合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則

合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則?一、總則（一）目的為規(guī)范合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》、《安徽省定價目錄》、《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》等法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本實施細(xì)則。（二）適用范圍本細(xì)則適用于合肥市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費及其監(jiān)督管理活動。本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。（三）基本原則物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。二、物業(yè)服務(wù)收費定價形式（一）政府指導(dǎo)價1.普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。2.普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度，由市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門制定，并向社會公布。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門核定的收費標(biāo)準(zhǔn)收費，不得擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)。（二）市場調(diào)節(jié)價1.非普通住宅小區(qū)以及業(yè)主大會成立后的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過物業(yè)服務(wù)合同約定。2.實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主大會按照《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》的程序，在綜合考慮物業(yè)服務(wù)成本、服務(wù)質(zhì)量以及周邊類似項目收費水平等因素的基礎(chǔ)上，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定收費標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。三、物業(yè)服務(wù)收費構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；6.辦公費用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。四、前期物業(yè)服務(wù)收費管理（一）收費標(biāo)準(zhǔn)的確定與備案1.建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)約定前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。2.新建住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)實行政府指導(dǎo)價的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同、收費標(biāo)準(zhǔn)報項目所在地價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門核定的收費標(biāo)準(zhǔn)收費，不得擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)。確需調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的程序進(jìn)行，并報價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。（二）預(yù)收費用的規(guī)定1.前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費用，但預(yù)收期限不得超過12個月。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向業(yè)主公示物業(yè)服務(wù)費用預(yù)收情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（三）其他規(guī)定1.建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。2.物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守前期物業(yè)服務(wù)合同予以書面承諾。五、業(yè)主大會成立后的物業(yè)服務(wù)收費管理（一）收費標(biāo)準(zhǔn)的確定1.業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、計費起始時間以及合同期限等內(nèi)容。2.實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主大會按照本細(xì)則規(guī)定的程序，在綜合考慮物業(yè)服務(wù)成本、服務(wù)質(zhì)量以及周邊類似項目收費水平等因素的基礎(chǔ)上，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定收費標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。（二）備案要求業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起15日內(nèi)，報項目所在地價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。（三）其他規(guī)定1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。2.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。六、物業(yè)服務(wù)收費的計費方式物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等計費方式。（一）包干制1.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。2.實行包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。（二）酬金制1.酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。2.實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。4.業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。七、物業(yè)服務(wù)收費的減免與優(yōu)惠（一）減免規(guī)定1.因建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用，造成配套設(shè)施設(shè)備、道路通行、綠化環(huán)境等未能同步完成的，物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際提供的服務(wù)內(nèi)容，按規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)的一定比例收取。具體比例由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，但不得低于規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)的70%。2.因物業(yè)服務(wù)企業(yè)原因造成服務(wù)中斷的，不得收費。（二）優(yōu)惠政策1.業(yè)主辦理入住手續(xù)后長期（連續(xù)六個月以上）未入住的，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，按照不超過應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費用的70%交納物業(yè)服務(wù)費。2.房屋交付后空置一年以上的，經(jīng)業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后，其物業(yè)服務(wù)費按照不超過前期物業(yè)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)的50%交納。八、物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理（一）價格主管部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)收費行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處價格違法行為。2.會同房地產(chǎn)行政主管部門制定和調(diào)整普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。3.受理業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)服務(wù)收費的投訴和舉報。（二）房地產(chǎn)行政主管部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)。2.會同價格主管部門制定和調(diào)整普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。3.指導(dǎo)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，協(xié)調(diào)處理業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛。（三）其他監(jiān)督措施1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門的規(guī)定實行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。2.價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)收費投訴舉報制度，及時受理和處理業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴和舉報。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價格法律法規(guī)和本細(xì)則規(guī)定的，由價格主管部門依法予以處罰。九、爭議處理1.業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)服務(wù)收費發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)部門申請調(diào)解；也可以依法申請仲裁或者提起訴訟。2.業(yè)主或者業(yè)主大會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意的，可以通過業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定的爭議解決方式處理。