廈門國際郵輪城第二階段產(chǎn)品定位報(bào)告演示稿-134

國際郵輪城產(chǎn)品籌劃報(bào)告本報(bào)告主體構(gòu)成工程總體定位住宅商場寫字樓財(cái)務(wù)預(yù)算第一局部工程總體定位重點(diǎn)內(nèi)容工程特點(diǎn)分析工程定位及郵輪生活概念闡述工程整體開發(fā)理念工程特點(diǎn)分析2006G01地塊，迄今為止廈門拍賣總價(jià)最高地塊，綜合根底狀況及相關(guān)規(guī)劃要求，可提煉出本案的四大最顯著特征——規(guī)模性、綜合性、商務(wù)性和國際性。1、本案A1—A4地塊的規(guī)模即到達(dá)了用地面積102922.02㎡、建筑面積287355㎡的水平，包含五星級(jí)酒店，各類產(chǎn)品設(shè)計(jì)均趨向高端，如此規(guī)模的區(qū)域開發(fā)，如此集中的高檔物業(yè)群，為廈門少見。從本案4月8號(hào)以島內(nèi)“地王〞12.1億元摘牌起，便因其超大的體量引發(fā)市場的多方矚目，本案的超大體量將首先給市場一個(gè)鮮明的大盤形象，同時(shí)后期的營銷推廣中，也提醒著我們要將本案的規(guī)模優(yōu)勢(shì)做足、用足，表達(dá)一種磅礴的整體感?！?guī)模性2、本工程為廈門島內(nèi)首個(gè)集合客檢〔船〕、辦公、居住、商場、酒店諸多功能的綜合物業(yè)群，這是一次交通運(yùn)輸業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)資源與個(gè)性特征的碰撞與共贏，是以碼頭航〔客〕運(yùn)為主體的交通樞紐點(diǎn)，與各類型房地產(chǎn)物業(yè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的結(jié)合，從而實(shí)現(xiàn)有效資源最大程度的整合，實(shí)現(xiàn)各個(gè)資源點(diǎn)優(yōu)勢(shì)的最大化。這是本案的顯著特點(diǎn)，也昭示著我們?cè)谝院蟮漠a(chǎn)品設(shè)計(jì)和功能規(guī)劃中，要充分地實(shí)現(xiàn)各種物業(yè)體的功能、設(shè)計(jì)、效勞上的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和共享共贏，將各個(gè)分部的優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大賓并聯(lián)合起來，形本錢案在市場上無可比較的競爭優(yōu)勢(shì)?！C合性3、本工程規(guī)劃中商務(wù)類型物業(yè)所占比重較大，占到總建筑面積的六成以上，且港口聯(lián)檢大樓與五星級(jí)酒店的拱衛(wèi)，表達(dá)出其作為廈門乃至整個(gè)東南沿海商務(wù)集中門戶的區(qū)域地位?！虅?wù)性4、本案因其突出的廈門海上窗口地位，從戰(zhàn)略重要性上注定了本工程將作為廈門地標(biāo)式建筑的高起點(diǎn)，引伸出中國東部沿海與國際接軌的窗口前沿位置，成為迎接臺(tái)灣同胞踏上祖國大陸的大門，海外僑胞榮歸故里的海上通道之一。——國際性【2021房地產(chǎn)營銷秘笈寶典】160G移動(dòng)硬盤版地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！

QQ:840083223訂購熱線：三、工程總體定位工程命名——國際郵輪城“國際郵輪城〞案名釋義：“國際〞凸現(xiàn)了本案的最大特點(diǎn)；“郵輪〞那么表達(dá)了本案的檔次——豪華尊崇；“城〞那么是從規(guī)模的角度對(duì)本案進(jìn)行了形象的詮釋。本案占地45萬平方米，其規(guī)模之大，在島內(nèi)尚無幾個(gè)樓盤可與之對(duì)決。如此規(guī)模，除“城〞字之外，別無其它可以形容之。同時(shí)，“城〞也代表著眾多建筑物的集中形態(tài)。本案是多重形態(tài)的綜合體，囊括了五星級(jí)酒店、豪華海景住宅、精品購物城以及5A甲級(jí)寫字樓等。郵輪業(yè)創(chuàng)造了新的、時(shí)尚的休閑方式，為群眾打造一種全新的生活方式。綜合看來，“國際郵輪城〞這個(gè)主體案名不但切合工程“國際化、高檔次，大規(guī)模〞的特點(diǎn)，同時(shí)也通俗易懂，朗朗上口、便于傳播，整體顯得大氣。案名內(nèi)涵延伸：——擁有郵輪上總統(tǒng)級(jí)豪華套房〔本案大戶高檔的住宅物業(yè)形象〕——擁有五星級(jí)的配套、效勞〔本案酒店、會(huì)所等的配套效勞〕——登上“郵輪〞，吃喝玩樂應(yīng)有盡有〔本案的商業(yè)物業(yè)〕——擁有海上郵輪的無敵海景資源〔本案臨海第一排，觀海套房等〕——擁有郵輪的國際化流行趨勢(shì)〔本案的國際化客群、國際化配套等〕——享受頂級(jí)富豪的濱海上層生活之旅〔郵輪的富豪消費(fèi)傾向性、生活就像度假〕——會(huì)聚頂級(jí)豪門海洋生活的城市地標(biāo)〔客戶群的同質(zhì)性〕〔二〕工程形象定位郵輪生活新時(shí)代

——西海域45萬平國際化建筑集群集群釋義：我司提出集群概念，主要是考慮到本工程是個(gè)大型綜合體工程，是由多種物業(yè)形態(tài)組成的大型綜合建筑群落，在建筑形態(tài)上以高層為主，且各建筑物間距離相對(duì)集中，形成一個(gè)較好的建筑群效果，所以此概念上能夠表達(dá)出本工程的整體性和規(guī)模性，并能成為后期推廣階段的一個(gè)重要賣點(diǎn)定位說明：本定位語選取“郵輪〞這一最直觀形象形成獨(dú)特賣點(diǎn)，糅合了海景環(huán)境〔西海域〕、規(guī)模配套〔45萬平、五星級(jí)〕、商務(wù)特性〔國際化建筑群落，代表市中心國際化的商務(wù)綜合體〕等各項(xiàng)賣點(diǎn)，并且字里行間照應(yīng)“國際郵輪城〞的案名定位。從廣告語的眼球吸引效果來評(píng)判，“郵輪〞本身對(duì)目標(biāo)客戶來說是時(shí)尚事物，經(jīng)過近幾年廈門的媒體偶爾宣傳，消費(fèi)者已有初步印象，有一定的市場送達(dá)率，同時(shí)“郵輪生活〞是很前衛(wèi)的概念，容易引起關(guān)注而去探究，“廣告語眼球效果〞比較明顯。郵輪生活方式概念設(shè)計(jì)闡述

選擇國際郵輪城的九大理由1、貴族般的極致享受〔海景大戶型〕2、無限驚喜的購物樂趣

〔國際購物中心〕3、前所未有的平安平穩(wěn)

〔智能化平安防護(hù)〕本案應(yīng)以高科技的保全系統(tǒng)來詮釋其平安，保障住戶擁有不受干擾的私人空間，打造一個(gè)夜不閉戶的平安城堡。在平安防護(hù)方面，可配備：紅外線電子監(jiān)控系統(tǒng)、可視門鈴對(duì)講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、平安防盜自動(dòng)化系統(tǒng)、門禁及電子巡更系統(tǒng)、智能消防報(bào)警系統(tǒng)、家居報(bào)警系統(tǒng)。此外，還應(yīng)采用24小時(shí)巡邏、入口登記管理、緊急事故預(yù)警制度等保全管理來配合科技系統(tǒng)，做到滴水不漏。4、靜謐空間/至尊品位〔超大的私家園〕5、精彩紛呈的活開工程〔貴族俱樂部/會(huì)所〕6、孩子們的開心樂園

〔兒童活動(dòng)中心〕7、無與倫比的美食體驗(yàn)

〔國際性的美食享受〕8、真正專業(yè)的個(gè)人護(hù)理

〔國際品質(zhì)的SPA專業(yè)連鎖店〕9、超越時(shí)空的海上商務(wù)

〔運(yùn)籌帷幄的商業(yè)空間〕四、總體開發(fā)理念〔二〕工程開發(fā)戰(zhàn)略目標(biāo)工程開發(fā)戰(zhàn)略目標(biāo)：營造廈門最具特色的都市綜合體，塑造港務(wù)地產(chǎn)實(shí)力品牌港務(wù)集團(tuán)的雄厚實(shí)力和本案高品質(zhì)的建筑群落的定位，決定了工程開發(fā)戰(zhàn)略目標(biāo)的方向。本案開發(fā)應(yīng)以跨越當(dāng)前廈門房地產(chǎn)行業(yè)過渡追求利潤、忽略人性化需求與整體上過于分散、零亂的弊病為前題，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上力求精益求精，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上要充分考慮人性化、功能化、景觀利用等因素，營造廈門最具特色的港口都市綜合體，并以此提升整個(gè)工程經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益，環(huán)境效益，品牌效益?！踩彻こ涕_發(fā)指導(dǎo)思想工程開發(fā)指導(dǎo)思想：以“高度〞為總目標(biāo)、總指導(dǎo)本案開發(fā)指導(dǎo)思想是，建筑上以地標(biāo)性建筑為目標(biāo)，從樓盤的建筑高度，到開發(fā)商理念的高度，再到樓盤品質(zhì)的高度。以無可爭辯的事實(shí)，牢固占據(jù)了廈門房地產(chǎn)界的標(biāo)桿高度，樹立港務(wù)地產(chǎn)的實(shí)力品牌。第二局部住宅主要內(nèi)容 一、工程分析 二、A1地塊定位三、A2A3地塊定位 四、產(chǎn)品建議 一、工程分析〔一〕地塊SWOT分析結(jié)論：本案具備打造觀景豪宅的景觀資源和區(qū)域優(yōu)勢(shì)等硬件配套，但離超高端的豪宅定位尚有一定的差距，如居住的純粹性、建筑空間的開闊性〔陽臺(tái)、花園〕等方面尚有缺乏；但本案產(chǎn)品具備自身明顯的特性，在定位上填補(bǔ)目前房地產(chǎn)市場空白，迎合廈門郵輪經(jīng)濟(jì)的開展，再加上開發(fā)商港務(wù)集團(tuán)雄厚的資金實(shí)力，本工程只要在后期營銷推廣方面做足概念，將產(chǎn)品創(chuàng)新落實(shí)到實(shí)處，將具備良好的銷售前景，和很大的利潤空間?！捕呈袌隹剐耘c風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估本案產(chǎn)品最大的場抗性在于其龐大的體量與過高的總價(jià)，以當(dāng)前廈門房地產(chǎn)市場中該類產(chǎn)品的去化速度來看，應(yīng)該說市場上對(duì)這類產(chǎn)品的需求情況還是比較好的。而本案中以二房戶型為主的龐大體量〔500套左右〕屬于主力產(chǎn)品，雖說處于一個(gè)高端樓盤中可以自然提升其價(jià)值，但因其總價(jià)相對(duì)較高，對(duì)客戶的要求也會(huì)產(chǎn)生影響，在購置此類產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群體中，對(duì)總價(jià)的敏感程度較強(qiáng)，因此當(dāng)此類產(chǎn)品投放市場時(shí)勢(shì)受到一些阻力；風(fēng)險(xiǎn)性方面主要表達(dá)在未來產(chǎn)品投放市場時(shí)機(jī)的把握方面以及包裝推廣方面的引導(dǎo)力是否到位。二、A1地塊定位2、目標(biāo)客戶需求特征分析購置喜好：購置本案產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群體根本特征是年齡大約在28—40歲之間；喜歡追求高品質(zhì)的物質(zhì)生活方式，對(duì)居住條件要求檔次高，環(huán)境優(yōu)越，對(duì)自然景觀非常看重，對(duì)居住環(huán)境要求寬松；偏好都市生活，要求距離市中心不能太遠(yuǎn)；面積需求不高，一房的大約面積在50-60平方米左右，兩房三房可以在80-120平方米左右；商務(wù)等智能化要求配套完善，效勞管理檔次高；建筑材料盡量采用環(huán)保節(jié)能和高科技產(chǎn)品。購置心理價(jià)值表達(dá)：依照消費(fèi)者購置決策過程中的需要及接受概念，消費(fèi)者一般會(huì)將本案依次解釋為：景觀家園可極目西海域美景的家園可演繹許多浪漫時(shí)刻，并且很給人以享受的住宅屬于市中心區(qū)靠近濱北行政區(qū)，位置不錯(cuò)由港務(wù)控股開發(fā)的住宅，信心有保證充滿國際時(shí)尚色彩，一個(gè)很現(xiàn)代化的住宅一個(gè)產(chǎn)品很有創(chuàng)新特點(diǎn)的住宅〔二〕產(chǎn)品定位1、市場定位及依據(jù)綜合工程地塊各類優(yōu)勢(shì)資源，結(jié)合市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析與目標(biāo)客戶群體定位，A1地塊產(chǎn)品定位為——“陽光戶型，海景生活〞。本幢建筑處于工程?hào)|北端，四周無遮檔物，景觀和視線不受阻礙，適合規(guī)劃景觀洋房，依托本案高品位板塊特征，將這里打造成為廈門真正的國際化社區(qū)。2、產(chǎn)品命名A1地塊住宅命名為——國際郵輪城·陽光鄰海案名釋義：A1地塊工程以“鄰海〞命名，能夠直接突出本工程最大景觀優(yōu)勢(shì)。而本案戶型適中精致、格局合理、全明設(shè)計(jì)，高品質(zhì)物業(yè)管理，自由組合的結(jié)構(gòu)布局，舒適實(shí)用，“陽光〞那么很好詮釋了這種戶型的優(yōu)勢(shì)和生活的內(nèi)涵。陽光海岸生活，引領(lǐng)時(shí)尚前沿，倡導(dǎo)居住新概念。形象定位：海景·時(shí)尚·自由——與海為鄰，享受生活——時(shí)尚空間，個(gè)性如你——陽光戶型，自由愜意備選案名：國際郵輪城·都會(huì)軒戶型面積（㎡）套數(shù)比例備注A1一房67649.8%十梯二十四戶18F以上一房為樓中樓頂層均為樓中樓兩房10333651.4%三房12522434.2%樓中樓304.6%合計(jì)：654100%3、戶型配比及依據(jù)其住宅產(chǎn)品戶型配比方下：配比依據(jù)4、差異化戰(zhàn)略建議〔2〕功能定位差異化分析本案具有多種形態(tài)物業(yè)組合的特殊性，A1地塊即規(guī)劃有三種形態(tài)的物業(yè)功能：住宅、寫字樓和商場。A1地塊住宅，尤其是100—110㎡二房部份產(chǎn)品充分利用了A1地塊多物業(yè)形態(tài)的特殊性，以最大程度地實(shí)現(xiàn)多物業(yè)滲透互補(bǔ)的市場個(gè)性，承接和利用寫字樓工程的高品質(zhì)特性。本部份二房產(chǎn)品可以成為眾多中小企業(yè)的上選的商務(wù)辦公場所，這些企業(yè)可能是寫字樓里面大企業(yè)的關(guān)聯(lián)、配套小企業(yè)，也可能是為提升自身名氣的起步階段小企業(yè)的理想辦公選擇，通過商務(wù)局部功能的共享，實(shí)現(xiàn)這些中小企業(yè)品質(zhì)、檔次的提升。三、A2A3地塊定位2、目標(biāo)客戶群體需求特征分析〔1〕購置喜好喜歡追求高品質(zhì)的物質(zhì)生活方式，對(duì)居住條件要求檔次高，環(huán)境優(yōu)越，對(duì)自然景觀非?？粗?，對(duì)居住環(huán)境要求寬松，讓自己不因購置大戶型類產(chǎn)品帶來巨大資金壓力，又能表達(dá)自己相對(duì)尊崇的社會(huì)地位；對(duì)產(chǎn)品價(jià)格并不看重，不存在總價(jià)、首付或月供上的資金局限性；功能要求朝向要好、客廳面寬5米以上、主臥面積寬大帶更衣間，功能齊全、分區(qū)明顯、動(dòng)靜別離、明廚明衛(wèi)，有寬幅落地玻璃窗觀景等；智能化要求配套合理，效勞管理檔次高，配套完善；建筑材料盡量采用環(huán)保節(jié)能和高科技產(chǎn)品；〔2〕購置根本條件：購置本案產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群體根本特征是年齡大約在30—50歲之間，一般為三口或以上家庭，事業(yè)有所成就，經(jīng)濟(jì)積累雄厚，個(gè)人或者家庭資產(chǎn)在200萬元以上，個(gè)人或者家庭月均消費(fèi)達(dá)10000元以上，以私家車作為主要交通工具〔3〕購置心理價(jià)值表達(dá)依照消費(fèi)者購置決策過程中的需要及接受概念，消費(fèi)者一般會(huì)將本案依次解釋為：——豪宅，身份的象征——廈門的豪宅——可近距離接觸大海的，西海域美景的豪宅——可演繹許多浪漫時(shí)刻，并且很給人以享受的住宅——屬于市中心區(qū)——靠近濱北行政區(qū)，位置不算壞——由港務(wù)控股開發(fā)的住宅，信心有保證——充滿國際時(shí)尚色彩，一個(gè)很現(xiàn)代化的住宅——檔次很高——產(chǎn)品很有創(chuàng)新特點(diǎn)的住宅〔三〕產(chǎn)品定位1、市場定位及依據(jù)綜合工程地塊各類優(yōu)勢(shì)資源，結(jié)合市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析與目標(biāo)客戶群體定位，將本案產(chǎn)品定位為廈門西海域——濱海純景觀大戶豪宅。本幢建筑處于工程最南端，四周無遮檔物，景觀和視線不受阻礙，適合規(guī)劃大戶型景觀豪宅，依托本案高品位板塊特征，將這里打造成為廈門真正的國際化社區(qū)。層高3米，最大限度地享受海景資源，讓房間和客廳的每個(gè)角落都有良好的通風(fēng)采光，山景、海景組合成為本工程區(qū)別其他競爭樓盤的最大優(yōu)勢(shì)。定位依據(jù)：工程優(yōu)越的景觀資源、五星級(jí)國際大酒店的配套生活享受，這些都是建造大戶型、寬裕型住宅的硬件條件?！?〕國家房產(chǎn)新政對(duì)戶型面積比例的限制，對(duì)未來房地產(chǎn)市場大戶型產(chǎn)品起到制約作用，如此景觀配套、效勞配套一流的產(chǎn)品將成為市場中的稀有，必將強(qiáng)力吸引住這類產(chǎn)品需求者的眼球，便于高價(jià)出售，提升工程整體品質(zhì)；〔2〕大規(guī)模國際化商務(wù)城的規(guī)劃，會(huì)吸引大量國際、國內(nèi)知名企業(yè)進(jìn)駐，這些企業(yè)的高層管理人士對(duì)居住環(huán)境的高要求，為本類產(chǎn)品的市場需求增添大量消費(fèi)群體；〔3〕依托五星級(jí)酒店和高級(jí)5A寫字樓的帶動(dòng)，這里成為廈門品質(zhì)最好的社圈板塊之一，濱海純景觀豪宅定位既照應(yīng)了這種優(yōu)越條件，對(duì)優(yōu)質(zhì)的潛在客戶群進(jìn)行充分挖掘，也是更高提升本工程的一個(gè)利器；〔4〕目前廈門房地產(chǎn)市場中尚缺乏各類豪宅硬件條件如此充足的同類產(chǎn)品，本案產(chǎn)品有較強(qiáng)的市場競爭力，有利于吸引別墅類產(chǎn)品以外的高端目標(biāo)客戶群；〔5〕目前廈門房地產(chǎn)市場中大戶型〔三房160㎡左右、四房180㎡左右、五房200㎡左右〕產(chǎn)品銷售情況良好，市場需求旺盛。2、產(chǎn)品命名A2/A3地塊命名為國際郵輪城·海韻豪庭上善環(huán)境獨(dú)攬海景視野頂級(jí)配套匹配王者氣韻

高檔物業(yè)富豪生活禮遇庭院大宅郵輪級(jí)奢豪空間庭院大宅頂級(jí)富豪的海岸生活——海景、湖景、市景、山景四景合一，廈門西海域海景豪宅至高點(diǎn)形象定位定位說明〔1〕在市民的心目中，東渡片區(qū)的樓盤工程普遍品質(zhì)不高。本案明確打出“豪宅〞的旗號(hào)，能夠迅速與其他樓盤區(qū)分開來?！?〕本工程地理位置優(yōu)越，親海優(yōu)勢(shì)非其他工程能比，再加上是大戶型，目標(biāo)客群比較高端，打出海景豪宅的定位，既符合本工程的現(xiàn)實(shí)狀況，也迎合了目標(biāo)客群的心理?！?〕對(duì)于我們的目標(biāo)客群頂級(jí)富豪們來說,海景豪宅不僅具有在居住上的舒適性和獨(dú)特的景觀資源,更是彰顯他們身份的象征,一張?zhí)厥獾拿?同時(shí),也引領(lǐng)出目前富豪生活的一種新高品質(zhì)生活方式-----海岸生活。備選案名：國際郵輪城·濱海居3、戶型配比戶型面積（㎡）套數(shù)比例備注A2四房197.317050%二梯四戶四房頂層為樓中樓五房223.63-223.647450%樓中樓278.452合計(jì)：146100%A3兩房116.43-117.244918.8%五梯十戶頂層均為樓中樓三房136.05-136.279335.8%171.462710.4%四房196.21-199.828131.2%樓中樓201.43-285.54103.8%合計(jì)：260100%配比依據(jù)〔1〕隨著國家房產(chǎn)新政的出臺(tái)，未來豪宅類產(chǎn)品將越來越稀缺，特別是如本案產(chǎn)品這種景觀資源豐富，濱海第一排位置的大戶型結(jié)構(gòu)產(chǎn)品更將可能成為絕版；〔2〕本案地塊各類景觀資源豐富，比較有利于景觀戶型設(shè)計(jì)?！?〕市場上大戶型產(chǎn)品受消費(fèi)者追捧，各在售工程這類產(chǎn)品推向市場即形成熱點(diǎn)，短期內(nèi)就能到達(dá)半數(shù)以上的去化率；〔4〕大戶型的設(shè)計(jì)能帶動(dòng)客戶層向高尚人士集中，推開工程居住檔次的提升?！?〕作為一個(gè)高尚的國際化商務(wù)門戶工程，其間進(jìn)出的富豪人士數(shù)不勝數(shù)，作為工程配套的大戶型居住產(chǎn)品建筑體，其間增設(shè)少量幾套的大戶型，既可以增加產(chǎn)品多樣性，又能充分利用高層建筑體的空中資源，更能吸引各地頂級(jí)富翁的追逐?！?〕依據(jù)目前廈門房地產(chǎn)市場中所有在售大戶型工程中各類面積產(chǎn)品的去化速度分析可以看出，當(dāng)前廈門房地產(chǎn)市場中三房面積160㎡左右，四房面積180㎡左右，五房面積200㎡左右以及樓中樓面積300㎡左右的戶型都銷售情況良好。注解：本案三房面積根本與我司提出的面積建議相符，四房和五房考慮到本工程贈(zèng)送的入戶花園面積較大，實(shí)際銷售面積與市調(diào)暢銷面積相近，根本符合市場需求。且贈(zèng)送超大入戶花園使本工程品質(zhì)明顯高于其它同類型產(chǎn)品，可以成為推廣中一個(gè)著力宣傳的賣點(diǎn)，降低市場銷售阻力?！?〕110㎡-130㎡產(chǎn)品可以有效的豐富工程的產(chǎn)品線此種產(chǎn)品設(shè)計(jì)也為覆蓋更大范圍客群提供了可能，可有效降低產(chǎn)品市場風(fēng)險(xiǎn)。四、產(chǎn)品建議〔一〕平面布局建議1、功能分區(qū)明顯，即動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、公私〔公用區(qū)和私人區(qū)〕分區(qū)；2、入戶門最好不要正對(duì)客廳與衛(wèi)生間，獨(dú)立的餐廳，廚房為封閉式廚房，餐廳與廚房相鄰；3、主人臥室應(yīng)帶有衛(wèi)生間、更衣間〔化裝間〕，能直接觀景，衛(wèi)生間也能直接看到外面景觀；4、通風(fēng)采光性能良好，做到空氣對(duì)流順暢，明廚、明衛(wèi)；5、每套帶入戶花園，既增加戶型亮點(diǎn)，也能解決長進(jìn)深帶來的通風(fēng)與采光方面存在的缺乏；6、每戶需獨(dú)立設(shè)計(jì)生活陽臺(tái)或者洗衣房，以滿足住戶日常生活的需要；7、客廳、主臥全部面向海景面，四房、五房結(jié)構(gòu)盡量設(shè)計(jì)成雙主臥，客廳內(nèi)盡量少留門或者洞，保持客廳的使用完整性；8、客廳面寬不得小于4.8米，主臥面寬不得小于3.6米，餐廳盡量設(shè)計(jì)為陽光餐廳。9、樓中樓客廳挑空，大廳作兩層落地玻璃窗觀景。10、整體建筑底層架空8米，除電梯入戶大堂與底層會(huì)所所需面積外，均作為綠化面積或情趣小品布置，入戶大堂面積在100㎡左右，統(tǒng)一精裝修。11、每梯位電梯直入地下停車場，停車場進(jìn)入樓梯與電梯間設(shè)立大堂?！捕沉⒚骘L(fēng)格建議根據(jù)工程所處位置在國際旅游碼頭，其外觀將受到眾多海外游客欣賞，應(yīng)適當(dāng)融入局部西方風(fēng)格，結(jié)合產(chǎn)品本身屬豪宅定位，其外觀上要盡量顯得奢華、富貴、霸氣十足，色調(diào)上要顯得莊重、典雅與華貴，因此建議本案應(yīng)中和整個(gè)工程特征，使其與工程全案風(fēng)格與色調(diào)上完全融合成一個(gè)整體，在外立面上采用中西合璧、現(xiàn)代感十足的風(fēng)格。

建筑細(xì)部應(yīng)該典雅、大方，注意線條及封閉陽臺(tái)外觀的處理如下圖，可以采用百業(yè)的形式進(jìn)行封閉處理，既解決通風(fēng)、采光的要求，又表達(dá)出現(xiàn)代、時(shí)尚的氣息?！踩钞a(chǎn)品創(chuàng)新建議本案的差異化戰(zhàn)略建議主要表達(dá)在戶型、產(chǎn)品本身的創(chuàng)新上，創(chuàng)造廈門市場上先進(jìn)的、首創(chuàng)的或者帶有獨(dú)具特色的產(chǎn)品類別，以此在豪宅競爭劇烈的廈門市場豎立獨(dú)一無二的物業(yè)形象，建議如下：創(chuàng)新建議一：兩房以上均帶入戶花園既增添戶型亮點(diǎn)，又增加實(shí)用空間

入戶創(chuàng)新建議二：客廳、臥室面向海景面，做景觀陽臺(tái)，甚至躺在浴缸里也能直接看到外面景觀大戶型觀海豪宅，360度暢意與海相融，享受人生，與海共舞。不管客廳亦或臥室，抬眼間，碧海藍(lán)天近在面前。創(chuàng)新建議三：三房實(shí)為兩房半，其中一間為書房讀讀書、聽聽音樂、上上網(wǎng)，無論你在學(xué)習(xí)還是生活中都有自己的一塊天地。一份悠然自得的心情田園。讓家人安心休息，讓自己專心學(xué)習(xí)。在保證主臥、次臥與客廳的面積的情況下將三房中最小的一間定位為書房，也可以在有客時(shí)作為客房用。創(chuàng)新建議四：整體建筑底層架空，精裝酒店式入戶大堂，面積在100㎡左右，設(shè)計(jì)綠化面積或情趣小品，雙層挑高,寬敞明亮，尊貴氣派；營造高端豪宅居住氣氛；從踏入華美高雅的大堂開始；便立刻倍感身份的尊貴與顯赫，彰顯豪門風(fēng)范。創(chuàng)新建議五：設(shè)立超五星級(jí)郵輪會(huì)所郵輪會(huì)所是一家專屬會(huì)員俱樂部。由全球享有盛名的專業(yè)俱樂部管理公司**機(jī)構(gòu)親自管理。郵輪會(huì)所倡導(dǎo)高品質(zhì)生活方式的理念。不僅為您提供國際郵輪城內(nèi)無與倫比的俱樂部環(huán)境，更可以享受到根據(jù)您的個(gè)人需要與愛好而量身定制的頂級(jí)效勞。同時(shí)擁有**和**機(jī)構(gòu)全球聯(lián)網(wǎng)俱樂部的使用特權(quán)，為您提供前所未有的休閑，商務(wù)和社交平臺(tái)?！菜摹钞a(chǎn)品配套建議本案應(yīng)設(shè)置商務(wù)酒店功能配套，為商務(wù)精英度身定制，建議會(huì)所設(shè)置于四樓架空層，規(guī)劃有：1、建筑物底層采用架空設(shè)計(jì)，一局部作為主入口大廳，其余作為綠化及小品補(bǔ)充，增加人行景觀感受力；2、獨(dú)立中性、小型商務(wù)洽談室，提供VOD視頻點(diǎn)播、衛(wèi)星頻道接收、100兆光纖網(wǎng)絡(luò)PC終端，能滿足高檔商務(wù)洽談和小型會(huì)議的需要；3、配設(shè)的商務(wù)中心滿足辦公需求的復(fù)印、打字、、商務(wù)秘書等配套效勞；4、會(huì)所內(nèi)置特色吧臺(tái)，提供飲料、咖啡、其它各種飲品及商務(wù)餐，客人在此盡情享受緊張辦公之余的休閑樂趣；5、設(shè)置桑拿、健身等配套效勞?！参濉钞a(chǎn)品節(jié)能與環(huán)保建議〔六〕物業(yè)管理建議智能化管理系統(tǒng)建議：〔1〕建立網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)〔2〕物業(yè)管理方面，可以實(shí)現(xiàn)：物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)化、部門管理自動(dòng)化、建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)。車庫自動(dòng)化管理。各項(xiàng)設(shè)施的遠(yuǎn)程管理。一卡通收費(fèi)：設(shè)備管理：門、窗的紅外監(jiān)控、報(bào)警，室內(nèi)平安監(jiān)控〔煙感探頭、防盜控頭〕緊急報(bào)警鈴?！?〕平安管理采用集中監(jiān)控手段。在平安防護(hù)方面，實(shí)際上，住宅物業(yè)管理在遵循以上的根本原那么下，在智能化方面預(yù)留開展空間，并選取比較有特色的幾個(gè)跟客戶切身需要有關(guān)的方面配置相應(yīng)的系統(tǒng)，即可有超出一般水準(zhǔn)的表現(xiàn)。第三局部商場主要內(nèi)容

一、SWOT分析及不利因素躲避建議 二、商場客群定位及分析 三、招商策略建議 四、商業(yè)定位 五、產(chǎn)品建議 六、市場抗性及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 一、SWOT分析及不利因素躲避建議1、S(strength)工程優(yōu)勢(shì)——工程地處國際旅游客運(yùn)碼頭，正式運(yùn)營后帶來的大量旅游客，形成商場的天然客源，為商場的運(yùn)作帶來極大利好；——本案的超大規(guī)模，酒店、寫字樓、高檔住宅等形態(tài)物業(yè)，本身擁有很大的高端消費(fèi)人口，從而為商場帶來很大的潛在消費(fèi)群；——鄰城市主干道疏港路，擁有20000㎡左右的集中綠地，直面市政景觀廣場，擁有較好的景觀、交通、停車等條件；——工程周邊方圓二公里內(nèi)聚集了約13萬居民，尚無大型集中的商業(yè)形態(tài)，給這局部居民帶來了生活上的不便，本案商業(yè)將為他們帶來生活上的便利，具備中型商業(yè)MALL物業(yè)形態(tài)的所需要人口數(shù)量。結(jié)論：綜上所述，本案具備了規(guī)劃一個(gè)4-5萬平方米左右的中型商業(yè)中心的必要空間，在消費(fèi)人口、輻射范圍、交通條件等方面都具備較強(qiáng)的運(yùn)作潛力。2、W(weakness)工程劣勢(shì)——本案所處的東渡區(qū)域由于其城市功能原因，在廈門市民印象中檔次不高，心理距離較遠(yuǎn)，給運(yùn)營高端商業(yè)形成較大阻力；躲避建議：作為一個(gè)集星級(jí)酒店、高檔住宅、甲級(jí)寫字樓、高端商場為一體的大型都市綜合體，在工程營銷推廣中，借助星級(jí)酒店和高檔住宅宣傳造勢(shì)，提升地塊價(jià)值和知名度，讓客戶從心理上將本地塊視為中山商圈、濱北行政中心的延伸，可從根本上改變本地塊不良的心理印象?！景干虉鼍植课茨茉O(shè)置在客運(yùn)碼頭游客必經(jīng)之路，與聯(lián)檢大樓別離，對(duì)碼頭旅客人流的吸引不利；躲避建議：將商場與聯(lián)檢大樓商業(yè)局部盡量縮短距離，再業(yè)態(tài)上合理的互補(bǔ)，形成一個(gè)交流順暢的結(jié)合體，共同營造濃厚商業(yè)氣氛。建議從聯(lián)檢大樓二樓平臺(tái)設(shè)計(jì)合理便捷的人行交通流線到本工程商場，吸引碼頭游客來消費(fèi)購物，會(huì)聚更大商業(yè)人流?！景笘|北部三角地帶不屬于用地紅線內(nèi)，疏港路進(jìn)入方向外在形象不明顯，交通路況較復(fù)雜，對(duì)外部人流、車流進(jìn)入本案商場消費(fèi)造成一定的負(fù)面影響；躲避建議：在該區(qū)域留出比較大的市民廣場，把疏港路的人流有效地引導(dǎo)到本地塊，并將本案商業(yè)主要出入口置于疏港路進(jìn)出方向，擴(kuò)大商業(yè)面向主要交通要道的面，突出商業(yè)外界視覺影響力。做好人流與車流進(jìn)出本案的交通動(dòng)線規(guī)劃，使人流與車流能順暢地出入本案商業(yè)?！貕K呈不規(guī)那么長條形四邊型，東西向距離較短〔約150米〕，南北向距離較長〔約370米〕，受規(guī)劃中庭綠化20000㎡硬性條件制約，東西向進(jìn)深無法按正常商業(yè)主力店所需要的合理長寬比例，制約了商業(yè)平面布局與業(yè)態(tài)規(guī)劃。躲避建議：將商業(yè)局部平面盡量規(guī)劃成為動(dòng)線分布合理，東西向進(jìn)深盡量擴(kuò)大，南北向面寬盡量縮短，使整個(gè)商業(yè)平面做到東西向進(jìn)深約60—80米左右，南北向面寬約200米。3、O(opportunity)工程時(shí)機(jī)——本案周邊區(qū)域，集中商業(yè)形態(tài)物業(yè)較為缺乏，本案商場可以擁有更大的運(yùn)作空間；——廈門郵輪母港的籌劃已排入市政府的工作日程，隨著郵輪經(jīng)濟(jì)的開展，本案作為廈門海上出入門戶，海內(nèi)外游客進(jìn)出港口將會(huì)聚較大的高端消費(fèi)人群，適合作為港口配套的商業(yè)集中點(diǎn)；——本案緊鄰濱北高尚居住區(qū)，周邊聚集了大量的高端消費(fèi)群體，融合本案的高品質(zhì)定位吸納的大量高端人士，會(huì)聚出大量的高端消費(fèi)人群，適合高檔購物廣場的生存。結(jié)論：綜上所述，本案在商業(yè)定位方向應(yīng)切合工程本身總體定位方向所引入的高端消費(fèi)群體，輻射周邊高尚居住區(qū)濱北一帶的高端消費(fèi)人群，結(jié)合國際旅游客運(yùn)碼頭帶來的國際、國內(nèi)及港、澳、臺(tái)地區(qū)各類游客的消費(fèi)習(xí)慣，走國際精品購物城路線，打造廈門門戶口岸地位的商業(yè)綜合體，充分發(fā)揮郵輪經(jīng)濟(jì)這個(gè)新興經(jīng)濟(jì)形態(tài)的優(yōu)勢(shì)，附帶解決區(qū)域居民生活消費(fèi)需要。——疏港路快速干道的交通性質(zhì)以及本案較弱的交通布局將對(duì)商業(yè)消費(fèi)人群產(chǎn)生極大的流通不便；躲避建議：擴(kuò)大本案商業(yè)與疏港路方向的接觸面，合理布置車流動(dòng)線與人流動(dòng)線，將外部消費(fèi)群體最大化地引入本案商業(yè)中進(jìn)行消費(fèi)。——裕成大廈三層商場的運(yùn)作經(jīng)營，對(duì)周邊區(qū)域潛在消費(fèi)者形成分流；躲避建議：選擇與該商業(yè)體業(yè)態(tài)有區(qū)別的業(yè)態(tài)規(guī)劃，在商品檔次上走高端路線，使本案商業(yè)在消費(fèi)人群與商業(yè)業(yè)態(tài)分布等方面與之形成較大的差異，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同釀造出區(qū)域商業(yè)的濃厚氣氛。二、商場客群定位及分析二〕依據(jù)：——通過整體商業(yè)運(yùn)營和高端業(yè)態(tài)定位平臺(tái)，有利于商業(yè)價(jià)值的提升，讓商業(yè)價(jià)值最大化；——成熟運(yùn)營的商業(yè)管理，大大增強(qiáng)購置者的信心。1、國內(nèi)外游客2、高端精品商業(yè)集中經(jīng)營吸引來的廈門本地及周圍城市的富有階層。3、經(jīng)常在這一帶從事商務(wù)活動(dòng)的商賈人士及白領(lǐng)；4、本小區(qū)居民和濱北、東渡的常住居民；〔二〕消費(fèi)客群定位三、招商策略建議1、根本策略：先確定主力店或?qū)I(yè)商業(yè)管理公司，再全面招商2、招商思路：〔1〕請(qǐng)招商公司代為招商管理，利用招商公司的專業(yè)性和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行全程招商運(yùn)營管理?！?〕尋找品牌百貨，由百貨進(jìn)行招商，而招募的百貨應(yīng)該是走中高端品牌路線的國內(nèi)外知名品牌。3、招商目標(biāo)注重商業(yè)的高品質(zhì)和獨(dú)特性，建議30%為國際一線品牌，70%為國際二、三線品牌及國內(nèi)一線品牌。國外經(jīng)營成功但尚未進(jìn)入中國的或者未進(jìn)入廈門的品牌，更應(yīng)該是本案商業(yè)招商的首選。四、商業(yè)定位定位依據(jù)4、結(jié)合城市港口建設(shè)的規(guī)劃和趨勢(shì)，建議本工程的整體定位必須著眼未來，緊密切合國際風(fēng)情購物休閑主題，融入濃厚的閩南及周邊民間特色風(fēng)俗文化，綜合考慮港區(qū)內(nèi)高檔寫字樓、五星級(jí)酒店、觀景豪宅的商業(yè)配套功能需求，在軟硬件的建設(shè)必須上力求高品位、與國際接軌，著力營造時(shí)尚人文兼具的購物環(huán)境，塑造獨(dú)具特色的港口文化商城主題。5、目前廈門多數(shù)大、中、小型購物城皆屬于中低檔消費(fèi)，多數(shù)高端消費(fèi)人群購置自己心儀商品時(shí)都需要去香港等國際化大都市中消費(fèi)，給這局部高端客戶群體帶來諸多不便，本案定位于中高檔，將為這局部客戶群體帶來消費(fèi)的方便，隨著廈門經(jīng)濟(jì)的高速開展，這類消費(fèi)群體將會(huì)無限的增加，為本案商業(yè)定位凝聚出大量的高端消費(fèi)群體。6、考慮到本案的港口性質(zhì)，作為旅游/涉外等特色風(fēng)情產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)大有經(jīng)營空間，極容易在本處繁榮興盛，可充分挖掘此局部優(yōu)勢(shì)，將商場的定位內(nèi)容更大程度地區(qū)別于臨近的同等規(guī)模的商場。7、充分抓住效勞社區(qū)與效勞港口人流特點(diǎn)，重點(diǎn)考慮特色餐飲等交叉內(nèi)容的經(jīng)營行業(yè)?！捕硺I(yè)態(tài)規(guī)劃本案商場面積約5萬㎡，結(jié)合工程地理位置和周邊商業(yè)環(huán)境，建議引進(jìn)知名品牌企業(yè)統(tǒng)一運(yùn)作，該業(yè)態(tài)規(guī)劃正是基于此點(diǎn)考慮，地面一、二層的規(guī)劃便于引進(jìn)主力店，進(jìn)行統(tǒng)一招商。樓層業(yè)態(tài)面積建議品牌負(fù)一層大型超市10000㎡好又多，沃爾瑪?shù)攘闶鄣辏ㄐ蓍e餐飲、食品、禮品、精品等）10000㎡

一層知名百貨(品牌旗艦店、珠寶、皮具、化妝品等)13000㎡國際一線品牌的比率為30%,國際二三線品牌及國內(nèi)一線品牌70%配套商業(yè)（西餐廳、銀行、肯德基等）2000㎡

二層知名百貨(品牌男裝、品牌女裝、品牌童裝)14000㎡國際一線品牌的比率為30%,國際二三線品牌及國內(nèi)一線品牌70%配套商業(yè)（咖啡廳）1000㎡上島咖啡〔平面布局圖〕業(yè)態(tài)選擇依據(jù)主力店〔本案中的知名百貨和大型超市〕——作為大型綜合購物中心，大型主力店的進(jìn)駐有助于提升商業(yè)價(jià)值，聚集商業(yè)經(jīng)營所需人流，支撐商業(yè)平臺(tái)，帶動(dòng)周邊商業(yè)開展。民俗文化——眾所周知，所有的旅游客每到一地，首先關(guān)注的是當(dāng)?shù)氐拿袼孜幕?，民族的才是國際的！本案民俗文化主題的設(shè)計(jì)、炒作、運(yùn)用是整個(gè)商業(yè)工程的關(guān)鍵。建議在商場中心留出位置，定期推出不同特色的民俗文化表演?！踩成虉雒ㄗh——國際郵輪城·商業(yè)中心國際郵輪城·〔主力店名〕案名釋義：直接以國際郵輪城·商業(yè)中心/國際郵輪城·〔主力店名〕命名，借助工程的規(guī)模性——國際郵輪城這一超大型都市綜合體工程優(yōu)勢(shì)，提升了A1商業(yè)局部的整體影響力，讓整個(gè)工程的品質(zhì)也提高到國際化、高檔次的行列。五、產(chǎn)品建議根據(jù)設(shè)計(jì)院提供的初步設(shè)計(jì)方案，商業(yè)形狀設(shè)計(jì)狹長，造成面向主要交通出入口——疏港路方向接觸面較小，缺乏較大的人流與車流緩沖區(qū)，對(duì)商業(yè)所需的人流與車流動(dòng)線布局造成一定困難，影響本案商業(yè)氣氛的營造，綜合各方面因素后，我司對(duì)該方案進(jìn)行如下調(diào)整，以利于中、大型購物中心商業(yè)平面規(guī)劃與主力店的招商引進(jìn)工作。一〕平面布局修改建議1、將本案商業(yè)局部平面長寬距離適當(dāng)調(diào)整，使其相對(duì)協(xié)調(diào)，即將進(jìn)深設(shè)計(jì)為60—80米左右，面寬設(shè)計(jì)為200米左右；2、將東南側(cè)留出較大空間作為大型廣場布置用，以增大商業(yè)外部與疏港路的接觸面，形成一個(gè)較大的人流與車流互不相擾的交通動(dòng)線網(wǎng)，將工程以外的消費(fèi)人流與車流順利地引入本案商業(yè)進(jìn)行消費(fèi)，聚集更大的商業(yè)人氣；3、在商場東南側(cè)設(shè)置下沉式廣場，形成景觀、采光、通風(fēng)及休閑的共享空間；東南側(cè)靠下沉式廣場旁設(shè)計(jì)地下停車場主出入口，東北側(cè)設(shè)計(jì)地下停車庫次出入口，以解決現(xiàn)方案中車流動(dòng)線不合理，不利于商業(yè)經(jīng)營與消費(fèi)人流引導(dǎo)的問題；〔二〕產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新建議1、創(chuàng)新建議一：將商業(yè)內(nèi)部平面按中庭挑空的方式設(shè)置內(nèi)廣場，挑空局部寬度大約20-30米之間，由二層頂部直接采光至一層，單面人行通道至少在5米以上，挑空局部可設(shè)置連廊和自動(dòng)扶梯使得立體交通更加順暢，方便消費(fèi)人群對(duì)流。具體設(shè)置建議采用深圳萬象城中庭方式布局；

2、創(chuàng)新建議二：采用下沉式中庭廣場將地下一層與外界有機(jī)的結(jié)合起來，使地下一層能有效地自然采光與通風(fēng)，地下一層商場購物就像地面一層購物一樣輕松愉快，將地下一層的商業(yè)價(jià)值提高到極點(diǎn)，讓本案三層商業(yè)面積全部的商業(yè)價(jià)值得到充分表達(dá)，最大化地實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤。具體設(shè)計(jì)方式可借鑒深圳萬象城對(duì)地下一層的設(shè)計(jì)方法；三〕商場建筑規(guī)劃建議1、整個(gè)商業(yè)局部建筑外觀就結(jié)合海洋性建筑的柔和特點(diǎn)，盡量不使外立面過于生硬與直線條過多，色調(diào)應(yīng)與工程整體風(fēng)格相近且協(xié)調(diào)。2、統(tǒng)一風(fēng)格裝修組合建議實(shí)現(xiàn)一步到位的統(tǒng)一商場風(fēng)格裝修，尤其是外立面等公共局部，以保證商場大環(huán)境的統(tǒng)一性。3、快速便利的交通系統(tǒng)交通系統(tǒng)在商場中作用不容無視，應(yīng)做到既有效分布消費(fèi)人流，又能表達(dá)工程個(gè)性，應(yīng)使商場上下，內(nèi)外人流的交流溝通自然，內(nèi)部人流自然而然分布，防止商場的盲區(qū)和死角，建議本商場每2000平方米設(shè)計(jì)一部的扶手電梯。4、營造自由寬敞的內(nèi)部空間注重商場內(nèi)部柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)的布置，盡量表達(dá)室內(nèi)空間的寬敞和通透，要做到有利于空間的自由組合與布置，充分表達(dá)商場的個(gè)性化，給人一種舒適，休閑的購物環(huán)境，為商場經(jīng)營創(chuàng)造有利條件?！菜摹?、商業(yè)管理模式建議1、引進(jìn)優(yōu)秀的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)工程內(nèi)所有商業(yè)區(qū)域統(tǒng)籌規(guī)劃管理，可一步到位，建立先進(jìn)的管理模式和體系，但此模式運(yùn)營管理費(fèi)用較高。2、集團(tuán)聘用專業(yè)管理人組建管理團(tuán)隊(duì)，由商業(yè)管理機(jī)構(gòu)作為參謀協(xié)助搭建組織框架，引進(jìn)優(yōu)秀商業(yè)管理模式，定期提供培訓(xùn)指導(dǎo)，良性運(yùn)營?！参濉?、廣場規(guī)劃的建議建議將外廣場與商場有機(jī)的聯(lián)系起來，使外廣場與商場內(nèi)中庭廣場形成互補(bǔ)性質(zhì)的活動(dòng)空間，帶動(dòng)商場人群流動(dòng)頻率，增加消費(fèi)群體。利用廣場定期籌劃主題活動(dòng)，既能提升一個(gè)購物中心的知名度，又能帶動(dòng)人氣，更能使商家進(jìn)行商品品牌的促銷推廣，一舉三得，成其在開業(yè)前后制造極具轟動(dòng)性的活動(dòng)，既可以制造影響力，又能使消費(fèi)者有深刻的印象。六、市場抗性及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1、市場抗性本案商業(yè)存在最大的市場抗性是東渡區(qū)域相對(duì)冷清的商業(yè)氣氛與人流的稀少，雖緊鄰行政中心與濱北高尚居住區(qū)，但由于狐尾山公園的存在，將整個(gè)商業(yè)縱深輻射范圍嚴(yán)重地阻礙，疏港路快速干道的存在又制約了周邊居民進(jìn)入本案商業(yè)消費(fèi)的行走便利性，能否將整個(gè)商業(yè)經(jīng)營成功和如何形成市場影響力將是本案商業(yè)運(yùn)作的關(guān)鍵所在，建議本案商業(yè)定位應(yīng)較廈門其它購物中心有一定差異性，商品檔次與業(yè)態(tài)分布方面也較其它購物中心更為精致，整體風(fēng)格上也更有個(gè)性與特色，樹造出獨(dú)特的、與眾不同的市場形象。2、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估本案商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于以下幾個(gè)方面：〔1〕招商經(jīng)營是否能全面成功，經(jīng)營效果是否能持久；〔2〕市場影響力是否會(huì)形成轟動(dòng)效果；〔3〕業(yè)態(tài)規(guī)劃的合理性和分布位置的靈活與互補(bǔ)性，給商業(yè)經(jīng)營狀態(tài)帶來的實(shí)際效果是否能夠讓目標(biāo)客戶群體得到回報(bào)；〔4〕平面布置的合理性與主力店招商的針對(duì)性，購物中心需要一個(gè)合理的平面尺度，主力店的引進(jìn)最為關(guān)鍵，它將給整個(gè)商業(yè)形態(tài)帶來一個(gè)穩(wěn)定的消費(fèi)人流與支撐經(jīng)營的舵手，帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)群體的共同繁榮；〔5〕因疏港路快速干道的影響，進(jìn)出本案商業(yè)人流較為不便，給周邊輻射目標(biāo)消費(fèi)群體帶來較大交通不便，同時(shí)受地塊整體形狀的限制與規(guī)劃條件的約束，本案商業(yè)建筑體的對(duì)外展示面〔面向疏港路方向〕比較狹小，不夠大氣，這對(duì)本案內(nèi)部交通組織的完整性、合理性和對(duì)外溝通展示方面提出更高的要求。第四局部寫字樓主要內(nèi)容

一、市場概況 二、SWOT分析 三、目標(biāo)客戶群定位及分析 四、寫字樓定位 五、產(chǎn)品建議 一、市場概況〔二〕市場開展趨勢(shì)〔三〕市場的銷售狀況整體而言，廈門10年來的寫字樓市場開展較為平穩(wěn)，浮動(dòng)不大。廈門島內(nèi)寫字樓銷售主要集中在思明區(qū)，且月成交面積保持相對(duì)平穩(wěn)的消化狀態(tài)，2004-2006年月均成交面積約8000㎡左右。整體銷售上，2005年本島成交面積8萬㎡，較上年減少超30%，而2006年9月即達(dá)9.5萬㎡，較上年同期增長55%。廈門島內(nèi)寫字樓成交均價(jià)自2005年5月起有較大的增幅，2005年全年均價(jià)超11000元/㎡，較上年同期增長35%，06年寫字樓均價(jià)繼續(xù)保持較強(qiáng)增長勢(shì)頭，增幅較上年同期增長49%?！菜摹呈袌龅淖赓U情況市中心區(qū)域：該區(qū)域?qū)懽謽钦w租金水平和出租率最高，顯示其較高的商務(wù)價(jià)值。筼筜湖周邊：該區(qū)域的客戶需求相對(duì)旺盛。整體出租率根本在85%-90%左右。湖里區(qū)：——江頭片區(qū)：由于商住樓的影響及客戶能承受的租金水平有限導(dǎo)致其出租率相對(duì)較低?！L岸路沿線：該區(qū)域?qū)懽謽堑霓k公環(huán)境差及客戶的區(qū)域流動(dòng)性大是導(dǎo)致其較低出租率的主要原因。二、SWOT分析2、W(weakness)工程劣勢(shì)——工程地處東渡，并在港口位置，主干道車流噪聲大，傳統(tǒng)混亂、嘈雜的印象會(huì)產(chǎn)生不利影響；躲避建議：更多的利用港口的優(yōu)勢(shì)，用港口經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力吸引客戶，做出自己的特色。并采用中空玻璃與隔音建材來構(gòu)筑墻體，最大化地隔絕這些噪聲產(chǎn)生的不利影響。——附近的配套設(shè)施較為薄弱，缺少高端寫字樓所需的大型商業(yè)集散地背景，各大金融網(wǎng)點(diǎn)稀少也對(duì)各類大中型公司頻繁的金融交流造成不便。躲避建議：本案涵蓋商業(yè)、五星級(jí)酒店等配套設(shè)施，可滿足寫字樓的商務(wù)要求；規(guī)劃引入多家銀行，直接解決現(xiàn)階段金融網(wǎng)點(diǎn)稀少的劣勢(shì)?！捕呈袌隹剐约帮L(fēng)險(xiǎn)評(píng)估〔2〕工程地處東渡，并在港口位置，目前這個(gè)地塊還是給廈門市民比較混亂，嘈雜的印象，不利用吸引高端客戶群入駐。

解決建議：重點(diǎn)宣傳本案港口城市門戶地標(biāo)型建筑集群概念，以工程的高起點(diǎn)，高檔次，高附加值的都市綜合建筑體形象，塑立地域新形象，使本案能成為濱北行政商務(wù)區(qū)的合理延伸后的巔峰之作。2、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：目前廈門高端寫字樓總體市場是供少于求，對(duì)本案來說市場環(huán)境良好；而本案打造的國際5A甲級(jí)寫字樓，在物業(yè)形態(tài)上也存在其合理性；工程風(fēng)險(xiǎn)主要來自政府導(dǎo)向的觀音山片區(qū)，及廈門市場新推出的同類高端寫字樓帶來的競爭壓力。結(jié)合本案產(chǎn)品的根本要素，充分利用工程具備的“天時(shí)〞、“地利〞、“人和〞，避開競爭對(duì)手優(yōu)勢(shì)，打造出本工程特有港口大型綜合體的工程優(yōu)勢(shì)，可以將本工程的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。三、目標(biāo)客戶群定位及分析

1、客群定位：——物流、船務(wù)、船運(yùn)類行業(yè)企業(yè)；——金融業(yè)公司；——大型跨國公司；——境外機(jī)構(gòu)；——港、澳、臺(tái)知名企業(yè)；核心客戶：物流、船運(yùn)、船公司等；重要客戶：金融、證券類公司。2、定位依據(jù)海港無與倫比的資源——西海岸拓展方案客運(yùn)碼頭改造推動(dòng)區(qū)域的開展——遠(yuǎn)洋與歸航全新的物業(yè)規(guī)劃、功能及概念，制造板塊熱點(diǎn)——幅員擴(kuò)張與開發(fā)企圖心?新經(jīng)濟(jì)與新思想帶來的籌劃，區(qū)域間的獨(dú)立與分解——獨(dú)特的領(lǐng)域心

強(qiáng)大的功能配套，吸引廈門眼球——現(xiàn)代化的城市區(qū)域模式

國際級(jí)的物業(yè)形態(tài)，地產(chǎn)領(lǐng)袖品牌——與國際接軌

臺(tái)海經(jīng)濟(jì)交流，三通逐步落實(shí)，海港優(yōu)勢(shì)得到進(jìn)一步表達(dá)——大環(huán)境，大前途四、寫字樓定位〔一〕產(chǎn)品定位——國際5A甲級(jí)海景寫字樓國際上判斷甲級(jí)寫字樓有8大特征：管理國際化；24小時(shí)寫字樓；人性化：空間的舒適性和實(shí)用性；數(shù)字化；節(jié)能化；便捷的交通和商務(wù)化等等。而所謂5A，是指智能化5A，包括：辦公自動(dòng)化系統(tǒng)〔OA〕；通訊自動(dòng)化系統(tǒng)〔CA〕；消防保安監(jiān)控自動(dòng)化系統(tǒng)〔FA〕；信息處理自動(dòng)化系統(tǒng)〔MA〕；樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)〔BA〕。定位依據(jù)〔二〕產(chǎn)品命名

國際郵輪城·海港中心案名釋義：本案位于西海岸第一排無遮攔觀海，于室內(nèi)飽覽西海域美景，讓環(huán)境更舒適工作更輕松，生活離不開海，工作離不開海，海景無處不在。毗鄰國際客運(yùn)碼頭，附近坐落著各大貨運(yùn)碼頭，港口文化展露無遺。本司推薦案名為“海港中心〞，既表現(xiàn)出無限的海景資源，又突出了港務(wù)集團(tuán)的品牌，表達(dá)了濱海性質(zhì)的、結(jié)合港口、航運(yùn)、物流中心等行業(yè)功能，打造出具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的濱海5A甲級(jí)寫字樓。海港中心，矗立在城市與海間，像一座巨大的海標(biāo)，指引著廈門遠(yuǎn)航與歸航。形象訴求點(diǎn)：5A甲級(jí)寫字樓，智能化高品質(zhì)鄰旅游碼頭，享西海域無限海景資源鄰近濱北行政區(qū)和市中心，地段優(yōu)勢(shì)國際品質(zhì)綜合體與五星級(jí)酒店相鄰，優(yōu)質(zhì)配套效勞八面通風(fēng)，八面采光(360°通風(fēng)采光)依山傍水，風(fēng)水寶地停車位充足〔三〕戶型配比及依據(jù)1、戶型配比：本案單層面積約2000平方米左右，面寬約65米，進(jìn)深約31米?！?〕低樓層戶型建議：以中間的錯(cuò)層基線為界，分為前后兩部份。樓層前半部份面海，視野開拓，租金較高，建議該區(qū)域面積占整層的2/3，約1200平方米。樓層后半部份，景觀不多，售價(jià)和租金適當(dāng)?shù)陀谇鞍氩糠莸臉敲?，該區(qū)域面積約占整層的1/3，大概800平方米。建議：戶型設(shè)計(jì)可以小一點(diǎn)，面寬在10米左右，退出走道后，進(jìn)深大約在8米左右?！?〕高樓層戶型建議：不需隔斷，由租用公司按各自不同的需要，自由劃分辦公區(qū)域。2、戶型配比依據(jù)此配比根據(jù)客戶需求及本工程在位置、景觀上的差異而設(shè)定。小戶型主要滿足對(duì)象：與海運(yùn)行業(yè)相關(guān)的中小型公司或外地公司駐廈門辦事處大戶型主要滿足對(duì)象：中型金融、物流企業(yè)等無敵海景戶型滿足對(duì)象：大型物流、船務(wù)公司等五、產(chǎn)品建議〔一〕平面布局建議主體建議：核心筒位于樓體中央偏后側(cè)，采用大柱距設(shè)計(jì)；在公共空間的設(shè)計(jì)上，均應(yīng)充分表達(dá)了人性化和高端產(chǎn)品的特點(diǎn)。細(xì)節(jié)建議如：本案樓層，凈高4米，根本能夠滿足高端客戶對(duì)辦公空間高度的要求；公共通道寬約3米，便于營造較為舒適的辦公環(huán)境；采光設(shè)計(jì)、大廈采用幅面透光玻璃幕墻設(shè)計(jì)，使本案辦公區(qū)域內(nèi)陽光充足，加之外開窗以及新風(fēng)系統(tǒng)，保證室內(nèi)良好的空氣質(zhì)量?！捕沉⒚骘L(fēng)格建議在立面風(fēng)格的處理上，最大限度的表達(dá)本工程高檔次、高品味的特征，突出簡練、時(shí)尚、國際性等現(xiàn)代商務(wù)元素?！踩钞a(chǎn)品形態(tài)及創(chuàng)新建議1、大廳挑高10米，與商場二層持平、連通。

2、大堂局部500平方米，其余部份可出租給航空售票、銀行等高檔效勞行業(yè)。

3、核心筒后移至樓體中央偏后側(cè)，盡量顧及各方位的采光，將海景面進(jìn)深留長，做成豪華海景辦公室。

4、開放式自由辦公環(huán)境自由組合的戶型結(jié)構(gòu)，配備全套的辦公家具和設(shè)備。

5、星級(jí)效勞，尊貴享受建議聘請(qǐng)國際級(jí)知名的物業(yè)管理公司，提供五星級(jí)物業(yè)管理效勞〔四〕差異化戰(zhàn)略3、建筑文化對(duì)于寫字樓而言，就是摩天大樓的建筑文化。本工程以125米超高高度，屹立于西海岸之濱，將成為西海岸寫字樓的一面標(biāo)桿。4、硬件設(shè)施寫字樓追求的硬件是科技與創(chuàng)新。本案以全海景為本產(chǎn)品特色，以智能化5A為標(biāo)準(zhǔn)，在建筑設(shè)計(jì)和建筑功能上，不惜重金為工程打造完美亮點(diǎn)。5、軟件效勞在智能化盛行的今天，硬件設(shè)施已不再是寫字樓競爭的主要優(yōu)勢(shì)，應(yīng)當(dāng)開展第三代寫字樓，以優(yōu)質(zhì)效勞贏得市場。建議引入酒店式管理和效勞，為入駐企業(yè)提供五星級(jí)效勞，使工作更輕松，環(huán)境更舒適，管理更具人性化?！参濉彻δ芙ㄗh以及各項(xiàng)功能區(qū)

細(xì)節(jié)處理建議1、功能建議：做到智能化5A寫字樓——OA：辦公自動(dòng)化系統(tǒng)——CA：通訊自動(dòng)化系統(tǒng)——FA：消防自動(dòng)化系統(tǒng)——SA：保安監(jiān)控自動(dòng)化系統(tǒng)——BA：樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)2、功能區(qū)細(xì)節(jié)處理建議采用美國IBM公司的IBMS超智能綜合管理平臺(tái)系統(tǒng)作為智能大廈的管理中樞。能通過一個(gè)主控臺(tái)就能看到整個(gè)系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)狀況；能通過一個(gè)主控臺(tái)不僅能進(jìn)行計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的平安及系統(tǒng)管理，還能對(duì)空調(diào)、消防、保安和通訊等系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)控；能通過一個(gè)主控臺(tái)對(duì)系統(tǒng)內(nèi)的故障進(jìn)行預(yù)警和報(bào)警，預(yù)警及報(bào)警閾值可自行設(shè)定；能通過一個(gè)主控臺(tái)迅速診斷出計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的故障并排除故障，對(duì)于空調(diào)、消防、保安等系統(tǒng)的故障，通過該主控臺(tái)發(fā)現(xiàn)并能觸發(fā)這些系統(tǒng)的控制模塊進(jìn)行故障排除?！擦澄飿I(yè)管理建議1、五星級(jí)商務(wù)效勞寫字樓的五星級(jí)商務(wù)效勞一方面表達(dá)在高效的物業(yè)管理上，另一方面表達(dá)在對(duì)入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)效勞上。比方，將洗衣送餐這些酒店式效勞改寫為衛(wèi)星會(huì)議、活動(dòng)籌劃、會(huì)展中心等效勞。又如，實(shí)現(xiàn)全天候空調(diào)節(jié)假日無休，而且還提供送餐、夜餐甚至代辦員工票務(wù)等特殊效勞。2、公司形象展示可以根據(jù)客戶需要，在本案的商務(wù)中心內(nèi)提供一個(gè)內(nèi)部的品牌，用來顯示客戶的公司徽標(biāo)以及客戶的辦公室。還可以為客戶的公司量身定制墻面板和接待導(dǎo)向板。因此，除了可以享受到在海港中心工作的所有優(yōu)勢(shì)之外，客戶租用的辦公空間還可以為客戶樹立一個(gè)完美的個(gè)人形象。第五局部財(cái)務(wù)分析主要內(nèi)容

一、港務(wù)2006G01地塊A1財(cái)務(wù)分析表 二、港務(wù)2006G01地塊A2、A3財(cái)務(wù)分析表 一、港務(wù)2006G01地塊A1財(cái)務(wù)分析表總建筑面積164102m2[其中寫字樓62000m2，住宅72102m2、商業(yè)30000m2（商業(yè)暫不銷售在分析表里不體現(xiàn)），地下車庫88,244m2計(jì)1973個(gè)車位]；(地下一層車庫按20000平，433個(gè)車庫計(jì))銷售預(yù)測(cè)寫字樓銷售平均價(jià)格×寫字樓可銷售面積+住宅銷售平均價(jià)格×住宅可銷售面積+車庫銷售平均價(jià)格×車庫可銷售面積=15,000元/m2*62,000m2+10,000元/m2*72,102m2+200,000*1,973元/車位=930,000,000+721,020,000+394,600,000=2,045,620,000元支出預(yù)測(cè)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位成本（元/m2按建筑面積）金額（元）備注一前期費(fèi)用(35,047,344)1．1