上海新天地案例分析

上海新天地整體工程介紹—工程背景土地面積：約52公頃總建筑面積：約110萬平方米物業(yè)構(gòu)成：新天地商業(yè)〔14.1萬平方米〕酒店／效勞式公寓〔6.1萬平方米〕辦公樓〔39萬平方米〕 公寓〔51.4萬平方米〕 人工湖綠地開工日期：1999年初開發(fā)周期：15年分期開發(fā)，預(yù)計(jì)到2021年完工開發(fā)商：瑞安集團(tuán)上海新天地整體工程介紹—開發(fā)公司介紹上海新天地整體工程介紹—開發(fā)地塊情況A太平橋人工湖綠地B翠湖天地C上海新天地E瑞安總部大樓D企業(yè)天地上海新天地整體工程介紹—開發(fā)地塊情況地塊名稱規(guī)劃與建設(shè)情況基本目標(biāo)A太平橋人工湖綠地由上海市市政府、盧灣區(qū)區(qū)政府、瑞安集團(tuán)三方共同投資，目前由瑞安集團(tuán)負(fù)責(zé)其物業(yè)管理。整個(gè)項(xiàng)目耗資近10億人民幣，從2001年1月開工建設(shè)，建設(shè)歷時(shí)6個(gè)月。人工湖綠地占地4.4萬平方米，水面面積為1.2萬平方米，綠地下面的地下停車場(chǎng)可提供200多個(gè)車位與政府合作開發(fā)人工湖綠地的基本目標(biāo)是以先改善環(huán)境來提升該地區(qū)52公頃的土地的品質(zhì)，帶動(dòng)房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售。太平橋人工湖綠地目前已經(jīng)成為上海市中心一個(gè)獨(dú)具特色的景觀空間B上海新天地上海新天地占地3萬平方米，上海新天地氛圍南里、北里兩大部分。以石庫門建筑為主的北里，集合了來自世界各地風(fēng)情餐廳、咖啡廳、酒吧、精品商店等，展現(xiàn)了新天地的國際元素。一、以現(xiàn)代化建筑為主的南里，除了臨湖的新天地酒店式服務(wù)公寓外，還有一個(gè)總面積達(dá)2.5萬平方米的購物、娛樂、休閑中心，是適合于時(shí)尚青年一族的休閑娛樂場(chǎng)所開發(fā)新天地，主要是為該地區(qū)營造一個(gè)高品位的人文環(huán)境，再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益雙贏。新天地的目標(biāo)是既要體現(xiàn)上海的歷時(shí)文化風(fēng)貌，又要體現(xiàn)上海的時(shí)尚新地標(biāo)及品味，欲成一扇體現(xiàn)上海昨天、今天和明天的窗口式旅游景區(qū)，成為集餐飲、商業(yè)、文化、娛樂為一體的綜合性時(shí)尚休閑步行街C翠湖天地高級(jí)住宅小區(qū)翠湖天地位于人工湖南側(cè)，整體規(guī)劃中占地面積最大的項(xiàng)目，總建筑面積68萬平方米。第一期包括三幢8至12層的低層大廈、兩幢19及23層的高層大廈以及兩幢低層的獨(dú)立別墅及相連復(fù)式別墅，共提供283個(gè)兩房至復(fù)式六房的住宅單位，每個(gè)單位建筑面積由105至500平方米?；灸繕?biāo)是住宅小區(qū)較高的價(jià)格銷售，實(shí)現(xiàn)盈利。其中第一期五棟住宅樓于2002年下半年開始公開對(duì)外發(fā)售，三周內(nèi)基本售完。一期售價(jià)每平方米高達(dá)1.7萬元～2.5萬元D企業(yè)天地甲級(jí)辦公樓區(qū)企業(yè)天地座落于太平橋人工湖北畔，辦公樓將沿湖而建，形成一道1.2平方公里的湖邊建筑，總建筑面積逾50萬平方米，包括多棟甲級(jí)辦公樓、酒店、商場(chǎng)及其他配套設(shè)施。一期總建筑面積達(dá)7.8萬平方米，包括兩座辦公大樓，于2003年第四季度落成企業(yè)天地是淮海中路東段中央商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展，目標(biāo)是營造一流的商圈，發(fā)展成為跨國公司總部所在地E瑞安集團(tuán)總部大樓按照太平橋地區(qū)改造整體規(guī)劃，在東部地區(qū)興建一棟白玉蘭花苞形狀的超高層建筑，是瑞安集團(tuán)未來的總部白玉蘭是上海市花，本項(xiàng)目要成為太平橋項(xiàng)目的象征上海新天地整體工程介紹—開發(fā)現(xiàn)狀人工湖＋綠地企業(yè)天地新天地

翠湖天地二期

一期

北里南里2001-2002年先期推出新天地商業(yè)和人工湖/綠地(公益局部)2003-2006年分別推出企業(yè)天地(辦公)和翠湖天地一二期(住宅)5星級(jí)酒店翠湖天地三期2007-2021年分別五星級(jí)酒店和翠湖天地三期嘉苑〔住宅〕人工湖＋綠地

企業(yè)天地翠湖天地二期一期

北里南里上海新天地整體工程介紹—整體開發(fā)規(guī)劃翠湖天地三期以及新天地二期為頂級(jí)時(shí)尚品牌度身定做的新天地二期，將沿馬當(dāng)路建成商業(yè)配套面積約13900平方米82000平方米二期2021年竣工翠湖天地三期約400套公寓三期嘉苑預(yù)計(jì)2021年9月開盤企業(yè)天地二期〔三號(hào)樓和四號(hào)樓〕辦公局部建筑面積每棟50,000平方米下設(shè)頂級(jí)品牌旗艦店50,000平方米將延續(xù)國際甲級(jí)寫字樓的高標(biāo)準(zhǔn)，吸引國際知名租戶68層超高寫字樓一棟浦西又一標(biāo)志性建筑造型為市花“白玉蘭〞瑞安集團(tuán)總部大樓辦公局部建筑面積170,000sqm商場(chǎng)局部建筑面積50,000sqm三四個(gè)不同規(guī)模的劇場(chǎng)類似美國百老匯豐富太平橋地區(qū)的功能已經(jīng)建成的局部新天地

翠湖天地三期嘉苑

新天地二期

兩棟5星級(jí)酒店企業(yè)天地二期

規(guī)劃住宅+國際學(xué)校

上海新天地整體工程介紹—開發(fā)順序12345566結(jié)合市場(chǎng)合理安排開發(fā)時(shí)序1新天地商業(yè)2001-2002年2翠湖天地一期〔住宅〕2003年3企業(yè)天地一期〔辦公樓〕2004年4翠湖天地御苑〔住宅二期〕2005-2006年5酒店＋住宅三期＋商業(yè)2007-2021年6企業(yè)天地二期＋住宅＋國際學(xué)校+瑞安總部上海新天地〔商業(yè)街〕北里南里新天地

上海新天地〔商業(yè)街〕—?dú)v史文化背景石庫門上海新天地〔商業(yè)街〕—工程概況投資商香港瑞安集團(tuán)容積率1.8物業(yè)地址上海盧灣區(qū)太倉路181弄項(xiàng)目投資金額14億元占地面積30000平方米改造成本2萬元/平米建筑面積60000平方米拆遷安置成本6.7億元上海新天地〔商業(yè)街〕—工程概況〔左圖：梅艷芳在上海新天地舉行上海演唱會(huì)新聞發(fā)布會(huì)〕上海新天地〔商業(yè)街〕—建筑理念與特色整舊如舊，翻新創(chuàng)新

◆設(shè)計(jì)原那么：保護(hù)歷史建筑的角度、城市開展的角度以及建筑功能的角度?！粽w規(guī)劃：保存下來的舊建筑各呈特色，彷佛一座座歷史建筑陳列館?！魪?qiáng)調(diào)歷史感：保存原有的磚、原有的瓦作為建材?！敉獗怼刚f如舊」：為了重現(xiàn)石庫門弄堂昔日的風(fēng)光韻味，設(shè)計(jì)及工程以保存房子原貌為原那么，工程人員按照當(dāng)年的圖紙進(jìn)行修建，弄堂、石庫門的門框、門楣、樓房高度以及屋頂曬臺(tái)等都和當(dāng)時(shí)一樣。墻、鋪地及屋頂都盡量采用原來的舊磚、舊瓦，務(wù)求貼近它原來的面貌。◆內(nèi)部「翻新創(chuàng)新」：內(nèi)部進(jìn)行了翻天覆地的改造，現(xiàn)在的新天地石庫門弄堂，外表依舊是昔日的青磚步行道、清水磚墻和烏漆大門等歷史建筑，但內(nèi)里那么設(shè)有中央空調(diào)、自動(dòng)電梯、寬頻互聯(lián)網(wǎng)，把它改造成全新概念的經(jīng)營消費(fèi)場(chǎng)所。專業(yè)團(tuán)隊(duì)打造挑選了美國舊房改造專家本杰明·伍德建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所和具東方文化背景的新加坡日建設(shè)計(jì)事務(wù)所，并邀著名的同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院為參謀。從保護(hù)歷史建筑的角度、城市開展的角度以及建筑功能的角度作多方面考慮，把新的生命力注入這些舊建筑，以符合新世紀(jì)消費(fèi)者的需求。在整體規(guī)劃上保存北部地塊大局部石庫門建筑，穿插局部現(xiàn)代建筑；南部地塊那么以反映時(shí)代特征的新建筑為主，配合少量石庫門建筑，一條步行街串起南、北兩個(gè)地塊。上海新天地〔商業(yè)街〕—規(guī)劃定位：

新天地現(xiàn)在的經(jīng)營定位是在開發(fā)過程中，在開發(fā)的不同階段，逐漸深化而最終確定的，這一深化的過程經(jīng)歷了三個(gè)階段：

第一階段：綜合性時(shí)尚場(chǎng)所第二階段：都市旅游景點(diǎn)第三階段：順應(yīng)潮流與國際接軌瑞安的出發(fā)點(diǎn)是做綜合性的商業(yè)場(chǎng)所，后漸漸明確為做“SHOPPINGMALL〞,要把新天地打造成一個(gè)平面的MALL。但是SHOPPINGMALL不同于SHOPPINGCENTER，不但要求綜合，更要求有明確的主題定位和獨(dú)特的魅力。石庫門與生俱來的獨(dú)特魅力，自然就為工程鎖定了一個(gè)理所當(dāng)然的主題，“都市旅游〞。瑞安設(shè)想使上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)，希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地。上海不僅僅是中國的上海，將來更會(huì)是國際的上海。石庫門的建筑本身也散發(fā)著一股西方的氣質(zhì)。這樣的選址讓新天地自誕生起就與國際緊密的聯(lián)系著。到了定位的第三階段，瑞安決定把新天地設(shè)計(jì)成為一個(gè)國際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)，里面會(huì)有很多的活動(dòng)，很多人在上海新天地聚會(huì)，比方二十幾年見面的朋友可以在這個(gè)地方聚會(huì)。層層深化的定位使得上海新天地成功地穿上了時(shí)尚文化眩目的外衣，抓住了人們的眼球，最終脫穎而出。層層深化的定位使得“上海新天地〞成功地穿上了時(shí)尚文化炫目的外衣，抓住了人們的眼球，在Mall中脫穎而出深化深化定位是商業(yè)地產(chǎn)的第一步，對(duì)定位不能準(zhǔn)確得把握，再好的開發(fā)理念都只是水中月鏡中花。瑞安集團(tuán)的雄心進(jìn)一步在其對(duì)新天地高起點(diǎn)定位上表達(dá)得淋漓盡致。上海新天地〔商業(yè)街〕—規(guī)劃定位：營造足夠的消費(fèi)支撐上海新天地的檔次定位自然是高端的，這一定位是和工程本身所處的地段區(qū)域緊密相關(guān)的，而不僅僅是憑借石庫門的歷史底蘊(yùn)盲目身價(jià)。A、立足成熟商圈高起點(diǎn)上海新天地選址于上海盧灣區(qū)、緊鄰熱鬧的淮海南路，處于“市中心的中心〞?；春Ｂ肥巧虾８邫n消費(fèi)的成熟商業(yè)區(qū)，聚集了眾多時(shí)尚商家，吸引了上海乃至全國各地來此觀光購物的時(shí)尚人士，消費(fèi)力量強(qiáng)大。而新天地以國際知名度的、以時(shí)尚文化為主題的小區(qū)性購物中心，在這樣的環(huán)境中無疑如魚得水般吸納了上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客。B、興建高檔住宅做支撐新天地不僅靠淮海路上巨大的人流量支撐消費(fèi)，同時(shí)也將會(huì)有一批高質(zhì)量的住宅支撐。新天地工程僅是太平橋地區(qū)改造工程的一局部，整個(gè)太平橋工程占地52公頃，與新天地一湖之隔將開發(fā)高檔物業(yè)“翠湖天地〞，入住的絕對(duì)是高層次業(yè)主。即使上海再冒出一個(gè)時(shí)尚新地標(biāo)，即使上海凸現(xiàn)“城市空心化〞，新天地也能有足夠的購置力支撐。C、給“文物〞注入生命早在一九九七年，瑞安集團(tuán)就提出一個(gè)石庫門建筑改造的新理念：改變?cè)鹊木幼」δ?，賦予它新的商業(yè)經(jīng)營價(jià)值，把百年的石庫門舊城區(qū)，改造成一片充滿生命力的新天地。依據(jù)這一理念開發(fā)的新天地為占地三萬平方米，建筑面積六萬平方米的石庫門建筑群保存了當(dāng)年的磚墻、屋瓦，令游人仿佛進(jìn)入時(shí)光隧道，回到二十世紀(jì)二十年代。而每座建筑內(nèi)部，那么按照二十一世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做，成為國際畫廊、時(shí)裝店、主題餐館、咖啡酒吧……門外是風(fēng)情萬種的石庫門弄堂，門里是完全的現(xiàn)代化生活方式，一步之遙，恍假設(shè)隔世，產(chǎn)生了穿越時(shí)空之感。而精彩紛呈的街頭表演、新意疊出的時(shí)尚活動(dòng)，那么為新天地帶來富有動(dòng)感的現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)采，成為現(xiàn)代潮流的領(lǐng)導(dǎo)者。正是這種特立獨(dú)行的嶄新理念改寫了石庫門的歷史，對(duì)本已走向歷史文物的石庫門注入了新的生命力。新天地成功了，在今天，它已被公認(rèn)為中外游客領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最正確去處之一，也是具文化品位的本地市民和外籍人士的聚會(huì)場(chǎng)所。上海新天地〔商業(yè)街〕—商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)商家占比餐飲類中式風(fēng)味8家49%日本及東南亞5家歐美風(fēng)味13家Tusion風(fēng)格3家咖啡店/茶居7家甜品店6家合計(jì)：45家零售/服裝類共32家34%藝術(shù)及文化類共5家5%酒吧娛樂類共11家12%上海歷史受過很多不同國家的文化影響，新天地希望能真正表達(dá)老上海的歷史原貌，營造出一個(gè)國際化的氣氛。因此在租戶的選擇方面以國際化為標(biāo)準(zhǔn)，例如法國、美國、德國、英國、意大利、日本等。在招商階段，新天地做了眾多深入調(diào)查，精心挑選對(duì)新天地感興趣的潛在目標(biāo)商戶，進(jìn)行深入了解，調(diào)查他們的經(jīng)營情況、出品和效勞。對(duì)于餐飲商家，有關(guān)負(fù)責(zé)人還會(huì)親自去試菜，質(zhì)量符合要求才會(huì)開始具體談開展業(yè)務(wù)的相關(guān)事宜。新天地對(duì)挑選租戶制定了一套很嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。要求租戶與新天地有相近的思維，結(jié)合有創(chuàng)意和特色的效勞。很多商家在初期并不完全了解新天地的設(shè)計(jì)概念，為此，瑞安特地在建筑工地修建了一個(gè)樣板房，組織租戶參觀，了解設(shè)計(jì)理念，以逐漸磨合到理念一致或接近。這被認(rèn)為是新天地市場(chǎng)推廣中的重要步驟。上海新天地〔商業(yè)街〕—商業(yè)業(yè)態(tài)布局：源自歷史、圍繞理念、強(qiáng)化特色高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求挑選出來的實(shí)力組合，有機(jī)得分布在新天地的南北兩里。新天地北里廣場(chǎng)新天地南里廣場(chǎng)上海新天地〔商業(yè)街〕—商業(yè)業(yè)態(tài)上海新天地〔商業(yè)街〕—商業(yè)業(yè)態(tài)B、南里業(yè)態(tài)組合南里建成了一座總樓面面積達(dá)25,000平方米的購物、娛樂、休閑中心，于2002年中正式開幕，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進(jìn)駐了各有特色的商戶，除來自世界各地的餐飲場(chǎng)所外，更包括了年輕人最愛的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品店、美食廣場(chǎng)、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費(fèi)者及游人提供了一個(gè)多元化和具品味的休閑娛樂熱點(diǎn)。南里中庭位于廣場(chǎng)上的購物中心的一層內(nèi)。寬敞明亮的空間，簡(jiǎn)約淡雅的布局，配有良好的背景音響及空調(diào)設(shè)施。中庭占地面積625平方米，可容納700人左右。適合做大型時(shí)尚演出、產(chǎn)品展示、主題展覽、新聞發(fā)布等。南里局部除了來自世界各地的餐飲場(chǎng)所外，更包括了年輕人最愛的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品店、美食廣場(chǎng)、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費(fèi)者及游人提供了一個(gè)多元化和極具品位的休閑娛樂熱點(diǎn)。N→S北里南里餐飲類49%零售服裝34%酒吧娛樂12%新天地一號(hào)會(huì)所上海組合PAUL丹瑪鐘表店88酒店〔五星級(jí)〕新吉士酒樓印泰餐飲上海安梨家居飾品璐娜西餐廳酒吧奶酪美食店雷門九歌慧思創(chuàng)智上海錦江拉丁餐廳寶萊納餐廳凱博希餐廳夜上海意大利餐廳藏博堂吳誼工作室中共一大會(huì)址維納斯冰激凌店透明思考餐廳伯嘉利熱巧克力吧豐泉一茶一坐UME國際影城TheGLOSS貝納通瑪士高酷圣石藍(lán)鰭亭上海郵政博物館鴻禧茶居上海國際訪問者中心采蝶軒百草傳奇餐廳真的好海鮮餐廳福林堂新一代樹德里上海革命歷史博物館籌備處雨田小藝瓊耳唯品雅木軒中共一大會(huì)址紀(jì)念館領(lǐng)票處逸居生活用品店上海三愛廣告公司里思南法風(fēng)情餐廳老第坊香啡繽梧桐餐廳新天地35號(hào)樓上海新天地〔商業(yè)街〕—商業(yè)租金整個(gè)新天地60000平米，承租率100%，沒有一間空置。目前擁有業(yè)主80家左右，以下是抽樣調(diào)查的幾家情況：北里店名位置租金visage甜品咖啡店北里1號(hào)樓單元33.3美元/天/平米VABENEVaVaRoom意大利餐廳北里7號(hào)樓3.1美元/天/平米藏博堂北里9號(hào)樓單元23.2美元/天/平米璐娜西餐廳酒吧北里16號(hào)樓單元13.8美元/天/平米沙宣專業(yè)發(fā)廊北里16號(hào)樓單元23.6美元/天/平米上海錦江拉丁餐廳北里18號(hào)樓單元23.5美元/天/平米上海寶萊納餐廳新天地北里19,20,21號(hào)樓3.2美元/天/平米樂美頌法國歌舞餐廳北里23號(hào)樓單元13.8美元/天/平米雅木軒北里25號(hào)樓單元43.7美元/天/平米天泰泰國餐廳27號(hào)樓一樓單元1

2.8美元/天/平米平均租金3.4美元/天/平米上海新天地〔商業(yè)街〕—商業(yè)租金南里店名位置租金真的好海鮮餐廳南里1號(hào)樓3美元/天/平米福林堂南里1號(hào)樓1A3.6美元/天/平米中央美術(shù)學(xué)院油畫廊南里2號(hào)樓3.4美元/天/平米星際餐廳南里2號(hào)樓單元43.4美元/天/平米朝安東尼絲綢精品店南里5號(hào)樓105室3美元/天/平米樂園酒吧南里5號(hào)樓一樓單元53.5美元/天/平米落腳點(diǎn)東南亞風(fēng)味餐廳南里5號(hào)樓108座2.8美元/天/平米好地方酒吧6號(hào)樓一樓單元22.4美元/天/平米McCafe咖啡屋南里6,7號(hào)樓一樓單元283.6美元/天/平米哈根達(dá)斯南里6,7號(hào)樓一樓單元24美元/天/平米亞歷山大會(huì)館南里6,7號(hào)樓三樓2.5美元/天/平米翡翠酒家南里6,7號(hào)樓二樓單元12A,12B2.2美元/天/平米平均租金3.1美元/天/平米上海新天地〔商業(yè)街〕—商業(yè)規(guī)劃亮點(diǎn)新天地商業(yè)區(qū)域內(nèi)亮點(diǎn)不斷，不管是盈利的，、非盈利的，無不展現(xiàn)著新天地的時(shí)尚與懷舊。

上海新天地〔商業(yè)街〕—商業(yè)規(guī)劃亮點(diǎn)B、懷舊的“屋里廂〞新天地的石庫門“屋里廂〞展示館制造了一個(gè)緬懷老上海，追尋歷史回憶的地方。它由一幢建于二十世紀(jì)二十年代的石庫門老房子保存、改造而成。整個(gè)展示館占地面積367.2平方米，建筑面積為513.9平方米，按照二十年代里弄單元一戶住戶為模式建成，主要展示房間七間，分別是客堂間、書房、老人房、主人房、女兒房、兒子房、灶廚間，以一個(gè)石庫門家庭的故事，貫穿參觀始終。不僅