百色綜合物流園項(xiàng)目建議書(shū)

1、百色市綜合商貿(mào)物流園項(xiàng)目建議書(shū)廣西XXXX有限公司2010年2月目 錄第一部分 總論11.1項(xiàng)目名稱(chēng)11.2項(xiàng)目編制依據(jù)11.3項(xiàng)目承辦單位11.4項(xiàng)目建設(shè)必要性2第二部分 百色市發(fā)展概況62.1百色市城市區(qū)位62.2城市資源狀況72.3宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況82.4產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)概況112.5百色市交通條件122.6城市發(fā)展定位與規(guī)劃13第三部分 項(xiàng)目選址與片區(qū)概況143.1項(xiàng)目選址143.2項(xiàng)目片區(qū)概況15第四部分 項(xiàng)目定位與初步規(guī)劃方案164.1項(xiàng)目定位164.2項(xiàng)目功能規(guī)劃164.3項(xiàng)目進(jìn)度安排19第5部分 項(xiàng)目投資估算195.1土地購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用195.2道路建設(shè)費(fèi)用205.3土地三通一平費(fèi)用205.

2、4交易區(qū)建設(shè)費(fèi)用205.5倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)建設(shè)費(fèi)用205.6配套服務(wù)區(qū)建設(shè)費(fèi)用215.7園區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)建設(shè)及綠化215.8停車(chē)場(chǎng)建設(shè)費(fèi)用215.9其他費(fèi)用215.10設(shè)施設(shè)備購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用225.11總投資成本22第六部分 財(cái)務(wù)分析226.1財(cái)務(wù)分析假設(shè)條件226.2收益分析236.3稅收分析236.4項(xiàng)目投資效益24第七部分 社會(huì)效益分析247.1項(xiàng)目建設(shè)可帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)城市就業(yè)247.2項(xiàng)目可有效服務(wù)于“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì)247.3項(xiàng)目可有效服務(wù)城市建設(shè)規(guī)劃24第八部分 結(jié)論25第一部分 總論1.1項(xiàng)目名稱(chēng)百色市綜合商貿(mào)物流園項(xiàng)目1.2項(xiàng)目編制依據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)廣西經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的若干意見(jiàn)廣西區(qū)政府關(guān)

3、于印發(fā)廣西物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的通知（桂政發(fā)200983號(hào)）廣西現(xiàn)代物流“十一五”規(guī)劃百色市政府2006年“十一五”規(guī)劃綱要報(bào)告百色市城市總體規(guī)劃（2004-2020）1.3項(xiàng)目承辦單位1.4項(xiàng)目建設(shè)必要性1.4.1百色市構(gòu)建區(qū)域商貿(mào)物流中心的需要百色市西部與云南相接，北部與貴州毗鄰，東與首府南寧緊連，南與越南接壤，邊境線長(zhǎng)達(dá)365公里，是滇、黔、桂三省交界處的中心城市，是我國(guó)大西南通往太平洋地區(qū)出海通道的“黃金走廊”。中越“兩廊一圈”的建設(shè)，泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)域合作，將百色推向區(qū)域性國(guó)際合作的前沿，區(qū)域性商貿(mào)物流集散中心優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)。長(zhǎng)期以來(lái)，百色市的物流業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，嚴(yán)重影響了發(fā)展百色獨(dú)特區(qū)位優(yōu)

4、勢(shì)的發(fā)展，桂西資源富集區(qū)和西南出海大通道的重要物流節(jié)點(diǎn)地位作用尚沒(méi)有得到充分的發(fā)揮，物流行業(yè)發(fā)展專(zhuān)業(yè)化程度與集中程度不足，滯后于百色的工業(yè)化發(fā)展。本項(xiàng)目建成后，將作為廣西西部地區(qū)規(guī)模最大，集中化程度最強(qiáng)、專(zhuān)業(yè)化程度最高，交通物流網(wǎng)絡(luò)健全的專(zhuān)業(yè)化物流園區(qū)。將充分發(fā)揮百色市優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，打造成滇黔桂區(qū)域商貿(mào)物流中心，構(gòu)筑輻射廣西、西南和珠三角地區(qū)乃至溝通東盟的商貿(mào)物流通道。1.4.2服務(wù)國(guó)家多個(gè)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)合作戰(zhàn)略的需要百色市位于廣西西部，毗鄰北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)，背靠大西南，作為廣西邊境城市與區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)腹地相互對(duì)接、協(xié)調(diào)發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)城市，處于泛北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)、泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、西部大開(kāi)發(fā)地區(qū)等多個(gè)經(jīng)濟(jì)合作區(qū)

5、的相互重疊區(qū)和交叉點(diǎn)，是承載東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的加工基地和廣西與“東盟”互通的重要陸路通道和跳板，是區(qū)域性商貿(mào)物流集散中心。百色市擁有便利的交通運(yùn)輸條件。南昆鐵路和新建設(shè)的南昆鐵路穿市區(qū)而過(guò)。五條高速于百色交匯，包括南昆高速公路，正在建設(shè)和規(guī)劃中的百色到隆林高速公路、百色到河池高速公路、百色到羅村高速公路、百色到龍邦高速公路。右江為珠江水域的主要源頭之一，航運(yùn)發(fā)達(dá)，市內(nèi)現(xiàn)有4個(gè)港口，隨著百色水利樞紐、那吉航運(yùn)樞紐等建成后，右江河道的通航能力將提升到1000噸級(jí)，從百色可直航南寧、廣州、香港、澳門(mén)等地。四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)以及國(guó)家多個(gè)區(qū)域性發(fā)展戰(zhàn)略交合，要求百色市建設(shè)有利于物流聚散的服務(wù)體系。百色南寧北

6、部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)中國(guó)與東盟貿(mào)易通道越南西南出海大通道滇黔桂三省區(qū)交界區(qū)泛珠三角經(jīng)濟(jì)合作區(qū)圖11 百色戰(zhàn)略區(qū)位圖1.4.3服務(wù)百色的產(chǎn)業(yè)體系，促進(jìn)百色工農(nóng)業(yè)的發(fā)展根據(jù)百色市城市總體規(guī)劃（2004-2020），百色市將建設(shè)成為以鋁工業(yè)為主的廣西新工業(yè)基地，爭(zhēng)取成為中國(guó)乃至亞洲重要的鋁工業(yè)基地之一；同時(shí)，建設(shè)成全國(guó)重要的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)和加工基地。城市發(fā)展目標(biāo)明確，工業(yè)特征明顯，以鋁工業(yè)為龍頭，同時(shí)開(kāi)發(fā)錳礦開(kāi)采、造紙、制糖、建材等行業(yè)建設(shè)。百色市擁有如田東香米、芒果、香蕉、紅寶石蕃茄、西葫蘆、“雙低”油菜、八渡筍等優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品，發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工優(yōu)勢(shì)明顯。百色市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 19720 家，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)1

7、89家。其中鋁工業(yè)是百色市工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，鋁生產(chǎn)主要企業(yè)有中鋁廣西分公司、百色銀海鋁業(yè)公司、隆林鋁廠、桂西氧化鋁廠、平果鋁型材廠、廣西大華鋁型材廠、平果亞洲鋁業(yè)有限公司等企業(yè)，并有多家大型化工、建材、造紙工業(yè)企業(yè)。大型現(xiàn)代化專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，具有強(qiáng)有力的商品集散作用，不斷加強(qiáng)百色各大產(chǎn)業(yè)的商品流通，提升百色產(chǎn)業(yè)體系的市場(chǎng)輻射面，增強(qiáng)百色工業(yè)與專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，為百色中小企業(yè)打造永不落幕的博覽會(huì)。本項(xiàng)目建設(shè)大型鋁制品市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，利用百色發(fā)達(dá)的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，將各地市的工作產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品集中銷(xiāo)售，市場(chǎng)可為工業(yè)產(chǎn)品及農(nóng)產(chǎn)品提供具有特色的大型交易平臺(tái)，配以完善的信息流服務(wù)，及加工、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、運(yùn)

8、輸?shù)确?wù)，從而帶動(dòng)百色工農(nóng)業(yè)發(fā)展。1.4.4促進(jìn)百色物流體系發(fā)展廣西物流業(yè)“十一五”規(guī)劃指出百色市城市物流中心的建設(shè)，要結(jié)合鋁工業(yè)基地、亞熱帶特色農(nóng)業(yè)基地、西電東送基地的規(guī)劃建設(shè)構(gòu)建物流中心。根據(jù)廣西物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃，百色在廣西的物流規(guī)劃布局為7大專(zhuān)業(yè)物流中心之一，即充分發(fā)揮南昆鐵路及沿邊優(yōu)勢(shì)，加快建設(shè)黃桶至百色鐵路、百色至龍邦高速公路，依托鋁工業(yè)基地、亞熱帶特色農(nóng)業(yè)基地、西電東送基地構(gòu)建物流園區(qū)，發(fā)展與之配套的物流服務(wù)，促進(jìn)百色建成溝通云貴的桂西重要物流中心。百色市十一五規(guī)劃綱要報(bào)告指出，全面推進(jìn)商貿(mào)物流業(yè)加快發(fā)展，圍繞打造滇黔桂區(qū)域商貿(mào)物流中心，構(gòu)筑溝通東盟的物流通道目標(biāo)，推進(jìn)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)

9、集群的建設(shè)，重點(diǎn)建設(shè)右江河谷物流商貿(mào)走廊和百色大型綜合商貿(mào)城。積極推進(jìn)鋁材交易中心、藥材交易市場(chǎng)、旅游產(chǎn)品市場(chǎng)等一批特色專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)。百色市目前物流體系尚不健全，成為百色工農(nóng)業(yè)發(fā)展制約因素，迫切需要建設(shè)專(zhuān)業(yè)化物流園，目的建設(shè)完成，可成為百色地區(qū)最大的物流集散地，貨物品種齊全，物流流量大，物流行業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)及優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目還可利用百色市的區(qū)位及交通優(yōu)勢(shì)，發(fā)展成為桂西地區(qū)最大的物流集散中心，提升桂西地區(qū)物流服務(wù)水平，構(gòu)建“大商貿(mào)，大物流，大信息”物流服務(wù)體系。第二部分 百色市發(fā)展概況2.1百色市城市區(qū)位百色市是國(guó)家確定的南（寧）貴（陽(yáng)）昆（明）經(jīng)濟(jì)區(qū)中心地帶，是滇、黔、桂三?。▍^(qū)）邊緣交通樞紐、重

10、要的物流集散地和大西南出海通道的咽喉。百色市地處珠江水系上游，位于桂西資源富集區(qū)，礦產(chǎn)、水能、旅游等資源富集，是我國(guó)重要鋁業(yè)基地，東與西江經(jīng)濟(jì)帶相連，南與北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)相鄰，是中國(guó)與東盟雙向開(kāi)放的前沿。百色與越南有360.5公里的邊境線，靖西、那坡兩縣與越南接壤，現(xiàn)有邊境口岸3個(gè)，其中龍邦口岸為國(guó)家一類(lèi)口岸，岳圩口岸、平孟口岸為國(guó)家二類(lèi)口岸，另有6個(gè)貿(mào)易點(diǎn)。各邊境口岸和邊貿(mào)點(diǎn)交通便利，是泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)和中國(guó)西南地區(qū)與越南等東南亞國(guó)家開(kāi)展直接貿(mào)易或轉(zhuǎn)口貿(mào)易的重要區(qū)域。西江經(jīng)濟(jì)帶越 南云南貴州北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)百色市桂西資源富集區(qū)滇黔桂地區(qū) 圖21 百色區(qū)位圖2.2城市資源狀況百色市市區(qū)面積約33平方公里

11、。2006年末總?cè)丝?78.8萬(wàn)人。有壯、瑤、苗、回、彝、仡佬等七個(gè)少數(shù)民族，其中壯族人口約占總?cè)丝诘?0%，瑤族、苗族、回族、彝族、仡佬族人口約占總?cè)丝诘?%。百色市年均降水量1115毫米， 年均溫22.1，1月均溫13.3，7月均溫 28.6。百色可利用土地面積269萬(wàn)多公頃，山地占90.98%，臺(tái)地和平原占5.8%，耕地占12.5%。百色有著豐富的森林資源和林副產(chǎn)品，全市林業(yè)用地面積214.5萬(wàn)公頃，森林面積199.82萬(wàn)公頃，木材蓄積量4400多萬(wàn)立方米，是廣西重要的用材林基地，森林覆蓋率達(dá)58.6%。植物資源有236科955屬2775種，盛產(chǎn)桐油、茶油、八角、八渡筍、白毫茶、烤煙等，

12、是全國(guó)八角、茴油的主產(chǎn)區(qū)，林副產(chǎn)品產(chǎn)量居廣西前列。右江河谷是全國(guó)著名的亞熱帶水果基地、南菜北運(yùn)基地和“芒果之鄉(xiāng)”。百色是中國(guó)12個(gè)紅色旅游重點(diǎn)景區(qū)之一，被譽(yù)為“天崩”“地裂”的樂(lè)業(yè)天坑群和靖西峽谷群堪稱(chēng)為世界奇絕。這里山川秀麗、人文景觀和民族風(fēng)情多姿多彩，旅游業(yè)發(fā)展前景十分廣闊百色電力資源豐富，可開(kāi)發(fā)的水利資源達(dá)600萬(wàn)千瓦，已開(kāi)發(fā)450多萬(wàn)千瓦。百色礦產(chǎn)種類(lèi)繁多，鋁土礦、銅礦、水晶、褐煤、黃金等儲(chǔ)量居廣西首位，石油天然氣儲(chǔ)量豐富；鋁土礦儲(chǔ)量達(dá)10多億噸以上，占全國(guó)總量的50%以上，百色正在依托資源優(yōu)勢(shì)努力建設(shè)成為中國(guó)乃至亞洲重要的鋁工業(yè)基地。林以松、杉、櫟、竹為主，野生動(dòng)物有穿山甲、山瑞、果

13、子貍等。百色下轄一區(qū)十一縣，即右江區(qū)，平果、田東、田陽(yáng)、田林、德保、靖西、那坡、凌云、樂(lè)業(yè)、隆林、西林縣等。百色市政府駐右江區(qū)，沿公路、水路分別距自治區(qū)首府南寧市266公里和410公里，水陸交通便利，是滇、黔、桂三省區(qū)邊緣區(qū)的交通樞紐。百色市委、市政府所在地，為桂西北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。2.3宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況百色市經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于一個(gè)平穩(wěn)較快的階段。從2005年到2009年，年均生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度為14.6%，高于全區(qū)年均12%的增長(zhǎng)速度，預(yù)計(jì)2009年百色市生產(chǎn)總值將達(dá)到450億元?；A(chǔ)設(shè)施和重大項(xiàng)目建設(shè)明顯加強(qiáng)，根據(jù)官方2009年年末的統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，2009年百色市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)37

14、10億元，從2005年到2009年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)37.7%。百色工業(yè)發(fā)展快速，近幾年工業(yè)增加值年均增長(zhǎng)速度超過(guò)20%，到2009年，工業(yè)增加值將達(dá)到189億元。百色商品零售業(yè)發(fā)展良好，官方預(yù)計(jì)2009年商品零售總額將達(dá)到96.16億元，增長(zhǎng)率為18.5%。圖22 百色市20052009年國(guó)民生產(chǎn)總值注：2009年數(shù)據(jù)為官方預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)圖23 百色市20052009年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資注：2009年數(shù)據(jù)為官方預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)圖24 百色市20052008年工業(yè)增加值圖25 百色市20052009年社會(huì)消費(fèi)品零售總額注：2009年數(shù)據(jù)為官方預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)2.4產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)概況百色市作為廣西鋁業(yè)工業(yè)基地，在鋁業(yè)

15、工業(yè)的帶動(dòng)下，工業(yè)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平均貢獻(xiàn)率高于60%。百色市已逐步構(gòu)筑以鋁工業(yè)為核心，包括錳礦開(kāi)采、造紙、制糖、建材、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)在內(nèi)的地方工業(yè)體系。以工業(yè)立市，工業(yè)強(qiáng)市為依托，以工業(yè)發(fā)展返哺農(nóng)業(yè)為立足點(diǎn)。在各項(xiàng)惠農(nóng)政策的帶動(dòng)下，全市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)取得較好進(jìn)展。百色市擁有如田東香米、芒果、香蕉、紅寶石蕃茄、西葫蘆、“雙低”油菜、八渡筍等優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品，發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工優(yōu)勢(shì)明顯。百色市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 19,720 家，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)189家。其中鋁工業(yè)是百色市工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，鋁生產(chǎn)主要企業(yè)有中鋁廣西分公司、百色銀海鋁業(yè)公司、隆林鋁廠、華銀鋁業(yè)公司、平果鋁型材廠、廣西大華鋁型材廠、平果亞洲鋁業(yè)有限公

16、司等企業(yè)，并有多家大型化工、建材、造紙工業(yè)企業(yè)。2.5百色市交通條件百色是滇、黔、桂三省（區(qū)）邊緣交通樞紐、重要的物流集散地和大西南出海通道的咽喉，是中國(guó)與東盟雙向開(kāi)放的前沿，是泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈和中國(guó)西南地區(qū)與東南亞國(guó)家開(kāi)展直接貿(mào)易或轉(zhuǎn)口貿(mào)易的重要物流節(jié)點(diǎn)城市，隨著百色機(jī)場(chǎng)的建成通航，百色航空、鐵路、公路、水路四位一體的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。公路：百色公路四通八達(dá)，國(guó)道324線橫貫境內(nèi)，全市各縣區(qū)有二級(jí)公路相連，百色至南寧高速公路已建成通車(chē)，百色至隆林高速公路正在建設(shè)。百色羅村、百色龍邦、百色河池等高速公路也將相繼開(kāi)工建設(shè)，百色是廣西除南寧以外同時(shí)擁有五條高速通路全面輻射的城市。鐵路：南昆

17、鐵路穿越百色5個(gè)縣（區(qū)）270公里，有27個(gè)站點(diǎn)，年運(yùn)輸能力達(dá)1000多萬(wàn)噸。第二條南昆鐵路和田東至德保鐵路已相繼開(kāi)工建設(shè)。水路：百色現(xiàn)有4個(gè)港口，隨著百色水利樞紐、那吉航運(yùn)樞紐等建成后，右江河道的通航能力將提升到1000噸級(jí)，從百色可直航南寧、廣州、香港、澳門(mén)等地。航空：百色機(jī)場(chǎng)于2006年12月11日已正式開(kāi)通百色至廣州航線，近期將開(kāi)通百色至桂林、昆明等地的航線。圖26 百色交通網(wǎng)絡(luò)圖2.6城市發(fā)展定位與規(guī)劃2.6.1城市定位把百色建設(shè)成現(xiàn)代工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶；現(xiàn)代城鎮(zhèn)群；現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶；現(xiàn)代交通大樞紐西南“中國(guó)東盟”大通道；西南出海大通道；現(xiàn)代旅游休閑帶；精神文明、政治文明發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)群；現(xiàn)代物流通

18、道。2.6.2發(fā)展布局市域人口將達(dá)405萬(wàn)，其中右江河谷城鎮(zhèn)人口200萬(wàn)。交通物流方面，構(gòu)建速度快、運(yùn)輸量大的出省、出境交通體系；完善各類(lèi)客貨運(yùn)站場(chǎng)，統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局。在城市風(fēng)貌方面，將構(gòu)建珍珠項(xiàng)鏈?zhǔn)浆F(xiàn)代城市群（以右江區(qū)為中心，以鐵路、高速路、國(guó)省道為骨架、以中心鎮(zhèn)為節(jié)點(diǎn)）；構(gòu)建沿國(guó)道、省道中心民族風(fēng)情走廊，突出地方特色，延續(xù)歷史文脈，打造旅游品牌；建設(shè)“山、水、森林”現(xiàn)代生態(tài)城鎮(zhèn)群。在經(jīng)濟(jì)建設(shè)的同時(shí)，大力保護(hù)生態(tài)環(huán)境。其中，建設(shè)重點(diǎn)為右江區(qū)，將其建設(shè)成百色市金融、物流、行政中心，爭(zhēng)取利用十年時(shí)間再造一個(gè)百色城。河谷地區(qū)城鎮(zhèn)群，建設(shè)成現(xiàn)代工農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶，百色經(jīng)濟(jì)騰飛的動(dòng)力引擎。大產(chǎn)業(yè)片區(qū)，平果

19、鋁工業(yè)區(qū)到2010年，年產(chǎn)氧化鋁180萬(wàn)噸、電解鋁38萬(wàn)噸。德保鋁工業(yè)區(qū)新興鋁基地，年產(chǎn)氧化鋁320萬(wàn)噸；靖西邊貿(mào)區(qū)邊境貿(mào)易、旅游城市；樂(lè)業(yè)旅游區(qū)依托天坑、天生橋、布柳河，形成年接待游客100萬(wàn)人的生態(tài)旅游城市。經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。建設(shè)以鋁工業(yè)為主的廣西新工業(yè)基地，爭(zhēng)取成為中國(guó)乃至亞洲重要的鋁工業(yè)基地之一；建設(shè)成全國(guó)重要的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)和加工基地。預(yù)測(cè)到2010年GDP達(dá)到488億元，年均增長(zhǎng)速度為14左右，人均GDP13000元左右；2020年，GDP達(dá)到985億元，年均遞增10左右，人均GDP25000元左右。第三部分 項(xiàng)目選址與片區(qū)概況3.1項(xiàng)目選址項(xiàng)目位于百色市迎龍區(qū)龍旺工業(yè)園內(nèi)，右江東畔，近鄰百

20、色港碼頭，南鄰南昆高速公路、北臨南昆鐵路，與南百二級(jí)公路相鄰，百色港預(yù)留有南昆鐵路進(jìn)入碼頭鐵路，項(xiàng)目所在處鐵公水三體交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。龍旺工業(yè)園商務(wù)配套區(qū)項(xiàng)目選址南百二級(jí)公路糖廠包友高速公路南昆鐵路四塘工業(yè)園五塘工業(yè)園（五塘工業(yè)園（萬(wàn)畝芒果園南昆高速公路碼頭銀海鋁業(yè)六塘工業(yè)園大華廠萬(wàn)畝芒果園迎龍區(qū)龍景區(qū)鵝城區(qū)圖31 百色綜合商貿(mào)市場(chǎng)選址3.2項(xiàng)目片區(qū)概況項(xiàng)目所在片區(qū)主要規(guī)劃為工業(yè)區(qū)，周邊規(guī)劃有萬(wàn)畝芒果園，由西向東延伸分別為龍旺工業(yè)園、六塘工業(yè)園、五塘工業(yè)園和四塘工業(yè)園，為鋁制品加工產(chǎn)業(yè)、制糖業(yè)、生物制藥、輕工業(yè)主要建設(shè)區(qū)，銀海鋁業(yè)等重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐其中。項(xiàng)目西面城市中心，處于工業(yè)區(qū)與中西城區(qū)的交匯

21、區(qū)，是未來(lái)百色重要物流服務(wù)區(qū)域。項(xiàng)目地塊目前尚未完成“三通一平”（通水、通電、通路、平整土地），多為基本農(nóng)田，旱地較少，地塊內(nèi)及周邊有部分村莊，項(xiàng)目周邊的道路設(shè)施尚未建設(shè)。項(xiàng)目處于百色市規(guī)劃中的環(huán)城公路內(nèi)，目前處于城市建設(shè)發(fā)展的邊緣區(qū)。項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)規(guī)劃環(huán)城大道、龍旺大道等主要城市干道，連接片區(qū)于龍景區(qū)的龍旺大橋已在籌建當(dāng)中。圖32 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀第四部分 項(xiàng)目定位與初步規(guī)劃方案4.1項(xiàng)目定位依托南昆鐵路、南昆高速公路、右江的交通合圍優(yōu)勢(shì)，以南昆鐵路、右江、南昆高速公路、百色到隆林高速公路、百色到河池高速公路、百色到羅村高速公路和百色到龍邦高速公路發(fā)達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)，輻射桂西、滇黔桂三省區(qū)、泛珠三角經(jīng)濟(jì)合

22、作區(qū)、西南與東盟，以鋁制品市場(chǎng)和農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)建設(shè)為龍頭，整合百色市內(nèi)中小型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、物流企業(yè)，構(gòu)建“大市場(chǎng)、大物流、大信息”的大型區(qū)域性、國(guó)際化、綜合型的商貿(mào)物流市場(chǎng)，作為廣西西部重要商品集散地。4.2項(xiàng)目功能規(guī)劃項(xiàng)目以政府扶持、企業(yè)主導(dǎo)、市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)的模式運(yùn)作，借助交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)建設(shè)為龍頭，共享專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商貿(mào)客源，通過(guò)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商流、物流、人流、資金流的集散作用，在百色市形成新的重要的商貿(mào)物流集散地，集交易、展示、配送、包裝、倉(cāng)儲(chǔ)、信息、金融、郵電、商務(wù)服務(wù)于一體大型商貿(mào)物流市場(chǎng)。主要功能建設(shè)如下：4.2.1項(xiàng)目市場(chǎng)主體 項(xiàng)目以鋁制品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為龍頭，帶動(dòng)其他專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。整合

23、市場(chǎng)資源，將城區(qū)分散的中小型批發(fā)市場(chǎng)和物流企業(yè)遷至本項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)集中化管理、規(guī)?；?jīng)營(yíng)，促進(jìn)百色市現(xiàn)代化商貿(mào)物流體系形成。主要專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)包括，鋁制品市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、汽車(chē)及零部件市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)、糧油市場(chǎng)、中藥材市場(chǎng)、五金制品市場(chǎng)、服裝批發(fā)市場(chǎng)等。同時(shí)也引導(dǎo)市內(nèi)中小型物流企業(yè)集中在本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)。4.2.2項(xiàng)目功能規(guī)劃（1）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)主體功能專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)設(shè)有展銷(xiāo)中心、商務(wù)辦公中心、經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心、會(huì)議展覽中心、餐飲中心、娛樂(lè)中心、信息網(wǎng)絡(luò)中心、電子商務(wù)中心、科研設(shè)計(jì)中心、物流中心等一系列的功能配套。（2）項(xiàng)目功能布局在空間形態(tài)上分為：主體市場(chǎng)交易區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)、商務(wù)生活配套區(qū)、中心道路和綠化區(qū)。

24、停車(chē)區(qū)停車(chē)區(qū)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建材市場(chǎng)汽車(chē)及零配件市場(chǎng)綜合交易市場(chǎng)交易區(qū)鋁制品市場(chǎng)商務(wù)生活配套區(qū)商務(wù)公共配套區(qū)商務(wù)生活配套區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)圖51 百色綜合商貿(mào)市場(chǎng)功能分區(qū)圖交易區(qū)：擬劃分為多個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，主要包括鋁制品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品專(zhuān)批發(fā)市場(chǎng)、汽車(chē)及零部件市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)、糧油市場(chǎng)、中藥材市場(chǎng)、五金制品市場(chǎng)、服裝批發(fā)市場(chǎng)等。其中鋁制品市場(chǎng)占地300畝、農(nóng)場(chǎng)品批發(fā)市場(chǎng)200畝，汽車(chē)及零配件市場(chǎng)150畝，建材市場(chǎng)占地面值150畝，其余專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)總用地面積200畝。倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)：作為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的重要配套設(shè)施，同時(shí)也是區(qū)域性商品集散的物流中心。提供運(yùn)輸(配送)、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸搬運(yùn)、貨物分揀、包裝加工、物流信息處理服務(wù)。

25、占地面積420畝。商務(wù)及生活配套區(qū)：商務(wù)區(qū)是為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)提供各種配套服務(wù)的功能區(qū)，內(nèi)擬設(shè)有市場(chǎng)管理辦公室、園區(qū)信息管理系統(tǒng)、園區(qū)電力管理總部、園區(qū)消防管理總部、銀行、保險(xiǎn)、電信、貨代公司、運(yùn)輸公司、餐飲、賓館中心等配套設(shè)施；生活配套區(qū)：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的居住生活區(qū)，并提供有餐飲、超市、娛樂(lè)、電信、郵政等各種生活配套設(shè)施。占地面值560畝修建與百色環(huán)城道路連接的50米大道（含紅線70米寬）和18米寬的園區(qū)內(nèi)道路，共占地280畝。停車(chē)站占地300畝，廣場(chǎng)、綠化區(qū)占地280畝。表41 項(xiàng)目功能分區(qū)面積功能分區(qū)占地面積（畝）占地面積（）面積占比（%）交易區(qū)100066667035.7%倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)42028000

26、1.415%商務(wù)生活區(qū)560373335.220%停車(chē)場(chǎng)30020000.110.7%綠化、廣場(chǎng)240160000.88.6%道路280186667.610%合計(jì)28001866676100%4.3項(xiàng)目進(jìn)度安排2010年2011年，完成項(xiàng)目的報(bào)批工作，完成園區(qū)內(nèi)主要道路設(shè)施的基本建設(shè)；2011年2012年，完成園區(qū)內(nèi)“三通一平”的建設(shè)，開(kāi)始部分市場(chǎng)建設(shè)。2012年2014年，完成園區(qū)全部建設(shè)，正式投入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)。第5部分 項(xiàng)目投資估算5.1土地購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用本項(xiàng)目預(yù)計(jì)占地面積2800畝，每畝土地購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用約15萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)土地總成本為42,000萬(wàn)元。5.2道路建設(shè)費(fèi)用 道路內(nèi)將修建長(zhǎng)度為2公里，寬度為5

27、0米的主干道，該主干道成本為2500萬(wàn)/公里，修建總成本為5000萬(wàn)元。另項(xiàng)目?jī)?nèi)還需修建長(zhǎng)度約2.54公里，寬度為18米的園區(qū)道路，修建成本為1000萬(wàn)/公里，修建成本為2540萬(wàn)元5.3土地三通一平費(fèi)用參照區(qū)內(nèi)類(lèi)似項(xiàng)目工程費(fèi)用進(jìn)行估算，土地三通一平，即道路工程建設(shè)、給排水工程、供電工程、等工程的費(fèi)用為4.29萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)總費(fèi)用共12,012萬(wàn)元。5.4交易區(qū)建設(shè)費(fèi)用本項(xiàng)目交易區(qū)占地面積為1000畝，按容積率1.0計(jì)算，建筑面積共66.66萬(wàn)平方米，參照區(qū)內(nèi)類(lèi)似綜合市場(chǎng)項(xiàng)目的建設(shè)投資標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算得出本項(xiàng)目的建筑材料費(fèi)用約為1,100元/，可計(jì)算得出交易區(qū)建筑安裝成本為73，333.7萬(wàn)元。

28、5.5倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)建設(shè)費(fèi)用本項(xiàng)目倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)占地面積為420畝，按容積率0.8計(jì)算，建筑面積共22.4萬(wàn)平方米，參照區(qū)內(nèi)類(lèi)似綜合市場(chǎng)項(xiàng)目的建設(shè)投資標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算得出本項(xiàng)目的建筑材料費(fèi)用約為1,000元/，可計(jì)算得出倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)建筑安裝成本為22,400萬(wàn)元。5.6配套服務(wù)區(qū)建設(shè)費(fèi)用本項(xiàng)目配套服務(wù)區(qū)占地面積為560畝，按容積率2.0計(jì)算，建筑面積共74.67萬(wàn)平方米，參照區(qū)內(nèi)類(lèi)似項(xiàng)目的建設(shè)投資標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算得出本項(xiàng)目的建筑材料費(fèi)用約為1,200元/，可計(jì)算得出配套服務(wù)區(qū)建筑安裝成本為89,600.45萬(wàn)元。5.7園區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)建設(shè)及綠化本項(xiàng)目?jī)?nèi)生活廣場(chǎng)及綠化共占地240畝，按造價(jià)100元/平方米估算，廣場(chǎng)建設(shè)及項(xiàng)

29、目?jī)?nèi)綠化總成本約1600.01萬(wàn)元。5.8停車(chē)場(chǎng)建設(shè)費(fèi)用本項(xiàng)目停車(chē)區(qū)占地面積為300畝，參照區(qū)內(nèi)類(lèi)似綜合市場(chǎng)項(xiàng)目的建設(shè)投資標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算得出本項(xiàng)目的停車(chē)場(chǎng)建筑材料費(fèi)用約為80元/，可計(jì)算得出停車(chē)場(chǎng)建筑成本為1,600.01萬(wàn)元。5.9其他費(fèi)用綜上道路建設(shè)，土地三通一平，交易區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)、配套服務(wù)區(qū)、停車(chē)場(chǎng)等區(qū)域的建設(shè)，廣場(chǎng)及綠化等的建設(shè)成本為194，474.27萬(wàn)元，建設(shè)過(guò)程中，其他相關(guān)費(fèi)用為：（1） 前期費(fèi)用：按建設(shè)成本的3%計(jì)算，約為5834.23萬(wàn)元。（2） 報(bào)建費(fèi)用：按每平方米100元計(jì)算，該費(fèi)用約為19，973.34萬(wàn)元。（3） 工程管理費(fèi)：按建設(shè)成本的3%計(jì)算，約5834.23萬(wàn)元。

30、（4） 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用：按建設(shè)成本的3%進(jìn)行計(jì)算，約5834.23萬(wàn)元。（5） 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的某些零星稅費(fèi)、雜費(fèi)、預(yù)算外支出，按建設(shè)費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的5%估算，共約11，597.52萬(wàn)元。5.10設(shè)施設(shè)備購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用本項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，需要購(gòu)置叉車(chē)、各種加工設(shè)備、電器設(shè)施、電子地磅、運(yùn)輸車(chē)輛等設(shè)施設(shè)備，上述設(shè)施設(shè)備的購(gòu)置成本估算約為200萬(wàn)元。5.11總投資成本根據(jù)上述估算可知，本項(xiàng)目總投資為297，759.9萬(wàn)元。第六部分 財(cái)務(wù)分析6.1財(cái)務(wù)分析假設(shè)條件（1）國(guó)內(nèi)物價(jià)保持基本穩(wěn)定，不發(fā)生較高通貨膨脹；（2）項(xiàng)目能夠按照計(jì)劃進(jìn)度按時(shí)完成項(xiàng)目建設(shè)；（3）市場(chǎng)需求與預(yù)測(cè)的情況不發(fā)生大的變動(dòng)和項(xiàng)目

31、的管理能夠跟上計(jì)劃發(fā)展的需要；（4）國(guó)內(nèi)的稅收政策不發(fā)生較大變化；（5）假設(shè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期15年，相關(guān)收益的估算按國(guó)內(nèi)類(lèi)似商貿(mào)物流園區(qū)收益進(jìn)行估算；（6）項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，園區(qū)的日常管理費(fèi)用分?jǐn)傊翀@區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者的日常經(jīng)營(yíng)中，在本分析中不進(jìn)行計(jì)算。6.2收益分析（1） 交易區(qū)收益 交易區(qū)以收取租金的形式獲取收益，該項(xiàng)收益為380元/平方米/年，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)平均每年獲取的收益為23，644. 56萬(wàn)元/年。（2） 配套服務(wù)區(qū)收益 配套服務(wù)區(qū)以出售物業(yè)來(lái)獲取收益，根據(jù)百色市物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格估算，每平方米售價(jià)為2200元，該區(qū)內(nèi)的物業(yè)在5年內(nèi)出售完畢，每年獲取的收益為32853.5萬(wàn)元/年。（3） 倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)收益向鋁產(chǎn)品相關(guān)企業(yè)出租，租金約為150元/年，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)平均每年獲取的收益為3136.02萬(wàn)元/年。（4） 停車(chē)場(chǎng)收益通過(guò)收取停車(chē)費(fèi)獲取收益，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)平均每年獲取的收益為1680萬(wàn)元/年。6.3稅收分析物流園區(qū)的營(yíng)業(yè)稅金按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的5%征