迪賽2012年蘇州太湖高爾夫山莊3期·財(cái)富花園企劃思考.ppt

1、一座別墅的內(nèi)圣外王 中國蘇州太湖高爾夫山莊3期財(cái)富花園企劃思考,序 走出十字路口的蘇州億元級(jí)豪宅 北京的頂級(jí)豪宅賣帝都， 上海的頂級(jí)豪宅賣國際， 杭州的頂級(jí)豪宅賣西湖， 海南的頂級(jí)豪宅賣休閑 蘇州的頂級(jí)豪宅賣什么？ 在全中國的豪宅版圖上， 蘇州太湖豪宅的坐標(biāo)定位在哪里？,蘇州的頂級(jí)豪宅銷售情況如何？市場分析篇,別墅用地的停止供應(yīng)對別墅市場是為一大利好！,漲,1、蘇州別墅產(chǎn)品未來放量必然呈減少趨勢； 2、政策面沒有起到抑制低密度住宅價(jià)格的作用，反而刺激拉動(dòng)別墅市場的需求。,土地,供銷,數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)為2011.6-2012.6,庫存,（5.53萬方）,（34.17萬方）,（54.68萬方）,（82.8

2、8萬方）,價(jià)格,高庫存和高去化壓力下，價(jià)格上行壓力較大，整體呈現(xiàn)跌蕩起伏走勢； 進(jìn)入4月份后，別墅價(jià)格走勢出現(xiàn)一定的回升勢頭。,400以上大獨(dú)棟供銷,400以上獨(dú)棟供銷2.7，去化壓力較別墅整體面要大； 上半年后期供銷形勢開始轉(zhuǎn)好，半年度供銷比環(huán)比降低2.84！,價(jià)值 判斷,宏觀 市場,大獨(dú)棟產(chǎn)品供銷壓力較整體供銷更為嚴(yán)峻，但上半年以來目標(biāo)市場整體供銷形勢得到較大緩解。,目標(biāo) 市場,整體供銷環(huán)境較為嚴(yán)峻，別墅去化及價(jià)格上行壓力均較大，但隨著住宅市場整體升溫，別墅成交價(jià)格出現(xiàn)上漲勢頭。,受別墅用地停批政策影響，別墅未來價(jià)值將水漲船高，但目前受大環(huán)境政策影響，別墅價(jià)值暫得不到有效釋放。,結(jié)論,現(xiàn)狀

3、 “破繭成蝶” 后市 曲折前進(jìn) 量價(jià)緩慢 回升,研判,蘇州領(lǐng)袖級(jí)豪宅 對手在哪？競爭分析,中華企業(yè)地塊,寧滬置業(yè)地塊,競爭個(gè)案列表,截止時(shí)間2012年7月份,未來市場供應(yīng),剔除部分項(xiàng)目中的大平層、高層及雙拼等，預(yù)計(jì)未來獨(dú)棟新增供應(yīng)在30萬方左右。,重點(diǎn)別墅土地供應(yīng),剔除部分項(xiàng)目中的非獨(dú)棟產(chǎn)品，預(yù)計(jì)未來獨(dú)棟新增供應(yīng)在10萬方左右。,綜合以上， 本案所針對的高端獨(dú)棟別墅未來1-2年市場競爭存量預(yù)測在40萬方左右 而純獨(dú)棟社區(qū)未來供應(yīng)在15萬方左右。,對手釋放的訴求主題,他山之石，可以攻玉 九龍倉國賓一號(hào)營銷借鑒,榜樣的力量,即使是市場調(diào)控最嚴(yán)峻的2011年，九龍倉國賓一號(hào)依舊取得銷售金額近9億的成

4、績！,營銷推廣對項(xiàng)目的啟示,第一步：啟動(dòng)策略獨(dú)棟和雙拼搭配：項(xiàng)目利用區(qū)域市場的階段性空白快速跑量，雙拼和獨(dú)棟搭配銷售，擴(kuò)大客戶層面，同時(shí)控制總價(jià)面積以高性價(jià)比造成市場影響力,形成口碑。第二步：展示先行+活動(dòng)先行 借接待中心公開吸引媒體眼球，制造話題，舉辦高端活動(dòng)， 樹立項(xiàng)目高端大盤的形象。第三步：推售節(jié)奏少量多推，快速跑量位置相對較差房源，以圈層渠道推廣為主，低調(diào)隱秘。,強(qiáng)調(diào)圈層，直接訴求客戶身份“出入皆人物”,九龍倉國賓一號(hào)營銷推廣啟示,活動(dòng)嫁接（部分時(shí)間段）,2010年3月10日，位于市區(qū)和基廣場的品牌會(huì)館暨接待中心開放，8月28日，現(xiàn)場售樓處及實(shí)景示范區(qū)公開，廣邀媒體制造話題，吸引眼球。

5、,1,2,3,接待中心開放,贊助高端賽事制造話題,持續(xù)的暖場小活動(dòng),2010俱樂部冠軍賽，2010金雞湖高爾夫球冠軍賽，太湖水星龍舟賽，一系列賽事吸引蘇州乃至長三角政商名流及文化藝術(shù)界的社會(huì)顯要人物前來助陣，通過高端賽事的舉辦，傳達(dá)出身份層級(jí)標(biāo)注下的高端生活主張，契合項(xiàng)目“出入皆人物”的主題 。,國賓主題交流沙龍、歲末業(yè)主答謝會(huì)等活動(dòng)保持與客戶的持續(xù)聯(lián)動(dòng)和關(guān)注。,時(shí)間軸,節(jié)點(diǎn)軸,2010.3,2010.5-6,2010.11,接待中心公開,2010.8,密集活動(dòng)期,一批開盤,二批開盤,現(xiàn)場售樓處公開,2010.8,三批開盤,2010.12,四批開盤,2011.2,營銷推廣對項(xiàng)目的啟示持續(xù)話題少

6、量多推炒熱項(xiàng)目,少量多推 炒熱項(xiàng)目,持續(xù)話題,高調(diào)報(bào)廣軟文凸顯項(xiàng)目高端氣質(zhì)，圈定客戶上流層級(jí)，彰顯尊貴,凸顯項(xiàng)目地段、產(chǎn)品和高端形象信息，制造話題,圈定客戶上層階層，凸顯項(xiàng)目高端氣質(zhì)，制造話題,營銷推廣成功借鑒,展示先行，樣板先行，眼見為實(shí)客戶接受度較高。,該盤雙拼單價(jià)28000元/，總價(jià)1000萬起；獨(dú)棟38000-43000元/，總價(jià)為2000萬-3000萬以上。在同區(qū)域高端項(xiàng)目中性價(jià)比較高，達(dá)到高端客戶的心理線。,項(xiàng)目周邊的高端房源基本處于前期階段，競爭個(gè)案較少，避開未來可能有的激勵(lì)競爭，極大地促進(jìn)了項(xiàng)目的成交。,競爭層面,定價(jià)層面,實(shí)景層面,用“出入皆人物”的廣告語直接拔高客戶的層次，

7、再加上采用全方位戶外布點(diǎn)的方式提高知名度，在2009年的市場里以1500萬營銷費(fèi)用打響市場知名度。,推廣層面,數(shù)千萬乃至億元級(jí)客戶是什么樣的？目標(biāo)客群素描,蘇州綠城御園合院產(chǎn)品（總價(jià)2500萬以上）客戶速寫 :,關(guān)鍵詞 1：成功 以從事金融、房地產(chǎn)為主，制造業(yè)為輔，身價(jià)過億，蘇州5縣市、蘇州本地為主，少量上海及浙江客戶。 關(guān)鍵詞 2：成熟 主力40-50歲，有一定的文化素養(yǎng)，內(nèi)心自信強(qiáng)大，外表低調(diào)內(nèi)斂。,嚴(yán)介和（實(shí)業(yè)家，太平洋集團(tuán)董事局主席）,語錄： 1、關(guān)鍵詞：藏鋒 真正的企業(yè)家需要銳氣藏于胸，和氣浮于面，才氣行于事，義氣施于人。必須做到委屈中平衡，妥協(xié)中前行，虛懷中充實(shí)，放棄中收獲，謙卑中

8、完善。 2、關(guān)鍵詞：豁達(dá) 選擇了高山就選擇了坎坷，選擇了執(zhí)著就選擇了磨難，最終選擇了寧靜，也就選擇了孤獨(dú)。每個(gè)人就是從自信而不自傲，果斷而不武斷，走向了平常而不平庸，認(rèn)真而不較真，放松而不放縱，風(fēng)流而不下流之路。,任志強(qiáng)（地產(chǎn)商，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長）,語錄 1、關(guān)鍵詞：智慧 修身有三點(diǎn)：安靜一點(diǎn)，慈善一點(diǎn)，沉穩(wěn)一點(diǎn)；養(yǎng)生有三點(diǎn)：均衡一點(diǎn)，節(jié)制一點(diǎn)，清淡一點(diǎn)；處世有三點(diǎn)：博學(xué)一點(diǎn)，誠信一點(diǎn)，負(fù)責(zé)一點(diǎn)；家庭有三點(diǎn)：高興一點(diǎn)，幽默一點(diǎn)，體貼一點(diǎn)；幸福有三點(diǎn)：吃得下飯，睡得著覺，笑得出來。 2、關(guān)鍵詞：內(nèi)心 心善，是大愛無疆的蔓延；心寬，是足智多謀的恬靜。心正，是透明的開誠布公；心靜，是笑看風(fēng)云的舒暢和洗

9、心革面的超然；心怡，是心中總懷一種樂觀向上的獨(dú)特情愫；心安，是知足常樂的最大內(nèi)涵；心誠，是人們最終必須追逐的一種高風(fēng)亮節(jié)。,語錄： 1、關(guān)鍵詞：知命 我己知天命：一妻一兒一女，堅(jiān)持抱孫子。公益打拐。天使投資。與稀飯之人做稀飯之事，僅此而已。你們稀飯乎? 2、關(guān)鍵詞：文化 拆的是房子，痛的是文化！從梁林故居被“維修性拆除”到章士釗故居被“超范圍施工”！中國每年有約44萬處文物消失，其中一半以上毀于這種打著各種旗號(hào)的建設(shè)活動(dòng)中！名人故居傳承著歷史的記憶和文化底蘊(yùn)！它們的消失，是文化之殤、城市之痛。,薛蠻子（金融家，中國天使投資第一人）,博大的中華文化，曲折的人生經(jīng)歷，澎湃的商界風(fēng)云， 讓他們將中國

10、傳統(tǒng)智慧與個(gè)人心路歷程結(jié)合起來， 形成既有他們自己個(gè)性、又有群體共性的人生哲學(xué) ， 其核心，是喬致庸、胡雪巖以降的中國儒商精神。 這種精神，再加上最頂層的地位， 使得他們無論張揚(yáng)還是低調(diào)， 都不由自主地散發(fā)一種氣質(zhì)：王者之氣。,稍加留意微博就能知道，他們幾乎每天都往返于歐洲、海島、日本， 周旋于生意、政府、公益、風(fēng)景之間。 他們常常在微博上傾訴他們?nèi)松母形?，尤其是抒發(fā)內(nèi)心的淡定從容， 但事實(shí)上，在他們馬不停蹄的旅途上，他們客觀上難得真正地靜下來， 感悟天地，品味歷史，撫摸文化，沉淀人生。,我們的客戶在為什么買單？ 項(xiàng)目賣點(diǎn),戶均占地兩畝以上的稀缺而奢侈的別墅土地占有 “限墅”時(shí)代別墅用地越來

11、越稀缺，低容積率純獨(dú)棟的土地更是鳳毛麟角。 中國4A級(jí)太湖旅游風(fēng)景區(qū)的湖、山景觀資源 雖然一般人認(rèn)為太湖精華在無錫，但是蘇州太湖以其山水人文資源仍在長三角享有盛譽(yù)。,“中國十佳高球場”太湖高爾夫球場及球會(huì) 以吳文化為基點(diǎn)，太湖山水作依托，高素質(zhì)配套為基礎(chǔ)，中國獨(dú)一無二的山水文化球場。 純獨(dú)棟產(chǎn)品設(shè)計(jì)及高端社區(qū)平臺(tái) 整個(gè)太湖高爾夫山莊為純獨(dú)棟高端社區(qū)，收官3期財(cái)富花園更是容積率僅0.27，尊享純獨(dú)棟的頂級(jí)舒適，以及純高端業(yè)主友鄰的巔峰社交平臺(tái)。,一宅五院、雙首層、大中堂等大宅空間格局 山莊3期財(cái)富花園大宅結(jié)構(gòu)大氣、格局朗透、空間奢華、功能人性，盡顯大院大宅的非凡氣質(zhì)。,立面全干掛石材、私家泳池、

12、私家網(wǎng)球場等奢華專屬用材配套 從細(xì)節(jié)打造偉大的豪宅用材及做工，體現(xiàn)的是對土地的尊重和對業(yè)主的致敬。,對還沒有購買的潛在客戶，我們吸引點(diǎn)在哪里？客戶買點(diǎn)挖掘,相對太湖景區(qū)沿線的其他高端別墅（如太湖黃金海岸、天闕、太上湖等），我們的優(yōu)勢明顯在于： 奢侈占地 高爾夫球場配套 大宅大格局,太湖黃金海岸,太湖天闕,太上湖,然而，相比中國類似的度假型高爾夫別墅（主要是海南、云南等地的度假別墅），我們的勝算如何？ 論自然資源：太湖湖山資源與對方的海湖資源不相上下，各有千秋 論奢侈占地：各地高端別墅不發(fā)超低容積率、超大占地豪宅 論高爾夫配套：各有名家設(shè)計(jì)，風(fēng)格品質(zhì)各有特點(diǎn) 論區(qū)域知名度：太湖度假休閑旅游品牌影

13、響力比海南、云南略遜一籌,云南度假別墅,海南度假別墅,數(shù)千萬級(jí)度假別墅的買家，億元身價(jià)，飛人生活， 其選擇視野注定是全國性的。 為了吸引長三角乃至全中國的高端度假買家，我們必須在保持太湖流域優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，尋找能夠吸引、打動(dòng)外區(qū)域客戶的其他要素。 不是高爾夫、不是太湖、甚至不是山水，那是什么？,馬云,吳亞軍,馬未都,馬化騰,要讓全國高端客戶消費(fèi)太湖高爾夫山莊，就首先要他們認(rèn)可太湖，要讓他們認(rèn)可太湖，就要先認(rèn)可蘇州。 論氣候，蘇州不如云南那么四季如春，也不如海南那么冬季溫暖。 論風(fēng)景，蘇州沒有海南、云南那么氣韻天成，自然舒卷。 論氣質(zhì)，蘇州不像海南、云南那樣以休閑度假著稱，連骨子里散發(fā)那種慵懶放松

14、舒適的味道。,無疑，蘇州的優(yōu)勢是兩千五百年江南的底蘊(yùn)。 而對高端客戶而言，這種底蘊(yùn)最吸引他們的地方在于： 天子所愛?？滴跄涎?，流連蘇州；乾隆七下江南，蘇州更是每次必游之處。 文人輩出。江南四大才子蜚聲世界，唐寅的傳奇人生更讓蘇州揚(yáng)名。 巨賈如云。以陶朱公、沈萬三為代表，蘇商的傳奇故事與商業(yè)智慧引人嘆服。,把這些屬于蘇州而云南海南所不具備的底蘊(yùn)融入本案， 再結(jié)合高爾夫運(yùn)動(dòng)作為當(dāng)代世界的貴族運(yùn)動(dòng)的賣點(diǎn)， 我們勾畫出高爾夫山莊三期財(cái)富花園的內(nèi)涵形象,天驕脈，文人骨，儒商風(fēng)，貴族范。,客群：眼光、實(shí)力、胸懷、涵養(yǎng)一流的商界領(lǐng)袖，懂得經(jīng)營世界也懂得經(jīng)營人生。 項(xiàng)目內(nèi)涵：內(nèi)圣外王，山水高爾夫?yàn)楸?，人文為?/p>

15、。 我們的項(xiàng)目定位,天驕人文大境 國嶺儒商獨(dú)棟,我們的廣告語,國嶺盡天驕，千秋此江山。,我們的廣告語（備選）,再傳江山兩千年 左右江山后，進(jìn)退國嶺中 不是天驕，不言江山,至此， 我們總結(jié)出客戶關(guān)注和購買太湖高爾夫山莊3期“財(cái)富花園”， 不僅是因?yàn)?畝占地、高爾夫配套、太湖山水、獨(dú)棟莊園等， 還因?yàn)椋?承康乾大帝的王者之氣； 啟才子文人的文化之雅； 涵儒商大賈的經(jīng)綸之智； 養(yǎng)高球游艇的閑情之逸。,在這里，客戶將釋放怎樣的生命態(tài)度和生活方式？樓盤調(diào)性,財(cái)富花園對于中國領(lǐng)袖階層的 3 大價(jià)值 ： 度假休閑。都市商界之外的山水果嶺心靈療養(yǎng)場。 收藏傳家。厚載家族夢想與光榮的沃土大宅。 私人會(huì)所。論道天

16、下運(yùn)籌商界的山水“私家達(dá)沃斯”。,在海南，看花只是花，賞月只是月， 在高爾夫山莊，看的是乾隆帝的豪情，賞的是唐伯虎的灑脫。 在云南，聽風(fēng)只是風(fēng)，飲茶只是茶， 在高爾夫山莊，聽的是陶朱公的境界，飲的是沈萬三的智慧。,世界能被你左右， 不如心里有江山供你進(jìn)退。,遙想帝王開辟的天地， 不如近享帝王流連的江山。,要收藏看得見的古董字畫， 更要涵養(yǎng)看不見的千年智慧風(fēng)雅。,有人用一生去讓世界記住他， 你只需有幾天在湖山間忘記浮名。,總有一些笑傲江湖的知交， 只能用萬古山湖明月去佐酒盡歡。,中國頂級(jí)非第一居所豪宅，包裝和推廣如何落地？包裝推廣,Because 客群經(jīng)歷非凡，心智成熟，超級(jí)自信 So, 絕對不

17、能用教育、灌輸?shù)目谖牵?而只能用交流、共鳴的方式去引導(dǎo)。,Because 客群見多識(shí)廣，知識(shí)面廣 So, 絕對不能用常規(guī)的知識(shí)、方法去推銷， 而只能用有新鮮感的故事和表述方式去吸引。,一虛一實(shí)： 以人文精神和人生境界之共識(shí)共鳴攻心。 以項(xiàng)目內(nèi)涵和樓盤賣點(diǎn)之博引深挖征服理性。,太湖高爾夫山莊3期財(cái)富花園樓書 內(nèi)圣外王 財(cái)富九章,第壹章。道。內(nèi)圣外王 第貳章。器。山莊之巔 第叁章。脈。儒商傳承 第肆章。御。天驕所望 第伍章。禮。高球風(fēng)范 第陸章。祚。土地大宅 第柒章。序。御品空間 第捌章。望。逸景禮賓,太湖高爾夫山莊3期財(cái)富花園平面廣告、圍墻 天驕氣脈 儒商湖山 傳世大院,康熙所望，唐寅所畫，老虎

18、伍茲所揮桿，唯在國嶺財(cái)富花園（虛） 天驕人文大境 國嶺儒商獨(dú)棟 （實(shí)） 天地為硯，湖山為墨，風(fēng)云為筆，寫一幅儒商國嶺的傳世長卷 （虛） 2 畝以上果嶺一線占地，三進(jìn)五院禮序獨(dú)棟大宅 （實(shí)）,太湖高爾夫山莊3期財(cái)富花園戶外高炮、道旗 問路天驕道 問道國嶺境,天驕人文大境 國嶺儒商獨(dú)棟 （實(shí)） 國嶺盡天驕，千秋此江山。 （虛） 貳畝以上果嶺一線占地，三進(jìn)五院禮序獨(dú)棟大宅 （實(shí)）,太湖高爾夫山莊3期財(cái)富花園系列軟文 內(nèi)圣外王 中國儒商一定要看的國嶺獨(dú)棟,在康熙乾隆的駐馬巡游處，尋訪一座傳世的獨(dú)棟大院 財(cái)富山莊，在兩百年的高爾夫與兩千年的人文山水邂逅之間 當(dāng)代儒商一定要看的高爾夫獨(dú)棟千古一帝心靈度假的

19、地方 一座別墅的內(nèi)圣外王探尋中國蘇州億元?jiǎng)e墅背后的故事 三分天下為什么太湖高爾夫山莊能與海南、云南度假別墅分庭抗禮,蘇州第一山水高球豪宅，如何賣向長三角和全中國？,中國典型度假別墅-海南豪宅的營銷手法？,營銷推廣手段,利用中信在全國影響力，推出九盤聯(lián)動(dòng)。捆綁式推廣中信地產(chǎn)（含山欽灣）在內(nèi)的多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。一方面可以形成規(guī)模，展示開發(fā)商開發(fā)實(shí)力，另一方面，分解各項(xiàng)目推廣成本。多次房展會(huì)均是在各大城市知名度高的地方舉辦。例：北京人民大會(huì)堂、上海環(huán)球金融中心。 因?yàn)榍е蹫橙胧休^早，項(xiàng)目前期銷售狀況較好，后期主要營銷活動(dòng)集中在老帶新活動(dòng)上，利用老客戶資源帶動(dòng)項(xiàng)目整體銷售。 中信與中旅服集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，

20、通過雙方合作在全國各大城市舉辦巡展，線上線下活動(dòng)聯(lián)動(dòng)。同時(shí)利用中信銀行資源，帶動(dòng)推介會(huì)人氣。,中信地產(chǎn)主要利用大品牌開發(fā)商品牌效應(yīng)以及中信金融客戶資源，通過與中旅服合作舉行線上線下活動(dòng)，從而樹立項(xiàng)目品牌形象，然后再進(jìn)一步深挖客戶資源。最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售。,營銷推廣手段,充分利用卡森在行業(yè)內(nèi)影響力，由其董事長牽頭與多家合作企業(yè)達(dá)成合作，積極拓展關(guān)聯(lián)企業(yè)銷售渠道。 利用卡森在全國各地開發(fā)的優(yōu)勢，捆綁各地項(xiàng)目，組建卡森四季度假俱樂部。通過旅游形式交換各地客戶資源（將東北客戶帶到博鰲，將博鰲客戶帶到東北）。深挖已有客戶資源。 積極參與各地房展會(huì)，?？诜空?、山西房展會(huì)、北京房展會(huì)等，每次參展都已特裝形式展

21、示，以樹立和維護(hù)項(xiàng)目品牌形象。 在北京設(shè)立展示中心，切入客戶市場。同時(shí)定期在杭州卡森山莊舉辦高端酒會(huì)，提升業(yè)內(nèi)影響力。 近期，亞洲灣現(xiàn)場銷售中心已搬至項(xiàng)目地，對其項(xiàng)目現(xiàn)場氛圍起到積極作用。,卡森亞洲灣主要手段營銷推廣結(jié)合卡森全國戰(zhàn)略，形成全國聯(lián)動(dòng)，從而每一步推廣都形成較為廣泛的影響力。向與卡森有合作的各關(guān)聯(lián)企業(yè)推廣項(xiàng)目，組織關(guān)聯(lián)企業(yè)團(tuán)購活動(dòng)。充分利用企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人脈，形成圈層影響力，使項(xiàng)目在高端人群中形成較好口碑。再通過旅游會(huì)形式進(jìn)一步深挖客戶資源。將全國項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)起來，最終實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目銷售。,營銷推廣手段,寶蓮城項(xiàng)目體量大，開發(fā)周期長。在海南當(dāng)?shù)爻龖敉飧吲谝酝猓瑳]有做太多推廣。 在項(xiàng)目前期使用過多種

22、媒體組合，例如：電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志等等，現(xiàn)階段已基本撤出。 從現(xiàn)階段了解的情況看，該項(xiàng)目主要推廣集中在北京、上海兩地。在搜房北京站以及上海站均能查閱到該項(xiàng)目信息。 據(jù)了解，寶蓮城項(xiàng)目前期主要利用寶鋼在全國各行業(yè)的影響力，目前走會(huì)議營銷的道路，項(xiàng)目先期建成亞洲紅十字交流中心，已舉辦多次高端行業(yè)會(huì)議。以及多次知名企業(yè)年會(huì)。 在上海設(shè)立展示中心，主要發(fā)掘?qū)氫搩?nèi)部員工以及關(guān)聯(lián)企業(yè)。 寶蓮城最大的營銷手段在于其現(xiàn)場園林的展示，貝爾高林所設(shè)計(jì)的園林，對客戶形成強(qiáng)有力的視覺沖擊力。,寶蓮城項(xiàng)目的園林建設(shè)是整個(gè)博鰲地區(qū)最好的，優(yōu)秀的園林景觀形成強(qiáng)有力的體驗(yàn)式營銷氛圍，同時(shí)通過寶鋼集團(tuán)行業(yè)影響力，充分利用其

23、先期建成的亞洲紅十字交流中心，舉辦高端會(huì)議以及知名企業(yè)年會(huì)。以會(huì)議形式讓目標(biāo)客戶身臨其中感受其項(xiàng)目。,營銷推廣手段,博鰲灣是目前博鰲房地產(chǎn)市場銷售狀況最好的企業(yè)，該項(xiàng)目從分發(fā)揮行銷+分銷的營銷手段，配合其良好的現(xiàn)場展示，為其項(xiàng)目的熱銷提供了有力地保障。 在行銷方面：博鰲灣積極參與各地房展會(huì)，以及通過幸福聯(lián)盟內(nèi)部客戶資源，在客戶所在地舉辦項(xiàng)目推薦會(huì)。 分銷：積極拓展分銷渠道，從目前了解到的情況看來，該項(xiàng)目在全國各主要區(qū)域，均簽有分銷渠道。 除此之外博鰲灣是博鰲地區(qū)項(xiàng)目體驗(yàn)式營銷做得最好的，大氣的海邊營銷中心，海邊樣板間。都為其現(xiàn)場逼定客戶提供了強(qiáng)有力的支持。 同時(shí)該項(xiàng)目利用企業(yè)自身資源，在北京、

24、杭州兩地高端場所設(shè)立項(xiàng)目展示點(diǎn)。配合當(dāng)?shù)胤咒N渠道工作。定期組織看房團(tuán)到瓊看房。 媒體組合上，博鰲灣在網(wǎng)絡(luò)、高速高炮、航空雜志、高鐵均有投放。且投放量大，基本覆蓋從機(jī)場到項(xiàng)目地，對整個(gè)來島客戶群起到了有效攔截。,博鰲灣項(xiàng)目的行銷+分銷，配合高品質(zhì)現(xiàn)場展示得銷售手段是海南房地產(chǎn)市場值得借鑒的營銷模式。可以最大限度拓寬客戶來源渠道，同時(shí)利用現(xiàn)場促成成交。博鰲灣項(xiàng)目良好的銷售，是該營銷手段的成功表現(xiàn)。,以正合，以奇勝 太湖高爾夫山莊3期高端別墅營銷之道,機(jī)場 &航空封殺,系列電視報(bào)道,高端 活動(dòng),中國 奢侈品 展,正合主流營銷推廣,話題 營銷,渠道 拓展,VIP客戶 激勵(lì),比較 營銷,奇勝非傳統(tǒng)營銷推

25、廣,客戶 家宴,機(jī)場 &航空封殺,無錫機(jī)場、上海虹橋機(jī)場大廳廣告位發(fā)布 東方航空、中國國際航空雜志內(nèi)頁廣告發(fā)布,東環(huán)高架金雞湖路口三面翻,媒體位置：東環(huán)高架金雞湖路口 媒體形式：橋身三面翻 媒體規(guī)格：40米5.24米 媒體價(jià)格：88萬/面/年,媒體介紹 該媒體位于園區(qū)金雞湖路/東環(huán)高架路口，共六面，三面朝東，三面朝西。園區(qū)環(huán)金雞湖區(qū)域正在成為蘇州市新的現(xiàn)代商業(yè)文化中心 目的： 攔截園區(qū)御園、中海獨(dú)墅島、仁恒觀棠等豪宅客源！,位于蘇州繞城西山出口，項(xiàng)目周邊，主要樹立項(xiàng)目形象，攔截出入西山，太湖的游客及高端客源！,系列 電視報(bào)道,要讓頂級(jí)富豪老板認(rèn)同頂級(jí)豪宅，先必須讓蘇州大眾認(rèn)識(shí)到它是豪宅 蘇州廣電總臺(tái)系列電視報(bào)道，引發(fā)關(guān)注和咨詢（雅戈?duì)栬笔?jīng)驗(yàn)）,高端 活動(dòng),攜手中古嘉德、上海泓寶等著名拍賣行進(jìn)行字畫古玩拍賣，場地選擇在太湖高爾夫俱樂部，由拍賣行組織