房地產(chǎn)開發(fā)成本管理制度

房地產(chǎn)開發(fā)成本管理制度?一、總則1.目的為加強(qiáng)公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理，規(guī)范成本核算，控制成本支出，提高經(jīng)濟(jì)效益，確保公司項(xiàng)目目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)，特制定本制度。2.適用范圍本制度適用于公司所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)到銷售交付全過程的成本管理。3.基本原則全過程控制原則：對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本進(jìn)行全過程、全方位的管理和控制，貫穿項(xiàng)目前期調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購、工程施工、竣工驗(yàn)收等各個(gè)階段。目標(biāo)管理原則：明確項(xiàng)目成本目標(biāo)，并將目標(biāo)分解到各個(gè)部門和崗位，確保成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。動態(tài)管理原則：根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況和市場變化，及時(shí)調(diào)整成本控制措施，對成本進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控和管理。成本效益原則：在成本管理過程中，要權(quán)衡成本與效益的關(guān)系，以最小的成本投入獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。二、成本管理職責(zé)1.成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組組成：由公司總經(jīng)理擔(dān)任組長，副總經(jīng)理擔(dān)任副組長，各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人為成員。職責(zé)負(fù)責(zé)制定公司成本管理的方針、政策和目標(biāo)。審批項(xiàng)目成本預(yù)算、成本控制方案和成本分析報(bào)告。協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目成本管理中的重大問題。2.成本管理部門職責(zé)負(fù)責(zé)制定和完善公司成本管理制度和流程。組織項(xiàng)目成本預(yù)算的編制、審核和調(diào)整。監(jiān)控項(xiàng)目成本執(zhí)行情況，定期進(jìn)行成本分析和預(yù)警。參與項(xiàng)目招標(biāo)采購、工程變更、結(jié)算等工作，提供成本專業(yè)意見。協(xié)助各部門進(jìn)行成本控制，提供成本管理培訓(xùn)和指導(dǎo)。3.項(xiàng)目部門項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本管理的全面工作，確保項(xiàng)目成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。組織編制項(xiàng)目成本預(yù)算和成本控制方案，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。協(xié)調(diào)項(xiàng)目各部門之間的工作，控制項(xiàng)目成本支出。定期向公司成本管理部門匯報(bào)項(xiàng)目成本情況。項(xiàng)目其他人員按照成本控制方案和崗位職責(zé)要求，做好各自工作范圍內(nèi)的成本控制工作。及時(shí)反饋成本管理中存在的問題，并提出改進(jìn)建議。4.設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制，在滿足項(xiàng)目功能和品質(zhì)要求的前提下，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，降低設(shè)計(jì)成本。配合成本管理部門進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析和比選，提供成本控制建議。參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更的審核，評估設(shè)計(jì)變更對成本的影響。5.工程部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程建設(shè)階段的成本控制，嚴(yán)格按照施工圖紙和合同要求組織施工，確保工程質(zhì)量，控制工程進(jìn)度和成本支出。負(fù)責(zé)工程變更的提出、審核和實(shí)施，及時(shí)辦理工程簽證，做好工程成本核算工作。配合成本管理部門進(jìn)行工程成本分析和成本控制措施的落實(shí)。6.采購部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目招標(biāo)采購工作，選擇優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，確保采購物資和服務(wù)的質(zhì)量，降低采購成本。編制采購預(yù)算和采購計(jì)劃，嚴(yán)格控制采購費(fèi)用支出。參與采購合同的談判和簽訂，審核合同條款，確保合同中成本控制條款的合理性。7.營銷部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目營銷策劃和銷售工作，制定合理的營銷策略，控制營銷費(fèi)用支出，確保銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。配合成本管理部門進(jìn)行項(xiàng)目銷售價(jià)格分析，提供市場價(jià)格信息和銷售策略建議。三、成本核算1.成本核算對象以公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目為成本核算對象，對于同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近且由同一施工單位施工的群體開發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對象。對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的項(xiàng)目，可以按開發(fā)期分階段作為成本核算對象。2.成本項(xiàng)目土地成本：包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、契稅等。前期工程費(fèi)：包括項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、三通一平費(fèi)等。建筑安裝工程費(fèi)：包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝修工程費(fèi)等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括供水、供電、供氣、排水、道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施費(fèi)：包括教育、醫(yī)療、商業(yè)、物業(yè)管理等公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)：包括項(xiàng)目管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)等。3.成本核算方法采用制造成本法進(jìn)行成本核算，將開發(fā)項(xiàng)目的成本分為直接成本和間接成本，直接成本直接計(jì)入各成本核算對象，間接成本按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對象。成本核算應(yīng)遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則，真實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)地反映項(xiàng)目成本情況。4.成本核算流程成本數(shù)據(jù)收集：各部門按照成本核算要求，及時(shí)收集相關(guān)成本數(shù)據(jù)，如合同文件、發(fā)票、工程進(jìn)度報(bào)表等，并提交給成本管理部門。成本數(shù)據(jù)錄入：成本管理部門將收集到的成本數(shù)據(jù)錄入成本核算系統(tǒng)，建立成本臺賬。成本核算與分析：成本管理部門按照成本核算方法和流程，定期進(jìn)行成本核算和分析，編制成本報(bào)表，反映項(xiàng)目成本情況。成本信息反饋：成本管理部門將成本核算結(jié)果及時(shí)反饋給各相關(guān)部門，為成本控制提供依據(jù)。四、成本預(yù)算1.預(yù)算編制原則科學(xué)性原則：預(yù)算編制應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、市場價(jià)格信息和公司成本管理目標(biāo)，采用科學(xué)合理的方法進(jìn)行編制。準(zhǔn)確性原則：預(yù)算編制應(yīng)充分考慮項(xiàng)目的各種因素，確保預(yù)算數(shù)據(jù)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。嚴(yán)肅性原則：預(yù)算一經(jīng)批準(zhǔn)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行，不得隨意調(diào)整。2.預(yù)算編制流程項(xiàng)目啟動階段：項(xiàng)目部門根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，提出成本預(yù)算編制的初步設(shè)想，并提交給成本管理部門。預(yù)算編制階段：成本管理部門組織各相關(guān)部門進(jìn)行成本預(yù)算的編制，各部門按照職責(zé)分工，結(jié)合市場價(jià)格信息和歷史成本數(shù)據(jù)，編制本部門負(fù)責(zé)的成本預(yù)算明細(xì)。成本管理部門對各部門提交的成本預(yù)算明細(xì)進(jìn)行匯總、審核和平衡，形成項(xiàng)目成本預(yù)算草案。預(yù)算審批階段：成本預(yù)算草案提交公司成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批，經(jīng)審批通過后，形成正式的項(xiàng)目成本預(yù)算。3.預(yù)算調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施過程中，如因項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、市場價(jià)格波動、政策調(diào)整等原因?qū)е鲁杀绢A(yù)算需要調(diào)整的，由項(xiàng)目部門提出書面申請，說明調(diào)整原因和調(diào)整內(nèi)容。成本管理部門對申請進(jìn)行審核，并組織相關(guān)部門進(jìn)行成本預(yù)算調(diào)整的論證和分析，提出調(diào)整建議。成本預(yù)算調(diào)整建議提交公司成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批，經(jīng)審批通過后，對成本預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。五、成本控制1.土地成本控制在土地獲取階段，進(jìn)行充分的市場調(diào)研和分析，選擇合適的土地獲取方式和時(shí)機(jī)，確保土地價(jià)格合理。加強(qiáng)與政府部門的溝通協(xié)調(diào)，爭取優(yōu)惠政策，降低土地成本。2.前期工程費(fèi)控制優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，合理確定項(xiàng)目規(guī)模和功能，避免不必要的設(shè)計(jì)變更，降低設(shè)計(jì)成本。采用公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)的方式選擇設(shè)計(jì)單位，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)費(fèi)用支出。加強(qiáng)地質(zhì)勘察工作，確保勘察數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可靠，避免因勘察失誤導(dǎo)致的工程變更和成本增加。3.建筑安裝工程費(fèi)控制采用工程量清單計(jì)價(jià)方式進(jìn)行工程招標(biāo)，選擇合理的招標(biāo)方式和評標(biāo)方法，確保工程價(jià)格合理。加強(qiáng)工程施工過程管理，嚴(yán)格控制工程質(zhì)量、進(jìn)度和成本，避免因工程質(zhì)量問題導(dǎo)致的返工和成本增加。嚴(yán)格控制工程變更，工程變更必須經(jīng)過審批，評估變更對成本的影響，確保變更后的成本不超過預(yù)算。做好工程簽證管理工作，工程簽證必須真實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)，手續(xù)齊全。4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)控制優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方案，合理確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，避免過度建設(shè)或建設(shè)不足。采用集中采購、批量招標(biāo)等方式降低基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本。加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程管理，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度，控制建設(shè)成本。5.公共配套設(shè)施費(fèi)控制按照項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，合理確定公共配套設(shè)施的建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模，避免不必要的配套設(shè)施建設(shè)。采用成本效益分析方法，對公共配套設(shè)施建設(shè)方案進(jìn)行評估，選擇最優(yōu)方案，降低建設(shè)成本。加強(qiáng)公共配套設(shè)施建設(shè)過程管理，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度，控制建設(shè)成本。6.開發(fā)間接費(fèi)控制嚴(yán)格控制項(xiàng)目管理人員編制，合理確定人員薪酬標(biāo)準(zhǔn)，降低人工成本。加強(qiáng)辦公費(fèi)用、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用支出的管理，嚴(yán)格執(zhí)行公司費(fèi)用報(bào)銷制度，控制費(fèi)用支出。合理安排項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，提高資金使用效率，降低資金成本。六、成本分析與考核1.成本分析定期分析：成本管理部門每月對項(xiàng)目成本進(jìn)行分析，編制成本分析報(bào)告，反映項(xiàng)目成本預(yù)算執(zhí)行情況、成本變動原因及趨勢等。專項(xiàng)分析：針對項(xiàng)目成本管理中的重大問題或關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如工程變更、采購成本控制等，進(jìn)行專項(xiàng)成本分析，提出改進(jìn)措施和建議。對比分析：將項(xiàng)目實(shí)際成本與預(yù)算成本、同類項(xiàng)目成本進(jìn)行對比分析，找出差異原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為成本控制提供參考。2.成本考核考核對象：成本考核對象包括項(xiàng)目部門、設(shè)計(jì)部門、工程部門、采購部門、營銷部門等相關(guān)部門及其負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目成本管理人員?？己酥笜?biāo)：成本考核指標(biāo)主要包括成本預(yù)算執(zhí)行率、成本節(jié)約率、成本降低額等。考核周期：成本考核周期為季度考核和年度考核相結(jié)合。季