【策風(fēng)出品】太原MOMA時(shí)代117P.ppt

1、有長(zhǎng)壽的花，恒溫恒濕系統(tǒng)增加了室內(nèi)的舒適度，同花的壽命比普通的房間長(zhǎng)，更加鮮艷、青翠。 養(yǎng)顏、護(hù)膚、健康、恒濕恒溫保證了身體健康的除塵過(guò)濾加濕空氣凈化功能LOW-E玻璃和外遮陽(yáng)系統(tǒng)能很好地屏蔽紫外線。 不開(kāi)窗的新鮮住宅、獨(dú)特的新風(fēng)系統(tǒng)、不開(kāi)窗也讓新鮮空氣流入。 不必?fù)?dān)心沙塵暴。 家私電影院，客廳大，且建筑隔音效果好，外遮光效果好。 夢(mèng)想廚房，舒適廚房，先進(jìn)設(shè)計(jì)，明牌廚具，女主人社交舞臺(tái)。 清潔的廁所，懸掛式座便器安全新穎，廁所的干濕分離過(guò)濾地不會(huì)泄漏反味。 太原，準(zhǔn)備好了嗎？ MOMA來(lái)了，太原、太原、MOMA、時(shí)代、T I M E S、一、營(yíng)銷背景、二、營(yíng)銷定位、三、營(yíng)銷戰(zhàn)略、四、營(yíng)銷組織、

2、五、核心要點(diǎn)。 營(yíng)銷課題營(yíng)銷主張，營(yíng)銷節(jié)奏控制推進(jìn)戰(zhàn)略營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)配置商業(yè)思考，銷售價(jià)格預(yù)期速度，一，營(yíng)銷背景，MOMA技術(shù)淺析MOMA產(chǎn)品評(píng)價(jià)太原市場(chǎng)研究本案核心問(wèn)題，T I M E S，時(shí)代，MOMA，MOMA技術(shù)淺析，一， 營(yíng)銷MOMA技術(shù)淺析MOMA產(chǎn)品評(píng)價(jià)太原市場(chǎng)研究本案核心問(wèn)題，T I M E S、時(shí)代、MOMA、MOMA產(chǎn)品評(píng)價(jià)、MOMA科技核心：現(xiàn)代運(yùn)營(yíng)商以MOMA技術(shù)為核心，不斷提升和擴(kuò)展MOMA系列品牌。 以恒濕恒溫MOMA為代表的科技主題房地產(chǎn)是實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的高舒適性、微型能源住宅產(chǎn)品。 通過(guò)外墻維護(hù)系統(tǒng)、外遮陽(yáng)系統(tǒng)、屋頂改良保溫系統(tǒng)等一系列系統(tǒng)，MOMA的建筑能耗僅為地區(qū)

3、節(jié)能住宅的三分之一。 外墻采用外保溫方式。 根據(jù)居住建筑節(jié)能設(shè)施修訂標(biāo)準(zhǔn)(DBJ01-602-2004 )，采用外保溫方式的5層以上的建筑外壁傳熱系數(shù)為0.6W/m2K，萬(wàn)國(guó)城MOMA的外壁傳熱系數(shù)為0.4W/m2K。 全置換式新風(fēng)系統(tǒng)將室內(nèi)濕度控制在人體舒適范圍內(nèi)。 全年不需要空調(diào)、暖氣，能耗少、舒適，最重要的是不污染環(huán)境，這是室內(nèi)環(huán)境工程和建筑物理的完美結(jié)合。 MOMA品牌形象： 2001年，企業(yè)成功開(kāi)發(fā)了現(xiàn)代萬(wàn)國(guó)城項(xiàng)目，2002年7月通過(guò)了亞太村國(guó)際生態(tài)住宅修訂計(jì)劃審查，2003年，現(xiàn)代運(yùn)營(yíng)商成功開(kāi)發(fā)了萬(wàn)國(guó)城MOMA， 榮獲國(guó)內(nèi)外多項(xiàng)獎(jiǎng)項(xiàng)的2003年1月現(xiàn)代都市家項(xiàng)目通過(guò)綠色生態(tài)住宅修訂

4、計(jì)劃審查的2004年4月，萬(wàn)國(guó)城MOMA通過(guò)評(píng)價(jià)成為國(guó)家住宅和居住環(huán)境工程中心健康住宅項(xiàng)目的試點(diǎn)。 MOMA產(chǎn)品評(píng)價(jià)、MOMA開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)績(jī)： 2004年，POP MOMA項(xiàng)目開(kāi)始，創(chuàng)造了驚人的銷售成績(jī)2005年收購(gòu)萬(wàn)樹(shù)別墅項(xiàng)目的外地戰(zhàn)略擴(kuò)張湖南項(xiàng)目萬(wàn)國(guó)城MOMA、Dance MOMA經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)現(xiàn)代運(yùn)營(yíng)商成立代表項(xiàng)目：萬(wàn)國(guó)城MOMA、萬(wàn)國(guó)城POPMOMA、上第MOMA、萬(wàn)樹(shù)MOMA、長(zhǎng)沙萬(wàn)國(guó)城MOMA。MOMA產(chǎn)品評(píng)價(jià)、專家評(píng)價(jià)：在房地產(chǎn)行業(yè)“春秋戰(zhàn)國(guó)”時(shí)期，MOMA (現(xiàn)代企業(yè))率先掛起了“科技房地產(chǎn)”旗幟。 業(yè)界不僅被稱為“中國(guó)節(jié)能建筑的領(lǐng)導(dǎo)者”，也被稱為科技房地產(chǎn)領(lǐng)域的蛟龍。 MOMA產(chǎn)品

5、評(píng)價(jià)、金網(wǎng)絡(luò)觀點(diǎn)：產(chǎn)品成熟：現(xiàn)代集團(tuán)近6年的研究、論證和深化，完善科技化程度高的系統(tǒng)：積累多個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，豐富和完善MOMA系統(tǒng)的品牌價(jià)值：通過(guò)良好的市場(chǎng)檢驗(yàn)，形成良好的聲譽(yù)和品牌影響力。、MOMA產(chǎn)品評(píng)價(jià)、一、營(yíng)銷背景、MOMA技術(shù)淺析MOMA產(chǎn)品評(píng)價(jià)太原市場(chǎng)研究本案核心問(wèn)題、T I M E S、時(shí)代、MOMA、太原市場(chǎng)研究：城市發(fā)展概況地產(chǎn)客戶消費(fèi)高端項(xiàng)目掃描，1 .太原市基本概況市區(qū)位于海拔800米的汾河河谷平原。 太行山雄居?xùn)|，呂梁山聳西，云中，舟二山擁北，晉中平原向南延伸，汾水從北向南縱貫。 太原是北溫帶大陸性氣候，冬天不冷，夏天不熱。 年平均降雨量456毫米，年平均氣溫9.5，年日

6、照時(shí)數(shù)平均2808小時(shí)，無(wú)霜期年平均202天。 太原市界總面積6988.7公里，其中市區(qū)面積1460公里，城市化水平約20.89%。 太原市轄迎澤、萬(wàn)柏林、杏花嶺、尖草坪、晉源、小店6個(gè)行政區(qū)域，有清徐、陽(yáng)曲、婁煩3個(gè)縣和古交市，2004年底全市總?cè)丝?41.38萬(wàn)人，其中，城市人口238.8萬(wàn)人，占全市總?cè)丝?0的農(nóng)村人口100 全市家庭的平均人口是3.7人。 2、太原市總體規(guī)劃布局2、太原市總體規(guī)劃布局、城市性質(zhì)太原作為山西省省會(huì)，歷史文化名城、以能源重化工為主的工業(yè)基地、華北西南部地區(qū)的重要中心城市發(fā)展目標(biāo)是以能源重化工為基礎(chǔ)的高新技術(shù)、大流通、 建設(shè)多功能開(kāi)放型現(xiàn)代化城市的太原市中心區(qū)

7、用地布局整體堅(jiān)持“集團(tuán)式”布局原則，按自然河溝、城市干線道路和城市的不同功能劃分集團(tuán)，共劃分為12個(gè)部分。 各區(qū)劃圍繞城市核心區(qū)布局，市中心區(qū)形成以第三產(chǎn)業(yè)和生活為主，周邊以工業(yè)、居住、教育、倉(cāng)庫(kù)為輔的城市空間布局形態(tài)。 將迎澤街確定為市中心的東西主軸線，發(fā)揮城市中心的作用，主要預(yù)定安排大型公共設(shè)施。 汾河已確定為城市綠化景觀軸線，兩岸建設(shè)為低密度、高綠地率的低層市級(jí)文化、娛樂(lè)、體育設(shè)施。 汾河十一條邊山支流的綠化與東西山綠林有機(jī)地相關(guān)，形成楔形綠化空間走廊，發(fā)揮呼吸通氣作用，改善城市環(huán)境質(zhì)量。 2、太原市總體規(guī)劃布局、太原都市圈范圍：太原市域全部、陽(yáng)泉市域全部、晉中市榆次區(qū)(榆次區(qū)未來(lái)為太原

8、市行政管轄區(qū))、壽陽(yáng)縣、太谷縣、平遙縣、祁縣、介休市、忻州市忻府區(qū)國(guó)土面積3.1萬(wàn)平方公里、人口965.8萬(wàn)、GDP945億元。 城市化目標(biāo)： 2020年75%； 太原城市圈結(jié)構(gòu)：一個(gè)核心，兩個(gè)圈層，指狀發(fā)展軸一個(gè)核心：太原市區(qū)和晉中市榆次區(qū)密集圈層：距核心城市和核心城市中心約50公里區(qū)域內(nèi)的城市，城市和區(qū)域松散的圓層：核心區(qū)域和密集的圓層以外的城市圈的范圍指狀發(fā)展軸：城市圈中東、南、西、 2 .太原市總體規(guī)劃布局；3 .太原市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況；3 .太原市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況；3 .太原市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況；4 .總結(jié)太原市近5年來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，經(jīng)濟(jì)保持高增長(zhǎng)速度太原市場(chǎng)研究：城市發(fā)展概況房地

9、產(chǎn)發(fā)展綜述房地產(chǎn)客戶消費(fèi)高端項(xiàng)目掃描、房地產(chǎn)發(fā)展特征、太原市場(chǎng)研究、太原市場(chǎng)研究、房地產(chǎn)發(fā)展特征、房地產(chǎn)發(fā)展特征、太原20012006年第三季度住宅投入情況、單位：億元、萬(wàn)平方米、太原市場(chǎng)研究、房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)面積持續(xù)增加， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)保持高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供求兩旺的局面，商社交易量也在增加。人均建筑面積從95期末的19.99平方米大幅提高到15期末的23.16平方米，太原市商社的銷售平均價(jià)格逐年增加，在中部六省已經(jīng)排名第二需求：總體增長(zhǎng)速度快，高端市場(chǎng)需求強(qiáng)的供應(yīng)：高端產(chǎn)品極為匱乏，普遍“高價(jià)低質(zhì)量”產(chǎn)品太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)的“供應(yīng)”和“需求”都處于快速增長(zhǎng)階段，供應(yīng)出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)過(guò)剩”和“

10、結(jié)構(gòu)不足”。 房地產(chǎn)發(fā)展缺乏非成熟化土地供給結(jié)構(gòu)經(jīng)營(yíng)用地協(xié)議轉(zhuǎn)讓比率高的城中村改造政策壓迫商社銷售市場(chǎng)的政府公務(wù)員福利項(xiàng)目沒(méi)有形成占據(jù)商社市場(chǎng)化高端市場(chǎng)的良好項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)環(huán)境，各方面交流支持不足嚴(yán)重的產(chǎn)品同體化越來(lái)越嚴(yán)重，基本居住功能太原市場(chǎng)研究表明，房地產(chǎn)發(fā)展不足的非體系化項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，5萬(wàn)平方米以內(nèi)的項(xiàng)目占60%，5萬(wàn)10萬(wàn)的項(xiàng)目占30%，10萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目占10%； 產(chǎn)品組合雜亂，形狀不同體化的社區(qū)戶型設(shè)置修訂理念落后，缺乏明確的設(shè)置修訂邏輯，立面缺乏質(zhì)量感和價(jià)值感，景觀園林設(shè)置修訂和實(shí)現(xiàn)水平低的房地產(chǎn)服務(wù)還停留在門衛(wèi)、清潔衛(wèi)生水平，套餐還沒(méi)有上調(diào)。 太原市場(chǎng)研究、房地產(chǎn)發(fā)展不足的非

11、品牌化是由全國(guó)品牌地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)軍，而目前市場(chǎng)上品牌房地產(chǎn)項(xiàng)目不足的本地也沒(méi)有形成獨(dú)立項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的品牌開(kāi)發(fā)者，具有社會(huì)責(zé)任感， 沒(méi)有行業(yè)話語(yǔ)權(quán)的開(kāi)發(fā)者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平低，服務(wù)和營(yíng)銷意識(shí)相當(dāng)弱，沒(méi)有形成良好的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)環(huán)境，市場(chǎng)各方面的交流支持不足嚴(yán)重，供求結(jié)構(gòu)矛盾加劇，開(kāi)發(fā)者的一般形象差，市場(chǎng)評(píng)價(jià)低。 太原市場(chǎng)研究、太原市場(chǎng)研究：城市發(fā)展概況房地產(chǎn)發(fā)展綜述房地產(chǎn)客戶消費(fèi)高端項(xiàng)目掃描、太原市場(chǎng)研究、房地產(chǎn)客戶消費(fèi)結(jié)構(gòu)特征太原房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)呈啞鈴型客戶群，兩大中間較小，與一般城市的“金字塔”模式不同。即高度富裕、低收入者基數(shù)龐大、中等收入家庭(家庭月收入300010000元)相對(duì)

12、不足的高端客群購(gòu)買力強(qiáng)，但需求尚未滿足的太原市場(chǎng)研究、房地產(chǎn)客戶消費(fèi)房地產(chǎn)消費(fèi)者需求和消費(fèi)特征、太原市場(chǎng)研究、房地產(chǎn)客戶消費(fèi)房地產(chǎn)消費(fèi)者需求和消費(fèi)特征、太原市場(chǎng)研究、 房地產(chǎn)客戶消費(fèi)房地產(chǎn)消費(fèi)者需求和消費(fèi)特征，太原市場(chǎng)研究，房地產(chǎn)客戶消費(fèi)結(jié)構(gòu)總結(jié)：在外國(guó)人購(gòu)買的太原市商品住宅中，戶型面積為120平方米以上的97.7%； 外國(guó)人購(gòu)房主要集中在平均價(jià)格4000元以上的高端項(xiàng)目中的外國(guó)人購(gòu)房太原市商品住宅戶型結(jié)構(gòu)復(fù)式占35.2%； 太原市場(chǎng)研究：城市發(fā)展概況房地產(chǎn)發(fā)展綜述房地產(chǎn)客戶消費(fèi)高端項(xiàng)目掃描、太原市場(chǎng)研究、太原高端住宅市場(chǎng)掃描：高端住宅區(qū)的分布太原高端住宅市場(chǎng)的分布特征是以政府內(nèi)部居住地區(qū)為核

13、心， 推進(jìn)周邊地區(qū)定位和發(fā)展的高端住宅分布在四個(gè)版本：太原市場(chǎng)研究、太原市場(chǎng)研究、太原高級(jí)住宅市場(chǎng)掃描：價(jià)格和銷售速度高端住宅市場(chǎng)平均價(jià)格現(xiàn)狀： 4500元5600元其中個(gè)別項(xiàng)目銷售均為5600元，銷售速度慢， 很多月平均2000平方米的項(xiàng)目的平均售價(jià)在4700元左右，月平均售速在2800平方米左右，銷售額在4000平方米左右(上期市場(chǎng)的預(yù)熱期至少在半年左右)。 一、營(yíng)銷背景、MOMA技術(shù)淺析MOMA產(chǎn)品評(píng)價(jià)太原市場(chǎng)研究本項(xiàng)核心問(wèn)題、T I M E S、時(shí)代、MOMA、本項(xiàng)核心問(wèn)題、高級(jí)產(chǎn)品VS初期市場(chǎng)高成本VS低價(jià)環(huán)境成熟品牌VS顧客認(rèn)知、太原、MOMA。 二、營(yíng)銷定位三、營(yíng)銷策略四、營(yíng)銷組

14、織五、核心要點(diǎn)、MOMA技術(shù)淺析MOMA產(chǎn)品評(píng)價(jià)太原市場(chǎng)研究本案核心問(wèn)題、項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)有兩個(gè)思考本案的定位和客戶定位產(chǎn)品補(bǔ)充建議、營(yíng)銷課題營(yíng)銷主張、 營(yíng)銷節(jié)奏控制推進(jìn)戰(zhàn)略包括營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)配置商業(yè)思考、售價(jià)期待速度二、營(yíng)銷定位、項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)比較本案定位和顧客定位考慮產(chǎn)品補(bǔ)充建議、T I M E S、時(shí)代、MOMA、項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)比較、缺點(diǎn)和短處量：規(guī)模小訂劃：容積率高的立項(xiàng)：公建立項(xiàng)，40年產(chǎn)權(quán)(現(xiàn)在不到40年)產(chǎn)品：結(jié)構(gòu)單一，戶型大的位置：臨路，噪音成本：技術(shù)產(chǎn)品，成本比當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品高的市場(chǎng)：一次市場(chǎng)，需要檢驗(yàn)新產(chǎn)品的接受度。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣比較，劣勢(shì)VS優(yōu)勢(shì)，優(yōu)勢(shì)區(qū)域：核心位置，成熟富裕區(qū)域，增值潛力大的交通：公

15、交系統(tǒng)完善，道路暢通，流動(dòng)方便的產(chǎn)品：創(chuàng)新產(chǎn)品，市場(chǎng)領(lǐng)先環(huán)境：自然環(huán)境，人文環(huán)境都非常出色的套裝：周邊的高端套裝齊全教育齊全的標(biāo)志：象征性強(qiáng)、易于傳播、易于識(shí)別、身份證品牌：山西第一位品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣的比較，二、營(yíng)銷定位、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣的比較兩個(gè)思路本案的定位和客戶定位產(chǎn)品的補(bǔ)充提案的解讀，T I M E S，時(shí)代，MOMA，高端市場(chǎng)的發(fā)展預(yù)測(cè)，兩個(gè)思路，一，山西房地產(chǎn)的高端消費(fèi)力有很高的市場(chǎng)份額國(guó)內(nèi)一、二線品牌開(kāi)發(fā)者晉升，目標(biāo)都是占領(lǐng)中高端市場(chǎng)，從2007年開(kāi)始引起太原地產(chǎn)高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)。 3、太原高端市場(chǎng)“高價(jià)無(wú)質(zhì)”也結(jié)束，目前高端市場(chǎng)產(chǎn)品面臨市場(chǎng)危機(jī)，高端市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)，4、橫向空間發(fā)展有限：地區(qū)特征決定客戶群消費(fèi)量有限，因此，大規(guī)模高端產(chǎn)品供應(yīng)面臨一定危機(jī)品牌開(kāi)發(fā)商占領(lǐng)高端市場(chǎng)的危機(jī)取決于占領(lǐng)時(shí)機(jī)5、縱向空間發(fā)展無(wú)限：“發(fā)展中部經(jīng)濟(jì)”、“山西主體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占據(jù)國(guó)內(nèi)話語(yǔ)權(quán)”等政策可以說(shuō)明山西經(jīng)濟(jì)發(fā)展更好。高端市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)、濱河西路地區(qū)市場(chǎng)、兩種思維、城市名片身份標(biāo)簽、濱河西路地區(qū)市場(chǎng)、城市名片、1、城市坐標(biāo)：以汾河為中軸，形成太原最大的城市輝點(diǎn)，地位如上?！巴鉃薄?2、景觀優(yōu)勢(shì)：占太原市中心最大的水景資源，視野開(kāi)闊，特別是包括汾橋到迎澤橋是整個(gè)城市的亮點(diǎn)3、體育健身：汾河公園太原最佳戶外體育健身場(chǎng)所4、環(huán)境調(diào)節(jié)：凈化空氣，增加濕度該區(qū)域是太