上半年中國房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

上半年中國房地產(chǎn)市場調(diào)查報告上半年中國房地產(chǎn)市場調(diào)查報告「篇一」房地產(chǎn)市場調(diào)查報告范文精選一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長注入了新的活力。目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升；樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。20XX年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90—100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。總體看，20XX年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于20XX年，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍；同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。20XX年，從購房者購房的動機(jī)來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。預(yù)計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了20XX年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預(yù)計將小于20XX年水平。20XX年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，20XX年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。20XX年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點；對gdp增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。20XX年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動消費系數(shù)1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達(dá)到3.12億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運(yùn)行的動態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場，規(guī)范交易行為，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化；二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托，實現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進(jìn)行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費。3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房（1997）173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)（1997）239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機(jī)關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制。縣城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計要求。上半年中國房地產(chǎn)市場調(diào)查報告「篇二」四、對規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點建議促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)?、政策配套性?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。xxx房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對于推動xxx經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。上半年中國房地產(chǎn)市場調(diào)查報告「篇三」關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)查報告(一)一、xx房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地。總體而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求。20年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。20年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。二、xx商品住宅發(fā)展特征產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。消費者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。三、20年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析(1)商品住宅價格與銷量分析xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居XX市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20年(1—6月份)，xx住宅均價達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個XX市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。xx中心區(qū)作為XX市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色。同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。(2)xx商品住宅市場供求關(guān)系1、20年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，XX市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高億房研究中心的20年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。4、主要銷售的住房產(chǎn)品價格集中在5000-7000元/平方米如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。5、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120平方米20年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和XX區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：(一)xx中心區(qū)20年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達(dá)到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購房者消費;當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。預(yù)計不久的將來，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個xx中心區(qū)的加快建設(shè)。xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20年6月30號)上半年中國房地產(chǎn)市場調(diào)查報告「篇四」在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù)。、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。東莞市政府關(guān)于常平(20~20)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：20年、20年和20年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;2005年、20年和20年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點。根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、20年和20年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右;2005年、20年和20年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃2005年、20年和20年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向為主要向南，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點。常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中20年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。上半年中國房地產(chǎn)市場調(diào)查報告「篇五」2016年上半年中國房地產(chǎn)市場調(diào)查報告1.價格：百城整體累計上漲7.61%，核心一二線及其周邊城市輪番領(lǐng)漲新房價格：百城持續(xù)上漲創(chuàng)新高，二線城市表現(xiàn)突出圖：百城住宅均價及環(huán)比變化2016年上半年百城住宅均價環(huán)比漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，3月環(huán)比漲幅達(dá)1.90%，5月同比漲幅突破10%。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2016年以來，百城住宅均價環(huán)比持續(xù)上漲，上半年累計上漲7.61%。其中，一季度累計上漲2.94%，3月單月漲幅達(dá)到歷史最高點，為1.90%;二季度保持較高漲幅，累計上漲4.54%。同比來看，百城住宅價格同比自2015年8月止跌轉(zhuǎn)漲以來連續(xù)11個月上漲，且漲幅持續(xù)擴(kuò)大，今年5月漲幅突破10%，6月漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，至11.18%。圖：各線城市住宅均價環(huán)比走勢表：百城及各類型城市不同階段累計漲跌幅2016年上半年，各級城市住宅價格均累計上漲，二季度城市分化趨勢放緩。具體來看，一線城市上半年累計上漲12.79%，漲幅較去年同期擴(kuò)大7.62個百分點;二線城市累計上漲5.33%，其中蘇州、南京累計漲幅超過20%;三線城市累計上漲4.27%，其中東莞、中山、惠州漲幅超過25%，居全國前列。二季度分化趨勢明顯放緩，一線城市漲幅收窄，二三線漲幅均擴(kuò)大，尤其是二線城市漲幅擴(kuò)大顯著。2、供求：各類需求釋放推動市場高位運(yùn)行，二季度增速有所回落新房成交：上半年成交創(chuàng)歷史新高，同比增長近四成圖：2010-2016年6月50個代表城市月度成交量走勢市場成交高位運(yùn)行，3月創(chuàng)歷史單月新高，4月以來持續(xù)降溫。2016年上半年，市場成交高位運(yùn)行，50個代表城市住宅月均成交約3570萬平方米，同比增長37.9%，絕對量創(chuàng)歷史同期最高水平。具體來看，一季度，在寬松的政策環(huán)境、貨幣信貸環(huán)境下，市場預(yù)期向好，成交穩(wěn)步提升，代表城市住宅月均成交3135萬平方米，同比大幅增長50.1%，其中，3月單月成交量高達(dá)4410萬平方米，同比增長86.4%，絕對水平創(chuàng)歷史單月新高。二季度以來，滬深限購加碼，且自去年下半年以來市場成交活躍已透支部分需求，加之蘇州、東莞等熱點城市價格高企，市場觀望情緒漸濃，導(dǎo)致需求增速有所回落，成交逐步降溫，6月代表城市單月成交同比增幅持續(xù)收窄至14.6%;整體來看，據(jù)初步統(tǒng)計，二季度月均成交約4000萬平方米，同比增長29.6%，較一季度收窄20.5個百分點。(1)庫存與去化：去化效果顯現(xiàn)，庫存消化時間持續(xù)下降圖：2010-2016年6月20個代表城市商品住宅成交面積及供應(yīng)面積走勢成交增幅超過供應(yīng)，短期需求顯著大于供應(yīng)。上半年，市場供應(yīng)端仍持續(xù)調(diào)整，20個代表城市月均新增供應(yīng)約1336萬平方米，同比增長4.3%;而同期月均成交1892萬平方米，同比增長35.8%，銷供比為1.42，較去年同期高出0.33，短期市場需求顯著大于供應(yīng)。具體來看，無錫銷供比最高，達(dá)3.05;宿州、蕪湖次之;天津銷供比高達(dá)1.95;杭州高達(dá)1.69;上海高達(dá)1.58。圖：2010年至今20個代表城市可售面積與庫存消化時間受益于市場成交快速增長，可售面積及庫存消化時間持續(xù)下降。據(jù)初步統(tǒng)計，截至2016年6月底，20個代表城市可售面積約12800萬平方米，同比下降25.3%，從絕對量來看，庫存量位于2013年7月以來最低水平。庫存消化時間方面，今年一季度以來，成交高位運(yùn)行，庫存消化時間持續(xù)縮短。截至6月末，代表城市庫存消化時間為7.7個月，較去年末縮短1.9個月，較去年同期縮短6.1個月。整體來看，上半年市場高位運(yùn)行，成交快速增長，庫存快速去化。一季度受政策利好影響，剛需、改善性需求乃至部分投資性需求積極入市，新房、二手房市場熱度較高，其中3月新房成交創(chuàng)歷史單月新高，二手房成交為歷史單月次高;二季度以來二手房市場回落，并傳導(dǎo)至新房市場，成交增速回調(diào)。預(yù)計下半年，一線城市和南京、蘇州、合肥等熱點二線城市在政策收緊預(yù)期影響下，市場成交會有下行的壓力;重慶、天津、武漢、成都等城市會延續(xù)當(dāng)前市場走勢;庫存壓力比較大的三四線城市在去庫存政策刺激下，成交量走勢平穩(wěn)。?1.土地：一線及重點二線城市頻現(xiàn)地王，蘇州、南京等城市地價翻倍(1)供求：整體供求再創(chuàng)新低，供應(yīng)降幅超過需求圖：2010年至今全國300個城市住宅和商辦用地推出面積注：如無特殊說明，土地面積指規(guī)劃建筑面積;所有土地數(shù)據(jù)來自公開招拍掛市場上半年各類土地總推出量同比下降3.9%，為2010年以來最低水平。2016年上半年，全國300個城市共推出各類用地8.3億平方米，同比下降3.9%。其中，住宅用地推出3.5億平方米，同比下降8.3%;商辦用地推出1.3億平方米，同比下降8.6%。對比往年同期土地推出面積來看，2016年上半年住宅月均推出面積為5866萬平方米，商辦月均推出2152萬平方米，均為2010年以來最低水平。分季度來看，一季度受到春節(jié)假期的影響，各類土地推出量同比降幅達(dá)9.7%，其中住宅供應(yīng)量同比下降12.8%;二季度受熱點城市加大土地供應(yīng)量政策指導(dǎo)影響，各類用地推出量同比止降轉(zhuǎn)升，同比微漲1.2%?？傮w來看，上半年政府供地節(jié)奏放緩，控制土地供應(yīng)政策效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，各類土地供應(yīng)創(chuàng)近六年新低，但二季度較一季度有所回升。圖：2010年至今全國300個城市住宅和商辦用地成交面積上半年各類土地成交量同比下降0.9%。成交面積方面，2016年上半年，全國300個城市各類土地共成交6.5億平方米，同比下降0.9%。其中住宅用地成交2.8億平方米，同比下降2.4%;商辦用地成交0.9億平方米，同比下降14.1%。出讓金方面，各類土地出讓金達(dá)10783億元，同比增長32.8%;其中住宅大幅增長52.4%，商辦土地下降13.2%。對比往年同期土地成交面積來看，2016年上半年住宅用地月均成交面積為4514萬平方米，商辦用地月均成交面積為1514萬平方米，均為2011年來最低水平。分季度來看，一季度全國300個城市各類用地成交面積同比下降12.2%，其中住宅與商辦用地降幅分別為15.0%和25.9%;二季度各類用地成交面積轉(zhuǎn)降為升，同比上漲9.3%。總體來看，上半年全國300城市土地成交量繼續(xù)保持低位水平，但降幅呈逐漸收窄趨勢，尤其是二季度，住宅用地成交面積不斷增長，已實現(xiàn)轉(zhuǎn)降為升，但商辦土地受庫存壓力較大影響，成交繼續(xù)保持下滑態(tài)勢。預(yù)計下半年，供應(yīng)方面，300城市整體土地推出量將繼續(xù)維持低位，但不同城市土地供應(yīng)趨勢將進(jìn)一步分化，在重點二線城市市場供不應(yīng)求背景下，土地供應(yīng)量有望繼續(xù)回暖;庫存壓力較大的少數(shù)二線及多數(shù)三四線城市土地供應(yīng)量將繼續(xù)減少。成交方面，300城市成交量也將繼續(xù)保持低位水平，但同比降幅將進(jìn)一步收窄，部分熱點二線及一線城市輻射的三四線城市住宅土地成交量將繼續(xù)呈上行趨勢。(2)價格：整體樓面價和溢價率同比大幅上漲，住宅用地上漲明顯圖：2010年至今全國300個城市住宅和商辦用地樓面均價及平均溢價率各類用地成交樓面價同比上漲超三成，住宅用地樓面價漲幅超五成。2016年上半年，全國300個城市各類用地成交樓面均價為1652元/平方米，較去年同期上漲33.9%，其中住宅用地樓面均價為2968元/平方米，同比上漲54.8%;商辦用地為1693元/平方米，同比微漲1.2%。分季度來看，一季度各類用地成交樓面價同比上漲16.7%，住宅用地大幅上漲34.8%，商辦用地同比微幅上漲;二季度各類用地整體樓面價同比繼續(xù)保持上漲，漲幅擴(kuò)大至49.1%，其中住宅用地樓面價同比大幅上漲72%。溢價率大幅提高，二季度漲幅最明顯。2016年上半年，全國300個城市各類用地成交平均溢價率大幅提高，溢價率為40.9%，較去年同期提高31個百分點。其中，住宅用地溢價率為53.1%，較去年同期提高40.6個百分點。分季度來看，一季度各類用地溢價率為25.7%，較去年同期提高17個百分點，住宅和商辦用地分別提高23.5和1.1個百分點;二季度整體溢價率繼續(xù)上行，達(dá)54.5%，較去年同期提高43.3個百分點，其中住宅溢價率達(dá)69.6%，較去年同期提高54.6個百分點。表：2016年上半年全國住宅用地總價前十名上半年地王涌現(xiàn)，土地?zé)岫葌鲗?dǎo)范圍不斷擴(kuò)大。2016年上半年，土地市場最亮眼的莫過于層出不窮的地王，“高總價、高單價、高溢價率”的“三高”土地成交記錄不斷被刷新，全國成交總價前十的土地成交金額同比上漲44%。展望下半年，一方面，在整體信貸環(huán)境寬松、行業(yè)整合壓力、地方政府土地財政依賴、重點城市短期市場供不應(yīng)求等因素影響下，重點一二線城市土地市場仍將保持火熱，整體樓面價和溢價率繼續(xù)保持高位水平;另一方面，部分熱點二線城市市場風(fēng)險積聚導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸收緊預(yù)期加強(qiáng)，土地市場熱度可能向武漢、鄭州等二線城市不斷傳導(dǎo)。2.企業(yè)：品牌房企業(yè)績大幅增長，大型房企加速整合，重塑行業(yè)格局(1)銷售業(yè)績：房企業(yè)績上半年大幅增長，115家企業(yè)銷售業(yè)績突破50億表：2016上半年50億以上房企銷售業(yè)績格局分布上半年銷售額超50億房企增加至115家。今年以來，在房地產(chǎn)政策全面寬松的背景下，品牌房企緊抓去庫存機(jī)遇，熱點城市業(yè)績貢獻(xiàn)顯著拉升總體業(yè)績，同時城市價格上行也進(jìn)一步提升了銷售額。根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測顯示，截至6月30日，銷售額超過50億的企業(yè)達(dá)到115家，比去年同期增加了46家。圖：2012年至2016年6月代表企業(yè)月度銷售額及同比增速注：重點監(jiān)測品牌企業(yè)包括萬科、保利、恒大、中海、碧桂園、世茂、綠城、融創(chuàng)、龍湖、華潤、金地、遠(yuǎn)洋、招商、富力、雅居樂、首創(chuàng)、新城、建業(yè)、越秀、合景泰富重點監(jiān)測房企銷售業(yè)績大幅增長。從中指重點監(jiān)測的20家品牌房企來看，2016年上半年累計總銷售額達(dá)到11163億元，較去年同期大幅提高59.8%，銷售面積同比提高44.5%。具體來看，一季度20家品牌房企銷售金額同比增幅達(dá)到八成，二季度則由于去年同期基數(shù)較高，銷售額同比增幅收窄至49.0%，但仍處于較高水平。上半年業(yè)績顯著增長的主要原因有兩方面：一方面是房地產(chǎn)政策面“去庫存”導(dǎo)向下，貨幣信貸等多重寬松政策有效刺激了市場需求;另一方面是房企銷售策略的改變，在市場較好的情況下把握主流產(chǎn)品類型，加快周轉(zhuǎn)，并適當(dāng)調(diào)整價格，使整體銷售金額較去年同期大幅提高。代表房企2016銷售目標(biāo)完成率已達(dá)六成。截至2016年6月，重點監(jiān)測房企年度銷售目標(biāo)平均完成率達(dá)到60%。具體來看，恒大、融創(chuàng)和新城當(dāng)前目標(biāo)完成率均已超過七成，而保利和萬科也已超過六成，招商蛇口在完成重組之后，今年銷售額目標(biāo)較高，目前完成率不足五成。去年以來房地產(chǎn)市場量價穩(wěn)步回升，使得年初多數(shù)品牌房企在制定2016年銷售目標(biāo)時保持了審慎樂觀的態(tài)度，今年以來核心一二線城市市場的高熱使多數(shù)房企的目標(biāo)完成率已經(jīng)達(dá)到了較高水平。(2)拿地情況：品牌房企加大土地投資，爭相競逐二線城市圖：2011年1月-2016年6月20家代表企業(yè)拿地面積和金額情況品牌房企拿地規(guī)?；厣玫刂С鐾仍龃?。2016年上半年，20家代表企業(yè)累計拿地5226萬平方米(按規(guī)劃建筑面積計算，下同)，同比增長49.1%;累計拿地金額為2365億元，同比增長39.8%。具體來看，一季度房企拿地規(guī)模較去年同期略有增長;而隨著一季度一二線城市市場的走熱，房企在二季度拿地節(jié)奏有所加快，二季度拿地金額同比增幅超過7成。整體來說，房地產(chǎn)市場銷售的持續(xù)走高激發(fā)了房企補(bǔ)倉意愿，使其拿地信心明顯提高。(3)房企整合：大型房企兼并重組壓力增大，行業(yè)將進(jìn)一步洗牌隨著房地產(chǎn)快速增長期的結(jié)束，房地產(chǎn)企業(yè)的分化愈發(fā)明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的格局面臨重構(gòu)。在去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上也首次公開提出“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”，意圖創(chuàng)造良性的行業(yè)整合環(huán)境，促使部分中小房企逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，完成行業(yè)重組。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)并購重組案例日漸增多，大型房企“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”逐漸成為新常態(tài)。今年以來，中海、中信為代表的大型房企之間通過兼并重組形成行業(yè)大鱷的趨勢顯現(xiàn)，未來行業(yè)將進(jìn)一步洗牌?？傮w來看，2016年上半年，在各類寬松政策疊加之下，市場迅速升溫，品牌房企通過把握主流產(chǎn)品需求以及高周轉(zhuǎn)策略實現(xiàn)了銷售業(yè)績的持續(xù)增長;同時，在市場整體回暖趨勢下，房企拿地信心繼續(xù)提高，拿地策略逐漸向二線基本面較好的核心城市轉(zhuǎn)移。此外，融資成本的不斷降低使得房企上半年債務(wù)融資規(guī)模大幅提高，但在有效擴(kuò)充資本的同時也給房企帶來了一定的金融風(fēng)險，預(yù)計下半年融資規(guī)模將會下降。房地產(chǎn)市場已進(jìn)入白銀時代，行業(yè)發(fā)展空間不斷壓縮，大型房企通過重組整合資源，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高。第二部分：2016年下半年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望1.宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)增長面臨較大壓力，房地產(chǎn)政策環(huán)境分化加劇(1)宏觀經(jīng)濟(jì)：內(nèi)生增長動力不足，外貿(mào)需求低迷，下半年經(jīng)濟(jì)增長承壓圖：2007年至今全國主要宏觀指標(biāo)增速走勢內(nèi)生增長動力不足，外貿(mào)需求低迷，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將面臨更大的不確定性。2016年以來國內(nèi)政策環(huán)境寬松，供給側(cè)改革持續(xù)深化，但新舊經(jīng)濟(jì)增長動力交替過渡，在新型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)尚未形成規(guī)模效應(yīng)之前，經(jīng)濟(jì)下行壓力不減。2016年一季度GDP增速繼續(xù)放緩，同比增長6.7%，較去年同期收窄0.3個百分點。6月制造業(yè)PMI為50.0%，較5月下降0.1個百分點，位于臨界點，制造業(yè)擴(kuò)張勢頭收緩，其中制造業(yè)PMI出口訂單指數(shù)49.6%，再次低于榮枯線，并且英國脫歐加大了歐盟經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險，外貿(mào)需求預(yù)期持續(xù)低迷，出口難見好轉(zhuǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性，將對居民收入、就業(yè)等帶來一定影響，同時影響房地產(chǎn)行業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)期。目前國內(nèi)固定資產(chǎn)投資方面過度依賴基建、房地產(chǎn)，而民營投資活力下降，在內(nèi)憂外困的背景下，消費乏力，外貿(mào)低迷，制造業(yè)景氣欠佳，市場信心不足，居民收入及就業(yè)受到較大影響。在國內(nèi)新舊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的過程中，國際政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境更加復(fù)雜，預(yù)計未來我國經(jīng)濟(jì)下行壓力會更大。對房地產(chǎn)而言，傳統(tǒng)上游產(chǎn)業(yè)將面臨去產(chǎn)能的供給側(cè)改革，經(jīng)濟(jì)下行、需求減弱對其影響更明顯，而下游服務(wù)行業(yè)會因為存量房時代的到來，成為整個行業(yè)發(fā)展延伸的重要方向。(2)貨幣信貸環(huán)境：整體穩(wěn)健，其中熱點城市信貸政策趨緊預(yù)期加強(qiáng)貨幣寬松推動熱點城市量價高漲，但二季度以來政策有趨緊態(tài)勢。自2015年下半年以來，深圳、上海、南京、蘇州等部分一二線城市市場持續(xù)高熱，主要得益于寬松的貨幣信貸政策，首付比例與房貸成本雙低促進(jìn)了需求的快速入市，并且短期供不應(yīng)求激發(fā)了部分投資需求的資金入場，推動市場量價高位運(yùn)行。另一方面，2016年上半年，熱點城市市場的高漲情緒帶動部分三四線城市的量價企穩(wěn)回升，共同推動全國商品房銷售指標(biāo)達(dá)到歷史高位。從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，一季度貨幣信貸超預(yù)期寬松，M2余額同比增速高達(dá)13.4%，人民幣新增貸款超4.5萬億，同比多增8835億元;而4、5月份，政策轉(zhuǎn)向，M2增速分別降至12.8%和11.8%，人民幣新增貸款分別降至5642億元和9855億元，其中4月新增貸款同比降幅高達(dá)20%。當(dāng)下一二線熱點城市的高房價已經(jīng)脫離基本面的支撐，下半年高位回調(diào)是大概率事件，這將加大銀行的信貸風(fēng)險，更嚴(yán)重的可能會觸發(fā)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險，因此銀行將對未來貨幣信貸政策采取針對性收緊措施，尤其熱點一二線城市房地產(chǎn)信貸政策將更加審慎。從二季度貨幣信貸指標(biāo)來看，政策調(diào)整跡象已經(jīng)顯現(xiàn)，預(yù)計下半年信貸政策將在提高首付比例、降低公積金貸款額度、下調(diào)利率優(yōu)惠力度等方面著手調(diào)控?zé)狳c城市的住房市場。(3)房地產(chǎn)調(diào)控：地方因城施策更細(xì)化，多元政策繼續(xù)促進(jìn)庫存去化因城施策基調(diào)下各地政策分化更顯著。在經(jīng)濟(jì)下行壓力仍存、宏觀環(huán)境不穩(wěn)定性加劇的背景下，未來中央宏觀政策仍將以穩(wěn)為主，保持經(jīng)濟(jì)增長和就業(yè)穩(wěn)定。而當(dāng)前一線城市成交相對放緩，多數(shù)二線及三四線城市庫存壓力仍嚴(yán)峻，部分熱點二線城市成交火熱，房價地價領(lǐng)漲，地方政策將更靈活主動，因城施策更細(xì)化。部分強(qiáng)二線熱點城市及熱點區(qū)域?qū)⒂瓉砀卟町惢恼?，房價漲幅過快且已有收緊政策出臺的城市或?qū)⒏鶕?jù)市場情況采取更審慎的價格監(jiān)控及房地產(chǎn)金融信貸政策，其它未有政策出臺的城市為防止價格過快上漲，或也將加強(qiáng)市場監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。庫存壓力仍然較大的多數(shù)三四線城市，未來將繼續(xù)落實優(yōu)惠政策、推進(jìn)供給側(cè)改革以加快樓市庫存去化，穩(wěn)定市場預(yù)期，改善房地產(chǎn)投資環(huán)境，其中進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革、鼓勵農(nóng)民工購房、穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化仍將是政策發(fā)力點。房地產(chǎn)多元化政策推動住房制度改革加快，促進(jìn)庫存去化。各級政府供給側(cè)改革去庫存方案中，均提出要推動房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，鼓勵多元化發(fā)展，未來針對持續(xù)推進(jìn)租賃市場、加快化解非住宅庫存也將出臺更有力的政策支持。發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，也是去庫存政策的重要組成部分，未來租賃市場相關(guān)立法將進(jìn)一步完善，地方政策也將進(jìn)一步落實。部分高庫存城市將推動商品房庫存向租賃房源轉(zhuǎn)化，供應(yīng)偏緊的城市也將推動各類閑置用房轉(zhuǎn)為住房供應(yīng)。商辦地產(chǎn)等去庫存也是各地政策的著力點之一，特別是熱點二線城市，在住宅成交火爆的背景下，去庫存重點是非住宅商品房。未來中央及地方出臺相關(guān)政策鼓勵商辦等非住宅庫存去化預(yù)期強(qiáng)烈，一方面在住宅供不應(yīng)求、商辦庫存過高的城市，調(diào)整商住比例，將商辦庫存向住宅供應(yīng)轉(zhuǎn)化;另一方面，適當(dāng)控制商服用地供應(yīng)規(guī)模、允許非住宅項目向新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，在推動房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型促進(jìn)市場多元化健康發(fā)展的同時，化解非住宅庫存壓力。2.市場趨勢：下半年市場量價增速將回調(diào)，投資、新開工同比表現(xiàn)平穩(wěn)總體預(yù)測：2016年銷售將創(chuàng)新高，投資、新開工同比表現(xiàn)平穩(wěn)根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，結(jié)合中國人民大學(xué)、中國社科院、北大“朗潤預(yù)測”等機(jī)構(gòu)對2016年經(jīng)濟(jì)環(huán)境的預(yù)測，參照近期宏觀政策走向，對2016年房地產(chǎn)市場提出如下假設(shè)：假設(shè)1：宏觀經(jīng)濟(jì)在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中增速放緩，下行壓力依然較大;假設(shè)2：貨幣環(huán)境寬松趨穩(wěn)，中長期貸款基準(zhǔn)利率依然維持4.90%，信貸政策差異化;在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，2016年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積創(chuàng)新高，投資、新開工平穩(wěn)恢復(fù)”的特點。全國銷售：下半年銷售面積同比下降，但全年總量仍創(chuàng)新高圖：2007年至2016年商品房銷售面積、銷售額上下半年走勢注：圖中百分比為同比增速預(yù)計下半年銷售面積、銷售額同比有所下降。2016年以來，在一二線熱點城市的帶動下，全國商品房需求持續(xù)放量，短期銷售均價快速上漲，銷售額快速提升。1-5月，商品房銷售面積47954萬平方米，同比大幅增長33.2%，銷售額36775億元，同比大幅增長50.7%。上半年全國商品房市場的量價齊升主要受益于寬松的政策環(huán)境刺激，市場預(yù)期向好，各類需求加快釋放，銷售面積與銷售額均達(dá)到歷史同期最高水平。但部分一二線城市的市場過熱不僅積聚了房價泡沫風(fēng)險，更加大了銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險，部分城市上半年已經(jīng)開始對樓市出臺收緊調(diào)控政策，如深圳、上海限購加碼，蘇州、南京房價地價“雙限”等。展望下半年，熱點城市調(diào)控政策存收緊預(yù)期，需求釋放有限，且受去年下半年高基數(shù)的影響，下半年銷售面積同比下降是大概率事件，預(yù)計商品房銷售面積同比下降9.3%左右，但全年同比增長，增幅在4.6%-6.6%之間。銷售額方面，下半年隨著成交面積下降，成交價格增速放緩，預(yù)計下半年全國商品房銷售額同比下降約4.4%，全年銷售額同比增幅在13.3%-15.3%之間。全國投資開工：下半年投資、新開工同比表現(xiàn)平穩(wěn)圖：2000年至今商品房屋新開工面積上下半年走勢注：圖中百分比為同比增速預(yù)計下半年新開工面積基本持平于去年同期，全年實現(xiàn)7%左右的同比增幅。從歷史數(shù)據(jù)來看，銷售面積與新增M2對企業(yè)開工量有明顯的促進(jìn)作用。一方面，寬松的貨幣環(huán)境有效刺激了市場需求的回升，企業(yè)開工投資信心恢復(fù)，2016年1-5月，伴隨著銷售面積的大幅增長，全國商品房新開工面積同比增速高達(dá)18.3%;另一方面，企業(yè)融資環(huán)境極大的改善為企業(yè)提供了充裕的現(xiàn)金流，開工意愿更足，2016年1-5月，房企到位資金同比增速高達(dá)16.8%，有效保障了上半年企業(yè)的開工進(jìn)度。展望下半年，貨幣信貸政策趨穩(wěn)，新開工增速較上半年會有所下降，但仍將持平于去年同期，且全年新開工面積同比增幅在6.4%~8.4%之間。圖：2008年至今房地產(chǎn)開發(fā)投資額、企業(yè)資金來源及新開工同比增速對比房地產(chǎn)開發(fā)投資額受企業(yè)資金和新開工同比增速影響較大，預(yù)計下半年投資狀況保持穩(wěn)定。2016年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速觸底回升，1-5月累計同比增速7.0%，較2015年全年增速提升6個百分點。上半年由于企業(yè)回籠資金速度加快，融資環(huán)境改善，企業(yè)資金充裕，投資意愿增強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯提升。展望下半年，新開工同比表現(xiàn)平穩(wěn)，企業(yè)資金狀況良好，房地產(chǎn)開發(fā)投資額將繼續(xù)保持增長，同比增速約為6.0%，較上半年略有放緩，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速在5.7%-7.7%之間。3.關(guān)注點：“控風(fēng)險”與“去庫存”，市場分化下的矛盾如何解?(1)控風(fēng)險：熱點城市風(fēng)險集聚，警惕市場波動調(diào)整今年上半年，在寬松貨幣信貸、調(diào)控政策環(huán)境下，市場預(yù)期顯著改善、消費者集中入市，導(dǎo)致一線城市及南京、蘇州等二線城市房地產(chǎn)市場高熱，房價漲幅遠(yuǎn)超市場承受能力，且杠桿較高，下半年應(yīng)警惕市場風(fēng)險。一方面，上半年此類城市成交過熱，部分需求被透支，且房價高企，市場觀望情緒加重，導(dǎo)致下半年有效需求不足;另一方面，此類城市對于貨幣信貸政策的反應(yīng)較為敏感，下半年地方出臺針對性的信貸調(diào)整政策的可能性較高，將導(dǎo)致市場量價存在一定的調(diào)整壓力。高房價及需求透支，導(dǎo)致下半年有效需求不足價格快速上漲，需求結(jié)構(gòu)改變，市場觀望情緒漸濃。2016年上半年，百城新建住宅價格累計漲幅中，東莞、中山、惠州、蘇州、南京等7個城市累計漲幅超過20%，廈門、上海、合肥等7個城市累計漲幅介于10%到20%之間。一方面，高房價導(dǎo)致需求結(jié)構(gòu)改變，剛需被擠壓，市場需求逐漸以投資為主，如南京、蘇州及合肥等城市，大量的投資性需求將難以維系市場的持續(xù)發(fā)展;另一方面，高房價導(dǎo)致市場觀望情緒漸濃，市場購買力不足，需求放緩入市。成交持續(xù)高位導(dǎo)致未來部分需求被透支，下半年量價面臨調(diào)整。2015年下半年以來，蘇州、南京等城市持續(xù)高位，下半年存在回調(diào)風(fēng)險。蘇州成交自今年4月以來持續(xù)下降，二季度同比降幅超過20%，已經(jīng)呈現(xiàn)回調(diào)跡象。而南京、無錫及合肥上半年成交已經(jīng)達(dá)到去年全年的70%、89%和60%，武漢、天津上半年成交占去年全年比重超70%，部分需求已經(jīng)被透支，應(yīng)警惕后市需求不足導(dǎo)致量價調(diào)整的風(fēng)險。熱點城市信貸政策收緊預(yù)期加強(qiáng)，存量價波動風(fēng)險圖：2011年1月至2016年6月十大城市商品住宅成交走勢下半年熱點城市信貸政策調(diào)整預(yù)期加強(qiáng)，將導(dǎo)致成交量有所下調(diào)。從歷史數(shù)據(jù)來看，熱點城市對信貸政策調(diào)整更為敏感，主要由于熱點城市房價高企，信貸政策變化對購房的資金成本影響較為顯著。2014年“930”政策之后，首付比例下降、利率下調(diào)，對于購房者資金要求有所降低，需求快速入市，成交快速增加且多個城市創(chuàng)歷史新高。今年二季度，蘇州信貸政策略有收緊，成交量出現(xiàn)回落。預(yù)計今年下半年，部分熱點城市將會出臺信貸調(diào)整政策，如利率優(yōu)惠取消、二套房首付比例上浮、公積金額度下調(diào)等政策，將會導(dǎo)致需求有所下降。杠桿水平逐漸上升也加大市場風(fēng)險。杠桿水平變動的快慢是影響房價的重要因素，如果房價上漲是被杠桿所推動，則未來面臨的下跌風(fēng)險較大。上海住戶中長期貸款與住戶存款的比值自去年初以來增長11.6個百分點，在代表省市中最為顯著;其次為江蘇，增幅達(dá)到8.5個百分點。上半年熱點城市的市場調(diào)整主要受加杠桿影響，與實際需求基本面有所脫節(jié)。預(yù)計在未來政策有所調(diào)整下，熱點城市樓市將會出現(xiàn)波動。2016年下半年，對于熱點城市而言，出現(xiàn)信貸政策調(diào)整的可能性較大，且高杠桿、高房價及需求透支，均將導(dǎo)致市場出現(xiàn)波動。開發(fā)商應(yīng)警惕下半年的市場波動風(fēng)險，把握市場節(jié)奏，謹(jǐn)慎拿地，合理銷售，保證企業(yè)銷售回款和資金流。(2)去庫存：三四線城市住宅庫存仍待解，二線城市非住宅庫存規(guī)模顯著今年以來，去庫存效果不斷顯現(xiàn)，截至今年6月底，20個代表城市商品住宅出清周期降至7.7個月，較2014年9月(“930”政策出臺)縮短10.4個月。但是，不同類別城市分化較大，一二線熱點城市商品住宅庫存壓力已基本釋放，部分二線及三四線城市庫存仍相對較高。細(xì)分市場結(jié)構(gòu)失衡，非住宅市場，尤其是部分二線城市的商辦市場庫存壓力更大。去庫存仍任重道遠(yuǎn)，政策需繼續(xù)細(xì)化，盤活存量資產(chǎn)是關(guān)鍵。?三四線庫存形勢仍然嚴(yán)峻圖：2015年1月及2016年6月各級代表城市商品住宅庫存消化時間對比短期來看，部分三四線城市仍面臨較高的庫存壓力。根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，一線城市受到上海、深圳成交回落影響，商品住宅庫存消化時間延長至9.1個月，較一季度有所延長，但仍處于較低水平。二線代表城市降至7.8個月，主要源于合肥、南京、蘇州等城市市場熱度較高，庫存消化時間降至5個月以內(nèi)。三四線代表城市為13.5個月，在各類城市中仍最高，其中，江陰、東營、湛江等城市的庫存消化時間在20個月以上。中長期來看，部分二線城市及多數(shù)三四線城市庫存壓力仍較高。土地消化時間反映中長期庫存情況，一線城市住宅用地平均消化時間僅1.1年，其中深圳不足一年;二