設(shè)施設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)管理制度

資料來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)整理，更多高質(zhì)量文檔請(qǐng)聯(lián)系。設(shè)施設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)管理制度01總則1.

目的：為確保物業(yè)設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行，延長(zhǎng)使用壽命，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主創(chuàng)造舒適、便捷、安全的居住和工作環(huán)境，特制定本管理制度。2.

適用范圍：本物業(yè)公司所管理的各類住宅小區(qū)、商業(yè)寫字樓等項(xiàng)目?jī)?nèi)的所有設(shè)施設(shè)備，包括但不限于供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、暖通空調(diào)系統(tǒng)、智能化安防系統(tǒng)以及公共照明、游樂(lè)設(shè)施等。3.

基本原則：遵循“預(yù)防為主、維護(hù)與計(jì)劃?rùn)z修相結(jié)合”的方針，實(shí)行專業(yè)維護(hù)與日常巡檢相結(jié)合，確保設(shè)施設(shè)備始終處于良好運(yùn)行狀態(tài)。02管理職責(zé)分工1.

項(xiàng)目經(jīng)理：全面負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作的統(tǒng)籌與協(xié)調(diào)，審核年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃與預(yù)算，監(jiān)督制度執(zhí)行情況，處理重大設(shè)備故障及突發(fā)事件決策。2.

工程主管：具體制定設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃、操作規(guī)程，組織實(shí)施維修保養(yǎng)任務(wù)，調(diào)配技術(shù)人員，建立設(shè)備檔案，定期對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀況進(jìn)行評(píng)估分析，提出改進(jìn)建議。3.

維修人員：嚴(yán)格按照操作規(guī)程與維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的日常巡檢、定期維護(hù)、故障搶修等具體作業(yè)，如實(shí)填寫維修保養(yǎng)記錄，及時(shí)反饋設(shè)備異常情況。4.

客服人員：收集業(yè)主對(duì)設(shè)施設(shè)備使用的反饋意見(jiàn)，及時(shí)報(bào)修并跟進(jìn)處理進(jìn)度，向業(yè)主公示設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)信息，做好溝通解釋工作，提升業(yè)主滿意度。03設(shè)施設(shè)備檔案管理1.

建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬：詳細(xì)記錄設(shè)備名稱、型號(hào)、規(guī)格、生產(chǎn)廠家、購(gòu)置日期、安裝位置、使用年限、資產(chǎn)編號(hào)等基礎(chǔ)信息，為每臺(tái)設(shè)備建立獨(dú)立檔案。2.

歸檔資料：包括設(shè)備采購(gòu)合同、出廠合格證、安裝調(diào)試報(bào)告、使用說(shuō)明書、維修手冊(cè)、驗(yàn)收記錄、維修保養(yǎng)記錄、改造更新記錄等，確保資料完整、可追溯。3.

檔案更新：設(shè)備運(yùn)行過(guò)程中的任何變動(dòng)，如維修、更換零部件、技術(shù)改造等，維修人員需在一周內(nèi)將相關(guān)信息記錄到檔案中，由工程主管審核，保證檔案與設(shè)備實(shí)際狀態(tài)同步。04日常巡檢制度1.

巡檢安排：維修人員根據(jù)不同設(shè)施設(shè)備類型制定日巡檢、周巡檢計(jì)劃，明確巡檢路線、時(shí)間、內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)，每日上班后半小時(shí)內(nèi)啟動(dòng)巡檢工作。2.

巡檢內(nèi)容：(1)供配電系統(tǒng)：檢查配電柜運(yùn)行參數(shù)（電壓、電流、功率因數(shù)等）、開(kāi)關(guān)狀態(tài)、線纜接頭有無(wú)發(fā)熱、異味，變壓器油溫、聲音是否正常。(2)給排水系統(tǒng)：查看水泵運(yùn)行是否平穩(wěn)、有無(wú)異常振動(dòng)與噪聲，閥門開(kāi)閉狀態(tài)，水池水位、水質(zhì)，管網(wǎng)有無(wú)滲漏。(3)電梯系統(tǒng)：觀察轎廂運(yùn)行是否順暢、有無(wú)卡頓，平層精度，轎廂內(nèi)照明、通風(fēng)、通訊設(shè)備是否正常，機(jī)房溫度、濕度及曳引機(jī)運(yùn)行狀況。(4)消防系統(tǒng)：對(duì)火災(zāi)報(bào)警器、消火栓、噴淋頭、防排煙風(fēng)機(jī)等進(jìn)行外觀檢查，確保無(wú)損壞、遮擋，消防控制柜信號(hào)正常。(5)其他設(shè)備：如公共照明燈具亮燈率、游樂(lè)設(shè)施安全性、智能化安防系統(tǒng)攝像頭清晰度、門禁系統(tǒng)響應(yīng)等。3.

巡檢記錄：維修人員隨身攜帶巡檢記錄表，現(xiàn)場(chǎng)如實(shí)填寫巡檢結(jié)果，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即標(biāo)記，能當(dāng)場(chǎng)處理的當(dāng)場(chǎng)解決；無(wú)法當(dāng)場(chǎng)處理的，詳細(xì)記錄故障現(xiàn)象、初步判斷原因，報(bào)告工程主管并啟動(dòng)維修流程。05定期維護(hù)與保養(yǎng)計(jì)劃1.

制定年度計(jì)劃：工程主管每年12月結(jié)合設(shè)施設(shè)備運(yùn)行時(shí)間、狀況、廠家建議等，制定下一年度詳細(xì)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，明確每月、每季度、每半年、每年的保養(yǎng)項(xiàng)目、時(shí)間安排、責(zé)任人及所需物資預(yù)算，提交項(xiàng)目經(jīng)理審批后執(zhí)行。2.

保養(yǎng)級(jí)別分類：(1)日常保養(yǎng)：由維修人員每日或每周進(jìn)行，如設(shè)備清潔、潤(rùn)滑、緊固松動(dòng)部件、調(diào)整運(yùn)行參數(shù)等簡(jiǎn)單操作，確保設(shè)備基礎(chǔ)運(yùn)行條件良好。(2)一級(jí)保養(yǎng)：以維修人員為主，每季度開(kāi)展，在日常保養(yǎng)基礎(chǔ)上，進(jìn)行部分解體檢查、更換易損件、校準(zhǔn)儀表、測(cè)試運(yùn)行性能，保證設(shè)備達(dá)到正常運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)。(3)二級(jí)保養(yǎng)：由專業(yè)技術(shù)人員或委托外部專業(yè)維保單位每年進(jìn)行1-2次，對(duì)設(shè)備全面解體維修、更換磨損嚴(yán)重零部件、修復(fù)機(jī)械電氣性能、進(jìn)行整機(jī)調(diào)試，恢復(fù)設(shè)備出廠性能。3.

保養(yǎng)實(shí)施：維修人員按照保養(yǎng)計(jì)劃提前準(zhǔn)備工具、材料，嚴(yán)格執(zhí)行保養(yǎng)操作規(guī)程，完成后填寫保養(yǎng)記錄，會(huì)同工程主管驗(yàn)收，確保保養(yǎng)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。06維修管理流程1.

報(bào)修受理：客服人員接到業(yè)主報(bào)修或維修人員巡檢發(fā)現(xiàn)故障后，立即在維修管理系統(tǒng)中登記報(bào)修信息，包括設(shè)備名稱、位置、故障現(xiàn)象、報(bào)修時(shí)間、業(yè)主聯(lián)系方式（如有），生成維修工單并派單至工程主管。2.

維修響應(yīng)：工程主管接單后15分鐘內(nèi)安排維修人員前往現(xiàn)場(chǎng)，緊急故障（如電梯困人、停電、爆管等）維修人員需在5分鐘內(nèi)到達(dá)，途中與報(bào)修人取得聯(lián)系了解情況。3.

故障診斷與維修：維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后迅速判斷故障原因，制定維修方案，在確保安全前提下開(kāi)展維修作業(yè)，維修過(guò)程盡量縮短時(shí)間，減少對(duì)業(yè)主影響；如需更換零部件，優(yōu)先選用庫(kù)存合格品，無(wú)庫(kù)存及時(shí)采購(gòu)，確保質(zhì)量與原配件匹配。4.

維修驗(yàn)收：維修完成后，維修人員清理現(xiàn)場(chǎng)，通知報(bào)修人（或工程主管、客服人員協(xié)同）進(jìn)行驗(yàn)收，試運(yùn)行設(shè)備，確認(rèn)故障排除、運(yùn)行正常后，報(bào)修人在維修工單上簽字確認(rèn)，維修人員將維修詳情錄入系統(tǒng)，歸檔維修記錄。07物資與備件管理1.

建立庫(kù)存清單：工程主管根據(jù)設(shè)施設(shè)備種類、數(shù)量、易損件更換頻率等，建立備件與維修物資庫(kù)存清單，明確庫(kù)存數(shù)量、安全庫(kù)存線、存放位置、采購(gòu)周期。2.

采購(gòu)管理：倉(cāng)庫(kù)管理員定期盤點(diǎn)庫(kù)存，當(dāng)物資低于安全庫(kù)存時(shí)，及時(shí)填寫采購(gòu)申請(qǐng)單，經(jīng)工程主管、項(xiàng)目經(jīng)理審批后由采購(gòu)部門按流程采購(gòu)，確保物資供應(yīng)及時(shí)性。3.

入庫(kù)與領(lǐng)用：采購(gòu)物資到貨后，倉(cāng)庫(kù)管理員嚴(yán)格驗(yàn)收，核對(duì)規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量、質(zhì)量等無(wú)誤后辦理入庫(kù)手續(xù)；維修人員領(lǐng)用物資需填寫領(lǐng)用單，注明用途、數(shù)量，經(jīng)工程主管簽字批準(zhǔn)，領(lǐng)用后妥善保管，剩余物資及時(shí)退回倉(cāng)庫(kù)。08應(yīng)急處置預(yù)案1.

針對(duì)電梯困人、火災(zāi)、供配電故障、給排水爆管等常見(jiàn)突發(fā)事件，分別制定詳細(xì)應(yīng)急處置預(yù)案，明確應(yīng)急組織架構(gòu)、各成員職責(zé)、處置流程、救援設(shè)備配備與存放位置。2.

定期演練：項(xiàng)目經(jīng)理組織全體員工每年至少進(jìn)行4次綜合應(yīng)急演練，維修人員每季度進(jìn)行專項(xiàng)設(shè)備應(yīng)急操作演練，演練后總結(jié)評(píng)估，對(duì)應(yīng)急預(yù)案不斷優(yōu)化完善，確保關(guān)鍵時(shí)刻迅速響應(yīng)、有效處置。09培訓(xùn)與考核1.

培訓(xùn)計(jì)劃：工程主管每年初制定設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)技能培訓(xùn)計(jì)劃，針對(duì)新入職員工、在職維修人員開(kāi)展不同層次培訓(xùn)，內(nèi)容涵蓋設(shè)備原理、操作規(guī)程、維修技術(shù)、安全知識(shí)等，通過(guò)內(nèi)部培訓(xùn)、外部專家授課、廠家培訓(xùn)等多種方式提升員工專業(yè)水平。2.

考核機(jī)制：建立維修人員技能考核檔案，每月對(duì)維修任務(wù)完成情況、巡檢記錄質(zhì)量、保養(yǎng)達(dá)標(biāo)率、業(yè)主滿意度等指標(biāo)進(jìn)行量化考核，考核結(jié)果與績(jī)效獎(jiǎng)金掛鉤；對(duì)連續(xù)多次考核不合格員工進(jìn)行再培訓(xùn)或調(diào)整崗位，激勵(lì)員工提升工作質(zhì)量。10監(jiān)督與檢查1.

內(nèi)部自查：工程主管每周對(duì)設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行自查，檢查巡檢記錄、保養(yǎng)執(zhí)行、維修工單處理等情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改，每月形成自查報(bào)告提交項(xiàng)目經(jīng)理。2.

外部監(jiān)督：項(xiàng)目經(jīng)理邀請(qǐng)專業(yè)技術(shù)顧問(wèn)或第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)每半年對(duì)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況、維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估意見(jiàn)改進(jìn)管理工作，向業(yè)主公示設(shè)施設(shè)備運(yùn)行年度報(bào)告，接受業(yè)主監(jiān)督。11附則1.

本制