財產(chǎn)保險股份有限公司一期二期以服裝企業(yè)為主，占90%以上。一期另有中國移動入駐。有醫(yī)藥、電子信息、環(huán)保、新材料等企業(yè)低密度園區(qū)、安靜的環(huán)境BDA經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)氣氛依托資源7000-12000元/㎡平臺價格以第二產(chǎn)業(yè)中的高附加值業(yè)務(wù)鏈客戶為主客戶情況亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)豐臺總部基地片區(qū)順義空港商務(wù)區(qū)常營區(qū)域西山片區(qū)中關(guān)村亦莊區(qū)域由開發(fā)商主導(dǎo)，區(qū)域無產(chǎn)業(yè)氣氛依托，無政府支持，開展較為緩慢，借助CBD東擴(kuò)，通州新城的開發(fā)，未來前景較好項目非中心萊錦TOWN基本情況總占地約39公頃，總建筑規(guī)模近45萬平方米，容積率為1.15，一期10萬㎡；二期22萬㎡占地面積99000平米，建筑面積129000平米，容積率0.77，使用率85-95%，共46棟產(chǎn)品形式獨(dú)棟商務(wù)寫字樓花園式低密度工作區(qū)(舊廠房改造）產(chǎn)品面積平層350-850平米，獨(dú)棟2300-3500平米300-5000㎡價格售價13000-14000元/平米；租金2.8元/平米/天外圍4元/月.㎡（16棟），內(nèi)部6元/月.㎡（30棟）銷售狀況除一棟矩形寫字樓，一大平層未售，另外開發(fā)商自留幾棟外，全部已售-客戶狀況主要承接CBD外溢客戶，彌補(bǔ)CBD區(qū)域企業(yè)對于低密度商務(wù)花園的需求，外企多，國內(nèi)企業(yè)少，金融、保險企業(yè)的北京總部、新材料、高新型企業(yè)，以及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中等規(guī)模企業(yè)，如都邦保險、維維集團(tuán)、中國船東互保協(xié)會、華軟通聯(lián)(CSOFT)、威頓公司等影視、文化、創(chuàng)意企業(yè)開發(fā)商主導(dǎo)區(qū)域開發(fā)，城市開展的主導(dǎo)方向依托資源13000-14000元/㎡平臺價格現(xiàn)代效勞業(yè)類企業(yè)為主客戶情況亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)豐臺總部基地片區(qū)順義空港商務(wù)區(qū)常營區(qū)域西山片區(qū)中關(guān)村東部區(qū)域借勢北京機(jī)場的輻射帶動，借勢空港產(chǎn)業(yè)時機(jī)，定位工程開展理念，以實(shí)力型民營企業(yè)為主要購置客戶項目北京link空港MAX基本情況占地面積127513.80平方米，建筑面積102887平方米占地面積:14公頃，建設(shè)規(guī)模:20萬平方米產(chǎn)品形式獨(dú)棟、分層銷售主體由72棟花園式低密度企業(yè)獨(dú)棟組成，均為4層至4.5層。產(chǎn)品面積1800-5000平米獨(dú)棟總面積控制在800—1600平方米之間，并可依據(jù)客戶辦公面積需求，提供MAX特有的多獨(dú)棟“疊加”組合模式。價格均價14000元/平米17000元/平米銷售狀況2009年1月開始銷售二期07.8開盤銷售客戶狀況天津港保稅區(qū)麥威國際貿(mào)易有限公司、北京超越未來科技發(fā)展有限公司、北京鴻羽鑫科技發(fā)展有限公司、北京圓之翰煤炭工程設(shè)計有限公司、沈陽黎明航空發(fā)動機(jī)依托會展經(jīng)濟(jì)和航空經(jīng)濟(jì)的雙引擎聚集關(guān)聯(lián)度高的企業(yè)，貿(mào)易、通訊技術(shù)、國有單位、投資管理公司，如北京欣仁投資咨詢有限公司；北京市大發(fā)畜產(chǎn)公司（與NOKIA合作的手機(jī)分銷業(yè)務(wù)）；北京騰龍時代通信技術(shù)有限責(zé)任公司；欣仁投資顧問有限公司；嘉德服裝有限公司；安徽新亞特電纜集團(tuán)有限公司；昆明利頓人通信息有限公司借勢順義空港理念依托資源14000、17000元/㎡平臺價格現(xiàn)代效勞業(yè)類企業(yè)為主客戶情況亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)豐臺總部基地片區(qū)順義空港商務(wù)區(qū)常營區(qū)域西山片區(qū)中關(guān)村順義空港區(qū)域低密度獨(dú)棟集群，區(qū)域標(biāo)志性建筑，建筑創(chuàng)意設(shè)計，充分表達(dá)花園生態(tài)辦公理念以亦莊BDA為例：小獨(dú)棟園區(qū)：小體量獨(dú)棟：主力戶型在2000-4000平米/棟；自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)秀：園區(qū)整體綠化率到達(dá)40%，空氣質(zhì)量優(yōu)于市中心一、二級；園林小品與小獨(dú)棟和諧融合，營造創(chuàng)意環(huán)境；明星位置建筑特點(diǎn)鮮明:飛碟會所和88米高臨街建筑，具現(xiàn)代感和展示性，形成商務(wù)地標(biāo)；充分的花園景觀交流空間：頂層花園、空中花園、下沉景觀關(guān)鍵要素規(guī)劃布局、建筑疊加形式、空間功能分布合理、企業(yè)冠名權(quán)規(guī)劃30度旋轉(zhuǎn)以空港MAX為例：規(guī)劃特色：建筑布局偏東南30度設(shè)計，爭取最大化采光同時防止規(guī)劃單調(diào)；建筑特色：提供專屬的視覺形象和使用感受；建筑“疊加”形式，外掛消防梯，滿足多種需求；頂層躍層空間，打造總裁辦公室；空間及功能：每棟4-4.5層，1-4層層高3.9米，頂層6.7米；1層為接待功能、2-4層為辦公功能、頂層為總裁辦公室；冠名權(quán)，表達(dá)專屬感頂層總裁辦公室建筑疊加理念空間及功能安排關(guān)鍵要素面積彈性，組合多樣，配套完善，前期投入控制，后期運(yùn)營費(fèi)用降低企業(yè)本錢個性考慮：大堂簡裝修，客戶購置后根據(jù)自己的風(fēng)格和需求進(jìn)行裝修設(shè)計；空調(diào)設(shè)備每一層分別控制，本錢比較低；低于5A配置標(biāo)準(zhǔn)，供電系統(tǒng)，通訊網(wǎng)絡(luò)接口都預(yù)留好了，客戶根據(jù)自己需求安裝就可以。以總部基地為例：產(chǎn)品面積彈性組合：樓座組合形式多樣：二樓座組合：單體建建面：12層商務(wù)樓--5960平米；二或三樓座組合：6層--1620平米；7層--1910平米；8層--2190平米；10層--2860平米；11層--3150平米；12層--3445平米；四樓座組合：6層商務(wù)樓，單體1190平米或1250平米；關(guān)鍵要素完善的配套，滿足企業(yè)商務(wù)辦公需求，提升區(qū)域成熟度，有效的提高物業(yè)價值內(nèi)容總部基地國際企業(yè)大道非中心MAX空港西山郵局√√√銀行√√√√商務(wù)酒店√√規(guī)劃快捷酒店√√規(guī)劃公寓√√規(guī)劃日常餐飲√√√高端餐飲√√會議會展√√√√大型會所√√軌道交通規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃公路交通√√√√√市場認(rèn)可的配套平臺水平：郵局、銀行、日常餐飲+高端酒店、交通、會議會展中心、公路、軌道交通關(guān)鍵要素北京工業(yè)地產(chǎn)市場總結(jié)整體層面：隨著城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、土地稀缺因素，北京工業(yè)地產(chǎn)逐步向郊區(qū)市場轉(zhuǎn)移，大城市的輻射范圍逐步延伸到周邊區(qū)域；供給層面：北京周邊目前以產(chǎn)業(yè)園供給為主，土地資源日益稀缺，以生產(chǎn)加工為目標(biāo)群體的工業(yè)園區(qū)逐步向周邊區(qū)縣轉(zhuǎn)移，因此各類企業(yè)的研發(fā)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)外溢勢在必行，為本工程帶來一定市場時機(jī)；需求層面：企業(yè)客戶外溢現(xiàn)象大量出現(xiàn)，以加工制造→研發(fā)生產(chǎn)→總部為主的外溢順序?yàn)橹?，為本工程帶來大量加工制造類企業(yè)客戶需求。北京的磁極效應(yīng)及其周邊郊區(qū)化辦公物業(yè)暫未形成價格梯度，導(dǎo)致純辦公需求外溢的抗性較大，但伴隨北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及土地資源的日益稀缺，研發(fā)生產(chǎn)環(huán)節(jié)逐步外溢，為本工程開展帶來一定機(jī)遇。整體層面：北京的磁極效應(yīng)對企業(yè)具備極強(qiáng)的吸附作用，同時北京的磁極效應(yīng)目前暫未輻射至工程所在區(qū)域，因此本工程在對北京外溢客戶的吸引力上大打折扣；供給層面：北京周邊郊區(qū)化辦公物業(yè)的市場供給量較大，且目前郊區(qū)化辦公物業(yè)的價格梯度并未完全拉開，因此目前北京純辦公需求的客戶選擇面較廣，被動外溢現(xiàn)象的抗性較大；需求層面：企業(yè)對北京的依附性較強(qiáng)，其中大中型企業(yè)的行政辦公、市場、管理等環(huán)節(jié)尤甚，因此此類需求外溢存在一定抗性。市場風(fēng)險分析：市場時機(jī)分析：三、市場時機(jī)及客戶分析1、廊坊工業(yè)地產(chǎn)市場分析2、廊坊辦公物業(yè)市場分析3、北京工業(yè)地產(chǎn)市場分析4、客戶分析針對不同類型的企業(yè)，我們通過問卷調(diào)查的形式，了解企業(yè)需求及特征企業(yè)類型數(shù)量企業(yè)類型數(shù)量初創(chuàng)型企業(yè)20實(shí)力型企業(yè)41成長型企業(yè)38集團(tuán)型企業(yè)18覆蓋原那么依據(jù)工程的園區(qū)定位，有針對性調(diào)研，主要覆蓋中關(guān)村、亦莊、通州、國貿(mào)及廊坊本地等區(qū)域。企業(yè)分類原那么依據(jù)企業(yè)人數(shù)、辦公面積劃分為四類企業(yè)，其中以人數(shù)為主要參考標(biāo)準(zhǔn)：初創(chuàng)型企業(yè)：20人以下；200㎡以下成長型企業(yè)：20-100人；200-1000㎡實(shí)力型企業(yè)：100-500人；1000-5000㎡集團(tuán)型企業(yè)：500-1000人；5000㎡以上樣本量樣本選擇標(biāo)準(zhǔn)共發(fā)放500份以上問卷，回收有效問卷117份。問卷調(diào)研從企業(yè)性質(zhì)、行業(yè)類別、人數(shù)規(guī)模、辦公面積對企業(yè)進(jìn)行一定劃分從企業(yè)性質(zhì)看，主要集中在民營企業(yè)；行業(yè)中，信息軟件、科技、制造業(yè)較多，其他行業(yè)較平均；100-1000人企業(yè)占比較多，辦公面積依據(jù)企業(yè)類型而有所差異企業(yè)背景依據(jù)客戶訪談及調(diào)查問卷，可將市場上的企業(yè)客戶分為四類需求面積：大于2000平米，以購地為主；企業(yè)類型：多為國有二級企業(yè)，集團(tuán)重組等原因劃分出的二級單位，支付能力強(qiáng)，企業(yè)兼有研發(fā)、辦公、生產(chǎn)功能成熟期企業(yè)實(shí)力型企業(yè)成長型企業(yè)小型、初創(chuàng)型企業(yè)需求面積：在500-2000平米企業(yè)類型：a.高速開展階段的私營企業(yè)，企業(yè)處于快速開展期b.民營上市公司，通過上市募集資金或者獲得科研基金，具備一定的資本運(yùn)作能力，但關(guān)注企業(yè)運(yùn)營本錢，注重企業(yè)形象、辦公環(huán)境以及配置，高素質(zhì)研發(fā)類人員占企業(yè)人員總數(shù)的60%以上，生產(chǎn)類型屬于研發(fā)類輕型生產(chǎn)；需求面積：在200-1000平米企業(yè)類型：a.已經(jīng)經(jīng)歷了初創(chuàng)，正在成長型的企業(yè)，且開展前景良好，有一定的支付能力b.以科技、研發(fā)類企業(yè)為主，高素質(zhì)人員為主c.企業(yè)需要快速擴(kuò)張，對辦公需求面積較大，具備一定置業(yè)能力，但整體承受能力有限，價格敏感度較高需求面積：小于300平米企業(yè)類型：起步階段的企業(yè)，剛性需求〔原辦公物業(yè)拆遷等原因〕，價格敏感型企業(yè)，離原辦公地點(diǎn)近或是離老板居住地近，有局部購置小面積物業(yè)用于注冊公司，大多為需要園區(qū)政策支持的企業(yè)，多為租用客戶分析關(guān)注要素：本錢交通配套關(guān)注要素：本錢、交通、配套、扶持政策等；物業(yè)需求：100-200平方米寫字樓或100-200平方米SOHO公寓對規(guī)劃理念較認(rèn)同對區(qū)域認(rèn)可度不高，離現(xiàn)有辦公地點(diǎn)太遠(yuǎn)企業(yè)特征選址要求對區(qū)域及本工程的看法初創(chuàng)型企業(yè)——以租用辦公物業(yè)為主，價格敏感型企業(yè)，遷址傾向于就近更換地點(diǎn)，對工程區(qū)域不認(rèn)可企業(yè)成立時間較短，一般為5年以內(nèi)，生存壓力較大企業(yè)人員較少，一般為20人以下，核心人員為企業(yè)創(chuàng)始人對環(huán)境配套的依賴程度很高，傾向于就進(jìn)遷址多為租用辦公物業(yè)，局部公司購置小面積物業(yè)用于注冊公司辦公地點(diǎn)較分散，局部企業(yè)在住宅或SOHO公寓內(nèi)，局部為個人工作室辦公的租金、水電等花費(fèi)，在本錢中所占比較相對較高，對價格很敏感客戶分析小型、初創(chuàng)型蜜蜂型企業(yè)客戶分析小型、初創(chuàng)型初創(chuàng)型企業(yè)以租用辦公為主，租金價格、交通、商業(yè)配套為其優(yōu)先考慮因素，租金及價格的承受能力低Q6：Q8：Q10：Q11：Q12：客戶分析小型、初創(chuàng)型初創(chuàng)型企業(yè)比較看好廊坊科技谷的低價優(yōu)勢、低經(jīng)營本錢和交通條件，在物業(yè)類型上以寫字樓和SOHO占比較大Q14：Q15：Q16.1：Q16.2：Q16.3：客戶分析小型、初創(chuàng)型初創(chuàng)型企業(yè)對居住配套要求不高，少量有需求企業(yè)，希望員工自行購置，企業(yè)會給予一些補(bǔ)貼Q20：Q21：Q22：Q23：Q24：Q25：Q26：Q27：Q28：Q29：客戶分析小型、初創(chuàng)型企業(yè)普遍對配套要求較高，餐飲、超市、醫(yī)療、運(yùn)動場地等均有較大需求，配套缺乏也是企業(yè)反映的普遍問題Q31：Q32：Q33：Q34：Q30：看重廊坊的低本錢優(yōu)勢，并看好未來開展對園區(qū)位置較滿意，但希望園區(qū)能加強(qiáng)配套建設(shè)認(rèn)可園區(qū)規(guī)劃理念企業(yè)特征選址要求對區(qū)域及本工程的看法成長型企業(yè)——爆發(fā)力強(qiáng)，高速成長期，本錢控制型企業(yè)，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有辦公生產(chǎn)一體化需求企業(yè)進(jìn)入高速開展時期，逐步擴(kuò)大市場占有率隨著實(shí)力增強(qiáng)越來越注重企業(yè)形象為了便于管理，有辦公、研發(fā)、生產(chǎn)一體化需求有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但注重本錢控制〔前期投入和后期運(yùn)營〕對交通以及生活配套〔小超市、快餐店、郵局、銀行〕有較強(qiáng)的要求，并希望能滿足員工的居住需求多存在于新興產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)客戶分析成長型瞪羚型企業(yè)關(guān)注要素：本錢區(qū)位交通關(guān)注要素：本錢控制〔前期本錢投入、后期運(yùn)營本錢〕、區(qū)位、交通、園區(qū)優(yōu)惠政策、生產(chǎn)辦公集中、物業(yè)實(shí)用性等物業(yè)需求：在200-1000平米寫字樓或企業(yè)獨(dú)棟，1000-2000平方米廠房成長型企業(yè)以租用辦公為主，租金價格、區(qū)位和交通成為其優(yōu)先考慮因素，購置客戶價格承受能力在200-500萬之間，租金的承受范圍較大Q6：Q8：Q10：Q11：Q12：客戶分析成長型成長型企業(yè)看重科技谷園區(qū)的低價優(yōu)勢、環(huán)境和低密度辦公形式，物業(yè)形式看，對企業(yè)獨(dú)棟的關(guān)注度較高，對獨(dú)棟的面積需求在500-1000平方米內(nèi)Q14：Q15：Q16.1：Q16.2：Q16.3：客戶分析成長型Q16.4：成長型企業(yè)對居住配套需求量有所增加，希望配比一定量宿舍和專家公寓，單位長租和員工購置均可Q20：Q21：Q22：Q23：Q24：Q25：Q26：Q27：Q28：Q29：客戶分析成長型企業(yè)普遍對配套要求較高，餐飲、超市、休閑娛樂、醫(yī)療、教育、等均有較大需求，配套缺乏、沒有產(chǎn)業(yè)氣氛為主要問題Q30：Q31：Q32：Q34：客戶分析成長型Q33：廊坊市有區(qū)位交通優(yōu)勢，對環(huán)渤海的覆蓋能力強(qiáng)，適合生產(chǎn)基地的開展看好未來的開展不適合高端人才的引進(jìn)，不利于企業(yè)人才儲藏企業(yè)特征選址要求對區(qū)域及本工程的看法實(shí)力型企業(yè)——看重企業(yè)形象和人才儲藏，資本運(yùn)作能力強(qiáng)，支付能力強(qiáng)，對軟環(huán)境要求較高在本行業(yè)內(nèi)有較好市場占有率和品牌效應(yīng)，有區(qū)域擴(kuò)張需求，有較強(qiáng)的資本運(yùn)作能力，實(shí)力較強(qiáng)，支付力強(qiáng)企業(yè)成規(guī)?；瘮U(kuò)張趨勢，對企業(yè)形象要求高，選址傾向于中心城市，但希望把生產(chǎn)基地外遷對交通、人才環(huán)境、政策、產(chǎn)業(yè)氣氛等軟環(huán)境依賴度高對高端配套有需求，根本配套的要求也較高客戶分析實(shí)力型巨蟒型企業(yè)關(guān)注要素：區(qū)位交通本錢配套效勞關(guān)注要素：區(qū)位、交通、本錢、配套等物業(yè)需求：小規(guī)模購地，500-2000平米的企業(yè)獨(dú)棟，1000-2000平米廠房實(shí)力型企業(yè)以購置辦公為主，區(qū)位、交通、價格、配套是其優(yōu)先考慮因素，價格承受能力在1000萬左右Q6：Q8：Q10：Q11：Q12：客戶分析實(shí)力型企業(yè)看好科技谷的低價優(yōu)勢、交通條件和10分鐘生活圈的規(guī)劃理念，在物業(yè)類型上獨(dú)棟和廠房均有需求，辦公面積在500-2000平方米Q14：Q15：Q16.1：Q16.2：Q16.3：客戶分析實(shí)力型Q16.4：Q20：Q21：Q22：Q23：Q24：Q25：Q26：Q27：Q28：Q29：客戶分析實(shí)力型實(shí)力型企業(yè)對居住配套有一定需求，希望配比一定量宿舍和專家公寓，單位長租和員工購置均可Q30：Q31：Q32：Q33：客戶分析實(shí)力型Q34：企業(yè)對配套要求較高，餐飲、超市、金融、醫(yī)療、教育、運(yùn)動場地等均有較大需求，配套缺乏、沒有產(chǎn)業(yè)氣氛為主要問題看重廊坊市的土地購置本錢及土地購置量關(guān)注優(yōu)惠政策及產(chǎn)業(yè)開展方向看好工程所在位置及未來開展能力企業(yè)特征選址要求對區(qū)域及本工程的看法成熟期企業(yè)——明星企業(yè)、龍頭企業(yè)，有很強(qiáng)的政府運(yùn)作能力，能得到較多優(yōu)惠政策，購地自建物業(yè)為主多為該行業(yè)龍頭企業(yè)，是各個省市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)爭搶的對象，納稅能力強(qiáng)的明星企業(yè)，有多個子公司因其較強(qiáng)的納稅能力和區(qū)域經(jīng)濟(jì)、就業(yè)帶動作用，政府能給予較好的優(yōu)惠政策及土地政策，特事特辦企業(yè)多購地自建辦公物業(yè)抗區(qū)域不成熟的能力較強(qiáng)，企業(yè)有能力自行解決員工配套需求對高端配套有要求客戶分析成熟期企業(yè)象群型企業(yè)關(guān)注要素：政策區(qū)位配套交通關(guān)注要素：區(qū)域優(yōu)惠政策、區(qū)位、配套、交通等；物業(yè)需求：以購地為主，或購置2000平米以上物業(yè)，3000平米以上的廠房成熟期企業(yè)租用、購置辦公均有，政策優(yōu)惠條件、區(qū)位、價格、商業(yè)配套是其優(yōu)先考慮因素，價格承受能力高，可承受2000萬以上價格Q6：Q8：Q10：Q11：Q12：客戶分析成熟期企業(yè)Q14：Q15：Q16.2：客戶分析成熟期企業(yè)Q16.4：企業(yè)看好科技谷的低價優(yōu)勢、交通條件和低密度辦公，在物業(yè)類型上，廠房的需求量較大，辦公面積在2000平方米以上Q20：Q21：Q22：Q23：Q24：Q25：Q26：Q27：Q28：Q29：客戶分析成熟期企業(yè)成熟期企業(yè)對居住配套有較大需求，希望配比一定量宿舍和專家公寓，單位長租和員工購置均可Q30：Q32：Q33：Q34：客戶分析成熟期企業(yè)Q31：除根本配套外，企業(yè)對高端配套要求較高，金融、酒店、購物中心等配套開始出現(xiàn)，配套不齊全、產(chǎn)業(yè)聚集度不強(qiáng)依然是主要問題實(shí)力型客戶、成長型客戶的需求點(diǎn)存在一定市場空間，是本工程的兩類潛在客戶需求面積：大于2000平米，以購地為主；企業(yè)類型：多為國有二級企業(yè)，集團(tuán)重組等原因劃分出的二級單位，支付能力強(qiáng)，企業(yè)兼有研發(fā)、辦公、生產(chǎn)功能；需求關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域優(yōu)惠政策、產(chǎn)業(yè)氣氛、形象展示〔購地自建為主〕；配套需求：抗區(qū)域不成熟的能力較強(qiáng)，公司一般對研發(fā)人員配有班車，由于業(yè)務(wù)往來需求，希望園區(qū)可以有較為高檔的商務(wù)餐飲及住宿配套。成熟期企業(yè)實(shí)力型企業(yè)成長型企業(yè)小型、初創(chuàng)型企業(yè)需求面積：在500-2000平米企業(yè)類型：a.高速開展階段的私營企業(yè)，企業(yè)處于快速開展期b.民營上市公司，通過上市募集資金或者獲得科研基金，具備一定的資本運(yùn)作能力，但關(guān)注企業(yè)運(yùn)營本錢，注重企業(yè)形象、辦公環(huán)境以及配置，高素質(zhì)研發(fā)類人員占企業(yè)人員總數(shù)的60%以上，生產(chǎn)類型屬于研發(fā)類輕型生產(chǎn)；需求關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域優(yōu)惠政策、產(chǎn)業(yè)氣氛、本錢控制、形象展示〔以購置物業(yè)為主，或小規(guī)模購地〕、員工生活配套；配套需求：對園區(qū)配套〔銀行、餐飲、娛樂休閑〕、公共交通等方面存在一定的需求、局部員工居住配套；需求面積：在200-1000平米企業(yè)類型：已經(jīng)經(jīng)歷了初創(chuàng)，正在成長型的企業(yè)，且開展前景良好，有一定的支付能力需求關(guān)注點(diǎn)：園區(qū)優(yōu)惠政策、物業(yè)實(shí)用性、價格較為敏感，本錢控制型配套需求：對園區(qū)交通〔地鐵、輕軌、多條公交等便捷公共交通〕以及生活配套〔小超市、快餐店、郵局、銀行〕有較強(qiáng)的要求，并希望有滿足員工的居住需求功能需求面積：小于300平米企業(yè)類型：起步階段的企業(yè)，剛性需求〔原辦公物業(yè)拆遷等原因〕，價格敏感型企業(yè)，離原辦公地點(diǎn)近或是離老板居住地近，有局部購置小面積物業(yè)用于注冊公司，大多為需要園區(qū)政策支持的企業(yè)，多為租用需求關(guān)注點(diǎn)：價格敏感型、園區(qū)優(yōu)惠政策、物業(yè)使用率、配套依賴型；配套需求：對環(huán)境配套的依賴程度很高客戶初判針對本工程，本次深度訪談覆蓋北京、廊坊兩地企業(yè)客戶及工業(yè)園、孵化器等專業(yè)人士訪談類型區(qū)域企業(yè)客戶北京廊坊億利方興有限公司阿爾法思奇（北京）科技有限公司北京立達(dá)欣科技發(fā)展有限公司嘉捷科技園美寶化妝品制造商……河北深思新材料技術(shù)有限公司華宇創(chuàng)新科技有限公司大地檢測公司廊坊東能石油工程技術(shù)有限公司……專業(yè)人士非中心·中弘國際商務(wù)花園置業(yè)顧問王平北大孵化器訪談西山匯芯中心……建業(yè)大廈天利得益第六大街鳳凰城……備注：訪談內(nèi)容詳見附件訪談紀(jì)要北京企業(yè)客戶本工程對其吸引點(diǎn)區(qū)位環(huán)境：工程區(qū)位離北京近，在距離上能接受；本錢優(yōu)勢：北京的租金和售價逐年攀升，迫使企業(yè)外溢，廊坊低本錢具有優(yōu)勢；