房地產(chǎn)泡沫及未來趨勢(shì)分析waishany

1、蝴蝶效應(yīng),氣象學(xué)家：一只南美洲亞馬遜河流域熱帶雨林中的蝴蝶，偶爾扇動(dòng)幾下翅膀，可以在兩周以后引起美國(guó)德克薩斯州的一場(chǎng)龍卷風(fēng)。后來寓指在一個(gè)動(dòng)力系統(tǒng),中，初始條件下微小的變化能帶動(dòng)整個(gè)系統(tǒng)的長(zhǎng)期的巨大的連鎖反應(yīng)。如今這一效應(yīng)可能就要在中國(guó)上演。溫州老板頻頻跑路，已為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)帶來巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。,2011關(guān)鍵詞：跑路PAOLU,從4月開始，溫州“跑路事件”明顯增多。 溫州江南皮革有限公司董事長(zhǎng)黃鶴失蹤 樂清三旗集團(tuán)董事長(zhǎng)陳福財(cái)出逃 溫州鐵通電器合金實(shí)業(yè)有限公司的股東之一范某出走 浙江天石電子公司老板葉某出走 溫州巨邦鞋業(yè)有限公司老板王某出走 8月，“跑路“事件更生猛。 溫州錦潮電器有限公司老板戴某

2、負(fù)債出逃 溫州耐當(dāng)勞鞋材有限公司老板戴某負(fù)巨債跑路 今年1至9月，浙江共發(fā)生228起企業(yè)主“跑路”事件，大多在溫州。進(jìn)入9月，溫州曾發(fā)生一天內(nèi)8家企業(yè)老板逃逸事件，而“跑路”背后尚未還清的高利貸不計(jì)其數(shù)。,跑路，不是跑酷,國(guó)慶前夕，隨著溫州信泰集團(tuán)董事長(zhǎng)胡福林的失蹤，以及最近的“英雄回歸”、溫寶寶率領(lǐng)的國(guó)家隊(duì)千億救助，扇動(dòng)了蝴蝶翅膀，點(diǎn)燃了社會(huì)的話題，讓這一年間本已十分嚴(yán)峻的民間借貸形勢(shì)再次升級(jí)。 一時(shí)間流言紛紛：“跑路”、“跳樓”老板名單在網(wǎng)絡(luò)間流傳，對(duì)“高利貸崩盤”的擔(dān)憂縈繞在人們心頭。在緊縮銀根的大背景之下，“民間借貸”成為2011年經(jīng)濟(jì)生活中的關(guān)鍵詞。引起跑路的地下金融事件甚至被稱為中

3、國(guó)的雷曼。 目前民間借貸年利率達(dá)20%以上，而中小企業(yè)的平均利潤(rùn)只有5%10%。即使是房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)也不過20、30%幾。,GREENTOWN,傳言：海航集團(tuán)30億元收購(gòu)綠城 銀監(jiān)會(huì)調(diào)查綠城集團(tuán)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù) 連鎖：綠城中國(guó)股價(jià)在9月22日大跌近17%，之后累計(jì)周跌逾27%。同時(shí)，港市內(nèi)房股普遍遭拋售，恒大、雅居樂、碧桂園的周跌幅都在10%以上;A股也有21只地產(chǎn)股跌幅超過10%，“招保萬金”等大型房企亦未能幸免。,GREENTOWN 財(cái)務(wù),負(fù)債率：綠城的債務(wù)總額約364億元，凈資本負(fù)債率達(dá)163.2%，較2010年底上升了31.2個(gè)百分點(diǎn)。 現(xiàn)金流：綜合現(xiàn)金流量為負(fù)值，可動(dòng)用的銀行結(jié)余及現(xiàn)金

4、近67.44億元，而一年內(nèi)到期的銀行借款和其他借款為135.14億元。 銷售額：截至6月末，綠城銷售額為201億元，僅完成全年目標(biāo)550億元的36.54%。 融資：目前綠城的信托融資規(guī)?？傆?jì)在100億元左右。最近甚至進(jìn)行了內(nèi)部融資的起點(diǎn)為10萬元，不設(shè)上限，期限為兩年，預(yù)計(jì)年收益率12%，期滿一次性還本付息。 利潤(rùn)：信托融資的成本至少在15%到18%，甚至高達(dá)25%。而現(xiàn)在房地產(chǎn)的毛利率只有30%多，稅后是百分之十幾。,Pain Points 未來三步走，不否認(rèn)清倉(cāng),對(duì)下一步發(fā)展，綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平在接受錢江晚報(bào)的專訪時(shí)稱： 首先就是努力做銷售，把房子賣出去 如果這個(gè)不夠有效，第二就是看看能不能

5、騰挪掉幾個(gè)項(xiàng)目 最后一個(gè)階段，如果前面的手段都不奏效，那我就直接把價(jià)格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產(chǎn)了。,The analys of whether there is a Real Estate Economic bubble and its future trend,Presented by: waishany3 title 13nd Otc. 2011,房地產(chǎn)泡沫及未來趨勢(shì)分析,Is there a Real Estate Economic bubble?,空置率 統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止7月底，商品房空置面積1.21億m2，同比增長(zhǎng)14.4%。其中，空置商品住宅6610 萬m2

6、，增長(zhǎng)10.8%。,一、房地產(chǎn)存在泡沫嗎？ 有，這個(gè)是必須承認(rèn)的。 但總體來說不大。主要分布在東部地區(qū)的一線城市（例如，北上廣深），二線大中城市，不可否認(rèn)像一些區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心（重慶，武漢之流）也是有些泡沫的。,2011 waishany3,2010平均房?jī)r(jià)(5)比平均收入 2010泡沫指數(shù) ,What is the Main reasons?,二、什么原因?qū)е乱陨蠁栴}發(fā)生？ 1、宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)及政策不穩(wěn)定性,19982003確定經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)20052010空調(diào)：國(guó)十條、新 20102011下黑手：限購(gòu)、限制信托,房?jī)r(jià)高企無剎車,財(cái)政政策,貨幣政策,社會(huì)需要,政治需要,財(cái)政、債務(wù)以及績(jī)效考核，政企關(guān)

7、系，社會(huì)穩(wěn)定,為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，樓市和股市成涌入熱錢的蓄水池,投資渠道少，為保值，增值城市化，民眾住房剛性需求,貨幣擴(kuò)張，及08年四萬億的等投入導(dǎo)致通貨膨脹，后銀根供給偏緊,2、資金涌入房地產(chǎn)炒高房?jī)r(jià)，然后 高利潤(rùn)刺激房企瘋狂,3、CORPORATION 公司,蒼蠅不叮無縫的蛋 公司及高層對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律判斷失誤，缺乏謹(jǐn)慎發(fā)展態(tài)度，投資決策及戰(zhàn)略失誤忘風(fēng)險(xiǎn)而趨高收益，超越同行的急切心理，導(dǎo)致公司資金結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題 股權(quán)結(jié)構(gòu)，大多數(shù)公司是一股獨(dú)大一人獨(dú)大，失去權(quán)衡，決策孤注一擲，賭徒心理經(jīng)營(yíng),2011 waishany3,WHERE ARE WE GOING?,跌跌撞撞，走向何方？,Future Tren

8、d,三、房地產(chǎn)未來趨勢(shì)或者說發(fā)展方向,2011 waishany3,戰(zhàn)略 重新制定，穩(wěn)健發(fā)展：追求品牌化，,1、公司：破產(chǎn)（次），并購(gòu)（優(yōu)），調(diào)整結(jié)構(gòu)（中）,資金 結(jié)構(gòu)多元化，合理化，低風(fēng)險(xiǎn)化,股權(quán) 股東散戶化 制衡更多,2、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變：追求差異化，專業(yè)化，標(biāo)準(zhǔn)化,目前：房地產(chǎn)開發(fā)中的”住宅開發(fā)“（原因：該、業(yè)務(wù)利潤(rùn)高，獲取土地成本相對(duì)較低，最重要是符合了中國(guó)城市化的巨大市場(chǎng)需求）,2011 waishany3,NEXT 接下來 3、,單一的住宅開發(fā)走向住宅開發(fā)、投資性物業(yè)開發(fā)、投資性物業(yè)持有，并以前兩者為主（原因：需求減少、競(jìng)爭(zhēng)激烈，且后者能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流；稅收和會(huì)計(jì)改革接近國(guó)際，使利于做后

9、兩者的企業(yè)發(fā)展） 從只做以房地產(chǎn)開發(fā)為主的房地產(chǎn)開發(fā)，走向房地產(chǎn)金融 （由于中國(guó)市場(chǎng)等客觀原因，中國(guó)目前還沒有房企做房地產(chǎn)金融，未來是一個(gè)很大的發(fā)展方向（房地產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)）,4、政策,24年調(diào)整，514年穩(wěn)健發(fā)展。個(gè)人傾向前3后7。（消費(fèi)類成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，樓市地位下降，將穩(wěn)?。?24年得調(diào)整期內(nèi)，政策先緊后松軟著陸。（傾向一年半）,2011 waishany3,結(jié)果呢？,供求將引發(fā)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將淘汰沒有優(yōu)勢(shì)的房企。目前較大的房企大概有2040家左右，而經(jīng)過這次寒潮，及調(diào)整和發(fā)展，大型優(yōu)良房企（特別是資金、權(quán)力占有明顯優(yōu)勢(shì)的國(guó)家隊(duì)，eg.保利，綠地，金融街控股）將強(qiáng)勢(shì)并購(gòu)能力不足的中小房企，并在718年甚至再長(zhǎng)時(shí)間后，形成412家左右大型房企，壟斷中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。,2011 wa