某商業(yè)地產(chǎn)年?duì)I銷總綱

文山·中央尚城2012年?duì)I銷總綱事必達(dá)營(yíng)銷中心2012年4月本提案僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸事必達(dá)所有，未經(jīng)事必達(dá)書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布提案中的部分或全部?jī)?nèi)容。版權(quán)聲明Copyright;AllrightsReservedThisarticleisforinternaluseonly.SPEEDholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes目錄一、前階段工作梳理

自2011年貴公司與事必達(dá)簽訂服務(wù)合同以來(lái)，在貴公司各位領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，事必達(dá)運(yùn)用對(duì)房地產(chǎn)的專業(yè)見解及豐富的服務(wù)大盤經(jīng)驗(yàn)，積極為貴公司項(xiàng)目服務(wù)，一階段工作完成以下事宜：一、前階段工作梳理工作成果小結(jié)一、前階段工作梳理結(jié)合貴司訴求，進(jìn)行專業(yè)土地研判及梳理，提出更為科學(xué)的規(guī)劃思路，增加住宅及商業(yè)面積，打造RBD休閑商業(yè)街以形成有別于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以此有效提升土地價(jià)值與并與貴公司達(dá)成共識(shí)；原規(guī)劃提出更科學(xué)的規(guī)劃思路現(xiàn)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)對(duì)比完善前完善后相差總建筑面積316518.7平方米378108.81平方米61590.11平方米商業(yè)面積78009.3平方米89014.01平方米11004.71平方米住宅面積134425.4平方米161455.37平方米27029.97平方米公寓面積41765.2平方米55334.60平方米13569.4平方米總戶數(shù)1136戶1414戶278戶地下建筑面積55451.8平方米70271.9平方米14820.1平方米充分利用項(xiàng)目的地形優(yōu)勢(shì)，增加了項(xiàng)目住宅面積，且純板式設(shè)計(jì)、戶戶朝南，利于被市場(chǎng)接受；增加了地下負(fù)一層商業(yè)街，地塊商業(yè)價(jià)值最大化；協(xié)助貴公司向政府申報(bào)規(guī)劃，并通過。一、前階段工作梳理項(xiàng)目VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)和命名

確定項(xiàng)目形象定位、VI系統(tǒng)（項(xiàng)目LOGO、信箋、便箋、傳真紙、工作牌、名片、皮面筆記本、傘、手提袋、信封、紙杯、檔案袋）一、前階段工作梳理前期工作樓書設(shè)計(jì)協(xié)助制片公司對(duì)項(xiàng)目宣傳片的制作一、前階段工作梳理1、售樓部使用表格設(shè)計(jì)2、售樓部物料設(shè)計(jì)3、售樓部所需物料表4、圍墻廣告設(shè)計(jì)5、電臺(tái)廣告語(yǔ)創(chuàng)意6、置業(yè)顧問基礎(chǔ)培訓(xùn)資料7、文山市市調(diào)報(bào)告二、營(yíng)銷環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)特征區(qū)域市場(chǎng)哲處供遠(yuǎn)大于求的情況，改善性置業(yè)和剛性需求置業(yè)是其只要購(gòu)買力，投資客戶持幣觀望居多文山市住宅價(jià)格是云南地州城市最低之一；商業(yè)放量是地州最多之一，其價(jià)格也是較高之一區(qū)域單價(jià)跌升不明顯，總體是上升趨勢(shì)房屋面積峰值區(qū)間較大，隨著單價(jià)跌升，面積峰值下移：90平米-120平米，舒適兩房和經(jīng)濟(jì)三房成為主力戶型，四房及四房以上大戶型需求比例減少，酒店式公寓也收到市場(chǎng)的關(guān)注二、營(yíng)銷環(huán)境市場(chǎng)小結(jié)二、營(yíng)銷環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)地位是城市名片，潛力存在，市場(chǎng)向好單總價(jià)承受能力均增強(qiáng)，高檔化品質(zhì)化市場(chǎng)已然形成隨著單價(jià)的躍升，控制總價(jià)，降低其抗性已成必然之勢(shì)改善置業(yè)和剛性需求為主力軍穩(wěn)中求勝”當(dāng)為我們堅(jiān)持不二的信條競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析總結(jié)我們選取中心片區(qū)炬隆·萬(wàn)商匯、炬隆豪庭、光大廣場(chǎng)、碩峰·新天地、和諧世界城、恒廈廣場(chǎng)六個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)樓盤的去化情況分析，得到如下結(jié)論：?jiǎn)蝹€(gè)體量比較小住宅基本都是點(diǎn)式設(shè)計(jì)、住宅價(jià)格都比較偏低，對(duì)商業(yè)價(jià)格期望大都是擠壓式開盤，集中點(diǎn)爆銷售氣氛商業(yè)體量放量大，同質(zhì)化嚴(yán)重價(jià)格、區(qū)位、品質(zhì)是影響消費(fèi)者的主要因素后期產(chǎn)品投放量巨大項(xiàng)目都是本地開發(fā)商二、營(yíng)銷環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析小結(jié)

二、營(yíng)銷環(huán)境市場(chǎng)現(xiàn)狀去化速度方慢單價(jià)走高進(jìn)城置業(yè)客戶比例增加小戶型吸納能力增強(qiáng)產(chǎn)品品質(zhì)化程度提高國(guó)際品牌商家宣傳城市CBD文山·中央尚城區(qū)位二、營(yíng)銷環(huán)境項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)strength項(xiàng)目位于稀缺濱江邊點(diǎn)式設(shè)計(jì)，戶戶朝南,間隔方正傳承百年大興街文化浙商品牌開發(fā)商、國(guó)際知名設(shè)計(jì)公司專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)主打風(fēng)情時(shí)尚街，區(qū)別城市綜合體項(xiàng)目機(jī)遇oppartunily項(xiàng)目處于文山核心商圈，關(guān)注度高填補(bǔ)文山城市休閑時(shí)尚功能，提升城市級(jí)別周邊居住人群集中，居住氣氛強(qiáng)周邊配套、交通完善百年歷史大興街，知名度高項(xiàng)目劣勢(shì)weakness項(xiàng)目進(jìn)入比較晚，會(huì)導(dǎo)致一部分客戶流失盤龍河目前比較臟亂河對(duì)面都是老建筑物，影響項(xiàng)目立面形象項(xiàng)目威脅threats政策調(diào)控，很多消費(fèi)者持幣觀望區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，后續(xù)供貨量巨大產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，客戶重疊，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇二、營(yíng)銷環(huán)境三、營(yíng)銷策略宏觀經(jīng)濟(jì)層面：①文山是云南參與國(guó)際國(guó)內(nèi)區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)的橋梁和紐帶，地理位置

具有特殊性；②“橋頭堡”、“新高地”戰(zhàn)略的出臺(tái)，文山將有更多的機(jī)會(huì)獲得東

南亞三大經(jīng)濟(jì)圈的輻射，城市框架將得到迅速拉升，城市重要性將獲得積極體現(xiàn)；宏觀市場(chǎng)層面：市場(chǎng)需求主力戶型80平米到120平米的舒適兩室一廳、三室兩廳為主，

四室總價(jià)高，需求相對(duì)比較少，酒店式公寓也受到消費(fèi)者的關(guān)注；競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)層面：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目都是CBD概念，產(chǎn)品放量巨大，同質(zhì)化嚴(yán)重，客戶重疊，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重；三、營(yíng)銷策略項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目定位RBD休閑商業(yè)中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)居住品質(zhì)配套完善綠化景觀人文小品復(fù)合型功能創(chuàng)造全新生活方式填補(bǔ)城市空缺點(diǎn)提升城市形象三、營(yíng)銷策略一種嶄新的生活格調(diào)即將誕生【最具格調(diào)的生活版圖】項(xiàng)目定位三、營(yíng)銷策略

地段價(jià)值奢據(jù)文山濱江絕版中心商業(yè)價(jià)值復(fù)合價(jià)值品牌價(jià)值時(shí)尚風(fēng)情休閑街盡享城市尊貴生活浙商鼎力打造項(xiàng)目核心價(jià)值提煉三、營(yíng)銷策略核心賣點(diǎn)至商、至尚、樂居、樂活商：鋪鋪臨街——黃金旺鋪比比皆是，主題商業(yè)、主力品牌觸

手可得；

尚：時(shí)尚與文化的完美結(jié)合；居：完善的配套、舒適的環(huán)境、濱水櫻花景觀、板式建筑、電梯花園洋房，讓您盡享尊貴城市生活；活：傳遞給人們“我們創(chuàng)造

的不僅僅是物業(yè)形式，更是一種

生活格調(diào)”三、營(yíng)銷策略營(yíng)銷推廣策略：整體營(yíng)銷品牌形象營(yíng)銷工程形象營(yíng)銷項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷項(xiàng)目形象營(yíng)銷三、營(yíng)銷策略品牌形象營(yíng)銷：表現(xiàn)浙商實(shí)力，凸顯一線開發(fā)商的先進(jìn)理念，

國(guó)際一

線團(tuán)隊(duì)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，展現(xiàn)方案設(shè)計(jì)公司與營(yíng)銷策劃公司

的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)與驕人業(yè)績(jī)

項(xiàng)目形象營(yíng)銷：緊扣文山RBD城市綜合體的脈絡(luò)，塑造文山未來(lái)城市

生活格調(diào)

項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷：“鋪鋪臨街”文化風(fēng)情街區(qū)、板式電梯花園洋房、經(jīng)典戶

型設(shè)計(jì)、濱水景觀打造、櫻花大道、先進(jìn)運(yùn)營(yíng)管理理念

工程形象營(yíng)銷：建筑材料展示、工程進(jìn)度形象推廣、知名建筑商品質(zhì)

保障、數(shù)字化售樓部

營(yíng)銷推廣策略：整體營(yíng)銷三、營(yíng)銷策略會(huì)議推廣營(yíng)銷體驗(yàn)式營(yíng)銷異地營(yíng)銷公關(guān)營(yíng)銷三、營(yíng)銷策略營(yíng)銷推廣策略：差異化營(yíng)銷體驗(yàn)式營(yíng)銷：打造營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)情景體驗(yàn)氛圍，通過宣傳片介紹、沙盤

講解、情景商業(yè)街區(qū)展示讓客戶身臨其境感受項(xiàng)目品質(zhì)及

氛圍會(huì)議推廣營(yíng)銷：通過新聞發(fā)布會(huì)、產(chǎn)品品鑒會(huì)、優(yōu)質(zhì)商家推介會(huì)、招商會(huì)、

客戶答謝會(huì)等方式，進(jìn)行有效推廣營(yíng)銷

公關(guān)營(yíng)銷：打破傳統(tǒng)坐銷模式，由營(yíng)銷中心置業(yè)顧問積極開展針對(duì)企

事業(yè)單位、機(jī)關(guān)團(tuán)體、大型企業(yè)進(jìn)行量身定制的團(tuán)購(gòu)營(yíng)銷

異地營(yíng)銷：積極拓展文山州以外市場(chǎng)，增強(qiáng)項(xiàng)目受眾面，擴(kuò)大知名度

營(yíng)銷推廣策略：差異化營(yíng)銷三、營(yíng)銷策略

營(yíng)銷推廣策略：渠道營(yíng)銷自項(xiàng)目營(yíng)銷開始，就全面啟動(dòng)“樂居會(huì)”，建立會(huì)員營(yíng)銷體系，樹立項(xiàng)目良好口碑，以老客戶帶動(dòng)新客戶，形成羊群效應(yīng)，展開客戶會(huì)各項(xiàng)會(huì)員活動(dòng)。三、營(yíng)銷策略營(yíng)銷控制力細(xì)節(jié)打造專業(yè)，專業(yè)成就事業(yè)調(diào)研控制力分析控制力設(shè)計(jì)控制力銷售控制力客戶控制力成本控制力提供有效的數(shù)據(jù)得出精準(zhǔn)的結(jié)果打造營(yíng)銷特種部隊(duì)對(duì)客戶準(zhǔn)備的判斷和跟蹤有效的營(yíng)銷運(yùn)用醞釀表達(dá)和推廣策略三、營(yíng)銷策略目標(biāo)客戶定位按地段劃分

受傳統(tǒng)購(gòu)房區(qū)域觀念和項(xiàng)目本身?xiàng)l件，項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體應(yīng)從文山市人群為主，占到6-7層，外地客戶為輔。臥龍板塊中心板塊花橋板塊

三、營(yíng)銷策略按購(gòu)房職業(yè)類別劃分20歲-35歲：企業(yè)工薪階層、白領(lǐng)、自由人士-------剛性需求，初次置業(yè)比較多30歲-35歲：企業(yè)高管、公務(wù)員、外資-----------------改善性置業(yè)比、投資30歲-50歲：個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、中小企業(yè)主-----------------改善性置業(yè)、投資三、營(yíng)銷策略目標(biāo)客戶群體鎖定依據(jù)區(qū)域位置配套完善，對(duì)客戶有強(qiáng)的吸引力項(xiàng)目本身就是文山中心舊城改造，改善性客戶較多項(xiàng)目本身綜合品質(zhì)、性價(jià)比、價(jià)格均在三個(gè)區(qū)域得到客戶接受范圍三、營(yíng)銷策略按購(gòu)房職業(yè)類別劃分20歲-35歲：企業(yè)工薪階層、白領(lǐng)、自由人士-------剛性需求，初次置業(yè)比較多30歲-35歲：企業(yè)高管、公務(wù)員、外資-----------------改善性置業(yè)比、投資30歲-50歲：個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、中小企業(yè)主-----------------改善性置業(yè)、投資三、營(yíng)銷策略目標(biāo)客戶群體的特征分析月收入穩(wěn)定，注重產(chǎn)品品質(zhì)、價(jià)格購(gòu)房區(qū)域性強(qiáng)，十分注重所置業(yè)與工作地點(diǎn)距離現(xiàn)在居住環(huán)境差，希望居住條件得到提升居住生活配套差，追求居住條件成熟度居住物業(yè)管理、配套服務(wù)差，希望改善居住舒適度與安全性三、營(yíng)銷策略按購(gòu)房職業(yè)類別劃分20歲-35歲：企業(yè)工薪階層、白領(lǐng)、自由人士-------剛性需求，初次置業(yè)比較多30歲-35歲：企業(yè)高管、公務(wù)員、外資-----------------改善性置業(yè)比、投資30歲-50歲：個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、中小企業(yè)主-----------------改善性置業(yè)、投資三、營(yíng)銷策略目標(biāo)客戶共性分析區(qū)域性

注重交通、銀行、超市等配套設(shè)施完善，對(duì)濱江物業(yè)的偏愛；歸屬感

追求時(shí)尚休閑生活、追求生活的品質(zhì)，具有強(qiáng)烈人文居住氣氛，對(duì)文化傳承具有強(qiáng)烈的懷舊感；品牌心

浙商品牌、實(shí)力所帶來(lái)的保證，追去由此所帶來(lái)的成熟感、尊榮感；自我滿足

所購(gòu)物業(yè)體現(xiàn)事業(yè)的成功、生活格調(diào)，使其在社交圈子內(nèi)得到肯定和認(rèn)同；健康生態(tài)生活

追求時(shí)尚休閑浪漫生活、沿濱江櫻花景觀，產(chǎn)品材料展示及大型超市等配套條件；三、營(yíng)銷策略營(yíng)銷目標(biāo)

2012年文山·中央尚城營(yíng)銷目標(biāo)3億元階段時(shí)間目標(biāo)任務(wù)累積銷售第一階段：項(xiàng)目形象推廣5月份、6月份、7月份、8月份住宅：4500萬(wàn)商業(yè)：蓄水15%第二階段：項(xiàng)目認(rèn)籌9月份、10月份住宅：5500萬(wàn)商業(yè)：5000萬(wàn)50%第三階段：開盤強(qiáng)銷期11月份住宅：8000萬(wàn)商業(yè)：3000萬(wàn)86%第四階段：持續(xù)期12月份住宅：2000萬(wàn)商業(yè)：2000萬(wàn)100%2012年年度總營(yíng)銷目標(biāo)是：住宅，2億；商業(yè)，1億三、營(yíng)銷策略保障2012年11月份開盤銷售500套以上的價(jià)值鏈來(lái)電客戶3600批來(lái)訪客戶1800批來(lái)訪樂居會(huì)成交40%來(lái)訪來(lái)訪70%40%1080批50%500套2700批任務(wù)目標(biāo)的完成，必須建立在客戶的蓄水量上三、營(yíng)銷策略貨包解籌公寓250套2#負(fù)一層商鋪39套1#住宅3#負(fù)一層商鋪51套4#負(fù)一層商鋪59套5#、6#負(fù)一層商鋪24套住宅：1#，3#、4#樓樓層和戶型相對(duì)差的商業(yè)：2#地下負(fù)一層39套、3#地下負(fù)一層51套、4#地下負(fù)一層54套、5#和6#地下負(fù)一層39套共計(jì)平層：150套躍層：124套商鋪：168套公寓：250套三、營(yíng)銷策略價(jià)格策略三、營(yíng)銷策略基于競(jìng)爭(zhēng)的定價(jià)方法即：市場(chǎng)比較把握客戶心理的定價(jià)方法即：營(yíng)銷前置法成功案例炬隆豪庭在前期集累了大量的客戶，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和宣傳做到極致，不斷的測(cè)試客戶的心理價(jià)位，在此基礎(chǔ)上以2488元/平米，在2012年3月一期開盤，銷售只剩兩套。二期開盤預(yù)計(jì)在2788元/平米失敗案例和諧世界城通過引進(jìn)家樂福、冠名等方式積累了很多的客戶，但是沒有作好客戶經(jīng)營(yíng)，以3000元/平米到3800元/平米在2012年3月開盤只銷售10多套，其中以前認(rèn)籌客戶出現(xiàn)大量退房現(xiàn)象，銷售速度緩慢。案例價(jià)格策略三、營(yíng)銷策略基于競(jìng)爭(zhēng)的定價(jià)方法即：市場(chǎng)比較法基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到參照系適用于買方市場(chǎng)根據(jù)客戶心理定價(jià)方法即：營(yíng)銷前置法基于對(duì)客戶心理的把握，價(jià)格是客戶測(cè)試客戶心理能承受最高價(jià)格適用于賣方市場(chǎng)在定價(jià)前必須對(duì)客戶把握非常清楚，在定價(jià)過程中對(duì)客戶進(jìn)行多輪的價(jià)格測(cè)試提升客戶的感知價(jià)值找到客戶愿意支付更高價(jià)格的心理低開高走價(jià)格策略低開高走策略公寓按套計(jì)算住宅按樓層計(jì)算負(fù)一層商業(yè)中部?jī)r(jià)格略低，在下沉口價(jià)格略高樓層差價(jià)格負(fù)一層下沉口負(fù)一層商業(yè)中部負(fù)一層下沉口三、營(yíng)銷策略回款預(yù)算住宅、商業(yè)銷售回款預(yù)算(預(yù)計(jì)于2012年11月開盤，完成住宅產(chǎn)品86%銷售)

公寓250套*均價(jià)14萬(wàn)元=3500萬(wàn)元

平層150套*均價(jià)45萬(wàn)元=6750萬(wàn)元

躍層100套*均價(jià)69.5萬(wàn)元=6950萬(wàn)元

鋪面144套*均價(jià)60萬(wàn)元=8640萬(wàn)元

共計(jì)：住宅1.72億元，商業(yè)0.864億元.完成任務(wù)目標(biāo)86%12月份持續(xù)期住宅、商業(yè)回款預(yù)算

平層45套*均價(jià)45萬(wàn)元=2025萬(wàn)元

躍層12套*均價(jià)70萬(wàn)元=840萬(wàn)元

鋪面24套*均價(jià)60萬(wàn)元=1440萬(wàn)元

共計(jì)：住宅2865萬(wàn)元，商業(yè)1440萬(wàn)元。完成任務(wù)目標(biāo)100%三、營(yíng)銷策略2012年總回款：17200元+2865萬(wàn)元+8640萬(wàn)元+1440萬(wàn)元=3.0145億元；2012年9月份取得《建筑工程施工許可證》，工程動(dòng)工；2012年11月取得《商品房預(yù)售許可證》，工程進(jìn)度要完成到負(fù)一層，負(fù)二層，使工程形象，配合營(yíng)銷；營(yíng)銷費(fèi)用為銷售額的1%左右，約￥300萬(wàn)元左右，用以全面推廣項(xiàng)目，獲得更大后期回報(bào)。具體分配則依據(jù)整體營(yíng)銷推廣計(jì)劃來(lái)安排；回款預(yù)算三、營(yíng)銷策略階段營(yíng)銷推廣排期7月8月9月10月11月12月形象推廣期客戶認(rèn)籌期開盤期持續(xù)期時(shí)間項(xiàng)目形象概念推廣、40萬(wàn)平米中央休閑、時(shí)尚、餐飲、娛樂、商務(wù)為一體的社區(qū)，填補(bǔ)文山城市功能空白；項(xiàng)目進(jìn)行全面的推廣期、具體的商業(yè)街的業(yè)態(tài)，項(xiàng)目的特惠價(jià)格吸引客戶，有效的支持認(rèn)購(gòu)，利用活動(dòng)推廣為開盤做認(rèn)籌客戶；通過擠壓式的開盤，讓銷售達(dá)到高潮，完成目標(biāo)任務(wù)86%利用轟動(dòng)推廣，老客戶的回饋，鞏固深化項(xiàng)目的品牌，完成目標(biāo)任務(wù)100%三、營(yíng)銷策略階段性推廣表推廣階段時(shí)間節(jié)點(diǎn)述求點(diǎn)推廣目的營(yíng)銷活動(dòng)項(xiàng)目形象推廣期5月份、66月份、7月份、8月份文山絕版中心第一大盤浙商品牌、專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、國(guó)際設(shè)計(jì)公司塑造項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目形象和理念，客戶蓄水售樓部開放儀式、新聞發(fā)布會(huì)、產(chǎn)品推薦會(huì)、單位聯(lián)誼會(huì)、冠名、大

型商家簽約儀式、周末小活動(dòng)項(xiàng)目認(rèn)籌期9月份、10月份住宅產(chǎn)品亮點(diǎn)、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)管理方案、已認(rèn)籌大型商品展示、認(rèn)籌

信息、材料展示倡導(dǎo)一種格調(diào)生活，客戶對(duì)項(xiàng)目認(rèn)籌月份與學(xué)校展開聯(lián)誼活動(dòng)、10月份與政府機(jī)關(guān)聯(lián)誼活動(dòng)、成立“樂居會(huì)”、

公益活動(dòng)、冠名、商家簽約儀式、周末小活項(xiàng)目開盤期11月份開盤全面信息、材料展示項(xiàng)目集中式開盤，簽商品房買賣合同“樂居會(huì)”酒會(huì)、老客戶回饋活動(dòng)、聯(lián)誼活動(dòng)、冠名、周末小活動(dòng)、巡回展項(xiàng)目持續(xù)期12月份對(duì)項(xiàng)目信息完全展示強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目營(yíng)造的生活方式，打造樂合居地產(chǎn)品牌，銷售任務(wù)目標(biāo)100%“樂居會(huì)”酒會(huì)、禮品活動(dòng)、周末暖場(chǎng)活動(dòng)三、營(yíng)銷策略四、媒體推廣策略及物料準(zhǔn)備

示意圖四、媒介推廣策略及物料準(zhǔn)備媒介投放表根據(jù)不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)更換項(xiàng)目推廣內(nèi)容四、媒介推廣策略及物料準(zhǔn)備推廣期時(shí)間投放媒介目的項(xiàng)目形象推廣、蓄客期5月份FM100.8電臺(tái)廣告、七花頻率電臺(tái)廣告項(xiàng)目形象、概念推廣6月份手機(jī)短信、圍墻廣告、車體廣告、公交站牌廣告7月份、8月份電臺(tái)廣告、手機(jī)廣告、戶外廣告、樓宇廣告、報(bào)紙、文山電視臺(tái)廣告進(jìn)一步提升項(xiàng)目形象、活動(dòng)內(nèi)容、項(xiàng)目一些具體信息項(xiàng)目認(rèn)籌期9月份、10月份電臺(tái)廣告、手機(jī)廣告、戶外廣告、樓宇廣告、報(bào)紙、文山電視臺(tái)廣告進(jìn)一步提升項(xiàng)目形象、活動(dòng)內(nèi)容、釋放項(xiàng)目認(rèn)籌信息項(xiàng)目開盤期11月份電臺(tái)廣告、手機(jī)廣告、戶外廣告、樓宇廣告、報(bào)紙、文山電視臺(tái)廣告、云南電視臺(tái)廣告全面釋放，項(xiàng)目推出的產(chǎn)品開盤信息、活動(dòng)內(nèi)容項(xiàng)目持續(xù)期12月份電臺(tái)廣告、手機(jī)廣告、戶外廣告、樓宇廣告、報(bào)紙、文山電視臺(tái)廣告、云南電視臺(tái)廣告持續(xù)銷售推出產(chǎn)品、釋放活動(dòng)信息物料制作宣傳物料宣傳片戶型折頁(yè)活動(dòng)禮品DM單樓書沙盤售樓部物料廣告物料四、媒介推廣策略及物料準(zhǔn)備五、營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)建設(shè)1.衣著、禮儀規(guī)范2.接待流程規(guī)范1.人員選拔2.團(tuán)隊(duì)文化培養(yǎng)3.團(tuán)隊(duì)凝聚力培訓(xùn)1.銷售人員分成兩個(gè)組競(jìng)爭(zhēng)，連個(gè)月為一個(gè)賽季2.銷售業(yè)績(jī)排名次，末位淘汰1.高效早晚會(huì)組織技巧2.市場(chǎng)信心的培訓(xùn)3.高昂士氣激勵(lì)1.沙盤講解訓(xùn)練2.接聽電話實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練3.客戶接待實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練1.顧客心理類型劃分學(xué)習(xí)2.客戶溝通培訓(xùn)3.現(xiàn)場(chǎng)逼定技術(shù)強(qiáng)化訓(xùn)練接待規(guī)范培訓(xùn)業(yè)務(wù)實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練團(tuán)隊(duì)建設(shè)成交逼定技巧訓(xùn)練末位淘汰制度團(tuán)隊(duì)士氣提升訓(xùn)練業(yè)務(wù)培訓(xùn)五、團(tuán)隊(duì)建設(shè)“心”服務(wù)的核心理念感恩心---------心態(tài)，對(duì)客戶心存感恩真誠(chéng)心----------品質(zhì)，真誠(chéng)成就信任責(zé)任心-----------態(tài)度、使命，對(duì)工作完美的堅(jiān)持和付出卓越心-----------追求完美，不斷創(chuàng)新，不斷挑戰(zhàn)職業(yè)心-----------專業(yè)主義，敬業(yè)，耐心五、團(tuán)隊(duì)建設(shè)“心”服務(wù)表現(xiàn)誠(chéng)心服務(wù)微笑送客用心講解五、團(tuán)隊(duì)建設(shè)六、所需支持與配合物料制作：因項(xiàng)目推廣及營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)需求，我司需制作項(xiàng)目報(bào)版樣稿、短信文案、項(xiàng)目宣傳單樣稿、電臺(tái)文案、宣傳片、樓書、戶型折頁(yè)、沙盤戶外廣告樣稿、公交車身、站臺(tái)樣稿及相關(guān)媒體所需軟文宣傳稿等物料制作交予甲方審核定稿。項(xiàng)目廣告推廣媒體確定：因項(xiàng)目前期項(xiàng)目營(yíng)銷推廣需求，需盡快確定合作媒體推廣機(jī)構(gòu)。配合項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)推廣相應(yīng)媒體廣告宣傳及項(xiàng)目營(yíng)銷活