房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)63533

效勞一次，感動(dòng)一生厚德地產(chǎn)培訓(xùn)課件

--房地產(chǎn)根底知識(shí)主講人：吳文琴自我介紹吳文琴，2005年大學(xué)畢業(yè)后即進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，先后任職于北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)、北京北辰地房地產(chǎn)開發(fā)，4年的商品房銷售經(jīng)歷，從商品房的前期吸籌到開盤銷售簽約再到售后交房，熟悉商品房銷售的整個(gè)流程。2021年獲得了中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書，2021年初進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，2021年9月份進(jìn)入厚德地產(chǎn)。效勞一次，感動(dòng)一生課程目錄效勞一次，感動(dòng)一生一、房地產(chǎn)概述1.什么是房地產(chǎn)？

房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。房地產(chǎn)包括：土地、建筑物及地上附著物、房地產(chǎn)物權(quán)。注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。效勞一次，感動(dòng)一生★房地產(chǎn)概述效勞一次，感動(dòng)一生★房地產(chǎn)概述3.什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)？我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)市場(chǎng)按照房地產(chǎn)流通順序分為三級(jí)：〔1〕房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)〔土地出讓市場(chǎng)〕，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。效勞一次，感動(dòng)一生★房地產(chǎn)概述〔2〕房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)又稱增量房市場(chǎng)，是指生產(chǎn)者或者經(jīng)營(yíng)者把新建、初次使用的房屋向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移，主要是生產(chǎn)者或者經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間的交易行為?！?〕房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)又稱存量房市場(chǎng)，是購置房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場(chǎng)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)，也包括房屋的交換。二、三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的延伸和擴(kuò)大，起促進(jìn)市場(chǎng)繁榮的作用。我們厚德地產(chǎn)目前就處于房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)。效勞一次，感動(dòng)一生★房地產(chǎn)概述效勞一次，感動(dòng)一生房地產(chǎn)概述效勞一次，感動(dòng)一生二、房地產(chǎn)的分類1.房地產(chǎn)按用途劃分分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)2.房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分：1-3層------------低層住宅4-6層------------多層住宅7-9層----------中高層住宅10層以上---------高層住宅建筑總高度超過100m以上的，不管是住宅還是公共建筑、綜合性建筑均稱為超高層住宅效勞一次，感動(dòng)一生房地產(chǎn)分類3.按照房地產(chǎn)類型，土地的使用年限不同:a.居住用地70年；b.工業(yè)用地50年；c.商業(yè)旅游、娛樂用地40年；d.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；e.綜合用地或者其他用地50年。效勞一次，感動(dòng)一生★房地產(chǎn)分類4.房屋建筑結(jié)構(gòu)分類：1〕鋼結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。2〕鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一局部梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造。3〕鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。效勞一次，感動(dòng)一生★房地產(chǎn)分類4

〕混合結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造。5

〕磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的。6〕其它結(jié)構(gòu)：凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等。效勞一次，感動(dòng)一生★房地產(chǎn)分類5.按照建筑設(shè)計(jì)使用年限的分類

效勞一次，感動(dòng)一生類別設(shè)計(jì)使用年限示例15臨時(shí)性建筑225易于替換結(jié)構(gòu)構(gòu)件的建筑350普通建筑和構(gòu)造物4100紀(jì)念性建筑和特別重要的建筑房地產(chǎn)分類6.房屋按照流通順序分為：1〕增量房又稱一手房，指房地產(chǎn)開發(fā)商依法取得土地使用權(quán)后，在土地上建造并取得政府批準(zhǔn)銷(預(yù))售的商品房。2〕存量房又稱舊房或二手房，指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。7.房屋按照建成進(jìn)度分為：1〕期房，指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購置商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。港澳地區(qū)稱做為買"樓花"，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購置期房也就是購房者購置尚處于建造之中的房地產(chǎn)工程。效勞一次，感動(dòng)一生房地產(chǎn)分類2〕準(zhǔn)現(xiàn)房，指房屋主體已根本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。3〕現(xiàn)房，指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證〔大產(chǎn)證〕的商品房，消費(fèi)者在這一階段購置商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指工程已經(jīng)竣工可以入住的房屋。效勞一次，感動(dòng)一生三、房地產(chǎn)專業(yè)名詞1.房產(chǎn)證購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即?房屋所有權(quán)證?，是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證，是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。效勞一次，感動(dòng)一生★房地產(chǎn)專業(yè)名詞2.五證兩書一表：1)五證：

國(guó)有土地使用證：是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。

效勞一次，感動(dòng)一生★房地產(chǎn)專業(yè)名詞建設(shè)用地規(guī)劃許可證：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)工程位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。效勞一次，感動(dòng)一生★房地產(chǎn)專業(yè)名詞效勞一次，感動(dòng)一生

建設(shè)工程規(guī)劃許可證：城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)?！锓康禺a(chǎn)專業(yè)名詞

建筑工程施工許可證：又稱建設(shè)工程開工證，是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，未取得施工許可證的不得擅自開工。

效勞一次，感動(dòng)一生★房地產(chǎn)專業(yè)名詞

商品房銷售(預(yù)售)許可證：是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。效勞一次，感動(dòng)一生★房地產(chǎn)專業(yè)名詞2〕兩書：?住宅使用說明書?和?住宅質(zhì)量保證書?

3〕一表：指的是?竣工驗(yàn)收備案表?效勞一次，感動(dòng)一生★房地產(chǎn)專業(yè)名詞3.“三通一平〞和“七通一平〞三通一平：路通、電通、水通，土地平整。七通一平：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場(chǎng)地平整。4.生地：生地是指可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)常活動(dòng)所利用，但尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地。5.毛地：毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地。6.建筑用地面積：建筑或建筑群實(shí)際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場(chǎng)等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。效勞一次，感動(dòng)一生★房地產(chǎn)專業(yè)名詞效勞一次，感動(dòng)一生房地產(chǎn)專業(yè)名詞11.套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計(jì)算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套〔單元〕內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積。12.套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：a.套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和。b.套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。c.不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。d.內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。效勞一次，感動(dòng)一生房地產(chǎn)專業(yè)名詞13.公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩局部組成

電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑效勞的公共用房和管理用房的建筑面積；

各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻〔包括山墻〕墻體水平投影面積的50％。14.開間：住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米—4.5米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。效勞一次，感動(dòng)一生房地產(chǎn)專業(yè)名詞15.進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。16.得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套〔單元〕建筑面積之比。17.層高：通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。18.凈高：是指底板面至天花板的高度。效勞一次，感動(dòng)一生房地產(chǎn)專業(yè)名詞效勞一次，感動(dòng)一生房地產(chǎn)專業(yè)名詞效勞一次，感動(dòng)一生★房地產(chǎn)專業(yè)名詞效勞一次，感動(dòng)一生房地產(chǎn)專業(yè)名詞27.普通住宅：滿足以下幾個(gè)條件的住宅可視為普通住宅，假設(shè)有一項(xiàng)不滿足均視為非普通住宅1)房屋面積不超過120平米，西安地區(qū)不超過144平米；2〕小區(qū)容積率在1.0以上；3〕房屋售價(jià)不超過同級(jí)別土地政府指導(dǎo)價(jià)的1.44倍。28.經(jīng)濟(jì)適用房：是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。這類住宅因減免了工程報(bào)建中的局部費(fèi)用，其中包括免去土地出讓金的全部，削減了大市政配套等費(fèi)用的50%，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其本錢略低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤(rùn)率如我國(guó)目前規(guī)定為3%，故又稱為經(jīng)濟(jì)適用房。效勞一次，感動(dòng)一生★房地產(chǎn)專業(yè)名詞29.集資房：是指改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位全包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三者共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種方法。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或局部出資，政府及相關(guān)部門在用地、信貸、建材供給、稅費(fèi)等方面給予局部減免。30.共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。31.尾房：尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量到達(dá)80%以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)工程的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光缺乏，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。效勞一次，感動(dòng)一生房地產(chǎn)專業(yè)名詞效勞一次，感動(dòng)一生房地產(chǎn)專業(yè)名詞36.道路用地：是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。37.公共綠地：是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。38.CBD：即CentralBusinessDistrict(中央商務(wù)區(qū))，許多國(guó)際大都市都形成了相當(dāng)規(guī)模的CBD，如紐約的曼哈頓、東京的新宿、香港的中環(huán)，現(xiàn)在，北京的CBD確定在西起東大橋路，東至西大望路，南至通惠河，北至朝陽北路的區(qū)域內(nèi)。CBD應(yīng)具備以下特征：現(xiàn)代城市商務(wù)中心，會(huì)聚世界眾多知名企業(yè)，經(jīng)濟(jì)、金融、商業(yè)高度集中，眾多最好的寫字樓、商務(wù)酒店和娛樂中心，最完善便利的交通，最快捷的通訊與昂貴的地價(jià)。效勞一次，感動(dòng)一生★房地產(chǎn)專業(yè)名詞效勞一次，感動(dòng)一生房地產(chǎn)專業(yè)名詞42.錯(cuò)層式住宅

主要指的是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。錯(cuò)層式和復(fù)式房屋有一個(gè)共同的特征區(qū)別于平面式的房屋。平面式表示一戶人家的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間都處于同一層面，而錯(cuò)層和復(fù)式內(nèi)的各個(gè)房間那么處于不同層面。43.復(fù)式商品房：是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓盤房。實(shí)際層高要大大低于躍層式住宅。復(fù)式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲(chǔ)藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯。效勞一次，感動(dòng)一生房地產(chǎn)專業(yè)名詞44.公寓式住宅：是相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅大多是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有假設(shè)干單獨(dú)使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺(tái)等等，還有一局部附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。45.花園式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購置。效勞一次，感動(dòng)一生房地產(chǎn)專業(yè)名詞效勞一次，感動(dòng)一生房地產(chǎn)專業(yè)名詞47.SHOPPING

MALL：直譯為“步行街購物廣場(chǎng)〞，是目前國(guó)際上最流行、經(jīng)營(yíng)效果最正確的零售百貨模式，它具有四大特征：開放性的公共休閑廣場(chǎng)、強(qiáng)烈吸引人氣；開放性的對(duì)外交通設(shè)計(jì)，廣納周邊人氣，相對(duì)閉合的內(nèi)部通道回路，充分利用有效人流，購物與休閑良性互動(dòng)，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。48.會(huì)所：是以所在物業(yè)業(yè)主為主要效勞對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂效勞設(shè)施。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場(chǎng)所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他效勞設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放。效勞一次，感動(dòng)一生★房地產(chǎn)專業(yè)名詞效勞一次，感動(dòng)一生★房地產(chǎn)專業(yè)名詞50.均價(jià)：指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外。51.基價(jià)：也叫根底價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房根本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。52.起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。效勞一次，感動(dòng)一生房地產(chǎn)專業(yè)名詞效勞一次，感動(dòng)一生★房地產(chǎn)專業(yè)名詞55.訂金：不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交預(yù)付款。雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，訂金應(yīng)即時(shí)返還或抵充房?jī)r(jià)。購房者在支付訂金后，不購置預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的方法處理，但屬以下情況的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購房者支付的訂金：〔1〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的；〔2〕簽訂的書面協(xié)議對(duì)訂金的處理未作約定或約定不明確的；〔3〕雙方對(duì)預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的；〔4〕廣告、售樓書、樣品房與實(shí)際善不相符合。效勞一次，感動(dòng)一生房地產(chǎn)專業(yè)名詞56.預(yù)付款：是一種支付手段，其目的是解決合同一方周轉(zhuǎn)資金短缺的問題。預(yù)付款不具有擔(dān)保合同履行的作用，也不能證明合同的成立。收受預(yù)付款一方違約，只須返還所收款項(xiàng)，而無須雙倍返還。此外，法律對(duì)預(yù)付款的使用有嚴(yán)格規(guī)定，當(dāng)事人不得任意在合同往來中預(yù)付款項(xiàng)，而對(duì)定金那么無此限制。57.違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要表達(dá)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。效勞一次，感動(dòng)一生房地產(chǎn)專業(yè)名詞效勞一次，感動(dòng)一生★四、與房地產(chǎn)相關(guān)的法律知識(shí)1.物權(quán)：是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。2.所有權(quán)：所有權(quán)人擁有特定的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)其動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)享有全面的支配權(quán)利。完整的所有權(quán)包含占有、使用、收益、處分等四項(xiàng)權(quán)能。3.?城市房地產(chǎn)管理法?規(guī)定，房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。4.合同的效力：合同的生效是指已經(jīng)成立的合同開始發(fā)生以國(guó)家強(qiáng)制力保障的法律約束力，即合同發(fā)生法律效力。合同發(fā)生效力應(yīng)具備以下三個(gè)條件：〔1〕當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力；〔2〕意思表示真實(shí)；〔3〕不違反法律和社會(huì)公共利益。有以下情形之一的合同無效：①一方以欺詐、脅迫手段訂立合同，損害國(guó)家利益；②惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；③以合法形式掩蓋非法目的；④損害社會(huì)公共利益；⑤違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。效勞一次，感動(dòng)一生與房地產(chǎn)相關(guān)的法律知識(shí)5.違約責(zé)任的承擔(dān)方式：1〕繼續(xù)履行；2〕賠償損失；3〕給付違約金；4〕定金罰那么?合同法規(guī)定?給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇違約金或者定金條款，也就是說，定金和違約金不能同時(shí)并用，適用了違約金責(zé)任就不能再適用定金責(zé)任，二者只能單罰而不能雙罰，但選擇定金還是選擇違約金，這一權(quán)利屬于守約方。6.?擔(dān)保法?規(guī)定，定金數(shù)額不能超過主合同標(biāo)的額的20%，假設(shè)超過了，超過局部無效。效勞一次，感動(dòng)一生與房地產(chǎn)相關(guān)的法律知識(shí)效勞一次，感動(dòng)一生★與房地產(chǎn)相關(guān)的法律知識(shí)效勞一次，感動(dòng)一生11.保障性住房上市交易的規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購置經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。滿5年的，購房人上市轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與保障性住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款。對(duì)于這一比例目前北京的規(guī)定是經(jīng)濟(jì)適用房是70%，限價(jià)房是35%。12.申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的條件：1)申請(qǐng)人家庭必須至少有一人是北京戶口；2)家庭人均住房面積低于10平米；3)以三口之家為例，家庭年收入在45300元以下，家庭總資產(chǎn)在36萬元以下。★與房地產(chǎn)相關(guān)的法律知識(shí)13.申請(qǐng)兩限房的條件：

1)申請(qǐng)人家庭必須至少有一人是北京戶口；

2)家庭人均住房面積低于15平米；

3)單身的要求30周歲以上；

4)以三口之家為例，家庭年收入在8.8萬元以下，家庭總資產(chǎn)在57萬元以下。效勞一次，感動(dòng)一生五、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)制度效勞一次，感動(dòng)一生★房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)制度2.土地增值稅：〔1〕課稅對(duì)象：有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物〔簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)〕并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人?！?〕稅率：實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。增值額未超過扣除工程金額50%的局部，稅率為30%；增值額超過扣除工程金額50%，未超過100%的局部，稅率為40%；增值額超過扣除工程金額100%，未超過200%的局部，稅率為50%；增值額超過扣除工程金額200%以上的局部，稅率為60%。效勞一次，感動(dòng)一生★房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)制度〔3〕扣除工程：a.取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額；b.土地開發(fā)本錢、費(fèi)用；c.建房及配套設(shè)施的本錢、費(fèi)用，或舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；d.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；e.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除工程?！P(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除工程的計(jì)算問題納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)為取得土地使用權(quán)所支付的金額，或新建房及配套設(shè)施的本錢、費(fèi)用，可按發(fā)票所載金額并從購置年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除工程的金額。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅